《安徽省物业服务收费管理办法》详情解读
日前，安徽省物业服务收费管理办法(征求意见稿)，已完成省内各地市房管局意见征求环节，首个全省范围内物业服务收费政策亮点多多：物业收费双方可协商;区域楼盘物业费不得一刀切;物业移交需设立合同条款……
在经历了2011年合肥市物业服务收费“一费制”重要制度出台后，首个全省范围内物业服务收费政策有哪些亮点?记者根据市民最关心的热点问题一一解读。
物业收费双方可协商
2011年，自合肥市住宅小区物业服务收费管理办法施行，省城物业收费采取“一费制”，即把小区共用电梯、照明等公共设施设备运行等方面收取的公摊费用纳入物业综合服务费中一并收取，不得再另行收取公摊费用。小区物业费执行不得高于每月1.20元/平米、上浮幅度不超过20%的收费标准。不过目前省城部分高档小区物业收费超出“限高”标准。不少市民对此提出异议。
在本次发布的《安徽省物业服务收费管理办法(征求意见稿)》中，对于一费制标准，引入了“酬金制”等协商类收费制度。意见稿规定，酬金制是指在预收物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
“简单来讲，在保持一费制基础上，全省范围内的物业收费标准可采取统一收费或协商收费两种方式，给予业主与物业公司一定选择权，对于某些提供更精细的管家式物业服务公司，可以准许与业主协商签订合同形式，扩展物业服务项目，延长物业公司服务时间等内容，适度提高小区物业收费标准。L
”合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示。
区域楼盘物业费不得一刀切
目前省城一个区域楼盘，基本包含普通住宅、办公写字楼、商业地产等多个项目，而在实际交费操作中，物业公司收费时通常只按照一个项目标准收取，例如普通住宅，按照商业住宅收费标准收取，造成物业收费过高，省城小区居民对此类问题反映较为集中。意见稿对此明确作出规定，物业服务收费根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
凌斌表示，实际上这条，规定一个区域楼盘不能只设立一个物业公司执行一种物业收费标准，例如，同时存在商业住宅、普通住宅、办公写字楼三个地产项目，应分别设立三个物业公司分开管理交费。
同时交费范围也作出规定，普通住宅小区物业公共服务费、小区车辆停放费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费，实行政府指导价;非普通住宅小区物业公共服务费，以及满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费，实行市场调节价。
物业移交需设立合同条款
前期开发商物业遭“弹劾”，后期物业公司不停更迭，发生小区物业图纸等重要物业资料丢失，给后续进驻的物业公司造成持续管理真空，影响小区居民日常生活以及物业公司应急维修。
本次征求意见稿第9条规定，业主大会成立前，由住宅开发建设单位按规定选聘物业服务企业的，为前期物业服务阶段，双方应当签订书面的前期物业服务合同，确定服务等级和收费标准，经价格主管部门核准后实施。收
“选聘物业公司订立合同过程里，就必须包含移交物业资料这块内容，为日后发生相互推诿提供依据。 ”凌斌表示。
【相关新闻】
小区垃圾箱旁没垃圾这样的物业才上“星”
经开区评选出5家三星级物业
想当上星级物业?窨井盖编号、对电梯进行定时体检、小区实行封闭式安全管理都可以加分。近期，经开区首批2013年度“星级物业服务项目”出炉。入选的5家物业项目都经过层层考核，并经过公示。
据了解，该评选在全市尚属首次。记者看到，经开区星级物业服务考评共100分，分八大项，每项又有细分，一共有39小项。
“小区垃圾箱(筒)旁及其它共公场地不得有裸露垃圾”、“建立并落实便民维修服务承诺制度，零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录”等都是加分项。最后，得分在80~85分的可获评三星，并能获得现金奖励。
“对物业公司要求细是应该的，这样才能提高居民生活质量。 ”经开区房管中心相关负责人表示。
延伸阅读：
安徽省住房城乡建设厅关于征求《安徽省物业服务收费管理办法(征求意见稿)》意见的函
各市房地产管理局，蚌埠、芜湖、马鞍山、铜陵市住房城乡建设委，广德、宿松县房地产管理局：
现将《安徽省物业服务收费管理办法(征求意见稿)》印发你们，请组织部分物业服务企业、业主委员会及业主进行讨论,提出修改意见和建议,并将修改内容意见和建议的主要依据和原因，一并于2014年3月12日前，以传真方式报送我厅房地产市场监管处。
联系人：许 淼 联系电话：0551-62670342(传真)
附件：安徽省物业服务收费管理办法(征求意见稿)
2014年2月26日
安徽省物业服务收费管理办法
(征求意见稿)
第一条为促进我省物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，根据《中华人民共和国价格法》、《安徽省物业管理条例》等法律法规及有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内物业服务收费及监督管理。
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向物业服务收费包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费、特约服务费等。
第四条政府提倡建设单位和业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。县级以上人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门(以下简称物业主管部门)负责本行政区域内物业服务收费监督管理工作。
第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。
第七条 物业服务收费根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区物业公共服务费、小区车辆停放费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价;非普通住宅小区物业公共服务费，以及满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费实行市场调节价。
普通住宅小区与非普通住宅小区界定由各地确定。
第八条普通住宅小区物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，提供的具有公共性物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
物业公共服务费根据物业服务等级、服务成本等因素实行分等定价。物业服务等级标准由物业主管部门会同价格主管部门制定并公布。价格主管部门会同物业主管部门，根据物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，按照合理补偿、保本微利的原则，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并适时调整，向社会公 布。
第九条业主大会成立前，由住宅开发建设单位按规定选聘物业服务企业的，为前期物业服务阶段，双方应当签订书面的前期物业服务合同，确定服务等级和收费标准，经价格主管部门核准后实施。
业主大会成立后的小区住宅物业服务阶段，物业公共服务费的具体管理方式由各地根据实际确定。
第十条物业服务企业因政策性因素或服务项目和内容等变化，服务成本发生较大变动时，如需调整收费标准，物业服务企业应在物业服务区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经过占建筑物总面积过半数且占总户数过半数的业主同意，由物业服务企业与业主协商重新约定具体收费标准。
第十一条物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧、经业主同意的其它费用、合理利润以及法定税费组成。
第十二条电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独据实分摊，具体由各地价格主管部门确定。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。
第十三条 住宅小区公用附属设施用电、用水(不包括从事生产、经营活动用水、用电)执行居民用电、用水价格。
第十四条物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，双方应当签订合同，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十五条物业公共服务费可以预收，具体由物业服务企业按照物业服务合同所约定的期限向业主、物业使用人收取，约定时间不得超过物业服务期限;未作约定的，预收期不得超过6个月。
第十六条 物业公共服务费按照房屋产权证书登记的建筑面积计算;尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。
业主、物业使用人应当按照入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为交纳物业公共服务费的起始时间。
改变居住用途用于经营的住房，物业公共服务费按相应的经营性用房物业服务费标准收取。
第十七条 业主或业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十八条物业服务区域内车辆停放收费标准，由各地价格部门会同物业主管部门根据物业类型、专有权益、管理服务成本等因素确定基准价格标准和浮动幅度，并适时调整。其中专有车位(库)，应交纳车位服务费;物业管理区域内业主共有车位(库)的.车位使用人以及租用车位的使用人应当交纳车位场地使用费。
停车收费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。
已购买车位但未停放车辆的，停车服务费可适当减收。
物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取制作成本费用。
物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。
第十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，必须遵守法律、法规和管理规约(临时管理规约)等规定，应当征得相关业主和业主大会同意后，按照规定办理相关手续，并告知物业服务企业。所得收益应当主要用于补充物业公共服务费和住宅专项维修资金，也可以按照业主大会决定使用。物业服务企业参与经营的，按双方合同约定处理。
第二十条业主或物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业指定的地点堆放，并承担装饰装修垃圾清运费，具体收费标准由各地制定。
第二十一条实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定执行;业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
各级价格、物业主管部门，应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。
第二十二条各级价格主管部门在制定或调整本行政区域内物业服务收费标准时，应以物业公共服务所需社会平均成本为基础，充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。物业主管部门要监督物业服务企业提供质价相符的服务。
第二十三条 物业服务企业须严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
第二十四条物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前结清物业服务费用。
第二十五条物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应将服务内容、收费项目、标准及收费办法在经营场所或服务地点醒目位置公布。物业服务企业每年(或财务年度)向业主、物业使用人公布利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受监督。
第二十六条 物业服务企业收费前，应到当地价格主管部门办理《服务价格登记证》，亮证收费，收费时使用税务票据。
第二十七条各级政府价格主管部门和物业主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督管理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第二十八条 各地可依据本办法制定具体实施办法
第二十九条 本办法由安徽省物价局会同安徽省住房和城乡建设厅负责解释。
第三十条 本办法自 年 月 日起执行。
安徽省住房和城乡建设厅办公室
2014年2月26日印发
【《安徽省物业服务收费管理办法》详情解读】相关文章：
2017湖南省物业服务收费管理办法解读02-16
湖南省物业服务收费管理办法02-16
《上海市律师服务收费管理办法》解读02-11
律师服务收费管理办法02-11
上海市律师服务收费管理办法02-11
《上海市律师服务收费管理办法》全文02-12
西安市机动车停车服务收费管理办法06-09
元旦的由来和习俗详情解读10-15
经典面试试题及答案详情解读07-05
医师执业注册管理办法解读02-18