房地产论文实用15篇
在日常学习和工作中，大家都经常接触到论文吧，论文是对某些学术问题进行研究的手段。你知道论文怎样才能写的好吗？以下是小编为大家整理的房地产论文，欢迎阅读与收藏。
房地产论文1
在金融市场中，金融工具属于客体部分，要想使金融市场当中资金需求主体与资金供应主体间的资金融通得到有效实现，通常需要金融工具作为辅助。本课题笔者在分析房地产金融工具创新的类型及发展特点的基础上，进一步对加强房地产金融工具创新的有效策略进行了探究，希望以此为房地产业的发展提供有效依据。
关键词：房地产;金融工具;创新
0.引言
金融工具也称之为信用工具，主要作用是使资金融通，并使信用活动得到有效实现[1]。各类金融工具均是为了适应借贷双方的不同需要而产生的，并且每一种工具均具备属于自身的特点。房地产金融工具通常分为两类：其一为金融市场共有的，例如股票与票据等;其二是房地产金融市场特有的，例如住房奖券与房地产抵押债券等。在房地产金融市场当中，将房地产金融工具创新视为创新的核心。鉴于此，本课题对“房地产金融工具创新问题”进行分析与探究具有较为深远的重要意义。
1.房地产金融工具创新的类型及发展特点分析
1.1房地产金融工具创新的类型 从不同角度为出发点，房地产金融工具创新可以分为很多种类。以国际清算银行所提出的方法为依据，并依照金融工具的中介功能及应用进行分类，房地产金融工具创新通常具备五个类型：
(1)价格风险转移型。当经济行为人在对金融款项进行转移而存在价格风险的情况下，便会使用此种工具创新[2]。
(2)信用风险转移型。当经济行为人在对金融款项进行转移而存在信用风险的情况下，便会使用此种工具创新。
(3)流动性增强型。该类型工具创新能够使投资者具备的资产流动性变强，也可以使金融机构具备的资产变现性增强。
(4)引致信用型。此种工具创新能够为使用者提供帮助，在增加某些信贷市场机会的条件下，便能够使使用者获取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股权型。该工具创新的主要功能是提供股权式融资的机会，比如对股权融资进行分享等。
1.2房地产金融工具创新发展的特点
在各种金融创新工具的产生下，房地产金融工具创新发展特点主要体现在四大方面：
(1)不可逆性。指的是产生创新的原因消除之后，金融创新工具仍旧存在。
(2)组合性。大部分金融创新工具，都是由金融机构以投资者的需求为依据，进而在原有产品的条件下，对风险、收益、期限及选择性等进行重新组合。 (3)市场化利率。各种金融创新工具均可以提供市场利率及与市场利率存在联系的收益等。
(4)具备“金融创新群”。在一个基础创新产生之后，围绕着这个基础创新而产生的.诸多其他创新，由诸多创新联系起来便形成了创新群。
2.加强房地产金融工具创新的有效策略探究
2.1重塑房地产金融工具创新主体
目前，我国房地产金融工具创新主要存在的问题为其主体缺位，所存在的工具创新不是基于金融与经济发展中由经济体系内部力量发动的，而是在房地产体制改革及政策调整等诸多外部力量作用下而推动的[3]。所以，对房地产金融工具创新主体进行重塑便显得极为重要。要想实现重塑，一方面，需要对专业银行的目标进行明确，主要为将利润作为目标，将市场作为导向，通过自主经营、自担风险及信贷资金的平衡，使得金融企业的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融机构内部形成有效的激励创新机制，发扬创新精神，营造良好的创新氛围，并培养专业素质强的创新人才。
2.2加强引导和监管力度
一方面，监管部门必须对金融风险的监控进行强化。将创新可能引发的风险控制在能够承受的范围内。另一方面，需对货币政策及宏观调控的落实给予充分重视，保证其实施的成功性，并对货币性金融工具的创新进行重点监管。另外，以创新工具货币性的强弱为依据，尽快将其归纳进不同层次的货币定义当中，并采取有效的控制措施。
2.3重视技术主导型创新
目前，我国具备的金融工具创新大多数是避免管制型的创新，这样便使创新科技含量较低、应用效果不甚理想。因此，对技术主导型创新给予充分重视便显得极为重要。这样，不但可以保证创新的科技含量提高，而且还能够在较短的时间内大大增加创新供给，进一步使日益增长的创新需求得到充分满足。
2.4加强房地产金融市场的竞争力度
现状下，我国金融市场所存在的“条块分割状态”还没有发生根本性的改变，同时由于我国不同银行间存在不正当的竞争行为，再加上中国工商银行、中国农业银行、中国银行及中国建设银行这四大国有银行呈现了垄断金融市场的局面，因此对房地产金融市场的竞争力度进行强化便显得极为重要。首先，基于金融监管方面，便需要对国有银行及非国有银行的区别对待给予取消，使全部金融机构均具备同等的运行环境。其次，对金融业市场准入进行放宽，推广合作制金融结构与股份制金融结构[4]。最后，对金融机构种类进行多元化创新，使房地产金融机构体系更具完善性。相信做好以上三点，房地产金融市场竞争力度将能够得到有效强化，进一步为房地产金融工具创新奠定良机。
三、结语
通过本课题的探究，认识到加强房地产金融工具创新对房地产金融市场而言，有着十分重要的作用。然而，这是一项较为系统的工作，不能一蹴而就，需要从多方面进行完善。如：重塑房地产金融工具创新主体、加强引导和监管力度、重视技术主导型创新及加强房地产金融市场的竞争力度等。笔者认为，除此之外，要想实现房地产金融工具创新，还需与我国实现国情充分联系起来，然后实施有针对性的创新策略。相信做好以上这些，我国房地产金融工具将能够有效实现创新，进一步为我国房地产业的发展起到推波助澜的作用。
参考文献：
[1]李瀚,张正琰.我国房地产金融发展及其风险问题分析[J].特区经济,20xx,04:46-49.
[2]薛桂琼.浅谈房地产企业融资过程中存在的问题[J].黑龙江科技信息,20xx,20:107-109.
[3]尹朝华.我国房地产金融制度存在的问题及对策探讨[J].西南金融,20xx,03:11-13.
[4]周学东.论当前金融研究工作需要关注的若干问题——寄语江苏省“金融创新与发展”研究基地[J].金融纵横,20xx,03:3-6.
房地产论文2
摘要：文章对房地产企业现金流进行了概述，对我国房地产企业现金流管理的现状进行了深入分析，并就如何进一步完善房地产企业现金流管理提出了有关建议。
关键词：房地产企业 现金流 管理
一、前言
房地产企业的发展取决于其房地产项目的成与败。如果说房地产项目的规划是否合理、区位是否有优势、工程质量是否够好是被市场选择的重要因素，那么资金运营则是从经济上决定了房地产项目的好坏，在现金为王的时代，做好房地产的资金运营是房地产企业实现价值最大化的必要途径。
房地产企业受国家宏观调控和市场经济环境的影响比较大，房地产的开发周期较长，导致资金运营结果具有很大的不确定性，这就要求企业必须科学评估项目现金流，合理做好资金运营以便为房地产企业在其项目各个阶段的控制决策提供有效依据。资金运营的结果集中体现在现金流上，企业的快速发展离不开稳定而丰富的现金流，在外界环境持续快速变化的前提下，房地产企业要想实现价值最大化就务必做到在不确定的条件下高效运用房地产有限的现金流，降本增效，全力提升其房地产项目品质的同时提高自身企业的综合竞争力。
二、房地产企业现金流简述
所谓现金流管理，就是通过计划、分析、预测、控制和决策等方式全面管理现金流入流出并达到价值最大化的过程。房地产企业现金流计量周期为项目周期，它充分反映房地产运营过程中的现流支出与收入的持续变化，是投资者、债权人和管理者做出有关决策的判断依据。房地产企业具有开发项目投资巨大且集中、周期及回报期较长、流转形式多样等特点。一般而言，房地产企业的现金流量表分为投资现金流量表和资本金现金流量两方面，其中前者以投资为基础利用投资回收期、净现值、内部收益率等指标考察了房地产企业全部投资的获益情况；后者反映企业自有资金的盈利情况并据此判断项目的可投资价值。
三、我国房地产企业现金流管理现状分析
房地产开发大致分为项目立项、可行性研究、市政配套及规划设计等，拿地及拆迁安置，建设施工，销售及物业管理等四大阶段。纵观当前我国房地产企业的发展现状，分析其现金流管理如下。
1.融资渠道相对单一
当前房地产企业主要的资金来源仍然是银行贷款，银行开发贷款对房地产企业的开发资质要求较高，小房地产开发企业融资相对困难，更多的房地产企业开始转向海外融资，海外融资成本较国内低，但海外利率环境、经济环境和政治环境具有一定的不确定因素，房地产企业也会面临一些不可控的风险。
2.未给予现金流质量足够的重视
房地产企业往往将销售额作为绩效考评的直接依据而忽视了现金流的重要性，低质量的现金流将导致项目无法及时完工交付或即使赶工交付也使工程质量大打折扣，企业运营风险极大。
3.现金流量分析仍是多数房地产企业现金流管理的主要方式
对现金流管理缺乏战略思维和风险意识，在土地储备制度实施下形成的高存货使得部分房地产企业的现金流量净额持续为负，不利于持续降本增效，无形成本标准化和规范化的现金流管理模式。
四、关于进一步完善房地产企业现金流管理的有关建议
首先应明确房地产企业现金流管理的目标，经大量阅读国外内有关现金流管理的文献，笔者认为现金流管理目标应定位为价值创造最大化，以此为目标应重点做好建立起以房地产项目各开发阶段划分的会计区间有关的现金流量报告制度、从战略角度和战术角度完善我国房地产企业的现金流管理。
（一）建立健全以房地产项目各开发阶段划分的会计区间有关的现金流报告制度
结合房地产企业主营业务才能有的放矢地进行房地产企业现金流管理，具体来说应从以下方面来划分房地产企业现金流管理的不同阶段。
一是包含投资决策、拿地价格以及调整确定最终方案的决策阶段。此阶段的现金流量报告应重点关注以上三方面的内容，同时要反映项目净现值、投资回收期及内部收益率等投资决策方面有关的内容，反映准确测量项目产生的.现金流所能承受的最高的拿地价，还要反映项目现金流入和流出的波动以及与此相关的控制与调整方案。
二是强化披露房地产企业现金流出和现金流入两方面的实施阶段。应当找出房地产企业现金流入及流出在实施阶段和决策阶段存在的差距，并深入剖析差异存在的原因及相应的解决措施以保证实施阶段的现金流能够正常运转。一般来说房地产企业自预售开始其净现金流量才逐步转为正数，现金流入主要是销售收入，而现金流出主要是土地成本、行政事业性收费与前期工程费用、主体建筑安装工程费、景观环境工程、社区管网工程、公共配套设施、工程建设其他费用、营销费用、财务费用、管理费用和税金等。
三是房地产项目终止运营时形成现金流的完成阶段。此阶段应重点评估房地产项目在实施阶段的现金流控制情况并为下一个房地产项目积累有益的经验，完成阶段形成的现金流管理报告至少应披露现金流管理的目标、影响因素及过程评估等内容。
（二）从战略角度思考我国房地产企业的现金流管理
笔者认为从战略角度对我国房地产企业的现金流进行管理应当遵循价值最大化目标，考虑房地产企业所处的生命周期来对房地产企业现金流进行长远规划，整体上把握好房地产企业现金流入和流出的动态平衡。
第一，明确房地产企业整体发展战略以从总体上把握企业现金流向。首先应分析企业发展战略和环境影响因素，从战略高度把握企业现金流向与环境变化的协调性，切忌好高骛远不切实际及跟风行动，应确保企业现金流向与企业整体发展战略的匹配性，全面提升战略性现金流量管理质量，严格遵循投资规律，项目投资应与企业发展战略高度匹配，确保企业现金流向的安全性。
第二，房地产企业现金流管理应结合生命周期加以调整。如在迅速扩张、高现金流出的萌芽期应注意控制投资风险，把握好筹资与现金流量支出管理；在稳健发展、现金收支持平的成长期应控制好经营风险和销售利润率；在现金流入较为保守的成熟期应加强应收账款和现金流入管理，积极寻找新的投资目标；在现金流进一步收缩的衰退期应做好现金预算，严控现金回收并考虑撤回资金转向其他行业发展。 第三，对企业现金流管理进行战略性平衡。房地产企业投资大、周期长的特点无疑给企业财务带来的较大的风险，房地产企业应积极追求现金流的动态平衡与相对稳定，可同时经营多个投资回报期不同的房地产项目，使房地产企业的现金流链条持续稳定，并更多地投资到具有稳定现金流回报的业务中去。
（三）从战术角度思考我国房地产企业的现金流管理
要顺利实现房地产企业的战略发展目标，除了要全面关注其经营活动和价值创造外，还应当从预算管理、融资管理及日常管理等方面对现金流进行战术性管理。
1.强化房地产企业开发项目和非开发项目的现金流量预算管理
要把握开发项目各个阶段的现金流管理核心，在现金流情况允许的条件下可多个项目同时进行，以平衡不同项目不同阶段的现金流组合。同时，结合开发项目的现金流量预算对非开发项目的现金流进行分析管理。一般而言，房地产企业的资金预算管理应包含以下内容。
一是编制资金预算。应当合理安排不同项目不同发展阶段的资金预算及日常经营所需的现金流预算。
二是执行与控制资金预算。在审核资金支付的合规性时，财务部门不仅要考虑合同条款及原始凭证的规范性，还应将资金预算纳入控制依据考虑范围之中，通过设置预算审核环节来衡量该笔资金支付是否符合预算控制，并据此做出予以支付或中止支付的决策，对于不在预算范围之内的资金支付应沟通有关部门考虑支出的合理性，确需支付的预算外支出应走严格的报批程序，并在下一个项目开展时考虑该预算外因素对预算编制的影响，为预算编制积累有益经验。
三是根据实际情况的变化对预算进行分析并加以相应调整。房地产企业应当建立健全预算分析体系，对资金预算执行的情况进行动态分析和反映，使得财务部门能据此判断款项支付的合理性，加强预算执行的控制。
2.加强企业筹资管理
房地产企业可选的几种筹资方式中，应该说销售回款是最佳选择，提升自身存货周转率释放自有现金流是首选。除内源融资外，也可选银行授信、信托融资、海外筹资、股权融资等外源融资方式。
3.对现金流量做好日常管理
一要管理好现金流入和流出，计算现金流理论余值并使日常现金流余额与此接近。
二要管理好现金流有关流程，结合房地产开发项目具体流程，整理分析各阶段现金流入和流出，优化流程并设立现金流控制与考核预警体系。
三要管理好现金流的从货币资金、地产资本、房产资本一直到货币资本的流速。尽量缩短建设与交付时间段，现金流考核应以周或以日为单位开展，加快房产销售尽快回笼资金，切实把握好市场需求的变动趋势并对房地产产品进行相应调整以加快销售尽快回笼资金。日常管理过程中注意运用不相容岗位相分离、授权审批及会计记录等控制手段进行风险管理。
房地产论文3
本文旨在分析房地产企业的目标成本管理，以目标成本管理与传统成本管理的区别为切入点，简要分析了应当如何建立房地产企业目标成本管理方面的要点问题，继而在此基础上，探讨了房地产企业目标成本管理的运用与调整，以供读者参考指正。
房地产属于高利润的行业范畴，但是在政策的宏观调控之下，其利润空间不断被挤压。为了适应市场的发展趋势，扩大经济成果，必须要实施目标成本管理，准确定位目标利润，有选择性地降低经营成本，全程落实，统筹兼顾，对出现超付或者未付差异的环节重点弥补与调整。
一、目标成本管理与传统成本管理的医别分析
所谓的目标成本管理，即是一种在企业既定的经营目标的基础上，分解目标成本，综合考察评价的系统工作。其核心为管理，手段为核算，目的为效益，着眼于事前测定、事中控制、事后考核三个方面，旨在实现少投入，多产出的经营目的。其与传统成本管理的最大匳别在于：目标成本管理确定成本目标的方法是“市场价格-期望利润”，价格视市场竞争情况而定，目标利润则视行业财务状况而定。传统成本管理确定成本目标的方法是“成本+利润率=产品价格”，难以贴近市场的需求，在应对市场竞争方面缺乏灵活性，判断有欠准确。
二、建立房地产企业目标成本管理方面的要点问题分析
1.明确项目目标成本建立的时间节点房地产企业需要根据项目进行目标成本的设计工作，某一个具体的项目即是目标成本的实际核算对象。目标成本具备显著的预测性特征，建议以设计方案作为时间节点的设定参考，因为既定的施工图纸与设计方案原则上不会出现大的变动，以其作为目标成本管理的时间节点会相对准确一些。基于控制前期费用的重要目的，允许在项目立项之时便设定目标成本，然而在后期需要及时调整。
2.建立反映市场变化与成本策略调整的机制当前，我国政府部门对房地产行业的宏观调控力度持续加大。在此背景之下，市场也必定会出现相应的变化。整体而言，我国的房地产行业呈现出“刚性需求”的特征，然而在国家宏观政策的调控之下，必须要建立并完善的能够反映市场变化与成本策略调整的机制，以合理规避因市场变化而产生的成本风险。
3.设定目标成本
在土地正式挂牌拍卖之前，开发部门基本上能够以规划条件为参考，预判出土地的费用。房地产企业拿下土地使用权之后，预算部门必须要参照项目的设计与施工方案计算并设定工程的成本，财务部门需要对包括利息支出在内的财务费用进行合理的预测，而销售部门则主要负责在市场实况的基础上对项目所能带来的经济效益进行合理的预测，继而对销售费用进行预测。打造完善而系统的项目成本预测体系，确保所设定的目标成本和房地产企业会计核算科目维持一直，以开发成本为总纲，下设土地税费、前期费用、基础设施费、配套设施费、建安工程费、间接开发费等子目录，随后把所预测得出的目标成本全部进行分门别类处理，详细地记录到目标成本管理文件当中。
三、房地产企业目标成本管理运用与调整的重要性分析
1.运用目标成本管理
（1）目标成本管控主要由工程预算管理部门负责，工程预算管理部门针对工程款的支付情况进行全面的审核。每笔工程款项在支付之后，工程预算管理部门均需要把该笔资金款项详细地记录到成本模块或者是关系软件系统当中去，其主要涉及的资金款项包括配套设施费、建安工程费、基础设施费用等。
（2）前期工程费的录入工作主要由前期开发部门完成，而财务部门则主要负责财务部门以及管理费用的录入，同时完成会计核算的相关工作，分别记录到相关的科目当中去。
（3）各个部门均需要对实际录入成本进行全面的对比，找出目标成本与费用累积金额的实际差距，明确实际成本是否大于目标成本，如是，则需要找出具体的原因，重新对目标成本进行调整，但是前提是房地产企业的管理阶层一致同意。
（4）完成项目的结算工作之后，成本管理工作人员将实际结算成本和目标成本进行综合性的对比分析，继而根据对比分析的结果评估成本管理工作人员的业绩，对相关的开发经验进行总结深化，帮助发现成本控制当中所存在的部分问题，进而反映出企业经营管理的漏洞所在，完善房地产企业内部的管理制度。
2.调整目标成本
作为动态性质的成本模式，目标成本应当根据国家政策的调整以及市场形势的变化进行科学而合理的调整。笔者将在下文以开发进度为参照，就房地产企业的目标成本调控进行简要的分析。
（1）房地产企业在通过合法的手段以及程序取得项目的开发权之前，必须要根据土地拍卖的具体条件进行项目成本预测，例如土地面积、土地容积率等，与市场的情况紧密结合，在对销售进行预测的基础上完成利润预测的相关工作，最为可靠而准确的预测主要有相关税费与土地成本两点。
（2）拿下项目的开发权之后，落实项目的立项工作，在立项的基础上进行更深层次的成本预测。因为该过程的土地成本已经基本确定下来，原则上不会出现太大的变动，所以关于前期行政规划费用的预测结果是比较准确的，可信度较高。
（3）确定设计方案之后，进行项目的配套费用、建安费用、基础设施费用等的二次预测工作。一般而言，施工图纸与设计图纸存在微小的差异是合理的，但是同样需要进行成本预测调整。在项目的开发期间，以实际发生的`成本为指标，控制目标成本预测。若引起实际成本大于目标成本的因素具有不可预见的特征，并且无法避免，那么可适当对目标成本进行调整，使其与实际成本相吻合。
（4）成本效益原则是成本控制需要重点考虑的因素，实际上并非全部的成本差异以及成本变动均需要对目标成本进行调整。笔者认为，进行目标成本调整需要满足如下的几点条件：设计方案发生较大的更改与变动；整个市场形势出现明显的变化，具有危及房地产企业经济效益的可能性；房地产企业自身所设定的成本调整范围被突破。一般而言，成本变动的幅度介于成本预测比例的5%-8%之间可不进行调整，大于8%才进行调整，有助于保证房地产企业的目标成本管理相对稳定，避免造成意料之外的损失。
四、结语
综上所述，笔者在此提出自身的观点：房地产企业目标成本管理在对成本实现有效控制的基础上，还可以起到两点非常重要的作用，一是鉴于房地产企业的开发周期比较长，工程款项完全结清的难度也相对较大，采用目标成本管理方法，在成本与收入的配比原则之下，目标成本预测的结果准确可信。二是房地产企业可借助目标成本管理对土地增值税清算的金额进行综合预测，防止出现“先征后退”的问题。简而言之，房地产企业实施目标成本管理，有助于提高企业的经济效益，强化管理人员的成本控制意识，增强企业的市场竞争力。
房地产论文4
一、房地产投资
由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性，房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国，随着各地房价的高歌猛进，以及股市的飘摇不定，房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时，鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性，以及投资资金或资源的有限性，投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择，选择适合自己的投资形式和投资产品。因此，房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上，只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。
二、房地产投资分析
房地产投资分析指在房地产投资活动之前，投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力，全面调查拟投资项目的各方面制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。
1.市场分析
房地产投资项目在投资决策前，调查市场状况，辨识投资风险，选择投资机会的过程，称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段，在获取市场信息的基础上，对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测，为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础，为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据，以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润，实现增值的最大化。
2.经济分析
经济分析是房地产投资分析的核心部分，主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值，而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本，因此，笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理，更有利于辅助投资者做出正确的决策。
3.风险分析
房地产投资与其他投资一样，可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点，使得房地产投资的风险程度更高，在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。
风险分析是风险评价的主要手段，其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动，分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间，并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例，在开发期或持有期内，市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此，投资人应通过深入的市场调查和数据分析，预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平，并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。
三、房地产投资决策
房地产投资分析的最终目的'是服务投资决策。在房地产投资活动中，一般都会有多个不同的投资方案可供选择，能否利用有效、准确的方法做出正确的抉择将直接关系到未来的收益与否。对于置业投资者，其投资决策的内容不同于开发投资，如需要对置业对象目前物质状况、运营与收益状况进行全面了解，对置业对象市场前景作出判断，对其收益值较合理的价值估计。在此基础上，他们是否购买、购买时间、购买方式做出正确的决策，这类投资面对的风险也相对较直观些。而对于房地产开发投资者，投资决策的内容非常广泛，既包括投资项目的比选、投资项目类型、开发条件、经营方式，也包括投资时间、投资规模、筹资方式等的决策。该类投资任何一个决策内容的失误都可能会带来收益减少甚至发生损失。因此，我认为对于这一类投资，投资者在决策时应紧紧围绕事先确定的经营目标，在占有有限信息资源的情况下，借助于现代分析方法和手段，通过定性的推理判断和定量的分析计算与比较，做出正确的决策。只有这样才能使房地产投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。
房地产论文5
房地产开发企业对于地下车位通常采取销售、出租、按购房面积比例赠与业主使用等形式获取利益回报。不同的处理方式导致不同的税收。只有明确各经济行为下的权利归属，掌握正确的会计处理，明确自身的纳税义务，才能规避涉税风险。 以下就此问题展开分析：
一、地下车位的构成以及权属
1、非人防地下车位：根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。由开发商投资修建的地下车位，开发商可享有占用、使用、收益和处分的权利。
2、人防地下车位：项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，开发商无权出售。
二、不同处置方式下的会计处理及涉税分析
1、销售非人防地下车位永久使用权
⑴会计处理：收入与成本单独设帐，计入“主营业务收入”、“主营业务成本”等科目。
⑵税务处理：主要涉及营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税。
①营业税及附加：按销售不动产对待。《国家税务总局关于营业税若干政策的批复》国税函[20xx]83号已作废，虽然新修改的《营业税条例》和《细则》没有谈到“永久使用权”这几个字，但是，总局的《营业税释义》中说：取消原条例中的“永久使用权”是因为在149号文件《营业税税目注释》中就已经明确——销售永久使用权属于“销售不动产的子目”所以，此行为按销售不动产缴纳营业税。税率为5%。
②企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。税率25%。
③土地增值税：对土地增值税清算前取得的销售非人防车位使用权收益，纳入房地产销售收入，预征土地增值税。纳入土地增值税清算范畴的非人防地下车位收益与其对应的成本应遵循配比原则。
④印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签署的房地产交易合同，属于“产权转移书据”征税名目，按合同所载金额万分之五计税贴花。
2、分期租赁
⑴会计处理：租金收入与出租成本应单独设帐，计入“其他业务收入”、“其他业务支出”科目。
⑵税务处理：主要涉及营业税、企业所得税、房产税、印花税。
①营业税：根据《营业税条例》及实施细则，对于经营租赁取得的租金收入，按税率5%计算缴纳营业税。
②企业所得税：企业应按取得的.实际租金净利按25%缴纳。
③房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[20xx]181 号）的规定，以租金收入为计税依据按12%从租计征房产税，并实行按年征收分期缴纳。
④印花税：房屋租赁合同属于印花税纳税规模，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。
3、按购房面积比例赠给业主使用
⑴会计处理：如果将地下车位在销售房屋时按购房面积赠与业主使用，则此部分成本作为公共配套设置处理。计入“开发成本—公共配套设施”等科目。
⑵税务处理：主要涉及土地增值税、企业所得税、房产税。
①土地增值税：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（20xx）187号）第四条第三款的规定，.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
②企业所得税：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发[20xx]31号文第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，在开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。”
③房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[20xx]181 号）的规定，按照自有房产1.2%从价计征房产税，并实行按年征收，分期缴纳。
综上所述，房地产开发企业地下车位不同处置方式会导致不同的纳税义务及涉税风险。在实际操作中，对于一次性收取地下车位租金，纳税人应当具体问题详细剖析，机动应用税收政策。既要能做到公道节税，减轻税收累赘，又能在维护公司合法、正当的经济权利的同时，规避涉税风险，实现企业税后利润最大化。
房地产论文6
一、房地产业与关系营销
1.房地产业与关系营销房地产产品与其他产品相比，有很大的不同，具有独特的性质。如价格的昂贵性、区位的固定性、使用的耐久性、质量的差异性、使用的限制性等。房地产市场作为市场体系的基本组成部份，它具有一般性，它是某一地域内商品交换活动的固定场所及交换关系的总和，反映了商品的价值规律、供求规律及市场竞争规律的相互作用。同时还具有供求关系特殊性，银行和中介机构参与性，权利主导性、不完全竞争性等特殊性。通常通过分析一般性的市场营销与市场关系营销的异同点可以明确房地产关系营销。
二、我国房地产业市场运作当前面临的现状
1.市场定位观念不够明确
众所周知，房地产具有许多特殊性质，是一个重点发展的产业。如果房地产开发商在进行产品定位时市场定位观念不够明确，往往会出现定位过高或定位过低的现象，很容易使顾客对企业的定位印象产生误解，导致顾客一味地只注重某一特定的产品，忽视了对其他产品的重视，这样容易促使失去购买欲，大量的潜在顾客将会流失，不利于企业的全面发展。
2.实施客户战略不够完善
在实施客户战略的过程中，有些房地产开发商为了挖掘新客户，而忽略了对老客户的维系。这就是所谓的“漏斗”原理。有些房地产开发商只注重售前和售中的管理模式，对售后服务没有引起高度重视，使得有些问题无法得到有效的解决，丧失了许多的老客户。表面看来，房地产开发商即使在一周内流失了100个客户，又可以于接到100个新客户，这两者之间的销售业绩似乎没有任何变化，然而，事实相反，吸引新客户所花费的成本往往要比维系老客户所消耗的成本多得多，在激烈的市场竞争中，只有拥有大量的客户才能立于不败之地。
3.企业内部关系处理不当
企业内部关系主要包括企业与内部员工之间的相互关系。企业加强市场关系营销的主要目的在于协调好企业与内部所有员工之间的关系。市场关系营销管理是指股东关系管理、部门关系管理及员工关系管理。由于长期受到“官本位”观念的.深刻影响，企业内部等级分明现象严重。而房地产开发商认为员工仅是一种资源，他们才是真正的主人。因此，忽视了与内部员工关系的处理，对员工的要求甚严，很少主动关注员工生理、心理、情感的需求，致使员工的积极性，自主性、创造性大大降低。
三、房地产业关系营销管理
1.房地产销售人员关系营销
顾客是房地产企业关系营销的核心，要迎合市场需求，必须提供个性化服务。生产、设计出迎合不同消费者的心理需求的产品，将潜在的顾客转化为现实的购房者。同时要完善房地产的售后服务，确保客户精神上的愉悦感，居住上的舒适感。销售人员应该采取积极的销售手段来促进楼盘销售，使顾客感受到购买房屋的乐趣。具体措施可如下文内容:1.直接降价;2.免费送礼;3.内部员工价;4.组织团购;5.承诺无理由退房;6.减首付;7.保价计划;8.先租后卖。
2.开发商对入住纠纷的提早预防措施
应加强与顾客的交流沟通。根据美国营销协会的研究，只有三分之一的顾客是会因产品出现问题而感到不满意，其其余三分之二的顾客因沟通不良而不满意。由此可见，重视与客户之间的交流沟通是增强客户满意感的重要途径。一个不满意的客户意味着公司将流失无形的资产，而一个满意的客户意味着公司将会增加无形的资产。因此，有见识的房地产公司，加强与顾客沟通，主动出击，为顾客排忧解难无形资产，他们尽力鼓励顾客提出抱怨，而后再尽力让不满意的顾客重新高兴起来。为了使房子能在交付时达到使用和绿化完成等要求，现在，部分开发商采用了以下两种方式:一是将原来的仓促入住改为预留出入住准备期，以便能提早发现问题、解决问题。二是索性将原订的交房日期推迟，宁可按合同向购房人进行赔偿，也不愿引发纠纷。谨慎承诺，降低客户预期值，客户的满意度就会更高。
四、房地产关系营销策略分析
1.市场定位策略
从关系营销角度看，产品市场定位的实质是房地产开发商与特定顾客群体的关系定位，即明确与谁打交道。这种关系定位，即包括了房地产开发商与消费产品的顾客之间的关系定位，也包括了市场环境条件下的其他客户关系的定位。在明确市场定位的的时候，优先考虑所处的市场环境、开发商综合实力、历史形成条件、自身优势与特色，也就是确立房地产开发商的竞争优势。竞争优势源于开发商可以向客户所创造的价值，同时该价值应比开发商自身所创造该价值时耗费的成本要大。其次，选出若干适用优势。在对竞争优势进行评价时，开发商至少应考虑自身的产品质量、开发成本、技术水平及售后服务水平等因素。与此同时，还应与竞争者的相应因素相比较。从而发现自身的不足与优势所在并进行改进与强化。此外，应向市场有效地明确企业定位观念，即地产开发商应扩充服务人员，同时加以培训，而后宣传其服务优势与能力。
2.实行客户关系的管理策略
顾客就是上帝，因而开发商进行客户维系有以下几种方略:第一、实施实行会员制。该营销方法的突出优势就是把硬性广告宣传变成为会员之间软性宣传，同时销售的产品其质量及价格要优胜于市面上那些同一类别的产品。通过会务活动拉近商家、消费者、业主及企业自身的距离，同时增强彼此之间沟通与信任，这样借助会员优惠与文化增值途径，刺激会员消费市场，进而带动楼盘销售。第二、强化个人联系。也就是利用楼盘营销人员和潜在客户的紧密交流而增加友情，增强关系。比如常常邀请顾客的主管经理参与各类娱乐活动，逐步密切双方关系;牢记主要客户及其夫人与孩子的生日，同时与生日时送上礼品、鲜花以示祝贺;或者为喜欢养花的客户送上优良花种与花肥;抑或通过自己的一些社会关系来帮助客户解决其子女入托、升学及就业等问题。利用个人联系进行关系营销也有一定的弊端:容易导致企业对长期接触客户的营销人员有过分依赖，加大了管理难度。所以在运用这一策略时应该注意适当地把将企业联系建于个人联系之上，利用长期个人联系来提高企业亲密度，进而形成企业之间的的战略伙伴关系。
3.于竞争中合作，实现双赢
松散性结盟通常是开发商之间运用较多的方式，这让合作双可以避免直接冲突，抑或共同创出区域品牌，在收益方面实现双赢。如自20xx年10月起，于成都市的羊西线两侧进行楼盘开发的二十多家房地产商采用“打捆包装、整体宣传”的方略，于营销宣传中共创区域品牌—“羊西板块”，获得了不错的营销效果。而在20xx年4月28日进行开盘的广州星河湾因完美的设计规划、施工质量及园林景观，迫使其他的发展商调整设计方案及竞争战略，不得不对对原先的设计进行重新修改，增加了投入，还对其他发展商进行了有效刺激，有利于提高华南版块发展商的综合素质，这也是合作双赢的一个体现。实际上，竞争者之间的合作方式是多样化的，或不同企业共同开发某一种新的产品;或组建企业集团，利用合作来得到强大联合优势，抑或优势互补，促进合作各方得到比合作之前的更多竞争优势与利益。武汉地区在城区建设推广武汉都市星座联盟系统工程时就为我们提供了一个双赢甚至多赢的典例。也就是“五个强化”战略。即:(1)强化品牌合力。以树立武汉都市新空间为构建理念，以都市星座为联盟商标，通过契约方式将老城区的小地块楼盘连接在一起，促进小地块联盟整体的竞争实力，提升品牌战力。(2)强化统一使用技术资源、策划资源、营造竞争策略环境。(3)强化产品制造及研发。以强大的专业资源及联盟体的服务机构为支撑点，为联盟体成员创造客户需求的产品提供了条件，为研制适销对路的成套产品提升了市场竞争实力。(4)强化决策管理。即科学地利用社会决策资源与专业资源，提升投资商的价值，打造竞争策略平台(5)强化销售平台。结合所用联盟体创造一手楼新型网络销售平台，全面推出3A立体化营销策略，构建最佳的低成本高效益的营销模式。各大房地产公司应本着尊重契约、统一行动的观念，共同创造以小变大的竞争形式。以契约的形式为行动指南，营造企业自己专有的策划、营销、服务机制，创建全面的都市星座母品牌与子品牌系统，为赢取市场份额奠定坚实的基础。
4.协调好企业与政府和媒体的关系，创造良好的营销环境
企业是社会的重要组成部分，企业的活动会直接受到政府及相关法律法规的制约。因此，在协调企业与政府之间的关系时，应以积极的态度，自觉遵守国家的法律法规，帮助解决国家所面临的各种难题。现代关系营销理论认为:如果能够加强企业与政府之间的配合，树立共存共荣的意识，那么国家就可能会制定出对营销活动调节合理化、避免相互矛盾、帮助营销人员创造和分配价值的政策。现代营销的内容丰富多样，其他相关团体与内部员工之间的关系也是关系营销的一个重要环节。只有正确处理好这些关系，创造良好的营销环境，是实现企业目标的前提条件。
5.正确处理企业与内部员工关系，创造发展的动力
企业内部营销最关键的一步，便是把握企业内部关系的结构性质与特征。企业内部结构主要可以分为三个层面，即由股东构成的影响层、提供有关支持的辅助层、从事基本活动的核心层。影响这三层的主要因素在于顾客需求度及满意度，同时直接关系到企业市场竞争能力。正确处理好企业与内部员工关系，从“以人为本”的角度出发，是现代关系营销理念的核心，这种人为核心的理念强调的重点在于激发人潜在能动性和创造性，为企业创造有利的价值。
6.完善客户退出管理模式
客户退出管理模式是根据客户退出企业产品或服务的购买模式，认真分析原因，吸取经验，通过改进产品和服务等一系列的方式来避免客户的流失。完善客户退出管理模式可以采取以下方法:第一，预测客户流失率。预测顾客流失率的公式为(期初顾客人数－期末顾客人数)/期初顾客人数*100%。
房地产论文7
一、房地产开发中工程经济分析的重要性
1)社会大环境下需要工程经济分析。改革开放以来，市场经济在中国的发展可谓是突飞猛进，国家对经济的干预减少，市场对自身的调控增加，这也就造成了各个企业之间竞争力的不断增强、竞争更加激烈。鉴于这个竞争激烈的社会，房地产开发企业如何才能更好的生存和发展，则是一个亟待解决的问题。和别的房地产开发企业相比，房地产开发商所面临的国家宏观政策和微观政策是相同的，也就是所面临的社会大环境是相同的。那么在这个大环境下如何才能比别的房地产商更胜一筹，做好房地产工程经济是必要的，这样就能降低房地产规划过程中所面临的工程成本，因此在出售住房的过程中就能够相应的降低房价，就能够吸引更多的买房者，在很大限度上提高了房地产企业的投资收益。房地产开发的工程经济分析不仅对房屋的建设和经营有着很大的影响，而且在社会主义建设新时期，我国正逐步加快推进城镇化进程，在我国广大农村开始建起了大量商品房，那么房地产开发之前的拆迁工作便显得尤其重要。房地产开发的工程分析也可以应用于此，它能够在推动农村拆迁的过程中发挥重要的作用，推动农村拆迁工作高速有效的运行。
2)企业自身需要工程经济分析。一个发展完善的房地产企业，在开发过程中是必然要进行工程经济分析的。房地产企业对房地产开发时，事先如果进行了完善又合理的工程经济分析，就能够有效地降低房地产开发的成本，并且能使房地产企业对房地产开发的投资管理更加有效的实施。做好合理有效的房地产开发过程中的工程经济分析，能够有效的降低成本、规避风险，并且能够获得良好的经济效益，大大提高了房地产开发商的工作积极性。
二、房地产开发中的工程经济分析
在房地产开发过程中，房地产开发者也就是房地产企业，在进行工程经济分析时，他们的主要目的还是为了降低企业成本，赢得更广泛的市场，来获取更大的利益。房地产开发过程中对工程经济进行正确有效的分析，就必须高度重视对工程建设过程中的成本分析。只有这样房地产开发企业才能提高管理水平，进而提高效益，在房地产开发事业中占据有利地位。
1)房地产开发项目应准确进行前期市场定位。房地产开发过程中，我们首先需要对前期的市场进行准确的定位。首先我们需要对房地产开发项目的地理位置进行合理的分析，其次对开发项目的具体内容也要进行合理的分析，紧接着我们还要明白我们的开发项目适应什么阶层的居民，并且还要对与这个开发项目条件类似的其他房地产开发项目的价格进行考察等。通过研究前期市场的市场定位后，房地产开发管理者对其进行正确的分析。房地产开发商们已经在战略角度上通过对以上各个环节的分析和定位，在宏观方面已经可以预估房地产开发过程中所需要的工程造价。那样基本上就能够让这个房地产开发项目大体上符合所面临的.消费人群的定位和市场定位，不会造成严重脱离市场定位的情况。房地产开发项目中准确的前期市场定位，也会为后期房地产开发过程中所遇到的实质性的工作提供模板和标准，为以后的房地产开发工作确定明确的目标，还能够在根本上很好地控制房地产开发过程中的工程经济成本。
2)工程设计阶段进行严格成本控制。在房地产开发商对其市场定位和需求定位确定好之后，房地产开发商应该在房地产开发的工程设计阶段进行严格成本控制。因为工程设计阶段是房地产开发项目中为房地产的开工做准备，但并没有进入正式开工的阶段，可以称得上是纸上谈兵。我们只需要在纸上把房地产开发管理者的想象呈现出来，正式的房地产开发设计还没有正式实施，因此还有对它修改的可能性。只要房地产开发管理者在工程设计阶段设计完备，就能够避免很多的问题，减少那些因为没有很好的设计而造成的资金投入过多的问题。相反，如果房地产开发者在工程设计阶段设计的成本就已经失控，那么在后期的工作中就会遇到更多很难解决的问题，还有可能造成房地产开发项目过程的失控，无止境的增加房地产开发过程中的成本。通过对国内房地产分析的实践表明，在房地产开发项目中，设计分析阶段的费用只占房地产开发整个过程的1%，但这1%的费用会对整个房地产开发过程中40%的费用有重要的影响。因此这一阶段的成本控制是非常重要的。
3)工程实施阶段进行严格成本控制。在建设阶段进行严格成本控制，是整个房地产开发的最后阶段，也是最重要的阶段。在这个过程中，房地产开发者首先要对项目的进度进行合理的统筹，因为这直接影响到了资金的运转。如果项目统筹的好，项目就会运行的快，这就会在很大程度上降低项目的成本。其次，要完善合理的招标制度，那样房地产开发商就能够在市场最优原则的指引下，与提供物美价廉建筑材料的供应商进行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享体系，那样就能够很好地协调利益，达到互利双赢的效果。
三、结语
综上所述，房地产开发者在房地产开发中对工程经济进行合理有效的分析，不但能够预测将要遇见的困难和有效减少过程中的困难，而且能够取得更高的市场份额，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析体系并无完善，过程中也许会遇到很多问题，这还需要企业和政府的共同努力。
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摘要：伴随着经济的增长以及社会的进步，低碳经济在实际项目管理过程中，要针对具体问题进行集中处理和综合管控，不仅要优化利用环保理念，也要对经济增长模式和低碳运行结构进行系统化处理。笔者分析了低碳经济对房地产经济的影响，也对建构低碳经济和房地产平衡结构的对策展开了讨论，旨在为相关项目负责人提供有价值的参考建议。
关键词：低碳经济；房地产；法规政策
传统的经济发展模式是粗放型发展模式，而随着社会的不断进步，环保低碳型经济结构成为了社会发展的主流，要结合具体问题进行集中管控和综合处理，以期利用房地产经济管理的创新路径提高绿色发展的时效性。
一、低碳经济对房地产经济的影响
1.低碳经济会增加房地产经济成本
在房地产项目建立过程中，低碳经济是新兴经济模式，并没有完全达到标准化要求，和国际市场也有一定的差距，在这种运行模式下，如何有效构建完整的资金管理模式和运维系统，需要相关部门结合实际进行集中调控。但是，在实际管理过程中，低碳经济会直接影响房地产项目的经济成本，究其原因，主要是由于科学技术的研发过程需要大量的资金投入，而低碳经济本身就是利用新能源替代传统高耗能源，不仅要重构基础设施和资金，还要调整经济发展模型，就会直接影响到房地产项目的经济成本，一些规模较小的房地产企业由于不能有效进行扩充，就会在发展中失去竞争力。
2.低碳经济会进一步增高房价
在实际工程项目建立过程中，由于要顺应低碳经济的发展要求和目标，就会大量使用新能源和新技术，正是由于低碳经济会影响房地产商的经济利益，经济成本的增加就会在房价上有所体现，开发商利用高房价回收资金。甚至有一些开发商打着低碳环保经济的幌子提高房价，有损于整体房地产市场的平衡运行，一些经济条件并不高的民众就会放弃买房，这也严重影响了房地产经济的可持续性发展。
3.低碳经济会制约非环保性房地产项目
在传统房地产项目中，煤炭、木材等都是消耗较大的能源，需要相关技术人员给予高度重视，但是由于科学技术的发展进程并没有如预期般有效实现，在实际管理项目中，经济发展模式还不能有效得到转变，若是要有效推进低碳经济，就要减少能源消耗，这就会严重制约房地产经济结构的建立和发展。也就是说，能源消耗项目会严重制约整体经济结构的发展层级，对其长期发展，尤其是房地产项目中的能源储备结构和非环保性房地产项目影响较大[1]。
二、促进房地产行业平衡发展的.对策
1.进一步制定相关法规政策
要想在实际管理过程中进一步提高具体项目的运行质量，就要针对具体问题进行差别化处理，并且建立健全完整的法律法规管控模型。要有效完善并合理化分析相关问题，在法律法规的监管机制作用下，针对实际操作过程中的高能耗和高排放进行系统化处理，有效控制相关参数结构和运行稳定性，确保在健康发展的基础上，整体房地产经济也能实现良性升级。
2.进一步科学化管控房地产企业成本
要想从根本上实现房地产企业的高效发展，就要针对具体问题进行系统化处理，保证从房地产成本结构和运行维度出发，进一步实现产业的良性发展目标。第一，要选取适宜的新材料和新技术，始终坚持最优化原则。第二，要对施工过程进行系统化处理和管控，减少排放量和降低能源损耗程度。第三，要积极运行有效的预算机制，保证采购过程和运行维度之间能形成良好的处理关系和层级运行关系，保证前期成本控制项目的有序进行。
3.进一步完善房地产经济管理机制
在房地产经济运行和管控项目建立过程中，相关部门要结合实际问题建构针对性管控条款，确保管理机制切实有效，且要加大监督和管理力度，推动相关项目有序进行。为了进一步推动房地产产业的健康发展，相关部门除了执行国家规定的法律法规外，还要运行具体的管控机制和管理制度，确保项目运行模型能贴合实际需求。只有真正践行节能减排的项目发展模式和运行维度，才能一定程度上保证整体管控结构的完整度。除此之外，在项目运行过程中，相关部门要积极调整房地产产业的财税政策，确保资金需求量和经济发展诉求之间能建立一种平衡态关系，进而为我国房地产项目的有序运行提供基本的管控参数[2]。
三、结语
总而言之，在房地产项目运行过程中，要积极落实有效的低碳管控体系，在优化能源处理结构的基础上，保证节能环保结构和运维参数形成良好的发展趋势，并且坚定地走可持续发展道路，提高能源使用率，提高节能环保意识，减少不符合标准的污染物排放，为房地产项目的优化发展奠定坚实基础。
参考文献：
[1]刘荣娟,赵道致.低碳经济发展模式下供应商选择问题研究[J].北京交通大学学报:社会科学版,20xx,29(1):8-14.
[2]李英,陈向华.企业发展价值取向对林产工业低碳经济发展模式的影响——以大小兴安岭林区为例[J].东北林业大学学报,20xx,41(4):140-143.
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【摘要】近年来，我国社会经济发展迅速，人们对于房地产经济的建设也给予越来越多的重视，这不仅有助于促进我国社会主义市场经济的协调发展，同时还能推动我国城市的经济建设。然而，房地产经济的过热过快发展，将会影响我国社会会主义市场经济发展的协调性，因而我们应当针对房地产经济发展的趋势施以科学、宏观的调控，以促进房地产经济与市场经济发展的协调性与稳定性。本文从房地产经济发展的意义和价值出发，分析探讨当前房地产经济与市场经济发展中所存在的问题，然后总结并提出相应的政策措施，旨在促进房地产经济与市场经济的协调发展。
【关键词】房地产经济;市场经济;协调发展;措施
随着我国社会经济的快速发展，国内房地产行业也得以飞速发展，房地产经济已然成为国民经济的重要组成部分，这不但有助于进一步推动我国市场经济的建设，同时还能促进就业，改善人们的生活质量和水平。但是，在社会主义市场经济的背景下，我国房地产经济的发展过程中依然存在诸多的问题，这将不利于房地产经济与市场经济之间的协调稳定发展。本文从房地产经济发展的意义和价值出发，分析探讨当前房地产经济与市场经济发展中所存在的问题，然后总结并提出相应的政策措施，旨在促进房地产经济与市场经济的协调发展。
1、房地产经济发展的意义与价值
随着房地产行业的快速发展，房地产经济已经成为我国国民经济中重要的组成部分，因而房地产经济的发展对于社会主义经济发展、人们生活等各个方面的意义和价值是巨大的，这主要体现在以下几方面:(1)在我国社会主义经济发展和建设的进程中，房地产行业的蓬勃发展，有助于增长国内经济的收入，满足人们的日常生活需求，使其住宅水平得以进一步提升;(2)房地产行业的发展，能够大大促进就业，减轻社会压力，改善人们的生活质量及生活水平;(3)当前我国的房地产经济依然处于发展的初级阶段，在很多地方和环节还存在着较多的问题，但我国有关部门积极制定并实施相关的政策与保障措施，以促进房地产经济发展的规范化与标准化，使得房地产经济与市场经济能够协调稳定发展。
2、房地产经济与市场经济发展中所存在的问题
着眼于当前我国房地产经济与市场经济之间的发展实际，我国房地产经济的发展有助于推动市场经济的进一步发展，但在房地产经济的发展过程中依然存在着诸多的问题，这对市场经济发展的协调性是极为不利的，这些问题主要表现在以下几方面:2．1价格与价值的背离导致市场波动。从我国社会主义市场经济的发展实际来看，人们将循环经济发展的一些理念运用到社会经济发展中，以保障其发展的稳定性。然而，近年来房地产行业的发展十分迅速，市场经济的发展趋势已经与循环经济的规则和理念逐渐背离，这将严重影响社会主义市场经济发展的稳定性、健康性及持续性，从而引起市场的波动。2．2泡沫经济导致市场波动。着眼于我国房地产行业的发展趋势与现状，泡沫经济依然是制约房地产经济发展稳定性的最主要因素之一，泡沫经济问题的出现，使得人们在房地产行业的发展与投资过程中，将不得不面临诸多的风险，这将对社会公众其经济利益产生极大的损害，同时会使人们的生活质量与生活水平下降。因而泡沫经济的出现使得房地产经济的`发展过程中，无法基于整个市场经济的秩序提供坚实的保障和维护。2．3节能环保措施贯彻和执行不到位。低碳经济与房地产经济的发展和建设具有非常大的关联。近年来，随着社会经济的快速发展，可利用的土地资源正逐年减少，而房地产行业如果不能及时拿出低碳住宅及环保住宅，将不利于房地产经济与市场经济之间的协调发展，同时也是与我国可持续发展战略不相契合，然而当前我国房地产的开发现状依然是低碳环与保住宅的开发数量不足，其所占比例完全达不到要求，因而要想推动我国房地产经济的进一步发展，就要始终贯彻执行可持续发展战略，大力推动并实施节能环保所持与方针。
3、促进房地产经济与市场经济协调发展的政策措施
当前房地产经济与市场经济之间的发展在协调性方面出现了诸多问题，因而为了能有效解决这些问题，保证二者能协调发展，共同促进，政府应当针对发展实际情况予以科学、宏观的调控，确保房地产经济能够和谐健康的发展，从而为促进市场经济的进一步发展提供蓬勃的活力。3．1合理控制房地产商品的价格。合理的控制房地产商品价格并不是一定要降低住宅价格，而是要保证房地产其价格与价值之间能够很好的吻合，最大限度的避免价格与价值之间出现过度的偏离。在我国，房地产市场价格过高就是当前所存在的主要矛盾，而在金融危机的影响下很多的房地产企业大多出现了资金链断裂问题，而价格过高将会对企业产生较大的影响。价格是房地产经济发展中一个非常重要的因素，其对于行业中其他的因素也同样影响巨大，对于市场经济发展进行调控的过程中，合理控制价格将发挥不可或缺的作用。为了促进房地产商品其价格能够合理回归，有效维护行业与市场的秩序，政府应对价格进行科学的评估，并予以合理的规制。3．2加强对于房地产行业的金融监管。以市场经济发展目标为指导，政府应当房地产市场其金融秩序予以严格的监管，对房地产企业从开发进程、偿还能力与贷款规模等各个环节均予以深入而严格的监管，严格控制和规范房地产领域内商业银行相应信贷业务，同时加强对银行其产业结构实施调整，促进市场经济发展过程中各种信贷资金能够更多的向着一些朝阳型产业流动。鉴于此，政府应当着力于和银行等金融机构相关的各项业务，不但要打破银行传统僵化的存贷模式，同时要注重优质资产的吸引，最大限度的消除房地产经济内高风险业务所引起的不利因素，保证市场经济发展的稳定性与有序性，整合现有的业务，提升优质业务在房地产市场中所占的比重，最后有效降低房地产市场所面临的金融风险。3．3促进房地产经济的转型。政府应当在政策上促进房地产经济其发展目标不断向市场经济发展靠拢，同时要以市场经济的低碳环保政策作为指导。在整个调控过程中，政府应给予政策引导对应杠杆作用足够的重视，而这种杠杆作用表现为以下两方面特性:①对于低碳环保住宅的投资建设工程给予税收的优惠政策，这样在房地产经济其转型的过程中吸引更多的开发商共同参与，从而促进新型低碳环保住宅的开发力度得到大力的支持。②在低碳环保住宅的销售过程中，实施贷款利率相应优惠政策，这有助于提高人们对于低碳环保住宅相应关注度，以引导其购买。将长远规划作为发展的目标，将可持续发展作为发展的理念，在政府各项政策的支持下，房地产经济将必然能够实现其经济的转型。3．4减少政府的干预。最大限度的减少政府的干预，这是市场经济规律的本质和要义，保证市场在资源的配置过程中起到决定性的作用。然而，在现实中，因为地方政府与房地产经济之间存在着直接的利益关系，这就导致政府在房地产经济发展中给予了过多的干预，而这对于房地产的长期稳定发展是极为不利的，将严重影响房地产领域的公平竞争。首先，应改进土地的供应政策，加强土地的规划与储备，实施科学合理的管理与转让行为，同时保证信息的公开和透明，最大限度的消除各种随意性及投机性操作。其次，合理规制政府在土地的转让、房地产的建设以及交易税费等方面的征收，这样一方面保证国有资源与资产收益，另一方面使房地产企业其各项成本能够处在合理的水平和区间。综上所述，着眼于房地产经济和市场经济发展之间的协调性问题，本文首先阐述房地产经济发展的价值和意义，然后对当前房地产经济与市场经济发展中所存在的问题进行深入的分析和探讨，并从合理控制房地产商品的价格、加强对于房地产行业的金融监管、促进房地产经济的转型及减少政府的干预等几方面总结促进房地产经济与市场经济协调发展的政策措施。
【参考文献】
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［3］黄海平．分析房地产经济与市场经济发展的协调［J］．华人时刊旬刊，20xx(7)
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摘要从 20xx 年以来，政府对房地产行业进行了多轮宏观调控，房地产行业自身存在的集中度低、管理粗放等问题在调控和发展中也呈现的愈加明显。长期来看，房地产市场将随着政府宏观调控回归到平稳发展阶段，房地产企业也将在行业整合中迎来新的发展机遇。
房地产企业为应对调控带来的生存和发展压力，需要重新审视公司发展战略，借鉴优秀企业的管理实践，调整和优化组织管控结构，在加强内部管理、提升组织能力、提高运营效率上不断加大投入。
本文从房地产开发经营管理、企业组织设计的相关理论和房地产行业的管控实践入手，分析了未来房地产企业发展战略和需培养的组织能力，并以 DK 公司组织管控设计为案例，对房地产企业如何从公司组织管理现状出发，根据发展战略要求进行组织结构设计，对项目进行有效管控，支持公司业务发展进行了实证说明。
全文主要内容分为四部分：第一，对房地产行业开发经营管理与企业组织结构设计理论进行了回顾；第二，对房地产行业面临的宏观环境、竞争格局、未来发展趋势和企业的战略选择与组织能力建设进行了分析；第三，对房地产行业的集团管控和项目管理模式实践进行了阐述，提出了企业的组织管控设计框架；第四，从组织管控需求出发，按照组织管控设计步骤，对 DK 公司的管控定位和管控模式进行了论证，对组织管控体系的设计过程进行了详细说明。
关键词：房地产市场调控；发展战略；组织设计；项目管控
目 录
第一章 绪论
1.1 研究背景
1.2 选题的目的和意义
1.3 论文框架
第二章 房地产开发经营管理与企业组织设计的相关理论
2.1. 房地产企业开发经营管理活动
2.2. 企业组织理论
2.3 企业的组织结构设计
2.4 企业组织结构的优化
2.5 本章小结
第三章 房地产市场发展趋势分析
3.1. 房地产行业宏观环境的 PEST 分析
3.2. 房地产行业竞争格局
3.3. 房地产行业未来发展趋势
3.4. 本章小结
第四章 房地产行业的组织管控设计
4.1 房地产行业的'集团管控模式
4.2 房地产行业的项目管理模式
4.3 组织管控的影响因素
4.4 房地产行业组织管控的设计框架
4.5 本章小结
第五章 DK 公司发展概况、组织管控需求和设计思路
5.1 DK 公司发展概况
5.2 DK 公司未来发展中所面临的主要问题
5.3 DK 公司组织管控需求分析
5.4 DK 公司组织管控设计思路和原则
5.5 本章小结
第六章 DK 公司组织管控设计实施方案
6.1 DK 公司发展战略框架描述
6.2 DK 公司发展战略对管控体系的影响分析
6.3 DK 公司管控定位和管控模式选择
6.4 确定 DK 公司管控界面和业务关键审批点
6.5 优化 DK 公司组织结构
6.6 调整优化管理部门和专业部门职责
6.7 建立和优化关键业务流程
6.8 建立和完善绩效管理体系
6.9 进行宣导学习和辅导实施
6.10 本章小结
房地产论文11
前言
就发展历程来看,我国房地产市场发展至今不过短短的十几年,已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展,在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段,房地产税收体系中有许多不完善的地方,严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系,无疑是值得借鉴和学习的。
一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法
各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施,如果抛开文化背景和历史因素不看,归纳起来其共性主要体现在以下几个方面:
一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全,房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”,绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的;
二是为确保房地产市场的和谐发展,对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面:对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控,势必进一步加剧供求关系的扭曲,客观上增加需求方对价格上涨的预期,实际的结果便是房地产价格不但没压下来,反而与日俱增。因此,在掌控供给的基础上,发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。
(一)以高额税率对房地产行业进行征税,有效抑制房地产市场的投机行为
房地产市场价格持续攀升,与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象,主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种:
一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国,购房者除要缴纳高额地皮税外,还需支付住房税或空房税,这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域;
二是采用逐步升级的办法,用重税打击投机。如韩国的做法是,从20xx年起,将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税,对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说,投机者卖掉一套住房,政府就拿走一半,使投机者无利可图甚至亏本;
三是对房地产保有环节征收高税。例如,美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80%。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少,税负相对较轻,这就降低了房地产保有者的经济风险,在客观上增加了房地产投机者的需求。
(二)对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴
房地产市场价格的持续升温,导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾,平衡供求关系,许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案:
一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策;
二是实施廉租房制度,运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定,各大城市必须建设一定数量的廉租房,其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少,房价因此处于稳定状态。除此之外,政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度,社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴,而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴;
三是利用税收收入推行福利住房,满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”,是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国,多年来,政府投入了巨额资金,大规模兴建了许多“福利住房”,很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求,而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收,高福利的国家,政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。
(三)充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同,但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。
一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。
二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。
三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税;如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。
(四)设计差别性税收政策体系,即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿,并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求,但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待,保护合理的理性需求,增加投机性需求的交易成本。
从国际税收实践来看,当房地产发生买卖等有偿转让时,大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家,把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益,征收个人所得税或法人税(公司所得税),其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基,按照价格增长幅度采用累进制,按5%至30%的税率征收不动产增值税。
(五)针对房地产市场征收不动产税、财产税,以防止房地产市场中的商业活动出现欺诈,漏税等非法行为。所谓不动产税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税,依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型:
一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大等的不动产税;
二是只对土地和房屋合并征收的房地产税,如墨西哥、波兰的房地产税,泰国的.住宅建筑税等;
三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地有地亩税(面积税)和地价税两种形式,西方多采用地价税(主要采用估价计税方法)。除此之外,在不征收不动产税的国家,一般征收财产税,如美国、英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国,操作办法是将不动产与其他财产捆在一起,就纳税人在某一时点的所有财产课征一般财产税,计税依据是财产的评估价值。其中美国的财产税最具代表性。当然还有定期不动产增值税:该税种主要是针对占有房地产超一定年限的产权所有者征收,通过对房地产的重新评估,对其增值额征收,
一般为5 年期和10 年期增值税两种。因此,以上三种针对房地产市场的征税有效地保证了房地产市场的健康稳定发展,避免了业主控制或低效率使用房产,刺激了交易活动,这既繁荣了房地产市场,又推动了房地产要素的优化配置,同时也打击了房地产市场中的投机行为和非法交易行为。
二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点
从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法,可以总结出其主要特点:
一是大多数国家对房产和土地合一征收,适用统一的税制;
二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇,也包括农村;
三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税,评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定,相当于市场价值的一定比例。与此相适应,大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度,按照一定的周期对房地产进行评估;四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者,或者是对所有者和使用者均课税;五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种,构成了地方财政收入的主要来源。
三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴
(一)充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控,尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税,坚决打击各种投机行为。
众所周知,我国房地产市场属于暴利行业,年增长率极高。房地产厂商的一举一动,牵动着社会上千家万户的心,甚至影响了沪深股市的走势,给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨,媒体对房地产泡沫的置疑,专家对房地产隐患的责问,使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验,开征新的统一规范的“房地产税”,增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为,我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑:
1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并,对土地、房产开征统一的房地产税;
2.按房地产评估价值作为计税依据,以客观地反映房地产价值;
3.适当扩大征税范围,将发达地区农村纳入房地产体系;
4.体现区别征收原则,对第一套自住房免税,第二套自住房征税,第三套以上加成征收;
5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种,因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。
(二)切实利用税收杠杆促进住宅业的发展,同时制定相关税收政策,对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。
税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段,是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法,我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆,支持我国住宅产业发展。此外,由于我国还处在经济发展阶段,存在一定的贫富差异,存在相当多的低收入者,合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策,鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系,解决老年人的居住问题,使他们可以安度晚年,而且还能有效地增加二手房市场的房源,激活楼市,促进房地产市场的繁荣。
(三)开征“房地产转让收益个人所得税”,即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策,这是当前税收政策调控的力度点所在。
具体做法可以参照国外成功的经验,对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税,三年内的转让所得的征收15%的所得税,三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时,有效地抑制投机性需求,降低泡沫风险。其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5%营业税,以及营业税税额7%的城建税和3%的教育费附加,三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”,是因为仅仅征收营业税的调控力度有限,而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。
房地产论文12
一、房地产业经济管理的现实缺陷
1、缺乏足够的经济管理理念
房地产业的蓬勃发展，促使企业内管理者逐渐把目光转移到了经济管理对该行业的巨大作用上来。本着加快房地产业发展步伐的目标，为数众多的房地产开发商已经非常重视企业内部的经济管理工作。然而，现实的经济管理工作存在着诸多的弊端，首先最为明显的，就是行业管理者对企业内部的经济管理工作还没有一个清醒的认识。大部分企业都认为经营管理工作仅属于企业内部财务部门的业务范畴，而把这些繁重的管理任务都压给了它们的财务部门。如此的做法很不利于相关部门工作的开展。因为经济管理职责涉及到企业内部的所有部门和机构，并且它们彼此有着不能分割的密切业务关系。通过有效的经济管理可以加强相关部门的有效协作，最大限度地施展每个部门的特有功能。故此种职能可以极大地促进各个部门的效率发挥，非常有利于房产行业管理水平的提升及其快速发展的促进。因此，欲切实达到经济管理的最初目标，第一，必须先有一个明确的认识，全体干部职工、企业的每一个部门都要给经济管理工作以足够的重视；第二，每名员工都积极地参与其中并为企业的繁荣发展献计出力。
2、不具备有效的经济管理体系
本着配合好经济发展大趋势的目的，我们国家已经对房地产行业的经济管理工作给予了极大的关注。先后制定了一系列该行业的经济管理政策和制度。但是这些法规的建立并没有得到有效的实施，更没有见到所期望的实效。房地产行业的经济管理状况依然比较落后和混乱，绝大多数的政策实施都脱离实际现状，并且不可能恰当地处理建设过程中发生的各类矛盾和问题。个别政策的落实过程仅流于形式或走过场，根本没有深入到具体的房地产内容当中。从总体上说，其极大地制约了房地产行业的发展速度。另外，所制定的政策根本没全覆盖房地产业的很多具体内容，从而导致不同管理者对同一问题都各持己见，结果造成管理效果的大相径庭。其根本不可能具备统一协调的经济管理职能。房地产行业始终作为当地政府创收主渠道，在这种情况下，倘若地方政府不能够实施有效地管理，那么国家的宏观控制再严格亦不可能见到实效。从而，使没有实施有效管理的房地产行业，在下一步的交接管理中更无法有序开展工作。同时。房地产行业的杂乱局面也会波及到其它相关行业，并引发国家对其他行业的管理失控。
3、缺乏房地产企业的远景规划
房地产企业发展进程中的短期行为，其已经构成了整个房地产行业普遍顽疾。不仅房地产开发商本身未制定长运的企业发展规划，就连政府职能部门所制定的政策、制度，也没有契合实际的科学性和合理性，更不具备长远的约束性和可操作性。为数众多的房产企业所拟定的经营目标均为眼前的目标，政府仅对房地产行业的部分运作内容给予了政策性的指导和调控，而且其中不乏较严重的片面性和局限性。这就严重地失去了对房地产企业经营的管理作用，且远远地满足不了房产企业现实的经济管理需求。由于房产企业管理的不规范，导致房地产市场的畸形发展，并造成相当严重的不正当竞争行为，这已经造成了市场经济体制的极大伤害。政府制定政策在一定范围内的不完整和脱离实际，严重导致在其政策落实阶段会屡屡发生许多新的矛盾和问题。因为房地产行业的经济管理会牵扯到很多的社会部门，况且，很多新问题的连续发生，会在很大程度上阻碍行业政策的制定和执行，甚者会因管理力度的增大反而给市场带来更大程度的`负面效应。故众多的房地产开发商在经营规划方面的短期行为已严重制约了企业的健康发展。
4、法律法规缺乏完整性
法律是限制和约束任何不当行为的有力武器。总的来说，我国的房地产市场是近些年才逐步形成的。到现在为止，给这一市场制定法律法规的进程还依然处于起步时期，而且尚未完整地制订出一套对房地产经营行为有很强约束、规范能力的法规体系。现实对房地产行业的管理还基本上停留在舆论宣传阶段，而缺乏具有鲜明针对性的法律法规建设。所以，其仍不能圆满地治理房地产市场的不规范行为。过去我国的法律法规建设就一直不够完善，现实就更跟不上时代发展的需求。故当今的房地产市场出现局部的法律真空也属于历史的必然。但是，房地产市场这种不规范局面不能长久维持下去，否则，将严重阻碍市场经济的发展，损害国家和人民群众的利益。我们必须完善相关法律、强化管理职能、加大执法力度，尽快扭转这一无序的市场状态。
二、房地产经济管理问题的解决建议
1、做好房地产开发过程的经济核算管理
当房地产工程完工时，要计算各项支出的单项额度，以便很快核算出工程的总投资规模。选取恰当规范的经济管理措施，将总体工程的建设过程及交付环节做出深入、完整地经济研讨及评估；然后，再依托经济管理的实施，检查出超越预算支出和节约成本支出的相关项目，从而总结出造成工程投资升高和降低的原因所在，核对出每一单项成本管理的实施结果。据此，能够在遵循成本运行规律的基础上，为更大程度地减低成本投入寻找路径。并给下一步工程的目标成本管理奠定思想基础。
2、搞好地产建设阶段的成本运行管理
在搞房地产的经济管理时，尤其关键的一个环节就是做好房地产建设过程的经济管理。执行好此环节的经济管理，能使材料成本消耗大幅度的减小。由于在整个工程的建设成本中，材料成本占相当主要的份额，其依具体的施工条件的变化而差异很大。故在此过程中，就必须对材料的消耗做严格地调控，且拟建一套完整系统的经济管理运行体系，以保证对材料消耗的全过程实施必要的控制、管理和监督。
3、抓好房地产开发招投标环节的经济管理
当实施房地产开发工程招投标环节时，拟定投标报价的管理人员必须对工程的建设方案和具体细节有深入的了解，并对工程的经济评价和风险防控有准确的核算，以至于能够把本企业的各项费用支出全面地把握住。在此基础上，其才可以编制出适合本企业及该项工程特点的经济管理方案。
三、结语
通过上述分析，我们认识到房地产开发的经济管理是一个综合工程。欲实施好房产企业的经济管理工作，第一步必须拟定好长远的经济管理目标。其次是确定好本企业管理的细节控制原则，并构建好运行机构和做好职能人员的设置工作。在完善好经济管理的体制机制基础上，坚持具体问题具体分析的指导思想，与时俱进地抓好管理的各个环节。从而推动企业高效益的健康发展。
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随着我国的经济的不断发展，我国房价也在快速上涨，房地产行业步入了快速发展的行业，无论是一线城市还是二三线城市，高房价已经成为人们的焦点。"宏观稳、微观活"政策的出台，促使我国房地产进入结构性调整的阶段，随着人们生活水平的不断提高，以及我国城镇化建设步伐的加快，我国房地产呈现出多样化的发展趋势。
一、中国房地产市场的发展现状
第一，房地产投资增长速度加快，开发规模不断增大。20xx年，中国房地产投资在国外市场的投资额创下新的记录，约为165亿美元，比20xx年增加了46%.在国外投资的迅速增长，使得中国成为全球五大主要跨境资本来源地。在未来十年之内，中国可能会掀起新的国外投资浪潮。到20xx年，中国在国外进行房地产投资的总额年均将达到500亿美元。正是因为中国宏观调控以及房地产市场的低迷局势，许多有战略眼光的开发商很早就开始在国外进行房地产投资，希望通过国际市场投资的多元化来实现其持续增长。
20xx年1月至4月，全国房地产开发投资约23669亿元，同比增长6.0%.其中，住宅投资约15870亿元，增长3.7%,住宅投资占房地产开发投资的比重约为67.1%.房地产开发企业房屋施工面积约为599580万平方米，同比增长6.2%.其中，住宅施工面积约为418479万平方米，增长3.2%.房屋新开工面积约为35756万平方米，同比下降17.3%.其中，住宅新开工面积约为25081万平方米，下降19.6%.房屋竣工面积约为21210万平方米，同比下降10.5%.其中，住宅竣工面积约为15527万平方米，下降13.2%.房地产开发企业土地购置面积约为5469万平方米，同比下降32.7%;土地成交价格约为1571亿元，同比下降29.1%.
第二，房价持续上升，商品房所占比重较大随着人们生活水平的不断提高，购房需求也在不断增长，房地产行业得到了迅猛发展，取得了显著的成就。从商品房投资结构看，普通住宅所占的比重有所上升，经济适用房所占的比重呈直线下降趋势，办公楼所占的比重有轻微的下降趋势，而商业用房所占的比重呈现稳定的趋势。信贷比重也呈现出下降的趋势，但是对于银行的赖程度依然很高。国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的趋势。
商品房价格的上涨是由综合因素导致的，例如土地价格、建筑材料价格和人工价格的上涨，新建住宅品质的提升，中低档住房供应比重的下降，投资和投机性购房的拉动，以及消费者对房价的预期等等。房地产行业在我国的发展仅有三十年的时间，属于新兴产业，存在很高的利润。我国宏观调控政策从总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格的增长。由于我国政府的土地出让制度导致了房地产市场的不完全竞争，形成房地产行业垄断竞争市场；同时，我国区域经济发展的不平衡加剧了房地产的差别性，提高了房地产商重新定价的能力，最终导致我国房地产价格不断上涨。
二、中国房地产市场所面临的主要问题
第一，商品房价格。商品房价格的过快上涨，是恶性通货膨胀的潜在祸根，并有可能使得人民币在未来出现大幅贬值的现象。利用信贷工具购买房产进行消费、投资甚至投机的人越来越多，不仅使得房地产所有者的生活压力加大，生活质量受到很大的影响，而且其资产质量也会受各种复杂因素的影响。如果这个群体的数量很庞大，那么必然会对整个社会的经济安全构成一定的威胁。
第二，房地产投资。20xx年以来，购房者越来越多，使得房地产市场再次走向繁荣。8月12日，国家统计局发布的统计数据显示，住宅投资增长速度开始回升，商品房销售也在继续回暖。投资力度每年都有不同程度的变化，甚至出现了负增长的局面。从经济来源看，房地产投资占社会总投资的比重较大，主要来自于民间投资和国际市场投资，投资对象逐渐由商业用房转向普通用房。近年来，随着经济的持续波动，人们把投资方向转向了房地产投资。
第三，房地产投资的资金来源。房地产投资需要很多资金来源，而其资金来源大部分来自银行贷款，如果资金在过了出现房屋积压的现象、资金的流动性不足以满足社会需求的时候进行投资，就极有可能给所借贷的银行带来负面影响，对国民经济的发展也会造成不良影响，阻碍国民经济的健康发展。
第四，房地产投资的调控。在当前市场条件下，房地产的投资与投机只是一念之差，不合理的投资行为很容易转化为投机行为。理性的房地产投资能够活跃房地产交易，增加房地产市场的需求，促进房地产市场的发展，满足房地产市场上的房屋租赁需求。提供风险较小且回报率较高的投资渠道，能够实现资产的保值增值。但是在房地产市场供不应求、房价上涨的情况下，房地产投资可能会导致市场需求过度活跃，从而刺激房价不合理得上涨，不利于房地产市场的持续健康发展。
三、中国房地产市场的未来发展趋势
第一，房地产市场的格局转变为"买方市场".在未来相当长的一段时间内，人们对房地产的需求仍将持续上升，但房地产市场供不应求的局面将会过去，在需求增长的同时，供应增长得将会更快，从而导致房地产市场的格局从供不应求的'"卖方市场"迅速转变为供大于求的"买方市场",并将主导我国未来房地产市场的发展趋势。
第二，房地产价格进入"分化时代".在未来，房地产价格将会出现价格下跌的现象，然后将逐步回归理性，呈现出平稳渐进的发展趋势。如果政府的宏观调控政策及时有力，并且能够化解当前房地产泡沫的风险，同时推动其健康发展，则会实现平稳的过渡，房地产市场将从"普涨时代"进入"分化时代".
第三，住宅房地产市场的属性转变为"商品时代"与"产品时代"并重。住宅房地产不会完全摆脱商品属性，而且最终将会回归其产品属性，中国房地产市场的属性也将从"商品时代"进入"商品时代"与"产品时代"并重。从20xx年的热销楼盘来看，只有房地产的合理定位与市场节奏的精准把握才能有效地保证销售率。对于刚性的购房需求者来说，"房价低、交通便捷、配套好"将成为他们的最主要的需求。
第四，商业房地产的投资者进入"理财型资本".在过去十多年的时间里，房地产投资最核心的客户群是山西、陕北等资源密集地区的煤炭商人。这类投资群体追求投资的安全性，注重投资的保值增值，对房地产价格并不敏感，也不追求高额的投资回报。但随着中央政府对煤炭资源整合政策的推出，煤炭市场的状况恶化，所以"安全型资本"的购买力逐渐下降，不断转化为"理财型资本",其投资额度相对较小，但对房地产价格和投资回报率非常敏感。
第五，核心区位的写字楼市场的投资与管理更加关注"存量资产".专注商业房地产市场的开发商面临的最大的挑战是城市核心位置的土地供应已经基本达到了饱和。在这种状况下，上海提出了"楼宇经济"的概念，也就是对城市核心位置的存量写字楼进行翻新改造，通过优越的办公条件和合理的租金来吸引高品质的企业入驻。以此来实现承租者的轮换升级，再通过承租者的升级来提升地方政府的税收收入。随着城市核心位置土地市场的越发紧缺，对于写字楼市场的投资与管理将会更加关注"存量资产".
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1 传统NPV法应用于房地产开发投资决策的弊端及应对策略
房地产开发投资决策传统上采用净现值法Net Present Value，简称NPV，NPV法是传统决策法中最能体现投资目标是实现价值最大化的方法，其原理就是将未来的现金流量期望值以适当的贴现率进行贴现，再将得到的收益现值减去所需投资额现值，得出项目的净现值.表示为：项目净现值（NPV）=资产收益现值—资本支出现值一般而言，净现值大于零时项目可行，反之则不可行.第一，如何估计投资项目在未来的现金流；第二，如何确定合适的贴现率，即用适当的贴现率反映项目的风险.
1.1 应用弊端
首先，大量不确定性因素的存在是现实经济生活的本质特征，房地产投资的长期性和房地产市场的不确定性决定了投资决策时无法准确预期项目的净现金流量以及投资内外部环境的变化.
其次，针对NPV决策方法的“立即投资”和“决不投资”二唯论，房地产投资项目具有明显的可推迟性.即使当前因NPV<0而无法决定立即投资，但并不意味着应该永远放弃该项目，选择投资的时机不同，投资收益与风险就会随之改变，在推迟期内，市场的有利变化可能使项目npv>0.最后，房地产投资具有不可逆性，一旦资产被确立就不可能毫无损失地收回投资.一方面，房地产资产形态位置相对固定，相对于其他资产而言资产流动性较差，造成投资不可逆；另一方面，房地产交易费税较高，投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利，使房地产投资不可逆.
1.2 应对策略
投资项目往往可以按时间先后顺序，分解为多个相互联系的子项目的组合.在某个决策点，根据前面各阶段决策的实际结果和当时所掌握的其它信息，投资者可以进行新的选择，也即在项目进展过程中不断对应着一个选择权，这样，投资决策过程才体现出灵活性.
2 实物期权概念及类型
2.1 期权与实物期权
期权是最基本的金融衍生工具之一.期权是一种特定的金融合同，分为买权和卖权两种基本类型.
买权合同赋予其持有者在规定的时间内，以事先预定的价格，从买权合同的出售者处购买一定数量标的资产的权利.卖权合同则赋予其持有者在规定的时间内，以事先预定的价格，向卖权合同的做空方出售一定数量标的资产的权利.
实物期权与企业投资决策分析问题有着密切的联系，它是金融期权在公司理财领域的一种扩展.是指公司进行长期资本投资决策时拥有的、能根据决策时尚不确定的因素改变行为的权利.
2.2 房地产投资决策过程中的实物期权类型
2.2.1 延迟投资期权
由于难以对开发前景进行精确的定性定量预测，投资者暂缓进行大规模的开发，而进行局部、小规模的开发，进一步获得市场信息，改进自己最初对项目各期现金流量的评价结果，这就是所谓的延迟投资期权.
2.2.2 分阶段投资期权
分阶段投资期权，又称分期建设期权，是指把项目所需的投资按时间顺序分成若干相互联系的部分，每一阶段的投资决策取决于前面已经执行的各阶段投资的实际结果以及未来市场需求变化.
2.2.3 转换期权
如果项目实施过程中，开发商有能力根据外部环境的变化进行投入要素或产品的转换，则称作转换期权.显然，转换期权的存在为企业的项目营运提供了机动性，为企业适应市场或竞争环境变化提供了有力的工具.
3 实物期权与房地产投资策略的合理运用
3.1 项目分解
分期投资与分期开发策略这一策略的实际应用条件与意义：
3.1.1 项目规模大，全面开发与一次性投资的前期资金投入量大，一则企业难以承受；二则直接影响项目的资本金利润率，对于房地产投资来说，项目的资本金利润率指标远比总投资利润率指标更重要.
3.1.2 开发建设周期长，当项目开发建设周期大于其产品的市场生命周期时，产品在市场上过时，难于售出，使项目实物期权益变小，风险加大.
3.1.3 当项目开发建设周期与房地产市场周期叠加错位于市场周期下降期时，项目将被迫面临市场周期下降阶段带来的一系列风险，使实物期权权益下降.
因此，将项目分解为若干期，分期开发建设，就成为房地产投资开发的常见方式.房地产投资商在运用项目分解分期投资与开发策略时还要充分重视以下问题的解决：
（1）项目每一期投资与开发的后评价问题.实物期权理论的核心思想在于实现投资行为与市场趋势的动态适应.以前一期实际发生与形成的企业客户群、客户群接受的产品与对产品的不满，检验与发现该期决策的缺陷点，为后续期投资开发提示重要的思路与策略诸方面的改进.
（2）项目每一期投资与开发后的项目重新定位问题.必须把每一期项目的开发建设都视作“全新的项目”，重新进行市场调查、项目定位，重新制订投资运作方案.
（3）项目各期投资与开发之间协调问题.项目前一期开发经营的现金流入，可用来支持后续期开发建设的现金流出，加快资金周转.
3.2 项目联合投资与合作开发策略
多个投资主体联合投资与合作开发一个或多个房地产项目，有助于扩大投资、分担风险.实际运作中，联合投资的失败往往集中在二个问题上：一是当面临市场风险时，某出资方意识到风险损失大于撤资违约金时，会采取宁可违约也要撤资的措施；二是投资各方责任、权益分配的复杂性带来的法律关系模糊状态.
3.3 项目转让策略
项目转让，实际上是一方放弃未来的'实物期权收益，而将其转让给另一方.当房地产销售出现较大的波动、产品空置率快速上升时，为减少损失，投资者可以收缩开发模式甚至中止开发.一般地说，房地产开发商会选择项目转让策略.
4 实物期权法应用于房地产开发投资决策的意义
传统的NPV决策方法在不确定的市场环境下，容易造成房地产投资价值的低估，因为它没有考虑到投资项目可能包含的期权价值.实物期权法则充分考虑了由决策者的决策灵活性创造出来的那部分价值.
另外，实物期权法是一种动态评估方法，它充分考虑了不确定性和灵活性在投资决策中的作用，为准确评估项目价值提供了新的思路，从而，突破了NPV法将决策思维定格在“立即投资”和“永不投资”二唯论上的局限性.
目前实物期权已经被上海的房地产企业采用，这种融资方式主要是本地房地产企业在开发的楼盘竣工前，将楼盘的若干套商品房以期权的形式，协定价格提前出售给外国投资者，销售收入作为本地房地产企业的启动资金，投入到进一步的开发过程中.
5 结论
笔者认为，实物期权理论在房地产开发投资决策中有广阔的应用前景，目前由于其引入我国的时间不长，实际应用比较少.对于房地产投资来说，其不确定因素较多，应用起来还有诸多困难.但在保留传统投资决策分析合理内涵基础上，对传统投资决策方法进行改进，提高投资决策的科学性，有利于推动房地产开发理性运作.由于其外在因素及定价方法等方面的局限性，要求我们必须针对具体情况来决定采取具体的方法，这样才能够真正发挥该理论方法的作用.
房地产论文15
摘要：科学、合理以及准确的计算房地产成本是进行成本管控的重要前提，对房地产开发项目的产品定价也具有重要的作用。本文分析了房地产开发成本核算存在的问题及原因，并给出了相关的解决方案。
关键词：房地产；开发成本；核算
一、概述
对于一个企业而言，促使其朝着未来既定的目标发展离不开良好的经营管理。而经营管理中，会计成本核算具有重要的作用。通过企业的会计成本核算，特别是房地产企业在开发过程中的成本核算，企业可以非常清楚地了解在目前的经营管理中，各项费用以及成本的具体支出情况，才可以依据相关的数据对企业进行成本费用的调控，从而达到成本最优化、利润最大化的目标，也可以达到资源的有效整合和分配，从而使得企业的经营发展朝着既定的目标前进，获得更多的经济效益。房地产企业的开发成本是非常巨大的，通过对成本核算的具体数据与预算的差额进行分析，从而达到成本目标的调控，促使房地产企业健康发展。
二、房地产企业开发成本核算存在的问题
（一）成本核算的对象不明确
随着房地产企业的逐步成长和壮大，进行房地产开发的土地都是成片进行开发和建设的，建成后的房地产主要是用以商业用房、公寓以及小区住房等。目前，房地产企业成本核算对象的划分依据主要是项目所在的区域、进行分期的工程项目、按照建成后房地产的用途或者将整个开发项目作为成本核算的对象之一。这些成本核算对象的划分都是依据开发项目的具体情况进行分析的，再加上加大规模房地产开发项目的复杂性，种种因素都造成了开发成本核算的对象划分不明，过细会造成工作量大大增加，过粗会造成数据分析不明，这些都会使得成本核算的整体质量受到不利影响，同时，也非常不利于房地产企业对开发成本的监控以及分析，特别是开发成本在房地产企业中占据着非常重要的地位。
（二）开发过程中发生的成本费用分配方法存在不合理之处
对于房地产开发企业而言，建筑安装的成本等可以直接归属于各个开发的产品当中，这是比较明确的。但是在发生的成本费用中，仍然有些支出是难以准确分配的，例如，常见的拆迁补偿款、配套设施费用以及基础设施费用等间接费用。按照国家相关的规定，应当按照占地面积、建筑面积等相关比例以及预算造价等进行分配，从而计入到成本核算的对象中去，但值得注意的是，每家房地产开发企业都会根据自己的实际情况来进行成本费用分配和划分的标准。从房地产行业整体来看这个问题，成本费用的分配往往具有任意性，在实际的过程中并没有形成科学统一的标准来进行成本核算的管理以及缺乏相关的约束性条款，使得成本核算方法出现较大的差异。
（三）房地产开发项目成本核算的周期判断不明，出现竣工决算拖延的现象
一个房地产项目涉及到的工程量较大、持续的时间是非常长的，也不存在明确的标准来对核算周期进行确定，从而为成本的核算提出了艰巨的挑战。周期不明也使得竣工决算拖延，违背了会计核算的及时性原则，无法使得收入与费用产生配比，从而对房地产企业计算项目的利润、结算相关的税费造成了阻碍，严重的情况下会产生与税务部门长期纠缠的局面，阻碍企业的可持续发展。与此同时，拖延竣工结算也会使得房地产企业不能及时的对项目进行评价，对后期的项目开发无法起到积极的推动和指导作用。现实的工作中，竣工决算的拖延往往是由于企业的资金出现匮乏、人员办事效率低下等原因，有些房地产项目甚至出现基础设施未全部完成建设等情况，这些往往对项目不能产生较大的影响，但是却在一定程度上影响着整个开发项目的'决算时间，也对企业的成本管控工作产生不利影响。
三、加强房地产开发成本核算的策略
（一）明确房地产开发成本的核算对象
由于成本核算的对象不明，造成很多的成本核算出现问题，因此，将成本核算对象进行明确，可以从以下几个方面进行：其一，将经过规划部门审核的总平面图作为开发项目成本核算对象。这种成本核算对象的明确主要适用于那些开发规模较大、时期较长、一般采用的分期开发形式的项目；其二，按照产品的开发形态进行成本核算对象的确定。这种确定的方法常常用于拥有多种房地产产品的企业，这样进行成本核算的可行性较大；其三，将单个的房地产项目作为一个核算对象。这种成本核算对象的确定往往适合于一些开发项目大、耗费大、开发出来的产品往往只有一种的项目。以上三种常用的开发成本核算费用对象确定的方法对成本费用的监控非常有利，对于开发项目的价值评估也是非常有利的。
（二）对开发项目的成本费用分配方法要进行合理的选取
通常而言，建筑安装成本的归集对象往往是非常明确的，但是对于其他的间接开发成本费用，则必须按照有效合理且可行性高的方法进行分配和归集，例如常见的配比原则或者受益原则。房地产企业进行间接费用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面积法、价值分配法、个别认定法、预算造价法等分配标准。但是，一家房地产企业一旦确定了一种方法，则应当保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期间的成本费用具有可比性。往往在条件允许的情况下，采取个别认定法是最好的形式，可以使得成本费用的分配更加精准，但缺点是消耗的人力、物力等都较多。对于那些非自用的房地产开发项目，往往采取的成本费用核算方式是利用面积的比例进行均摊。在现实中最为常用的方法之一是对开发项目的价值进行评估，依照评估的价值进行间接费用的分配。一旦合理的进行间接成本费用分配，就可以使得房地产开发项目进行合理的利润管理和事前的评估，因此，合理确定成本费用分配方法是十分重要的。
（三）对成本核算的周期进行合理确定，及时的进行竣工结算
开发项目的周期确定应当根据项目的实际情况来确定，不应当仅仅按照理论来进行。首先，如果一个项目的规模较小，同时，持续的时间短，那么可以将项目的整个时期作为成本核算的周期，这样的周期确定方式可以使得开发项目的成本核算更加合理。但是，如果项目的开发时间较长、规模较大，如果仍然按照项目的建设周期来进行成本核算周期的确定，往往是不合理的，也违背了成本核算信息时效性这一原则。目前常用的方法是按照经过审批的总平面图确定的开发期数来进行成本核算周期数的确定。其次，及时进行竣工结算的前提条件是已经发生的成本费用受到了准确、合理以及全面的记录，如果需要进行成本费用的估计，那么必须对确定的估计数进行再次核对，也要培养会计人员的成本预估能力。在进行“预提费用”科目的核算时，要将未实施的工程预算计入到成本中去，从而可以使得项目的决算按照预期的计划进行，以后实际发生了该项费用就将其转出。由于其在总成本所占的比例非常小，不会对单位成本以及总成本的产生较大的影响。
参考文献：
[1]薛叶振.对房地产开发成本核算问题的思考[J].中国总会计师，20xx（11）.
[2]李国梁.浅析房地产企业成本核算存在的问题及对策[J],经济管理(文摘版).20xx（03）.
[3]崔秀娟.房地产成本核算与成本控制措施[J].企业改革与管理，20xx（12）.
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