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石家庄公积金贷款政策：公积金与商贷组合落地
最新石家庄公积金贷款政策：贷款额度最高60万 公积金与商贷组合落地
今后买房时购房者可以申请60万公积金房贷了。昨日，记者从石家庄住房公积金管理中心获悉，近日出台的《公积金贷款额度指南》(以下简称《指南》)已经明确，符合公积金贷款各项条件的借款人“贷款额度最高不超过60万元”。这意味着，石家庄公积金贷款额度40万提升至60万的新政已经正式落地执行。昨日记者探访省会房地产市场发现，部分二手房购房者已经率先享受到60万公积金贷款额度的惠民利好。
新政
60万最高贷款额度落地执行
4月21日，河北省住房和城乡建设副厅长王舟在接受采访时表示，河北省将提高公积金最高贷款额度，将之前的最高40万贷款额度提高至60万元。对于各地执行新政的时间，则由各地住房公积金管理委员会自主决定，但王舟同时表示新政落地亦有规定时间：“我们要求在5月全部落实”。
就上述《指南》内容，记者昨日采访石家庄住房公积金管理中心相关人士得到证实。石家庄住房公积金管理中心工作人员介绍说，目前石市范围内的楼盘都已经落地执行60万最高贷款额度的政策了，具体到首付额度将视购房人首套、二套等具体情况而定，但最低已经可以实现两成首付款了。
昨日记者随机走访两家售楼部，发现公积金最高可贷款60万的新政已经悄然落地了。东胜紫晶悦城的一位销售顾问介绍说，在河北关于60万最高公积金贷款额的新政出台时间不长，本地就已经落地执行了。贷款人有提交60万贷款申请的，不过因为涉及流程审批，目前还没有60万贷款获批通过放贷的实际案例。在另外一家保利花园的售楼部，售楼员也明确表示已经开始执行公积金60万最高贷款额度的政策，但是他也提醒说，具体到每个人究竟能放贷多少额度，要看公积金中心最终审核批准多少。
随后，记者从石市住房公积金管理中心了解到，目前商品房购房者通过申请的还不多，但是伴随着省会二手房市场成交火热，近期已经有部分二手房购房者率先享受到了公积金贷款60万的惠民新政。
解读
具体每个人实际可贷多少款需综合测算
虽然政策规定贷款额度最高可贷60万，但并不是每一个贷款人都能实现贷款60万，具体到每个人最终能贷出多少款还有一套严格的公式进行测算。
石市公积金管理中心相关人士介绍说，按照《指南》的规定，住房公积金贷款额度按照所购房产价值、借款人及其配偶公积金账户余额和缴存时间、借款人还贷能力几种方式综合测算，不高于以下三种测算方式的任何一种方式计算的贷款额度，且最高额度不超过60万元。
石市公积金中心相关人士介绍说，具体贷款额度还需以市公积金中心信贷部门根据借款人实际情况的审批额度为准，申请人可持相关申请材料到该中心业务大厅信贷窗口准确计算贷款额度。
测算方式1： 按所购房产价值计算
购买家庭首套自住房的，贷款比例不高于所购房屋总价的80%(首付比例不低于房屋总价的20%);
购买家庭第二套住房的，贷款比例不高于所购房屋总价的70%(首付比例不低于房屋总价的30%);
购买房屋为二手住房的，贷款比例不高于所购房屋总价的60%(首付比例不低于房屋总价的40%)。
测算方式2： 按借款人还贷能力计算
贷款额度= (月还贷能力÷申请贷款年限对应的每万元贷款等额本息月还款额)×10000元;
月还贷能力=(借款人公积金月缴存基数-月生活费660元)+(借款人配偶公积金月缴存基数-月生活费660元)。
测算方式3：按个人账户余额和缴存时间计算
缴存时间(月)与缴存时间系数对照如下
贷款额度=(借款人公积金账户余额+配偶公积金账户余额)×10倍×缴存时间系数(账户余额不足一万元的按一万元计算)
6个月 <缴存时间≤24个月，缴存时间系数为1;
24个月<缴存时间≤36个月，缴存时间系数为1.2;
36个月<缴存时间≤48个月，缴存时间系数为1.5;
48个月<缴存时间，缴存时间系数为2。
算账
60万贷30年 每月还款2778.6元
除了对贷款人可以贷的实际额度如何测算进行了便民解释外，《指南》还对月还款额度进行了详细的图示。
按照等额本息法，以贷款人公积金贷款60万，贷款期30年来计算，则具体到每月的还款额为：46.31元×60=2778.6元。而按照之前执行的最高可贷40万元最长期限30年来计算，则具体到每月的还款额度为：46.31元×40=1852.4元。这意味着，贷款额度由40万提高到 60万，同样的贷款30年，对于贷款人来说，多贷20万每月需要多还款926.2元。
提醒
商贷转公积金
贷款已经执行
在4月份我省出台的公积金新政中，除了贷款额度由40万元提高到60万元最受关注外，“积极推进住房公积金与个人住房商业贷款组合贷业务，以及商转公个人住房贷款业务也颇受关注。
昨日记者从石市公积金管理中心了解到，石市早已率先执行了商贷转公积金贷款。只要在石市公积金管理中心连续正常缴存住房公积金6个月(含)以上的职工，在使用银行按揭商业贷款所购买住房的房屋所有权证办理之后，就可申请将商业贷款转为住房公积金贷款。
该人士提醒说，房屋处于不同区域的职工办理地点有差别。职工使用贷款购买房屋坐落在石家庄市内四区及高新区的，申请人须携带材料到石家庄市住房公积金管理中心信贷受理窗口提交申请;职工使用贷款购买房屋坐落在石家庄市下辖各县市(区)的，申请人须携带材料到石市公积金管理中心各县市(区)管理部提交申请。
商转公个人住房贷款办理流程分为8步走：职工申请——公积金中心审核——签订公积金贷款借款合同——自筹资金还清商贷余额——解除房屋他项权抵押——重新办理房屋他项权抵押——房屋他项权抵押至市公积金管理中心名下——市公积金管理中心通知委贷银行发放公积金贷款。
公积金与商贷组合
贷款也已落地执行
对于我省公积金新政中的其他条款，昨日记者从石家庄住房公积金管理中心了解到，目前石市不少政策已经落地，正在制定具体的实施细则。
据悉，除了“商转公”个人住房贷款业务已经成熟地推进执行外，从去年11月开始，石市公积金已经开展异地贷款业务。户籍在石市但在就业地(外地)缴存住房公积金的职工，在石市购买自住住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向石市住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
住房公积金与个人住房商业贷款组合贷款业务也已从去年11月份就开始执行。针对公积金和商业贷款组合贷款，记者从石市公积金中心了解到，住房公积金贷款额度不能满足职工贷款需求的，职工可同时向商业银行申请住房贷款。目前的操作是公积金和银行对申请贷款的购房人分别单独申请、审批、放贷，公积金贷款和银行贷款加起来的总额度不超过规定的贷款成数即可。
公积金贷款最低首付两成的政策也已经开始执行，据了解，目前首付额度视情况而定，但最低可以实现两成。此外，“开展省内非户籍所在地缴存职工在户籍所在地购买普通自住住房使用住房公积金贷款业务和住房公积金月抵冲还款业务”相关具体实施规范细则将陆续出台。
宽松新政有望拉动楼市成交活跃
“这完全在意料之中。”对于公积金新政落地石家庄的消息，中国城市产业发展联盟主席陈宝存直言，对于石家庄市场来说，公积金贷款额度提高至60万并落地执行，无疑是一大利好。“起码对绝大多数购房人来说，60万额度够用了。”他分析说，公积金新政的落地执行，必将利好石家庄下半年楼市，最直接的影响便是可以提升刚需及改善型购房人的入市信心。同时，陈宝存认为，在层出不穷的新政刺激下，石家庄下半年楼市将迎来明显变化，“2015年是楼市大年，一线城市的房价已经开始‘暴涨’，二线城市也会紧跟其后”。
另一位业内专家张大伟则表示，“除一线城市限购外，各项政策较2009年时更为宽松。”目前来看，执行公积金利率等已降至历年最低，营业税减免、贷款额度提升等多方面政策也已达到历史最宽松时期。
对于后期房地产政策，张大伟认为，政策将持续宽松趋势，降准降息在二季度都有继续出现的可能。虽然现阶段市场宽松已超过2009年最宽松之时，但在本轮市场中，市场基本面已经改变。所以，房地产长期趋势仍处下行空间，并不会重现2009年因政策宽松而带来的价格飞涨。与此同时，一线城市成为楼市复苏领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。
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