上海商住房政策2017
最近，一份题为《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》的文件图片在房地产圈热传。文件要求已锁定的区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途，在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线。
据介绍，《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》显示，此次主要整改项目，是将小单元合并成大单元，如果无法合并，那么需要将若干小单元合并销售，此外，卫生间也不能单独在房间内设置，需要设置在公共部位。所有的整改工作将在4月底前完成，整改完成后，闵行区规土局将进行验收，之后才能入住或者销售。已经集体入住的项目将不在整改的范围内。
目前，上海的商住物业整顿由闵行区和嘉定区先行试点，上海其他城区还没有具体的整改细则出台，开发商也都在观望。
“商住房”失去居住属性 市场供应结构受影响
据一位在建的商办项目负责人透露，他们需要在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线;同时，层高4.5米的单元将不再允许建设插层，从而杜绝“LOFT”的出现，这意味着整改后此项目基本失去了居住功能。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海闵行和嘉定等区的试点实际是对以往政策的响应。
严跃进说：“后续此类物业可能不再被定义为商住两用房这样一个概念，而是重新被划为商办类物业，这样之后实际上与住宅的居住属性就没有太大的关系了。所以某种程度上可能会改变住房这一类的供应端问题，这对整个市场的供应结构改变会有影响。同时对房企现有的酒店式公寓销售也会产生相应影响。”
“限购限贷”之下的“擦边球”未来还有戏么?
事实上，商办物业变成具有居住功能的物业销售在上海持续多年，已经是住宅市场的有力补充，多年来受到限购人群和投资者的追捧。商住两用房被视为“限购限贷”政策之下的“擦边球”产品。2016年全年，上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地为49宗。而此次整改打破了政府、开发商和购房者多年来形成的默契。那么，未来商住房是否还有打民用擦边球的可能?
严跃进认为：“对于已经购买这类商住房的，后面的政策会积极引导这类物业朝着住宅属性去转变。当然这种转变背后还要考虑一个问题，就是要征收相应的土地出让金费用，主要是向开发商收取，而不是像购房者收取。对于已经形成大型社区的商住房来说，后期会考虑对这类住房进行调整，使它成为普通商品住宅区。”
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天安门西南方向30公里的义和庄地铁站，被三个商住项目环绕，万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场。
这里是北京大兴新城的核心区所在。该区域目前除了这三个项目，尚未有其他的相关配套，但是房价已经普遍超过5万元/平方米。
北京市住建委网站显示，万科天地、泰禾中央广场以及恒大未来城在售项目所在地块的土地用途均为商业或办公，但万科天地的销售人员对法治周末记者介绍道，项目交房时有独立的卫生间和厨房，可以居住;而泰禾中央广场和恒大未来城的样板间就设计有卧室、卫生间和厨房。
恒大未来城的销售人员则告诉法治周末记者，恒大未来城包括自住房项目和商住项目。
3月2日，周四，很多购房者在工作日仍聚集在这三个项目的售楼处，法治周末记者粗略统计，下午两点到四点期间，每个售楼处咨询购房的人数均在20人以上，其中泰禾中央广场售楼处还聚集了大量带客户看房的中介人员。
根据地产营销人统计，在刚刚过去的2月份，北京市商住市场成交3154套，环比上涨73%;大兴区商住项目成交1355套，成交面积9.23万平方米，成交均价50501元/平方米，成交金额46.59亿元，其中仅泰禾中央广场的成交量就达985套。
这样的市场热度在3月份尚未降温。
然而在距离北京1000多公里的上海，从今年年初就开始进行着一场整顿商住类项目的行动。从今年年初暂停多个商住项目网签，到2月份闵行区整顿“类住宅”(即土地用途为商业、办公或其他非住宅用途，但以住宅形式销售的项目)，上海的商住市场正在被重新洗牌。
记者获取的一份《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》显示，闵行区的整治目标为，把疑似“类住宅”项目彻底恢复至规划批准的功能用途，比如工作方案要求，对于未入住的项目，限期拆除用于居住功能的插层、隔墙、上下水和煤气管线等内容。
“这也就是说把商办项目中的住宅功能拿掉，只留原来的商业功能或办公功能。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉法治周末记者。
在上海闵行区峰尚汇项目购买了房屋的刘丽(化名)告诉记者，2月19日前后，小区里就聚集了安保人员，不允许继续装修。
“目前还没有开始拆除上下水等相关设施。”刘丽说。
商业或办公立项的项目，通过接通上下水、媒体管线，建隔墙和插层，就变成了具有居住功能的loft，这样的项目因而被称作商住项目，不限购、单价低于纯住宅等特点，也使得商住项目在以往颇具吸引力。
然而，当上海整顿商住项目等类住宅的力度加大，这样的整顿之风是否会从上海吹到北京乃至更多的城市?
京沪冰火两重天
上海政府这回来真的了。“越限越火”的现象没有出现在上海的商住市场上。
卢文曦跟法治周末记者分享了整个上海市场以及闵行两区商住房的成交数据。
“上海在整个2016年房地产市场成交套数为10.9万套，其中3.5万套是商住房为主的类住宅，类住宅占比超过30%;今年前两个月，上海市场总成交套数为6046套，其中类住宅是765套，类住宅占比12.65%。”卢文曦说。
具体到这次整改的试点区域闵行区，卢文曦说，今年1月份，闵行区成交类住宅211套，成交面积在35299平方米，均价为6.4万元/平方米，到2月份，数据已经出现断崖式下跌，成交套数111套，成交面积15108套，均价也出现下滑，为5.1万元/平方米。
整改实锤出现了切切实实的效果，闵行区的类住宅项目从成交量和成交单价上都出现了大幅下滑。
目前在政策层面尚处于平静期的北京市场，市场仍然火热，其中开发商对购房者的态度就是很好的证明。
3月2日，在万科天地售楼处，当记者要求看样板间时，销售称没有样板间;当记者希望看看宣传资料时，销售亦称没有宣传资料。
万科天地的销售人员只用一台平板电脑，向记者展示了万科天地在售房屋的户型图，户型图显示，项目层高为4.2米，有独立卫生间和厨房。
在恒大未来城的售楼处，销售人员带记者看了样板间后，并未像普通的售楼处销售一样，强烈要求看房者留下联系方式。
该恒大未来城销售称，该项目去年单价在每平方米3万多元，今年单价破5万元，主要是受大兴新城的规划以及大兴新机场建设的影响。
而在泰禾中央广场售楼处，虽然该项目有样板间，但是销售人员并不亲自带看，在听闻记者对项目地理位置较为熟悉之后说：“样板间出门左转，您自己去看。”
该项目的样板间在泰禾中央广场的实体项目中，离售楼处约300米，途中需要穿过堆着许多施工垃圾的工地，销售似乎并不担心这样的环境以及不亲自带看的做法，会影响购房人的意愿。
北京商改住比例较高
在万科天地售楼处的进门处，竖着两个易拉宝，一个是购房提示，一个是致小区业主的一封信，落款均为大兴区住房和城乡建设委员会。
购房提示中有这样的内容：“您欲购买的商品房宗地规划用途是商业金融办公用地，该项目开发商将严格落实宗地规划用途，所售房屋不属于住宅性质。按照市住建委等五部门《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》文件规定，开发企业在销售前应明示房屋的规划用途，告知您应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途。”
在记者采访中，万科天地、恒大未来城和泰禾中央广场的销售均坦诚告知，项目属于商业或办公项目，但是在房屋的设计上，都有客厅、卧室、卫生间和厨房。
这种情况下，似乎也用不着购房者擅自改变用途，因为交付的房子已经具备了居住功能。
而北京市住建委等五部门于2011年下发的`《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》明确规定，商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。
但现实情况却是，不少商办项目都采用了单元式或住宅套型式设计。不仅是此次走访的3个小区，2016年下半年，法治周末记者在北京市门头沟区的部分商业立项的项目采访时，项目销售也表示，项目是毛坯交房，有独立卫生间，在交房时会做好上下水管道，预留好马桶位置。
北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池告诉法治周末记者，土地管理法、城市房地产管理法、城乡规划法等法律中都有不得改变土地用途的规定。
“如城市房地产管理法第二十六条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。”赵秀池说，上海在闵行区试点整顿类住宅，也主要是依据这些法律法规。
北京东元律师事务所房地产建设工程法律事务部首席律师李松补充道，城市房地产管理法还要求，土地使用者需要改变土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府规划主管部门的同意，签订变更协议或者重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金。
但赵秀池透露，目前由于利益导向，商改住的比例较高，多的时候占到新建商品房成交量的一半。
郭毅提供了这样一组数据：2016年，北京房企在商办类物业获得的销售额高达1304亿元，占商品住宅销售额超过三成的比重。
郭毅也分析道，商改住的市场主要存在于一线城市，这些城市的住宅供应量相对较少，单价较贵，且有限购政策，这就使得商改住项目有了市场空间，因为商改住不限购，且通常来说面积小总价低。
在记者此次采访的，3个楼盘中，万科天地和泰禾中央广场都有50平方米左右的小户型，总价可以控制在300万元左右。
卢文曦认为，商改住近几年受投资者青睐，还有一个原因是租金回报率较高(年租金/房屋单位售价)。
卢文曦测算过这样一组数据：在上海普通住宅的租金回报率通常在1.5左右，但是由于商住房通常比较好租，售价又比纯住宅低，租金回报率可以达到4。
“整顿风”会否扩散
卢文曦告诉记者，每个区域的土地用途比例，政府是规划好的，政府本来可能期望通过在某一区域出让商业用地，吸引企业入驻，增加长期税收，而一旦商业用途改编为住宅用途，政府规划的效果就无法实现。
“此外，商改住还容易引发其他的问题。比如一个区域原来规划人口是10万人，由于商改住，人口变成了13万人甚至更多，那么区域配套就会跟不上;另外，原来商办项目的楼面价和售价相对较低，但是一旦改造成住宅出售，就会推高房价，这样一来，开发商也就不去用心做商业项目或办公项目规划了。”卢文曦补充道。
在赵秀池看来，商改住项目还规避了北京等地的住房限购政策，抵消了住房限购的政策效应，商改住抬高了商业办公物业的成本后，也不利于实体产业的发展。
目前，北京、上海都有很多在售、未交房的商住项目，上海市闵行区试点整改的做法，有没有可能成为一个范本，为上海更多的区县、北京乃至更多有着商改住现象的城市所借鉴?
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，自去年通州双限之后，北京市商办物业全面调控的风声不断，而今年1月，上海暂停商办项目销售的现实更是将这一类型产品推上风口浪尖，收紧调控已是箭在弦上。
“由于北京的商办项目销售额占比超过三成，一旦调控祭出对于房企来说将是巨大打击，因此，自2月中旬商办集中入市的趋势即开始显现，而3月份商办项目‘抢入市’的现象将更加明显，这也或将成为商办产品‘最后的盛宴’。”郭毅说，
据亚豪君岳会统计数据显示，2017年3月，北京住宅市场预计将有23个项目入市，其中商办类项目多达10个。
“从上海此次整顿的情况来看，是各区县根据自身情况做调整。北京应该也会遵循这样的思路，比如，此前通州已经限购，门头沟区从去年9月开始也在整顿商改住，一些样板间的居住功能都被拆除。”郭毅补充道。
但记者在采访中发现还存在这样一种观点，即商住类项目占整个北京市场新房销售比例较高，一旦严格按照规定整顿商住项目，比如，取消居住功能，完全按照原用途销售，北京市的房地产市场交易情况会受到太大影响，甚至可能导致大量的信访，因而政府不会轻易大面积地对商住进行整改。
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