2015我国国管公积金新政弃穷 刚需将只能商贷
国管公积金新政弃穷 刚需将只能商贷
新年国管公积金中心发布通知：首次使用公积金贷款结清满5年后，方可再次申请公积金贷款;购买第三套房的，国管公积金中心不予受理。个人贷款具体额度在北京住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度内，以住房公积金个人账户余额为基础，结合贷款成数、还款能力、缴存时间、配偶缴存情况，以及存贷比调节系数等因素综合确定，个人账户余额不足2万元的按2万元计算。购买政策性住房的，仍执行原规定。
很多媒体采访的专家解读这一政策是打击了投资购房保护了刚需，纷纷为这一政策叫好。实际情况是这样吗?
国管公积金新政策的内容其实主要有两条，其中：首次贷款结清后5年才可以再次使用，这一条的影响并不大，却作为了很多媒体报道的头条主要内容。反而其中最关键的一条，很多媒体忽略未见：个人贷款具体额度在北京住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度内，以住房公积金个人账户余额为基础。
之前公积金的贷款额度是：家庭月收入扣除至少400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。一般简单的算法是夫妻双方如果贷款30年的话，缴存额月大于540元的就可以贷款到80万，个别贷款人资质高的可能贷款额会上涨。按照这一标准，北京大部分工作几年的年轻人家庭都可以享受到这一政策。
但新政以后，年轻人享受到这一优惠的可能性大大降低，首先是个人贷款一般最高的额度依然是之前的80万，但评估的标准变成了主要以个人账户的余额为基础，以天津公积金政策为例，购买首套商品房或私产房，贷款额度是账户余额的.15倍。
举例来说：之前一个已经缴纳2年，家庭每月缴存余额1200公积金的家庭来说，之前完全可以贷款80万，但如果按照新政，这一家庭，可能只能贷款账户余额2.88万的15倍，也就是43.2万。对于年轻人来说，在现在的北京，贷款只能贷款40多万的话，对首付要求非常高。国管公积金也就可以说对缴存余额少的年轻人基本是关上了大门。
对于年轻人来说，同样贷款80万，使用公积金和使用商业贷款的月供差距接近1000元每月。
| 首套、二套房客户还款 | ||||||
| 首套否 | 贷款额 | 利率 | 月供 | 总利息 | ||
| 85折 | 5.57% | 5535 | 528346 | |||
| 基准 | 6.55% | 5988 | 637158 | |||
| 二套 | 1.1倍 | 7.21% | 6304 | 712872 | ||
| 公积金 | 首套 | 基准 | 4.50% | 5061 | 414687 | |
| 二套 | 1.1倍 | 4.95% | 5258 | 461818 | ||
| 说明：央行加息前后对比，商业贷款80万、贷款20年计算，（公积金最高80万） | ||||||
新政之后国管公积金贷款难度增加，相比之前大部分国管公积金缴存者都可以申请到80万的贷款额度，按照住房公积金个人账户余额为基础，使得缴存年限短，缴存比较少的人贷款额度明显受限。
另外职工首次住房公积金个人贷款结清满5年后才可以再次申请，基本上改善型二套贷款利用国管公积金的难度将明显提高。
整体能够利用国管公积金贷款难度明显增加，预计缴存国管公积金的购房者将大部分必须选择商业贷款。
公积金政策的本意就是职工互助基金，在政策的制定中应该对低收入人群有所倾斜，可惜我们看到的恰好是公积金新政策弃穷。
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