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湖北省物业管理条例焦点解读2016
首次业主大会应由谁组织?物业能不能收业主装修押金?首个入驻小区的物业公司应如何确定?昨天，湖北省人大常委会《湖北省物业条例(草案)》基层立法听证会在襄阳市举行。会上，针对关于物业的一系列法律问题，来自社会各界的20位听证陈述人和4位旁听人各抒己见，针锋相对，尤其针对五大焦点问题引发热议。
焦点一：停车位归全体业主所有
私家车日益增多，车位一“位”难求。如此背景下，有关小区停车位所有权及销售、出租的纷争日益成为焦点。
对此，条例草案第53条规定：“物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定。建设单位、物业服务企业不得将其作为停车位销售。”
“依法配建的人防工程应当按照设计文件在实地标注，平时用作停车位的，不得销售和或者变相销售，以场地租赁方式提供给业主使用的，每次租凭期限不得超过3年，收费标准纳入政府定价目录管理”。
罗田县信建局干部冯继明、襄阳市襄州区公路局干部黄伟等认为这些规定比较合理、可行。襄阳市樊城区高庄社区书记王遵义认为，不够完善。
湖北文理学院副教授汪涛等提出，将“物业区域内”改为“建筑区划内”，理由是与《物权法》等上位法保持一致性。
有的业主在购房时没有买车位或租车位，可等他买车后，却没地方停车，原先富余的车位已经租给了“外人”，怎么办?襄阳市襄州区法院伙牌法庭庭长叶飞建议，应预留20%停车位不用于长期出租或者卖给本小区业主以外的单位或者个人。
原中国一冶集团公司员工袁建军认为，城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主，用作车位时，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务企业不得将其作为物业销售。
焦点二：物业能否收业主装修押金
根据条例草案规定，业主装修房屋需事先告诉物业公司，物业公司也要告知业主装修过程中的禁止行为和注意事项，但不得以任何形式收取业主装修押金或保证金。
因为涉及“真金白银”，听证会上，支持和反对意见表达都较明显。
武汉市汉口城市广场二期业委会主任付文对该规定明确表示支持。他提出，装修完之后的验收，要明确验收标准及验收部门，而不是物业公司的人“看一眼”就决定是否不合格。
襄阳市襄州区法院伙牌法庭庭长叶飞表示“不赞成”：“个别业主在装修房屋时为了追求个性化，常常对房屋结构进行改造或者不适当的装饰装修，危及整栋建筑的安全。”
湖北民发物业服务有限公司总经理孙猛也表示“不赞成”。他说，目前装饰装修行业的施工人员，野蛮施工，有损坏建筑物主体结构或小区公共区域地砖、电梯等公共设备设施的现象;也有些业主为了达到装修效果或图个人方便，跟物业打擦边球或根本不理会禁止规定，出现各种违反规定的行为。“我认为收取一定数额的装修押金或保证金，可以有效地监督和约束业主、装修公司、施工队。”
焦点三：首次业主大会应由谁组织
新入住的小区，大家都是初来者，首次业主大会应由谁来组织?
对此，条例草案第二十一条规定，符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位和前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府;未及时书面报告的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告;建设单位、前期物业服务企业和业主未书面报告的，房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。
这一规定是否合理、可行?“由街道办事处、乡镇人民政府组织召开首次业主大会不仅能保障大会顺利进行，也能对首次业主大会过程的合法性进行指导和监督。”汉口城市广场二期业主委员会主任付文为这一规定点赞。
襄阳市樊城区高庄社区书记王遵义认为，社区居委会作为物业所在地的基层群众自治组织，比较容易了解情况，从长期、长效管理等需要来看，由社区居民委员会及时向房产行政主管部门提出书面建议较为合理。
“条例草案中这一条实际操作中很难实行，还不够具体明确，应细化。”襄阳市襄州区公路管理局法制科科长黄伟认为，依靠业主向街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告很难。“这是一件得从零做起、耗时、费力的事情，业主们素不相识，往往缺少组织者和发起人。”
焦点四：前期物业公司的确定，应招标投标还是协议选聘
要想拥有正常有序的居住环境，小区离不开物业公司的专职管理，但是具体由哪个物业公司入驻，谁说了算?要经过一个怎样的程序选出来最合理?
条例草案第四十条规定：住宅物业的建设单位在业主大会首次选聘物业服务企业之前，应当采取招标投标方式选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经县级以上人民政府房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。
襄阳市樊城区高庄社区书记王遵义认为，招投标方式不够合理，因为很多前期物业企业是建设单位的子公司或关联公司，二者存在利害关系，“即便招投标，建设单位也可以采取关联公司围标等违法方式挑选自己满意的物业服务企业，协议选聘也容易产生暗箱操作行为”。他建议，只有在投标人只有一个的情形下，经批准可以协议选聘;或者建议有关政府部门采取摇号的方式确定符合条件的物业公司。
武汉汉口城市广场二期业主委员会主任付文提出，在“招标投标方式”前加上“公开”二字，并且不能采取邀标或者单一来源等招投标方式。对协议选聘的前期物业服务企业，应有资质要求，比如二级资质以上。
也有代表持相反意见。湖北成和诚律师事务所律师王伟强认为，招投标方式为大势所趋，也符合公平、公正、公开原则。自行选聘条件建议改为“经建设单位以登报等公开方式招标，投标人仍少于三个的，方能经批准自行选聘。”
“没有业主的参与，存在寻租和人为操作空间。”襄阳市襄州区公路管理局法制科科长黄伟认为，应强制性规定前期物业服务企业必须招投标或者完善让业主参与该过程。
焦点五：建设单位承担多少保修责任
物业保修金的交存、管理的规定和住宅专项维修资金使用是物业管理中的热点问题。草案第58条规定，建设单位应当承担物业的保修责任，并在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价2%的比例交存物业保修金，作为物业保修期(五年)内维修费用的保障。
第62条规定，物业保修期满后，发生“屋面、外墙渗漏”“电梯故障”“公共护(围)栏破损严重”“楼体外立面有脱落危险”等六种情形，物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当先行采取应急措施，并向物业所在地房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请;没有物业服务企业、业主委员会或者公有住房售房单位的，由居(村)民委员会提出申请。
“草案第58条规定并没有增加建设单位的负担，同时对业主又有一定的保障。”汉口城市广场二期业委会主任付文说，据了解，建设单位会在保修期内收取施工单位5%的质保金，但是依然有很多建设单位并未履行保修责任，业主报修后长期不维修，建议在草案中明确动用物业保修金的细则。同时，他还建议草案对“住宅专项维修资金”的办理周期，明确一个较短的时间期限，以加快办理进程。
武汉市房管局政策法规处处长彭建忠则建议，草案第58条中的物业保修期限应当与《建设工程质量管理条例》保持一致，而不是统一为5年。比如，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年，电气系统、给排水管道、设备安装、装修工程最低保修期限2年。
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