解读广州实施住房公积金贷款“新政”原因

解读2014年广州实施住房公积金贷款“新政”原因

　　2014年3月21日，广州住房公积金管理中心发布了《关于我市住房公积金贷款实施办法等文件公开征求意见的通知》，征求公众对《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》(征求意见稿)和《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》(征求意见稿)的意见，引起了媒体和市民的关注，先后收到反馈1300多条。其中，“公积金只能用一次”、“广州本地人需交满24个月，外来人口需交满36个月”等一度受到质疑。4月15日，应某记者要求，该中心专门发来了《关于最近媒体关注的广州住房公积金贷款实施办法有关情况的说明》，对其“新政”第一时间进行了解读。

　　中心主任夏卫兵同时指出，有传闻说中心去年被住建部约谈过4次，完全没有这回事。另外，鉴于广州全国第三大城市的地位，此前，住建部住房公积金监督管理司张其光司长一行在深圳开会时，于4月13日顺便取道广州，就中心此次征求意见工作进行调研。中心及相关业务部门负责人和知名金融界人士参加了座谈。座谈会上，大家听取了中心负责人就有关“新政”所做的详尽介绍，各方取得了共识。接下来将对意见进行整理并提交公积金管理委员会讨论完善，正式条文可望在下个月发布。

　　新政1 增加申请贷款的缴存年限——广州本地人需交满24个月，外来人口需交满36个月。

　　主要原因：

　　一是配合广州市房地产调控政策的执行。2013年，广州市政府出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(穗府办〔2013〕44号)，对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。住房公积金作为“五险一金”的社会统筹资金之一，调整申请贷款缴存年限是为了配合广州市房地产调控政策的执行，也是控制贷款风险的要求。贷款实施办法拟对非广州市户籍职工申请住房公积金贷款的住房公积金缴存年限规定作出相应的调整，将缴存年限从一年调整至三年。为公平起见，将广州市户籍职工的缴存年限从半年调整至两年。

　　二是住房公积金贷款的门槛太低，不利于贷款风险防控。根据广州市现行规定，常住户口职工连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月)、非常住户口职工连续缴存住房公积金12个月以上(含12个月)的，便可申请住房公积金贷款。这个基本准入条件要求太低。有的职工为了达到申请住房公积金贷款的目的，临时缴存半年或一年的住房公积金，待办完贷款手续后便不再缴存住房公积金了。而且，这种投机行为在近年有快速上升的趋势。按照现行规定，这类职工基本上没有履行长期缴存住房公积金的义务却能轻易享受较大额度和低利率住房公积金贷款的权利。这种现象的存在既不公平，也存在着较大的贷款风险，必须进行调整。

　　新政2 增加不予贷款的住房类型——对建筑结构为砖木结构、混合结构以及用途为非居住用房及低密度商品住宅不予贷款;已使用过住房公积金贷款的不予再次贷款。

　　主要原因：

　　首先，广州住房公积金提取量大，结余资金偏少，给住房公积金使用带来较大的压力。与全国大部分城市相比，一方面，广州住房公积金提取条件宽松，提取比例一直偏高。2014年1-2月的提取比例达到84.9%;另一方面，住房公积金贷款需求旺盛。在资金有限的情况下，若不对贷款政策进行调整，预计到2015年，住房公积金就不能满足职工首次购房贷款的需求。因此，必须对贷款政策作出调整。

　　其次，职工住房公积金贷款需求旺盛，并有长期持续增长的趋势。在未实施房地产调控政策前，商业住房贷款的利率能下浮30%左右，与住房公积金贷款利率基本持平，住房公积金贷款优势并不明显。自实施房地产调控政策以后，商业贷款的首套房贷利率上浮5%以上，且实行额度限制。商业银行将贷款额度转向利润更高的小企业贷款，住房公积金贷款利率与商业贷款利率相差在两个百分点以上。利差的加大使得职工对住房公积金贷款需求持续增长。2011至2013年间，商业银行的住房贷款与住房公积金的住房贷款均有不同程度的上升，但住房公积金贷款上升幅度明显。随着限购政策的执行，住房公积金贷款越来越集中地转向中等偏低收入的首次置业人群。广州市每年新增就业常住人口7万人，加上广州本地每年新增就业人群约3万人，这些都是未来住房公积金贷款的潜在使用者。如果不对二次申请住房公积金贷款进行限制，下一步，对于首次申请住房公积金贷款的人员将没有资金可贷。

　　再次，广州约有91%的缴存职工未曾使用住房公积金贷款。自2010年以来，住房公积金贷款发放增速迅猛，住房公积金提取也有相应增长。在资金有限的情况下，要同时兼顾职工的提取需求与贷款需求是我们面临的重大挑战。必须未雨绸缪，对贷款政策作出调整。截至2014年2月底，使用住房公积金贷款的职工约占缴存职工的9%，仍有将近91%的缴存职工未使用过住房公积金贷款。在使用住房公积金贷款人员当中，约有2%的人员多次使用了住房公积金贷款。为确保每个缴存职工都有平等的机会享受低息的政策性贷款，限制职工二次使用住房公积金贷款是合理的，也不影响首次使用住房公积金贷款的刚需群体。

　　最后，职工多次贷款无助于住房公积金的积累。广州市个人住房公积金贷款最高额度为50万元，两人或两人以上申请住房公积金贷款最高额度为80万元。统计显示，职工住房公积金平均缴存余额不超过5万元，如果职工申请50万元住房公积金贷款，就意味该职工使用其余9个人的缴存余额才能发放贷款，同时，职工在发放贷款后每年的缴存金额均全部提取，也无助于公积金的积累。

　　目前，广州市使用住房公积金贷款的35万户职工当中，他们除了把自己缴存的部分提取以外，还使用了他人缴存的820亿元资金。如果再不对使用过住房公积金贷款的人员进行限制，那么，后续有需要贷款的职工资金将无法保障。

　　新政3 调整住房公积金可贷额度的计算公式及家庭购买第二套住房首付款金额不得低于70%

　　主要原因：

　　第一、商业银行已于2013年11月18日起按人民银行的相关规定执行家庭购买第二套住房首付款金额不得低于70%的标准。人民银行广州分行《关于调整广州市差别化住房信贷政策的通知》(广州银发〔2013〕166号)中已要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。因此广州住房公积金管理中心拟在《通知》要求按照人民银行的通知执行。

　　第二、控制贷款额度是商业银行的常规做法。2010年以来，广州市作为房地产调控的重点城市，尽管国家与市政府多次出台房地产调控政策，但房价升幅仍然明显，住房贷款的风险也随之上升。去年以来，各大商业银行已意识到房地产市场风险的严峻性，逐步放缓发放房贷的速度，也不断收紧住房贷款的发放额度。2014年，建设银行广东省分行的住房贷款额度为130亿元，较2013年减少一半。高房价下的房地产市场带来的贷款风险日益明显。住房公积金的性质决定我们不能使用商业银行的方式进行调控，只能通过调整贷款条件、调整额度计算方式和收紧贷款额度等方式来预防贷款风险的发生。因此，调整贷款政策也是防控风险的需要。

　　第三、现行贷款额度计算公式贷款风险过高。现行贷款管理办法中的贷款额度计算公式为月缴存额×到退休年龄月数×4，若按平均缴存比例为10%计算，相当于月平均工资×20%×到退休年龄月数×4。由此可见职工月平均工资中将有80%必须用于偿还贷款，风险明显偏高。在各大商业银行的贷款当中，月还款额不超过职工月工资收入的50%为普遍的适用标准。因此，调整计算公式中的系数，调整后月还款额约为职工月工资收入的40%。调整贷款额度计算公式，是防控风险的需要。

　　必须指出的是，由于职工住房公积金缴存额度的提高，调整计算公式后，对大部分职工申请住房公积金贷款额度不会有影响。除此之外，对以欺骗手段提取住房公积金和诚信方面有不良记录的职工贷款作出一些限制，也是防控风险和配合建立诚信社会的需要。

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