西安市物业管理条例全文修订草案

时间：2023-02-16 03:39:54 规章制度我要投稿

相关推荐

2016西安市物业管理条例全文（修订草案）

　　西安市物业管理条例(修订草案)

　　第一章总则

　　第一条【立法目的】为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条【适用范围】本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

　　第三条【选聘原则】业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

　　第四条【行政管理体制】市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，对本市物业管理活动实施统一监督管理。

　　区、县物业管理行政主管部门具体负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

　　开发区管理委员会按照本条例规定负责辖区内物业管理活动的监督管理。

　　建设、规划、市政、水务、城改、民政、公安、价格、工商、城市管理、环保、质监等行政管理部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督管理工作。

　　镇人民政府、街道办事处在区县物业行政主管部门的指导下，按照本条例规定的职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。

　　第五条【居民委员会义务】居民委员会应当协助镇人民政府、街道办事处和开发区管理委员会开展物业管理相关工作。

　　第六条【行业自律组织】物业管理行业协会是物业服务行业自律组织，负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。

　　第二章前期物业管理

　　第七条【前期物业管理责任】建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

　　第八条【物业管理区域划分】新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出划分物业管理区域的申请。

　　区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自受理之日起三十日内进行划分，并书面告知建设单位。区、县物业管理行政主管部门划分前应当征求物业所在地街道办事处或者镇人民政府的意见。

　　第九条【物业管理区域调整】物业管理区域需要分立或者合并的，应当形成调整方案，并向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。

　　调整方案应当经物业管理区域专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并对调整后物业管理区域的道路、绿地、共有部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。

　　第十条【划分物业管理区域的要求】物业管理区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于管理的原则，按照下列规定进行具体划分：

　　(一)按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

　　(二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域;

　　(三)已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域;

　　(四)不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自建设单位同意，并已向物业买受人明示，或者业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

　　对物业管理区域划分有争议的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会确定。

　　第十一条【住宅前期物业服务企业选聘】现售商品房出售前三十日，预售商品房取得《商品房预售许可证》前，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业的选聘;投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第十二条【临时管理规约】建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约。临时管理规约应当包括下列内容：

　　(一)业主共有部分的使用和维护规则;

　　(二)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;

　　(三)物业天面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;

　　(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

　　(五)业主分担物业管理区域各类费用的方式;

　　(六)违反规约应当承担的责任。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第十三条【前期物业服务合同和临时管理规约备案】建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约自招投标结束之日起十五日内向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案，并向物业买受人明示、说明。

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第十四条【物业销售方案内容】建设单位应当将下列材料写入物业销售方案，并向买受人明示：

　　(一)前期物业管理招投标备案表;

　　(二)物业管理区域平面图、地理位置及四至界限及建筑物总面积;

　　(三)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况;

　　(四)地下室、底层架空层、天台的面积等共有部位的面积及权属;

　　(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置;

　　(六)共有设施设备名称、用途及权属;

　　(七)其他需要明示的场所和设施设备。

　　第十五条【前期物业服务合同】前期物业服务合同可以约定附期限;期限未满，但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第十六条【前期物业管理承接查验时间】新建住宅建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

　　第十七条【前期物业管理承接查验要求】物业服务企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验，签订承接查验确认书。不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理。

　　承接查验过程中，因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的，物业服务企业有权拒绝承接该项目。

　　物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或约定不明的，由建设单位承担。

　　第十八条【前期物业管理物业移交】建设单位向物业服务企业移交物业时，应当办理书面移交手续，并同时移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备清单;

　　(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)进行物业管理必需的其他资料。

　　物业服务企业应当自物业交接后三十日内，向物业所在地的区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会办理备案手续。

　　物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，经有关部门鉴定，建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

　　第十九条【物业管理用房】新建物业管理区域应当配置物业管理用房。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

　　(一)物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;

　　(二)物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供;

　　(三)物业管理用房应当按照办公用房标准设计，具备水、电基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

　　业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。

　　物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记。建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业管理用房转让或者改作他用。

　　第二十条【物业管理用房的补充配置】因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照第十九条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第二十一条【前期物业服务企业更换】前期物业管理期间，有下列情况之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：

　　(一)前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿再续签合同的;

　　(二)物业服务企业擅自撤离小区的;

　　(三)物业服务企业被吊销营业执照或资质证书的;

　　(四)法律法规规定的其他情形。

　　第二十二条【前期物业服务企业退出】前期物业管理期间，建设单位已经注销或者无法履行相关义务，但住宅小区尚未成立业主大会的，物业服务企业应当于退出物业管理区域三个月前书面告知业主，并向物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会提出申请，由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会组织业主召开业主大会会议，确定小区管理模式。

　　第二十三条【前期物业服务终止后资料移交】前期物业服务合同终止或者解除后十五日内，物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房，并按照本条例第十八条的规定移交相关资料。

　　第二十四条【前期物业管理服务费】物业交付使用前的物业服务费由建设单位全额承担，交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。

　　第三章业主大会、业主委员会和物业管理委员会

　　第一节业主大会

　　第二十五条【业主自治】物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会，进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。

　　临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。

　　第二十六条【首次业主大会召开条件】物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议：

　　(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的;

　　(二)首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

　　物业管理区域符合前款条件后十五日内，建设单位应当书面告知物业所在地镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会。建设单位未及时履行告知义务的，已售物业业主人数百分之二十以上可以联名向镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会提出召开首次业主大会会议的书面要求。

　　镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会应当自收到书面告知或者业主书面要求三十日内，组织成立业主大会筹备组。

　　第二十七条【组建业主大会筹备组】业主大会筹备组由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会工作人员一名，建设单位代表一名，业主成员若干名组成。筹备组组长由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委会工作人员担任。业主成员由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委会组织业主推荐产生，并不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组成员名单应当在物业管理区域内公示，公示时间不少于七日。

　　业主对筹备组成员有异议的，由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委会协调解决。

　　筹备组正式开展筹备工作前，物业管理行政主管部门、开发区管理委会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

　　第二十八条【筹备组所需资料移交】建设单位应当提供筹备工作所需的下列资料，物业服务企业应当予以配合：

　　(一)物业管理区域划分证明;

　　(二)业主名册;

　　(三)建筑规划总平面图;

　　(四)附属设施设备交付使用备案证明;

　　(五)绿化竣工总平面图;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)成立业主大会必需的其他文件资料。

　　第二十九条【筹备组成员条件】筹备组成员应当符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;