深圳市城市更新办法实施细则内容解读
《深圳市城市更新办法实施细则》中作出明确规定：城市更新单元内要有大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%的独立用地无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等。下面就一起来看看小编整理分享的深圳市城市更新办法实施细则内容解读吧。
一、关于《实施细则》的定位
《更新办法》总共七章51条，这次《实施细则》内容非常详实，总共七章77条，31页。实际上这是对《更新办法》非常全面的细化。《实施细则》是不是对城市更新的政策作出了重大突破。从《实施细则》定位来看，并不是这样，重点是《更新办法》一个配套文件，重点对《更新办法》内容进行细化、深化。重点是按照城市更新三种类型，在操作过程中适用范围、操作程序等内容进行细化。
政策导向上，细则仍然延续了我市综合整治、功能改变、拆除重建三种模式并举方式，大力推进城中村、旧工业区改造、积极推进旧商业区改造，稳步推进旧住宅区改造。
二、关于计划管理
第一，对于拆除重建类城市更新，《实施细则》吸纳了《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》确立的城市更新单元划定的技术要求和规范，其中比较重要的几项有：
城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米;
城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%;
全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元;
原特区内的福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元，鼓励其他各区参照执行。
第二，对于拆除重建类城市更新，《实施细则》对计划申报细化了相关要求。主要包括三个方面：首先，为了提高效率。为简化计划体系，实现重心下放，《实施细则》将”城市更新单元规划制定计划”与”项目实施计划”两层次的计划体系简化成为一个层次，取消了”项目实施计划”的表述，并将”城市更新单元规划制定计划”的名称简化为”更新单元计划”。调整之后，更新单元计划实行一次申报和常态申报，符合条件时可随时向有关部门进行申报，及时纳入计划，不受总量限制和年度批次限制。对于规划已批、具备一定实施条件的项目，由各区政府直接组织制定实施方案并组织、协调实施方案的落实，视为已纳入原有”项目实施计划”。
其次，为统一申报口径，《实施细则》明确，市、区政府相关部门作为计划申报主体的，直接向市规划国土部门进行申报;其他单位作为申报主体的，向区城市更新职能部门提交申报材料。
再次，为强化计划的时效，《实施细则》规定，在更新单元计划公告之日起一年内未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作的，主管部门可按照有关程序进行计划清理，将该城市更新单元调出计划。
三、关于城市更新单元规划
第一，根据《实施细则》，城市更新单元计划经批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向主管部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。城市更新单元内土地和建筑物需完善手续的，应当尽快按照相关程序加以完善。
第二，为简化程序，提高效率，计划申报主体在编制完成城市更新单元规划后，直接报送规划国土主管部门进行审批，由规划国土部门征求相关部门意见。
四、关于实施主体和项目监管
第一，《实施细则》规定，城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利主体的，只有当所有权利主体通过以房地产作价入股成立或加入公司、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式将房地产的相关权益转移到同一主体，形成单一主体后，方可由该单一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。只有经确认的实施主体才能办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发建设。项目未形成单一主体的，不具备供地条件，将无法实施。
第二，《实施细则》明确，在项目实施主体形成之后，由区政府城市更新职能部门对实施主体资格进行确认，并与之签订项目实施监管协议，明确实施主体应当承担的用地移交、搬迁补偿安置等义务，以及相应的监管措施。此外，在项目建成后的规划验收和房地产申请预售阶段，相关部门也将对上述义务的履行情况进行审核。
五、关于旧住宅区改造模式
对于旧住宅区改造，2011年《深圳市城市更新提速专项行动计划》已经进行了相关规范，目前基层反映规范效果明显。《实施细则》延续了这一规定，以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报;在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方可形成单一主体。
按照这一规定，全市旧住宅区将优先通过综合整治等方式改善居住环境，对于环境非常恶劣、配套设施极其缺乏确需进行拆除重建的，应当由区政府及其相关部门组织开展前期工作，不再允许开发商自发进驻小区设立各类”改造办公室”、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请。
六、关于政府组织实施类城市更新项目
2011年1月21日，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式实施。为适应国家这一最新规定，同时也创新解决城市更新项目的拆迁难题，《实施细则》在《更新办法》的基础上，进一步细化了政府征收、政府收购两类政府组织实施类项目的适用情形及程序。其中，政府征收的范围是危房集中、基础设施落后的区域，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》办理;政府收购有直接补偿、委托市场主体进行补偿、通过捆绑招拍挂方式进行利益分成等三种模式。对于基于城市规划需要政府强力推进的项目以及由市场开展搬迁谈判陷入僵局的项目，在综合判断其必要性和可行性后，政府可以决定是否组织实施。
七、关于综合整治类城市更新
为贯彻低碳、绿色的更新理念，《实施细则》细化并严格限定了可以申请进行拆除重建的情形，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新，并将综合整治的范围由单一的城中村扩展到各类旧区。
按照市政府的部署，《实施细则》规定，市一级层面由市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作，并牵头制定细化的操作政策;区一级层面由各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目，安排与市级建设资金对等的区级建设资金。
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薛峰：刚刚过去的2011年，是我市城市更新工作深入推进、成果丰硕的一年。按照省市工作部署，我市将城市更新作为促进城市转型，提升城市发展质量的重要抓手，积极主动、扎实有效地推进了各项工作。去年一年全年形成城市更新单元计划五批次;完成47项更新单元规划审批;新开工更新项目24个，全年累计完成项目投资68亿元;落实了包括6000套保障性住房在内的一大批公益性项目和公共服务设施;去年在广东省”三旧”改造工作考核中，深圳市荣获全省唯一的一等奖，全市城市更新已进入了加速推进阶段。
许勤市长在今年的政府工作报告中指出，”要以城市更新释放发展空间，推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”，对城市更新工作寄予厚望。今年1月21日，市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》，更体现了市委市政府对城市更新工作高度重视，鼓舞了全市更新工作的干劲。今天，借新闻发布会的机会，我先向大家介绍一下《实施细则》出台的背景和主要创新点。
一、《实施细则》出台的背景
2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式施行之后，我市又相继出台了一系列配套政策，比如《关于深入推进城市更新工作的意见》、《深圳市城市更新提速专项行动计划》等重要文件，以及《拆除重建类城市更新项目操作基本程序(试行)》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》、《城市更新单元规划审批操作规则》、《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》等配套文件，通过配套文件的规定，形成了较为系统的'的城市更新政策体系，对促进和规范全市城市更新工作发挥了重要作用。这些配套文件都是在2009年12月1日施行的《更新办法》后出台的，《实施细则》作为《更新办法》的配套性规定，重在对《更新办法》的规定进行细化和补充，其出台背景主要包括：
一是从加强更新工作规范性和提高操作性的角度，需要对《更新办法》中已有的规定进行明确和细化，优化办事程序，规范操作流程，提高办事效率。
二是针对实施中发现的新情况、新问题，对《更新办法》未规定事项作出补充规定，推动实际问题的解决。
三是与国家新出台的国有土地上房屋征收与补偿条例、市政府关于深入推进城市更新工作的意见等相关法规和文件保持衔接。
在《实施细则》的起草过程中，我委会同市法制办通过部门意见征求、在网站上公开征求意见、召开座谈会等方式广泛听取社会各界的意见，并在《实施细则》的成果中充分吸纳了大家的意见，保障了《细则》制定的科学性。
二、关于《实施细则》的主要创新
《实施细则》体现了以下五方面的创新：
(一)保障公共利益，实现多方共赢。将社会公益放在第一位，要求城市更新项目，尤其是拆除重建类项目通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等多种方式承担社会责任，发挥城市更新对城市整体品质提升的积极作用。
(二)缩短工作时限，加强进度监管。《实施细则》建立了项目推进的”倒逼”机制，一方面大幅缩短政府相关部门的审批时限;另一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制、实施主体确认等阶段，对市场主体提出了推进时限要求体现了高效行政与市场效率的要求。《实施细则》一方面对市区两级政府流程作了明确界定，另外在审批时限上大幅压缩，基本上5个工作日、10个工作日、20个工作日这么一个界定。还有一个比较新的，以前我们是对政府提出要求，对市场主体没有提出要求，但是现在也提出要求。因为我们发现一个情况，大家在立项的时候很积极，但是一旦纳入计划盘子后，推进过程中参差不齐，有些推的特别快，有些就放在那里不动，实事求是讲，这两年经济形势有一些困难，包括国内国外局部的金融危机也有一些影响，但是不管怎么说城市更新要推进应该是社会各界共同推进，不能开发主体，把项目纳入政府盘子，放着一直不动，那也是不行，所以《实施细则》对这方面也作出了要求。(三)强化公众参与，实现规范操作。通过城市更新意愿征集、城市更新单元规划公示、已批准计划与规划的公告、征求利害关系人意见等多种形式，在各个环节实现城市更新的公众参与，保障权利人的知情权、参与权。城市更新经过这两年的操作，我们也是感觉到实际上相对以前我们其他的规划来讲，在公众参与这块确实比较深入，一个更新项目从头到尾公众都可以参与，这次《实施细则》基本上在好几个环节明确界定了公众怎么参与，每个阶段怎么参与、什么方式参与，应该说《实施细则》做得是比较细的。
(四)坚持市场运行，强化政府引导。《实施细则》还有一个特点，区分项目类型选择最合理的推进模式，并明确相应的政府定位和管理深度。《实施细则》里，我们更新是三种类型，综合政治、功能改变、拆除重建，可能大家比较熟悉的是拆除重建这一类，实际上综合整治这些年很多项目是通过综合整治和功能改变推进的。《更新办法》也是作了一些不同的规定。在坚持”市场运行”原则的基础上，对于单纯依靠市场力量难以有效推进的项目，适度加大政府组织实施的力度。这块也是这次《实施细则》相对《更新办法》又作了补充规定，比如说一些非常难啃的骨头，可是存在安全隐患或者环境问题、功能不适合发展要求，但是市场又不太感兴趣，但是从提升城市整体功能，从改善民生角度，在这块是不是政府可以有所作为呢?我们也留了一个开口，加大政府组织实施的力度。
(五)明确部门分工，实现管理下沉。现在我们和市区两级的分工非常明确了，市级层面主要负责政策制定、计划和规划的整体统筹，区级层面主要负责项目实施与监管。包括项目实施主体的选择，这也是非常重要的一项工作，基本上都落在区里，所以这块应该说通过《实施细则》的发布，以后不太可能出现不知道这件事去哪里办，应该是很清楚了，这是我们《实施细则》第五点。
通过这五点介绍，相信大家可以初步了解我们《实施细则》对《更新办法》是在哪些方面做了进一步深化、细化、补充和完善。
今年是深圳十二五规划实施的关键年、奋斗年、加速年，城市更新工作也是如此。 随着《实施细则》的颁布施行，我们还将通过《更新单元计划申报指引》的修订、信息监管平台的建立等举措，形成保障执行体系，确保《实施细则》的有效实施。同时在总结实践经验和政策实施效果的基础上，进一步推进政策创新工作，推动全市城市更新工作再上新台阶，向全市人民交出一份满意的答卷。谢谢大家!
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