最新农村土地转让政策

时间：2022-10-25 05:06:13 政策法规我要投稿

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2015年最新农村土地转让政策

　　在了解2015年最新农村土地转让政策之前，让我们先来了解一下什么是土地转让?

　　土地转让包括以下两层含义：

　　1、土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私有制为公有制，因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。

　　2、在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。转让的合同内容虽无改变，但是变更了承包人，终结了原承包人与发包人的权利义务关系，确立了受让人与发包人的权利义务关系。土地承包经营权转让时，承包方与第三者应订立书面协议。

　　2015年最新农村土地转让政策主要有以下三大突破：

　　突破一：放活经营权，同时保障土地不被经营者随意“圈走”

　　随着全国大范围第二轮土地承包期过半，许多拥有承包权、但是已经把土地流转出去搞经营的农民担心：他们对土地的承包权会不会丧失?这些土地会不会被现在的经营者“圈走”?

　　曾是大包干发源地的安徽小岗村，近年来全村超过4000亩土地被流转出去建农业示范田。但大包干带头人严金昌有着隐隐的忧虑：“土地流转时间一长，会不会转着转着就收不回来了?”随着城镇化、工业化快速推进，越来越多农民进城务工，有他这样担忧的农民不在少数。

　　针对种种隐忧，意见明确提出，坚持农村土地集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权。这样一来，具有土地承包权的农民不但可以安心地离开土地进城务工，还可以享受到土地流转带来的经济效益。“既放活了土地的经营权，又保障了承包农户的权利。”农业部部长韩长赋说。

　　有专家认为，“三权分离”已是很大进步，但要让农民真正吃下“定心丸”，还需要加快推进土地承包经营权确权登记颁证工作，把土地承包关系用法律的形式固定下来。

　　成都市新津县袁山村是较早进行农村产权改革试点的村子之一。该村村民袁福清早在2009年就拿到了《农村土地承包经营权证》。他说：“我以前既没有什么东西能证明，也没有办法变现融资，现在有了这些法定证件，我们才感受到了法律的保护。”

　　中国土地学会副理事长黄小虎则认为，“三权分离”是实践中的产物，这种形态是一段时间内的过渡。从长远看，还是要解决城市化过程中农民变市民的问题。“目前，农民工在城市里就业、居住和社保都不稳定，老家的土地是他们安定的退路，‘三权分离’既给农民留下后路，也放活了农村土地流转市场，激活新时期农村的活力。在这种情况下，‘三权分离’具有积极意义。”

　　突破二：首次明确适度规模经营的“度”，防止出现“超级巨无霸”

　　虽然未来农业发展的方向是规模化生产，但是这在一些地方被异化为“超大规模养殖”“巨无霸型种植园”，动辄一望无际的农场往往由于资金不到位、技术跟不上，或市场容量有限而被撂荒。

　　一位基层干部坦承：几年前“适度规模经营”的政策落到基层，唱成了“鼓励多流转、大流转”的调子。一个区，甚至一个乡镇如果没有一个流转大户，那么农业的成绩单是不好看的。在这样的背景下，一定程度上催生了上一轮部分农村的“圈地运动”。

　　例如，湖北省孝感市孝南区三岔镇龙岗村曾于2011年将全村6000多亩土地整体流转给了当地一家企业，做农业经营。然而，由于农业种植收益低，

　　巨无霸式生产成本畸高，造成大面积土地“返荒”，浪费了宝贵的耕地资源。

　　这次意见首次明确适度规模经营的“度”：“现阶段，对土地经营规模相当于当地户均承包地面积10至15倍、务农收入相当于当地二三产业务工收入的，应当给予重点扶持。”

　　“‘适度规模’一直缺少一把尺子，部分地区上一阶段打了政策擦边球，出现盲目流转、贪大求快的问题。”中央财经领导小组办公室副主任韩俊说，发展适度规模经营，既要积极鼓励，也不能拔苗助长，要与城镇化进程和农村劳动力转移规模、农业科技进步和生产手段改进程度、农业社会化服务水平提高相适应。

　　国务院发展研究中心研究员程国强表示，意见中一个基本共识，是我国农业是以家庭承包经营为基础和主体，以家庭为单位的农业生产主体是我国粮食安全的主要依靠力量，今后的农业扶持政策不能偏离了这个基本农情，因此“户均承包面积的10倍到15倍”实际上是现有生产条件下的家庭农场经营规模，坚持了这个导向，盲目追求超大规模种植就可避免。

　　“必须给大企业下乡设置一道‘高门槛’。一是建立严格的准入制度，对工商企业长时间、大面积租赁承包耕地要有明确的上限控制，按面积实行分级备案;二是建立风险的动态监管机制，查验土地利用、合同履行等情况;三是建立风险保障金制度，防止损害农民土地权益，防范承包农户因流入方违约或经营不善而遭受损失。”中国社科院农村所研究员张晓山说。

　　突破三：开出4大“负面清单”，缚住滥用权力占地之手

　　中国耕地退化面积已超耕地总面积40%，违规占地搞非农建设……近年来，一些违规、违法行为屡屡吞噬耕地面积，引发人们对于粮食安全危机的担忧。

　　记者此前在河北、湖北等地调研发现，一个县一年拿到的建设用地指标仅有四五百亩，然而有些企业一个项目就能一次性占地500亩，这其中不乏当地干部“推波助澜”。为了从农民手里拿到土地，村干部欺瞒村民称是租赁土地，实际上是以租代征，搞企业开发。当地干部表示，不给土地指标，招商引资哪有吸引力?“招商引资肯定喜欢个头大一点的，需要的地肯定就要多一点。”

　　针对种种问题，意见一连用了4个“严禁”：严禁借土地流转之名违规搞非农建设，严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。

　　“意见中一连串的严禁有着很强的现实针对性。”华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰说，上一阶段土地流转中，一些土地频频出现农地流转纠纷，其中不少就是村支两委在没有征得农民同意的情况下，把土地流转了，甚至偷梁换柱改变用途，损害农民合法权益。这种政府主导的强制性、强迫性虽然少数也有现实无奈，但是由于程序不正义，人为斩断了农民与其土地的联系，影响了返乡农民的退路，成为新时期干群矛盾“新燃点”。

　　专家表示，意见明确土地流转的这些“负面清单”，划出了土地流转的禁区和高压线，对于基层政府具有一定的约束力。不过一些地方官员表示，下一步具体怎么监管和问责地方政府仍然有待进一步完善。要防止“有禁不止”，就要完善土地管理中的执法主体和执法依据，而从目前的现状来看，这两者都还有待制度健全。

　　2015年最新土地流转补偿标准

　　征地补偿

　　1、征收耕地补偿标准

　　旱田平均每亩补偿5.3万元。

　　水田平均每亩补偿9万元。

　　菜田平均每亩补偿15万元。

　　2、征收基本农田补偿标准

　　旱田平均每亩补偿5.8万元。

　　水田平均每亩补偿9.9万元。

　　菜田平均每亩补偿15.6万元。

　　3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。