房产契税新政策的影响解读

2016房产契税新政策的影响解读

　　财政部等三部委日前发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。对于上海而言，新政取消了“普通住房”这个条件，也就是说无论是不是普通住房，只要符合新的规定条件的，都可以享受契税优惠。该通知自今日(2月22日)起执行。政策对房价有何影响?该房市又带来哪些变化?详情见下文。

　　财政部等三部委日前发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。对于上海而言，新政取消了“普通住房”这个条件，也就是说无论是不是普通住房，只要符合新的规定条件的，都可以享受契税优惠。该通知自今日(2月22日)起执行。政策对房价有何影响?该房市又带来哪些变化?昨据记者进行了一番走访。

　　记者调查

　　看客纷纷出手“抢房”

　　据记者来到位于浦东新区成山路上的某房产中介公司，大厅里人来人往、熙熙攘攘，很多顾客前来看房。

　　销售人员吴先生介绍：对房产中介来说，新政出台是个利好消息，能带来更多买房客户。契税新政对总价在400万以上的大面积住房影响较大，以附近楼盘为例，一套总价540万133平米的一楼房，新政实施后，仅契税一项就省了8.1万。

　　“金三银四”，政策出台刺激房价上涨。“从周六开始，就有敏锐的房东调价。举例来说，20日，一套六楼的‘老公房’总价才300万，21日已经上涨到了320万，房东直接对顾客撂下一句话，‘爱买不买’，顾客到现在还在郁闷。20日，有位客户担心房东坐地起价，甚至多增了30万首付。目前，浦东周家渡这片房价都有上升可能，顾客下手一定得快了。”

　　吴先生坦言，“羊毛出在羊身上。”这几天，非普通住宅最高涨了50万，小面积住宅最高涨幅也有30万。上南一村小区，一套60平米房子，政策出来后，房价由最初的320万立马涨到340万。20日，有客户看中该房约在21日看房，结果房东又冷不丁地涨到了350万。在他看来，房价依旧呈上升态势，公积金存款利率的调整，也是房价不断上涨的助推剂。

　　在“买涨不买跌”心理的促使下，“看客”纷纷下手。销售人员吴先生满脸笑容地表示，本月20日，他就出售了2套小面积住房，而业绩上涨和政策不无关系，他说：“政策好了，房东涨价了，客户就急了，成交量自然上去。”

　　“打包价”仍拼不过普通住宅

　　据记者来到了位于徐汇区鲁班路上的另一家房产中介。和销售员吴先生反映的一样，销售员张先生也表示，这几天，交易量明显增多。前来咨询的顾客络绎不绝。“每天都有20至30位顾客来鲁班路一带的几个网店咨询看房。”

　　他介绍，“现在刚性需求的客户也多。随着房价不停往上涨，人民币贬值，对一些‘投资客’来说，三月份也是买房的好时机。”

　　然而，张先生也坦言，虽然，只要符合新的规定条件的，都可以享受契税优惠。但是，契税只是购房成本的一部分，和普通住宅相比，非普通住宅的营业税也是不小的投入。他举例，一座是中环内的57平米1室户、精装修非普通住宅，总价为380万。另一座是内环内的62平米2室1厅，简装普通住宅，总价同样为380万。前者虽然契税减少了，但17万高额的营业税+5.7万契税，“打包价”达到了402.7万，后者仅需缴纳1%的契税以及2%的中介费，落地价为391.4万，这些都是购房者需要考虑的因素。

　　部门回应

　　暂未出现交易暴增情况

　　昨天下午4时许，记者来到黄浦区房地产交易中心发现，关于契税新政的通知早已贴在了大厅公告栏上，三三两两的居民坐在椅位上等待叫号。当天下午，前来咨询新政的百姓不在少数。“今天我已接待了近20位购房者，大多都是咨询契税新政的。”黄浦区税务局工作人员介绍，在一定程度上，新政降低了买房成本。

　　随后，记者来到房产交易中心窗口，工作人员说，“契税新政对交易量会有促进作用，黄浦区房价相对郊区较高，暂未出现因新政导致的交易量暴增情况。”她表示，“不可否认，交易量增加、房价上涨是可以预期，这也是市场正常的反应。”

　　她指出，“房产交易的大环境较为活跃，新政对非普通住宅的购房市场必然会产生震荡，由于房产过户存在滞后性，暂无对该数据做专门统计。”

　　另据知情人士透露，在本月20日，已有两位房主按1.5%的契税标准进行了过户交税，不过该一消息暂未得到税务部门回应。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟表示：对于上海而言，新政落地后，未来对于税费的减免程度将会在1.5-2%之间，特别是对于内环内非普通住宅的小户型是极大的利好，契税能从原来的总价3%减少至1%。大大减少了购房者的购房成本。

　　举个例子：原来一套位于内环内60平方米、总价500万元的房源，由于是非普通住宅，原来需要缴纳总价3%也就是说15万元的契税，而现在只需要缴1%也就是5万元的契税，一下子能减少10万元的购房成本，对于购房者无疑是利好。

　　政策链接

　　财政部等三部委日前发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。对于上海而言，新政取消了“普通住房”这个条件，也就是说无论是不是普通住房，只要符合新的规定条件的，都可以享受契税优惠。该通知自2月22日起执行。

　　其中，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施该通知中有关第二套改善性住房契税优惠政策及有关营业税的优惠政策。购买家庭唯一住房的契税优惠政策明确为：“对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”

　　而此前契税税率为3%。对个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的，90平方米以下的，减按1%税率征收契税;90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。

　　此次新政取消了“普通住房”这个条件，也就是说无论是不是普通住房，只要符合新的规定条件的，都可以享受契税优惠。

　　2016年房价走势最新消息：4大原因致深圳房价大增

　　2015年深圳房价涨幅为何这么大?2016年深圳楼市又将如何?针对这些问题，世联行董事长陈劲松日前在接受深晚记者专访时认为，深圳楼市的主要症结在于供给侧存在问题。要避2015年房价大幅增长重演，注重供给侧的研究十分重要。

　　在陈劲松看来，当下深圳房地产市场，在货币持续宽松，去库存化税收政策接踵而至的情况下，如果房价继续大幅增长，对于深圳城市竞争力的'确不利。

　　深圳家庭买房杠杆率不高

　　陈劲松提供了一个数据。这个数据是，中国在2015年发生大规模股灾的情况下，国民储蓄依然增长了8%。研究表明，国民储蓄增长，房地产销售同样增长，两者是同步的。这说明什么?说明中国人的投资渠道依然十分狭窄。

　　中国家庭的房地产杠杆率高吗?从国际上看，美国购房贷款余额占GDP超过50%，达到58%。日本达到26%，同样比我们高。中国家庭购房贷款余额占GDP是多少?从2014年来看，大约是17%。对于中国家庭来说，的确具有加杠杆的空间。什么是资产?资产就是可以流动的，且抵押给银行能够产生现金收益的。国外的杠杆率的确太高，美国次贷危机就是这么产生的。但是对中国家庭来说，请注意不是指地方政府，的确具有加杠杆的空间。比如一个家庭供房已经五六年，他们所购买的房子在过去几年实现了增值，那么他们的确具有加杠杆的能力，并不构成威胁。因此，中国家庭的房地产杠杆率并不高。

　　房价恐慌损伤城市竞争力

　　陈劲松说，深圳房价2015年领涨全国，2016年元月依然如此。有人认为，深圳房价上涨完全是信贷推动的，因为深圳的房贷余额规模超过了北京，排名第二。尽管上海排名第一，但上海的城市规模远大于深圳，深圳在人均贷款余额方面也超过了上海。

　　但是，许多人没有追问：为什么深圳的房贷规模会超过北京，人均贷款余额会超过上海?这里有两个原因：

　　一是深圳的年轻人是恐慌性买房，担心现在不买今后更加买不起。二是深圳的年轻人是向未来借钱买房。他们普遍对未来有着更好的收益。因此有预期，所以才敢贷款买房。

　　最重要的是，深圳的年轻人为什么会感到恐慌?这才是深圳楼市最为本质的问题。其实，房价高并不一定损伤城市竞争力，而是房价恐慌对城市竞争力才是损伤。深圳的房价大幅上涨，正是反映了预期，更反映了恐慌。

　　四原因致深圳房价大幅增长

　　回顾深圳房价2015年大幅增长的原因。陈劲松归纳了4条原因：

　　深圳购房人口结构年轻，高杠杆问题不大，年轻客户总体对未来充满信心。

　　深圳属于限购城市，整体供应规模小，具有稀缺性。

　　深圳产业聚集加速。

　　深圳作为国内资金汇集地，为投资提供了保障。

　　那么，深圳房价恐慌是怎么产生的?在陈劲松看来，这种恐慌还是来源于深圳房地产的供应量太少。现在谈供给侧改革。就深圳房地产市场来说，就是深圳的供给侧出了问题。大量日光盘的出现就证明了这一点。

　　为什么会是这样?陈劲松坦言，说白了，政府长期以来对住宅抱有很大歧视。同样一块地，如果是产业用地，政府就敢批，如果是住宅用地，就谁也不敢批。因为如果政府批给谁住宅用地，那么一般认为就是谁搞掂了谁。现在深圳普遍加大旧城改造的力度，但即便是旧城改造，也必须保障产业用地，而不能保障住宅用地。深圳房价暴涨的根源，就在这里。

　　陈劲松的这一判断，在深圳市国房评估咨询有限公司关于2015深圳房地产市场的分析报告中，也有印证。据统计2015年深圳新房供应达到675万平方米，同比增加了26.1%，全年成交面积达到660万平方米，同比大增65%。但即便如此，成交量还不到佛山的一半，与广州也有400万平方米的差距。

　　楼市供给侧改革深圳需先行

　　陈劲松认为，深圳房价大幅增长，当然与其他因素也有关系。比如生态气候移民、总部基地建设导致高收入人群持续增加等。因此，深圳普通住宅呈现出了“绅士化住宅”倾向，住宅供应上也出现了面积过大的问题。但事实上，这么多的大户型供应，不可能有如此之多的世界500强CEO来消化和支撑。与此同时，深圳楼市对白领已经产生驱赶现象，将他们赶到临深的东莞惠州去居住。而事实上，深圳可以供应更多小户型，在政策上用奖励容积率的方式，使他们在深圳安家。

　　深圳高房价对普通收入人群影响巨大，如何解决?为此，陈劲松开出了两剂药方：一是公寓产品证券化，为打工者提供居住环境，收取稳定租金收益，同时将公寓租赁证券化。证券化将是深圳公寓今后的机遇。二是建议政府应打破政策限制把安居、划拨地、底商裙楼、旧厂房等转变为租赁性质，增加市场供应，以解决打工者居住问题。

　　2016年，深圳房价还会继续上涨吗?陈劲松认为，这取决于三个前提：深圳金融地位能否达到香港水平?深圳医疗、教育配套能否有很大提升?深圳户型供应结构是不是逐年变小?

　　不过，在陈劲松眼中，房价是否上涨其实并非关注重点。他最关心的是，整个中国，哪怕是一线城市，在房地产市场的供给侧改革方面，至今还没有形成一个非常贴近市场的方案。而深圳作为中国房地产最早发育最早成熟同时又最为活跃的城市，如果能在全国先行一步，不仅意义重大更为国家之幸。