房地产论文[集合]
在学习和工作中，大家肯定对论文都不陌生吧，通过论文写作可以培养我们独立思考和创新的能力。还是对论文一筹莫展吗？下面是小编帮大家整理的房地产论文，仅供参考，希望能够帮助到大家。
![房地产论文[集合]](https://p.9136.com/00/l/c2dbcec43_2.jpg)
房地产论文1
房地产业作为我国国民经济的支柱产业和经济发展的增长点，对我国经济平稳健康增长起到重要的作用。在国家宏观调控的大背景下，由于银行贷款政策的不断缩紧，拓宽房地产业融资渠道迫在眉睫。20xx年12月3日，国务院常务会议确定了9条金融促进经济发展的政策措施，房地产信托投资基金作为创新融资方式的性质被明确。在随后的几年时间里，房地产信托投资基金以其相对较高的回报率，获得了投资者的追捧。然而，在信托业平稳发展同时，对于房地产行业未来可能出现的风险，市场必须保持高度警惕。一旦出现系统性风险，房地产信托公司将无法承载兑付高峰状态，从而对现金流量及基金单位持有人的分红额构成不利影响。而房地产信托投资基金价格的不稳定性，也会最终影响到其收益性，造成投资者固定收益无法收回，致使国内信托公司及房地产企业遭受巨大损失。鉴于此，本文将从兑付高峰分析入手，研究房地产信托投资基金风险产生原因及解决对策。
1 房地产信托投资基金发展的现状
信托业务和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资。并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式。与一般的信托合同、证券投资基金相比，房地产信托投资基金制度具有很大的优势，据《20xx年中国信托业发展报告》数据显示，房地产信托密集发行主要是在20xx年及20xx年上半年。20xx年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元;20xx年末增加到4300余亿元;20xx年6月末，继续增加到6000多亿元;到20xx年6月末为6752亿元，直至20xx年底增加到6983亿元。
房地产信托投资基金一直是信托行业资金使用的一个主要方向，一直以来房地产信托投资基金也是房地产企业除了银行贷款融资之外一个很主要的资金来源。之前房地产信托历年都呈现出一种快速增长的势头，这种势头一直保持到了20xx年的年中，从20xx年下半年开始，由于国家对房地产行业进行宏观调控，加上银监会对房地产信托投资基金加强了监管，这个势头开始下滑，但由于投资市场中股市持续低迷，储蓄利率也没有提高迹象，房地产信托投资基金这种预计年收益最高的投资产品仍是最具有诱惑性的一种理财产品。在房地产持续调控之下，许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托投资基金产品以解燃眉之急。有人说房地产信托投资基金是房企的“救命稻草”，也有人说房地产信托投资基金仅起到“备胎”的作用，但无论如何，在宏观调控的背景下，由于银行贷款的减少，确实让房地产信托投资基金“火”了一把。
2 房地产信托投资基金面临的风险
目前随着我国银行对房地产信贷的收紧，信托投资基金已经成为房地产行业重要的资金来源之一，但在信托投资基金行业迅猛发展的同时也出现了巨大隐患。现今房地产信托投资基金年收益率普遍高于10%，为投资者带来收益的同时，也为到期时需兑付的巨额本息埋下了伏笔，隐藏着潜在风险。作为高资金需求、高投入的房地产行业，先天具备着高风险性。房地产信托投资基金作为一种金融产品，一方面受到宏观经济调控、房地产项目本身、行业市场环境等诸多不确定因素带来多重风险的影响，另一方面又面临着信托投资基金业务运行过程中的各种不确定性风险。房地产信托投资基金主要存在以下几种风险。
2.1 提前清盘风险
在真正的兑付高峰到来之前，20xx年已经有超过4个房地产信托投资基金提前清盘，如20xx年2月10日，天津信托20xx年11月发行的正源投资——信达地产股票收益权投资及回购结合资金信托计划提前宣告终止，这比原本的5月到期日提前了3个月。该项目于20xx年9月开盘，开盘之初，月成交套数能达到100套，但从20xx年2月开始后的12个月，月销售套数基本都在个位数，而该款信托产品发行之时正值房地产市场火爆之际。然而20xx年2月开始，房产商销售回款大幅下降，而房产信托兑付资金主要就来源于开发商销售回款，一旦销售持续下降，兑付风险即呈现，信达地产提前终止此款信托产品实属无奈。以上事例层出不穷，尽管目前没有信托产品爆出兑付失败，但房地产信托投资基金风险暗流涌动，市场不乏房地产信托投资基金提前清盘现象。据公开信息显示，去年三季度以来，房地产信托投资基金提前清盘数量就达15支，涉及中诚、中融、新华信托等多家大型信托公司。20xx年全国共有50支信托提前清盘，房地产信托投资基金出现的大批提前清偿能否使其在兑付高峰期平稳度过，引起了社会舆论的集中关注。
2.2 企业不能集中兑付风险
经过过去两年的爆发式增长后，房地产信托投资基金迎来了集中兑付期，兑付问题成为市场关注的焦点。20xx年房地产信托投资基金到期规模达到1758亿元，迎来首个兑付小高潮，其中季度高峰出现在3季度，为716亿元，单月高峰出现在7月份，到期总额达到504亿元，兑付压力仍将持续。根据中国信托业协会发布的数据显示，截止到20xx年底，我国信托资产总规模达到4.8万亿元，同比增长58%，其中投向房地产市场的资金达到6882亿元，占比14.83%，20xx年全年房地产信托投资基金新增规模就达到3704亿元。据国泰君安的报告显示，20xx年房地产信托投资基金总到期规模约为1758亿元，20xx年成为信托兑付高峰年，随着兑付高峰期的到来，受房地产市场调控政策与经济周期的影响以及信托公司自身发展不合理、监管措施具有滞后性等因素的影响，兑付风险严峻。
2.3 到期不能兑付约定收益风险
近期一款名为国开城市发展基金的信托产品年化收益率达到37%引发多方关注，此款产品由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发行，总规模为500亿元，一期资金为101亿元，根据该基金的背景资料，信托投资人的年化收益率高达20%到37%，上不封顶，其主要赢利点是分享土地增值收益，进行土地一级开发，该基金的资产包括西安、成都、绍兴等二三线城市未开发土地，但是由于房地产市场受政策影响巨大，土地价格有着极大的不确定性，进而将影响该信托的收益水平。土地收益是否能够支持37%的融资成本是有浮动性的，因此其能否顺利兑付也成为关注焦点。由于信托公司没有公开披露平台，各家公司产品披露情况差异巨大，因此，在高收益的背后，整个房产信托业将面临集中到期兑付的压力，是否能如期兑付约定收益，使房地产行业在收益构成方面，协调保持资产组合中各资产的收益有利于现金流的稳定，是房地产行业需不断警示自身发展的动力。
3 房地产信托投资基金风险产生的根源
房地产信托融资发展初期只是一些中小房地产企业采用的融资方式，但目前大型房地产企业也都采用信托投资基金融资方式。随着国内房地产市场限购、限价和信贷紧缩，房地产信托投资基金成为不少开发商在遭遇银行放贷紧缩后的“救命稻草”和“备用金”来源，如此大的信托融资规模导致了未来诸多兑付风险的产生。
3.1 兑付高峰引来提前清盘风险
20xx年出现的50支信托提前清偿，主要原因有三:第一，房地产公司找到了新的融资。鉴于房地产信托融资成本高，房地产公司就以新融到的钱把原来的房地产融资项目提前还款，资质好的地产集团，基本上利率都在15%-18%左右，高于银行同业利率10%左右，有的'地产商借了信托的资金，拿到地后四证齐全，即可到银行申请开发房地产贷款，贷款成功就会使房地产商后期的融资成本大幅下降，因此房地产商拿到这笔钱之前，会想办法先把信托这部分余款补足，信托项目就会提前终止。第二，提前偿还闲置资金。一些房地产企业在房地产市场比较低迷的状况下，不愿意开发项目，造成提前偿还。第三，信托公司严加监管，及时控制清盘。一些信托的确预期会出现风险，在房地产信托投资基金里面，信托公司对房地产信托投资基金风险控制是非常严密的，信托公司针对每一笔信托项目，都会采取大股权项目，指派项目监理及财务总监控制现金流，公司每一笔资金流动都受到监管。当出现融资风险时，会造成提前还款，这也从反方向体现出信托公司对房地产信托投资基金的控制能力。
3.2 到期日集中导致企业不能集中兑付风险
目前房地产信托投资基金融资规模巨大，到期日又相对集中，陆续出现地产信托到期难支付的案例:如华奥国际信托的一个地产项目在20xx年5月底出现的兑付危机、天津星耀投资有限公司和昆山洪峰房地产有限公司的还款情况都是欠息等。鉴于此，大量集中兑付风险的产生原因有两方面:首先是大型房地产公司信托投资基金规模增大。数据显示20xx年全年，根据单家公司房地产信托规模排行，发现排在前列的都是大型房地产公司，诸如万科、绿城、保利和恒大都分别融了三四十亿元，融资规模远大于中小房地产企业。
20xx年9月初，万科以51亿元的购地金额领跑土地市场，粗略计算，其20xx年前8个月，累计购地金额已达135亿元，巨额的购地金背后是强大的信托支持。信托规模巨大极易带来到期集中兑付压力。企业短期债务压力也带来兑付隐患。以绿城为例，20xx年绿城面临超过200亿元的短期债务压力，其中包括45亿元左右的信托贷款。20xx年6月，绿城先是卖掉了绿城中国24.6%的股权给九龙仓，融资51亿港元，而后又转让了9个项目给融创中国，*现33.7亿元。如此腾挪转移，皆被指出与信托到期有关。大型房地产公司大量信托产品集中到期，必将给压力下的信托行业带来不可预期的兑付风险。
3.3 市场规模激增导致预期收益无法收回风险
在追捧这种具有高收益率的投资产品时，切记要注意其风险，主要原因有两方面:首先，预计年化收益率过高导致到期兑付收益无法实现。就20xx年全年来讲，在市场上共运行着138款信托产品，其中预计年化收益率高达12.5%的有两支，分别为中信信托的聚信汇金地产基金3号信托和吉林置业的阳光国际购物中心建设集合资金信托计划。业内人士分析，如此高的预计年化收益率，主要是因为央行，特别是国务院对房地产进行调控后，开发商想从商业银行正常贷款会受到限制，通过信托方式来融资实属必然之选。其次，多款产品投资同一项目导致兑付收益减低。在众多的房地产信托投资基金产品中，投资风险大小在于所投项目优劣，在国家加大对房地产企业融资监管的背景下，这种现象的产生有了一定的必然性，因为信托有约定性，信托产品有人数限制及资金限制，所以一个信托能够融资的量是有限的，而房地产开发商需要的资金量却比较大，必须分散给几个信托去做，产品所募资金除用于具体项目外，还用于银行存款，同业拆借，短期贷款等资金市场运作，以获取投资收益。房地产信托投资基金产品的一款多用，作为闲置资金，投资于银行间市场，在资金盘活角度上来讲没有太大风险，但如果投资于其他实业，如制造业、股票等风险比较高的市场上，开发商资信情况较差或者开发的项目销售不出去，资金没办法预期回笼就会造成极大风险。
4 防范房地产信托投资基金风险的对策
针对上述问题，只有政府、银监会、房地产商及信托公司多方做出努力，采取切实可行的措施，才能有效防范信托投资基金风险。
4.1 协调平衡政府监管力度
房地产信托投资基金是需要政府严加管理的一个重要方面，需加强监管。在兑付高峰期，房地产商面对的主要是资金链问题，并不是亏损问题，所以房地产商在兑付困难情况下就会采取降价卖楼等措施。因为有些民间的集资以房地产信托的方法去筹集资金，它是用高利息去吸引投资者进行投资的，但在投资项目不明确时就进行筹资，把资金投给房地产开发商，这必然存在投资风险，例如信托业发展良好的香港在没有项目之前，是不允许这样筹资的，从而减少融资风险。又如美国是房地产信托投资基金产生的摇篮，经过40多年的发展，从识别、评估和管理三个方面进行系统性研究，建立了风险调控系统，值得我国政府借鉴。因此，我国政府在协调平衡监管力度的同时，应借鉴国际先进经验，从技术层面出发，全力提升我国信托行业风险监管水平。
4.2 创新改革银监会调控方式
银监会在加强对房地产信托投资基金业务监管方面一直不断改革，创新银监会调控方式对信托业务将带来巨大影响，尤其是对长期性建设项目。作为信托行业的指挥调控者，银监会应对信托公司各项业务进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，合理把握规模扩展，加强信托资产的运用监控，严控对大型房企集团多投授信，集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场的调整风险。此前，银监部门曾给诸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指导，这是非常好的举措。今后，银监会应不断创新调控方式，预防房地产信托投资基金业务风险，促进房地产信托投资基金行业稳定健康发展。
4.3 稳步提升房产商应对方式
就房地产商而言，应在原有应对方式基础上，不断提升自身应对方式，开展更多应对手段，一是借新还旧，找另外一家信托公司发一个新的信托产品，新信托产品融到的钱偿还旧信托产品的资金，这种方式目前比较常见。二是把信托产品卖给资产管理公司，由于抵押率低，哪怕最后偿还不了，将土地及物业抵押后得到的资金足够用来弥补初期投入，对于投资人来说，只要抵押物有价值，就一定会有人来接盘。三是把信托产品卖给房地产商，在股权信托模式下，把信托公司持有的股权卖给股权公司，按双方认可的价钱卖给接盘公司是一个极为理性的选择。四是把信托产品卖给房地产基金，由于地产基金期限比信托长，更利于其度过房地产低迷期，对于投资人来说，等于把风险慢慢消耗掉了。
4.4 改善调整信托调控能力
此前，信托公司对信托到期无法兑现问题的解决途径包括:延期兑付，借新还旧，第三方接盘，项目重组，出售抵押资产偿还投资者以及自由基金接盘等，但是由于信托对到期收益条款的刚性规定，以及新发行信托难度加大等原因，所以上述措施在实施上困难重重。于是，信托公司应改善原有做法，创新防范措施，预防风险，转化风险，保证信托投资公司的盈利能力和行业声誉。现今，不管是监管层，还是房地产公司自身，都对房地产信托投资基金风险十分重视，监管层已发文控制信托风险，那么，对于信托公司自身来说，严控风险发生势在必行。
业内人士指出，房地产信托投资基金市场以累计的巨大按揭规模将直接导致信托产品还本付息压力空前。从目前情况看，房地产信托投资基金虽然整体风险可控，但随着兑付高峰期的到来，极有可能发生不能如期兑付风险，这就需要以上四方通力合作，从源头抓起，重视房地产开发商资质，提升信托公司的监管与防范意识，积极研发多元化产品，共同防范信托风险，协调保证房地产信托投资基金业健康有序发展，使房地产信托投资基金在其独特的优势下，得到进一步提升。
参考文献:
1.尹阿东 何海凝.房地产信托风险控制措施的研究.科技和产业.20xx.3
2.吕洪 魏慧馨.浅析我国房地产信托的现状和发展趋势.流通经济.20xx.36
3.冯晓明.我国发展房地产投资信托基金的风险防范探究.金融市场.20xx.7
4.王根兴 余茂辉.房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制.时代经贸.20xx.
房地产论文2
一、房地产建筑施工准备阶段的主要管理工作
1、落实“三通一平”工作
一直以来，房地产建筑工程项目都必须确保做到“三通一平”。其中，“三通”是指保证现场施工道路、施工用的用水网络以及用电网络的状况良好；而“一平”，则是指施工现场的场地保持平整。在“三通一平”问题上，双方应该在招标前的施工合同上明确标出，以确保施工队在实际的施工中能够更有效地避免因为施工质量以及施工进度等问题引发的工程纠纷。要想保持施工期间的场地平整，在测量场地地形和地貌时就必须确保其准确性，这才能成为项目施工设计合理以及施工过程安全的重要保障。另外，特别要注意一些落差较大的场地部分。在项目设计时必须将建筑主体工程和外网工程进行综合考虑，并准确地确定好设计标高。
2、做好工程项目总平面布置
建筑工程项目的总平面布置工作是否做得科学又合理，往往在一定程度上对于在施工过程中能否保持安全文明施工有很大影响。建筑项目的总平面布置需要考虑的施工因素有很多，包括是否满足国家规定的施工消防要求、是否存在影响项目整体的建设推进的因素等。其中，要对建筑的主体工程与外网工程在施工过程中是否会产生相互影响作用而进行重点考虑。
3、工程项目规划要做到详细、科学
在进行建筑项目的规划前，只有与消防、通讯公司、气象、供电、供水以及供暖等有关企业和政府部门进行充分沟通，搜集好与工程相关的资料，才能得到系统性、全面性的工程规划设计。在统筹时，要重点思考如何完成“七通一平”问题，以实现现代住宅所要求的适用性、安全性、耐久性、环保性以及经济性等性能。另外，还要做好建筑物的交通流量分析以及日照分析。尽可能保证建筑物周围实现人车分流，以及接受阳光照射时间保持在2h以上。
4、工程预算与招标工作
工程招标的首要工作就是先要对工程的质量要求和总量进行确定，在工程合同上清晰明确地列出所有需要的原材料规格、型号、质量要求以及工程量清单等，并要能够全面完成工程预算工作。而在招标设计单位对工程预算进行确定时，要将所有与工程预算相关的工程量清单计算在其中。根据工程的承包模式，在完成施工合同的签订后，还需要进行施工合同备案。
二、工程施工阶段的.管理要点
1、安全控制
对于一切工程项目施工而言，安全都应该放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，项目的安全工作则需要设置一个专门人员全权负责。施工安全工作要对施工现场的安全设备包括安全帽、安全带、安全棚以及安全网等是否齐全而且质量是否过关等都进行仔细调查。为了安全工作能够顺利开展，一定要确保项目资金特别是用于安全文明方面的资金要及时到位。
2、进度控制
建筑项目的施工进度控制对工程能否按时高质完成有着决定性的作用，除了根据工程项目本身的内容，还需要结合施工现场所在地区的环境和气候变化特点进行考虑。在进度编排中，应该以确保工程施工科学高效为原则，并且要符合客观工程实际，要根据工程进度要求设计好施工组织步骤和原材料供应时间等。除此之外，要想将进度控制落实好，还需要施工单位、建设单位、以及监理单位三方面通力合作。要对进度控制采取有效的执行措施，确保在限期内完成一段期间的工程进度。
3、质量控制
对一个建筑物来说，它的质量无疑是人们最关心的。影响施工质量的主要因素可以分为五个，分别是人、器械、材料、施工方法以及环境。质量控制工作的关键就是需要工程的施工人员、决策者与管理者都具有比较高的施工素质和岗位责任心，而且需要在施工前对工程的概况进行详细的了解。他们能否做到这一点，是决定工程质量能否得到保障的最大关键。而施工材料、施工器械以及施工技术等因素则应该在施工队伍进场之前就必须明确。在工程施工过程中，勤于进行质量检查也是质量控制的关键工作。
4、成本控制
一般来说，工程成本由直接费用、间接费用以及税金所组成。如果该建筑工程的合同类型采取的是固定总价合同的话，就要首先在合同中清晰列出工程中各项目内容及其造价。业主的要求和建筑单位的条件都要明确，合同总价最好做到确定后固定不变。如果工程造价需要进行变更，则应该完全按照审批流程进行，确保在重新施工前已通过审批。
三、工程施工阶段的控制要点
1、基础施工的控制要点
基础施工测量工作的关键是要做到标高准确与放线精确，并且需要经过相关检测部门审核通过。在高寒地区工程中，通常要求基础深度要过永冻层。掩埋基础时要填充沙子，防止冻害。基础底层要夯实到位，并经勘查、设计部门验收通过。另外，基础防水是影响基础施工质量的重要因素之一。因此，需要选择最为合适的防水材料，做好完善、有效的防水工程。
2、主体工程施工的控制要点
主体工程施工的要点控制主要是做好对工程中混凝土预制件结构的性能检测以及对混凝土、砂浆等原材料的现场强度检测等。而在剪力墙或者构造柱的施工中，要确保振捣及时到位，且根部清理干净。在楼板浇筑时，要支好模、绑好筋，保证顶板平整并避免漏筋。最好是在外网管线与楼房主体接通后再做散水，这样更能保证散水质量。屋面渗水或者屋顶漏水一直以来都是建筑工程的大忌，为了保证用户的居住质量，屋面和屋顶的防水问题必须作为主要控制要点，并采取行之有效的防水工程。
3、外网工程施工的控制要点
外网工程最好在主体工程实施前完成，避免交叉作业和影响工程整体竣工。也就是说，楼房主在体施工前，要确保通水、通暖、通电以及通讯和有线电视的主管道都已经铺设到位并可以投入使用。另外，在楼房主体施工过程中也要做好外网工程的成品保护工作。
四、工程验收阶段的主要管理工作
1、竣工验收
建设单位向建设主管部门呈递竣工验收申请，经建设主管部门同意，确定竣工验收时间。在工程竣工验收工作中，一般来说是由建设单位来主持，再由施工企业、设计单位以及监理公司中的验收人员共同进行验收。在验收通过后，参验各部门及单位签署竣工验收报告。同时，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行工程竣工验收备案。
2、工程移交物业及回访
在通过工程竣工验收后，施工企业就可以将建筑移交给业主。在向物业公司移交的过程中，应列好移交清单并签订物业委托合同。随着广大业主的入住，工程进入回访期，房地产开发企业有义务对建筑的质量进行保证。因此，应该及时进行工程回访工作。
房地产论文3
【摘要】
随着电子信息技术日新月异以及互联网的出现与迅速普及，运用现代互联网技术进行市场营销已成为房地产营销的重要方式。探讨房地产网络营销特点及优劣势，分析房地产网络营销的几种促销手段，整和传统营销和网络营销，对房地产网络营销模式研究意义重大。
【关键词】
房地产网络营销优劣势手段
房地产网络营销是利用计算机网络技术，现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。概括地说，房地产网络营销主要有四个特点。
(1)双向的交流与选择。房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，其信息流向是双向而并非单向的。即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。互联网几乎无限的信息容量可以容纳不同开发商针对不同消费者的差异化房地产信息，能够较好地适应房地产消费者的选择性。就单个开发商而言，其推出的房地产商品在网络上可以即时获得消费者的反馈，并针对消费者的口味加以改进。
(2)实现了三维空间的沟通。借助于现代化的网络信息平台，克服了时空对房地产营销相关各方制约性，拉近了营销各方的距离，使超越时空的房地产营销成为可能。
(3)增强了市场信息的双向透明度。利用房地产企业网站和专业网站，开发商将企业信息、产品信息、附加服务信息、价格信息、中介信息发布在网上，为房地产消费者及时获得相关信息提供了保障，同时房地产消费者也可以把自己的支付能力、产品偏好、购买价格定位等信息挂在网上与开发商进行交流，便于开发商掌握真实的消费者需求。
(4)以数据库作为营销工具。开发商把自己与潜在顾客发生的每一次联系所获得的信息包括潜在购买数量、价格、区位、时间、特定需求及家庭成员等记录在案，建立顾客数据库，根据数据库进行市场调查与预测，选择合适的营销策略。
一、房地产网络营销优势分析
基于网络的自身特点以及与房地产业相互结合，同传统的房地产营销相比，房地产网络营销具有明显的优势。
1、真正做到以消费者为中心。就传统营销方式而言，真正做到以消费者为中心还有很大难度。而房地产网络营销始终以消费者为营销的出发点与归宿点，重点强调互动式信息交流，消费者可以通过网络主动查询感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位，给予消费者前所未有的参与和选择自由，极大地强化了消费者的核心地位。
2、减少了市场信息的不对称，扩大了消费者的选择空间。房地产是一种复杂商品，消费者购买时需要了解诸如价格、质量、结构、设计、合同、产权等大量信息，由于互联网具有传播范围广、速度快、无时空限制、无版面约束、双向交流、反馈迅速的特点，对上述信息能够做到全面快速准确的传递，减少了信息在供求双方之间的不对称。同时利用互联网络，消费者足不出户，就可了解所需商品有关位置、户型、结构、布局、环境、物业管理等微观信息，还可以进一步查询建设设计、城市规划、能源利用、景观布局等中观信息，使房地产产品差异化特征更加直观，更有利于不同偏好的消费者选择。
3、目标消费群集中，可以实现高效营销。报纸、广播、电视等传统媒体的受众虽多，但人群分布过于广泛，年龄、收入等差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低。而房地产网络营销主要针对上网人群，据统计，截至20xx年底，中国的互联网用户人数为1．2亿人，在全球仅次于美国。他们的主力年龄是25-35岁。而在未来几年内，这一人群也将是房地产的主力消费群。与传统营销相比，房地产网络营销有更为确定的目标消费群。
4、降低成本，提高效率，效果易于测量。目前地产广告主要依靠报纸，网络广告与其相比，成本只有报纸广告的约二十分之一，而且，随着房地产项目的不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，报纸广告表现形式单一，人们对每个广告的关注程度日益下降。网络媒体则通过运用三维展示、电子地图、语音解说等多媒体技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受时空限制，让购房者的选购有更大的自主性。房地产网络营销采用网上采购、网上设计、网上销售方式，有效地降低了包括采购费、场地租赁费、媒体广告费、推销人工费等在内的营销成本，由于网络信息传播与制作的快捷性特点，从材料的提交到发布，只需要很短的时间就能把信息发布出去，提高了营销效率。传统营销效果很难测量，而在网络营销当中，只要在相关程序中插入流量统计和探测流量来源的代码，多少人看过此广告、多少人点击详细查看等数据都易于测出。
二、房地产网络营销劣势分析
1、虚拟和现实存在矛盾，消费者对网络营销缺乏足够信任。房地产是一件价值巨大的产品，每个购买者都是相当谨慎的。网络虽然可以全方位展示房地产的外形及结构，向消费者提供购买依据，但它无法向消费者提供亲身体验。房地产作为一种高价值、差异性极大的特殊商品，现场感受对消费者来说是非常重要的，况且我国的'消费者与房地产商的互信度一直较差，所以目前消费者是无法充分信任网上信息，网上交易更是困难。
2、硬件设施的制约，网络内容简单。我国网络营销尚处于初步发展阶段，基础设施、技术软件、网络安全保护措施和高水平的网络营销人员等方面均存在问题，网络立法、结算系统及互联网普及等也制约了网络营销现阶段在我国的发展。现在房地产网站不少，但大多数房地产企业实力较弱，服务内容单调，在数量和质量上都没有超过传统媒体，仅是将网站当成传统平面媒体运用，缺乏与来访者的互动交流，忽略了网络媒体的特性和优势，使项目失去了与潜在客户沟通的机会。这样的信息量是远远不足以促动网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，为访问者提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。
3、房地产企业对网络营销的认识和投入不足。有些房地产企业开展网上营销的目的不明确，缺少计划性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、所需的资源、资金分配、预期效果等。由于网络营销是建立在日新月异的网络技术之上的，网络技术发展要求企业经常更新和维护的网站，这会使企业在网络上的投资逐步增加。只有不断更新，才能使企业网站保持较高水准，否则网站缺乏吸引力。目前不少企业满足于建立一个网站，不愿意追加投资，当然不能取得良好的营销效果。
三、房地产网络营销的主要手段
1、房地产企业网站。房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、
企业管理与文化、财务与经营状况披露，行业动态与政策法规、房地产知识在线、BBS在线、站内搜索、我们的联系方式等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特、内容详实、实时更新的网站更能吸引消费者的目光，更容易在消费者群体中树立品牌形象。
2、网络广告。房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少，信息容量大、即时更新、自由查询等特点，同时它还具有很强的交互性与感官刺激性，并且其受众可通过点击次数准确统计，正好匹配房地产广告信息量大、时效性强、广告受众经济层次高的特征。目前，房地产网络广告正以其制作成本低、超越时空限制、可随时更新、动态跟踪统计效果等优势而日渐成为房地产广告的中坚。
3、电子邮件(E－mail)。电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。由于互联网上电子邮件的普遍使用，使得电子邮件已经超越了原有的网上通信交流工具的范畴，成为网络营销的重要促销手段。电子邮件营销的优势主要体现在四个方面。(1)电子邮件适于最新的交互式个性营销典型模式，即一对一营销。(2)电子邮件营销成本较电话、传真、邮寄等促销方式要低得多，营销成本降低意味着竞争力的提高。(3)电子邮件营销具有直观、简洁的特点，容易为受众接受(4)通过电子邮件，企业与客户可以建立信任与友谊，使它们之间的关系由买卖关系变为朋友关系，符合关系营销法则。电子邮件营销日益成为房地产网络营销的主要手段。
4、网上中介。房地产中介是最早应用电子商务的行业之一，而房地产中介行业电子商务化的最终表现形式是目前流行欧美国家的MLS(MultipleListingService)。欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数，就可查阅所有符合条件的房地产类型，并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置，通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节；若房源不够充足，还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站，在更庞大的数据库中查找。MLS使房地产中介商的服务更加专业化，更能有效地满足消费者需求选择性。
四、整合互补、网络营销的成功之道
房地产网络营销是一种新的营销模式，它并没有完全取代传统营销，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分，整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成功之道。
首先，通过传统营销方式和网络的结合，促进房地产企业网站的推广和品牌的建立。网站作为消费者与企业最终产品之间的中介者，首先必须把自己推销出去，引导消费者进入网站，这样才能使他们接触最终产品信息，推销房地产网站通常有两大类方法：一类方法就是通过传统的广告、宣传，以及企业形象系统、企业标志等方式去宣传网站；另外一类方法就是通过网络技术的方式，通过链接、网络广告等等一些方式，去宣传企业的网站。在宣传网站的同时，还必须把网站同企业的品牌形象紧密结合在一起，只有这样，消费者才会垂青于载有该品牌信息的网络。
其次利用网络提供信息。网络营销的对象实质上是大量信息，包括房地产企业产品的价格、位置、销售情况及有关房地产的知识与新闻。网络虽然不能代替现场看房，但能为消费者提供丰富的信息，对房地产营销从理论到实践意义都很大。
房地产论文4
众所周知，税收筹划是一项高技术含量的工作，因而房地产开发企业要全面了解到相关的税收法规，同时充分掌握自身的运营情况，并且应当采取切实有效的手段，借助税收筹划的方式，减轻房地产开发企业的纳税负担，从而促使企业核心竞争力的不断提高。
一、土地增值税的税收特征
1.土地增值税的概念
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权以及地上建筑物、其他附着物产权，取得增值收人的单位和个人所征收的一种税。对于不同类型的房地产，土地增值税实行的是差别税收待遇，按照商品房销售增值额的高与低来采取差别累进税率，并且增值率与税率成正比。这就是说增值率越高税率则越高，此时应多征收税款;反之，增值率越低税率就越低，此时应少征收税款。
2.土地增值税的征收以及缴纳管理
在项目尚未办理竣工结算之前，纳税人要按照商品房预期的销售收人及按照税务部所规定的税率来预缴税款，等项目全部竣工以及结算之后，并且已将商品房销售出去，然后再清算整个项目应该缴纳的土地增值税。虽然部分房地产企业设置了账簿，但是由于成本原始凭证不齐全、费用开支不合理等，因此税务机关无法对房地产企业的销售收人以及应该扣除项目的具体金额加以明确，此时主管税务机关可以采取核定征收的纳税方法。
3.计算土地增值额
土地增值额=转让商品房的销售收人—(建造成本—已经计人开发成本的借款利息)*1.3—与转让商品房销售收人有关税费。其中，在计算土地增值额中所扣除的项目如下:房地产企业在开发过程中所支出的`各项间接费用、税金以及其他;房地产企业取得土地使用权所支付的地价款、关税等。
4.土地增值税额的计算方法
通常情况下，要先计算出增值额和扣除项目金额，继而确定土地增值税的计算方法。首先，如果增值额与扣除项目金额的比例小于或者等于50%时，此时土地增值税额=增值额*30%;其次，如果增值额与扣除项目金额的比例大于50%小于100%时，此时土地增值税额=增值额*40%—扣除项目金额*S%;再次，如果增值额与扣除项目金额的比例大于100%小于或者等于200%，此时土地增值税额=增值额*50%—扣除项目金额*15%;最后，如果增值额与扣除项目金额的比例大于200%时，此时土地增值税额=增值额*60%—扣除项目金额*35%。上述公式中所出现的5%代表二级速算扣除系数，15%代表三级速算扣除系数，35%代表四级速算扣除系数。
5.土地增值税的税收优惠
当纳税人建造普通标准住宅出售，增值额小于扣除项目金额的20%时，应该子以免征。普通标准住宅应该满足以下几个条件:住宅小区建筑容积率远远超过了1.0;单套建筑面积没有超过120平米;实际成交价格低于平均交易价格的1.2倍。对于合建方，一方出土地，另一方要出资金，一同合作建造，当建成之后要按照一定的比例分房自用，可以暂免征收土地增值税。由于国家建设的需求来依法征用以及回收的房产可以免征土地增值税。
二、分析房地产开发企业土地增值税的税收筹划
1.筹划借款利息
大部分房地产企业的项目开发资金主要来自于不同途径的借款，然而借款利息会采用不同方法扣除所计算出来的土地增值税也是不同的。在房地产项目建筑施工期间所发生的利息支出，应该将其纳人到开发成本。但是在实际工作过程中，要清算土地增值税项目，大多数情况下会将资本化的利息调整为相关的费用，然后再简单的处理这此利息。但在实际操作过程中，并不会将已经资本化的利息纳人到财务费用中，然而仅仅是在计算增值额时会扣除这此利息支出。因此税法的规定如下:其一，纳税人要将银行贷款的利息原始凭证提供给主管纳税机关，帮助主管税务机关区分资本化的利息与费用化的利息，那么可扣减的开发费用=实际支付利息+(取得土地使用权所支付的地价款以及相关税费+项目实际开发成本)*5%。其二，如果纳税人不能将银行贷款的利息原始凭证提供给主管税务机关，此时就不能正确划分资本化的利息与费用化的利息，那么可扣减的开发费用=(取得土地使用权所支付的地价款以及相关税费+项目实际开发成本)*10%。
2.合理提高成本化的管理费用
房地产企业管理的人事编制可以调整管理费用，由此导致房地产企业的土地增值税得以降低。举例而言，某一房地产开企业具有30名管理人员，每一年需要花费300万。在这30人当中有25人参加了项目开发管理这项工作，然后总经办在会议上决定要将这25名工作人员的人事调整为项目部，可以加快项目的开发步伐，按照这种计算方法可以促使成本费用支出金额得以增加，并且需要扣除的成本费用也会增多，这便在一定程度上减少了企业应该缴纳的税款。
3.合理策划地下车库
通常商业地产的高层项目会将一层、二层建造成地下车库，同时在划分车库类型的时候，要按照车库性质将其分为以下三类:第一类，有产权车库;第二类，利用人防工程建造的车库;第三类，无产权的车库。大部分房地产开发企业为了增加自身的销售额，他们会构建有产权车库，其实从税收这一角度来讲，开发商房地产企业的决策是不正确的。
如果本小区的物业公司是开发商自己所成立的独立法人公司，因此开发商房地产企业要采用人工防工程建造的车库来达到避税的目的。房地产开发企业可以委托物业公司与车主签订相关的合同，车主获得了多年的车位使用权，但是物业公司可以向车主收取相关的管理费用。
如果房地产开发企业想要回笼资金，那么就要建造无产权的车库。在会计制度以及税法中没有明确规定核算以及处理无产权车库的方式。同时房地产开发企业要将单独处理车库，等车库建成之后要将转人到投资性房地产，并且等建成之后也可以出租。
4.筹划出售固定资产以及开发产品
部分房地产开发企业为了规避土地增值税，他们会将待出售的开发产品转换为固定资产，并且将其出租出去，等租赁期满三年之后再出售。但是在这三年的租赁期所取得的租金应该确定为房地产开发企业的收人，在出售的时候还要按照销售企业的不动产加以处理。在出售这此固定资产时，要将处置收人扣除账面价值以及相关税费之后的金额进人到当期损益，在处置固定资产时，往往会设置
“固定资产清理”这一科目，然后再进行核算，当清理完固定资产后要将相关净收益纳人到固定资产清理这一科目中。在处置固定资产的过程中，应缴纳营业税金以及附加费，在这一过程中并非会涉及土地增值税。
5.充分利用土地增值税税收优惠
房地产开发企业要销售普通标准商品房时，如果增值额与扣除项目金额的比例没有超过20%，此时需要免征土地增值税。增值率影响着普通住宅是否可以免缴土地增值税。房地产开发企业要根据自身的实际情况来对增值额子以调节，或者可以调节可以扣除项目的费用，这样做有助于控制好增值率，有助于房地产开发企业合理规避土地增值税。
三、总结
近几年来，国家税务局开始逐渐细化清算土地增值税的规定，所以，房地产开发企业要筹划好税收，提高自身的经营利润，促使房地产开发企业更好的规避土地增值税。
房地产论文5
房地产行业是近年来突飞猛进发展的行业，其管理模式和方法也是根据公司不同而有各自的特色，房地产公司以工程专业管理为核心竞争力，本人在安徽置地投资有限公司分管房地产开发的工程管理，本科阶段学习的也是建筑工程专业，再次我想理论结合实际浅谈如何带领团队做好房地产公司的工程管理。
08年6月开工建设的置地汇丰广场项目地下2层，地上27层，总建筑面积约10万平米，功能为五星级酒店、商业及办公。如何在短短的一个多月时间内把办公楼从底板施工至一层是面临在我们面前的第二个问题，我们组织桩基单位、土方单位、总包单位通过改进基坑支护的施工工艺、分阶段24小时流水施工计划落实到天、责任落实到人、每天开碰头会检查、反馈、会商对策、实施等措施完美实现了第一个节点计划。为了在保证工程质量和现场安全文明施工的前提下完成主体20xx年9月份结构封顶，在工程管理中我按照“三控”、“两管”、“一协调”控制目标要求，以施工计划、施工组织设计、施工合同和现行规范为工作准则，始终坚持“质量第一、安全第一”，“样板引路，过程控制”的管理理念；找出工程施工过程中的重点和难点，早计划、早安排并要求施工单位编制专项施工方案，组织相关专业有经验的工程师对施工方案进行评审并严格要求施工单位按照投标文件、审批的施工方案执行以及按照合同中的相关规定和承诺，做好现场文明施工和安全生产的措施；要求项目组管理人员严格执行旁站制度和施工材料的现场抽检；要求监理单位每月组织参建单位对项目进行进度、质量、安全大检查并制成幻灯片组织项目管理人员学习和研究对策并在下一阶段的施工中避免同一问题的再次发生，通过这些管理手段加强了项目的过程管理和控制，确保了节点目标的实现并取得了一定的成绩，该项目在20xx年8月28日结构封顶创造了安徽置地新的速度，同时在20xx年度获得“合肥市结构优质奖”及“安徽省级质量安全标准化示范工地”。
同时同项目管理团队管理的财富广场三期和栢景雅筑1-3#楼住宅楼处于项目施工的后半阶段。财富三期工程体量大，有住宅、办公和商业三种业态模式，五月份该项目剩余工程量巨大，总分包管理混乱，甲供材料供应不及时，室外管网及环境还未开工，五层顶约5000M3土方及建筑物周边环境土方尚未回填，针对这些问题我们做出了如下措施：
1.对总包单位现有的项目管理班子和工程部项目负责人进行了调整，撤换了项目经理、项目负责人和不称职的管理人员；
2.建立项目负责制和专业负责制的双重管理模式，对财富广场三期工程分专业和项目双重管理；
3.安排项目管理成员对现场剩余工程量进行了盘点，重新安排劳动力和施工计划；
4.采取先立项后消项的办法，工程量和责任落实到个人；
5.每天开由我主持的`工程协调会，现场解决工程中的设计、协调、材料等问题。因为管理措施得力再加上施工单位和项目组的共同努力，财富三期还是按照公司既定的目标完成了20xx年10月28日的交房任务。栢景雅筑1-3#楼工程的收尾工作效仿了财富广场三期的管理措施，也完成的非常好。
我们的团队在工程管理工作中的不足与改进：
一、要加强对新开工工程的施工队伍的考察和筛选。
工程开工建设前根据项目自身的特点做好施工单位（特别是拟派的项目管理班子）和劳务队伍的考察工作，承建的施工单位及项目的监理单位对整个项目的成败关系重大，选的合适正确也就成功一大半了！
二、加强工作的计划性。
在项目开工前项目的工期标准编制切实可行的含设计、施工、设施设备、验收、备案、交付使用全过程的控制计划。对关键线路上的工序节点要早计划、早安排。提前解决项目中设计及营销专业的待定问题，否则将又会产生两头紧中间松的工程现象，从而造成工程赶工、返工等不稳定的工程建设周期，导致工程后期遗留问题多、细部节点处理粗糙。而且极易降低客户的满意度，进而对公司品牌造成不良影响。
三、安排落实好管理框架。
首先，根据每个人的专业和特长安排到不同的岗位和不同的项目，做到人尽其才，让每个人充分体现到在管理团队存在的价值，每个阶段都有新的收获，都有成就感。其次、完善项目负责制与专业负责制相结合的双重管理模式，鼓励年轻同志在项目负责人和专业负责人的指导下放手干。第三、要求团队成员每天都要坚持写施工日志，每个星期都要汇报工作计划和完成情况以及需要部门协调解决的问题，增强专业之间、同事之间相互协作的团队意识，第四、保持严谨的工作作风，明确每个人的责任和权利，奖罚分明，多指导少代办，培养员工独立解决问题的能力，每个人把自己负责的工作都保质保量的完成了。
四、加强管理团队的学习。
1.在工程项目不多的情况下对公司已竣工的工程分项目分专业由专业负责人牵头结合现场实例进行总结，把工程中暴露出的问题摆出来，分析原因，分清责任，研究对策如何改进，结合工程实际，对员工进行针对性的教育，特别是培养新员工对工程部优良传统的传承和创新。促使其快速成长；
2.工程售后服务中变被动为主动，由项目负责人牵头联合物业公司主动的定期对已交房进行住户回访，通过回访和物业反馈来了解工程施工管理的薄弱环节，同时把容易出现问题的节点作为工程管理控制的重点；
3.学习工作职责和流程，做到让每位员工都能熟悉工作职责，掌握办事流程，尤其是对新毕业的大学生在公司指引人的指导下能够尽快的融入到工作实践中。
房地产论文6
摘要：自从国家全面实行“营改增”税法政策以来，增值税方面发生了很大的变化，同时在会计实务中也遇到了一些新问题，对于某些规定由于缺乏总局税法解释，各人理解不一，在实际工作中都感到很困惑。即：投资性房地产增值税进项税额是一次性全额抵扣还是分期抵扣问题。本文结合会计制度、会计准则和税法相关政策，进行详尽分析研究，并提出建议，希望以此促进形成共识，也有利于促进国家进一步完善相关税法政策。
关键词：投资性房地产；增值税；进项税额；一次性抵扣；分期抵扣
一、相关政策法规
国家为了促进社会经济的发展，给企业减少税负和扩大增值税的征收范围，从20xx年5月1日起，在全国范围内全面开始实行营改增政策，所有的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等以前是营业税纳税人的，现在全部由缴纳营业税改为缴纳增值税。为了便于营改增政策的顺利实施，国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，即国家税务总局公告20xx年第15号，公告第二条规定,“增值税一般纳税人自20xx年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及20xx年5月1日后发生的不动产在建工程，其增值税进项税额应分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。”在实务中产生歧义的，是对公告中第二条规定的“在会计制度上按固定资产核算的不动产”的理解差异很大，对此规定的不同理解，是引起“投资性房地产增值税进项税额是一次性全额抵扣还是分期抵扣”的直接原因。
二、投资性房地产增值税进项税额需分期抵扣的观点分析
持“投资性房地产增值税进项税额分期抵扣”观点的人认为，15号公告第二条规定的“在会计制度上按固定资产核算的不动产”，需从“会计制度”和“固定资产”两个方面来考虑。
1.《企业会计制度》中没有“投资性房地产”这个科目，在会计准则中才设置了“投资性房地产”这个科目，15号公告应该是从“会计制度”的角度讲的，“投资性房地产”符合“使用期限超过1年的房屋建筑”这个条件，故会计制度中的固定资产应包括“投资性房地产”在内，所以取得投资性房地产发生的进项税额应分2年期限进行抵扣。
2.15号公告第十一条规定，待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。“应交税金”科目是会计制度中的会计科目，而在会计准则中设置的是“应交税费”科目。
3.15号公告中规定，“房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”其中并没有列举“投资性房地产”这个项目，因此企业取得投资性房地产发生进项税额应分2年期限抵扣。从以上三点看，笔者认为这种理解只是局限于字面形式，看似有一定道理，但没有反映出税收优惠政策的本意，更无权威性依据，不能令人信服。
三、投资性房地产增值税进项税额一次性全额抵扣的观点分析
持“投资性房地产增值税进项税额一次全额性抵扣”观点的人认为：
1.为了适应时代发展和规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露等情况，财政部专门制定了《企业会计准则第3号-投资性房地产》。其中第二条规定，“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或是两者兼有而持有的房地产。”此项规定指明了取得投资性房地产的目的是租赁出去来赚取租金，或者是使其资本增值。而企业取得“固定资产”的目的一般是为了生产经营的需要，而不是为了赚取租金或是资本增值，目的不同，性质不同，它们的用途和范围也不同，由此可知，“投资性房地产”与“固定资产”是两个不同的概念，必须严格正确区分，在实务中应分别列示且各自独立核算，所以“投资性房地产”不属于15号公告中的“固定资产”的范畴。
2.对于《企业会计制度》（财会[20xx]25号），虽然目前还没有明文规定作废，但是现在应该已经没有企业执行《企业会计制度》，现在的企业不是执行《小企业会计准则》，就是执行《企业会计准则》。笔者曾经给财政部打电话询问是否还可以执行《企业会计制度》，财政部人员讲，已经不能执行了，现在的财务报表都必须按会计准则来上报。所以《企业会计制度》已经名存实亡。因此在实务中属于投资性房地产范畴的，应该计入“投资性房地产”科目,按照投资性房地产准则进行会计核算，而不计入“固定资产”科目按固定资产准则核算，投资性房地产不是15号公告所规定的“会计制度上按固定资产核算的不动产”，其在购进时的进项税可以一次性全额抵扣。
3.总局之所以在15号文中强调必须是“在会计制度上按固定资产核算”的不动产，是因为原来增值税中“固定资产”的进项税抵扣是不包括不动产的，现在实行“营改增”涉及到不动产也可以抵扣进项税额，而不动产既包括属于固定资产的不动产，也包括不属于固定资产的'不动产，只是明确一下按固定资产核算的不动产。
4.由于对此项规定的不同理解，内蒙古国税局在《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二（不动产部分）》第十一条明确：“20xx年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。”此项解答明文指出“投资性房地产”的进项税额可以一次全额抵扣。这个解答是对此项规定的具有一定权威性的解释。综合上述四点分析，笔者认为，这个理解符合出台政策惠民的原意，还有权威性解答，此观点应该是正确的。
四、结论与建议
通过对上面两种观点的不同分析比较，笔者支持“一次性全额抵扣”的观点。虽然总局并没有明确“投资性房地产”是否属于15号公告规定的“会计制度上按固定资产核算的不动产”，但内蒙古自治区国税局对此规定进行的权威性解答有很大的参考指导作用。另外，笔者认为，15号公告中所规定“会计制度上按固定资产核算的不动产”，其中的“会计制度”并不是专指《企业会计制度》（财会[20xx]25号），而是泛泛讲的会计方面的相关制度规定而已，重点强调“按固定资产核算的不动产”。并且，从营改增政策的制定初衷来说，国家是想扩大税收优惠政策，给企业减轻税负，促进经济发展，因此笔者认为：投资性房地产增值税进项税额应该一次性全额抵扣。
1.在国家税务总局还没有就此事出台相关文件之前，会计们最好按“投资性房地产增值税进项税额一次性全额抵扣”的方法去做。因为这是由于税法规定不清晰造成的，各种理解均可接受，所以，采取一次性全额抵扣方法对企业最有利，假如总局出台文件不允许一次性抵扣（笔者认为这种可能性很小），那么把以前已经抵扣而不允许抵扣部分，做“进项税额转出”即可。
2.国家税务总局应该尽快出台文件，对15号公告中的“会计制度上按固定资产核算的不动产”加以明确，完善税收政策，使广大会计工作者不再有异议，不再浪费时间做无谓的争论。
参考文献:
[1]财政部、国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知.财税[20xx]36号，20xx-03-23.
[2]国家税务总局.关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告.国家税务总局公告20xx年第15号，20xx-03-31.
[3]财政部会计司编写组.企业会计准则讲解[M].北京：人民出版社，20xx.
房地产论文7
一、房地产企业税务筹划存在的问题
（一）企业内部问题。
从企业内部来看，其税务筹划存在的问题主要体现在以下几个方面。首先，很多的房地产企业对于企业税务筹划的认识尚处于起步阶段，在很多认识上的不清晰直接影响了后续工作的开展。其次，还有的企业在进行税务筹划的模式不专业，有待优化。最后，还有部分房地产企业的风险意识薄弱，不具有抗击风险的能力。特别是近年来，我国的房地产行业迅猛发展，其在操作过程中存在的风险也越来越大。虽然国家也已经出台了一系列的调控政策，但是行业内总体风险意识淡薄的现象还需要一段时间才能得以解决。
（二）外部环境问题。
首先，由于受到我国税率制度的影响，客观上使得房地产企业在进行税务筹划的过程中存在一定的局限性。其次，从行业的大环境来来，我国的`房地产企业的税务代理业务能力整体较差。
二、房地产企业做好税务筹划的必要性
当前形势下，房地产企业进行税务筹划工作十分必要。首先，通过税务筹划，企业能够合法减少税务开支，减轻企业的税务负担，提升利润空间。其次，通过税务筹划等相关手段，还能够让房地产企业的税务风险得到最大限度的控制。
三、解决房地产企业税务筹划问题的对策
（一）认清税务筹划，建立预警机制。
我国的房地产企业要想解决税务筹划过程中出现的种种问题，认清税务统筹，建立科学的预警机制是前提。房地产企业在进行税务筹划时，应该将优惠力度大且具有伸缩性的税种作为工作对象。需要注意的企业税务风险主要包括企业重大战略事件、企业财务报表的编制、最新涉税政策等。这些都是在建立税务筹划工作预警机制应该重点关注的内容。
（二）统筹税务筹划工作。
税务筹划本就是一项内容复杂，涉及面很广的财务管理活动。想要做好税务筹划，需要工作人员具备多方面的素质。只有这样，才能让税务筹划的各个环节具有可操作性，也才具有实际的意义。
（三）灵活运用税收政策。
首先，房地产企业常见的税种为土地增值税和房产税，在对这类税种进行税务筹划的时候，政策的差异化条款就能派上用场。其次，企业还可以选择成本最低的税种进行纳税，在合理科学的情况下降低企业的税收负担。最后，在进行税务筹划的过程中，要及时关注国家的各项税种政策，在税务筹划时选择具有最大优惠的税种。
（四）完善税收法律制度。
首先，国家应该结合实情，加大对于税收制度的改革力度，对于政策中出现的漏洞和空白予以及时的修正和补救。其次，国家相关部门应该加大执法力度，对于在执法过程中发现的偷税、漏税企业给予严惩，加大处罚力度能够有助于遏制不法行为的发生。
结束语：
税务统筹是顺应时代发展而出现的一种财务管理行为。房地产企业通过税务统筹，合理降低税收支出，提高企业自身的竞争力。因此，在新时期下，房地产企业要想进入良性发展的渠道，税务统筹是必不可少的。
作者：张义 单位：无锡公众会计师事务所有限公司
房地产论文8
一、引言
在实施“营改增”前，我国房地产企业在房地产开发过程中涉及到很多始终，存在严重的重复征税的现象，不仅加大了房地产企业的税负，也在无形中将企业的税负转嫁到不断攀升的房价上来。从长远的角度来看，这并不利于我国房地产企业的发展，更不利于我国房地产市场的健康发展。对于房地产企业而言，税制改革迫在眉睫，有效解决重复征税的问题更是税制改革中的重中之重。对于房地产企业而言，由于其特殊性使得“营改增”对于房地产产企业而言困难重重。在这样的大环境下，政府出台的政策、各项措施等都会对房地产企业产生巨大影响，特别是对房地产企业的税负影响更是直接关系到其生死存亡和未来的发展。
二、房地产企业营改增税负效应的影响因素分析
（一）“营改增”影响房地产企业名义税负变化的双重效应分析
从理论上看，增值税只是对每一个生产环节上的增值额进行征税，从而存在营业税重复征税的现象得到解决，完善的抵扣链条将有助于全面推进更为专业化的戏份，为促进和加快产业结构的调整奠定基础。但是，具体到不同的行业中，由于改革后税率、可抵扣的进项税额都不各不相同，因此，很可能在实施税制改革后出现某些行业税负增加的问题。例如：站在房地产企业外购产品与服务的可抵扣程度的角度分析，作为国民经济发展中的重要产业，房地产产业的链条较长，因此，房地产企业在发展的同时也带动了一大批相关产业的发展，如：处于房地产企业上游的土地提供者、承包商、其他服务提供者等，涉及到的行业包括：金融业、建筑业等不同的行业。同时，还涉及到钢铁、水泥、现代服务业等不同的行业发生业务上的往来。可见，我国房地产企业会对与其相关的产业产生影响，对经济起到拉动的效应。但同时也表明我国房地产业仍处于物质资本消耗的数量扩张阶段，还有待于进行产业的升级改造和服务化方向发展。对房地产行业实行“营改增”的基本前提主要就是为了房地产行业提供施工、劳务等服务，这些行业也是“营改增”的行业，否则房地产行业的营改增毫无意义。因此，据统计，房地产业营改增后，预计将有71.6%的中间投入能够形成进项抵扣额。从长远的角度来看，当增值税实现了对营业税的征税范围全面覆盖后，房地产业的大多数外购产品和服务中所含的 税款都能够获得抵扣。再例如：我们站在行业投入与产出的方面分析：房地产企业的增加值中的主要构成部分是固定资产的折旧，这部分内容已经占到房地产行业总投入的43.8%。
（二）房地产企业“营改增”的税负转嫁效应分析
首先，对税负后转效应的分析。房地产企业具有资金密集型、资源密集型的基本特征，目前我国的土地资源、贷款的额度都出现了资源紧张的问题，当供给弹性较大、而需求弹性较小的时候，房地产行业实施“营改增”后产生的税负很难转嫁到银行、政府、信托公司等金融机构。按照通常的做法来看，由于建筑工程企业与房地产企业之间存在着密切的联系，很多建筑企业为了获得建筑合同，经常不择手段通过低价中标、承诺垫资等方式来完成工程建设。很多建筑企业在同房地产企业的谈判中经常处于一种弱势的.地位中。另外，有的房地产企业为了少缴、免缴土地增值税，经常和建筑企业实现协同避税的现象，并通过提高建安成本来实现对增值率的降低，这样做的结果就是讲房地产开发企业的部分税负转嫁到建筑企业中。在“营改增”实施后，建筑企业通房地产企业之间协同避税的动机将大大削减，供给弹性明显增加，房地产企业在短期内向上游转嫁税负的难度也就随之增加。其次，对税负的前转税负效应的分析。对于房地产企业而言，向下游转嫁增值税税负的主要对象就是广大的购房者，增值税作为流转税，从理论上看税负最终都是由购房者来承担的。在我国一二线城市中，房价在不断上涨，只要房价的上涨标准一直未超过购房者所能够支付的上限，在商品房整体处于供不应求的环境下，房地产开发企业就很容易通过“捂盘”的方式将“营改增”后的税负转嫁到不断上涨的房价中，从而转嫁给购房者。
（三）房地产企业“营改增”实际税负效应分析
如前所述，在实施“营改增”后，房地产企业税负的影响不仅体现在名义税负的提高与税负的转嫁方面，更痛税务机关对房地产企业的税制执行与监督的程度密切相关。由于税务征管因素的存在，房地产开发企业的实际税负在进行税负转嫁后有可能出现减轻。但从这一角度来看，我国在实行“营改增”的同事，不仅应该进一步简化税制要求、实现税率的统一，还应该加强对税控体系的构建。
三、“营改增”后房地产企业避免税负影响的有效对策
（一）应加强对发票的管理
如前所述，导致泛地产企业在实施“营改增”后税负上升的一个主要因素就是发票管理中存在的很难取得增值税进项税额抵扣发票。从理论上看，由于能够取得抵扣的项目而无法取得专用发票将无法实现抵扣。因此，房地产企业应针对这一问题加强对发票的管理，及时、准确地取得可以抵扣的专用发票。例如：房地产企业可以尽量选择一般纳税人作为供应商，对于那些无法提供专用发票的个体户等小规模纳税人尽量不要选择为合作伙伴。再例如：在房地产企业的油费管理中，可以通过记账、月结、同意购进充值卡等方式进行集中采购，尽量获得增值税专用发票。
（二）尽量延长进项税额的抵扣时限
就我国目前的税制改革现状来看，增值税的一般纳税人所取得的专用发票、机动车销售统一发票、海关缴款书等应该在开具之日起的180天内到相关的税务机关进行认证，在认证后可以在次月申报，并向主管的税务机关申报抵扣的进项税额。由于房地产企业的特殊性，有的房地产企业在获得土地后并不会立即进行开发，还有的会经过很长时间后才会正式进行开发，因此，如果仍然沿用180天的抵扣期限很容易使這类企业前期发生的成本不能在销项税额中进行抵扣。可见，应适当延长进项税额的抵扣时限。
（三）尽快提升地方主体税种体系的构建
从理论上看，各地方政府在重构各自的主体税种体系后将大大减轻由于房地产企业由于“营改增”而产生的一些负面效应。从长远的角度来看，房地产企业可以实行较低的税率，在提升当地经济水平与居民生活水平的同时，保持与上下游行业的税率的一致性，从而降低税收负担。
总之，“营改增”的实施将对房地产企业的税负产生一定的影响，各房地产企业、政府部门、税务部门必须共同努力，通过“营改增”这一契机，全面推进房地产行业运行环境的改善，并实现有效调节房地产企业税负水平、提升企业竞争力和投资信心的目的，为促进房地产企业的发展创造条件。
参考文献：
[1]彭晓洁，肖强.“营改增”对房地产企业税负的影响预测[J].财会月刊，20xx，（22）：55-59.
[2]刘炳辰.营改增后对房地产企业会计的现实挑战[J].当代会计，20xx，（1）：42-43.
[3]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，20xx，（3）：265+267.
房地产论文9
摘要：经济日渐发展使得房地产市场经济在国民经济发展中具有越来越重要的作用，财政税收政策在其中具有非常重要的作用。本文对财政税收政策对我国房地产市场经济影响作了分析，提出了财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策，为促进我国房地产市场经济更好发展打下良好的基础。
关键词：财政税收政策；房地产；市场经济；影响；对策
一、前言
作为国家发展中最为有效的经济调节手段，税收是实现社会总供给、总需求之间的动态性平衡，这就需要认识到财政税收政策对房地产市场经济发展的重要影响，引导学生科学认识财政税收政策，进而有效改善人民生活状态以及住房条件等等，充分发挥财政税收政策在房地产市场经济发展中的重要作用，利用财政税收政策来促进房地产经济发展，促进国家经济增长，因此，需要结合我国房地产发展实际情况来采用更加有效措施，完善房地产市场经济税收政策，促进房地产市场经济健康、协调发展。
二、财政税收政策对我国房地产市场经济影响
（一）财政税收政策有利于实现房地产消费理性化以及科学化
从目前来看，我国房地产价格呈现出疯长倾向，政府需要充分利用财政税收工作政策来引导房地产更好发展，这就需要不断加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，在不拖欠开放商资金前提下，市场商品量不断增加，这就使得房地产市场受到了巨大的刺激，同时还需要做好税收管理工作，利用有效措施来降低房地产市场价格，维护国家发展利益。由于房价过高或者是居民实际收入过低等现象使得房地产市场经济交易存在着一定的矛盾。因此，可以利用货币来实现市场交易，如果居民实际收入过低，那么实际购买力会受到影响，房地产需求量也不断降低，房地产市场交易数量也逐渐下降，这就需要刺激房地产市场，促进房地产市场经济更好发展。房地产市场经济的不断发展使得我国财政税收政策的房地产调控工作更多集中在需求方面。房地产市场发展预期从过于的乐观，逐渐的转化成为了谨慎，财政税收政策在房地产市场调控工作中具有至关重要的作用。为了能够促进房地产市场稳定化发展，在实际的工作过程中需要重视房地产市场经济调控作用，不断细化房地产市场税收工作政策，对于并不符合相关条件的房地产开发商往往并不给于税收方面的优惠政策，不断将其房地产在税收政策方面的`研究工作力度，引导居民树立合理的消费理念以及节约消费利用，利用财政税收政策来实现房地产经济有效调节，促进房地产市场稳定发展，提升房地产发展质量，为房地产市场发展的健康性以及稳定性提供保障。
（二）财政税收政策有利于完善相关税法政策
作为人类行为的重要规范，法律能够为相关政策以及相关制度提供有效的保障，这就需要完善财政税收相关政策，如果缺乏法律支持，那么房地产市场经济会受到影响，这就需要结合房地产市场政策以及房地产市场制度，为房地产税法质量提供有效保障。实际上，税收关系到国家发展问题，这就需要构建更加完善的房地产法律法规，严格相关税法，实现有法可依、违法必究等等。传统房地产市场财政税收政策过程中，需要不断相关税收政策，完善违法措施以及惩戒措施，使得税收研究成果能够有效应用于税收工作中，为财政税收政策提供法律保障，为社会主义房地产市场经济有序运行提供有效保障，促使房地产市场经济能够处于稳定、快速发展环境中。房地产价格与税收收益之间具有非常密切的关联，房地产市场正是处于税收政策的开发阶段，房地产商品供给受到非常大的影响，投资规模以及投资方向都会受到非常大的影响。房地产的流转环节使得房地产出现了非常严重的投机行为，这就使得我国房地产市场需求受到非常大的影响，政府需要充分发挥其重要作用，积极参与到市场流通活动中，有效抑制投机取巧行为。因此，需要重视房地产财政税收政策的管理工作，实现土地资源合理优化配置，尽可能满足房地产市场发展需求，尽可能的减少土地闲置，为土地交易进行提供有效保障。
（三）财政税收政策有利于完善财政税收工作制度
为了能够有效规范房地长市场经济发展，相关政府工作部门需要改进物业税，结合房地产市场发展实际运行情况来进行评估。在设置物业税的过程中，需要结合我国发展国情，区别物业税的税率，在城市发展过程中，需要明确划分高收入以及低收入人群，充分发挥物业税调节作用，结合人群经济收入能力来进行分区设置，尽可能降低低收入人群的税收，或者是对于经济能力过低的收入者采取见面方式，这样符合我国的发展国情，有利于规范房地产市场，构建更加完善的房地产评估工作体系，为房地产市场发展提出了非常高要求。财政税收政策有利于完善房地产税收配套政策以及配套制度，构建房地产的产权登记工作制度，同时还需要明确城市土地的实际利用情况，有效解决分块管理方式，实现房屋产权证与土地产权证合一制度，尽可能理清房地产市场管理关系，避免出现房地产的私下交易，构建更加完善的房地产市场评估工作体系，相关税务管理工作部门需要构建更加完善的评税结构制度、专职评税制度以及房屋管理工作制度等，构建完善的房地产市场经济管理工作机制。
三、财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策
（一）保证房地产市场供应量充足
从目前发展来看，房地产行业给予方面存在着的问题，诸如，土地资源较为紧缺，房地产商存在着捂盘现象等等，由于居民需求的日渐增加使得房地产价格不断增加，这就使得房地产供应量存在着严重的不足。增加住房的供给能够有效解决房地产市场经济中存在的问题，提升房地产发展弹性，政府需要明确自身肩负的重要责任，保证房地产市场供应量充足，尽可能缓解房地产住房价格上涨问题。为了能够提高房地产供需供给，利用税负转嫁行为来有效抑制二手房市场中存在的投机行为，利用增加房地产供应量供给来增加供给弹性，尽可能减轻居民收入负担。
（二）重视房地产市场征税环节
作为房地产市场经济发展的关键性力量，投资型的购房者大多是利用房地产买卖来获取差价，进而获得高收益，这就需要利用房地产持有权来实现税收的保值以及增值。从目前政府发展来看，房地产在流通过程中出现了征收重税的现象，他们并不倾向于出卖房产，而是不断购入房产，这就使得二手房供给存在着不足，房屋流通效率并不高，从另外一个角度分析来看，由于房地产市场中购房竞争愈加激烈使得自用型购房者却无法购买合适住房。为了能够有效解决房地产市场发展中存在着供需不平衡的问题，政府相关管理工作部门需要不断加大房地产征税环节，诸如，利用物业税等来解决供需矛盾。仅仅实现征税却无法实现税负转嫁，购房者仍然需要承担一定税负，目的性更强，影响性更高，对于住宅面积较大并且长期闲置住房或者是有两套以上住房的居民则是需要征收重税，进而使得投机者购房成本，促使投机者不得不卖出闲置的住房，增加二手房地产市场的供给量，实现房地产资源的合理优化配置，提升房地产价格稳定性。
（三）实现征税对象的区别性对待
由于房地产征税对象存在着差别使得其承担的税负也存在着一定的差别，但是普通的购房者居于不利地位。政府需要认识到房地产开发商、投资型购房、普通购房等之间的关系，投资型购房，政府可以征收更多的税收，这样能够有效抑制投资型购房者的购房热情。从目前发展来看，房地产市场呈现出信息不对称现象，即使在购房过程中无法有效判定购房者购房目的，往往根据购房者时候的买房行为才能够进行判定。总之，政府需要结合房地产市场发展特点来构建房地产信息的登记制度，进而有效了解购房者住房信息，对于购买多套或者是购买大面积住房需要征收更多的税负，对于购房投机行为来进行严格惩治。
四、结束语
随着家庭生活质量以及居民文明程度日渐提升使得居民已经不能够满足舒适住宅，而是对外部环境提出了更高的要求。房地产市场在实际的发展过程中，需要充分利用房地产市场销售价格以及发展预期来实现房地产市场经济发展宏观调控，进而促使其能够有效认识房地产市场发展。从近些年的发展来看，我国的房地产市场在发展过程中仍然存在着非常多不合理因素，特别是房地产供需之间存在着不平衡现象，这就需要重视房地产市场经济的调节作用，利用财政税收政策来有效调节房地产市场经济，重视房地产市场经济监督工作以及管控工作，不断完善相关法律法规来稳定房地产发展市场。
参考文献：
[1]覃事娅，伊长亮。基于VAR的我国房地产宏观调控政策对房地产市场的影响分析[N].湖南财政经济学院学报， 20xx, 28（6）：34-40.
[2]童慧。税收政策对房地产市场影响的微观经济学分析[J].技术与市场， 20xx, 17（7）：55-57
[3]刘婧。浅谈税收调控政策对房地产市场的影响--基于北京市的研究[J].经济视角：下， 20xx（2）：12-14
[4]侯俊青。房地产税收对地方财政影响浅析--以西宁为例[J].青海金融， 20xx（10）：16-18
房地产论文10
摘要：本文以营改增后房地产企业的税收筹划为研究对象，对营改增后对房地产企业纳税带来的影响进行了阐述分析，并提出了实施营改增后房地产企业税收筹划的一些措施，以供参考。
关键词：营改增；房地产企业；税收筹划
税收筹划简单来说，即是帮助企业通过合理合法的途径有效规避税务风险，通过节税、避税等措施减轻企业税务负担，从而促进企业经济效益有效提升的一种税收对策方式。随着营改增政策的实施，需要企业通过税收筹划的方式有效降低营改增政策对房地产企业带来的负面影响，促进房地产企业对营改增政策的有效利用，进而推进企业实现平稳发展。
一、营改增后对房地产企业纳税带来的影响
1.营业税金及附加税带来的影响
我国实施营改增后，意味着营业税这一税种已基本处于取消状态。房地产作为原营业税重要的征收行业，在实施营改增以后，便正式进入缴纳增值税时期。首先在需要缴纳的税额方面，房地产企业由原先的17%税率降低至11%，对于房地产企业经营效益提升具有积极的影响。并且在实施营改增以后，土地成本也被归纳为可抵扣的项目，这更加有利于房地产企业降低税负，减少不必要的税务风险。因此在具体进行税收筹划过程中，房地产企业需要对现有政策加以全面理解和把握，才能够有效达到节税目的。当下房地产企业具有很多拿地方式，例如拆迁、项目投资等，不同的拿地方式，意味着需要征收的税额也不一样。因此如何选择合理方式进行拿地，从而降低房地产企业税收负担，需要根据实际情况加以分析。
2.对房地产企业土地增值税带来的影响
在营改增政策实施以后，对于房地产土地增值税带来了巨大的影响，主要是因为房地产企业增值税属于价外税，因此在最终的核算过程中，不能将其作为抵扣项目加以核算，自然导致房地产企业土地增值税的增值率增加，从这一点上来看，营改增政策无疑是加重了房地产企业缴税负担。因此需要房地产企业在进行税后筹划过程中注意这一问题，采取相应措施尽量减少房地产增值税税率增加对房地产企业造成的影响。
3.对房地产企业所得税带来的影响
通过上文叙述可知，企业增值税属于价外税，因此其依然存在于企业所得税之中，无法对其进行扣除处理，导致企业所得税税额增加，从而增加了房地产税后负担。但从另一角度来看，在原先需要缴纳营业税时期，房地产销售收入全部属于企业销售额，而营改增之后，在销售收入确认前已经将增值税从中完成了扣除，因此再次进行所得额确认时，便不再进行税额扣除，因此从本质上来看，对于房地产企业所得税没有造成变化上的影响，因此在进行房地产企业税收筹划分析过程中，需要进行更加细致的研究分析，从而将真正影响房地产企业营业所得税的因素分析出来。
二、实施营改增后房地产企业税收筹划措施
1.从房地产企业日常经营活动中入手，做好企业税收合理规划
由于在实施营改增政策之后，作为房地产企业一般纳税人，企业增值税率从原先的17%降低至11%，基于这一点，在进行具体税收筹划过程中，可以从房地产企业日常经营活动中入手，尽量降低各个日常经营活动中的生产成本，并根据具体的要求，在经营活动过程中尽量获取更多的增值税发票，对于房地产企业税务负担降低具有积极影响。在此基础之上，做好对企业增值税发票的管理工作，通过采取各种宣传培训方式，有效提升企业财务人员使用增值税专用发票的意识，从而充分享有营改增政策为房地产企业带来的节税益处，减轻企业税务负担。另一方面，还需要房地产企业进一步加强与合作企业的合同约定，在停供材料的供应商选择方面，做到“货比三家”，在保证供应材料质量的前提下，选择最低的价格。如果是在一般的纳税人处进行材料选购，也要尽量要求其提供发票，从而使得企业在纳税方面，能够获取到最大的折扣。除此之外，房地产企业在进行税收筹划过程中，一定要充分利用其中存在的税率差异。通常情况下，供应商税率依然为17%，但房地产企业的税率为11%，基于此，房地产企业可以在合法的情况下，利用其中存在的税率差异达到自身节税目的。与此同时，也可以在税收筹划过程中，利用纳税时间延迟、优惠政策争取方面，尽量减轻房地产企业的税务负担。
2.做好与税务机构的沟通交流工作，有效规避税务风险
企业为提升自身经营效益，在纳税过程中一般会采取一些有效的.避税手段，用以减轻自身税务负担，但这避税手段受不可控因素干扰较大，一旦操作不当，则有可能触碰法律底线，为自身带来很大的税务风险。因此在具体进行房地产税收筹划过程中，针对制定的避税方案，需要经过详细缜密的分析，确保避税方案合理合法，同时也要发挥出应有的避税效果。在此基础之上，需要相关税收筹划人员密切关注我国相关税收法律的最新动向，并及时掌握行业最新的准则，从而确保房地产企业能够有效规划各种税收活动，达到减轻税务负担的目的。在保证房地产企业税收合法化的过程中，还要特别注意加强与税务机构的沟通交流工作，从而将来自执法机关的法律风险降至最低，通过制定完善科学合理的税务风险体系，确保税务风险控制发挥应有的效果。
3.积极改变传统营销策略，实现税收筹划合理化
随着营改增政策的不断实施发展，为房地产企业税收筹划带来机遇的同时也带来了很大的挑战，房地产企业需要抓住机遇，迎接挑战，尽最大限度地减小营改增对房地产税收带来的影响，从而保证企业未来实现平稳顺利发展。基于此，需要相关财务人员围绕房地产企业实际情况，自足当下，放眼未来，从税务筹划的角度对现有的企业营销策略加以改革创新。例如，在原本的营销定价模式之下，企业可以利用目标成本制定方法，对企业经营过程中产生的成本费用加以把控，减少相应成本支出，从而有效提升房地产企业的经济效益与利润。尤其是在房地产工程原材料成本不断提升的当下，更需要企业结合实际，不断调整现有的营销政策，以达到提升企业经营效益的目的。总之，房地产企业需要对目前的房地产形势加以实时把控，针对形势变化不断调整营销策略，使得营改增政策对于房地产企业有利一面的作用充分发挥出来，有效降低房地产企业的税务负担，提升核心竞争力，从而使处于市场经济体制下的房地产企业实现更好的发展。
4.争取政府优惠政策支持，为房地产企业未来发展保驾护航
在营改增政策实施的大环境之下，房地产企业需要不断实施相应措施应对新政策对企业发展造成的影响的同时，还需要善于借助外在有力条件，全力争取政府优惠政策的支持。例如使自身的缴税期限进一步延长等，从而可以使企业资金流转更加通畅，资金得到更加充分的利用，有效提升了企业经营效益。而对于政府而言，在具体实施营改增政策过程中，利用有效的管理手段和实施方式对各种变化需求加以满足，围绕投资项目进行合理的把控，从而对工程进展和投资情况进一步达到监控目的，对于项目的顺利实施起到一定的指引性作用。
5.加强房地产企业增值税专用发票的管理，促进税务筹划质量提升
房地产企业要想谋取更近一步的发展，减轻自身税务负担，必然要对增值税的优惠政策加以充分利用，而加强房地产企业增值税专用发票的管理就成了一项必然选择。基于此，企业需要加强财务人员税收筹划的能力，财务人员是税务筹划的主体，只有自身具备较强的税收筹划能力，才能够进一步提升对增值税专用发票的使用管理能力，从而使得企业在税收方面享受更多的抵扣额，减轻企业税务负担。在具体进行房地产企业增值税专用发票的强化管理过程中，需要相应财务人员对房地产销售收入的确认时间、开具发票的时间加以重点关注。除此之外，还需相关财务人员对增值税专用发票的时效性进行相应关注。这样在企业获得专用增值税发票后，才能够根据实际需要及时进行抵扣，避免出现抵扣时限超期问题。最后，企业还需要进一步强化税收筹划工作的开展力度，提升其工作效率，从而提高房地产企业税收工作成效，达到减轻税收负担的目的。
三、结束语
我国实施营改增政策之后，房地产企业受到了非常大的影响，影响效果有好有坏，需要房地产企业充分分析新的政策内容，全面了解其中的利弊关系，做好税务筹划管理工作，从而有效规避其中存在的税务风险，享受营改增政策为企业带来的优惠，减轻税收负担。在具体实施过程中，可以通过采取从房地产企业日常经营活动中入手，做好企业税收合理规划、做好与税务机构的沟通交流工作，有效规避税务风险、积极改变传统营销策略，实现税收筹划合理化等措施，降低房地产企业税务负担，促进房地产企业实现平稳的发展。
参考文献
[1]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，20xx，（17）：26-27.
[2]葛柳燕.营改增背景下房地产开发企业的税收筹划研究[J].会计师，20xx，（23）：69-72.
房地产论文11
摘要：得益于电子计算技术的极大发展，信息系统在房地产管理中可以得到广泛的应用，极大的提高了房地产管理的效率和效果，促进了房地产业的快速发展和繁荣，为我国的社会主义经济建设以及提高居民的生活质量水平做出了重大贡献。文章基于地理信息系统在房地产管理中的实际应用情况进行了研究和分析，并提出了可行的建议，旨在进一步提高地理信息系统在房地管理中的应用水平，从而推动我国的城市化建设进程。
关键词：地理；信息；房地产
1地理信息系统
地理信息系统是在计算机技术发展的基础上，融合了管理科学、地理学、地图学等多门学科的知识，是一项实用性非常强的综合性高新科学技术。通过对地理信息系统的应用，进行大量的地理数据采集、存储、管理和分析都不再需要花费大量的时间和人工精力，工作效率得到极大的提升。特别是通过计算机技术的辅助，可以根据采集到的数据信息进行模拟实验，使地理相关行业对地理地质的实际环境和条件能够进行更加准确的掌握和分析。这对房地产管理工作来说是非常重要的，因此，地理信息系统在房地产管理工作中的应用对房地产行业的发展来说起到了巨大的.推动作用。地理信息系统能够在房地产管理中发挥出巨大的推动作用，主要是因为地理信息系统具有三信方面的功能和特征：首先，地理信息系统能够深入的采集、存储、精细化管理、分析和输出各类地理空间信息，而这些信息正是开展房地产管理工作所需要依据的重要数据和实际情况。其次，在房地产管理工作中，需要对地理空间信息进行多要素综合分析，并以此为基础，对地理动态做出预测，而通过地理信息系统做出的分析和预测远远高于人工分析和预测结果，促房地产管理依据的数据和信息准确性大大提升，进而促进房地产管理工作中的决策正确率得到有效的提升。最后，依托计算机技术发展起来的地理信息系统，能够快捷肯于精确的对各类繁杂的地理信息进行空间定位和动态分析，其完成的速度是人工速度完全无法比拟的，不仅大幅度的提升了工作效率，还使房地产管理工作节省了大量的人力资源支出，从而节省了工作成本。
2房地产地籍、产权产籍管理
在房地产管理工作中，主要包括对土地进行调查、登记、其他数据采集统计以及地籍档案管理等。所谓的地籍、产权产籍是指房地产的所有权，即指房地产产权的有人可以依法对其所有的房地产行使权力，包括占有、使用、收益以及处分。在信息管理方面，要对房地产的地籍进行管理，即调查土地权属以及进行地籍测量。在我国，地籍和产权产籍的管理有四个方面的内容：第一，就是要对房屋所有权以及对其占有的国有土地使用权进行明确的划分，并依法进行产权办理和登记。第二，对房屋、土地的地籍、产权产籍等变动情况要及进掌握和了解。第三，要进行详细的房地产测绘，掌握房地产数据。第四，要对房地产的地籍、产权产籍等相关资料、数据和信息进行详细的记录并建档存档。作为房地产管理的重要内容，完善房地立的地籍、产权产籍信息，明确产权归属并建立相关的档案，是保所产权人合法权益的重要保障，也是房地产信息管理规范化的表现之一。在城市发展的过程中，房地产管理工作内空、工作量并越来越庞大，也会越来越复杂，因此建立起规范的工作制度和工作程序，对于房地产管理工作以及城市的发展建设来说，都具有非常重要的意义。
3传统的房地产地籍、产权产籍管理系统存在的问题
在我国传统的房地产地籍、产权产籍管理系统中，虽然也依托于强大的计算机管理系统进行相关的管理工作，但随着我国城市建设的不断发展和深入，房地产管理工作的内容和方式都发生相应的变化，传统的计算机管理系统已无法满足当今社会房地产管理工作的需要，因此就需引入更加先进的管理系统，地理信息系统就是在这一情况下，进入房地产管理工作中的，并在房地产管理工中作发展了巨大的作用。传统的计算机管理系统在当今的房地产管理的应用过程中，主要在三个方面存在阻碍：①地理信息系统以房地产管理中的应用范围较为狭窄。计算机管理系统仅能够处理一般的地籍、产权产籍文本信息，对于相关图形信息却难以发挥有效作用[1]；②投资金额巨大，随着计算机硬件和软件技术的发展，很多软件开发商已把目光转移到基至GIS的地籍和产权产籍管理信息系统的研发上，从而使房地产管理行业增加建立管理系统的资金投入；③欠缺重要的管理功能。目前在房地产管理工作中，需要进行许多复杂的面积计算问题，但在当前的许多管理系统中，对面积计算方面的模型设计都较为简陋，还存在着程序运行不合理的现象，因此使最终的计算结果存在着偏差，影响了房地产对地籍、产权产籍的科学和准确管理工作[2]。
4地理信息系统在房地产信息管理中的具体应用
首先，需要利用地理信息系统对土地、房产进行测绘，对测绘的成果和数据按照CAD制图软件的统一要求标准进行质量检查和数据编辑，最终建立完善的房地产地理信息系统空间信息数据库。其次，要利用地理信息系统的关联性，将房屋的空间地理属性信息、自然属性信息以及社会人文属性信息等一一联系起来，使其能够彼此对应关联，从而建立房屋信息关联。地理信息系统正是应这一发展要求而进入房地产管理工作中的，完美的解决了困扰房地产管理工作的难题，在未来发展过程中，还要进一步挖掘地理信息系统在房地产管理中的潜在功能，以促进我国的城市化建设和社会经济建设的发展进步。
5地理信息系统对于房地产信息管理的实际意义
利用地理信息系统进行房地产管理的重要意义，主要体现在：首先，使房地产管理更加智能化，将房屋的地籍、产权产籍与房产分幅平面图紧紧相联，满足了房地产管理中对于图形信息的管理需深圳市，更建立了房地产空间信息的关联，使房地产信息管理更加准确。其次，大大提高了房地产管理的工作效率。最后，由于信息和数据处理的误差大大降低，使信息和数据更加真实可靠，依靠这些信息和数据做出的决策，自然也就更加可靠。
作者:陈跃 单位:重庆市城市建设配套费管理办公室
参考文献：
[1]石丽萍,李杨,王继辉等.地理信息系统在房地产信息管理中的运用[J].中国管理信息化,20xx,(8):104-104,105.
[2]黄盖.测绘管理中地理信息系统的运用[J].环球人文地理,20xx,(10):26-26.
房地产论文12
【摘要】前近年来，全球化趋势不断加强，企业之间的竞争日渐激烈，面临的风险也逐渐呈现出多样化的特点。对于房地产行业来说，管理的核心就在于财务风险管理。本文从房地产风险管理问题成因入手，对加强房地产财务管理风险管理提出了具体的解决措施。
【关键词】房地产;财务管理;风险问题
近年来随着我国社会经济的快速发展，房地产行业得到了飞速发展，数量越来越多，规模也越来越大，随之而来面临的财务风险也越来越多。目前，财务管理已经成为房地产管理中的重要内容，其中最为重要的就是风险的问题，只有做好风险预防工作、采取有效措施面对风险，才能提高企业财务管理效率，进而实现房地产行业可持续发展。
一、房地产企业财务管理现状
财务管理面临着一个重要的问题就是理财风险。在信息化时代下，计算机凭借其自身的优势，在企业中得到了普遍应用，并且逐渐承担着越来越重要的任务。企业财务管理工作同样如此，计算机技术的引进，使得财务管理实现了虚拟化，近些年，计算机技术的快速发展，使得消息的种类和数量不断增加，从目前来看，企业财务管理还无法完全应对复杂的网络环境，因此，使得财务管理工作面临着一定的风险。企业为了进一步提高经济效益，往往把大部分资产投入到虚拟领域中，而保护措施不当，无疑增加了企业的投资风险。过去，企业主要是通过有形资产实现企业的经济增长，而在新时期下，企业经济增长是有形资产和无形资产的共同作用，且无形资产比重要更大。传统的'财务管理，忽视了无形资产的重要作用，如果还采用传统的财务管理，肯定会增加企业风险。此外，随着现代市场经济体制改革的不断深入，企业的规模和人才队伍不断扩大，因此，企业财务管理的工作范围和内容也呈现逐渐扩大的趋势，财务管理工作在企业中的作用越来越突出。但是，在实际的运行过程中，企业在财务管理人才方面存在着诸多问题，企业在聘用财务管理人员方面，门槛较低，被聘用的工作人员，没有坚实的理论基础，几乎没经过任何专业的训练就直接上岗，更不用说财务风险管理能力。
二、房地产企业财务管理风险问题成因分析
（一）筹资风险
具体体现在三个方面：（1）负债金额巨大。房地产行业本身特点决定了其需要大量的筹资金额。通常情况下，房地产企业在成立初期阶段往往需要大量投入债务资金，自有资金占有很少一部分，其运营资金大部分来自银行贷款。近几年，贷款率正在持续走高。受到所谓的高回报驱使，一些企业在盲目地四处举债，使其资金成本提高，财务风险也随之增加；（2）房地产企业为了实现项目能够滚动开发往往会选择再次筹资。但是很少有房地产企业能够对其内部资金潜力进行挖掘，没有做到对积累资金做到有效利用，而是一味地进行贷款。对于一些规模较大的房地产集团，甚至产生连锁筹资担保链，一旦某一环出现断裂，就会给企业带来巨大生存危机，而原有风险也会进一步扩大；（3）我们知道市场及利率是不断变化的，而这一变化也会或多或少的增加财务风险，在房地产企业所面临的诸多风险中也是最为致命的，并且该风险不可预测。从国内外来看，出现了明显的通货膨胀，中央银行为了使通货膨胀降低到合理水平，曾连续加息多次。对房地产企业来说，汇率编导意味着资金成本增加，预期收益减少。
（二）项目投资
一些房地产企业错误地认为，土地使用权是获取收益的重要保障，只要能够得到它，然后在进行图纸设计、施工、投入施工所需资金，就能够在规定期限内交工，从而获得经济效益。所以，很多房地产企业不惜花费巨资获取土地使用权，开展“圈地运动”。但是如果土地权使用权购置之后在资金运作、回报率等方面并没有做出科学预算，那么其预期利润目标也就无法实现，更别说对每项成本的测算和具体落实了。很有可能导致企业盲目操作，增加投资成本。
（三）项目经营
一些房地产企业只关注项目施工质量和施工进度，对财务管理工作不重视，往往没有做好财务监督工作，财务部门自身对财务管理认识不到位，其作用也没有充分发挥出来。在成本核算方面只是大概进行简单的计算，计算过程粗糙，缺乏计算依据，大部分房地产企业财务部门并没有结合企业实际情况开展成本管理工作，对成本核算不重视，从而导致实际成本与预算存在较大的偏差，从而增加企业财务风险。
三、加强房地产财务管理风险管理的有效措施
（一）树立正确的财务管理理念
企业的健康发展离不开有效的财务管理工作，因此，企业领导阶层必须树立正确的财务管理理念，高度重视财务管理工作，严格按照相关要求，对财务管理工作第一责任人进行确立，不断提高对各项制度重要性的认识，采取有效措施，最大限度减少人为对财务管理的干扰，将资金的来源逐项理清，对资金的支出结构进行优化。除此之外，增强财务管理中的无形资产管理，并将其作为重点内容，提高企业人力资源的质量，不断增强企业的综合生产能力和创新能力。
（二）完善风险管理机制
资产在使用的过程中，必然面临着诸多风险，因此，需要建立健全风险管理机制。首先，企业要聘用或内部选拔专人建立风险管理委员会，对财务风险进行预防、分析。其次，要建立完善的风险预警机制，由于企业的财务面临着内部环境和外部环境的双重风险，因此，必须建立起行之有效的风险管理机制，做到财务风险早发现、早解决。第三，事业单位要对财务状况进行时时掌握，对于资金的使用要进行严格规定，以此保证资金的高效运转。
（三）建立财务预警体系
所谓财务预警体系的简单来说就是企业能够及时发现财务风险，尽可能规避或减少风险。房地产企业任何一个环节都离不开风险预警体系。在实际运行中，企业要根据自身经营和财务情况、市场竞争情况以及相关产业政策等，准确、及时的判断是否进行预警。
四、结语
综上所述，本文以房地产行业为例，围绕财务管理风险问题展开研究，提出了有效的解决方法。房地产行业所面临的财务管理风险问题也是其它行业需要面对的。因此，其它行业可以根据其自身实际情况，对本文所提出的措施进行合理利用。如果没有及时采取行之有效的方法，就很有可能导致风险增加，降低企业经济效益，甚至对企业的可持续发展产生重大影响。
参考文献
[1]夏亚欣.基于房地产财务管理风险问题探索与研究[J].建筑工程技术与设计，20xx（19）.
[2]李玲.房地产企业财务管理风险及防范措施探究[J].时代金融导刊，20xx（02）.
房地产论文13
摘要：房地产股权收购活动(收购二手项目)是当前我国房地产市场经常使用的一个资本运营方式，采用这种方式可以较好的规避国有土地使用权直接交易过程中设计的一些税费，从而降低房地产企业的税负压力。但是，采取这种方式也并不是不存在涉税风险的。从目前的情况来看，我国房地产企业项目股权收购的过程中也存在较多方面的涉税风险，如在土地开发建设上存在的风险、债务债权情况上存在的风险等。房地产企业如果想要获得更好的发展，就必须对现存的一些税务风险进行规避处理，以确保企业财务的安全性。基于此，本文研究者将在已有研究文献的基础之上，结合20xx年财政部发布的营改增政策相关的内容，针对房地产企业项目股权收购过程中税务风险相关的问题进行探讨。
关键词：房地产企业；项目股权收购；税务风险；建议及措施
一、房地产企业股权收购和风险管控的实施背景分析
(一)股权收购的实施背景
所谓股权收购，通常是指将目标公司的投资持有者的部分或者全部股份作为收购目标的收购行为，在实际的工作过程中最常见的就是直接收购目标公司的股份持有者的股份，将股权交易价转入到目标公司投资者的银行账户中。如果收购方持有目标公司50%及以上的股份，就可以在一定程度上对目标公司实施重大影响和控制。由于经营管理和企业的发展需要，很多房地产企业会采取收购目标公司的股权，以取得相应的土地使用权，使用并购或者整合等方式，将在建工程、产品开发以及人力物力等方面的内容结合到一起，从而实现对股权的收购。
(二)风险管控的实施背景
房地产风险管控也被称作尽职调查，这种工作活动的开展方式，一般都是通过安排专门的机构或者聘请中介对欲收购目标公司的生产经营活动进行严密的调查，尤其是对财务活动的审查核实，其最主要的目的是了解目标公司股权的构成情况以及可能涉及的一些税务风险等。其调查的主要内容包括了目标公司过去合作的重大合同履行情况、财务数据资料以及目标公司当前一些重要的员工组成等，从而判断目标公司是否存在一些潜在的经营负担和风险。
二、房地产项目股权收购过程中的涉税风险分析及应对措施探讨
(一)股权结构变化引起的涉税风险及应对措施探讨
收购企业在开展尽职调查工作的时候，应当准确判断目标公司的股东组成情况，明确收购目标企业的股东是个人股东还是外资股东。根据我国当前的税法规定，个人股东在进行股权转让的时候，应当征收20%的个人所得税和0.05%的印花税等；个人转让目标公司股权事项的，收购公司还应到目标公司所在地税务局申报、缴纳相应的税款和手续费等下相关费用。但是，就目前的情况来看，多数房地产企业都没有对项目个人股权转让过程中可能存在的税款问题给予足够的重视，没有提前进行准确的税务筹划工作，使得股权收购的过程中出现不少的税务风险。基于这种情况，房地产企业可以通过充分的尽职调查，对于目标公司的股权组成进行深入的调查，明确股权转让者是个体还是外资股东，对于那种外资股东股权转让，可以在相关的合同中对税务账款的缴纳进行申明，明确税务缴纳责任方，从而防止因境外投资者不缴纳相应的税务而造成收购公司的财务损失。而对于个人股东，收购企业应提前做好税务筹划工作，对收购过程中可能出现的税款进行精确的规划，以税款最低的原则，选择合适的方案开展项目股权收购工作。
(二)土地开发建设过程中涉税风险的分析及措施探讨
房地产企业在组织开展尽职调查的时候，应当重点关注目标公司的财务调查，对目标公司重要的合同文件以及相应的土地出让金票据等进行审核。目标公司土地出让金票据是否符合规范，会直接影响到目标公司后期应该缴纳的土地增值税以及企业所得税等。按照国家相应的方针政策，房地产开发企业中一般纳税人销售自己开发的房地产项目的时候，其销售额应为取得的全部价款和价外费用的和，扣除受让国有土地使用权时向政府部门支付的土地价款后的余额部分。从目前的情况来看，很多房地产企业在项目股权收购的过程中都存在土地票据不符合规范的情况，从而导致收购公司面临着较大的税务风险。针对这些问题，收购企业在项目股权收购前，应该根据尽职调查的工作中发现的土地票据等不合规的现象，及时告知收购目标企业去完善相应的手续并取得规范的土地票据，从而避免房地产企业在收购的过程中要承担额外的税务风险和收购成本。另外，在股权转让合同签订的.时候，也要补充明确因目标公司票据不规范引起的税务风险应由目标公司承担这一条款。
(三)债务债权情况的税务风险分析及应对措施探讨
房地产企业在开始项目股权收购活动之前，还应对目标公司的债务债权等进行尽职调查，查看是否存在未清理和未核销的账务，以及其债务债权所涉及的金额是否包含在转让股权中等。如果目标公司的债务债权是包含在转让股权中的话，同样会给房地产企业带来很多的税务风险。针对这一情况，房地产企业在开展尽职调查的时候，应该特别关注其债务债权是否剥离其转让股份，以及剥离之后是否还会受到相应的影响；同时也可以在合同中明确如在转让过程中因目标公司债务债权产生的税务费用，一律由目标公司承担。当然，如果目标公司不能很好的处理这件事，那么房地产企业就可以选择不对其进行收购，重新选择其他合适的收购对象。
三、结语
在上文中，笔者对房地产企业项目收购过程中可能出现的一些税务风险进行了探讨。在实际工作开展过程中，房地产企业应该采取更为严密的措施进行有效的规避。首先是房地产企业要不断加强自身对项目收购过程中税务风险的认识。随着我国经济市场的不断变化，一些税务相关的问题也不断发生变化；因此房地产企业应该不断加强对税务风险的掌控，提高风险管理意识，加强税务筹划工作的开展。在房地产企业内部加强对税务风险的宣传，提高企业整体员工对该项工作的重视程度，营造良好的项目收购税务规避氛围。其次是加强对企业现金流的规划。随时关注国家相关方针政策的变化，充分利用现有的优惠政策，为企业的项目收购提供更多的益处。如：在协议中说明采用分期支付的方式支付股权购买费用，这样可以降低一次性支付所带来的资金压力，同时也能很好的避免一次性大额支付可能引起的政府相关部门的特别关注。
参考文献：
[1]李光焕.从股权收购谈企业税务风险控制[J].商业文化月刊,20xx(8).
[2]钟小华.论房地产项目股权的风险控制与防范[J].经营管理者,20xx(29).
房地产论文14
摘要：现阶段来看，中小房地产企业财务管理存在一系列问题，如监督机制不够科学合理、管理方法和管理手段存在滞后等。中小房地产企业财务管理应该以不断完善预算制度和重视财务管理等未重要工作内容，注重财务管理制度、制定合理的财务计划、加强财务信息化的建设力度等环节。
关键词：中小房地产企业；财务管理；工作内容；环节
中小房地产企业在当今面临激烈的市场环境下，必须要面对转型的问题，在这个的改革与发展中，企业的财务管理工作也时刻面临诸多变化。在改革与发展的过程中也出现了新情况与新特点[1]。而这些情况的突出问题主要集中在保障对象以及保证层次方面，另外还有保障时间不够确定。以上特点的出现导致人们对很多工作充满了不确定性因素，其中财务管理工作就是较为突出的问题，因此也对财务管理者综合素质有了更高的要求，从某些特别因素而言，中小房地产单位的财务管理工作必须要面对下面多个问题：首先最大限度的处理好财务方面的工作；另外，组织好相关的财务活动；其次，对财务活动实施必要的监督等[2]。
一、中小房地产企业在财务管理方面的突出问题
（一）财务的管理以及监督控制机制不够全面
实际上就目前情况看，我国的中小房地产单位在涉及到财务管理以及监督的过程中，其事后实施必要的监督工作不够，或者说在事前以及事中的管理等工作落实不到位。实际上这主要是由于目前所实施的体制以及编制之下，相关的财务工作者甚至是财务机构都很难真正意义上的区分自身在单位上说面临的真正职责。所以，对于房地产中小企业而言，其自身缺少对相关职能部门的监督与管理。
（二）财务制度还没能够得到最有效的落实
在我国中小企业的房地产中，普遍存在这样的问题，即中小房地产企业的财务部门普遍都存在业务相对较为集中的问题，因为财务部门的工作人员相对不多，再加之财务部门本身的工作难度以及工作强度就很高，所以在某种程度上说就会导致管理工作很难真正意义上的落实到位。也正是因为这个问题的存在，其企业的经费以及在职工相关活动使用经费或者企业发展必须的经费往往都难以得到保证。
二、财务管理需要重视的问题
（一）实施必要的财务计划管理
在我国房地产的财务管理中，主要分为下面几个问题：即组织方面、指挥方面以及调节方面。作为中小房地产单位，其财务部门必须依据上级所分配的经费指标，同时结合单位自身的实际情况，以达到体现出房地产工作的具体方向。另外在对年度计划实施编制的时候，也必须真正意义上的做到将资金渠道分清楚，要真正意义上的做到基本原则不动摇，特别需要注意的是，年度计划整合一定要通过单位董事会的讨论，之后再根据单位的实际情况具体问题具体分析。
（二）预算经费的有效管理
自身产业是否能够有效发展，是目前中小房地产企业财务的基本来源，对于房地产单位来说，所谓的预算经费实际上可以分成多个科目，而所有的科目都存在计领标准。而预算经费在计领之后必须要依据中小房地产单位的事业情况实施科学有效的再分配，而本次所执行的分配过程就是有效的把经费管理变成为单位的预算管理。
（三）财务的决算管理
对于很多单位来说，财务的决算在某种程度上说能够反映出经济活动，换言之活动是否平凡丰富主要取决于公司的财务预算。中小房地产企业的建设资金主要来源的费用能够充分的反映出我国房地产事业的最后的发展战绩。利用决算的编制以及分析，能够直接或者间接的从财务方面调取经费，实际上很多单位的财务活动，都可以通过年度进行分析，同时也能够通过决算以及预算总结财务计划，对财务计划的执行实施设计，继而提出科学有效的改进措施以及改进方法，这也是为了有效提升下一年度财务工作水平创造最佳的条件。在对其决算编成工作完成后，依据年度决算的收支情况以及年度计划的完成情况，之后根据其实际情况再度编写有关的计划。
（四）财产物资资金方面的管理
实际上对于一个企业单位而言，尤其是私营企业单位，其发展的结果必然是以经济利益为出发点与落脚点，而作为中小房地产企业，其自身的财产物质基本上是以货币资金为主，之后通过地产或其他的实物形式进行表现的一种有效的资金形式，这样也能够充分的保证后勤工作以及相关的销售。另外作为房地产的设备管理组织以及物资组织都应该进行有效的配合，对于采购直至验收入库都应该有完善同时行之有效的财务管理方法，要真正意义上的做到所有的账目都能够有迹可循同时和现实情况一致。
三、中小房地产企业财务管理需要注意的问题
（一）不断的强化财务管理方面的工作
1.要建立健全行之有效的财务管理体系
在中小房地产企业的财务管理中，首要出发点即为单位的.财务管理工作者，而其财务管理工作必须依据中小房地产企业未来的发展需求来分析探讨财务保障中相对较为突出的问题，另外需要对财务管理方面出现的新问题实施必要的分析。而需要特别注意的是，想要解决好上面的问题，则应该不断地提升经费管理的能力，加强部门与部门之间的监督以及管理工作。
2.强化企业的预算管理工作
对于企业单位而言，预算管理是企业财务管理的必然工作，对企业的发展有积极的意义，特别是在经费出现相对较为严重的供需矛盾的情况下，要不断的强化预算以及管理工作，从科学的角度宏观的调控财务管理等多种经费预算工作，这样才能够使预算管理工作有相对更大的权威性。
（二）建立健全财务管理体系
中小房地产企业财务管理体系在某种程度上说是加强财务管理最为基本的原则，对于企业单位而言，财务制度的有效落实以及建立健全为实现一个目标同时不断的强化财务管理工作的重要手段，同时将财务制度完全贯穿于企业发展以及改革部门工作的过程中。
作者:李欣 单位:郑州康桥房地产开发有限责任公司
参考文献
[1]王春梅,金维兴,王非等.基于柯布-道格拉斯生产函数视角的中小房地产品牌价值模型研究[J].西安建筑科技大学学报（自然科学版）,20xx,44(3):426-430.
[2]吴志松.“借壳上市”在中小房地产企业融资中的应用探讨[J].会计之友,20xx,24(27):46-49.
房地产论文15
摘要：运用营销力理论和系统解释结构模型理论，分析房地产楼盘营销力的相关影响要素，构建了房地产楼盘营销力系统解释结构模型，并结合全程策划的思想，提炼出了以房地产楼盘营销力提升为主线的营销策划模式。
关键词：房地产;楼盘营销力;系统工程;策划模式
我国房地产营销策划大致经历了概念策划模式、卖点群策划模式、等值策划模式以及增值策划模式几个阶段，从忽视顾客需求到以顾客需求为导向逐步发展。营销不再限于解决楼盘的广告推广和销售问题，而是要对项目立项、市调、定位、规划、推广、销售直至后期管理的全过程进行策划，增值策划模式就是以提高房屋的顾客让渡价值为目标的全程策划模式。但顾客让渡价值仅仅是影响买房决策的一个因素，开发商受利益驱动往往又不愿向顾客让渡价值，房价是一涨再涨，大大削弱了楼盘竞争力。因此，以楼盘营销力提升为目标的营销力策划模式得到了发展和应用，取得了良好效果。
1营销力理论和系统解释结构模型理论综述1.1营销力理论综述狭义的营销力是指企业营销力，这是我国学者于1998年最早提出来的全新理念，由于研究还处于初级阶段，对营销力的界定还较混乱，尚未形成成熟、系统的理论体系。关于企业营销力的构成，日本CI高级顾问加藤邦宏先生认为主要由产品力、销售力和形象力构成。而国内则存在资源能力假说、竞争能力假说、策略能力假说、动力假说等理论流派。动力派将企业营销力放在营销流研究系统中，认为它是推动企业营销流在企业营销链上运动的动力系统，它由三大要素构成：1)产品力。主要受到产品功能、形式、外延、价格等因素的影响。
2)形象力。主要受到企业知晓度、知名度、美誉度、指名度、负指度、满意度、抱怨度等因素影响。
3)销售力。主要受到组织、战略、策略、人才、资金、销售管理等因素影响。
还有学者进一步把它扩展为七大要素，即情报力、商品力、品牌力、渠道力、促销力、协调力、服务力等。
由于动力学派对营销力的研究是把营销力放在营销流系统中来研究的，动态地考察营销力对推动产品销售的作用，内容完备，机理清晰，对营销实践活动具有较强指导意义。
1.2系统解释结构模型理论
解释结构模型(ISM)是美国J.华费尔特教授于1973年提出的一种结构模型化技术，它将复杂的系统分解为若干子系统要素，通过对表示有向图的相邻矩阵的逻辑运算,得到可达性矩阵,然后分解可达性矩阵，最终使复杂系统分解成层次清晰的多级递阶结构模型，帮助人们理解和把握住系统的特性。此模型以定性分析为主，属于概念模型，可以把模糊不清的思想、看法转化为直观的具有良好结构关系的模型。解释结构模型在制订企业计划、城市规划等领域已广泛使用，尤其对于建立多目标、元素之间关系错综复杂的.社会系统及其分析，效果更为显著。特别适用于变量众多、关系复杂而结构不清晰的系统分析中，它的应用面十分广泛。
2房地产楼盘营销力系统的ISM构建房地产楼盘不等同于企业，关于企业营销力构成的相关理论不能直接用于楼盘营销力策划。因此，房地产楼盘营销力研究需要用ISM理论，对影响因素进行分析，构建楼盘营销力系统的ISM，才会对房地产营销策划具有指导意义。
2.1房地产楼盘营销力影响因素分析对楼盘营销力有影响的因素很多，为了找准影响因素，应组建一个由业界内经验丰富的营销策划人构成的团队，召开座谈会。会上，由主持人首先提供给大家一份业内著名营销人关于提高楼盘竞争力的策划意见，要求与会专家围绕楼盘营销力提高的主题，展开影响楼盘营销力因素及其相互关系的分析，通过归纳整理专家们的讨论意见，结合企业营销力理论，归纳出影响楼盘营销力(S1)的主要因素有：S2产品、S3形象、S4价格、S5促销、S6楼盘品质(代表户型、建筑质量、环境、物管、区位、交通、配套等)、S7升值潜力、S8外观、S9品牌、S10单价、S11总价、S12广告、S13公关、S14营业推广、S15推销等。
2.2构建房地产楼盘营销力系统的ISM根据ISM相关理论原理可知，要确定影响楼盘营销力的因素及其相互关系，是可以通过专家对话过程来建立可达矩阵和解释结构模型的。据此，在专家座谈会上，通过专家对话形式，对以上影响因素，对楼盘营销力的影响力传递关系和路径进行分析，并构建出各因素的可达关系如图1。图中单元格内的“V”表示该单元格所在行元素对所在列元素有影响关系(即可达关系)。
根据以上可达关系，可建立可达矩阵。其具体做法是：在图1表达的可达关系基础上，加上了个单位矩阵。即在第一行第1列空格上记上矩阵元素“1”，表示S1可达S1;在第二行第2列空格上记上“1”，表示S2可达S2，又在S1列与S2行空格上记“1”，表示S1可达S2。依此类推，即可建立可达矩阵。
在此基础上按照矩阵元素为1的数量多少，由少到多将因素依次排列，即可得到楼盘营销力提高的可达矩阵如图2所示。
图1影响楼盘营销力提高的各因素间关系图2楼盘营销力提高的可达矩阵最后，建立楼盘营销力解释结构模型。
由图2可达矩阵可知，影响楼盘营销力的因素可以分为两个层级，产品、形象、促销、价格四大要素属直接因素，它们又可进一步分解为楼盘品质、外观、品牌、公关、广告、推销、营业推广、价格、升值潜力等若干第二级影响因素。
据此，可建立楼盘营销力的ISM如图3。
图3楼盘营销力提高的解释结构模型(ISM)3房地产楼盘营销力策划模式分析通过楼盘营销力提高的解释结构模型揭示，为了提高楼盘营销力，应从产品、形象、促销、价格四个方面提高竞争力，提升途径是从楼盘品质、外观、品牌、公关、广告、推销、营业推广、价格、升值潜力各方面进行综合提升的。但该模型仅为楼盘营销策划指明了一个方向，要形成一个具有实践指导作用的楼盘营销策划模式，还需要引入“全程策划”的思想。即以“全程围绕楼盘营销力提升”为指导思想，在开发各环节努力提高楼盘的产品、形象、促销、价格竞争力，从而增加其营销力，这就是“全程围绕楼盘营销力提升的营销力策划模式”(以下简称“营销力策划模式”)。该模式是一个动态的全程策划概念，特别适用于激烈竞争的市场。其策划流程：营销力分析→营销力提升→营销力展示与传播→营销力释放与延伸。
3.1营销力分析
由图3可知，楼盘营销力主要受产品、形象、价格、促销四要素影响，产品因素又可细化为户型、建筑质量、环境、物管、区位、交通、配套、外观、品牌等品质因素;价格可分解为升值潜力、单价、总价因素;形象则受楼盘外观、品牌、广告、公关、客户关系等影响;促销则受营业推广、推销、广告、公关、销售管理和销售人员，以及售楼部、样板间、示范景观、销售气氛等销售展示因素影响。因此，楼盘营销策划的起点就是要通过调研分析，弄清楼盘的营销力影响要素的现状、存在的问题以及对楼盘可能带来的影响。
3.2营销力的提升
房地产楼盘营销力是可以借助有效的方法进行提升的，提升工作主要从以下方面展开：1)设计能体现项目核心竞争优势且新颖独特的开发理念。
2)市场定位。通过市场细分，选定目标市场、项目定位，为规划设计和营销推广指明方向。
3)合理进行总体规划。包括总体布局、建筑朝向、出入口、人车分流、建设规模、建筑风格、容积率、绿化率、绿地率、建筑高度、建筑密度、楼间距等。
4)规划生活和商业配套、物管设施。如会所、停车位、活动中心、运动设施、游泳池、商业街、休闲广场等硬件设施。
5)楼盘外立面设计,确定项目名称。重视项目名称及外立面造型、天际线设计和色彩规划，提升楼盘外观形象和品牌竞争能力。
6)环境景观设计。包括规划景观风格、景观轴线和节点，设置景观小品，选择绿化植物，水景观规划设计等。
7)合理的户型配置。包括：户型的面积范围、格局配比和面积配比，以及各种户型的功能配置。
8)智能化设计。重点做到楼宇自动化、通信自动化、通讯自动化、安保自动化。如小区广播和语音系统、小区网络、宽带、光纤、可视对讲系统、门禁系统、监控设施、消防设施、门卫室等。
9)物业管理策略。包括安保、物业维护及周到的亲情式服务。
10)外部环境治理和配套设施规划。协助相关部门完善小区外道路网络、公交设施、幼儿园、学校、医院、农贸市场、金融网点、邮政设施、环卫和治安设施等。
3.3营销力的展示与传播
楼盘的竞争力需要通过各种有效、合理的媒介运用，开展针对性的促销、公关活动等，将其展现于目标客户群的眼前，刺激其购买。具体工作包括：1)确定适宜的推广主题和各阶段广告策略。
2)建立视觉形象识别系统。
3)广告表现策略与广告设计。
4)制定开盘庆典、公关活动方案。
5)推广媒介组合及费用安排。
6)销售现场包装及展示系统设计。包括施工场地、周边环境和售楼部的包装，设计示范景观、样板间、生活体验馆、沙盘、模型、多媒体系统、室内看板等。
7)宣传资料设计。包括：楼书、户型图、海报、DM单等。
8)促销策略制定与促销活动实施。
9)安保及物管服务的示范实施。
10)评估推广效果，调整广告及促销策略。
3.4营销力的释放与延伸
1)制定销售部管理办法和管理制度，规范销售人员言行，提高销售力。
2)准备销售资料。包括：销售人员服装、名片、客户登记表、定价表、销控表、认购协议、销售合同、补充协议、前期物管协议等。
3)销售流程设计，规范销售接待工作。
4)销售人员培训。包括销售基础知识、项目情况、销售实战演练、商务礼仪训练等培训。
5)制定现场氛围营造策略。通过营造适宜的现场气氛，打消意向客户顾虑，激发购买欲望，促进销售。
6)销售控制。利用销售控制表展示并有效控制销售数量、销售价格、销售进程、销售现场气氛等，营造一种热销气氛，稳步推进楼盘销售。
7)实施“低价入市，低开高走，有序调价”的总体价格策略，展示楼盘良好的增值前景，促进销售。
8)开展有效的促销活动、巡展活动、团购和公关活动。
9)加强客户追踪和客户关系管理，通过口碑传播，促进新的销售，实现销售力的持续和延伸。
4结语
营销力策划模式体现了全程为提高楼盘营销力服务的思想，系统地分析了影响楼盘营销力的各因素，提出了营销力提升实现的途径，操作性较强。但由于影响楼盘营销力的因素较多，关系较复杂，因此，应把营销力提升看作一个系统工程，以楼盘营销力为目标，综合运用各种营销手段，形成营销合力。
此外，由于营销力策划模式的构建是基于相关专家意见基础上的，专家意见的局限性，以及研究者的研究取向等原因，不可避免造成楼盘ISM构成要素和解释关系与具体楼盘的营销实际情况有差异，加之系统各构成要素是处于动态变化中的，这就要求该模式在应用中需要不断改进和完善，才能更加贴近房地产营销实际，充分发挥其指导作用。
参考文献：
[1]李蔚.营销流管理[M].成都:天地出版社.20xx.
[2]房地产市场营销策略与创新.
[3]汪应洛，陶谦坎.运筹学与系统工程[M].北京:机械工业出版社，1993.
[4]企业可持续发展战略研究" href="http:///qiyezhanlue/201112/5362.html" target="_blank">房地产企业可持续发展战略研究.
[5]马琼.企业营销力研究[D].成都：四川大学工商管理学院.20xx.
[6]房地产宏观调控政策对财税取向的探讨
【房地产论文】相关文章：
房地产论文07-26
房地产的论文07-26
房地产论文08-15
房地产营销的论文02-02
关于房地产的论文02-20
[实用]房地产论文08-17
房地产论文15篇06-11
房地产论文(15篇)02-14
房地产论文优选(15篇)07-26