南京市物业管理条例2016
南京市十五届人大四次会议第一次全体会议上，代表们听取了关于《南京市住宅物业管理条例(草案)》的说明。这也是南京市30年立法史上，首部由人代会审议的民生类法规。CN人才网小编第一时间与你分享南京市住宅物业管理条例最新消息。
草案成稿内幕
公开招投标第三方专家团队起草
这部物管条例的草案自其出现在公众视线里时就引起了各方关注。
据介绍，这部物管条例草案创新了法规起草模式，是首次在全国范围内公开招投标，选定第三方组成专家团队起草条例文本。成立由市人大常委会牵头、各相关单位参加的立法工作领导小组，全程主导立法。
草案开展了多角度、多层次、全覆盖的调研论证，并且此前广泛征求了社会各界意见建议，共征集市民提出的各类修改意见、建议3400多条，相关内容50多万字。
4大焦点引人关注
焦点一 不交物业费败诉要录入信用档案
在这部草案首次征求意见时，业主不得拒交物业管理费就是关注焦点。后来经过征求意见修改，目前的条文草案第五十一条规定为：业主欠交物业管理费和公摊水电费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以提起诉讼或申请仲裁。经司法判决或者仲裁裁决后仍不履行的，将被录入个人信用档案。
【百姓声音】对此，南京市民李女士表示，“比原来的条文宽松多了，原来的条文对于业主十分严苛。”李女士说，居民不交物管费也要分情况，有的是确实物业服务很糟糕，业主忍无可忍，才会拒绝交纳，“其实只要小区物业服务过得去，大部分业主还是挺自觉的。”
不过对于这一点，南京凤凰西街一较大规模小区的业委会副主任赵先生却有不同看法。他表示，自己小区的物业当时是业主大会投票选出来的，小区内大约有700多户住家，但后来有30多户以各种理由一直不交，最后业主委员会和物业准备向这些住户提起诉讼，结果一下子补交了10多家，现在还有10多户“老赖”。赵先生说，有个别业主各种强词夺理的理由不交物业费，实际上是在占小区公众的便宜，也侵犯了其他住户的利益，现在修改过的草案条文对业主更公平，但也需要进一步细化，比如对于个别“老赖”住户，业委会或者物业公司单独起诉的话时间成本和诉讼成本都很高，并不划算，而且法院案子很多，往往要拖很长时间得不到解决，因此最好能有物业快速法庭，才能更好地解决多方矛盾。
焦点二 10%业主不满意可要求第三方评估
根据草案，已交付使用物业业主总人数10%以上的业主，对建设单位选聘的物业服务质量不满意的，业主大会、建设单位等各方可以在协商自愿基础上，委托第三方评估机构对物业服务企业的服务质量、服务标准、费用测算等进行评估。物业服务管理中，业主与物业服务企业所处地位不同，对服务质量评价标准也不同，双方一旦产生纠纷，往往形成对立，引发矛盾。草案建立第三方评估制度，是探索发挥市场调节机制的作用，为解决因物业服务质量而引发的纠纷提供渠道。
【百姓声音】对于这个规定，上述赵先生认为，找第三方机构评估不失为一个公平公正解决问题的办法，但是目前的问题是缺乏此类权威第三方评估机构，因为物业管理是个软服务项目，每个人的感受都不一样，也许你觉得还可以的小区服务别人却觉得远远不够，那么谁来进行权威评估，以什么样的标准来评估就很重要，这是需要后面继续完善的问题。
焦点三 应急维修资金两个工作日内完成审核
草案中第六十二条规定的关于住宅专项维修资金的应急使用制度也是此前百姓关注的焦点。对物业管理区域内发生的紧急情况，草案简化了专项维修资金使用审批手续。长期以来，维修资金的申请条件多、期限长，群众对此意见集中。草案在省条例和国家部委相关规定的基础上，设计了绿色快速通道，要求发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要动用维修资金时，相关部门在两个工作日内完成审核。
【百姓声音】鼓楼区一居民小区业委会负责人在对记者谈到此项规定时连连叫好。他告诉记者，自己小区此前因为建筑遗留问题，后来经过业主们集体决定，需要动用维修资金来统一更换小区的单元门以保证业主安全。但现在单元门已经换了几年，还有30%的费用没有批下来，业委会垫付的换门资金也是难以回笼。
“住宅专项维修资金的审批非常繁琐，当然严格把关是好事，也是对全体业主负责，但现在有了这种特事特办的快速绿色通道，显然对小区居民也是重大利好。”这位负责人说。
焦点四 实名投诉登记须限时回复
关于实名投诉登记受理制度，要求政府相关部门对有关投诉举报事项及时受理回复。实践中，小区物业管理矛盾突出，政府部门职能交叉，行政执法难度大，市民反映强烈。草案设立这一制度，督促相关部门及时、高效地查处违法违规行为，维护群众合法权益。
【百姓声音】家住下关的林先生告诉记者，自己所住的小区是个老小区，居民跟物业常常有矛盾，很多时候居民不知道该去哪里投诉，或者有时候投诉了也没有人及时来处理。最后只能不交物管费来抗议，结果这样恶性循环下去，物业服务就更差。现在新的条例草案规定了实名投诉、举报登记和限时回复，对居民和物业公司来说都很公平，减少了匿名恶意举报的可能，也能让居民需要投诉时能及时得到回复，让违法违规行为得到及时查处。
下面是意见稿全文：
南京市住宅物业管理条例全文
(征求意见稿)
第一章 总 则
第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，实行综合治理，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
第四条 市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
住房和城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、质量技术监督、价格、人防、环境保护等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。
街道办事处(镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理相关工作。
第五条 本市建立物业管理区域违法行为实名投诉登记受理制度，市人民政府应当明确投诉登记事项。
各行政主管部门应当在物业管理区域内显着位置公布投诉受理方式，按职能分工，履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉，依法调查处理违法违规行为。
业主、业主委员会、社区居(村)民委员会和物业服务企业等相关单位和个人有权对物业管理区域内的违法违规行为投诉举报。
第六条 本市建立物业服务第三方顾问与评估制度。物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构，开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方顾问与评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，不得出具带有虚假内容、误导性陈述或重大遗漏的评估报告。
物业服务第三方顾问与评估制度的实施办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准。
第七条 对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损，房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的老旧住宅小区，市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境，逐步实施物业管理。
老旧住宅小区的范围由市人民政府确定。
第八条 街道办事处(镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理活动中出现的业主自治、物业移交、公共利益、危害预防、社区共建等事项。
第九条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，调处行业内部争议，定期发布物业服务市场信息，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。
鼓励从事物业管理研究的专家和物业管理相关专业技术人员加入物业管理行业协会。
第二章 物业管理区域
第十条 物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业的共用设施设备、社区建设等因素划分。
有下列情形之一的，在规划设计时应当划定为不同的物业管理区域：
(一)被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成若干组团的;
(二)可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的;
(三)配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同组团的。
分期开发建设或者二个以上建设单位共同开发建设的住宅小区，配套设施设备无法分割并独立使用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
分期开发建设项目，先期交付部分应当符合物业管理用房配置要求。
第十一条 建设单位在向规划行政主管部门办理规划许可手续时，应当依据本条例第十条规定，提出物业管理区域划定方案。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取区物业管理行政主管部门的区域划分意见。
第十二条 新建住宅物业出售前，建设单位应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门办理物业管理区域备案，提供下列材料：
(一)项目国有土地使用权出让合同(宗地出让合同);
(二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(规划条件和规划核实相关资料);
(三)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况;
(四)经规划核准的物业管理区域平面图、地理位置及四至界限及建筑物总面积;
(五)法律、法规规定需要提供的其他材料。
第十三条 建设单位应当将下列材料在物业管理区域在商品房买卖合同及临时管理规约中明示：
(一)前期物业管理招投标备案表;
(二)物业管理区域平面图、地理位置及四至界限及建筑物总面积;
(三)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况;
(四)地下室、底层架空层、天台的面积等共有部位的面积及权属;
(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置;
(六)共有设施设备名称、用途及权属;
(七)其他需要明示的场所和设施设备。
第十四条 已划定物业管理区域并实施物业管理但未备案的住宅小区，物业服务企业应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门办理备案，并提供第十二条第二至四项规定的材料。物业服务企业无法提供的，应当书面报告物业管理区域地理位置、四至界限、建筑物总面积、物业管理区域内专有部分的数量，以及除专有部分外共有部分的情况。
物业服务企业应当将已备案的物业管理区域向全体业主公告。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)依法征求相关业主意见后确定物业管理区域。
第十五条 物业管理区域需要分立或合并的，应当形成区域调整方案，并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共有部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。
物业管理区域调整后，应当重新办理备案手续。
第三章 业主大会与业主委员会
第十六条 业主应当依据法律、法规、业主大会议事规则、临时管理规约或者管理规约等，以实名方式参加业主自治活动，行使权利，履行义务。
业主请求物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)提供协助、指导和监督的，应当提供有效身份证明。
第十七条 业主大会根据物业管理区域的划定成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
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