山东省物业服务收费管理办法解读
山东省物业服务收费管理办法全文2016(草案)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，保障社会和谐稳定，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内物业服务收费及其监督管理。
本办法所称物业服务收费，包括物业公共服务费、机动车停放费、特约服务费等费用。
第三条 省人民政府价格主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。
设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
县级以上人民政府发展改革、住房城乡建设、国土资源、人民防空等部门按照各自职责，做好物业服务收费管理相关工作。
第四条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开和质价相符的原则，按照不同物业的性质、特点及服务阶段分别实行政府指导价和市场调节价。
第五条 普通住宅前期物业公共服务费、停车服务费、车位场地使用费和普通住宅车位租赁费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。
实行政府指导价的物业服务收费项目，由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称“物业主管部门”)制定基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准，并向社会公布。
本办法所称普通住宅，不包括独栋、双拼、联排等各类高档住宅。
第二章 物业公共服务费
第六条 本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持以及安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人所收取的费用。
第七条 普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。
普通住宅前期物业服务等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。
第八条 普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，以招标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，确定具体收费标准，报送当地价格主管部门和物业主管部门备案。
第九条 物业服务等级、内容、收费标准、收费方式、合同期限、终止情形等，应当在前期物业服务合同中列明，并在物业管理区域显着位置公示。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含物业公共服务费的内容。
第十条 因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施和绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，普通住宅前期物业公共服务费应当适当减免，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
第十一条 因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内做相应调整。
因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主书面同意。
第十二条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。物业服务合同有约定的，物业公共服务费可以预收，但预收时间不得超过半年。
符合交付条件的物业，业主或者物业使用人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起由业主或者物业使用人交纳。
物业尚未出售、出租或者因建设单位原因未按时交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位交纳。
第十三条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业公共服务费。
第十四条 普通住宅物业公共服务费按法定房屋产权建筑面积(不含与住宅配套的储藏室面积，下同)计收。已办理房屋权属证书的，以房屋权属证书记载的房屋建筑面积计收;未办理房屋权属证书的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。
独立专有车库的物业公共服务费，按照房屋权属证书或者房屋买卖合同载明的建筑面积计收。
改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室的物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。
第十五条 普通住宅交付后空置一年以上的，其前期物业公共服务费按实际运行费用适当减收。具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门确定。
第十六条 物业共用部位、共用设施设备在保修期限内的，维修养护费用由建设单位负担;超过保修期限的，其维修、更新和改造费用应当通过专项维修资金予以列支，不得向业主或者物业使用人另行收取。
第三章 机动车停放费
第十七条 本办法所称机动车停放费，包括车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费。
第十八条 业主、物业使用人及其他承租人租赁建设单位的车位，应当交纳车位租赁费，具体收费标准由承租人与建设单位约定。
建设单位委托物业服务企业管理和收取车位租赁费的，应当签订书面委托合同。未签订书面委托合同的，物业服务企业不得收取费用。
普通住宅车位租赁费标准，由承租人与建设单位或者其委托的物业服务企业在政府指导价范围内约定。
第十九条 物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人，应当交纳停车服务费。具体收费标准由业主大会或者经业主大会授权的业主委员会与物业服务企业约定。
普通住宅前期物业停车服务收费标准，由建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内约定。
己购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收。
第二十条 对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以收取车位场地使用费，具体收费标准由业主大会确定。
普通住宅前期物业车位场地使用费，由物业服务企业在政府指导价范围内确定具体收费标准。
第二十一条 长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按月收取车位场地使用费;临时停放机动车的，可以按小时收取;停放未超过2小时的，应当免费。
第二十二条 对进入住宅物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，不得收取任何费用。
第四章 其他服务收费
第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，并依法办理有关手续。
物业服务企业代业主对物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在物业服务合同中约定。
第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备的经营收入和车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。
属于普通住宅前期物业的，其收益资金应当优先用于抵扣物业公共服务费。
物业服务企业代为收取、保管第一款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费及税费外，不得挪作他用。管理费不得超过收益资金的20%，具体比例由设区的市、县(市、区)价格主管部门确定。
第二十五条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。
第二十六条 物业服务企业对人员、车辆实行出入管理的，应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证件。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。
物业服务企业提供免费出入证件之外更为便利的通行设备的，由业主、物业使用人自愿选择，物业服务企业不得强制收取费用。
第二十七条 业主或者物业使用人进行室内装修的，物业服务企业可以向业主或者装修人员收取室内装修保证金和建筑垃圾清运费，具体标准由双方协商确定。
第二十八条 物业服务企业可以按照与业主或者物业使用人的约定，提供机动车看管、家政服务等特约服务并收取相应的费用。具体收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第五章 监督管理
第二十九条 价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，建立物业服务收费成本调查和价格监测制度，及时查处物业服务收费违法行为。
物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的账簿、文件及其他资料，不得弄虚作假。
第三十条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律法规，严格履行物业服务合同，保证服务质量与收费标准质价相符。
第三十一条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内显着位置公示企业名称、服务内容、等级、项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、价格举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。
物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，不得以保证金、押金等形式变相收费。
第三十二条 物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域显着位置予以公示。
第三十三条 物业服务企业违反物业服务合同及本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。
物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费用。未按合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不缴纳的，物业服务企业可以通过诉讼等方式依法追缴。
第三十四条 建立物业服务收费投诉举报处理机制。对因物业服务收费引起的'投诉举报，由价格主管部门和其他有关部门按照各自职责依法处理。
第六章 法律责任
第三十五条 违反本办法规定的行为，法律、法规已经规定法律责任的，从其规定;法律、法规未规定法律责任的，依照本办法的规定处罚。
第三十六条 违反本办法规定，建设单位在普通住宅销售前未将物业服务收费标准报送备案的，由价格主管部门责令限期改正，逾期拒不改正的，处5000元以上1万元以下罚款。
第三十七条 违反本办法规定，物业服务企业有下列情形之一的，由价格主管部门处1万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)未按规定程序调整普通住宅前期物业公共服务收费标准的;
(二)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
(三)未按规定使用、管理物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的;
(四)未按规定免费配备出入证件的。
第三十八条 违反本办法规定，物业服务企业有下列情形之一的，由价格主管部门依据价格法律、法规、规章予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;
(二)低于服务等级要求提供服务并收费的;
(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
(四)强制或者变相强制服务并收费的;
(五) 违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费的;
(六)自立收费项目或者自定标准收费的;
(七)不按规定实行明码标价的;
(八)不配合价格行政执法的;
(九)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
第三十九条 价格主管部门和其他有关部门违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)未按规定制定收费标准的;
(二)超越权限制定收费标准的;
(三)收受物业服务企业或者其他人员贿赂的;
(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。
第七章 附则
第四十条 其他管理人的物业服务收费，可以参照本办法规定执行。
第四十一条 本办法实施前已签订的物业服务合同尚未到期的，物业服务及收费标准等仍然按合同约定执行;合同未约定期限的或者合同到期后，应当按本办法执行。
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