3月24日，财政部通告自5月1日起，房地产业和建筑业、金融服务业和生活服务业等行业被纳入营改增体系。日前，“营改增”五个配套细则文件出台，对房企开发、不动产(出让、租赁)等方面税收实施新条例。
1、楼市：正规操作将迎“减负”空间!
此次改革，将大大减少四大行业企业税负，而其对于公众比较关心的地产业具体调整为，现行营业税率为5%，营改增后适用11%的税率。
“营改增”对开发企业来说，可以减税，前提是开发企业在正规操作过程中”，合肥房地产研究所副所长凌斌认为：“财税制度健全、账目清晰，否则，减税适得其反;对小规模开发房企来说，也可以通过‘简易计增法’，达到减税等的目的”。
对此，万途营销总经理孙宜庆持相同观点，他认为，开发商只要合理、规范操盘，存在很大的减税空间，抵扣政策的影响，对那些购买、自持、改建、扩建的项目而言来说，降低税负的方式更多。
“针对开发商头上的三个大税种(营业税、所得税、土地增值税)中的营业税调整，也有利于房地产走向规范”。孙宜庆补充道。
“就房地产开发而言，一般房地产项目来自于工程建设、购入材料等的进项税额多，而销项税额在开发早期很少，地产项目在未大规模销售之前几乎是‘不缴税’，税收对企业流动资金的占用往往比原来少。”安徽社科院教授孔令刚表示。
另一方面，凌斌指出，增值税的执行，对于达到降房价的目的并没有太大关联，虽然房企减税，但不一定会让利，主要还是根据市场的供求关系来决定。
“营改增从国家发展层面来看，是一个长期的趋势，对于购房者、开发商等来说，都减少了负担，但从目前来看，暂时影响不大，主要是后期的长久效果。”孔令刚补充道。
5月1日之后购入的不动产将适用11%的增值税率，并且如果购买方是增值税一般纳税人，可以就不动产相关进项税额申报抵扣。
业内人士称，在营业税制下，购入房地产资产未曾有过可被抵扣的制度，这是我国在增值税税制下巨大的发展，尽管就国际增值税税制惯例而言，这种分期抵扣增值税进项税额的方式并不常见。
2、购房者：二手房交易税负同步下行
政策另一方面导向是关于“2年期住房”的交易规定，实际上是一种针对二手房市场的政策。
而此次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税监管，如个人二手房交易，这块税负究竟是增还是减?
举个例子，一套总价100万的不到2年的房子，按营改增前的税率，纳税100*5%，为5万;而按营改增之后的纳税方式100/1.05*5%，则只需4.7万。
超过2年期的房源，细则规定个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。
同时，2年期以上的普通住房销售，是免征增值税的。需要指出的，上述政策适用北上广深，其他城市满2年期，均免征增值税。
“营改增也针对二手房、存量房交易，降低了二手房成本。”合肥学院房地产研究院副所长凌斌表示。
“营改增是国家大趋势，响应减税企业减负的同时，也会鼓励个人交易，整体是坚持去库存的方向。”乐富强地产营销总监杨磊认为。
对此，安徽社科院教授孔令刚则认为，营改增是税收改革的重要组成部分，也是更需趋向合理的一种方式，目前来看，新政对于房地产行业还不会有太大影响。
而在关于政策对楼市的具体影响走势问题上，乐富强地产营销总监杨磊指出，政策也可能会存在“一刀切”，部分二线城市库存并不大，刺激之后可能会激化局部地区的市场强势反弹。
3、安徽：全面推开“营改增”试点任务艰巨
关于营改增的目的，万途营销总经理孙宜庆表达了另一种看法。
他认为，营业税是缴纳给地税，而增值税是缴纳到国税。这意味着5月1日营改增实施之后，中央将掐断地方政府的部分财政“红利”。
“营改增实际上是为了配合之前出台的《预算法》，地方政府通过规划预算，中央审计下拨。”孙宜庆表示，措施是为了更有利的控制地方债的态势，避免出现地方政府“破产”。
资料显示，安徽省2012年10月1日开始进行“营改增”试点工作以来，各试点行业运行平稳，税收征管有序，改革红利充分释放。截止目前，安徽“营改增”试点工作共惠及约16万户纳税人，累计减税150.49亿元。
省财政厅厅长罗建国表示：“安徽省开始进行“营改增”试点工作以来，已累计拨付财政扶持资金84.07亿元，试点纳税人减税面达到了97%，有效的减轻了企业税收负担，特别是试点行业税制成功转化，有力地促进了全省服务业的发展和制造业转型升级，营改增试点政策效应正逐步放大。”
对于营改增的逐步展开，安徽省国税局总经济师胡立文指出，从现在开始到5月1日全面推开只有20多天的时间了，而前四次“营改增”安徽国税部门共接收了试点纳税人3.25万户，而本次扩围接收就达到了36万户，是前期移交户数总和的10倍以上。
“另外，全省还有12万套二手房的自然人纳税人(其中近一半纳税人缴纳营业税)”。胡立文指出。
另一方面，税制转换给征税人、纳税人带来的不习惯则是不得不意识到另一个个问题。安徽省国税局货物劳务税处调研员江山认为：“由于长期以来营业税和增值税分部门管理，国税部门对建筑、房地产等新扩围行业缺乏充分的认识和了解。同时，由于国地税在税收征管等方面存在差异，试点纳税人对增值税涉税事项办理流程、管理等方面，也需要一个学习的过程。
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