2016珠海城市更新管理办法解读
昨日，珠海市法制局、市住房和城乡规划建设局联合召开新闻媒体通气会，就《珠海经济特区城市更新管理办法》进行解读。
该《办法》进一步明确区政府(管委会)的责任主体地位。各区政府(管委会)作为辖区城市更新工作责任主体，要履行城市更新管理相关职责，结合城市更新年度计划，明确目标、责任，积极推进城市更新工作。也就是说，今后珠海各区政府(管委会)既要当好城市更新的发起者和服务者，也要当好监管者和评判者。
《办法》降低了拆建类项目启动“门槛”，有条件地放开小地块拆建项目，多种方式落实公共租赁住房配建要求。为督促实施主体加快项目进度，首次以立法形式明确城市更新退出机制，亮点多多，引人关注。
利好一
降低拆建类项目启动意愿“门槛”
主要内容：实施拆建类城市更新，应当形成更新意愿后方可申报。建筑物由业主区分所有的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意方可启动。城中旧村拆除重建的，应当经居民大会、村民大会或者社区股份合作公司的股东大会按照有关规定表决，并获得占全体成员或者股东人数2/3以上同意方可启动。
解读：陈钢说，以前城中旧村拆建、旧住宅区改造为主的拆建项目要90%以上股东(业主)同意的规定，与《物权法》、《珠海市城中旧村更新实施细则》不衔接，比《物权法》要求高。新《办法》将该类项目意愿表决通过的比例门槛由“90%以上”降低为“2/3以上”，有利于项目尽快启动。
对此，市法制局副局长李凯表示，新《办法》更切合实际，更具有操作性，有利于加快“三旧”改造项目的进展。
利好二
有条件放开小地块拆建项目
主要内容：已供建设用地的用地面积不足1万平方米但具有以下情形之一的，可以划定城市更新单元进行拆建类城市更新。
解读：李凯认为，此举旨在有条件放开小地块拆建项目。新《办法》规定属于旧工业区改造为科技孵化器等市政府鼓励发展的创新型产业项目，位于海岛的城市更新项目、城中旧村更新项目以及其他因公共利益需要拆建的项目，可以突破拆建用地不得小于1万平方米的限制，实施小地块拆建更新。
对此，北京大学深圳规划设计研究中心副主任、总规划师顾正江认为，改造项目门槛适当的灵活，让项目能尽快启动，这是解决珠海城市更新中实实在在的问题，也是符合珠海实际的。
利好三
适当调整城市综合服务体配置住宅比例
主要内容：城市综合服务体单独编制更新单元规划的，可以按比例配置公共租赁住房等住宅。
解读：陈钢表示，新《办法》补公机制更为灵活。改变原86号令仅给予20%、25%两个档的做法。例如，一个7.1万平方米用地，如按86号令，仅可配套20%住宅，按新《办法》，则可配套23.5%的住宅，这样可大大提高企业改造的积极性和热情，也有利于补公机制落到实处。
利好四
做好指引 审批提速
为解决原86号令欠缺基本程序指引的问题，新《办法》明确了意愿征询、形成申报主体、委托编制更新单元规划、规划报批、形成实施主体、编制报批项目实施方案、办理手续的更新项目基本程序。同时，对于村民及村股份公司关注的实施主体如何确定的问题，新《办法》逐一给予明确，给企业以具体的.指导。
下一步，在《珠海市城市更新项目申报审批指引》研究工作中，珠海会重点对城市更新项目涉及的前期研究、立项、规划、用地、建设等审批手续进行梳理，进一步优化审批流程，明确审批职责分工，下放审批、审查权限，简化报批材料，探索建立相关部门联合会审机制，实行“一门式、一网式”审批模式。
关注
1.强制“补公”更为灵活
近日，《珠海市“城市之心”地区核心区H02地块城市更新单元规划》批前公示，令人注意的是，原本代表建筑物体的大三角形黄色地块，新增了很多绿色面积。
“绿色”即为“补公”用地，总用地面积为11.17万多平方米的地块，“补公”和腾挪置换用地面积合计达到2万多平方米，主要用于市政道路以及受市民欢迎的广场用地、公园绿地等。
补公即为补充公共绿地、公共服务设施及公益建设项目。新《办法》强调，因用地整合的需要，城市更新单元规划中的补公用地可以在同一控制性详细规划编制单元范围内进行等用地面积异地置换，整合集中。
按照规定，拆建类更新单元需将应当不小于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%无偿移交政府，用于城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益等项目建设。
新的《办法》还允许补公用地在同一控规编制单元内进行异地置换、整合集中;超出同一控规编制单元的，应当按程序报市政府批准。这一做法，更好解决了局部区域补公用地缺口不平衡问题。另外，还提出“立体补公”方式，明确部分拆建项目依据规划的需要提供适量的用地或者提供不少于建筑面积10%的建筑用于补公。
2.多种方式落实公共租赁住房配建要求
此次新的《办法》规定，凡涉及商品住宅开发的城市更新项目，除城中旧村更新项目外，应当按规定予以配套建设公共租赁住房，其配套建设的公共租赁住房产权无偿归政府所有。
3.首次以立法形式明确退出机制
为督促实施主体加快项目进度，新《办法》明确更新单元规划批准后两年内未签订土地出让协议，或超过土地出让协议约定的开工时间一年仍未开工的，取消原批复的规划条件和享受的城市更新优惠政策，并在批准撤销之日起三年内不再受理该用地更新单元规划申报等。
聚焦
老旧小区：仍坚持以综合整治为主
老旧小区如何更新一直是珠海市民关注的热点，记者在新闻媒体通气会上获悉，珠海老旧小区更新仍将坚持以综合整治为主、拆建为辅方式，计划至2020年，香洲区每年均计划开展占地约100公顷的老旧小区综合整治。
陈钢说，一方面珠海经济特区建成时间不长，建筑物一般为30-40年房龄;此外珠海主城区人口密度高，交通、医疗、教育等公共配套设施压力大。如果老旧小区拆建重建，势必增加人口和城市负荷。
据悉，2016年，市住规建局牵头对全市1995年以前建成的512个老旧小区进行摸底调查，并逐一对楼宇条件、市政设施、综合环境、居民满意度等多方面进行综合评价，显示绝大部分小区通过综合整治完全可以让百姓的生活美起来。
2015年，香洲区完成了莲花山、凤凰南路1001号、为农街等三个试点小区整治工程，今年又开展实施翠香、拱北、狮山、南屏、吉大、香湾六大片区占地约100公顷的老旧小区综合整治。
目前香洲区已经将351个小区列入计划，着力改善“三水三电”，增加绿化、垃圾房等配套设施，提升宜居水平。
计划至2020年，香洲区每年均计划开展占地约100公顷的老旧小区综合整治。
旧厂房：遵循“优二进三补公”
旧厂房更新一直是城市更新的重点，对于旧厂房更新珠海将严格遵循“优二进三补公”，继续严格限制“工改居”，控制“工改商”，鼓励和引导“工改产”的基本原则和思路。
“优二进三补公”即第二产业优化升级，发展现代服务业等第三产业。香洲区今年牵头编制中心城区旧工业区转型升级规划研究，开展“工”改“产”的规划谋划，明确了“一带、一轴、四心、五片”的转型升级空间格局定位。
在“补公”方面，市住规建局已经牵头完成506公顷旧厂房更新用地摸底调查、产业发展及补公方向研究论证，通过旧厂房拆建更新可腾退提供近170公顷补公用地，用于建设学校、医院、公共绿地等。
今年取得批复的兴业玻璃、丽珠制药、诚丰、威尔等旧厂区拆建更新项目更新单元面积合计16.98公顷用地，提供补公用地4.79公顷，补公方向包括公共绿地、中学用地、公交首末站及城市道路用地;另外，按要求提供公共租赁住房建筑面积15855.39平方米。
此外记者获悉，在“工改居”和“工改商”继续维持现行政策，避免旧厂房大拆大建，进行房地产开发。
除政府按照控规收储或用于消化城中旧村更新项目转移建设指标外，其余旧厂房用地一律不得调整控规实施“工改居”。
旧厂房用于商业服务业开发应具备两项条件，一是整合后用地达到1万平方米，二是符合控规功能。否则，不得申报或调整控规实施“工改商”。
城市更新最新进展
珠海2014年启动了新一轮城中旧村更新，目前进展如何?
数字显示，截至12月中旬，湾仔海湾村、福溪村、沥溪村、广生村、北山村、红联村、唐家湾新城7条旧村安置区已动工建设;8条旧村已启动前期工作，其中，上冲、东桥、湾仔银坑及广昌等4条旧村安置区有望于2017年动工。
2017年计划启动东坑村、红东村等9条旧村;2018年计划启动剩余18条旧村。
据介绍，除了鼓励民营企业参与东部城区城中旧村更新工作以外，市政府也在积极研究探索政府购买棚改服务模式推动城中旧村更新工作。广昌及南联已列入作为试点项目，正在谋划推进。
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