房产契税新政策实施的影响

2016年房产契税新政策实施的影响

　　自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。尽管北上广深暂不实施其中部分优惠政策，但依然不影响一线市场楼市的火热，燕郊楼盘正酝酿涨价。

　　上周五，财政部、国税总局、住建部联合发布通知，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。尽管北上广深暂不实施其中部分优惠政策，但依然不影响一线市场楼市的火热。

　　“我只看了三套房就出手买了，目前利率可以打八五折，买房比较合适。北京地价这么高，四环内的房子肯定不会贬值吧?”购房者张小姐告诉《每日经济新闻》记者。

　　2月21日上午10点，位于建国门的链家金融部里熙熙攘攘，这些人大都是来办理面签的购房人，张小姐正是购房者中的一位。“不愿再等”是很多北京购房人的心声，而地价的高涨和新房的豪宅化，是二手房火热的重要推手。

　　京二手房成交创6年新高

　　今年2月初，央行等宣布不限购城市原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，二套房首付比例亦降至三成，其后，公积金存款利率看齐一年期定存基准利率。

　　2月19日，政策再接再厉。三部委通知称，2月22日起，第一，对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;第二，对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;第三，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　对于北京市、上海市、广州市、深圳市这4个一线城市而言，它们只实施上述第一条，后两条均暂不实施。

　　即便如此，以北京为代表的一线楼市热度仍在上升。

　　据伟业我爱我家数据中心统计，春节后首周(2月14日至2月20日)，北京新房住宅网签量1006套，二手住宅的网签量则高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来的最高值，成交均价为41490元/平方米，较2015年全年均价上涨5%左右。

　　由于北京市场的特性，猴年春节过后，北京的新房和二手房交易“一冷一热”。从数据来看，节后北京的新房市场表现冷淡，二手房的日成交量仅用3个工作日就攀升至1000套以上，整个市场迅速回到了节前连续两月成交量破2万套的火热态势。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，春节前后新房开盘量少，项目供应量严重不足，而即买即住，且位置、配套、社区成熟度都不错的二手房则成为了购房人群的.主要选择。同时，目前北京新房市场逐渐高端化和豪宅化，供应结构与以改善型需求为主的市场不匹配，因而不少新房市场的需求转向了二手房市场，造成了二手房市场的持续火热。

　　燕郊楼盘酝酿涨价

　　北京楼市的升温，也使北京周边的房价“水涨船高”。2月21日下午1点，在燕郊某售楼处内，一位销售人员告诉《每日经济新闻》记者，在往年，农历正月十五之后经纪人才正式上班，3月份之后才有客户陆续看房，但今年楼市热得有点早。

　　“今天还没上班，就有不少客户来咨询。正式上班后开始排号，预计下期开盘的均价为18000元/平方米。”上述销售人员表示，这比上期开盘(1月26日)，涨了500~1000元/平方米。

　　对于涨价的原因，这位销售人员表示，平谷线等地铁线路未来的开通会助推房价的上涨。燕郊已几乎没有住宅用地可供应，地价高了，房价自然不会降下来，“首套房首付最低二成的政策在燕郊已经落实下来。如果是购买二套房，税费还有降低。2016年燕郊肯定会涨。”

　　燕郊另一楼盘的销售人员亦表示，春节后看房的人比往年要多。天津某楼盘销售人员表示，目前正在给客户做回访，预计2月22日房屋总价提价3%~ 5%，合计每平方米涨价500元。天津另一楼盘的置业顾问表示，目前优惠后的价格为12300元/平方米，预计下月的起价是14200元/平方米，“下月开盘的是楼王项目，价格偏高。另外涨价的主要原因还是市场形势比较好，现在(下午6点半)售楼处里都是看房的客户。”

　　2016年房价走势最新消息：多地频出宽松政策 楼市“去库存”加速

　　春节假期，楼市迎来传统淡季，国内主要城市楼市成交面积环比和同比均大幅下降。与此同时，伴随着不同城市之间的楼市成交表现继续分化，多地出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速商品房“去库存”。

　　市场

　　15城日均成交量同比增30%

　　日前，中国指数研究院发布的报告显示，受春节假期影响，中指监测的30个主要城市2月8日-2月14日的成交面积环比大幅下降82.2%，继上周继续回落。监测的30个城市成交量全部环比下降;与去年同期相比，本周30个代表城市成交量整体下降85.3%，30个城市均同比下降。

　　分城市来看，各线城市成交同环比均下降。不过一二三线城市环比均有所回落，其中一线城市跌幅最为明显，环比下降93.7%;同比方面，各线城市均有不同程度下降，一线代表城市下降幅度同样最为明显，为95.4%。

　　不过，虽然成交量大幅减少，但由于春节期间推盘量减少，中指监测的17个主要城市库存总量仍有所下降，降幅约0.35%。

　　在华南重点城市中，深圳2016年首周成交回落，随后有所反弹，自第四周起成交持续回落。2月8日-14日，深圳商品住宅仅成交31套，面积0.49万平方米，环比大幅下降77.73%，同比下降80.42%。不过尽管成交量下滑，深圳当周可售面积为407.54万平方米，较上周仍有所下降，降幅为2.54%。

　　而广州进入2016年后商品住宅成交持续回落，经过一周回升之后，近两周受假期影响，也呈现持续下跌趋势。2月8日-14日，广州商品住宅成交43套，环比下降95.14%，同比下降96.66%。不过，当周广州商品住宅可售面积亦环比小幅下降0.05%至899.27万平方米。

　　不过如果将观察期扩大到今年前两月来看，监测的15个城市日均成交总量同比显著上涨，城市间继续分化。

　　报告指出，从2016年1-2月的日均成交情况来看，监测的15个城市日均成交总量同比涨幅为30.24%。其中10个城市日均成交量较去年同期上涨，5个城市同比下跌，不同城市表现分化明显。同比上涨城市中，汕头涨幅最大为124.8%，苏州以103.4%涨幅居次。日均成交同比下降的城市中，扬州跌幅最大同比下降39.9%，南昌次之同比下降39.2%。

　　政策

　　加速“去库存”将成2016年主基调

　　去年12月召开的中央经济工作会议提出2016年结构性改革的五大任务，“化解房地产库存”就是其中之一。此后，全国多个省份公开做出“去库存”的表态，春节假期前后多地密集出台宽松政策加速房地产市场“去库存”。

　　2月14日，内蒙古召开自治区政府常务会议，将房地产去库存作为今年重点工作之一。会议提出，当前内蒙古房地产投资持续下降、商品房库存仍居高位、结构性矛盾明显等问题仍较为突出。会议要求各地区全面做好房地产去库存工作，有效化解房地产高库存面临的风险。

　　2月15日，山东省住房和城乡建设厅又宣布，山东省今年将通过建立购租并举的住房制度，大力发展跨界地产，鼓励引导农民进城购房等举措，实施房地产去库存行动。

　　同日，重庆市地税局出台针对房地产企业的税费减免政策，不仅下调了房企所得税预售收入计税毛利率和土地增值税预征税率，还明确企业拥有的投资性房产可选择按原值或按租金计征房产税，并鼓励企业间的兼并重组，免收其营业税。

　　此外，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局表示，今年乌鲁木齐将充分用好“政策工具箱”，通过政府对商品房交易契税实施财政补贴、回购商品房等多项举措，进一步提振房地产市场信心，化解库存压力。

　　福建泉州市则宣布，今年将从四大方面推进房地产市场发展，其中包括城中村改造货币化安置、奖励补助购房对象、完善公积金制度、加强土地出让的调控等措施，促进房地产市场发展。四川眉山更是直接进行房价补贴，对符合条件的购房者给予每平方米500元的补贴。

　　另有一些地方设定了具体的“去库存”目标。安徽、湖南两省均明确表示，今年棚改货币化安置比例不得低于50%;山东东营则强调，2016年，全市要实现5.5万农业转移人口市民化、1.9万城中村和城边村居民完全市民化。

　　截至目前，以省级政府的名义出台文件的，有江西、内蒙古、福建、重庆等。另外还有不少城市单独出台相关政策。具体的政策措施包括提高信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多个方面，政府让利的迹象十分明显。

　　业内人士称，重庆地税部门此举不仅是为了降低房企税费负担，更旨在腾出更大的市场降价空间，间接刺激楼市去库存。预计接下来将有更多省区市积极出台房地产去库存的地方性措施，一季度将成为各地楼市政策密集出台的窗口期。

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　　存款利率上调提高 缴纳公积金积极性

　　17日，三部委发文提高公积金存款利率，这是2月份出台的第二个加大金融对刚需购房支持力度的政策。春节前，央行才将非限购城市首套和二套个人房贷首付比例下调，以更好支持购房刚需，促进中小城市去库存。

　　一直以来，职工住房公积金账户存款按照归集时间区分利率档次。当年归集的资金按活期存款利率0.35%计息，而上年缴纳结转的资金则按照三个月定期存款基准利率算，即1.10%。

　　此次调整后，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。“现在调整到一年期定存利率，虽然仍不是很高，但起码与一年定期存款保持统一水平，总算是一个较为合理的收益率。”有银行白领表示。

　　央行表示，调整既有利于保障住房公积金缴存职工获得合理存款收益，进一步提高住房公积金制度公平性和有效性，也有利于推动住房公积金存款利率跟上利率市场化发展步伐。

　　记者算了一笔账，对于部分公积金一直未提取的人士，若公积金存款余额有10万元，原来一年利息有1100元，调整后，一年转结利息有1500元，增加了400元。虽然资金并不大，但是对于工作年限长、资金沉淀量大的人士而言，此次加息带来的利息增长不可小觑。

　　而对于每年都提取当年所归集公积金的人士来说，若一年一提，每月公积金缴款3000元，原来利息仅有68.25元，调整后利息变成了292.5元，也增加了超过200元。

　　广州住房公积金管理中心相关负责人透露，最近几年，广州住房公积金管理中心每年支付利息约26亿元-29亿元，“存款利率调高之后每年要支付给缴存职工的利息总量可能会更多，职工的获得感会有所增强”。上述相关负责人还表示，存款利率上升不会影响到公积金增值收益，去年广州住房公积金增值收益超过40亿元。