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2015关于房贷新政浅析
房贷新政传递出哪些信号
新的房贷政策日前出炉：二套房个贷首付比例由原先的不低于60%调整为不低于40%;公积金贷款购首套房最低首付款比例统一调整为20%;个人转卖普通住房营业税免征期限由5年调整为2年。随着中国经济步入新常态，房贷新政传递出哪些信号?对房地产市场影响几何?
扩大消费满足改善性需求
随着收入增长、人口增加以及人口流动的频繁，居民不仅有购房需求，同时也存在着将住房卖旧买新、卖小换大的改善性需求。
在国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲看来，房贷新政是对今年《政府工作报告》中“让消费潜力成为拉动经济增长的强劲动力”“稳定住房消费”等精神的具体落实，目的就是通过满足居民自住性、改善性住房需求来提升居民消费。而在这个过程中，必将释放出极大的消费潜力。
经过近几年的综合调控，我国房地产市场出现了许多积极变化，绝大多数的城市投资性和投机性购房需求逐渐退出市场，房价快速上涨的势头得到有效遏制，市场逐渐回归到平稳发展的状态。专家普遍认为，房贷新政是对过去超常规楼市调控政策的常态化回归。
“当前房地产市场与过去房地产市场相比出现了很多变化，主要反映在供求关系上。”住建部政策研究中心主任秦虹分析，过去房地产市场的供求关系总体偏紧，部分地区过紧，导致房价总体上涨，投资和投机性需求较多。因此政府出台了严格的房地产政策，特别是对购买第二套以上住房，在信贷政策和税收政策上实行从严管理。
她认为，当前全国房地产供求关系进入到总体偏松、部分地区过松的格局，过去的二套房从严政策已经意义不大，相当一部分购买二套房的消费者是为了满足改善性购房需求。“在这种情况下，政府将个人购房的税收政策和信贷政策回归到常态化管理，有利于自住和改善性住房需求的实现，特别是在当前保持宏观经济稳定的情况下，此政策对支持房地产市场健康发展具有很大的必要性。”秦虹指出。
房地产业结构转型新变化
房地产市场的供求变化在国务院发展研究中心市场研究所副所长邓郁松的研究中得到印证。他给记者列出一组数据：“2013年，我国城镇户均住房为1.0套，这意味着总体上城镇家庭平均每户拥有一套住房;住房自有率超过80%;35岁以上的购房者占到总数的2/3。”邓郁松认为，数据说明两个问题，一是我国住房总量不足的问题基本得到解决;二是潜在购房需求中有2/3是二次购房的改善性需求。
“新政的出台就是要适应楼市供需的新变化，让消费者在自住和改善性住房方面有更多的选择权，为房地产市场发展创造更加公平的政策环境，更多发挥市场在资源配置中的决定性作用。”邓郁松指出。
此次政策出台要求各地坚持因地施策、分类指导，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督，有效防范风险。邓郁松认为，房地产市场已经告别了过去供大于求，房价快速上涨的阶段，目前正处在供求总体平衡，局部过剩的新阶段。“这意味着相关政策规划也要适应这一新常态，一方面，在住房需求平稳时，各地的房地产供应也要保持平稳，不宜动用大规模经济刺激政策;另一方面，房地产开发企业也要认清当前市场形势，将房地产建设从提高数量转到提升品质上来，积极适应房地产业结构转型的新变化。”他强调，在金融手段上保持政策的平稳性，例如房贷利率的优惠幅度不宜过大，要积极防范潜在的金融风险。
房价走势有赖供求关系
市场更多关注新政出台后房价的变化以及未来房地产市场的走向。
任兴洲认为，房价依然会在不同城市呈现差异化表现，“大多数房地产市场供求平衡甚至供大于求的城市不会出现房价明显过快上涨，但在部分一线城市和二线核心城市，预计交易活跃度会明显提升，楼市溢价空间缩小，不排除房价在某些地段也会适度回升。”
对于政策放宽可能会使得投资性需求回归市场带来房价暴涨的担心，秦虹认为，目前全国的房价涨跌取决于市场供求关系这个基本点。“目前的供求关系处于总体偏松的格局，房价暴涨的可能性不大。对于购房需求旺盛的一线城市目前都在实施限购，即使有投资性需求想回归市场，限购也对多次买房起到了抑制作用。而对中小城市来说，投资性需求和新增需求较少，因此，我们对房地产市场的健康稳定发展有信心。”秦虹表示。
“新政策不太可能带来房地产市场的投机炒作，目前房地产的库存量还很大，还处于一个去库存的过程，在这个过程中不会出现价格的激增。”国家发改委宏观经济研究院投资所研究员刘琳表示。
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