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2016年最新营改增细则出台
财政部、国家税务总局24日对外公布营改增全面推开细则。其中，对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
被国务院下铁令要在5月1日实施的“营改增”终于出台了细则。昨天，财政部、国家税务总局在官网上对外发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》， 明确了自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
同时，财政部、国家税务总局昨天首次对外发布了《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》一系列规定。这些规定对于之前备受关注的二手房买卖增值税是升是降，以及跨境电商税率等热点问题给出了答案。
其中《营业税改征增值税试点实施办法》指出，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。提供有形动产租赁服务，税率为17%。境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。除以上三条外，税率一律为6%。
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则对人们密切关注的二手房税负问题给予了明确，指出个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。而对于北上广深四个城市而言，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
【阅读拓展】
增值税如何计算
1.营业税：营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形的资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。
2.增值税：自1954年在法国开征以来，因其有效地解决了传统销售税的重复征税问题，增值税迅速被世界其他国家采用。增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种
3.北京二手房营业税、增值税计算公式：
营业税=含税价格×税率
增值税=[含税价格/(1+5%)]×5%
举例算账
北京部分二手房增值税略降
通过专业人士的解读，我们明确二手房增值税的计算公式如下：[含税价格/(1+5%)]×5%=房价/(1+5%)×5%。我们按北京不同类型的二手房进行举例算账：
第一类：北京购房人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
假设成交总价为300万元，那么，营改增前，应缴营业税=300万元×5%=15万;营改增后，应缴增值税=300万元÷(1+5%)×5%=14.2857万元。可以看出，这类二手房营改增前后，就营业税和增值税这两个对比的话，税负降了(15万元-14.2857万元)=0.7143万元，略降。
第二类：2年以上(含2年)住房上市交易的普通住宅，根据规定，营改增前后，都属于免征，没什么变化。
2年以上(含2年)住房上市交易的非普通住宅，假设现成交总价和原价之间差价为200万元，那么，营改增前,应缴营业税=200万元×5%=10万;营改增后，应缴增值税=200万元÷(1+5%)×5%=9.5238万元。可以看出，这类二手房营改增前后，就营业税和增值税这两个对比的话，税负降了(10万元-9.5238万元)=0.4762万元，属略降。
热点解读
二手房增值税和营业税算法不同
昨天，针对通知明确的几大热点问题，北青报记者采访了北京税务界权威人士，对市民关注的三大热点问题进行了解读。
热点一
现有营业税优惠政策延续
3月11日上午，国税总局局长王军在“部长通道”回答记者提问时表示，“营改增”会确保所有行业的税负只减不增。3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。同时明确的还有，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，即个人销售二手房适用免征营业税、差额征收营业税的优惠政策继续延续。
昨天公布的细则显示，无论是北上广深这四大房价上涨快的一线城市，还是北上广深之外的城市，二手房现有营业税的优惠政策确实得到了延续。
热点二
北上广深2年以上普宅免税非普宅不免
根据通知，北京、上海、广州和深圳这4大一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
通知明确，北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
热点三
二手房增值税算法和营业税不一样
“通知明确的增值税征收率是5%，和目前营业税的税率5%看上去一样，但是，因为税种不一样，营改增后，有的二手房增值税反而要比营业税略降。”昨天，上述专业人士表示。
该人士介绍，营业税属于价内税，计算公式为：营业税=含税价格×税率=房价×税率。
而增值税属于价外税，计税分为一般计税方法和简易计税方法。简而言之，一般计税法就是按税率征收，而简易计税法就是按征收率征收。“根据财政部、税务总局的现行规定，企业应税服务的年应征增值税销售额超过500万元标准的纳税人为一般纳税人，未超这一标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人一般按一般计税方法计营改增税款，而小规模纳税人则按简易计税法计税。通知明确了二手房按5%的征收率征收增值税，意味着二手房按简易计税法征收增值税。”
因此，5月1日后二手房增值税=[含税价格/(1+征收率)]×征收率=房款/(1+征收率)×征收率，即为：[含税价格/(1+5%)]×5%=计税房款/(1+5%)×5%。
新政
房企土地成本能抵扣
自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
从税率上看，房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税，但增值税与营业税在原理上有着本质的不同。此外，对于4月30日(《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目)之前的旧项目，两个行业的企业可以选择简易计税等过渡期政策。
安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐昨日表示，细则明确了向政府部门支付的土地价款可以作为房地产企业销售额扣除部分，力度很大。“在一线城市，土地成本占了整个房地产项目成本的三分之一到四分之一。”
对于房地产的老项目来说，可以选择采用简易计税方法或一般计税方法。若采用简易计税方法，则增值税征收率为5%。若采用一般计税方法，应缴纳增值税额为销项税额减进项税额，增值税税率为11%，但土地成本、建筑成本、装修成本可以抵扣。
梁因乐指出，选择何种计税方式，房企需要根据下游买家作出选择。若下游买家是个人，则可能采用简易计税方法相对好一点，一定程度上避免了向个人转嫁增值税。若下游买家是企业，则可以考虑采用一般计税方式，因为采用一般计税方式的话，房企可以开出的11%税率的增值税专用发票，企业买家可用来抵扣，这对企业买家来说吸引力较大。
二手房交易税负降0.24%
细则还明确，个人销售购买所得的住房，按5%的征收率简易计增值税，税负为4.76%，这比现行5%的营业税税负还要低0.24%。
原营业税的优惠政策也继续沿用，即：对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。 对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
而个人销售写字楼等其他不动产，则以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计税。
此外，个人出租住房的，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，与现行营业税相比，税负也有所降低。
卖房租房委托代征 无须多跑一个部门
以往二手房交易涉及到个税、契税、营业税等税种都属于地税征管的税种，只需到地税窗口缴纳即可，那营改增之后，是不是又要多跑一个国税局呢?答案是否定的。昨日的细则明确，纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
广州市国税部门表示，针对二手房交易、房屋租赁业务营改增后的税收征管、发票开具等问题，正在探索国地税部门委托代征新机制。广东国地税部门已成功完成营改增数据迁移工作，与地税部门协商扩大了征管数据共享权限，顺利完成了84.41万户营改增试点纳税人的接收。
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