房地产论文（必备15篇）
在平平淡淡的日常中，大家都尝试过写论文吧，借助论文可以达到探讨问题进行学术研究的目的。写起论文来就毫无头绪？下面是小编精心整理的房地产论文，希望对大家有所帮助。
房地产论文1
1我国工程项目采购管理存在的现状
对于我国工程项目来说，由于工程项目的不同，采购流程也具有差异性，主要在采购的方式、采购的来源以及采购的对象等细节上表现出来。从整体来说，采购流程如下：
（1）完成项目施工方案设计后，房地产企业的材料员要按照项目的进度计划和材料的清单，对总计划以及分计划的采购部门进行材料需求的制定。
（2）采购员要按照材料的计划，采取议标或者公开招标的方式来确定材料的供应商。
（3）在供应商确定后，房地产企业要与供应商进行采购合同的签订，根据合同的内容，要提醒供应商及时的交货。另外，当货运送到工地后，就需要房地产企业派代表或者专业的工作人员同监理工程人员对货物的质量、数量进行验收工作。
（4）在确保货物合格后，供应商就要求买方开具发票并付款。
2传统采购管理模式的特点、缺点
（1）典型的非对称信息。对于传统采购管理来说，首先考虑的就是选择供应商的问题。一般情况下，在进行采购时，需要在多个竞争性的供应商中选择最好的供应商。同时还要求采购方要保留部分的信息，供应商获得的信息量越多，竞争的机会就越多，这样以来对采购方就不公平。
（2）质量验收检验的控制难度大。传统的采购模式，只能使用事后把关的措施对质量和交货期进行有效的控制。质量的验收检验是采购部门事后把关的重要工作，并且控制存在一定的难度。
（3）供需关系竞争大于合作。就传统的采购模式而言，双方的关系则是临时、短期的合作关系，竞争大于合作关系。在进行公开招标时，较多供应商是降低投标的价格而中标。供应商为了短暂的利益，就会致使产品质量进行一定的降低，更为严重的是供应商利用市场的突变以及采购方存在的困难来实施要挟行为。
（4）采购周期长以及响应用户需求能力迟钝。由于采购需要通过计划收集以及公开招标等过程，所以，采购的周期较长。另外，双方的合作较为短暂，若存在材料的增加以及减少现象，供应商不一定按照采购方的实际需求进行供货，则是根据合同进行供货，在一定程度上就会要求对方增加费用，使供应方得到更多的谈判筹码，这样就会对项目的工期产生严重的影响。
3供应链工程项目采购管理的策略
采购管理作为工程项目管理中的一部分，工程项目供应链制约着采购管理，然而工程项目供应链包括工程项目内部供应链、外部供应链。在个性化、多样化的市场中，采购管理要与多变、复杂的供应市场之间建立一种协调的物流供应渠道，这样以来就可以及时的进行货物的供应，以此满足客户的需要。对于采购管理来说，则战略层面的采购管理是工程项目供应链采购管理在进行外部资源管理的.过程中，企业要考虑供应商的选择以及战略伙伴关系的因素，从而可以解决采购技术存在的问题，以此来满足采购供应的要求，另外，要禁止只是为了满足生产的供应而寻找战略伙伴。对于战略层面的采购管理来说，主要有以下几个内容：
（1）材料资源的集成。目前，随着科学技术的进步，市场的激烈竞争以及需求的多样化，房地产企业要以自身的资源能力在市场的竞争中很难的进行生存，因此，就要求工程项目采购管理对资源进行集成，通过采用外部资源来增加市场的竞争。
（2）信息的集成、共享。对于采购管理来说，信息的集成、共享是实施供应链管理的重要因素。由于供应商对市场的控制，房地产企业只有通过信息的集成和共享，才可以对市场需求的变化做出较迅速的反应，及时的发现市场存在的规律，从而确保企业的利益。
（3）提高房地产企业的业务能力。提高房地产企业的竞争力，可以通过提高房地产企业的核心业务能力来完成，对核心业务进行培养和开拓。
4供应链工程项目采购管理的措施
（1）与供应商建立战略合作伙伴的关系。在供应链工程项目采购管理的基础上，与供应商建立战略伙伴合作关系，这样以来房地产企业和供应商就会实现信息的共享、风险的共担以及共同获得利益等。对于战略合作伙伴的关系来说，则要求双方之间相互信任以及合作。所以，就可以体现出房地产企业工程项目与外部的资源进行集成和优化的特点。战略合作伙伴关系对采购管理两者的作用主要有以下几个方面：
1）供应商。建立战略合作伙伴关系，对整体的供应链采购管理增加责任感以及利益的共享，对未来需求具有预见和控制能力。与此同时，建立长期的合作伙伴关系可以确保供应方案设计的稳定性。
2）采购企业。建立战略合作伙伴关系，不仅可以使企业对采购管理进行更好的控制，还可以满足采购的需求，使不必要的产品检查得以有效的消除和减少。
（2）维护好合作伙伴关系。就供应链上的房地产企业而言，基本上经济都是独立的。由于一些利益和机会的诱惑，房地产企业可能会隐瞒一些信息，这样就会导致双方的战略合作关系产生破坏的影响，就会破坏对方的经济利益。所以，采购管理要集中在双方互相合作关系的维护方面。
5结束语
对于房地产企业来说，供应链的工程项目采购管理是一种较新的形式，研究方法和理论还不够完善，仍需要进一步的改善和修正。但是，在很大的程度上，可以提高房地产企业的竞争能力，还可以节约采购的成本。除此之外，还体现了供应链工程项目采购管理的价值所在。
房地产论文2
一、房地产企业的税务风险分析
现代企业全面风险管理理论认为，任何企业都存在管理上的风险，企业经营的风险苗头和最终成果都会通过财务和资金形态体现出来。所以，财务管理自始至终都是企业全面风险管理的晴雨表。而税务风险又是财务风险的重要组成部分，作为房地产企业的税务专员重视税务风险的管理和防范是我们义不容辞的责任。笔者认为，税务风险体现在税务会计对《税法》等税收法律法规的收集、研究、学习和理解不透，在税种上会因为应纳税而未纳、在税款上会因为没有足额缴纳而被税务稽查发现后给予处罚。另一方面是因为对税收优惠扶持政策不了解，致使能享受的优惠政策却没有申请享受，增加了税收负担。因为没享受优惠政策、补缴税款、加罚滞纳金，不仅会造成企业的财务损失还会造成企业声誉受损。另外就是存在认识误区：例如把建安合同压低使建安税款少交，但是建安合同低，土地增值税会相应提高，得不偿失。再如隐瞒销售收入开具发票会相应减少税收，购房人也许现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时问题就会暴露无遗，从而形成了税务风险。税务风险究其原因一是税务会计的人员素质、风险管理意识和纳税观念不高；二是重要业务流程环节的`涉税控制、税务内控监督不严等等。
二、企业税务风险的防范
1．提高决策管理人员税务风险意识。充分认识税务风险的后果，端正诚信纳税、合法纳税的观念，绝对不能抱有侥幸心理，投机取巧、偷逃税款。
2．从制度入手，建立健全税务风险内控体系。通过执行风险管理的基本流程，设置涉税风险控制点，将税务风险管理贯穿项目开发销售的全过程，实现对企业税务风险的事前、事中自我防控。
3．注重对税务会计人员素质的培养。加强税收法律法规和政策的学习。认真学习税务会计的职能、分类、核算方法。
4．负责税务的会计人员要密切关注税收政策的变动，及时注意信息的收集和比对，建立健全相关信息交流传递制度，对有关政策进行深入研究，正确理解。结合企业实际，正确利用税收政策，降低纳税成本。
三、设立税务会计，建立税务核算体系
针对税收管理的越发严格和越发精细化，要求企业的税务会计必须从财务会计、管理会计中分离出来，使之成为企业专门从事税务筹划、税金核算和纳税申报的一个会计系统。
1．建立税务会计的独立核算。在税务会计与财务会计分离的前提下，企业应设置相对独立的税务会计部门或机构。例如可在财务部下设税费管理科，明确对企业中所有涉税事项、税金计算、税款申报与缴纳等全面负责的岗位职责和权限，在人力物力上保证税款计缴的及时性。该部门对企业经营过程中的每一笔经济活动，要以会计准则和国家税收法令为依据，独立地进行税务会计核算，计算各项应税收入及相关税金，从而保证企业各项税金计算的完整性和正确性。
2．税务会计的纳税筹划。税收筹划是通过在经济活动中的事先安排和策划，寻找税收法律中的税负下限，以使企业的税收负担最小化，维护企业的合法权益。纳税筹划既不是偷税也不完全等同于避税。通过会计核算方法的选择进行的纳税筹划是会计方法适当的选择。比如，在材料价格不断上涨的情况下，采用后进先出法可以加大当期的成本费用，成本影响利润，进而影响所得税的大小。
四、建立纳税自查制度，规范纳税业务
企业应当建立纳税自查制度，定期或不定期地自查税额计算中有无漏洞和问题，不仅可以保证财会资料及涉税数据准确完整，也可作为接受税务稽查的前期准备。
1．日常定期自查，结合财务核算过程的实际情况，对照现行税收法律法规，检查有无漏报应税收入、多列支出、虚增抵扣税额、漏、错报代扣(收)税项目、错用税率或计算错误等情况。发现错误及时自行纠正。
2．对于税务机关组织的各类专项纳税检查，按照通知的时间、要求和检查重点，提前组织力量展开自查。对于在自查中发现的纳税错误，主动改正，及时补缴税款、滞纳金，避免不必要的罚款。把专项检查中可能出现的问题消灭在自查阶段。
3．由于企业习惯按照旧有模式处理涉税问题，依靠自身力量很难发现问题，此时不排除聘请专业的税务师事务所给予协助，花小钱、省大钱，还可在他们的帮助下进一步规范纳税业务。
五、构建和谐税企关系
企业要与税务机关建立顺畅的沟通互动机制。除了聘请税务征管人员对企业提供日常的涉税咨询和帮助外，还应定期举办税收政策辅导班，由税务专家重点讲解房地产业收入的认定、税前扣除项目及扣除标准、会计制度与税收政策差异及处理办法、预售收入预征所得税的有关规定等，以全面提高涉税人员的工作能力。企业主管领导和税务会计也要经常到税务机关登门求教，熟悉和了解征收管理环节的具体办税工作流程、征管特点；经常与税务机关保持友好联系，定期进行信息传递和交换，实现信息沟通的快速、高效，构建和谐的税企关系。
房地产论文3
房地产行业是社会经济发展过程中必不可少的一个行业，也是与人们生活质量与水平密切相关的行业之一，更是国民经济发展的支柱型产业。按照当前的情况来说，我国的房地产行业发展非常迅速，而且房价的一路走高，使得政府分布了许多限制房价的政策，这对于房地产行业的经济利益起到了限制作用，也使得房地产行业的发展面临着一些困难。房地产行业的利润空间不断缩小，但与经济利益相关的风险却没有减少。在行业竞争不断激烈的今天，房地产企业要想实现自身竞争实力的提高，就要对财务成本进行有效控制，加强财务成本管理的力度，从源头上进行资金的合理利用。因此，笔者选择房地产财务成本管理问题及对策作为研究对象是有一定的社会经济意义的。
1 房地产财务成本管理问题分析
在我国社会经济不断发展的今天，不同房地产行业公司之间的竞争程度也提高，在这些房地产公司之之中，如何加强成本管理与控制是企业管理的重要组成部分。但是，我国的许多房地位企业还存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的问题，这引起了房地产行业相关人士的高度重视。下面，我们就来对房地产财务成本管理存在问题进行简要的分析：
1.1 财务成本管理重视力度不足
我国的一些房地产企业的管理者没有给予财务成本管理工作重视，管理意识较低，没有利用正确的态度来对待财务成本管理问题。虽然一些房地产企业管理关注的财务成本管理，但没有重视财务成本管理的.实际实施。按照相关的数据显示，建筑企业大部分的财务成本管理工作都发生在建筑工程的设计阶段，但实际上财务人员对于建筑工程的施工成本控制管理工作没有进行落实。还有一些财务人员认为只有建筑施工的材料以及机械设备才是财务成本管理的重点，所以对其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地产企业的相关部门以及财务工作人员没有对财务成本管理工作给予重视，这也就使得房地位企业的财务成本管理工作受到多种因素的限制。因此，只有房地产企业的负责人以及财务成本管理相关部门的工作人员加强对财务成本管理工作的重视，才能使财务成本管理工作合理性得到提高。
1.2 财务成本管理体系不健全
一部分房地产企业的管理体系不健全，使得企业现存在的管理制度与企业的发展目标与方向不尽相符，这对于房地产财务成本管理工作的具体实施有着阻碍作有和，许多房地产企业的财务管理制度都不尽健全，这是一个企业的财务成本管理粗放的重要原因。对于那些具有较全面的财务管理制度的房地产企业，其制度大多流于形式，没有对企业的成本管理工作起到保障作用。导致房地产企业财务成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企业每一个岗位的责任不明确，科学度较低，财务管理与成本管理的责任不明，奖惩力度不足，都会影响到成本管理工作者的积极性，影响成本管理的质量。其次，房地产企业财务成本管理的方法过于传统，不能跟上时代的步伐，使得房地产企业的财务成本管理效率下降。
1.3 建筑工程的预结算管理不足
工程预结算对于房地产财务成本管理工作有着直接的影响，工程预结算工作的不足会影响到房地产财务成本管理。首先，工程的预结算定额的更新速度较慢，传统的换算法已经不能对工程的预结算工作的真实性与准确性进行保证，繁琐的计算会影响到建筑工程的速度与效率。另外，综合管理在工程项目管理中的不足，会得建筑的施工与设计等不同的单位之间很难得到有效的沟通与统一的管理，这就使得工程管理缺少全面性，使预结算款大幅度提升，影响到房地产企业的资金安全。更有一些人员在工程预结算问题上弄虚作假，使预算高出实际花费很多，不利于房地产企业未来的发展。
2 房地产财务成本管理对策分析
面对房地产财务成本管理的许多问题，房地产企业的管理越来越意识到企业成本管理问题是何等重要。下面，我们就来对房地产财务成本管理的对策进行分析：
2.1 建立健全财务成本管理体系
加强房地产财务成本管理体系的建立与健全，对于房地产企业的发展来讲是极为重要的。加强预算的考核与分析，重视预算的编制与执行，建立全面的预算体制是加强房地产企业财务成本管理的重要内容。首先，要加强三级责任中心在企业内部的建立，就是在企业内部建立起成本中心与投资中心、利润中心，建立起财务预算与项目预算、资金预算的工作，确立内部的年度以及季度成本管理目标。对于已经完成的工作与正在完成中的计划要进行分层审批与执行，加强财务成本管理体系的精细化。其次，在进行预算的编制之时，企业内部的上级与下级要进行积极的沟通，将每一个责任中心的职责进行明确，制定完善的执行标准。企业内部要以月度为单位进行分析，以季度为单位进行成本管理考核，以年度为单位进行成本管理的总结。只有这样，房地产企业的财务成本管理问题才能得到解决。
2.2 加强企业内部资金管理体系的建立
资金管理体系的建立与健全对于房地产财务成本管理工作效率的促进作用，加强资金的预算管理以及信息化管理，对资金进行科学合理的筹集以及日常管理是资金管理体系的重要内容。在进行资金的预算管理以及信息化管理之时，企业的财务成本管理工作人员要对企业内资金的收支以及纳入情况进行准确的把握，将每日的现金流量以及月迤逦的资金预算进行核对，将日常管理工作与年度财务管理工作进行结合。另外，房地产财务管理工作者应该以网上电子银行以及相关的财务核算系统为基础，建立起一个符合企业财务管理工作实际的资金预算控制与结算控制、决策控制，使房地产财务成本管理工作的全程预警体系。
2.3 对企业的财务管理体系进行升级
加强财务管理制度的改革和推广，是对企业财务会计制度和财务费用审计制度的提高。第一，房地产企业管理者应该对财务成本管理每一个层次的人员进行授权，只有财务成本管理相关具有合理的权利，才能对成本费用的支付以及资金合同的评审进行合理飘转。第二，要对每一个会计主体的财务数据进行有效的记录与科学的收集，使成本管理人员的结账以及报表编制工作具有统一的规范，保证成本会计的科目设置与造价会计的科目设置相一致。第三，要将全面的预算体系与核算体系进行结合，使每一个会计主体得到统一，完善成本管理核算系统。优化和企业财务管理系统升级是房地产企业的财务成本管理解决的关键，也是关键一环。
3 结 语
综上所述，房地产行业的发展是社会和经济发展的重要基础，加强对房地产行业的发展，对提高社会和公共生活满意度的发展具有重要作用，房地产财务成本管理工作是房地产管理工作的重要内容，笔者从房地产财务成本管理存在问题进行分析，提出几点优化对策。希望以此引起房地产企业管理者对于财务成本管理工作的重视，加强成本管理力度，促进房地产企业的成本管理质量提高，为房地产财务安全提供一个有力的保障，为社会和谐发展服务。
参考文献：
[1] 郭淑华。房地产企业成本控制存在的问题与对策[J].财经界（学术版），20xx,（6）。
[2] 余玉钦。房地产企业成本控制存在的问题及策略[J]新西部（下旬。理论版），20xx,（3）。
[3] 王其霞。浅析房地产企业的成本控制[J].商业经济，20xx,（19）。
房地产论文4
房地产是中国经济的晴雨表，自20xx年以来，中国经济的发展所展现出来的繁荣，都与房地产息息相关，无论是从财富的创造能力来看，还是从资源的流动性来看，中国的房地产经济都将在近年悄悄完成筑顶的过程，并为接下来的坠落积聚能量。也许因为一些重大因素导致房地产市场变动的时间会和预期的不同，提前也好，推迟也罢，这场变更都是不可避免的。接下来，笔者就将从房地产的起源、经历的变更、发展过程中的问题以及解决问题的措施这几个方面来介绍分析。
对于我国目前的房地产行业的发展来说，它不仅仅在经济环境中占据一个很大的地位，它更加在我们的社会环境中有着重要的影响。首先我们来看看房地产行业经济的起源。
一、房地产行业的最初起源
我国房地产经济的起源和发展可谓是从古就有，房地产经济一开始的发展是房地产经纪，房地产经济起源与唐朝，唐朝的丝绸之路打开了贸易的大门，也为房地产经纪人提供了便利，在唐朝，房地产经纪人又叫“房牙子”，从事的是比较早的一种土地贸易行为，也是我们房地产经济的最初起源和发展。
二、房地产市场的变更
我国房地产市场自起步至今也就十多年的时间，这段时间内，即使受着国家宏观经济环境的变动和国家调控政策的影响，我国的房价也依然保持着阶梯式的上升状态。我们可以把其发展分为以下几个阶段：
第一个阶段：1998年～20xx年，这是中国房地产的起步阶段。在这期间，买房以自住为主，房价上涨较为缓慢。
第二个阶段：20xx年～20xx年，这是房地产市场的上涨期。经济的发展，国家相关政策的出台刺激了这一时期的住房消费。
第三个阶段：20xx年～20xx年，在这期间国家出台了取消房贷优惠政策加强房地产税收的管理等一系列抑制楼市的政策，房地产市场也进入了一个相持的阶段，上涨速度变缓，但是仍然保持着上涨的趋势。
第四个阶段：20xx年～20xx年，各行业的资金涌入房地产行业，房价屡创新高，地王频现。这一时期外地炒房团兴风作浪，尤其以温州最为活跃，开发商更是出现随意定价的情况，人有多大胆，房价就有多高。
第五个阶段：20xx年～20xx年，楼市再次进入相持阶段，部分城市20xx年的房价与20xx年相比，甚至还出现了小幅度的回落。
第六个阶段：20xx年～20xx年，楼市又重新步入一个高涨期，这个时期里，全国的楼市涨声一片，不少城市的高端住宅甚至出现天价。
第七个阶段：20xx年～至今。20xx年央行3次加息，6次上调存款准备金率，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长，到了20xx年，房地产市场在刚需的推动下缓慢的复苏，在20xx年4月份达到较高水平，后来受市场降温的影响，房价涨幅开始下降。
三、解决房地产行业在经济发展过程中出现的问题的具体措施
1.加强房地产规划的“三性”原则。所谓的房地产规划的“三性”原则，即科学性、有效性、可持续发展性。科学性是指我们对于房地产的规划要科学合理，并且是有着一定的专业技术和理论依据来支撑的`;有效性是指我们的规划结果应该是有效的，不能花费大量的人力、物力、财力去做无用功，要确确实实的对社会有着一定的贡献以及影响;可持续发展性是指我们的规划不能只强调我们现在的需求，更加重要的是我们对于未来的一个持续性的发展，保障未来我们能够有足够的资源去发展。
2.对土地资源进行一定的保护。房地产行业的发展就离不开土地资源的使用，对于我们国家的土地资源来说，用一点少一点，房地产的开发需要土地的支持，土地资源又是社会发展和农业进步的必需品，目前社会有许多房地产开发商闲置土地，浪费资源，既没有合理的利用土地，有没有有效的发展房地产，反而使得我们的经济遭受一定的损失。因此，在现代社会的房地产建设中，我们更加要对土地资源进行合理的开发以及使用，保护土地，维护我们生活的环境。
3.建立完善的管理机构，保障管理的可行性
一个行业的兴起和发展与我们对于这个行业投入的精力以及对于这个行业实施的管理都有着一定的关系，房地产行业也不例外，在我们现代经济发展的脚步之下，我们的房地产行业占据的比重也在逐步的增加，这就要求我们必须要建立完善的管理系统，从内到外，从内部管理系统到外部的发展情况都符合社会发展的需求，我们的房地产行业的发展才能真正的发挥出它的作用。
4.加强市场的监管能力以及宏观调控作用
国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产贷款比例的70%左右，而我国的消费信贷占房地产贷款比例最大的银行都不足10%，由此可见两者之间的差距，原因就是我们缺乏一个很好的市场监管能力，对房地产行业没有一个系统的调控以及引导，这也就导致了一系列房地产问题的出现，造成社会经济的重大损失。
四、未来我国的房地产行业将会如何发展
中国房地产的脆弱和危险之处在于，只要人们对房价持续上涨的预期发生动摇，危机就会立刻暴露出来。未来中国房价的下跌应该首先从四线和三线城市开始，道理非常简单，他们一直都是人口，资源的流出方。事实上，从20xx年开始，不少大型开发商从三，四线城市撤离，回归一，二线城市，同时，投资房地产资金撤出，不仅会导致房价下跌，也可能使部分城市出现烂尾楼。随着时间的推移，越来越多的人将越来越清楚的一个趋势是：四线和三线城市的房价率先下跌，带动二线城市的房价下跌，最后下跌的浪潮扩散到一线城市，导致房价的全线下跌。因此，中国现在更应该关注的不是如何维持高房价，而是拿出勇气接受房地产的一次硬着陆，把中国整个社会的运行成本和民众的住房成本降下来。当务之急，是竭力扶持以制造业为核心的实体经济。
五、结语
在人口因素发生巨变的大背景下，生产者人数下降的大转折下，实体经济持续衰退的情况下，中国的房价却一直爱高速累积新的泡沫。当下，踏踏实实做实业的人在减少，投机的人在增多，而任何一个社会的财富创造都不能离开实业，最终都要以实业为基础。因此，我国的房地产事业的发展更是需要我们社会各方人员的共同努力，而且需要考虑各个方面的因素，尽量做到在发展中保平稳，在平稳中求突破。
房地产论文5
(一)利用工程承包合同进行纳税统筹
利用工程承包合同进行纳税统筹的方法是按照建设单位与工程承包公司之间签订的工程承包合同进行具体操作，如果双方签订了工程承包合同，就按照国家规定的.建筑业3%的税率进行纳税。反之，就适用服务行业5%的税率纳税。由于两种操作方式之间的税率相差较大，给纳税筹划者留下可操作空间，按照《营业税暂行条例》的相关规定，如果建设单位与工程承包公司之间没有签订工程承包合同，只负责后期工程组织，则工程承包公司就需按照服务行业5%的税率进行纳税，反之，无论工程承包公司是否实际进行了项日建设，都需要按照建筑业3%的税率进行纳税申报。
(二)利用代收费用进行纳税统筹
《营业税暂行条例》规定，房地产公司的营业额包括其房屋出售价款和经营过程中所收取的代收费用、手续费等。物业管理企业可以代替房地产企业收取相关费用，这部分费用并不纳人企业营业额，而且，政府为了促进物业企业发展，还出台了一系列的税收减免优惠政策，如物业企业为有关企业代收的费用不计人营业额，只对其代收手续费进行营业税征收。根据上述规定，房地产公司可在企业内部成立物业公司，将价外费用的收取交由下属物业公司负责，如物业管理费，并由物业公司开具发票。
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一、解决房地产企业成本核算问题的对策
(一)明确成本核算对象
在明确成本合算的对象时，必须充分考虑开发工程的地点、结构、装修、用途、施工队伍等多种因素，合理的归集和分配费用来确定费用承担者。必须要以每一独立编制的设计概（预）算或独立的施工图中所列的单项开发工程进行成本核算；如果是属于结构类型大致相同的群体性开发项目，并且在同一开发地点、开竣工时间相近、由同一施工队施工，可以合并成为一个成本核算对象；对个别规模较大、建设工期较长的工程，可以结合经济责任制的原则，按开发项目的区域或部分划分成本核算对象。例如，在同一个工程项目中包括公寓、裙楼和写字楼的建筑，由于它们之间的功能不同所以在设计上也会不同，进而使得建筑成本存在很大差异。对于这种情况，如果不进行单独核算，就会导致成本在各功能区上平均化，使得成本与收入不能配比。
(二)准确地归集和分配成本的费用
一般而言，房地产工程巨大，成本核算的对象也比较多，只有采用一定的方法进行分配，接着间接地进行成本费用的归集处理，这样做出来的效果才更能符合房地产企业的发展，也降低了问题的发生率。对于基础设施费用的处理，可以先按照基础设施费用的发生原因并结合一定的规则进行分配，尽可能保证分配的公正、公平。对于土地征用费、土地拆迁补偿费等各项成本费用的处理必须按照土地的实际面积来处理，给予合适的补偿费用，尽可能从企业的角度出发，但是要保障土地所有者的相关权益，充分考虑分配的成本在企业核算范围之内的承受能力。
(三)合理设置会计科目和会计账簿
会计科目的划分是进行会计账簿核算的前提。房地产企业中的各项成本，必须事先经过严密地考察，认真审查之后确定相应的会计科目。只有会计科目设置的准确，会计账簿才有意义。对于开发成本项目，与此有关的科目不宜设置太多，对于发生次数较少的成本费用，尤其是单笔发生的费用，尽可能将其合并处理，这有有利于后期成本费用的`处理。如果发生的金额较大，并且总是经常性的发生，对于这种情况应该单独设置会计科目，避免在后期的处理过程中产生更多不必要的问题。
二、借款费用处理中遇到的问题
在房地产中发生的借款费用，一般都是企业为了经营活动需要承担的与借入资金相关的利息费用，这其中包括有长期、短期的借款利息。在借款中产生的各类利息一般都是与债券相关折价和溢价摊销等费用、借款时发生的辅助费用有关。但是如果这些产生的利息没有正确地处理，则必然影响整个房地产工程的正常收益。在《企业会计准则—借款费用》规定,“因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额,在符合本准则规定的资本化条件的情况下,应当予以资本化。”从这条准则中我们可以知道与房地产开发过程有关的借款费用并没有涉及在准则范围之内，因此要做好借款费用的处理，还需要处理各方面的问题。在房地产的开发中，开发周期比较长、运营的资本比较大，风险也大，如果将开发过程中的借款费用直接计入当期损益，那么开发成本必然会受到影响，开发成本的核算就不准确。
三、借款费用处理的建议
对于房地产开发过程中的借款费用处理，应将其资本化处理。对于开发过程中产生的借款，借款的原因必然与开发过程中的某种项目有着必然的联系，是由于某种项目而发生的借款，因此借款费用也可也作为项目成本的间接费用。对于借款费用的具体处理方法，以下将具体分析。
(一)确定借款资本化的开始时间
对于开发过程中产生的每一笔借款费用，都应该由相关人员记录好，这样在后续的处理时可以做到有据可循。如果应用于房地产开发的土地，是为了特定的房产项目而使用的，此时发生的借款费用应将其资本化处理。比如获取的土地是为了项目进行开发，并且将其应用于后续的构建、准备活动，与后期的施工活动是一样的，这期间产生的借款费用就可以将其资本化处理。而如果土地并不是为了特定的项目而使用的，那么由此而产生的借款费用不应该将其纳入资本化资产范围。例如获取的土地并不为了经营活动，而只是单纯地为了将购买的土地作为一种储备对象而购入，在此期间产生的借款费用则不能采用资本化的方式处理。
(二)多个项目借款费用资本化分摊
在房地产的开发过程中，开发的项目往往不止一个，经常性地涉及到很多的项目。对于这些不同项目的借款费用分配，必须按照合理的方法，一定的原则进行分配。当开发过程中同时开发多个项目，与此有关的借款费用也是迅速增加，为了进一步提高资金的使用效率，对于每一个项目的借款费用都要进行合理分配。面对实际情况，每一个项目的支出并不一定属于每一笔贷款，换句话说，每笔不同的借款费用与项目支出之间存在较大的交叉现象，对于这种情况，多个项目之间之间进行借款费用的分摊必然会影响到整体的会计损益，进而影响到房地产企业的经济效益。在现有的情况下，我们应该按照每一期的实际支出比例将一定时期内所发生的利息进行分摊，这样的做法相比而言是比较合理的，同时也能够体现出利息分摊与资金使用相配比的原则。
四、结束语
现如今，各行各业之间的竞争日益激烈，房地产市场的竞争也一样。做好房地产开发过程的成本核算，明确成本核算的对象，及时处理好在开发过程中产生的各项借款费用，是提高房地产企业竞争力的重要手段。
房地产论文7
1当前房地产管理信息化建设中存在的问题
1.1信息化建设意识淡薄。意识是人类特有的行为导向之一。它极大的影响着人类工作水平和认识。存信息化建设中。信息意识的.单薄必然会影响到整个建设进度和建设进程一方面。房地产管理工作领导人通常豆浆重点置放在行业稳定发展方面。通过优化资源、完善配置等手段来进行信息化建设和促进。并且对管理内容进行全方位了解只有在这种条件下。我们才能从根本上实现信息化建设要求。达到优化资源配置的目的。
1.2信息化建设孤岛现象。“孤岛”，即呈现分散状、相互之间缺乏密切联系的区域性网络。“孤岛”现象是信息化建设进程中必须要经历但更应跨越的过程。我国地域广阔。各区域之间发展极不平衡。各级地方房地产管理部门在信息化建设方面也存在明显的差异性。这也为构建覆盖全国的房地产管理平台设置了重重障碍
2推进房地产管理信息化建设的必要性
所渭的房地产管理信息化主要指的是为了提高房地管理质量。有关管理部门通过引进先进技术和策略来对房地产管理措施进行信息化处理的一种工作途径这种管理工作改革委政府管理部门、房地产开发企业以及广大群众提供了更加全面、及时、准确的信息支持和服务，为数字化、网络化和智能化技术发展做出了重要贡献一直以来。我同房地产管理工作普遍采用人为管理方式。这种管理方式在过去经济发展中取得了一定的成绩。但是由于工作人员自身素质、专业知识的影响经常会产生一些误差，给整个行业发展产生影响尤其是在近几年。随着社会经济的飞速发展，房地产行业呈现出繁荣、高速、稳定的.发展态势。各房地产资源分布较为广泛、规模较大。使得房地产管理策略变更频繁。给整个管理作开展带来困扰。基于此，实现房地产管理信息化建设已成必然。是未来社会经济发展的主要趋势。信息技术作为当今科学技术中最先进的技术成果。它在房地产中的运用能有效地提高房地产管理质量和效率。为全面推动房地产事业发展做出了积极贡献在近几年的发展中。房地产管理工作信息化建设有效的将各种资源进行了整合。搭建起了政府、社会与企业之间的信息沟通桥梁。从根本实现了信息共享、公开和透明要求，为房地产行业的规范、科学、法制发展做出了积极贡献。
3信息化建设的对策
3.1在信息制度和人才培养方面。首先，要提高从业人员的信息化发展的意识，提高人们应用信息技术手段来节约大量复杂数据问题的思想观念，树立员工终身学习的学习态度，这些可以经由企业文化的方式来展开工作。然后，关于房地产企业的信息制度建设，一定要保证信息技术在工作中应用的合理性和科学性，从而保证数据信息的安全和稳定。还要加强完善信息标准化的规章制定，建立信息化标准体系，寻求适合我国房地产行业发展的方案和途径。在专业技术人才使用方面，应该不断吸收和引进适合房地产发展的有用人才，不断注重人才队伍培养，加强人才培养力度，引进有工作经验和培养具有创新精神的技术型人才。还要建立人才培训机构，加快信息化知识的普及和加强技术交流合作，不断的学习外国的先进的信息技术方法，取长补短，为我国房地产信息化建设提供有利保障。
3.2在房地产制度和管理方面。首先，政府应该对房地产信息化的发展给予大力的支持，不断完善我国房地产市场规范制度和提高对各个企业的管理能力，要不断改进和完善我国房地产的基本规章制度，建立完善的房地产法律体系。我国已经进入信息化社会，然而我国的信息技术还不够成熟，网络基础比较薄弱，没有形成完善的系统，需要政府的科学指导。根据我国房地产的发展现状，加强信息化建设指导力度，避免房地产开发的盲目性和资源浪费，减少不必要的经济损失。
3.3建立信息化基础设施。房地产企业信息化建设，需要以计算机等科学技术和硬件基础设施作为保障，以及需要对信息技术基础设备不断的更新和引进一些国外先进的基础设备，来有效解决我国基础设备落后的现象。实现我国房地产信息化的.建设，就要建立网络交流平台，采取有效的措施让一些数据能够在各个职能部门得到共享，从而实现信息和数据的共享和快速查询，提高了信息的传播速度。
综上所述，房地产企业是我国的重要经济建设的组成部分，在其飞速发展中也出现了业务量增大的趋势，这就和一线的信息工作人员的处理能力之间出现了矛盾。对此进行了分析，其主要问题出在该行业对信息化建设的力度不够，对于电子计算机和网络技术的应用的观念非常淡薄。在市场经济和全球经济一体化的态势下，信息技术是进行各个企业单位以及个人和企业之间建立沟通的主要手段，所以在房地产的管理上面应用信息技术是时代发展的需要，也是企业在激烈的市场竞争中立足的需要。对于该行业的信息化建设进程中，主要工作要从四个方面展开，分别是信息制度、人才培训、企业管理以及信息化基础设施建设。
房地产论文8
摘要:房地产经济作为日前推动我国经济高速发展的关键所在, 其不仅能够改善国民的生活质量, 同时也有效带动起国民经济稳定上升.但因其缺乏科学、合理的管理制度, 所以使其在发展过程中出现了许多的问题, 亟待解决.对此, 本文主要围绕房地产经济管理在我国存在的问题进行了探讨分析, 并且通过研究为其提供相应的解决措施, 旨在为相关人员后续工作提供一些参考意见.
关键词:房地产; 经济管理; 存在问题; 解决措施;
0 引言
近年来, 我国金融市场的发展越来越深入, 国民开始越来越重视其健康稳定性.而房地产经济作为我国的支柱性经济产业, 不仅能够使国民的经济水平与物质生活质量得到满足与提高, 还能够促进金融市场的发展成熟度, 使其能够更加的完善与合理, 并且推动我国社会经济建设向更高层次发展.
1 我国房地产经济管理在发展中所面临的主要问题
1.1 不健全的房地产经济市场
现阶段, 房价问题已经成为国民日常关注的焦点问题, 对此, 房地产经济发展也愈发的高涨, 得到了更多国民的关注与重视.但因其发展过于快速, 尚且有许多的问题没有进行完善, 没有充足地考虑到其发展过程中可能存在的隐患, 使房地产经济发展受到严重遏制.其具体表现在:房地产经济的持续上升, 使越来越多的专业人士与企业看到了里面的商机, 导致投资热情空前高涨, 土地供应无法满足其过大的需求, 而已经建设完成的居民楼与建筑物价格则一直保持上升的趋势.这样虽然可能会使房地产企业获得高利润, 但是对于国民而言, 购房压力开始成为影响其生活质量与水平的重大问题, 负面影响的增多也使得房地产经济泡沫现象加剧.其次, 房地产经济吸引了大量的企业与专业人士进行投资与开发, 但是该行业与经济市场尚未对房地产这一方面下发任何管理方面的制度来规范其发展方向与行为, 使得其所发展的环境还不成熟与完整, 存在各种隐患.而过大的开发与投资力度也正在冲击着房地产行业, 使其无法得到完善与健全的管理, 最终影响其进一步发展.
1.2 我国房地产市场不够成熟
因为健全的房地产经济市场, 使得我国土地的供应量严重不足, 而土地作为房地产经济的重要组成部分, 其价格的水平也出现了不断地更换与提升, 无法正确、客观地体现出我国土地的真实价格与国民对于土地与房屋的正常需求.同时, 受我国国情限制, 严格禁止对国家给予的土地进行自由买卖, 但这也使得大部分地区的土地价格上升速度明显加快, 进而导致房价也超出国民正常可以承当的范围, 使其生活质量严重受损.对此, 若仍旧不对房价与房地产经济市场进行有效的规范, 最终会导致其因负面影响过大而产生泡沫经济, 无法得到有效发展与提高.
1.3 房地产经济投资效益低且结构不合理
在我国房地产经济发展的过程中, 其投资力度与所获得的效益呈反比.并且投资力度收益过低, 也打击到了各企业与投资商的兴趣与积极性, 使得房地产无法得到足够的投资, 使其在经济增长的过程中突然出现中断现象, 进而无法得到有效发展.同时, 我国尚未对房地产经济的投资做出合理的规范, 也没有制定各种规章制度来严格控制房地产经济投资手段的科学性与正确性, 使得房地产经济在发展过程中出现了偏差, 所建造的房屋无法满足现代国民的需求, 使得房地产经济发展处于低迷阶段.并且在对房地产价格的波动力度过大, 且较多体现在昂贵、高档的商品房, 使得国民在购房期间非常少会去考虑此类房屋的需求, 这也成为了阻碍房地产经济发展的重要问题, 使其无法达到可持续发展这一目的
1.4 未构建健全的房地产管理机制
目前, 虽然我国大力发展房地产经济, 但因其处于发展的初期, 且市场经济尚未成熟, 所以还没有构建出一个合理的、健全的房地产经济管理机制, 导致其无法为房地产企业的可持续发展奠定良好的基础, 也无法为其指明未来发展方向.同时, 管理机制的缺乏也使得房地产经济企业没有可依据的制度来开展工作, 同时企业对于内部员工的职位分配不合理, 也会使其无法有效的发展自己的才能, 使得工作的质量大打折扣.没有制定科学、规范的制度来明确员工的工作所应承担的.责任, 奖惩制度的缺乏, 也会降低员工的工作积极性, 工作效率显着下降, 进而使企业综合实力得不到稳定上升, 成本支出过多, 造成其经济效益受损.
2 健全我国房地产经济发展相应的措施
2.1 完善我国房地产投资方面的政策
为保证房地产经济可以合理、有序地开展起来, 可通过加强我国政府或相关部门对房地产投资的管理力度, 使其能够对自身所存在的问题进行了解与分析.同时, 还可借助其他发达国家的相关房地产投资政策, 改善、创新与完善我国房地产经济, 进而不断地调整经营与投资方式, 找到最佳的房地产经济经营与投资手段, 并为我国房地产经济的发展提供事实依据, 且能够为其指明发展的方向, 规范其经营行为.针对其缺乏科学性的投资方式进行改正, 在发展前期充分考虑房地产经济整体的投资力度与现状, 加强对其规模或经营手段变化后的关注程度, 最终达到房地产经济投资手段与我国经济发展一致, 且能够推动我国社会主义经济建设发展.
2.2 建立健全的房地产管理机制
近年来, 虽然我国房地产经济发展情况较好, 但其内部市场混乱、无序这一问题仍是困扰其未来可持续发展的重要因素.浅显的处理方式根本无法给予其本质上的改变与创新, 因此为扭转当前混乱的房地产局势, 必须要建立健全一个完善的房地产管理机制, 使经济管理发挥其导向作用, 来引导房地产行业向正确的方向去发展.第一, 可依据当前政府所划分的区域来依法进行房地产经济管理, 明确其监督管理的责任.第二, 深化改革财务税收制度, 使房地产经济在享受国家政策支持的同时, 通过税收来严格规范其发展行为.第三, 政府要根据当前房地产经济发展的实际情况, 构建一个可满足市场预警的体系结构, 依法对房地产经济经营与增长速度进行密切观察, 掌握其变化规律, 以便能够及时发现其不正常的波动与调整, 进而做出应对措施.
2.3 加强建设合理的房地产市场法律体系
对于房地产经济的发展而言, 若想使其能够有序地开展工作, 并且有序地运行, 必须加强建设合理的房地产市场法律体系, 来对其经营手段与发展方向进行明确、规范与管理, 使其能够更好地同我国宏观经济目标相一致.而建立合理的房地产市场法律体系主要有三个步骤, 其具体为:首先, 国家应根据房地产经济市场的发展现状, 以及其未来发展的走向与规律, 给予其科学性强、规范性好的制度管理, 同时中、低收入家庭可以在此法律体系与国家经济宏观调控的背景下, 能够购买房屋, 且减少其经济负担与生活压力;其次, 针对我国房地产经济的发展状况, 必须充分调动起宏观调控的作用, 使其可以将涉及到房地产的问题进行合理的解决, 同时使国民购房过程中, 依据相关规章制度中明确的买房协议、纠纷以及维权问题等处理方法来进行问题的解决, 使房地产经济可有序开展.第三, 国家应加强房地产经济方面法律制度的建立与完善, 使其能够严格把控房地产行业与经济市场发展的方向与规模变化等, 提高其发展的稳定性与科学有效性.
3 结束语
综上所述, 房地产经济作为我国的支柱性经济产业, 其能够有效调动起我国社会经济建设发展, 并促进其稳定上升.但其因市场的不健全与管理制度的缺失而存在发展性困难, 对此, 必须加强对我国房地产经济经营方式与投资手段的关注力度, 完善我国房地产投资方面的政策, 建立健全的房地产管理机制, 并且加强建设合理的房地产市场法律体系, 为我国房地产经济未来的发展奠定良好的基础的同时, 也为其提供了良好的事实依据, 进而推进我国房地产市场的成熟与完善, 促进我国社会主义经济建设可持续发展.
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房地产论文9
摘 要：我国房地产行业已经自房改政策实施并推进以来，逐步成为我国国民经济发展中的主导型力量。但是，随着全球金融危机的重大打击，房地产行业正面临着巨大的生存和发展危机。其中非常关键的一个问题就是其人力资源管理现状不容乐观，主要表现为管理观念落后，人才流失严重，激励机制不健全等。因此，针对这些问题，本文指出我们应该尽快采取相应的改进对策，树立正确的人才观念，建立规范的人力资源管理体制，建立动态、公平的绩效考核体系以及有效的激励机制，营造以客户为中心的学习型组织文化氛围，从而推进新形势下房地产企业人力资源管理水平的不断提高。
关键词：房地产企业;人力资源管理;现状与问题;改进对策
1、引言
目前随着我国宏观调控力度的不断加大，加之国际金融海啸的负面威力都大大影响了房地产行业的发展前景。当前，我国房地产行业发展已经进入了一个困难和瓶颈期，甚至有些中小房地产企业更是步入了发展的绝境。有些企业更是在不充分了解房地产行业的条件之下就进入到该行业中来的，因此，他们大大忽略了该行业发展中人才开发的重要性。而事实证明，房地产企业的人才比其他行业的人才来的更为复杂。因此，针对这种情况，我们认为，我们有必要尽快采取措施来应对人力资源管理的不利现状，从而加强房地产企业的经营管理，保障房地产企业的生产经营顺利进行。
2、当前房地产企业人力资源管理现状及存在的问题分析
作为房地产企业经营管理中的重要组成部分，人力资源管理已经成为房地产企业能否在激烈的市场竞争中获得优势的重要手段之一。事实上，自从我国大胆改革经济体制，由计划经济体制向市场经济体制转变，我国的特色社会主义市场经济已经得到了很大的发展，而且随着市场经济的不断完善，房地产企业越来越重视人力资源管理的重要作用。作为人才密集型行业的房地产来说，其投资额大、风险高、投资回收期长、专业性强等特点，决定了日益发展变化的房地产行业竞争已经不可避免的转向了人才的竞争。因此，人力资源管理在房地产企业中的地位也越来越突出。但是，由于国内日益严峻的宏观经济调控政策频出，加之国际金融危机的阴霾还未散去，这些都给房地产企业的发展造成了巨大的发展障碍。其中的人力资源管理中的问题尤为突出，具体表现如下：
(1)人员数量众多，但素质不够高。当前，房地产行业的不断兴起，使得很多人涌入到该行业当中去。但是，其实际发展过程中无法积累大量综合型以及专业化的高素质人才。这是因为房地产企业往往受到巨额利润的诱惑而在短期内临时增加大量的房地产从业人员，这就造成了这些人才无法真正成为适应房地产企业发展的高素质人才，因为他们无法在短期内实现自我素质的快速提高。具体来说，当前房地产企业高素质人才缺乏的表现为：大部分企业管理人员都缺少对大形势的学习，营销人员也呈现出普遍素质偏低的特点，物业管理企业人员素质良莠不齐，我国房地产从业人员的教育背景不够好，大部分从业人员的学历水平只有大专以下。近年来，随着国际国内经济形势的日益不景气，房地产企业更需要高素质的人才来提高竞争力;
(2)人才流动性大，人才培养不到位。当前，我国房地产企业的发展过程中，已经日益认识到了人才对于企业的重要性，但是，由于房地产企业属于特殊的企业，其项目运作相对较短，追求快速效益的特点，使这些房地产企业往往宁愿直接招聘或引进高素质的人才来参与企业的经营管理，也不愿意花钱来培养所需要的高素质人才。的确，房地产企业利用这种方式能够在短期内招到合适的人才，但是，却并不利于房地产企业培养长久的人才，往往容易导致从业人员的心理不平衡，从而造成大量人才的流失。因此，从这个方面来看，房地产企业这种做法是短视的，从长远的角度来看，是不利于企业长期稳定发展的，房地产企业应该尽快转变这种人才使用策略，不仅加大引进人才的力度，更要加大人才培养的力度;
(3)人力资源管理理念落后，手段单一。当前，房地产企业的人力资源管理工作的主要内容就是审批工资计划、办理人事关系、管理人事档案等方面，这与当前市场经济发展的形式显然具有非常不和谐的地方。事实上，现代人力资源管理的主要内容应该是把人才和人力看作是一项可持续开发、管理和利用的资源，而当前的房地产企业人力资源管理理念显然与这种先进的管理理念之间是不相适应的，主要表现为员工的考勤、分配和奖惩方面的控制和限制过多过大，没有真正实施现代化的 “以人为本”的科学理念，往往更多的企业通过运用所谓的效率论来强制和约束员工发挥内在的工作潜力;
(4)员工薪酬差异过大，绩效考核标准不统一。当前，房地产企业的发展也和地区经济水平之间有着直接的联系，往往会受到各地经济发展水平和地方政策的相关因素影响，一般来说，经济发达地区的房地产企业员工肯定比欠发达地区的房地产企业员工薪酬高，不同规模和知名度的房地产企业员工之间的薪酬也存在较大的差距。此外，同一房地产行业内，由于员工的考核标准没有实现统一化，导致了员工之间的薪酬也会存在一定的.差异性。这是因为房地产企业的内部组织结构较为复杂，人员设置的岗位和工作内容等都有着较大的差异性。因此，房地产企业也缺乏较为公平统一的业绩考核体系;
(5)企业发展战略不同，缺乏长久发展的企业文化。当前的房地产企业由于各自的类型不一，导致了它们重视的业务范畴也有所不同。那么体现在员工的薪酬方面，多元化大型的房地产公司普遍采用高基本工资、低奖金、高福利的策略，而专业化大型房地产公司大多采用中等基本工资、直线型奖金、中等福利的政策。小型房地产公司采用激励效果很高的加速型奖金模式，并且给予销售人员一定比例的佣金。这些都使得房地产企业无法实现统一化发展。此外，房地产企业往往更为重视生意的经济效益，对于那些企业发展中的软实力并不足够重视，往往缺乏做企业的理念与远见，缺乏战略眼光，根本就没有把在企业发展中占据重要地位的企业文化纳入到人力资源管理中来，从而无法在企业内部形成较强的导向性和凝聚力，缺乏鲜明的企业精神。
3、解决新形势下房地产企业人力资源管理不足的应对措施
日益严峻的经济形势，使得房地产企业人力资源管理面临着不小的难题，比如说人力资本投资不足，培训体系不健全，管理体制不够灵活，对不同人员管理差异化不大，绩效考评和薪酬体系不健全，缺乏有效激励，人力资源结构不合理，人才匮乏严重等。我们要认真了解房地产企业的人力资源特点，即人员结构多样性、专业技能较强，具有不可替代性、数量短缺，具有市场稀缺性等，并根据我国房地产企业发展的国际国内形势，采取一定的应对措施来强化房地产企业的人力资源管理工作。具体来说，我们可以从以下几个方面来强化：
(1)房地产企业应该把人力资源管理当作一种总体规划，建立完善的培训体系，加大对于员工的培训力度，而且要注重引进高素质的房地产人才。这就要求房地产企业首先要加大对于人才培养的力度，人才培训师企业人力资源开发最主要的方式，努力培育企业的经营管理队伍、市场营销人才队伍、员工队伍三支队伍。当然，人才培养工作必须建立在做好培训需求的基础之上，不仅要考虑到培训需求的可能性，还要考虑其现实性，并注重培训效果的迁移，对培训情况进行适当的分析。在以人才竞争为核心的二十一世纪，吸引人才和激励人才最好的方法就是加大对于人才培养的投资力度，并建立和完善科学的人力资源管理体系。同时，房地产企业还要注重培养人才的同时，采取多种留住人才，减少人才流失，变房地产企业的人才政策由被动为主动;
(2)房地产企业应该建立学习型组织，增加员工之间的学习交流能力。所谓学习型组织，指的就是一个能熟练创造、获取和传递知识的组织，同时也要善于修正自身的行为，以适应新的知识和技能。房地产企业要能够通过这种持续学习、相互学习的方式来提升员工的知识和技能，建立完善的岗位调整体制，培养较高素质的管理人员。所谓岗位调整，主要就是指岗位晋升和岗位轮换。无论是何种岗位调整，都非常有利于培养和选拔高素质的管理人才，有效避免员工的工作倦怠感，还能够进一步帮助员工了解和认识企业业务，从而培养出符合社会发展需要的全面业务人才。此外，房地产企业还应该做好人力资源规划，加快人才规划与招聘，积极引进高素质人才，营造良好企业文化，有效吸引和凝聚人才，强化人才对企业发展战略以及企业领导的认同感，从而让他们愿意努力高效工作，为企业赢得更大利益;
(3)房地产企业要积极改变当前较为落后的人力资源管理观念，树立“以人为本”的人力资源管理理念。应该来说，人力资源是第一资源的观念和“以人为本”的管理思路，将对房地产企业的发展起着关键性的作用，将影响到企业的核心竞争力。具体来说，以人为本的人力资源管理理念，应该包含：完善人才培养机制，“外部激励”向“自我激励”转变等，从而让企业人才能够有较强的归属感，并将企业文化、组织结构同人力资源管理更好的结合起来，从根本上改变管理理念和管理手段，从而最大限度的吸引人才和留住人才;
(4)房地产企业应该实施科学合理的绩效考核与薪酬制度，否则，将会大大影响企业的人力资源管理工作的顺利开展。具体来说，房地产企业应该加大对考核考评人行为的约束力度，将关键行为、事件运用到打分法中，建立一套科学合理兼顾企业内部公平性的薪酬制度，并结合企业的发展需要和员工工作内容、职业生涯规划，重视对于综合性人才的培养，给他们搭建一个便利的职业发展平台，建立和完善科学的人力资源管理体系，适度降低员工流失率，为员工提供一定的发展空间。高度重视人力资源管理，彻底转变观念，达到短期内促进企业业绩提升，长期推动企业战略实现的目标。此外，房地产企业还应该注重专业的人力资源管理人才及先进人力资源管理工具的引进，不断更新角度，更新方法，增强员工的参与管理意识，提高企业文化的建设质量。
4、结论
总之，曾经作为我国朝阳产业的房地产行业正面临着巨大的发展挑战和困境，我们必须针对当前的困难，采取积极的应对措施来缓解或者解决难题。具体来说，房地产企业应该树立正确的人才观念及规范的人力资源管理体制，进行人才储备，加强员工培训，采取多样化的激励方式，比如说，除了进行物质激励以外，还要进行精神激励、发展激励等。当企业不得不裁员时，就迫切地需要建立良好的退出机制，并尽量做好对于员工的安抚工作，稳定他们的情绪，给予一定的经济补偿，做好心理引导和心理安慰。因此，在当前市场经济竞争日益激烈的新形势下，房地产企业必须做好人才竞争的准备工作，主要就是做好人力资源管理工作，吸引更多的高素质人才，并实施一定的鼓励政策和措施来留住这些高端人才，从而保证房地产企业的健康、稳定和持续发展。
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房地产论文10
摘要：得益于电子计算技术的极大发展，信息系统在房地产管理中可以得到广泛的应用，极大的提高了房地产管理的效率和效果，促进了房地产业的快速发展和繁荣，为我国的社会主义经济建设以及提高居民的生活质量水平做出了重大贡献。文章基于地理信息系统在房地产管理中的实际应用情况进行了研究和分析，并提出了可行的建议，旨在进一步提高地理信息系统在房地管理中的应用水平，从而推动我国的城市化建设进程。
关键词：地理；信息；房地产
1地理信息系统
地理信息系统是在计算机技术发展的基础上，融合了管理科学、地理学、地图学等多门学科的知识，是一项实用性非常强的综合性高新科学技术。通过对地理信息系统的应用，进行大量的地理数据采集、存储、管理和分析都不再需要花费大量的时间和人工精力，工作效率得到极大的提升。特别是通过计算机技术的辅助，可以根据采集到的数据信息进行模拟实验，使地理相关行业对地理地质的实际环境和条件能够进行更加准确的掌握和分析。这对房地产管理工作来说是非常重要的，因此，地理信息系统在房地产管理工作中的应用对房地产行业的发展来说起到了巨大的推动作用。地理信息系统能够在房地产管理中发挥出巨大的推动作用，主要是因为地理信息系统具有三信方面的'功能和特征：首先，地理信息系统能够深入的采集、存储、精细化管理、分析和输出各类地理空间信息，而这些信息正是开展房地产管理工作所需要依据的重要数据和实际情况。其次，在房地产管理工作中，需要对地理空间信息进行多要素综合分析，并以此为基础，对地理动态做出预测，而通过地理信息系统做出的分析和预测远远高于人工分析和预测结果，促房地产管理依据的数据和信息准确性大大提升，进而促进房地产管理工作中的决策正确率得到有效的提升。最后，依托计算机技术发展起来的地理信息系统，能够快捷肯于精确的对各类繁杂的地理信息进行空间定位和动态分析，其完成的速度是人工速度完全无法比拟的，不仅大幅度的提升了工作效率，还使房地产管理工作节省了大量的人力资源支出，从而节省了工作成本。
2房地产地籍、产权产籍管理
在房地产管理工作中，主要包括对土地进行调查、登记、其他数据采集统计以及地籍档案管理等。所谓的地籍、产权产籍是指房地产的所有权，即指房地产产权的有人可以依法对其所有的房地产行使权力，包括占有、使用、收益以及处分。在信息管理方面，要对房地产的地籍进行管理，即调查土地权属以及进行地籍测量。在我国，地籍和产权产籍的管理有四个方面的内容：第一，就是要对房屋所有权以及对其占有的国有土地使用权进行明确的划分，并依法进行产权办理和登记。第二，对房屋、土地的地籍、产权产籍等变动情况要及进掌握和了解。第三，要进行详细的房地产测绘，掌握房地产数据。第四，要对房地产的地籍、产权产籍等相关资料、数据和信息进行详细的记录并建档存档。作为房地产管理的重要内容，完善房地立的地籍、产权产籍信息，明确产权归属并建立相关的档案，是保所产权人合法权益的重要保障，也是房地产信息管理规范化的表现之一。在城市发展的过程中，房地产管理工作内空、工作量并越来越庞大，也会越来越复杂，因此建立起规范的工作制度和工作程序，对于房地产管理工作以及城市的发展建设来说，都具有非常重要的意义。
3传统的房地产地籍、产权产籍管理系统存在的问题
在我国传统的房地产地籍、产权产籍管理系统中，虽然也依托于强大的计算机管理系统进行相关的管理工作，但随着我国城市建设的不断发展和深入，房地产管理工作的内容和方式都发生相应的变化，传统的计算机管理系统已无法满足当今社会房地产管理工作的需要，因此就需引入更加先进的管理系统，地理信息系统就是在这一情况下，进入房地产管理工作中的，并在房地产管理工中作发展了巨大的作用。传统的计算机管理系统在当今的房地产管理的应用过程中，主要在三个方面存在阻碍：①地理信息系统以房地产管理中的应用范围较为狭窄。计算机管理系统仅能够处理一般的地籍、产权产籍文本信息，对于相关图形信息却难以发挥有效作用[1]；②投资金额巨大，随着计算机硬件和软件技术的发展，很多软件开发商已把目光转移到基至GIS的地籍和产权产籍管理信息系统的研发上，从而使房地产管理行业增加建立管理系统的资金投入；③欠缺重要的管理功能。目前在房地产管理工作中，需要进行许多复杂的面积计算问题，但在当前的许多管理系统中，对面积计算方面的模型设计都较为简陋，还存在着程序运行不合理的现象，因此使最终的计算结果存在着偏差，影响了房地产对地籍、产权产籍的科学和准确管理工作[2]。
4地理信息系统在房地产信息管理中的具体应用
首先，需要利用地理信息系统对土地、房产进行测绘，对测绘的成果和数据按照CAD制图软件的统一要求标准进行质量检查和数据编辑，最终建立完善的房地产地理信息系统空间信息数据库。其次，要利用地理信息系统的关联性，将房屋的空间地理属性信息、自然属性信息以及社会人文属性信息等一一联系起来，使其能够彼此对应关联，从而建立房屋信息关联。地理信息系统正是应这一发展要求而进入房地产管理工作中的，完美的解决了困扰房地产管理工作的难题，在未来发展过程中，还要进一步挖掘地理信息系统在房地产管理中的潜在功能，以促进我国的城市化建设和社会经济建设的发展进步。
5地理信息系统对于房地产信息管理的实际意义
利用地理信息系统进行房地产管理的重要意义，主要体现在：首先，使房地产管理更加智能化，将房屋的地籍、产权产籍与房产分幅平面图紧紧相联，满足了房地产管理中对于图形信息的管理需深圳市，更建立了房地产空间信息的关联，使房地产信息管理更加准确。其次，大大提高了房地产管理的工作效率。最后，由于信息和数据处理的误差大大降低，使信息和数据更加真实可靠，依靠这些信息和数据做出的决策，自然也就更加可靠。
作者:陈跃 单位:重庆市城市建设配套费管理办公室
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房地产论文11
摘要：科学、合理以及准确的计算房地产成本是进行成本管控的重要前提，对房地产开发项目的产品定价也具有重要的作用。本文分析了房地产开发成本核算存在的问题及原因，并给出了相关的解决方案。
关键词：房地产；开发成本；核算
一、概述
对于一个企业而言，促使其朝着未来既定的目标发展离不开良好的经营管理。而经营管理中，会计成本核算具有重要的作用。通过企业的会计成本核算，特别是房地产企业在开发过程中的成本核算，企业可以非常清楚地了解在目前的经营管理中，各项费用以及成本的具体支出情况，才可以依据相关的数据对企业进行成本费用的调控，从而达到成本最优化、利润最大化的目标，也可以达到资源的有效整合和分配，从而使得企业的经营发展朝着既定的目标前进，获得更多的经济效益。房地产企业的开发成本是非常巨大的，通过对成本核算的具体数据与预算的差额进行分析，从而达到成本目标的调控，促使房地产企业健康发展。
二、房地产企业开发成本核算存在的问题
（一）成本核算的对象不明确
随着房地产企业的逐步成长和壮大，进行房地产开发的土地都是成片进行开发和建设的，建成后的房地产主要是用以商业用房、公寓以及小区住房等。目前，房地产企业成本核算对象的划分依据主要是项目所在的区域、进行分期的工程项目、按照建成后房地产的用途或者将整个开发项目作为成本核算的对象之一。这些成本核算对象的划分都是依据开发项目的具体情况进行分析的，再加上加大规模房地产开发项目的复杂性，种种因素都造成了开发成本核算的对象划分不明，过细会造成工作量大大增加，过粗会造成数据分析不明，这些都会使得成本核算的整体质量受到不利影响，同时，也非常不利于房地产企业对开发成本的监控以及分析，特别是开发成本在房地产企业中占据着非常重要的地位。
（二）开发过程中发生的成本费用分配方法存在不合理之处
对于房地产开发企业而言，建筑安装的成本等可以直接归属于各个开发的产品当中，这是比较明确的。但是在发生的成本费用中，仍然有些支出是难以准确分配的，例如，常见的拆迁补偿款、配套设施费用以及基础设施费用等间接费用。按照国家相关的规定，应当按照占地面积、建筑面积等相关比例以及预算造价等进行分配，从而计入到成本核算的对象中去，但值得注意的是，每家房地产开发企业都会根据自己的实际情况来进行成本费用分配和划分的标准。从房地产行业整体来看这个问题，成本费用的分配往往具有任意性，在实际的过程中并没有形成科学统一的标准来进行成本核算的管理以及缺乏相关的约束性条款，使得成本核算方法出现较大的差异。
（三）房地产开发项目成本核算的周期判断不明，出现竣工决算拖延的现象
一个房地产项目涉及到的工程量较大、持续的时间是非常长的，也不存在明确的标准来对核算周期进行确定，从而为成本的核算提出了艰巨的挑战。周期不明也使得竣工决算拖延，违背了会计核算的及时性原则，无法使得收入与费用产生配比，从而对房地产企业计算项目的利润、结算相关的税费造成了阻碍，严重的情况下会产生与税务部门长期纠缠的局面，阻碍企业的可持续发展。与此同时，拖延竣工结算也会使得房地产企业不能及时的对项目进行评价，对后期的项目开发无法起到积极的推动和指导作用。现实的工作中，竣工决算的拖延往往是由于企业的资金出现匮乏、人员办事效率低下等原因，有些房地产项目甚至出现基础设施未全部完成建设等情况，这些往往对项目不能产生较大的影响，但是却在一定程度上影响着整个开发项目的决算时间，也对企业的成本管控工作产生不利影响。
三、加强房地产开发成本核算的策略
（一）明确房地产开发成本的核算对象
由于成本核算的对象不明，造成很多的成本核算出现问题，因此，将成本核算对象进行明确，可以从以下几个方面进行：其一，将经过规划部门审核的总平面图作为开发项目成本核算对象。这种成本核算对象的明确主要适用于那些开发规模较大、时期较长、一般采用的分期开发形式的项目；其二，按照产品的开发形态进行成本核算对象的确定。这种确定的方法常常用于拥有多种房地产产品的企业，这样进行成本核算的可行性较大；其三，将单个的房地产项目作为一个核算对象。这种成本核算对象的.确定往往适合于一些开发项目大、耗费大、开发出来的产品往往只有一种的项目。以上三种常用的开发成本核算费用对象确定的方法对成本费用的监控非常有利，对于开发项目的价值评估也是非常有利的。
（二）对开发项目的成本费用分配方法要进行合理的选取
通常而言，建筑安装成本的归集对象往往是非常明确的，但是对于其他的间接开发成本费用，则必须按照有效合理且可行性高的方法进行分配和归集，例如常见的配比原则或者受益原则。房地产企业进行间接费用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面积法、价值分配法、个别认定法、预算造价法等分配标准。但是，一家房地产企业一旦确定了一种方法，则应当保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期间的成本费用具有可比性。往往在条件允许的情况下，采取个别认定法是最好的形式，可以使得成本费用的分配更加精准，但缺点是消耗的人力、物力等都较多。对于那些非自用的房地产开发项目，往往采取的成本费用核算方式是利用面积的比例进行均摊。在现实中最为常用的方法之一是对开发项目的价值进行评估，依照评估的价值进行间接费用的分配。一旦合理的进行间接成本费用分配，就可以使得房地产开发项目进行合理的利润管理和事前的评估，因此，合理确定成本费用分配方法是十分重要的。
（三）对成本核算的周期进行合理确定，及时的进行竣工结算
开发项目的周期确定应当根据项目的实际情况来确定，不应当仅仅按照理论来进行。首先，如果一个项目的规模较小，同时，持续的时间短，那么可以将项目的整个时期作为成本核算的周期，这样的周期确定方式可以使得开发项目的成本核算更加合理。但是，如果项目的开发时间较长、规模较大，如果仍然按照项目的建设周期来进行成本核算周期的确定，往往是不合理的，也违背了成本核算信息时效性这一原则。目前常用的方法是按照经过审批的总平面图确定的开发期数来进行成本核算周期数的确定。其次，及时进行竣工结算的前提条件是已经发生的成本费用受到了准确、合理以及全面的记录，如果需要进行成本费用的估计，那么必须对确定的估计数进行再次核对，也要培养会计人员的成本预估能力。在进行“预提费用”科目的核算时，要将未实施的工程预算计入到成本中去，从而可以使得项目的决算按照预期的计划进行，以后实际发生了该项费用就将其转出。由于其在总成本所占的比例非常小，不会对单位成本以及总成本的产生较大的影响。
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[3]崔秀娟.房地产成本核算与成本控制措施[J].企业改革与管理，20xx（12）.
房地产论文12
摘要:随着市场经济的稳定发展，房地产行业也面临新的起点和突破，房地产行业与人们生活具有紧密联系，其发展情况直接影响到国计民生。20xx年的5月份以来，我国在全国范围内推出的营改增政策，与此同时，将房地产行业的营改增试点范围逐步扩大，彻底改变传统营业税的制度，开始进行增值税的缴纳工作。本文主要对当前形势下，营改增对房地产行业所产生的影响展开分析。
关键词:营改增;房地产;营业税;增值税
引言
随着经济的不断发展，我国各方面制度也在逐渐完善，财政部门及国家税务总局在20xx年3月23日发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，届时起5月1日全面执行营改增，逐渐将营改增的试点范围扩到房地产、建筑、金融等多个领域。对于营改增政策的推行，它对房地产企业的会计核算与纳税造成重要的影响。在提高经济水平快速发展的同时，也带来了一些问题，我们从一般纳税人的角度探讨营改增对房地产行业带来的冲击和影响。
一、营改增对房地产行业的影响
(一)营改增对房产市场的影响
营改增政策下，任何企业所购置的不动产所含增值税都可以进行相应的抵扣。比如，房地产企业购置商业地产或产业地产等需要缴纳11%的增值税，并且可以在相应的时间段内进行抵扣。这能够提高房地产企业对土地资源的投资，活跃房地产交易市场现状。其次，对于二手房的销售，营改增政策也做了一些调整，大大降低个人转让二手房所需要承受的费用。同时，对于房产证满两年以上的住房，免征增值税，进一步促进了房地产市场的稳定发展。
(二)对企业内部财务的影响
在营改增政策落实以后，对房地产企业的内部财务部门及相关部门造成的影响是非常大的，相比以往的工作来看，财务部门对票据的审核力度明显增强，并对企业的纳税制度与会计核算制度进行严格的规范。同时，企业更加重视本单位工作人员与财务人员的会计核算、纳税的意识，提高他们的综合素质水平，更需要相关的人员及时的关注国家对于税收的新政策等，对企业的未来发展具有重要的作用。这一政策的实施有利于企业增加纳税的意识与对纳税的积极管理，另外还可以团结企业提高降低税务的有效管理目标。
(三)营改增对房地产企业税负的影响
营改增能够在很大程度上避免营业税重复增收的现象发生。在房地产企业经营中，成本主要有土地成本、材料成本及建安成本组成部分，在项目建设过程中材料及建安成本已经经历过一次税负支出，可是在进行营业税额的征收过程中，在营改增制度实施之前，材料成本及建安成本需要重复缴纳营业税，从而造成企业税费的重复征收。在营改增政策执行后，增值税的征收主要是根据企业的.增值额进行判断的，材料成本和建安成本进行税额可以根据建设中所产生的增值税专用发票金进行抵扣。因此，在很大程度上降低了企业的税收负担。
二、房地产企业营改增的应对策略
(一)重视人才的培养
在房地产企业在营改增的影响下，应该加强对财务人员的培训和学习，提高营改增相关政策的了解，切实发挥出营改增所具有的经济效益，让财务人员可以从日常的财务管理及会计核算等方面落实营改增政策。可以通过以下两方面进行落实:第一，重视本单位中财务部门与业务部门之间的协调发展，两者之间相互关联，共同承担税务的责任，还需要企业加大对员工的再教育、培训的力度，不断的规范企业的规章制度。第二，企业要根据经济业务的种类对二级会计科目进行细化与区分，这样可以使企业的账目更加的清晰，有利于增值税的详细区分于记录。通过以上措施，建立完善的增值税会计核算体系，充分发挥出财务人员所具有的效益，提高收入、成本、费用的价税分离，并做好相应的税务核算。
(二)重视税务筹划的工作
在上面工作的基础上，提高财务人员业务水平，做好财务部门与企业管理人员及采购销售人员的沟通，做好税务筹划工作，建立切实可行的财税控制机制。具体的措施有以下几方面:首先，在进行材料设备的采购过程中，选择信用好、价格优、具有一般纳税人资格的供应商，确保能够得到完整的增值税进项发票，降低材料采购成本。其次，建立科学的进度计划和成本费用制度，在收到增值税发票的时候还要对时间进行有效的控制，注意申报出现延期的具体情况，科学合理的控制企业税务风险，切实提高企业经济效益。
(三)积极应对，适应经济市场发展
企业要持可持续发展理念，根据营改增的政策特点，改善企业的管理方式，面对压力也充分利用优势。营改增所涉及的是国家与企业之间的政策，其目的是降低企业税收，减少企业压力。但是如果企业的政策不能与之相对应，企业产品质量不能满足要求，就会造成相反的效果。因此对于现代企业而言，应尊重营改增政策，并且充分利用，积极应对，及时了解市场的变化机制。
三、结束语
综上所述，营改增政策广泛推行后对房地产行业带来很大影响，企业在财务处理方面工作难度提高，管理人员及相关人员应该找出正确的方法，积极应对财务税收管理工作，确保房地产企业能够顺利的度过营改增时期。
参考文献:
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［3］朱旭丹．浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策［J］．全国商情，20xx，(10):68－69.
房地产论文13
1、工商管理的职能和必要性
工商管理，指国家工商管理部门根据经济学及管理学理论，运用现代化的管理手段，对企业和市场经济发展进行的监管活动。政府工商管理主要职能是纠市场垄断、恶性竞争行为，遏制经济活动中的各种不正之风，营造一个公平、公正的市场环境。工商管理更多是对市场经济的规范和约束，工商管理部门的职能主要是：依法监督管理市场，规范企业的竞争行为；监督管理协调作用，积极做好市场服务；依据有效监管，对企业给予正确引导。
工商管理的必要性主要体现在以下三点：首先，市场经济具有自发性、滞后性和盲目性等缺点，要想使市场经济正常发展，必须运用市场营销学、管理学、运筹学、经济学知识去解决相关问题，以促进市场经济健康发展。其次，随着经济全球化水平不断提高，中外经济贸易往来日益频繁，外部资金流入、外企入驻给我国经济发展带来了巨大的冲击，如果不依靠完善的制度对市场经济进行调节，我国经济秩序很快就会失控。因此，政府必须以工商管理为手段对市场主体进行规范和指导，以确保他们所从事的经济活动符合市场发展规律。再次，在市场经济发展过程中，各行各业所处的市场环境、面临的问题都会有所变化，企业整改和重组也在所难免，许多企业还会在这一过程中迷失自己，误入歧途。工商管理的重要作用就是为企业发展解决麻烦，提供服务，指明方向。
2、工商管理与经济发展的相联性
2.1经济发展能有效促进工商管理工作
从某种程度上来说经济发展对工商管理工作有很大的促进作用，市场经济发展越来越快所以带动了工商管理的出现，在市场经济条件下，要求必须要有工商管理部门的监督和控制，为了进一步提高经济发展的程度，也应该要采取一定的措施提高工商管理的效率和质量，只有这样才能够最大程度上发挥工商管理工作的促进作用，带动经济的发展。
2.2工商管理是经济发展的推动力
工商管理与经济发展相互影响、相互促进，完善的工商管理制度对经济的调节和发展有着积极的促进作用。随着生产关系的不断优化，利益主体间的矛盾越来越突出，仅靠市场机制自身对经济进行调节，根本无法促使市场经济健康发展。工商管理对市场活动开展引导、监督和管理，能够弥补市场自身的不足，创造良好的市场经济环境，保障市场经济主体公平交易，进而推动市场经济的可持续发展。
3、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析
3.1促进房地产市场更加规范合理
现在我国的房地产企业在发展的时候出现了一些不合理的现象，这就需要工商管理来进行监督，通过工商管理来限制其行为。加强工商管理对房地产行业的监督力度，就可以在很大程度上减少那些不合理现象的发生。举例来说，规划房地产的'一个重要环节是拿地，这也是最激烈的一个环节。在有些房地产企业上，会出现一些损害市场经济现象的事情发生，存在一些不正当的发展行为，这就给整体的房地产带来不好的影响，打乱了健康的发展，所以要加强工商管理对于房地产企业的监管，根据相关的法律来进行监督，改善那些不正当的现象。
3.2维持房地产经济发展秩序
发展房地产行业的时候，会有一些不合理现象发生，这对我国市场经济的发展会带来不利的影响，破坏我国的经济。最终损害消费者的利益，然后自身经济下滑，前景不景气等问题。所以要加强工商管理对房地产行业的监管力度、工商管理作为我国的宏观调控手段，要切实履行自身责任，保证国家的一些政策可以在企业自身上实现，保障我国经济的发展，这样对于恢复那些房地产不正当现象造成的损害也有帮助。
3.3有效的风险防控
对于房地产经济来说，还要加强一些风险的监控，这是所有企业中需要关注的重点问题，但是要怎么来实行，还需要在继续研究。发展房地产行业，就需要面对很多的风险防控因素，很多的因素都会对其造成影响。这个风险防控也是工商管理应该做到的，是它本身的职责。这需要从工商管理的管理层来说，防患于未然，保障房地产的发展，并且可以提出一些解决的方法。
3.4保证消费者利益
工商管理的作用还有维护消费者的权益，不仅仅只是维护市场的经济发展。举例来说，房地产的发展就经常发生一些不维护消费者权益的事件，这就需要工商管理来进行监督管理，保障消费者的权益，在房地产中发生最多的问题就是房屋的质量不达标，这就会损害消费者的利益，消费者作为市场经济发展的弱势群体，很容易受到经济发展中的损害波及，所以要通过工商管理来维护消费者的利益。
3.5工商管理工作要注重信息的发布和及时更新
企业想要在庞大的市场经济中占据一席之地，就必须时刻关注整个市场经济的发展动向以及相关的政策消息，通过对最新的政策以及消息进行收集并将信息进行整合，从而综合分析出企业的发展方向。可是在实际情况中，企业对政策信息等的收集并不及时，这就给企业的发展带来了不小的损失。针对这种现状，工商管理部门应当对信息的发布和更新等重视起来，要保证信息的发布及时，还要确保其更新速度，以便于企业尽快为自己的发展找到方向，适应经济社会的步伐。
总之，在经济全球化发展背景下，我国经济市场与世界经济市场的接触也更加频繁。这给我国经济发展带来了机遇，也带来了挑战。政府只有在完善经济法律法规的基础上，严格落实宏观调控政策，同时不断加强工商管理力度，对企业生产、运营和交易过程进行全方位监管，才能促使我国经济健康发展。
参考文献：
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[2]林海龙.浅谈工商管理对经济发展的促进作用[J].发展，20xx，（06）：63-64.
房地产论文14
税收筹划是指纳税人通过改变企业经营活动和个人事务，使税负最低。资金是任何一个企业进行经营活动的必要前提，房地产企业也是如此，并且因为其生产开发的楼房产品的特殊性，所需资金量很大，在筹建期间会面临筹资问题。多种多样的企业筹资方式和所涉及的税收优惠政策的不同，导致了筹划空间很大。房地产企业筹资方式主要有银行借款、股票、债款、预售房款、关联企业拆借、企业留存收益、企业内部筹资等，可分为负债型筹资和债券型筹资。
一、具体分析其筹资方式的税收筹划
(一)负债性筹资
负债性筹资是指企业通过增加负债来筹集资金，具有资金成本低，不改变股东结构，成本可以冲抵税负的优点，其主要方式有银行借款筹资、发行债券筹资、关联企业拆解资金、预售房款等。
企业进行银行借款筹资，利息支出可以税前扣除，并且企业还本付息后，企业利润下降，导致所得税税负下降。企业发行债券筹资，其利息支出不高于金融机构同类、同期利率计算的数额的部分是可以税前扣除的。其溢价和折价发行对企业税负的影响是有差异的。企业通过预售房款筹资，企业销售未完工产品取得的资金，不直接计入收入，按预计计税毛利率分月或分季计算出的毛利润征收所得额，企业可以通过对成本费用的会计处理，降低预计毛利率来降低税负。
(二)权益性筹资
权益性筹资是企业最基本的筹资方式，资金来源于所有者投入的资本，与负债行筹资相比不需要支出利息费用，但是所支付的股息，红利不可税前扣除。企业通过内部筹集资金方式进行筹资，股东用资本公积转投股本，不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的新增股本数，不作个人所得来征收个人所得税。企业发行股票筹集，企业发行股票所支付的股息不能税前扣除，但是股东会分摊企业的利润导致所得税计税依据减少，从而减轻税负。企业通过留存收益进行筹资，资金积累缓慢，且留存收益为税后利润形成，具有双重征税问题，会导致企业税负很重，不建议采用。
二、筹资方式的税收筹划涉及的风险
(一)政策风险
政策风险是指企业对筹资方式所进行的税收筹划方案与国家政策相违背，造成其纳税行为与国家政策不符，或者达不到预期的筹划效果。造成这种风险的原因主要有两个:一是策划筹划方案的人员对其所涉及的国家政策理解得不够透彻，没有深入了解税收政策，没有充分利用税收优惠政策，就会造成政策风险。另一个是国家政策是不断变化的，而税收筹划是一个事前筹划，这就可能会与变化的政策相冲突，从而造成政策风险。房地产是一个受国家宏观调控影响较大的一个行业，关于企业的税收政策也正在不断的发展和改进，但是房地产的开发项目制作周期很长，这就意味着我们的筹划方案有着很大的迟滞性，就可能会造成我们的筹划方案不符合政策规定或达不到预期效果。例如商业银行信贷紧缩，中小型的房地产商获得银行的资金难度加大，对于其筹划方案中资金来源中银行借款占大比例的企业来说，其筹划方案肯定没有预计的效果。
(二)经营风险
经营风险是指企业对其筹资活动的筹划方案会影响企业的正常经营活动，不能达到筹划效果。房地产企业的经营风险同样产生于两个方面:一是经营活动需要大量的资金，而且它的每个项目建设时间长会导致资金周转率低，所以通常其自有资金是无法满足它的经营需求，筹资活动是它开展经营活动的一个必要前提，如果没有筹集到充足的资金，企业正常的经营活动没办法开始;二是企业的经营活动是一个不断变化的过程，企业的税收筹划又是一个事前的方案，具有很强的计划性，如果筹划方案没有考虑在经营活动过程中会发生的一些无法预测的事情，企业很有可能没有充分的资金去应对，那么企业可能会发生经营危机。例如企业制定了将房屋预收款作为其资金来源的一部分的筹划方案，但是它开发的项目由于受到多方因素的影响，预售形势没有像预估的那么好，无法筹集到经营活动所需资金，那个项目可能就会停工。
(三)财务风险
财务风险是指一味地去追求低的税收负担而制定出的筹划方案会造成企业利润的流出，企业无法实现利润最大化。企业的利润来源于两个方面:一个是在企业经营活动中通过增加营业收入减少营业成本来创造利润，另一种是通过合理避税减少税收负担来增加利润。但是最低的税收负担方案未必会使营业成本降低，达到利润的最大化。比如负债的利息允许税前扣除，所以负债筹资可以实现筹划目的'，降低税收负担，但是负债比重过大，就会造成严重的资本结构不合理，会导致企业资金成本增大，我们可以通过资产负债率来分析会发生的结果:企业的负债越多，资产负债率越大，这就表示企业的债务负担越重，期末还本付息数额也越来多，意味着成本也越来越高。而且资产负债率越高，表明企业的偿债能力越低，债权人就会质疑企业的偿债能力，不会对其提供借款或购买其债券，甚至这一比例如果超过100%，被视为破产的警戒线。
三、对筹资方式税收筹划的一些建议
(一)制定专业的税收筹划方案
税收筹划可以产生于企业任何一个生产经营阶段，并且筹划方案中包含了税法、财政、会计、法律等专业知识，所以税收筹划已经转变成为一项专业的服务项目，需要准确并有深度的理解税法知识，把握好相关法律政策以及熟知财政、会计等具有一定职业素养的专业人士来制定其筹划方案。目前我国的会计师事务所已经有了关于税收筹划的专业咨询服务，如果企业内部没有这种专业化的人才，可以向事务所咨询。
(二)制定合法的税收筹划方案
税收筹划和偷税漏税行为最本质的区别就是税收筹划是合法的，而偷税漏税是违法的。我国关于房地产企业的宏观调控正处于摸索阶段，许多的法律法规还尚未成熟，这就带来了很大的筹划空间，但一定要正确掌握好两者之间的界限，保证筹划方案的合法。
(三)制定合理的税收筹划方案
税负最低的筹划方案不一定是成本最低的筹划方案，在制定筹划方案时要合理考虑税负和成本这两者的综合情况;每个房地产公司的发展能力、盈利能力、营运能力、偿债能力不同，而且由于所在地域不同，其所受到的政策约束也不尽相同，企业在制定筹划方案要把这些都考虑进去，还要尽可能的联系企业的综合的财务目标、实际经营方向、规模大小等，制定出一个合理的筹划方案。
房地产论文15
摘要：经济日渐发展使得房地产市场经济在国民经济发展中具有越来越重要的作用，财政税收政策在其中具有非常重要的作用。本文对财政税收政策对我国房地产市场经济影响作了分析，提出了财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策，为促进我国房地产市场经济更好发展打下良好的基础。
关键词：财政税收政策；房地产；市场经济；影响；对策
一、前言
作为国家发展中最为有效的经济调节手段，税收是实现社会总供给、总需求之间的动态性平衡，这就需要认识到财政税收政策对房地产市场经济发展的重要影响，引导学生科学认识财政税收政策，进而有效改善人民生活状态以及住房条件等等，充分发挥财政税收政策在房地产市场经济发展中的重要作用，利用财政税收政策来促进房地产经济发展，促进国家经济增长，因此，需要结合我国房地产发展实际情况来采用更加有效措施，完善房地产市场经济税收政策，促进房地产市场经济健康、协调发展。
二、财政税收政策对我国房地产市场经济影响
（一）财政税收政策有利于实现房地产消费理性化以及科学化
从目前来看，我国房地产价格呈现出疯长倾向，政府需要充分利用财政税收工作政策来引导房地产更好发展，这就需要不断加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，在不拖欠开放商资金前提下，市场商品量不断增加，这就使得房地产市场受到了巨大的刺激，同时还需要做好税收管理工作，利用有效措施来降低房地产市场价格，维护国家发展利益。由于房价过高或者是居民实际收入过低等现象使得房地产市场经济交易存在着一定的矛盾。因此，可以利用货币来实现市场交易，如果居民实际收入过低，那么实际购买力会受到影响，房地产需求量也不断降低，房地产市场交易数量也逐渐下降，这就需要刺激房地产市场，促进房地产市场经济更好发展。房地产市场经济的不断发展使得我国财政税收政策的房地产调控工作更多集中在需求方面。房地产市场发展预期从过于的乐观，逐渐的转化成为了谨慎，财政税收政策在房地产市场调控工作中具有至关重要的作用。为了能够促进房地产市场稳定化发展，在实际的工作过程中需要重视房地产市场经济调控作用，不断细化房地产市场税收工作政策，对于并不符合相关条件的房地产开发商往往并不给于税收方面的优惠政策，不断将其房地产在税收政策方面的研究工作力度，引导居民树立合理的消费理念以及节约消费利用，利用财政税收政策来实现房地产经济有效调节，促进房地产市场稳定发展，提升房地产发展质量，为房地产市场发展的健康性以及稳定性提供保障。
（二）财政税收政策有利于完善相关税法政策
作为人类行为的重要规范，法律能够为相关政策以及相关制度提供有效的保障，这就需要完善财政税收相关政策，如果缺乏法律支持，那么房地产市场经济会受到影响，这就需要结合房地产市场政策以及房地产市场制度，为房地产税法质量提供有效保障。实际上，税收关系到国家发展问题，这就需要构建更加完善的房地产法律法规，严格相关税法，实现有法可依、违法必究等等。传统房地产市场财政税收政策过程中，需要不断相关税收政策，完善违法措施以及惩戒措施，使得税收研究成果能够有效应用于税收工作中，为财政税收政策提供法律保障，为社会主义房地产市场经济有序运行提供有效保障，促使房地产市场经济能够处于稳定、快速发展环境中。房地产价格与税收收益之间具有非常密切的关联，房地产市场正是处于税收政策的开发阶段，房地产商品供给受到非常大的影响，投资规模以及投资方向都会受到非常大的影响。房地产的流转环节使得房地产出现了非常严重的投机行为，这就使得我国房地产市场需求受到非常大的影响，政府需要充分发挥其重要作用，积极参与到市场流通活动中，有效抑制投机取巧行为。因此，需要重视房地产财政税收政策的管理工作，实现土地资源合理优化配置，尽可能满足房地产市场发展需求，尽可能的减少土地闲置，为土地交易进行提供有效保障。
（三）财政税收政策有利于完善财政税收工作制度
为了能够有效规范房地长市场经济发展，相关政府工作部门需要改进物业税，结合房地产市场发展实际运行情况来进行评估。在设置物业税的过程中，需要结合我国发展国情，区别物业税的税率，在城市发展过程中，需要明确划分高收入以及低收入人群，充分发挥物业税调节作用，结合人群经济收入能力来进行分区设置，尽可能降低低收入人群的税收，或者是对于经济能力过低的收入者采取见面方式，这样符合我国的发展国情，有利于规范房地产市场，构建更加完善的房地产评估工作体系，为房地产市场发展提出了非常高要求。财政税收政策有利于完善房地产税收配套政策以及配套制度，构建房地产的产权登记工作制度，同时还需要明确城市土地的实际利用情况，有效解决分块管理方式，实现房屋产权证与土地产权证合一制度，尽可能理清房地产市场管理关系，避免出现房地产的私下交易，构建更加完善的房地产市场评估工作体系，相关税务管理工作部门需要构建更加完善的评税结构制度、专职评税制度以及房屋管理工作制度等，构建完善的房地产市场经济管理工作机制。
三、财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策
（一）保证房地产市场供应量充足
从目前发展来看，房地产行业给予方面存在着的问题，诸如，土地资源较为紧缺，房地产商存在着捂盘现象等等，由于居民需求的日渐增加使得房地产价格不断增加，这就使得房地产供应量存在着严重的不足。增加住房的供给能够有效解决房地产市场经济中存在的`问题，提升房地产发展弹性，政府需要明确自身肩负的重要责任，保证房地产市场供应量充足，尽可能缓解房地产住房价格上涨问题。为了能够提高房地产供需供给，利用税负转嫁行为来有效抑制二手房市场中存在的投机行为，利用增加房地产供应量供给来增加供给弹性，尽可能减轻居民收入负担。
（二）重视房地产市场征税环节
作为房地产市场经济发展的关键性力量，投资型的购房者大多是利用房地产买卖来获取差价，进而获得高收益，这就需要利用房地产持有权来实现税收的保值以及增值。从目前政府发展来看，房地产在流通过程中出现了征收重税的现象，他们并不倾向于出卖房产，而是不断购入房产，这就使得二手房供给存在着不足，房屋流通效率并不高，从另外一个角度分析来看，由于房地产市场中购房竞争愈加激烈使得自用型购房者却无法购买合适住房。为了能够有效解决房地产市场发展中存在着供需不平衡的问题，政府相关管理工作部门需要不断加大房地产征税环节，诸如，利用物业税等来解决供需矛盾。仅仅实现征税却无法实现税负转嫁，购房者仍然需要承担一定税负，目的性更强，影响性更高，对于住宅面积较大并且长期闲置住房或者是有两套以上住房的居民则是需要征收重税，进而使得投机者购房成本，促使投机者不得不卖出闲置的住房，增加二手房地产市场的供给量，实现房地产资源的合理优化配置，提升房地产价格稳定性。
（三）实现征税对象的区别性对待
由于房地产征税对象存在着差别使得其承担的税负也存在着一定的差别，但是普通的购房者居于不利地位。政府需要认识到房地产开发商、投资型购房、普通购房等之间的关系，投资型购房，政府可以征收更多的税收，这样能够有效抑制投资型购房者的购房热情。从目前发展来看，房地产市场呈现出信息不对称现象，即使在购房过程中无法有效判定购房者购房目的，往往根据购房者时候的买房行为才能够进行判定。总之，政府需要结合房地产市场发展特点来构建房地产信息的登记制度，进而有效了解购房者住房信息，对于购买多套或者是购买大面积住房需要征收更多的税负，对于购房投机行为来进行严格惩治。
四、结束语
随着家庭生活质量以及居民文明程度日渐提升使得居民已经不能够满足舒适住宅，而是对外部环境提出了更高的要求。房地产市场在实际的发展过程中，需要充分利用房地产市场销售价格以及发展预期来实现房地产市场经济发展宏观调控，进而促使其能够有效认识房地产市场发展。从近些年的发展来看，我国的房地产市场在发展过程中仍然存在着非常多不合理因素，特别是房地产供需之间存在着不平衡现象，这就需要重视房地产市场经济的调节作用，利用财政税收政策来有效调节房地产市场经济，重视房地产市场经济监督工作以及管控工作，不断完善相关法律法规来稳定房地产发展市场。
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[4]侯俊青。房地产税收对地方财政影响浅析--以西宁为例[J].青海金融， 20xx（10）：16-18
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