《南京市住宅物业管理条例》最新解读
《南京市住宅物业管理条例》将于7月1日起正式实施，这也是我市30年立法史上首部由人代会审议通过的民生类法规。记者昨天获悉，房产、建设、环保等多个部门将在小区内公布联系人，直接受理相关投诉。
★小区内公共收益、代收代缴费用等信息定期公布
根据条例，我市将建立实名投诉登记受理制度，房产、建设、规划、民政、城管、公安、质监、物价、人防、环保等部门要在住宅小区内公布本部门联系人和联系方式，直接受理小区内相关投诉，加强对违法行为的处理，建立行政综合执法体系，有效减少小区内的矛盾纠纷，维护广大业主利益。
物业服务企业对小区内物业服务费用、公共收益、代收代缴费用等信息实行定期公布，保障业主的知情权，形成公开、透明的业主监督机制。
★应急使用维修资金，两个工作日完成审核
小区内发生危及人身安全或者严重影响业主居住生活的紧急情况时，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居委会可以向住宅专项维修资金管理部门提出应急使用维修资金。住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急使用书面申请之日起两个工作日内完成审核，快速启用住宅专项维修资金，保证住宅区内出现的紧急情况得到及时妥善维修。
条例要求建设单位按一定比例交纳物业保修金，在交存期内建设单位不履行或者无法履行保修责任的'，维修费用在保修金中列支。这项制度强化了建设单位对房屋质量的保修责任，为解决房屋质量问题提供了途径。
此外，条例还创设公共服务保障制度，专业经营单位不得因部分用户未履行交费义务而采取断电断水的简单方式，侵害已交费用户的权益;对物业服务企业、物业项目负责人、业主三方征信作出了规定，增强各方契约意识。
★将制定条例配套办法和实施细则
记者了解到，为确保条例的贯彻实施，全市选择了65个不同类型的小区进行条例运行试点。
“为了解法规通过后的宣传贯彻情况和小区试点工作开展情况，发现小区试点中存在的一些难点、热点问题，5月初，我们实地走访视察了部分具有一定代表性的试点小区，并对走访调研中发现的问题提出对策和建议，为下一步配套制度的完善奠定了基础。”市人大法制委主任委员夏公喜介绍，法制委还会同市房产局，对条例文本进行释义，逐条说明立法的理由、依据。同时，针对群众普遍关心的一些问题，如住宅维修资金交纳使用、业委会职责规定、业主大会权力等，编印简明扼要的宣传手册，以问答形式进行解释，并通过街镇、居(村)民委员会进行投放，让群众能够真正熟悉、了解条例。
据悉，按照立法法相关要求，条例的配套办法和细则将在法规出台后一年内制定。
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物管条例热点问答
1.物业服务企业拒不退出小区或拒不交接的，如何处理?
答：条例第46条规定，对物业服务企业拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助。
2.条例对物业服务企业的严重失信行为的惩戒措施有哪些?
答：失信惩戒措施包括：两年内不得在本市申报各类物业服务示范项目;失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明;一年内不将其纳入物业管理招标投标平台等。
3.物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途怎么办?
答：按照条例第49条、50条的规定，由物业管理行政主管部门实施信用处罚。
4.物业服务企业违反合同约定损害业主权益时，业主如何依法维权?
答：条例第34、43条规定，前期物业服务合同、物业服务合同中应当约定物业服务标准及评估方式、违约责任、履约保证措施和合同解除条件。第45条规定，物业服务企业未能履约，造成业主损失的，应当承担相应的法律责任。第49条规定，物业服务企业未按约定提供服务的，应当由物业管理行政主管部门记入企业信用档案。
5.如何处置小区内违建、群租、拆改结构等行为?
答：条例第55条列举了物业管理区域内的禁止性行为，要求物业服务企业履行劝阻、制止义务，并向有关部门报告。物业服务企业并无行政执法权，条例第76条针对这些行为明确了相应的行政执法部门。
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