关于安徽省物业管理条例（修订草案）的说明
关于《安徽省物业管理条例(修订草案)》的说明
——2015年9月21日在安徽省第十二届人民代表大会
常务委员会第二十三次会议上
省人民代表大会城乡建设环境与资源保护委员会主任委员 余焰炉
安徽省人民代表大会常务委员会：
根据常委会2015年工作要点和立法计划，省人大城建环资委牵头组织起草了《安徽省物业管理条例(修订草案)》(以下简称修订草案)，并于9月13日向主任会议作了汇报。现就有关情况说明如下。
一、修订《安徽省物业管理条例》的必要性
随着城乡建设尤其是房地产业的不断发展，物业管理在改善人民群众的生活和工作环境、提高城市管理水平、维护社区稳定、扩大就业等方面的重要作用日益凸显，物业管理需求旺盛，发展潜力巨大，物业服务企业迅速增加。初步统计，我省现有物业服务企业4196个，从业人员26.1万人;实施物业管理项目9202个，管理面积6.67亿平方米，其中住宅项目6086个，面积5.2亿平方米;成立业主委员会2764个;新建的商业住宅小区90%实施了物业管理。随着物业管理市场的迅速发展，物业管理的内涵更加丰富，业主对物业服务的要求不断提高，许多新情况新问题也逐渐显现，尤其在健全物业市场管理体制机制、保障业主和物业使用人权益、发挥业主大会和业主委员会作用、续筹和使用专项维修资金、监督物业服务企业行为、明确物业管理和行政执法职责等方面，亟待通过立法进一步加以明确。目前，全国人大尚未制定法律，在物业管理上主要依据是国务院行政法规，我省2009年10月修订的《安徽省物业管理条例》(以下简称《条例》)在物业管理方面发挥了重要作用，但随着形势发展，不少方面已难以适应新情况新要求。本届以来，已有125名代表提出26件关于修改《条例》的议案和建议，在常委会代表接待日，也有代表提出此类建议。因此，有必要根据我省物业管理发展的新形势，对现行《条例》进行适当修订。
二、修订的原则、思路和主要依据
(一)原则、思路
坚持法制统一、与上位法不相抵触的原则，体现权利与义务对等、信息公开和便于操作的要求，明确着重解决现阶段一些能够解决的突出问题的思路，以保障和促进我省物业管理行业健康发展。
(二)主要依据
修订过程中，主要依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国侵权责任法》、国务院《物业管理条例》，同时参考了住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等部委规章，及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，借鉴了外省、市地方性法规。
三、修订草案的起草过程
成立协调组和起草小组。常委会领导对《条例》修订工作非常重视，今年3月上旬，成立了由常委会副主任沈卫国牵头，省人大城建环资委、省人大常委会法工委、省政府法制办、省住建厅和部分领衔提出建议的省人大代表参加的起草工作协调组，启动了《条例》修订工作。城建环资委把这项工作作为全年工作的重中之重，精心组织，制定方案，组成了包括常委会城建环资工委和法工委、省政府法制办、省住建厅，以及有关专家和省房地产业协会等参加的修订草案起草小组。
梳理分析相关问题。在起草工作前，起草小组组织省住建厅、合肥学院、省房地产业协会等部门和院校的专家，针对我省物业管理现状认真梳理出管理体制、物业服务、物管区域划分等18大类问题，逐个进行了分析讨论。同时，起草小组还收集整理了国内外有关物业管理方面的法律制度和理论研究成果。通过深入研讨，进一步深化了认识，统一了思想，城建环资委和起草小组认为，《条例》修订要从实际出发，重点应放在解决观念转变，监管重心下移，完善业主大会和业主委员会权责，规范相关资金筹集、管理和使用，强化法律责任等问题上，促进我省物业管理水平的提升。
深入开展调查研究。起草过程始终贯穿着调查研究。常委会副主任沈卫国、城建环资委负责同志和有关常委会委员分别带领起草小组到合肥、芜湖、淮南、六安、马鞍山、池州、黄山、宁国等地开展调研，同时，赴江、浙进行学习考察。考虑到近几年物业管理纠纷案件大幅上升，起草小组还专门组织召开了法院方面的调研座谈会，听取了审判人员的意见建议。通过一系列调研，面对面听取政府及相关部门、业主、物业服务企业、街道办事处、社居委、人大代表等各方面意见建议，深入物业管理小区实地了解有关情况，夯实了《条例》修订的实践基础。
广泛征求各方面意见。起草小组两次通过省人大网站代表服务平台、中安在线等向省人大代表和社会各界征集了300多条意见建议;同时，通过书面方式向省人大常委会各工作机构和综合办事机构、省政府有关部门、省政协委员、各市人大常委会征求了100多条意见建议。起草小组认真研究这些意见建议及代表提出的26件相关议案、建议，结合调研掌握的第一手情况，对修订草案初稿进行反复斟酌和修改，并组织专家开展论证，力求完善精准。
专委会认真审议把关。6月中旬，修订草案初稿形成后，城建环资委召开全体会议讨论研究。之后，形成了修订草案征求意见稿，于8月底正式以省人大常委会办公厅名义书面征求了省政府意见。
在此基础上，9月7日城建环资委再次召开全体会议，讨论、审议了修订草案征求意见稿，形成了该修订草案。
四、修订的主要内容
本次修订保留了原《条例》的框架结构，对原条文作了176处修改，删除7条，增加31条。现修订草案共7章，105条。
(一)突出物业管理向物业服务转变
随着住房市场化改革的深入，早期公有住房管理中管理者与住户之间的管理与被管理关系，逐渐转为物业服务企业与业主或物业使用人之间服务与被服务关系。现代物业管理也必然要从对“物”管理向为“人”服务转变，强调物业服务企业的服务，突出业主的`主体地位。为此，修订草案在几个方面作了相关规定。
保障物业使用人的合法权益。业主和物业使用人不一致的现象越来越普遍，出现了很多无房屋所有权的物业使用人，其使用活动对物业管理产生的影响越来越大。但是由于这些物业使用人没有产权，难以参与物业管理，其应享有的合法权益也难以保障。修订草案增加了对物业使用人权益的保护。一是在总则中明确了对物业使用人合法权益的保护(第一条);二是增加了物业使用人的权利和义务相关内容(第十条第三款);三是规定物业使用人可以列席业主大会(第十七条第三款);四是增加了对物业使用人人身、财产的保护(第七十一条第一款、第三款)。
设立业主监事会制度。建立业主监事会制度，有利督促业委会正确执行业主大会决定，规范业委会行为，维护全体业主利益。修订草案增加了业主大会可以设立业主监事会或者独立监事的规定，由业主大会议事规则对其职责、议事规则和工作经费，监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定(第三十五条)。
建立物业管理纠纷调处机制。物业管理中的矛盾纠纷有着多样性和复杂性的特点，为及时解决这些问题，维护物业管理当事人合法权益、保持物业管理区域和谐有序，有必要建立物业管理矛盾纠纷调处机制，有效解决日常管理中的矛盾纠纷。修订草案在这方面作了规定(第七十四条)。
加强对物业服务企业的监管和评估。目前对物业服务企业实行的是资质管理，未实行标准化管理，也没有设立第三方对其物业服务水平进行评估。为此，修订草案增加了对物业服务企业进行监管和评估的规定，建立物业服务企业信用信息系统和信用档案，对物业服务企业实行动态监督管理，推进建立物业服务第三方评估监理机制(第五十五条、第七十二条)。
此外，为了进一步体现“管理”向“服务”转变，修订草案将原《条例》第四章名称“物业管理服务”修改为“物业服务”。
(二)推动物业管理工作重心下移
修订草案突出了物业管理行业属地管理，对县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会赋予了一定的职权。一是总则部分细化了职责(第六条);二是增加了在业主委员会召集会议、换届选举中的职责(第二十六条、第二十七条);三是规定组织有关部门或委托第三方对业主委员会经费收支进行审计的职责(第三十四条);四是规定了物业服务合同备案职责(第五十九条第三款);五是增加了对物业服务企业交接工作指导、协调和监管职责(第六十三条);六是明确了在物业服务应急管理中的职责(第六十四条);七是规定负责建立联席会议制度的职责(第七十五条)。
(三)增加了业主自行管理的内容
根据《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。修订草案对物业管理定义作了补充，并规定实行自行管理的应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定(第二条第二款、第七十六条)。
(四)完善了业主大会和业主委员会的规定
《物权法》和国务院《物业管理条例》规定了业主通过设立业主大会并选举业主委员会管理物业的基本制度，但有关规定较为原则，各方面普遍反映业主大会、业主委员会筹备难、开会难、履职难、换届难。为此，在修订草案中，一是进一步明确了筹备成立首次业主大会的条件、首次业主大会会议筹备组组成和职责(第十二条、第十三条、第十四条);二是对业主大会的职责作了完善(第十五条);三是对业主代表制度、业主大会会议形式和表决办法等进行完善(第十七条、第十八条);四是增设了物业管理委员会的规定，对不具备成立业主大会条件，或者未能成立业主大会的住宅小区，可以组成物业管理委员会实施物业管理(第二十一条)。
业主委员会是业主大会的执行机构。修订草案对业主委员会职责和义务作了更加具体的规定(第二十四条、第二十五条)。此外，对业主委员会会议的召开程序、换届选举程序、委员资格、委员调整等作了规定(第二十六条至第三十条)。
(五)规范了专项维修资金管理和使用
专项维修资金使用难和续筹难是较为突出的问题。修订草案规定了街道办事处、乡镇人民政府、业主大会、业主委员会在专项维修资金筹集、使用、续筹和监督方面的职责(第六条第一款第三项、第十五条第一款第九项、第二十四条第七项)，并规定管理规约应当包括专项维修资金筹集、管理和使用等有关内容(第三十一条第十项)。此外，对业主大会成立前后专项维修资金的管理以及业主大会自行管理专项维修资金作了具体规定，并规定设区的市按照国家和省有关规定，应当制定专项维修资金交存、使用和管理的具体办法(第八十七条)。
修订草案还规定了在六种特定情形下，相关业主不能形成法定多数意见时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经专项维修资金管理部门复核后进行应急处置(第八十九条)。
针对高层住宅电梯、消防等特种设施设备的后期更新、改造资金筹集困难的问题，修订草案规定受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新改造。该资金归业主所有，纳入物业管理区域专项维修资金管理(第八十八条)。
(六)明确了车库、车位的管理和使用
住宅小区内车位、车库的管理和使用，是物业管理服务的难点和重点之一，纠纷和矛盾比较集中。修订草案对建设单位出售、出租车位、车库作了规定(第八十二条);明确规划、消防、公安机关交通管理等行政主管部门对物业管理区域停车位施划的指导(第八十三条第三款);对将人民防空工程平时用作停车位的管理、使用、收费等作了规定，明确应当向全体业主开放，不得出售、附赠，租赁期限不得超过三年(第八十五条)。
(七)强化了法律责任
根据相关内容的修改，法律责任部分新增了相应的处罚条款，分别是对建设单位未及时报送筹备首次业主大会会议文件资料的处罚(第九十四条);对街道办事处或者乡镇人民政府未按规定组建业主大会筹备组以及建设单位拒不承担首次业主大会筹备经费的处罚(第九十五条);对专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的处罚(第九十六条);对业主拖欠物业服务费的处罚(第九十八条);对物业服务企业未按规定公布相关材料或者公布失实的处罚(第九十九条);对拆改房屋承重结构，侵占、损坏物业的共用部位、公用设施设备，擅自改变建筑物及其附属设施用途等禁止性行为的处罚(第一百条);对建设单位拒绝出租车位、车库的处罚(第一百零一条);对业主委员会及其成员、物业服务企业及其工作人员挪用、贪污、侵占、擅自处分业主共同利益的处罚(第一百零二条)。
此外，根据我省物业管理工作实际情况，统一将原《条例》中“房地产行政主管部门”修改为“物业管理行政主管部门”。修订草案还对原《条例》部分内容作了删减、合并，同时对部分条文顺序作了调整，并作了个别文字修改，不再一一说明。
修订草案和以上说明是否妥当，请审议。
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