房地产市场营销毕业论文

　　下面是小编为大家整理的房地产市场营销毕业论文范文 ，欢迎参考~
 

　　范文一：房地产市场营销毕业论文

　　【摘要】二十一世纪初以来,随着房价的一涨再涨,好多以前没有搞过房地产开发的企业由于利益趋使,也都纷纷搞起了房地产业,由于起步晚,投资行为尚缺乏规范性,加之经受着全球经济环境变化,国内宏观调控政策等因素的影响,房地产企业正面临着一系列财务风险,如何有效地认识和控制财务风险,对房地产企业的生存和发展有着至关重要的意义,下面就房地产企业财务风险及控制措施谈谈自己肤浅的认识。

　　房地产企业在资金筹集、资金投入、资金回收等方面有其自身的特点

　　这些特点决定了房地产企业财务风险的独特性:资金需求量大,资金投入集中,而且前期投入巨大,资金回收相对较慢。现阶段我国房地产企业财务风险主要表现在以下几个方面。

　　筹资风险

　　(1 )过度依赖银行贷款, 出现筹资风险。目前我国房地产企业自有资金比例一般比较低,主要用于解决土地成本问题,而对于后期开发,则较多的是通过各种融资渠道和前期预收款预以解决,向银行借款是我国大多数房地产公司的主要融资渠道, 一旦出现金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严格把关, 房地产开发企业融资就会加大难度,造成资金紧张,给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动, 加大了筹资风险。

　　(2)债务规模过大、利率过高而导致筹资成本费用过高,出现筹资风险。在房地产公司举债经营的时候,债务规模过大、利率过高,必然会导致企业财务费用的加大,如果债务期限结构不合理,造成债务到期过分集中,可能导致不能偿还债务的风险,使得资金链出现问题的概率进一步增加,同时成本的增加会加速地产行业的兼并、组合,中小开发商将更难生存。

　　(3)资产负债率持续上升,资本结构不合理, 出现筹资风险。资本结构指企业的全部资金来源中除流动负债以外的长期负债与所有者权益之比,如果负债资金占全部资金的比例过高,即资产负债率高、资本结构不合理,就会导致企业财务负担沉重。一旦未来房地产市场销售价格、开发成本或者市场消化能力发生变化,就有可能导致企业出现资金周转困难,无法偿还到期债务或影响后续开发的资金链,甚至导致破产。

　　投资风险

　　在房地产较长的开发周期中,存在着很多不确定因素,它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。 由于不确定因素的影响,导致房地产项目不能达到预期效益,从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险。在现实情况中, 多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益, 在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价。

　　投资收回风险

　　受政治、经济等因素影响,有些企业的一些房地产商品被闲置,房地产的买卖或者租赁合同被终止,而此时,企业的资金已经投入,短时间内很难变现。有时由于不确定事件发生或者双方合同执行出现问题,导致客户不按时交清剩余的房款, 投资不能按预期收回。

　　房地产企业财务风险的主要成因

　　缺乏财务预算管理

　　房地产企业具有资金投入量大,开发周期和占用资金时间长的特点,在准备投资某个项目前,有些房地产开发商没有从土地的成本、资金的运作、对企业的资本性投资方案等方面进行明确的计划和评价;在开发商投资某项目以后,也未对企业的收入、利润做出明细预算,没有对整个项目的资金使用作全盘计划, 造成在资金管理上盲目进作运作,甚至还有些企业由于没有做好预算,资金欠缺,以至于盲目地向银行贷款, 从而加大了房地产企业的财务风险。

　　资本结构不当

　　房地产企业由于自有资金都比较小, 一般依靠银行借款来解决资金问题,如果借入资本比较高,那么资产负债率就过大,虽然可以产生财务杠杆效应, 但伴随其产生的财务风险也越高。

　　投资收回的不确定性

　　房地产企业由于受国家宏观调控政策影响比较大, 加之消费者喜好的改变及企业自身的原因, 比如企业自己开发的商品房在设计上、质量上及地理位置的不理想等都可能加大企业投资收回的风险。

　　房地产企业财务风险的控制措施

　　实现财务管理全面预算化

　　在房地产企业开发经营周期中,房地产企业财务部门应以项目预算、资金预算、经营预算及财务预算等几个方面进行全面预算, 对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等做出具体安排。在项目预算方面, 企业财务部门要对项目的土地拆迁及补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费及管理费用、销售费用、财务费用等成本费用进行整体预算,可提高项目开发投资决策时的正确性,减少给企业造成的损失;在资金预算方面, 企业财务部门要根据整个工程项目所需资金扣除企业自有资金和预售房款后,对所需资金进行全面细致的预算,从而对资金使用进行规划;在经营预算方面,企业财务部门要根据房屋面积和单价计算出企业的收入,再根据项目的成本费用预算和税金预算,计算出企业的经营利润,给决策者提供决策依据;在财务预算方面,企业财务部门要合理确定资金的需求量, 努力提高筹资效果和使用效率。

　　完善资本结构, 加强资金管理

　　作为资金密集型的房地产企业必须要拥有合理的资金结构, 现在国内大部分的房地产企业所拥有的自有资金是完全达不到开发项目的金额,但是企业不能盲目地使用借入资金,要在考虑企业偿债的能力下,设法足额筹集开发项目所需的资金。企业应利用传统融资,通过融资渠道多元化、控制企业经营成本、降低资产负债率, 使自有资本和借入资本达到最恰当的比例, 从而降低财务风险。另一方面要注重资金的管理,分清各个环节的轻重缓急,保证资金合理使用,提高资金使用效率, 为企业扩大再生产、创造最大效益。

　　制定后备措施

　　影响企业投资项目收入的不确定因素较多, 市场的变化、消费者偏好、例外事故等, 因此收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性, 收入数字不确定将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足,如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加,市场利率的波动,建设期的延长。此外,投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度,项目的经营管理水平,技术进步与经济发展状况,国家的投资及产业政策,投资决策部门的预测能力,通货膨胀和汇率等因素,应该针对可能出现的风险制定风险控制预案,在风险控制预案中可制定后备措施,如设定预算应急费,即项目管理组织为了补偿差错,疏漏和其他不确定性,对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金, 专款专用。

　　总之,房地产企业要想在市场大潮中立于不败之地,就要从筹资、投资及投资收回等方面加强管理,并根据国家宏观经济政策变动及时进行调整, 有效控制财务风险。
 

　　范文二：房地产市场营销毕业论文

　　房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。

　　产品策略

　　房地产产品策略是房地产营销中的首要因素，房地产企业必须开发市场所需要的产品，才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：1.核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感2.有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。3.延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理、保证公共设施的提供等。

　　目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线;真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。

　　首先，给房地产商品取一个好听的名字，这样不仅能给人好的第一印象，而且还能引发美好的遐想。比如，大宏公司开发的 九鼎雅苑 ，其名称就是追求一种的浪漫和古典的高雅。其次，提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。最后，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的`幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。

　　价格策略

　　房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。

　　定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。

　　定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：

　　一是 试探性 定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法;二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5%～10%的折扣优惠;三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清;四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。

　　促销策略

　　房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：

　　人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。2.广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。

　　公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻发布会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。

　　营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产代理商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。

　　渠道策略

　　目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、委托代理以及近几年兴起的网络营销。

　　直接销售。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

　　委托代理销售。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。

　　网络销售。它是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。

　　目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段，房地产营销俨然成为地产开发中的重要环节，它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。在日益严峻的市场竞争环境下，房地产营销营销对一个企业来说，就如同指引房地产企业前进的明灯，房地产企业只有开发出适应市场需求、满足客户需要的产品，才会给企业带来生存发展的机会。可以说，房地产营销策略是关系房地产开发经营成败的关键。