以房养老，房子价格谁定？
“你留下房子，我为你养老”，近日国内首款以房养老保险产品迎来首批客户，北京、上海和武汉都有几位老人和老人家庭正式签订了投保单。但是，以房养老保险产品仍处于发展初级阶段，对老人和家庭来说，由于房产传续、养儿防老等旧观念制约，目前接受度仍较低。对保险公司来说，未来房价涨跌难以预测，以房养老保险产品还是个风险很高的“买卖”，很多公司仍在观望中。
优先孤寡失独老人
3月25日，幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)产品”获得保监会审批通过。首批保单的正式签订距离去年7月保监会确定在北京、上海、广州、武汉4个试点城市推行以房养老试点已经接近10个月。
这款以房养老产品，将住房抵押与终身养老年金保险相结合，年龄在60周岁至85周岁之间的拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故;老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
被称为是中国以房养老倡导者的幸福人寿原董事长孟晓苏曾表示，以房养老只是对社会养老方式的一种补充，丰富了老年人的养老选择，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加了一种新的养老方式。
北京的黄阿姨是一位无子女老人，她一直在关注以房养老的产品，这款保险出来后就投保了。武汉的“尝鲜者”朱先生和太太是在子女的完全支持下投保的。“家人很认同以房养老的理念，投保以后相当于把房子价值提前变现，老的可以多一份养老金，年轻的也就减轻了负担，全家人都受益。”朱先生说。
与普通保险产品犹豫期15天不同，“幸福房来宝”设有30天的犹豫期，自签订合同次日起的30天，消费者可以提出解除合同。签订投保单后，保险公司逐一完成法律协调、房屋抵押登记、公证等工作，最终完成承保，客户在犹豫期结束后约定时间开始领取养老金。
“产品在试点期间‘三优先’，优先孤寡失独老人、优先低收入家庭、优先高龄老年群体。”幸福人寿相关负责人表示。
房子升值算老人的
以房养老，房子价格谁定?
笔者了解到，“幸福房来宝”的基本养老保险金额是基于所抵押房屋的`评估价值，并在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定，一经确定不能再做变更。“幸福房来宝”的保险条款显示，幸福人寿将和老人共同选择和委托一家具备国家一级资质的房地产评估机构进行房屋评估。
值得注意的是，老人实际领取的养老保险金额为基本养老保险金额扣除应当承担的相关费用之后的净额，比如部分房屋评估费、律师费、保单管理费等，延期年金也包含其中。保险公司会基于老人未来预计生存时间估算一个期限，在这个期限中的每个保单年度初，老人需要交纳延期年金保费。
根据“幸福房来宝”的保险费率表计算，以70周岁的男性老年人，有效保险价值为500万元的房产为例，扣除延期年金保费(一年约3万元)和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为1.85万元左右。
“投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响;公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。”幸福人寿相关负责人表示， “幸福房来宝”的优势在于养老金额里已考虑房屋预期增值收益;保险公司抵押房屋所得在偿还养老保险、扣除利息等费用后仍有剩余，将返还给老人的继承人。
此外，如果老人在保单生效后退保，要在导致合同解除或提前终止的情形发生后的10日内支付养老保险相关费用及损失赔偿。若老人无法偿还，保险公司将对抵押房屋行使处分权，即出售(变卖)房产。
目前，中国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。市场人士预测，以房养老逐渐会成为社会养老方式的重要补充。
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