我国以房养老制度“定价难” 并非一成不变
不出乎市场预料，从3月份征求意见至6月份正式发文，“保险(和讯放心保)版”以房养老方案即将在北京、上海、广州、武汉四地开展为期两年的试点，静观保险业反应，即便满足试点意见所要求的七项条件，有资格试卖反向抵押养老保险的保险商们，依然秉持谨小慎微的态度，迄今尚无新产品推出，现实的风险因素令其难以点燃参与热情。
首先面对的即是长寿风险。按照“保险版”以房养老试点方案，希望抵押住房以供养老之需的老年消费者可依照合同约定，将其房产抵押给保险公司，保险公司在接受房产抵押后，再按照合同约定的条件定期向老年投保人支付养老金直至身故，以确保老年投保人晚年生活无忧。
与银行推出的反向抵押业务相比，保险公司开展老年人反向抵押养老保险业务的最大特点，是将反向抵押业务和终身养老年金保险相结合。将房产抵押给保险公司的老年投保人，可以继续占有和使用房屋，并拥有一定的收益和处置权，老年人按约定条件领取养老金直到身故。如今，随着经济和社会的发展、医学的进步和人们生活方式的演变，人均寿命提高已经成为全世界的共性事实。由此，“保险版”以房养老试点方案中“定期向老年人支付养老金直至身故”的做法，引发市场对于长寿风险的顾虑。
一般而言，当生存年龄超过预期年龄，即保险计划参加者预期寿命的增加，不仅意味着个体年轻时拥有的积蓄不足以支付更久的开支，带来更多的医疗费用开支，还意味着保险公司养老金计划成本的增加，因为年金保险的负债久期越长，负债受利率波动的影响更大，无形间增加保险公司的经营风险。因此，保险公司常规性的做法是规定领取养老金的年龄上限，将年金给付固定在一个确定的时间区间内。然而，以房养老试点本身就是遵循“解除老年人后顾之忧”的原则，以房产抵押的方式为其提供养老送终所需的资金，以此彰显人文关怀，因此，普通年金保险遵从的固定养老金之给付时间区间的做法，与试点要义相悖。
另一大风险，则是引发公众热议的房价不足风险。按照“保险版”以房养老试点方案。老年投保人过世后，获得反向抵押养老保险试点资格的保险企业，将按照产权抵押的有关规定对投保人相关房屋进行处理，房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归房产法定继承人所有，如果房产处置所得不足以偿付保险公司已经支付的养老保险费用，保险公司则承担房价不足的风险，不得再向老年人家属追偿。
在城镇化进程中，越来越多的家庭拥有住房，以房养老试点办法的确拥有现实的基础和操作空间。但作为一款市场化的商品，老年人抵押给保险公司的房产，其价格在未来二三十年的波动曲线，受制于太多的制约因素和不确定性风险，如利率波动、楼市调整、产权年限、流动性风险等，因此，有条件、有能力参与试点的保险公司目前尚难预测出一个相对可信的估价区间，这就意味着，政策落地的反向抵押养老保险产品试点，客观存在着“定价难”这一难题，这将成为阻碍试点顺利推进的'关键因素。
为防范房价的波动，保监会在试点方案中将以房养老保险产品划分为两大类：参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品，其中参与型产品是指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估对投保人所抵押房产价值的增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;相比之下，非参与型产品则是保险公司不参与分享房产的增值收益，抵押房产的价值增长部分全部归属于投保人。在试点过程中，老年投保人可以根据自身的承受能力进行比较和选择。
一种预期认为，60周岁以上、拥有房屋完全产权、无需考虑将房屋留给子女的老人(包括失独老人)并不占据多数，以房养老试点不仅将面对非常小众的市场，保险供应商也不会蜂拥而至。但也有人持不同的观点，认为有需求的老年人群其实大有人在，至于以房养老的市场需求到底有多大，这将是一个潜在的未知数。
有理由相信，在国家持续不间断的调控和干预下，房价的走势终究会趋于平稳，这将有助于参与试点的保险机构科学、合理地厘定反向抵押养老保险产品的费率价格，以便在最大程度上防范经营风险。有专家学者呼吁，以房养老政策出台后，应当在制度上采取一些预防性、补救性的措施，比如明晰抵押房屋权属关系、建立对长寿保户的政府补贴机制、减免税收政策等，以平抑各种不确定性因素共同作用导致的经营风险，提振保险公司参与该项试点的积极性。
毕竟，以房养老试点的初衷是为养老服务市场提供了另一个选项，让拥有房产的老年人群多一重养老模式选择。究其本质，这完全是供需双方基于平等自愿、自主选择基础之上的市场化选择。试成，或者试败，最终仍然需要由市场给出答案。
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