临汾市物业管理条例

时间：2021-01-30 13:58:08 规章制度我要投稿

临汾市物业管理条例

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　　临汾市物业管理条例

　　第一条为加强住宅小区竣工综合验收与物业承接管理，确保小区综合功能、环境及工程质量，保障物业管理条件到位，依据国家有关法律、法规、规章及技术标准，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条凡在本市行政区域内开发建设的各类住宅小区及组团(以下统称住宅小区)，包括集资房、经济适用房、商品房及房地产开发项目的竣工综合验收与物业承接及备案管理均适用本办法。

　　第三条本办法所称的住宅小区竣工综合验收是指在所含单位(单体)工程质量验收合格的基础上，对小区综合功能、环境、消防、安全等设施设备及物业管理条件进行竣工综合验收的活动。

　　第四条住宅小区竣工综合验收由房产、规划、园林、消防、供水、供电、物业管理等有关部门技术负责人组成的综合验收组进行。并按其职责分工进行验收。

　　第五条市、县(市)房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅小区的竣工综合验收与物业承接及备案管理工作;有关部门按照职责分工，负责本专业工程的竣工验收与承接管理工作。

　　第六条住宅小区竣工综合验收应具备下列条件：

　　(一)完成小区设计的全部内容;分期建设、分期验收的，应满足使用要求;

　　(二)所含单位工程质量经质监、建设、监理、勘察、设计、施工等有关单位验收全部合格;

　　(三)平面布局、立面造型、装饰色调等符合规划要求;

　　(四)小区道路、场地、绿化、照明、消防、安全、地下管网、物业管理用房等配套设施设备符合规划设计及质量标准要求，满足居民生活与物业管理需要;

　　(五)小区供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等系统完备，符合分户、出户计量标准要求;

　　(六)依法选聘了前期物业管理企业，物业管理体系已建立，物业管理所需的相关资料已齐备;

　　(七)预售商品房专项维修资金提取到位，并存入房地产行政主管部门设立的专户;

　　(八)有关法律、法规规定的其它条件。

　　第七条具备竣工综合验收条件后，开发建设单位应向工程所在地的房地产行政主管部门提交竣工综合验收申请。经审定后，由开发建设单位组织有关部门进行竣工综合验收。

　　第八条申请竣工综合验收应提供下列资料：

　　(一)住宅小区竣工综合验收报告;

　　(二)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图;

　　(三)单位工程竣工验收记录、工程质量监督报告、室内环境质量检测报告;

　　(四)施工单位签署的质量保修书;

　　(五)住宅质量保证(保修)书和使用说明书;

　　(六)前期物业服务合同、业主临时公约;

　　(七)房地产开发项目手册及需要提供的其它资料。

　　第九条住宅小区竣工综合验收应按下列程序进行：

　　(一)开发建设或监理单位介绍小区工程概况;

　　(二)查阅相关资料，并答疑;

　　(三)现场勘查;

　　(四)综合验收部门发表意见，对不符合要求的，应提出处理建议;

　　(五)汇总各方意见，形成竣工综合验收纪要，并签字。

　　第十条竣工综合验收不合格的，由开发建设单位负责返工或增设项目。整改后重新组织验收。

　　第十一条竣工综合验收合格的，开发建设单位应在15日内向工程所在地的房地产行政主管部门申请办理《住宅小区竣工验收备案证书》手续。办理《住宅小区竣工验收备案证书》应提交下列资料：

　　(一)本办法第八条规定的资料;

　　(二)小区竣工综合验收纪要文件;

　　(三)竣工综合验收证明或有关部门出具的认可文件;

　　(四)有关法律、法规规定的其它资料。

　　第十二条未经竣工综合验收或验收不合格或未办理《住宅小区竣工验收备案证书)的，有关单位和部门不得进行房屋还迁和销售(现售)、不得办理房屋所有权证、不得供水、供电、供气、供热和开通住宅电话、有线电视。

　　第十三条取得《住宅小区竣工验收备案证书》的，开发建设单位应及时向有关部门办理供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等移交手续。有关部门不得拒绝接收。

　　第十四条小区入住率或出售面积达到50%以上的，由开发建设单位负责组织召开首次业主大会，依法产生业主委员会，并向业主委员会和其选聘的物业管理单位移交相关资料和专项维修资金收交清单，办理移交手续。

　　第十五条未按期及时完善竣工综合验收备案和有关物业移交手续的，开发建设单位应承担物业管理、维修、养护及供水、供电、供气、供热等相应责任，直到完善移交手续为止。此间开发建设单位不得使用应交纳的专项维修资金。

　　第十六条违反有关规定，未经竣工综合验收或验收不合格擅自交付使用的，由房地产行政主管部门依据《建设工程质量管理条例》策五十八条依法实施行政处罚。

　　第十七条违反有关规定，未办理住宅小区竣工验收备案或返修后未重新组织验收或重新验收不合格擅自交付使用的，由房地产行政主管部门依据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》第九、十、十一条依法实施行政处罚。

　　第十八条违反有关规定，未及时向有关部门移交相关物业、资料和配置物业管理用房的，由房地产行政主管部门依据《物业管理条例》第五十九、六十四条依法实施行政处罚。

　　第十九条违反有关规定，房地产行政主管部门及有关部门工作人员利用职务之便，滥用职权、玩忽职守，给工作造成损失的，依法追究相关人员的责任;

　　第二十条本办法施行前，已交付使用的商品住宅小区和已推向社会管理的集资住宅小区，限期在六月底之前，依照本办法规定抓紧完善和补办有关程序和手续。逾期不办的，按有关规定予以处罚。

　　第二十一条本办法未尽事项按国家有关规定执行。

　　第二十二条本办法由市房地产管理局负责解释。

　　附：住宅小区竣工验收备案证书

　　延伸阅读：

　　物业管理纠纷的处理方式和程序

　　一、纠纷处理方式概述

　　物业管理纠纷处理方式，概括越来有以下几种：1、当事人各方自选协商和解;2、各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调解。3、当事人之间约定仲裁;4、司法诉讼。

　　以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自选协商和解是双方对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

　　二、纠纷的调解

　　物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。

　　物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

　　民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的'一个环节，不具有独立性。

　　三、物业管理民事纠纷的仲裁

　　可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

　　仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容：1、请求仲裁的意思表示;2、仲裁事项;3、待定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明：“有关本合同的争议，双方应协商解决，无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。”达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉;即使起诉，法院也不受理。

　　物业管理纠纷仲裁处理的一般程序是：

　　1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书;

　　2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;

　　3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

　　4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理;

　　5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解;

　　6、制作调解书或调解不成时制作裁决书;

　　7、当事人向法院申请执行。

　　与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。

　　四、物业管理纠纷的诉讼

　　当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同，人发法院对已提交诉讼的当事人管辖是强制性的。

　　物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：

　　1、当事人一方(原告)提交起诉状，起诉到法院;

　　2、法院立案后将起诉状副本送达被告;

　　3、被告提交答辩状;

　　4、开庭：调查、辩论、调解;

　　5、制作调解书或一审判决书;

　　6、双方均不上诉，则判决书生效;或一方不服提起上诉，进入第二审程序;

　　7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述;

　　8、执行。

　　无论仲裁还是司法诉讼，均应贯彻合法公正的原则，即以事实为根据，以法律为准绳。由于物业管理法规规章不健全，实践中应注重民法、房地产法、合同法等一般法律与物业管理专门法规及地方法规规章的衔接，并依据宪法处理好法规的竞争力认定和冲突的解决;同时，在诉讼或仲裁活动中，对业主、业主大会、业主委员会的代表地位和诉权、请求权行使要有明确的了解和认可，处理好单个业主的意见与小区业主意志的关系，确认业主委员会在物业管理纠纷中的代表地位，以便及时处理纠纷，理顺关系，建立良好的物业管理和权利义务关系。

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