营改增对二手房交易的影响

　　营业税改征增值税全覆盖后，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。有人认为，营业税税率为5%，而增值税税率是17%，个人税负将大幅上升。笔者认为，了解营改增的来龙去脉，是分析税负增减的前提。

　　今年2月，财政部、国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)，其中第二条规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。”

　　按照往年营改增政策，营业税优惠都会顺延，原来免征营业税的，营改增后也基本免征增值税。3月18日召开的国务院常务会议部署，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。因此笔者认为，营改增后，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，会继续免征增值税。那么，个人将购买不足2年的住房对外销售的，是否需要按17%的税率全额征收增值税呢?笔者认为，这也是不可能的，因为增值税是有相关政策的。

　　除了营改增后的某些行业外，大多数企业增值税税率为17%，但这是一般纳税人的税率，根据《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕106号)、《增值税一般纳税人资格认定管理办法》(国家税务总局令第22号)和《国家税务总局关于明确〈增值税一般纳税人资格认定管理办法〉若干条款处理意见的通知》(国税函〔2010〕139号)规定，自然人不能被认定为一般纳税人，自然人是小规模纳税人，小规模纳税人征收率为3%(不含税销售额的3%)，显然比营业税税率更低。假设营改增后个人转让二手房征收率与营业税税率一样，依然为5%，也比营业税税负要低一点儿，因为增值税是按照不含税销售额来征收的。

　　现在的问题是，上述现行二手房交易营业税政策不适用于北京、上海、广州和深圳，它们仍然适用2015年财政部、国家税务总局联合下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)，即个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。因此，个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售如何征收增值税就成为难点。

　　笔者认为，营改增在全国推行，可能不会区分地域，将统一沿用财税〔2016〕23号文件精神，即个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税;个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税，或适用小规模纳税人3%征收率，也可能实行5%征收率。总之，税负都会有所下降。

　　合肥5月起实施"营改增"二手房交易税负略降

　　5月1日起，合肥将全面实施“营改增”，在金融业、建筑业、房地产业和生活服务业全面推开,并涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。合肥市国税局相关部门负责人表示，此次营改增扩围，对于备受关注的二手房交易税负几乎没有影响，“征收率及免税年限不变，只是计算方式上的细微差别将带来税负的略微降低。”

　　全市86900户纳税人“营改增”

　　合肥市国税局货物和劳务税处副处长束庆华介绍，按照省国税局同级传递模式要求，市国税局已将省地税局直属局和市地税局移交户籍清分至合肥市辖各区国税局，“四县一市”国税机关自行与当地地税部门联系办理试点纳税人的户籍移交、调查确认等工作。

　　此次“营改增”扩围之后，全市将有86900户纳税人由缴纳营业税改为缴纳增值税。

　　“营改增”之后，纳税人税负将有什么变化?束庆华介绍，纳税人总体税负将降低，比如小规模纳税人，“营改增”之前税率为5%的，改了之后税率为3%;如果之前缴税税率为3%的，“营改增”之后依然为3%，但是在计算方式上为营业收入除以1.03之后，再乘以3%，依然会有所减少。

　　二手房交易税负将略有降低

　　对于普遍关注的二手房交易中税负的变化，束庆华表示，按照国家税务总局的安排，属于自然人缴纳增值税范畴的二手房交易缴纳征收率与免税年限并没有变化，“营改增”之后，只是计算方式的不同从而带来税负的略微降低。

　　也就是说，“营改增”之后，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。束庆华举例，比如价值100万购买不足两年的房产，“营改增”之前需要缴纳营业税为100万×0.05，为5万元，改为增值税之后，计算方式为(100÷1.05)×0.05=4.76万，前后相比，很明显营改增后增值税比以前的营业税节省了2400元。

　　而二手房交易中的其他税种，诸如契税、印花税等无变化。

　　将在纳税大厅建立“营改增”纳税人办税“绿色通道”

　　根据合肥市国税局的安排，将及时核定试点纳税人使用的各类发票的版式和用量，为纳税人制发《发票领购簿》，自2016年5月1日起，确保试点纳税人顺利开出增值税发票。试点纳税人提供应税服务，需要开具除专用发票以外发票的，在2016年7月31日前(含)可继续使用地税机关监制的普通发票。

　　为方便纳税人，合肥市国税局将确保基层一线人员力量满足“营改增”工作需要。增设办税服务厅服务窗口，扩大窗口服务功能，加大窗口人员“营改增”政策和业务操作培训力度，提高办税效率。

　　同时，落实窗口岗位补充岗制度，按照1:1.3比例配备窗口人员，确保申报期内各类窗口不缺人、不空岗。安排落实大厅咨询台，解答纳税人疑问，安排引导人员维持办税人员秩序，建立“营改增”纳税人办税“绿色通道”，确保“营改增”后纳税有序进行。