关于修订《福建省物业管理条例》的议案
《福建省物业管理条例》(以下简称《条例》)是我省规范物业行业管理服务行为的一部专门性法规，自2007年颁布实施以来，为规范我省物业管理行为、进一步改善群众生活、工作环境、构建和谐社会，发挥了重要的保障和促进作用。但是，随着全省房地产业的迅猛发展以及人们对物业管理的需求不断增强，作为房地产业重要组成部分的物业管理，其市场环境在近十年内已发生较大变化，物业管理中的新问题层见迭出，《条例》内容明显存在滞后，建议对《条例》予以进一步修订。
一、修订的必要性
(一)《条例》修订是保证与上位法协调统一的客观要求。
近几年来，上位法关于物权和物业管理的不断修订和变革，比如2007年《中华人民共和国物权法》的颁布实施、国务院《物业管理条例》的修订，《条例》的部分内容与上位法不一致，客观上需要通过修订《条例》使之与上位法的有关规定保持衔接。
(二)《条例》修订是提升城市管理水平、解决社会纠纷的实际要求。
从我省2014年度公布的消费者投诉数据显示，物业投诉成为消费者服务投诉的十大热点之一，因物业纠纷引发的上访、请愿、诉讼纠纷更是常常成为舆论关注的焦点，而其中相当一部分纠纷又无法通过《条例》得到有效、规范的协调和解决。从近几年《条例》实施情况的调研中可以反映出以下几点突出问题：
一是业主自治组织发展举步维艰。业主委员会已成为物业管理规范化运行的瓶颈，以漳州市为例，全市物业管理覆盖面已达60%以上，但这其中业委会成立率不足三成,而规范的业委会比例更小,其中充分发挥作用的不足10%。 究其原因，与业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题,致使在物业管理法律关系中,物业管理公司处于强势地位。
二是开发建设遗留问题较多，影响物业管理的正常开展。一些开发建设中遗留的纠纷隐患常常被转嫁到物业服务企业，如建设单位在开发建设的房屋质量、公摊面积计算、配套设施建设、开发商承诺的事项不兑现等问题上频频违约，由于这些问题涉及范围广，处理起来难度较大，许多业主以这些问题为由，把不满归结到物业服务企业，造成小区物业管理混乱，引发后期物业管理中的诸多矛盾。
三是物业管理实践中面临许多新情况、新问题。随着社会经济的不断变化发展，物业管理也相继反映出许多新情况、新问题，例如，老旧居住区面临停车设施滞后、停车位不足等问题，新建小区则存在着开发商车位只售不租、导致小区地面车位紧张、乱停乱放等问题突出;再如，早期率先安装电梯的小区开始面临“10至12年进入大修，15年以上进入老龄”的维修改造高峰期，业主对电梯安全隐患的担忧与物业的维修报检不及时引发的业主抱怨不在少数。如何规范、解决现实中的这些问题和矛盾，适应社会发展的需要，是《条例》急需解决的问题。
从实践工作出发，《条例》可以在以下四方面进一步完善：一是进一步总结我省多年来的物业管理实践，充分借鉴吸收其它省份的立法经验;二是《条例》如何与相关法律规定相衔接。除了上位法外，还应注意与我省在规范物业管理行业的专门性规章，如《关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见》、《福建省物业服务收费管理办法》等保持衔接，为其日后的修订等工作做好立法指引;三是健全和发挥业主委员会的'作用，为物业管理健全监督机制。一方面需要及时以立法的形式确立业主委员会的诉讼主体地位，另一方面则需要创新机制、尽快摸索出业委会监督、制约物业管理的新方法，如改变物业费的缴费方式，改由业主向业主委员会缴纳物业费，再由业主委员会向物业服务企业分期拨付物业费，使物业服务企业收入与物业服务质量挂钩;四是进一步明确各方权利义务，平衡好开发商、物业服务企业、业主三方关系，避免开发商“房售人走”、物业服务企业“只谈收费、不谈服务”，而处于弱势地位的业主或忍气吞声，或以拒缴物业费等偏激行为“维权”的现状。
二、具体条款的修订建议
(一)清理《条例》的条文，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》修改《条例》。将《条例》第一条等规定中“物业管理企业”改为“物业服务企业”;将《条例》第十条等规定中“业主公约”改为“管理规约”;将《条例》第二十九条等规定中“业主临时公约”改为“临时管理规约”。
理由：《物权法》出台后，国务院对《物业管理条例》进行了修改，其中将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，明确了物业公司的性质是服务而非管理，作为地方性法规，应当及时予以修正，使之与上位法相适应。
(二)建议明确业主委员会的诉讼主体地位
建议《条例》第五十六条增加条文：“业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”作为本条第二款。
理由：根据现有的法律、法规，业主委员会既不是自治社团，也不是企业法人，更不是政府机构，由于没有明确的法律地位，如果遇到权利侵害时，就不能以诉讼主体身份参与诉讼，业主委员会的诉权受到了限制。明确业主委员会的法律地位不仅可以保护广大业主利益，也可以引导和帮助尚未成立业委会的小区依规依法尽快成立业委会，有组织地管理自己，更好地实现自治。
(三)建议建立物业保修金制度
建议《条例》第五十三条新增条文：“建设单位应当在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足;保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位”作为本条第二款。
理由：物业在保修期内出现质量问题的，应当由建设单位依法负责维修。但在具体实施中，存在着不少建设单位在项目结束后公司即注销的情况，房屋保修责任实则难以落实到建设单位上。不仅损害了业主的权益，也容易把建设单位遗留的问题转嫁到物业服务企业上来，使物业公司成为“替罪羊”。为防止建设单位在保修期内不愿履行保修责任或者因公司注销等原因无法履行保修责任的情形，建议明确规定建立物业保修金制度，要求建设单位将物业保修金交存至房屋管理部门指定的账户，保修金比例应在3%-5%之间，专项用于保修期内物业维修的保障。
(四)建议新增规范车位“只售不租”的情形。
新增条文：“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。”
理由：江苏、广东等多省已相继修订针对开发商车位只售不租的约束性规定。我省同样存在着很多小区车位卖不掉，而开发商仍然拒不出租，导致了资源的大量闲置的现象。建议从资源优化的角度作出约束性规定，缓解小区停车乱象。
三、其它修订
(一)《条例》第二条新增条文：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动”作为本条第二款。
(二)《条例》第二十七条，修改为：“新建物业出售前，建设单位应当选聘有资质的物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在三十日内报物业所在地的县(市、区)人民政府房地产行政主管部门备案。”
(三)《条例》第三十七条新增条文：“电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护”作为本条第四款。
【办理报告】
省人大常委会：
根据省十二届人大常委会第十四次会议的决定，我委负责办理漳州代表团曾凡沛等10名代表提出的“关于修订《福建省物业管理条例》的议案”(第35号)。我委十分重视该议案的办理工作，进行了认真研究。8月11日，陈伦副主任专门听取了我委关于议案初步办理情况的汇报。现将议案办理情况报告如下：
随着全省房地产业的发展，物业管理市场环境在近十年内已发生较大变化，人们对物业管理的需求不断增强，2007年颁布实施的《福建省物业管理条例》内容相对滞后，有必要进一步修订。
《福建省物业管理条例(修订)》已列入省人大常委会2013—2017年立法规划。在修订时，我委将提前介入，加强与省政府法制办、省住建厅的联系和配合，认真研究吸收“关于修订《福建省物业管理条例》的议案”中代表提出的意见建议。同时，根据《中华人民共和国立法法》、《福建省人民代表大会常务委员会关于漳州等七个设区的市人民代表大会及其常务委员会开始制定地方性法规的决定》，我省所有设区的市可以制定城乡建设与管理方面的地方性法规，我们将加强指导设区的市在物业管理方面的立法工作，以提高针对性、可操作性。
以上报告，请予审议。
福建省人大常委会环城工委
2015年8月13日
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