财政部、国家税务总局24日公布了自2016年5月1日起将在全国范围内全面推开的营业税改征增值税改革方案细则，意味着营改增全面收官进入倒计时。
两部门公布的《营业税改征增值税试点实施办法》《营业税改征增值税试点有关事项的规定》《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》四个文件，全面规定了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四行业加入试点后的方案内容。
销售不动产税率为11%
根据《营业税改征增值税试点实施办法》，全面推开后，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%;提供有形动产租赁服务，税率为17%;境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零; 除此之外的纳税人发生应税行为，税率为6%。此外，增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在建筑服务领域，方案明确一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等，都可以选择适用简易计税方法计税。
对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
二手房交易税负不增加
引人注目的是，备受猜测的二手房交易营改增政策也尘埃落定，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对个人住房转让实施差别政策。
而现行政策，二手房买卖需要征收营业税。除北、上、广、深四城外，营业税不区分普通与非普通住房，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而北上广深，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。以上海为例，不满2年(含2年)的住房转让，差额营业税税率为5.65%，其中包括5%的营业税，和0.65%的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加和河道管理费等营业税附加。
对比政策可以发现，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策，并明确按照“征收率”而不是“税率”来征收，舍弃了进项和销项复杂内容。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加，原来缴多少现在还是多少。
兼顾抑投机与鼓励刚需
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于一线城市来说，不满两年的住房进行销售时，通过此类征收率的方式，适当进行管控，进而抑制部分投资投机需求。同时，对于购置两年以上非普通住房来说，因为往往此类住房是增值空间最大的物业，因此通过计算增值部分即买卖差价的方式，进而能够进行税费的征收和收入的调节。
严跃进说，如果是普通住房，持有两年后销售，那么相应的增值部分可以归房东所有，这其实也是鼓励改善型购房需求的积极释放。
●非一线城市二手房买卖
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
●北上广深四城二手房买卖
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
“营改增”细则靴子落地 二手房交易如何省钱
最近，“营改增”成为楼市热议话题，有传言称“营改增”后买卖二手房要交的税更多了，这也让不少人都担心不已，连日来，郑州市房管局门前都是早早便排起了长队。如今，急着过户的市民终于可以长出一口气了。
3月24日，财政部、国家税务总局联合发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，明确了营改增的细则。营改增后，买卖二手房会不会增加税负?想买房的是现在买还是营改增后买?
东方今报记者 米方杰
个人购2年以上普通住房销售免征增值税
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定，自2016年5月1日起，在全国范围内将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。(上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。)
这意味着，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。
记者了解到，为确保全面推开营改增平稳实施，国税总局近日也发文称，全面推开营改增后，二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。3月24日下午，在河南省国税局、河南省地税局于郑州召开的联席会议上，也对此予以明确。
营改增后，二手房交易税是增还是减了
相关业内人士表示，营改增后，二手房交易税减少了。营业税税率5%，增值税征收率如果也是5%，看上去这个比率一样，为什么说税负会下降?
一位地方税务机关人士表示，考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。也就是说，在计算增值税税额时，应该将含税价款中所含的增值税先扣除掉，用不含税价乘以征收率。就此，记者也请郑州二手房市场资深金融权证专业人士给你算笔账。
假如小明为了方便孩子上学，准备在郑州市某学校周边购买一套配套成熟点的不足两年的二手房，但他很是犹豫：这房子是5月1日前买好，还是5月1日营改增后再买?
权威人士就为小明算账了，如果小明要买的这套二手房原房主买的时候花了80万元，现在卖给小明，售价为100万元，根据增值税的算法，最终增值税应纳税额为(100÷1.05)×0.05=4.76万。当前营业税下，是总价按照5%的税率征收，按现行政策，5月1日前如果过户，应缴纳营业税额为100万元×0.05=5万。
这样来看，缴纳增值税将比缴纳营业税少0.24万元。
全面营改增后我省将减税173亿元
《营业税改征增值税试点实施办法》指出，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。对此，业内人士认为，营改增的推出对地产行业短期内不会带来剧烈变化，但未来将产生深远影响。其中，营改增鼓励所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，这对从事商业地产开发的房地产企业来说，对房地产业尤其商业地产的去库存起到促进作用。
记者了解到，自2013年8月营改增在全国范围试点以来，截至2015年年底，全省共有试点纳税人19.63万户，累计实现减税146亿元。今年5月1日起全面推行营改增后，我省将新增试点纳税人34万余户，该部分纳税人2015年实现营业税收入659.15亿元，占全国营业税收入1.91万亿元的3.45%。据此比例测算，全面推开营改增后我省将减税173亿元，占我省2015年营业税收入的26%。
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