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2016版杭州城市房屋使用安全管理条例解读
新修订的《杭州市城市房屋使用安全管理条例》日前由杭州市人大常委会正式公布，将于2016年3月1日起施行。新修订的《条例》将进一步规范、健全城市房屋使用安全管理制度，明确政府、业主、使用人等相关主体职责，确保房屋使用安全。
据悉，原《杭州市城市房屋使用安全管理条例》于2006年10月1日起施行，十年来在推进杭州城市房屋使用安全管理工作、消除房屋安全隐患、保障居民居住安全、改善居住条件等方面取得了成效。随着经济社会发展，城市房屋使用安全管理中的新矛盾、新问题不断出现，原《条例》部分内容已不适应当前社会发展和居民群众需求，同时近年来杭州在积极探索城市房屋使用安全管理中积累的实践经验需要上升为地方性法规，因此《条例》的修订工作被杭州市政府、市人大常委会列入2015年立法计划正式项目。
杭州市住保房管局相关负责人介绍说，新修订的《条例》共九章五十八条，重点针对城市房屋使用安全管理实践中较为突出、急需地方立法解决，而上位法未明确的问题作了规定。
新《条例》强化了各级政府的房屋使用安全管理职责，相比原《条例》仅明确各个政府部门的房屋使用安全管理职责及分工，新《条例》将加强房屋使用安全管理、保障人民群众的生命财产安全上升到各级政府的职责。
对于房屋使用安全责任人及其具体责任，新《条例》根据《物权法》的相关精神，明确规定房屋所有权人是房屋使用安全责任人，承担房屋使用安全责任，不得以与实际使用人、管理人之间的约定为由拒绝承担房屋使用安全责任，当房屋转让或出租时，房屋所有权人应当将房屋结构形式、设计使用年限和结构改造情况等基本事项告知对方。
新《条例》还进一步明确规范了住宅房屋装修安全管理的要求，并增加了应当委托房屋安全鉴定的法定情形，并特别提出学校、医院、体育场馆、车站、商场等大中型公共建筑交付使用后，房屋使用安全责任人应当在房屋使用年限达到设计使用年限三分之二的当年，委托进行房屋结构安全鉴定。此外，新《条例》加强了房屋安全鉴定单位及鉴定报告的管理，新增了建筑幕墙安全维护管理的内容，明确了危险房屋治理的具体方式和相关程序，并严格了危险房屋使用中的禁止行为。
杭州市住房保障和房产管理局局长周先木介绍,新修订的条例将有利于规范、健全房屋使用安全相关管理制度,明确政府、业主、使用人等相关主体职责,有利于及时发现、治理房屋安全隐患,确保房屋使用安全。
危房增多修法迫在眉睫
杭州市人大城建环保委员会负责人介绍,杭州每年新增在册危房数量持续增加。上世纪80-90年代的成套多层住宅已成为危房的主体,一些未经安全鉴定的老旧住房存在不同程度安全隐患。
该负责人分析,现行法规对危房解危的规定不够完善,政府及相关部门危房解危职责,所有权人、使用人危房鉴定和解危的具体责任,危房特别是成片危房的处理程序和方法等都没有明确规定,这些问题急需在条例中加以明确。
自2012年国家取消房屋安全鉴定行政事业收费以来,房屋安全鉴定、检测已发展成为市场行为。目前,市场上各类鉴定机构专业水平良莠不齐,存在无监管、无规范的重大隐患,需进一步强化对房屋安全鉴定机构的监管。
某些人在房屋装修时忽视安全问题,盲目改变房体结构和房屋功能,给房屋使用安全埋下了严重隐患。同时,地铁深基坑开挖、盾构施工对周边房屋的影响,建筑幕墙的安全管理等也对房屋使用安全管理带来了新挑战。鉴于以上原因,杭州市人大城建环保委认为条例修订迫在眉睫。
新修订的条例明确了房屋使用安全责任人是解危责任主体,应当根据危险房屋督促解危通知书和房屋安全鉴定报告的处理意见对危险房屋采取加固处理、原址重建或者配合政府成片改造等治理措施。
有禁止令保护装修安全
房屋装修是实践中普遍存在的可能影响房屋使用安全的行为,部分房屋业主安全意识淡薄,乱拆乱改、野蛮装修现象较多。
为此,条例第十五条规定,房屋装修应当保障房屋的整体结构安全,不得影响毗连房屋的使用安全。第十六条规定,住宅房屋装修中需要对房屋结构、墙体、使用荷载进行拆改、变动的,房屋使用安全责任人应当在装修施工前向区、县(市)房产主管部门备案。
是否一律禁止住宅房屋拆改、变动建筑主体和承重结构是修订草案审核论证中争议较集中的一个问题。
由于实践中难以真正做到禁止拆改,在充分考虑基层执行部门意见后,条例第十七条明确禁止违法拆改、变动建筑主体和承重结构,禁止违法超过设计标准或者规范,增加房屋使用荷载。
同时,第十八条提出了相应的备案、设计、施工要求,规定房屋装修若涉及此类情形的,还应当提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具的设计方案,并加盖设计单位公章、出图章以及注册结构师执业章。
根据条例规定,如果住宅装修中房屋使用安全责任人或者使用人违反上述禁止令规定,由区、县(市)房产主管部门责令其停止违法行为、限期恢复原状或者维修加固,处五万元以上十万元以下罚款。
规范房屋安全鉴定市场
房屋的安全鉴定由依法设立的房屋安全鉴定单位负责,其作出的鉴定结论是认定房屋安全状况的依据,对房屋使用安全管理影响重大。
在修订草案征求意见过程中,代表们普遍反映目前房屋安全鉴定检测机构的鉴定能力良莠不齐,部分鉴定机构被利益左右,随意出具检测报告,造成不良后果。建议政府应加大对安全鉴定检测机构的管理,应建立鉴定机构的择优公示制度。
因此,条例第二十一条规定了房屋使用安全责任人应当委托房屋结构安全鉴定的法定情形,具体包括达到设计使用年限,仍需继续使用的房屋应当在达到设计使用年限当年委托房屋安全鉴定,此后每五年至少进行一次房屋安全鉴定等规定。
其中,还特别要求学校、医院、体育场馆、车站、商场等大中型公共建筑的房屋使用安全责任人,在房屋使用年限达到设计使用年限三分之二的当年,委托进行房屋结构安全鉴定。
第二十二条则针对建设工程施工的五种特定情形,规定了建设单位委托进行周边房屋结构安全影响鉴定的义务。
为加强对鉴定行为和房屋安全情况的监管,第二十七条规定,经鉴定属于危险房屋的,房屋安全鉴定单位应当在作出鉴定结论后二十四小时内将鉴定报告送达委托人并报区、县(市)房产主管部门备案。
源头管理建筑幕墙安全
目前建筑外墙大量使用玻璃、石材等,随着时间的推移,其存在的安全隐患问题逐步显现。全国各地幕墙坠落事件频频发生,杭州也发生过此类事件。
在修订草案征求意见中,有代表反映,建筑幕墙的安全管理不仅仅只是一个维护的问题,应涉及从设计、施工和维护的全过程,需从各个阶段加以规范。
杭州早在2007年就明确市建委负责建筑幕墙施工阶段管理,市房管局负责使用阶段管理。在此基础上,新修订的条例对房屋使用安全、城乡规划、建设等部门的职责进行了明确。第三十一条针对竣工验收合格后交付使用的既有建筑幕墙,规定由房屋使用安全责任人至少每十年进行一次安全性检测鉴定,并规定了另外三种强制鉴定的情形。
为了加强源头管理,解决建筑幕墙后期维护费用较高的问题,第三十三条规定了建筑幕墙专项维修资金制度,本条例施行后交付使用的新建建筑,除由业主缴存的物业专项维修资金外,由建设单位另行缴存建筑幕墙专项维修资金,用于建筑幕墙的检查、检测、维修。
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