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2014年温州住房公积金新政解读
9月1日起温州开始施行住房公积金新政
从市住房公积金管理中心获悉，9月1日起，温州开始施行住房公积金新政。为什么要调整政策?新政到底“新”在哪里?本期的公积金微服务带您了解即将实施的新政。
这次的新政包括公积金提取和贷款，提取政策和一部分贷款政策在9月1日起开始实施，一部分贷款政策在10月1日起开始实施。
贷款新政是怎么出台的?
为什么要调整贷款政策?记者采访得知，为了进一步推进建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金使用机制等，温州市住房公积金管理中心从2013 年下半年开始，通过广泛调研、综合考虑，拟制了温州市贷款政策的调整方案，并于2014年4月提交温州市住房公积金管委会会议审议，最终出炉了新的贷款政策。
新的贷款政策出台，也与以下三个因素有关。一是资金日趋紧张。从温州全市看，目前我市的住房公积金归集额小于提取额、放贷额、增值收益的总额，同时贷款回收额不能弥补这个缺口，全市住房公积金存贷比已超过85%，资金流动性非常紧张;二是合理规划存量资金。2014年1月1日，温州市三个区和其他县取消了30万元附加额度，而瑞安、乐清调整为“以余额的3倍申请附加额度、最高不超过30万元”的政策。但随着住房公积金贷款量的增大，瑞安、乐清10月1 日起取消附加额度的发放，破解资金难题;三是继续保持住房公积金贷款额80万元，属浙江省最高水平。不足部分还可与商业银行组合贷款。而在浙江省内横向比较，80万元的贷款上限与杭州、宁波等地持平。
贷款新政“新”在哪里?
[变化一]：
贷款额度由四项额度标准的最低值决定
以往申请个人住房公积金贷款，贷款额度其中一个重要标准是借款人及其配偶的公积金月缴存额，月缴存额越高，贷款额度越大。
根据新的政策，贷款额度的多少除了与首套房或二套房的最高贷款比例、各地确定的贷款最高额度、个人及配偶的贷款还款能力有关外，还与缴存余额挂钩。最终的可贷额度由以上四项额度标准计算所得值的最低值决定。
上述新政中，与缴存余额挂钩的贷款额度计算方式是借款人及配偶住房公积金缴存余额×倍数(计算至千元，取千元整数)。各地倍数确定如下:温州市区、瑞安、乐清为11倍，永嘉、平阳、苍南、文成、泰顺、洞头为10倍。
本项政策自2014年10月1日起实施。2014年10月1日至2015年3月31日为政策过渡期，过渡期内申请个人住房公积金贷款，缴存余额可含前12个月内的提取金额计算贷款额度;自2015年4月1日起，以申请时的缴存余额计算贷款额度，不再含已提取金额。
计算后低于温州市住房公积金管委会确定的各行政区域的个人住房公积金贷款最低额度的，按住房公积金管委会确定的各行政区域的个人住房公积金贷款最低额度确定本项贷款额度。
(注：温州市区、瑞安、乐清贷款最高额为80万元，最低额为35万元。)
[变化二]：
贷款额度与个人信用记录挂钩
借款人及配偶在中国人民银行个人信用信息基础数据库近三年记录和温州市个人住房公积金贷款近三年信息记录存在逾期信息的，需提供逾期情况说明及经银行确认的逾期清单，管理机构应按不同情形相应下调贷款额度：
(一)贷款和信用卡存在连续3期以上(含3期)6期以下(不含6期)，或累计6期以上(含6期)12期以下(不含12期)逾期记录的，在了解其真实原因排除风险后，贷款额度在可贷额度基础上下调10%。
(二)贷款和信用卡存在连续6期以上(含6期)或累计12期以上(含12期)的，在了解其真实原因排除风险后，贷款额度在可贷额度基础上下调20%。
(三)管理机构认为风险因素不能排除的，不予核准贷款申请。
[变化三]：
房龄超30年最高可贷总价50%
购家庭首套自住房的贷款最高比例上，新增加了一项规定：房龄30年(不含30年)以上或房屋结构为木结构或砖木结构的，贷款最高比例不得超过所购房屋总价的50%。
[变化四]：
住房套数认定需查《个人信用报告》
申请人家庭已购住房套数的认定也有调整：今后要依照借款人及配偶的《家庭房屋套数查询证明》和《个人信用报告》中记载的温州市行政区域内在贷住房消费贷款记录进行综合审查认定。
[变化五]：
明确二套房发放对象范围
两种情形可申请公积金贷款购买二套房：首次申请使用住房公积金贷款购买自住住房的缴存职工家庭;申请时，近2年(24个月)内未使用过个人住房公积金贷款(即：贷款结清满2年)的缴存职工家庭。其余购买二套房的公积金贷款暂停。
[变化六]：
还款最高年龄调整为60周岁
按照最后一期还款年龄与缴存最高年龄同步的原则，贷款登记审核时借款人的最后一期还款年龄不得超过60周岁，实际放款日与到期日以借款借据为准。
[变化七]：
买期房，超12个月申请贷款的，管理机构可视情况评估房价
购买期房，自签订购房合同起，超过12个月申请贷款的，管理机构认为期房价格波动较大的，要委托温州市内具有房地产评估资质的中介机构出具申请时点市场价评估报告，计算贷款额度的交易价，取合同价和评估价两者的低者。
[变化八]：
约定直接划扣缴存余额冲抵逾期贷款本息
借款人累计3期以上(含3期)未按借款合同约定按期归还住房公积金贷款本息的，管理机构在借款合同中约定有权直接划扣借款人及配偶个人住房公积金账户中的缴存余额，用于支付其应还贷款本息及相应的罚息、复利。
新政策除“以缴存余额倍数确定的贷款额度”外，其余都是今年9月1日起实施。市民如有疑问，可致电12329咨询。
实施新政后，个人申请贷款有哪些变化?
实施贷款新政后，个人申请公积金贷款有哪些变化呢?以下两个案例或许可以帮您了解一下。
[案例一]
市民夏先生，已婚，家住瑞安市，夫妻两人住房公积金账户余额合计为5万元。夏先生可以申请的公积金贷款额度是多少?
解答：根据新的政策，个人住房公积金贷款额度要按四项额度标准的低值计算，这四项额度标准分别是以缴存余额倍数确定的贷款额度，以规定贷款最高比例计算的贷款额度，以温州市管委会确定的各地贷款最高额度，以贷款还款能力确定的贷款额度。由于只有夏先生余额信息，我们无法计算最终的贷款额度，但是单从余额倍数这一项规定，我们可以确定的是贷款额度不能超过55万元。也就是说，一个人能贷到多少公积金贷款，要对这四个额度标准综合分析，再取最低值。具体可以咨询12329。
[案例二]
市民王先生，已婚，瑞安人，夫妻俩7月份把家庭名下首套住房的公积金贷款还清。准备下半年在瑞安市区再买一套面积更大的一手房。能否申请公积金贷款，用于购买二套房?
解答：再买一套，那王先生家庭名下就有两套房。如王先生家庭第一套房屋建筑面积低于温州市区人均面积41.91平方米，那么根据新政策的规定，在9月 1日之前可以申请二套房公积金贷款，但9月1日之后则不行，因为新政明确二套房发放贷款对象：申请时，近2年(24个月)内未使用过个人住房公积金贷款的缴存职工家庭。
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