摘要:住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展，财税政策是政府引导住房租赁市场发展的重要政策工具之一，必须要合理加以运用。目前我国的财税政策存在着制约住房租赁市场发展的“瓶颈”，针对财税政策存在的这些问题，提出相应对策。
关键词：住房租赁;财税政策
1财税政策是引导住房租赁市场发展的重要政策
工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控?采取何种手段?这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。
2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”
1.“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。
2.住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。
目前我国在实物补贴的实施过程中遭遇了很多困难。面临的具体问题有：首房源问题、如何平衡住户的需求和利益的问题、对开发商的补贴存在漏损，住房租赁者并未得到根本实惠。为了解决实物补贴面临的这些问题，不少地区尝试着将实物补贴和货币补贴相结合，但是货币补贴的补贴标准和覆盖范围不是很科学，需要继续加以改善，如很多地方货币补贴标准采取的就是“一刀切”的办法，没有考虑到家庭人口、收入水平、住房困难程度等因素，外来务工人员也未被纳入货币补贴的范围加以考虑。另一方面，货币补贴实施后会不会影响到市场租金和房价也不可知，可能会加大房地产市场调控的难度。从深层次而言，由于没有建立个人信用档案和个人收入申报制度，不管是实物补贴还是货币补贴在实施过程中都面临着无法合理确定补贴对象的尴尬境地。
3.与住房租赁相关的税收优惠仍存在不少缺陷。
目前财政部、国家税务总局出台了一些促进住房租赁市场发展的税收优惠政策，在财税(2008)24号文件中提到：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税;对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税;对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。最近，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》又提出：对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。这些优惠政策起到了十分明显的效果，然而考虑到住房贷款利息支出、住房折旧等因素，住房出租的税费依然偏高。其次，对企业从事租赁住房建设和经营的税收优惠力度也不是太大。此外个人负担的住房支出在个人所得税前不允许扣除，这对住房租赁需求是一种抑制。因此现有的税收优惠政策并没有完全激发企业、个人的积极性。
4.住房租赁市场管理混乱，税源流失十分严重。
首先，住房租赁市场出租登记备案制度不健全，租赁方式又非常多样，其中口头交易占相当一部分，住房租赁的黑市交易盛行。其次，税务、房管、公安、工商等部门之间的沟通、协调不畅，缺乏一个统一的信息交流平台，未能实现资源共享。再次，缺乏专业的租赁服务公司的管理，住房租赁呈现分散化、非规范化的特点，各种虚假的交易信息横行，欺诈行为时有发生。再加上很多地方的税务机关轻视小税种，对住房租赁相关的税收没有引起足够的重视，相关部门也没有制定市场租金指导价，而且对偷漏税的处罚措施执行不到位，导致业主普遍存在着隐瞒收入的情况。
住房租赁市场管理的混乱不堪，扰乱了市场交易秩序，违背公平竞争原则，这不仅给税收征管带来了很大难度，而且不利于住房租赁市场的长期健康发展。
5.促进住房租赁市场发展的财税政策建议
1.强化各级政府住房保障职责。应落实公共租赁房建设的目标责任制，建立以财政预算为主的多渠道资金来源，财政部门根据项目建设进度，如期拨付资金。在公共租赁房的建设中要注意这些问题:①选择合适的地点。既要合理分散又要适度集中，避免出现贫民窟，还要注重交通便利;②对公共租赁房的建设质量加强监督，不要出现低成本的豆腐渣工程;③严格执行公共租赁房的建设标准。公共租赁房的面积户型要恰当，周边基础设施和公共服务要完善，不允许超标准建设。为了避免这些问题的出现，在公共租赁房的建设中可以采取“掺沙子”的办法，鼓励开发商在建设商品房时建设一定比例的公共租赁房，建设完成后经验收合格由政府负责收购或者开发商低价出租，财政提供税收优惠和相应补贴。为了引导社会资本的参与，可以由财政承担贴息，支持金融机构向开发商建设公共租赁房提供低息甚至无息贷款。
同时为了加强对财政资金使用的监管，提高财政资金使用效益，应大力推进公共租赁房财政专项资金绩效评价工作，对项目审批、项目管理、资金使用、项目完成情况及经济效益、社会效益进行综合评价。
为了突出反映公共租赁房建设的社会效益，在评价时应把群众满意度作为绩效评价考察的重要指标。绩效评价报告中应总结项目管理经验、存在的问题并提出改进项目管理的建议。绩效评价完成以后及时将评价结果反馈给相关部门，以加强绩效评价结果的应用，将其作为考核领导政绩和以后年度财政预算安排的重要参考因素。
2.开征房地产保有税作为地方政府主要收入来源。从长远来看，地方税的主体税种应该是房地产保有税，应该在清理现有房地产税费的基础上开征房地产保有税，对土地出让金、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税及一些相关费用等进行统一整合，把流转环节的一次性大额支出转化为保有环节的年度支出。如何对现有税费进行整合，目前存在着不同的意见，争议的焦点是是开征房地产保有税后土地出让金是否继续存在。不管土地出让金是否存续，有一点毋庸置疑，开征房地产保有税后，地方政府获得了可持续性的税源，财源建设有了保证，对“土地财政”的依赖程度会降低，建设公共租赁房的积极性会增加。开征房地产保有税之后，流通环节税收负担减少，房屋持有成本增加，可以使高企的房价得到抑制，同时迫使一些投资者将手中的房屋出租以减少负担，这将降低住房空置率，使得租赁市场上的房源增加，带来住房租赁市场的繁荣。
3.完善财政补贴制度。应扩大实物补贴和货币补贴的实施范围，将申请标准定为常住人口，以避免户籍歧视。在安排公共租赁房入住时优先考虑特殊人群，如老年人、残疾人、特困户和外来务工人员等弱势群体，加强对准入、监管到退出的一系列管理，在定期审查的基础上，进行随时抽查，进行动态监管。
在实物补贴的基础上，加大货币补贴的力度，待条件成熟后再减少实物补贴，目前允许受补贴对象在两种补贴方式中自由选择。应进一步完善货币补贴的补贴标准和实施方式，充分考虑不同家庭收入水平差异和家庭住房困难程度，各地区因地制宜地(主要结合当地平均收入水平和一般住房条件)制定“标准住房保障线”，恰好达到这一收入水平获得标准住房保障，高于或低于这一水平得到的住房保障相应减少或增加，确定住房保障水平之后，按照保障对象现有住房面积与应获得的住房保障之间的差额乘以每平方米租赁住房补贴标准进行补贴。为了避免获得货币补贴的家庭将资金挪作他用，可以采取发放住房券的形式，也可以由政府设立专门的机构负责审核租赁合同和申请者的经济状况，审核通过后，政府直接将补贴按月支付给房东。加大对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗取补贴的个人的处罚力度，在一定时期内不再受理其补贴申请，并将其行为公之于众，使其在办理其他经济事项时受到限制，如申请贷款、办理保险等，增加其失信违规的成本。
4.进一步完善鼓励企业、个人从事住房租赁业务的税收优惠。对于将自有房屋用于住房租赁的企业特别是房地产开发企业，其租金收入在3%税率的基础上减半征收营业税;企业用于住房租赁的房屋用地，免征城镇土地使用税，免交与住房租赁相关的印花税。计算企业所得税时允许其对房屋加速计提折旧，对其应纳税所得额适用20%的优惠税率，对于存在特殊困难不能按期缴纳税款的住房租赁企业可以依法申请延期纳税。进一步加大对个人出租住房的税收优惠，出租者的房屋折旧、贷款利息等可以税前扣除。
在个人所得税中设立专项扣除项目如教育、医疗、住房等，个人合理住房支出在交纳个人所得税时可以全额扣除，以促进个人住房租赁消费。
5.加强对住房租赁市场的税收征管。①加大税收宣传力度，利用各种宣传媒介深入宣传与住房租赁相关的税收政策及违法所需承担的法律责任，提高房屋出租者的依法纳税意识。②在地方政府的统一协调下，房管、税务、工商等部门成立专门的管理机构，实现联合办公、信息共享，通过进一步推进房屋租赁备案登记制度，从源头上堵住税款流失的漏洞。③加大税务稽查力度，对于不使用税务统一发票、偷逃税款的不法行为进行严惩。④支持住房租赁专业服务公司的规模化、集约化发展，住房租赁专业服务公司包括住房租赁经纪公司、住房租赁经营公司等，住房租赁经纪公司在提供住房租赁中介信息的同时，运用合同进行规范化管理，给税收征管带来了便利;住房租赁经营公司将市场上分散的房屋进行整合，减少了税源的分散性和隐蔽性。