房地产论文范例（15篇）
无论是身处学校还是步入社会，大家对论文都再熟悉不过了吧，论文是一种综合性的文体，通过论文可直接看出一个人的综合能力和专业基础。写论文的注意事项有许多，你确定会写吗？以下是小编为大家整理的房地产论文，希望对大家有所帮助。
房地产论文1
在社会主义市场经济飞速发展的大形势下，建筑行业的发展速度有了非常显著的提升，人们在生活当中越来越重视住房问题，当前我国的房地产行业依然存在着一些问题，只有对这些问题进行详细的分析，并找到恰当的方式进行解决，才能更好的促进房地产行业的可持续发展。
1、房地产管理和房地产管理创新的新涵义
管理一般就是指在一个较为固定的环境当中，在各种人力、物力和财力的支持下进行相关的规划和管理等活动，在整个管理活动当中一定要严格按照相关的规定和要求来开展管理活动，在房地产行业的发展过程中，房地产管理发挥着非常重要的作用，房地产管理从某种意义上说它是一个系统，在工作当中需要制定科学合理的管理方案，只有保证其科学性和有效性才能更好的发挥其积极的作用，促进房地产行业的发展。
在房地产管理活动中，对于管理的内容和管理的模式需要根据时代的发展不断创新，创新用最简单的话来说就是要使用新的方法和以前从未有过的手段去开展管理工作，充分发挥人们的主观能动性，只有这样创新才能呈现出更大的意义。
2、房地产管理创新的必要性和重要性
2.1房地产管理创新的必然性
当前我国的房地产管理虽然已经有了很大的进步，但是在发展的过程当中依然存在着非常多的不足，这些不足也成为了制约房地产行业发展的重要因素，所以要想更好的促进房地产行业发展就必须要加大创新的力度，不断更新管理理念，同时在工作中还要不断尝试新的管理方法，从而为房地产行业的发展注入新鲜的血液。
2.2房地产管理创新的重要性
房地产管理创新工作当中需要很多人、很多部门的共同努力，房地产管理创新对房地产行业的发展有着非常重大的积极意义，它能够使得整个房地产行业在发展的过程中加强每一个环节的改革和创新，同时还能够有效的利用相关的资源，从而在更大的程度上实现经济效益和社会效益，推动整个房地产行业的'健康发展。
3、房地产管理实践创新
3.1管理模式的探索和创新
当前，我国的计算机网络技术得到了非常迅速的发展，这也使得我国的房地产管理行业逐渐的走向了信息化管理的道路，所以在管理模式上也不断对其进行有效的发展和创新。在房地产管理创新活动中首先就是要对管理模式进行不断的变革，例如：可以建立一个比较详细也比较全面的奖惩制度，使得员工的利益和房地产企业的发展紧密相关，从而能够有效提高企业员工的工作效率和积极性。
3.2人才培养模式的创新
当前的社会发展中，各个行业要想得以立于不败之地，人才是一个非常重要的因素，在企业的发展中人员的个人素质和知识技能起到了非常关键的作用，只有一个企业不断加强人才培养，同时不断创新培养模式才能为企业带来更大的价值，从而促进企业的发展。
建立适合房地产行业发展的培训管理系统，确定培训项目与内容，使受训者了解其在房地产管理中发挥的作用，使应用到实际工作中。培训管理系统的建立，首先从建立培训管理制度与流程入手，再将培训内容细化。很多从事房地产工作的人员都不是进修房地产专业的人员，大多数人员都由各行各业的专业人员跨行进入，专业技能相对薄弱，专业知识差。所以，在培训前，需针对不同的人员制定不同的培训方案，摸清每一个员工掌握技能的情况，在哪方面的知识缺乏，再针对不同的情况，进行分类、排班，确定不同的培训内容，以使培训效果达到最好。在房地产管理过程中，吸引高素质的管理人员固然重要，对于基层员工的人才培养出很重要，因为只有通过不断的学习，人员素质才会整体提高，房地产业绩才会整体提高，管理得到提升。
3.3加强管理项目的创新
对项目管理进行有效的创新在整个房地产管理的创新当中有着极其重要的地位，在市场经济不断发展的前提下，不断的进行管理项目的创新就能够更好的扩大房地产企业的业务范围，为企业赢得更大的发展空间。另外一方面，房地产的开发范围是非常大的，在房地产建设的过程中需要耗费很长的时间，所以只有不断放宽自身的经营范围才能更好的为企业的发展创造更加有利的契机，提高企业面对风险的能力，同时也能使得资源能够充分利用，更好的推动房地产的发展和壮大。
3.4信贷政策的创新
由于信贷体系的不完善，使房地产的发展的资金不流通，阻碍了房地产发展的步伐。因此，需要对信贷政策进行创新。例如国务院新出台的调节政策中，要求购买第二套住房的家庭，首付款必须高于百分之六十，贷款的利率是基准利率的1.1倍。这样，就限制了投机购房和房价的过分增长，减少了金融风险，进而促进了房地产的健康发展。
3.5土地市场管理的创新
在创新实践当中，最为基础的环节是十分重要也是容易被人忽视的，所以要加强对土地市场管理的创新，要不断丰富土地的供应途径，另外对于那些闲置的土地要进行合理充分的利用，从而有效提高土地的利用率，采取适当的方式对建设用地进行一定的处理，从而也节约了土地资源。对于土地的管理，国家应该采取相应的措施，防止其自由发展，从而出现一些弊端。
3.6城市发展模式的创新
城市的发展进步离不开房地产行业的发展支持。随着人们生活水平的提高，居住条件越来越好，房地产开发的要求就越来越高，以适应城市发展的要求，与城市环境相协调。在这种情况下，房地产的发展模式要不断创新，需要政府各个部门的协调与配合，改变管理模式，探索新的管理方法与发展道路，以促进房地产行业健康平稳的发展，使房地产产业走可持续发展的道路，发展越来越好。
4、结语
在房地产管理工作中还存在着很多的问题，这些问题的存在减缓了房地产行业的发展速度，所以在房地产管理活动当中一定要适当加大创新的力度，从而也有效的避免了传统管理模式当中存在的一些弊端，促进房地产行业的发展。
房地产论文2
摘要：近年来，随着我国城市化进程的加快，我国房地产经济已逐渐发展成为我国国民经济的支柱产业，房地产经济发展热度对我国相关基础产业及居民生活稳定影响深远。但是，在看到我国房地产经济发展展现蓬勃生机的同时，我们也应清醒地认识到，我国房地产经济发展过程中仍存在着不少需要调整和改进的环节，我国房地产经济发展中存在的结构单一、同质化竞争、房屋售价畸高、市场调控确实等问题已逐渐成为制约我国房地产经济乃至国民经济发展及社会稳定的重要隐患。本文结合我国房地产经济发展情况，从我国现阶段房地产经济发展存在的问题入手，研究新时期加强房地产经济管理的原则和方向，并提出相关工作设想及建议。
关键词：房地产经济；房地产经济管理；对策
一、加强房地产经济管理的重要意义
我国房地产经济的蓬勃发展得益于我国社会主义市场经济的繁荣，改革开放以来，特别是上世纪80年代后，我国房地产经济增长持续保持良好态势，行业规模及业务增速持续提升，房地产经济发展取得的成绩举世瞩目，行业影响力不断增强，已逐渐成为我国国民经济的支出产业，对我国经济社会发展及社会民生产生了深远的影响。但是，在充分肯定我国房地产经济发展成就的同时，我们还应深刻的认识到，现阶段我国房地产经济发展中也存在着各种各样的问题与隐患，行业发展后劲不足、基础不牢、结构单一、模式陈旧等问题已逐渐成为制约我国房地产经济可持续健康发展的“拦路虎”和“绊脚石”。结合我国国情来看，由于房地产经济发展的不均衡，我国居民居住型购房需求难以得到有效满足，居民住房难已不仅仅表现为我国经济运行中的薄弱环节，也在一定程度上影响了我国社会的稳定与安定团结。而从我国房地产经济发展的供给方面来看，我国已建成商品性住房数量呈逐年增长态势，特别是随着二三线城市城市化进程的加快，大量商品性居住用房相继建成，然而由于房屋售价远高于当地居民消费承受能力，大量已建成房屋被空置，这从一个侧面展现出了我国房地产经济发展的不平衡性。综上所述不难看出，目前我国房地产经济发展管理体制仍不健全，加强房地产经济管理方面的制度建设不仅有利于行业的健康发展，也将对我国国民经济转型升级以及社会安定团结发挥积极的促进作用，强化房地产经济管理势在必行。
二、我国房地产经济管理中存在的主要问题
现阶段，我国房地产经济管理仍以政府宏观调控为主要手段，这既是我国房地产经济自身发展特点的要求，也是我国传统计划经济体制思想的延伸。可以说，目前我国房地产经济管理方式仍较为粗放，管理主体相对单一，调控措施缺乏灵活性，对处理新形势下房地产经济发展中出现的复杂问题能力不足。具体来说，我国房地产经济管理中存在的主要问题集中表现为以下几个方面：
(一)行业管理缺乏顶层设计，制度落地难制约行业发展
与我国现有市场运行监管体制相关，我国房地产经济发展顶层规划模糊。由于中央与地方各级政府管理权责分配不清，甚至出现了不同级别政府主管部门对同一项目发展指导意见的分歧。行业发展中盲目投资、盲目建设的现象并不鲜见，我国政府主管部门对房地产经济管理力度不强、相关政策落地难度较大。而在我国现有房地产经济监管体制下，我国各级各地方政府在开展相关调控及管理工作时，出于对拉动地方经济发展数据表现的考虑往往对房地产经济发展中存在的问题简单化处理，并未从深层次解决制约行业发展的关键问题，从而在一定程度上导致了相关问题的深入发展，逐步演变为限制行业发展的顽疾。
（二）行业立法工作发展滞后，行业管理力度不足
现阶段，我国房地产经济管理仍以各级政府实施的宏观调控为主要方式，适用于房地产经济管理的法律规范体系尚不健全，无法有效满足行业管理需求。众所周知，宏观调控制度是政府针对国民经济某一领域出现的具体问题而制定的具有针对性的政策指令，从法律角度看宏观调控政策属于政府抽象性行政行为，相关制度的落实不受法律强制性的保护。结合我国当前房地产经济发展情况来看，随着行业的多元化发展，我国房地产经济发展复杂性明显提升，传统依靠宏观调控措施开展的行业管理已无法有效解决行业发展中出现的新问题新困难；而与房地产经济管理配套的'法规体系发展相对滞后，行业发展中存在的突出矛盾无法通过法律途径有效解决，行业管理陷入了尴尬境地。
（三）行业引导工作缺位，管理方式相对单一
我国现行房地产经济管理体制主要采用限制性命令方式规范行业方向和企业经营行为，相关工作旨在通过对行业发展设置相应红线来实现管理目的，过于重视对房地产经济发展的“负面禁止”而忽略对行业发展的“正向引导”在一定程度上影响了我国房地产经济管理的发展水平与实践效果。从当前我国房地产经济发展面临的困难来看，行业发展呈现的模式单一、缺乏创新等问题很难在“负面禁止”的行政命令式管理体制下有所改善。房地产经济从业企业在转型升级过程中的不断试错与探索急需我国相关管理部门通过“正向引导”的激励性政策加以推动，而我国现行房地产经济管理体系中行业引导工作的缺位，无疑对此产生了极大的负面影响，房地产经济管理工作实施效果也因此大打折扣。
三、加强我国房地产经济管理的工作建议
随着我国房地产经济发展影响力的持续提升，房地产经济发展水平的提升不仅直接影响相关从业企业经营发展，也对我国国民经济建设产生着深远影响。新形势下，为更好的促进我国社会主义市场经济繁荣、改善居民生活条件、维护我国经济社会的长治久安，必须加强对房地产经济的管理。结合我国房地产经济发展实际情况及当前行业经济管理存在的主要问题，下一步加强我国房地产经济管理应当重点做好以下几方面工作：
（一）加强房地产经济管理制度体系建设
要在国家层面明确我国房地产经济发展规划，明确中央及地方各级政府在房地产经济宏观调控中的权责划分，逐步构建层次清晰、权责明确、重点突出、符合实际的国家房地产经济发展规划，为行业发展及相关企业业务转型明确方向。不仅要加快与房地产经济发展相关的制度建设，还要通过完善房地产经济立法等方式提高相关政策执行力度，完善落实监督机制建设，确保房地产经济管理工作的有效落地。
（二）强化行业组织对房地产经济的协调管理作用
要充分调动房地产行业协会参与行业管理的积极性，逐步在行业内部树立正确的价值导向，引导行业有序发展。一方面，相关政府部门要充分尊重房地产行业组织开展的行业管理工作，将行业商协会作为政府助手推动相关政策的落实推广。同时，要通过完善商协会立法等工作赋予行业组织相关管理权限，引导行业商协会在服务会员发展、规范经营行为等方面发挥更大作用。
（三）完善房地产经济发展立法工作
要结合我国社会主义法制建设实际需求及当前我国房地产经济发展中存在的突出问题，有前瞻性的开展相关立法工作。一方面，要在我国经济法体系中充实关于房地产经济发展调控的法规体系，逐步建成较为完备的房地产法律规范体系，为我国房地产经济的法制化发展奠定基础。同时，要加强与房地产相关的司法实践探索，通过制定司法解释、发布指导案例等方式指导地方各级司法部门灵活使用相关法规，促进我国房地产经济产业健康发展。
四、结语
在房地产经济飞速发展的今天，加强房地产经纪管理、促进相关管理举措的升级调整不仅有利于行业的健康发展，也对拉动我国国民经济、维护我国社会稳定具有不容忽视的重要意义。我国各级政府、相关行业组织及房地产经济从业企业应紧跟形势变化，从促进房地产经济健康发展、维护我国经济社会发展稳定的的大局出发，积极推动行业管理模式创新，完善相关管理制度及政策法规体系，以更加科学严谨的态度加强房地产经济管理力度，努力使房地产经济管理工作发展迈上新的台阶，为行业发展及我国国民经济建设作出新的更大贡献。
参考文献：
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[3]张青全，中小型房地产企业转型研究[J]，天津经济参考，20xx，（3）：19-20.
房地产论文3
1 房地产企业在成本控制方面的突出问题。
1. 1 缺乏科学合理的投资分析，成本优化无门。
众所周知，房价上涨之前经历了很长的时间，很多的房地产企业在拿到地皮归属权之后周边的房价和地皮价都呈现迅速上涨趋势，只要拿到地皮差不多就能够得到丰厚的利润，地皮溢价导致房地产企业利润获取轻而易举，也就造成大部分房地产企业不进行调研就迅速购买地皮，但是在取得地皮归属权之后往往才发现没有综合的考虑到个别项目的成本，未能深入了解市政要求的河道改造、景观、垃圾处理、隔离带以及地下、地上障碍物处理等方面的费用。靠土地溢价获取利润的房地产企业在购买地皮时通常只进行简单的投资的可行性测算，而未就各类投资分析指标进行合理系统的搭配测算，由于只是大致测算项目的盈利指标，却未合理评估投资项目的现金流的安全性及其他各方面投资利弊情况，这样就无法保证决策的科学性。行业内人士都懂得，投资项目的经济性效果评价主要取决于前期决策和规划设计，而得地皮归属权之后，项目的规划设计就成了决定投资项目成本及收益的最关键阶段，根据大量历史数据统计表明规划设计在很大程度上影响项目的整体投资比例的 70%以上，由于很多企业未能在前期做好成本控制工作，对市场经济因素没有给予足够的关注，而谋求施工图设计已经定型后的成本优化则效果甚微，甚至还会因为变更导致大量无效成本发生，致使造成更大的成本浪费，从而无法实现优化项目成本的目标。
1. 2 施工现场管理不善，成本目标偏离。
房地产项目开发施工阶段具有人员参与多、涉及面广、时间久等特点，房地产企业内部必须要对投资项目目标成本采取动态管理方式，从而保证投资项目能够在目标成本范围之内完成建设开发任务，并在预期目标成本范围内顺利的实现投资项目利润收益值。但该阶段项目成本的合理有效的控制却并非易事，基于前期决策准备工作的不到位，往往导致项目设计在施工阶段会发生大量的更改，施工单位的现场管理水平良莠不齐，施工组织规划质量不高，以及与投资项目建设开发实施有关的单位之间配合不紧密等诸多因素造成的项目设计变更、工程签证、返工重做等无效成本发生现象普遍，再加上因事前风险评估不够充分，动态管理跟进不足等问题，最终导致项目工期及目标成本偏离目标值。动态跟踪不及时主要表现为： 施工现场成本管理一般是通过对合同台账进行会计信息的处理，如果不能及时的更新目标成本的合同台账，就无法及时的反馈成本动态发生情况，进而成本控制风险预知滞后，纠偏难度增加，甚至因纠偏产生更大的资金投入和时间投入，体现在目标成本上的效果就是的成本超支，目标成本偏离。
1. 3 成本控制体系不健全，有法不依依法不严。
现阶段，房地产企业成本管理基本是通过财务决算最终落实成本控制效果的，而因现今社会中多数房企就自身企业的经营管理并无明确的制度标准，通常还是一惯而行，财务与预算之间行为工作衔接不够系统和紧密，导致二者各行其是，成本控制本身就没有做好与设计和施工之间的`前控，与财务之间的科目设置和对接更是匹配不佳，导致成本核算与财务核算对接期间，各项数据拆分与合并复杂且体量庞大，对应关系不统一等各类数据分析处理问题，基于基础数据的不合理分摊及归属，导致在财务决算进行时有些工作人员为了规避问题简化工作，甚至都不进行大数据的分析处理，也没有总结各子项目的成本细项的数据，投资项目成本后评估更是没有，而只是简单的成本数据向财务数据的转移和填空，最终形成的只是趋于财务决算数据上的乐观效果，实际上被掩饰了大量的投资浪费。另外对于一些有着系统化的成本管控制度的房地产企业，他们虽然精心制定了大量一系列的成本管控制度，而且各制度之间以及与项目开发之间也有着较合理的衔接和匹配，但现实工作中，由于成本管控工作涉及执行部门较多，而企业对于成本管理部门的岗位设置级别又偏低或是没有执行与之相配套的严格的成本考核机制，以至于制度的制定和推广者无法很好的将制度落实到位，或制度宣贯和强制不足，加之与成本控制紧密关联的部门或人员成本控制意识不足，或基于业绩考核与成本无关而有法不依或是依法不严，最终制度虽然健全却形同虚设，毫无意义可言。
2 对房地产成本进行精细化管理的有效措施。
2. 1 对房地产项目开发全过程加强成本控制。
房地产企业在购买地皮之前必须要组织专业人员对当地展开合理有效的调研，建立科学的投资评估体系，然后在根据公司具体的战略规划制定出科学的项目成本控制体系。房地产企业应该引进专业的人才成立项目研究小组对项目的可行性展开调研，全面掌握土地属性及其周边存在的市政配套设施，然后再根据项目的产品定位、目标客户、建设规模等合理的展开成本估算工作。
房地产企业在设计规划阶段应该制定更容易被客户和市场所认可的建设方案，针对不同的建设方案应该展开经济性考虑。提前优化设计方案，做好项目的成本控制工作，根据我国在房地产行业实施的政策选择具有高盈利性的规划设计方案，最大限度的实现成本节约。
房地产企业在招标时可以将经济方案和设计方案进行综合考量，将不同方案中的建筑耗材含量、品质、理念、附加值面积、墙地比等因素进行分析和对比，最终选择出科学合理的规划方案。
施工阶段的成本管理和控制工作也是非常重要的，它也是具体实施成本控制的阶段是对目标成本的动态管理和监控阶段。该阶段必须严格执行已经制定的目标成本，在执行过程中尽可能的避免与目标成本出现偏差，如果有的设计变更不合理就必须要予以否定，在保证施工进度和项目总投资的前提下，对项目设计变更进行合理有效的可行性评估。在开始施工之前还必须要审查相应的施工设计图纸，如果发现有不合理的地方就必须要及时的予以纠正。同时还必须要将各项目的实时成本数据更新至目标成本对应数据系统上，从而实现时时成本动态管理，为提早发现偏离或风险做足准备和防范工作，以最大限度地减少风险的发生，避免成本的浪费。
2. 2 对房地产项目成本核算加强精细化管理。
随着房地产行业的市场竞争越来越激烈，房地产企业必须要做好企业的成本管理控制工作，对项目开发各阶段的成本进行科学化的管理，从而进一步提高企业在房地产市场中的竞争力。房地产企业在实施具体管理的过程中，应该将成本知识形成系统的、精细化的管理，根据之前已经积累的经验和案例将涉及到的数据整理成册，为后续再开发项目的参考提供依据。所以，房地产公司首先必须要收集和整理项目相关的完整的数据信息，主要包括有房屋信息和面积信息等，将工程信息、项目预算、合同信息、目标成本、付款结算等进行归集，同时将相应责任落实到人，制定详细合理的关于成本信息收集整理的时间安排。待这些信息全部整理完毕之后，还必须及时的组织公司内部相关部门进行信息数据的交流，从而制定出科学的项目定额标准，以备后用。
2. 3 提升成本考核和成本评估方面的精细化管理。
房地产企业应该积极的创新成本管理的模式，变被动为主动，使相关管理人员能够主动的去参与到项目成本的管理中去，同时，为了激励项目工作人员参与成本管理的积极性和运营能力，还可以允许项目工作人员参股，最大限度的降低项目的经营风险，把不能控制的项目成本及时报至相关上级部门，这部分责任由上级部门来承担。另外一方面，房地产企业还应该成立专门的成本考核小组，负责成本管理的相关部门制定具体成本考核的内容，对房地产企业及项目部在成本管理的效果和执行力方面分别进行考核，同时把考核结果经负责人签字确认后上报相关部门。在进行考核的过程中，应该适当的排除因为法律法规、公司决策、材料价格变化等因素造成的影响，确保该项考核的公平性和严肃性。此外，在项目完工以后，还必须加强对已完项目的目标成本后评估分析，从公司整体战略出发，仔细分析目标偏差与成本执行的效果，定量分析偏差额，在此基础上还需要分析造成偏差额的原因为后续项目提供尽可能充分的风险清单。
3 结语。
综上所述，由于我国房地产项目的开发难度逐渐增加，所以房地产项目开发的负责人也必须要提升统筹兼顾的能力，对该项目的目标成本要做到合理规划与控制，最大限度的实现成本最优、工期最短、资源最省，对房地产项目各阶段的成本控制实施精细化管理，从而使我国的房地产行业能够持续发展。
参考文献：
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房地产论文4
一、引言
我国房地产行业不断发展，随着我国政府对房地产行业的宏观调控，企业的税收问题成为房地产企业的重要调控方向之一，企业的税务问题是企业财务管理的重要组成部分。在当前的经济体制下，我国税收体制还很不完善，在税务筹划方面仍然存在一定的风险，因此，完善房地产企业的税务筹划体制，制定合理的措施来防范风险，从而避免房地产企业税务风险所造成的危害，进而完善房地产企业的财务管理体系和提高企业的核心竞争力。
二、房地产企业纳税过程中存在的风险
(一)企业对纳税政策风险认识不到位
首先，整体来看，放眼整个房地产行业，房地产行业的纳税风险属于国家政策风险，是难以避免的行业风险。随着我国房地产行业的不断发展，房价过高已然成为一个重要的问题，我国政府在房地产行业的宏观调控也逐步加大力度。其次，我国政府对于房地产土地方面的政策使得房地产开发商恐慌从而房价逐步增大，难以避免的会出现一些房地产泡沫风险产生以及整个房地产行业出现前景模糊的情形。最后，我国房地产行业存在一定的特殊性，房地产企业的前期资金投入比较大，周期比较长，债务成本比较高，资金的风险比较大，企业的利润空间存在很大的隐患，所以企业如果资金链发生问题，这将危及整个企业的财务状况，从而影响整个企业的经营状况，影响企业的长期发展。
(二)企业缺乏正确的纳税管理机制
房地产行业的特点决定了房地产企业的刚性需求，基于纳税风险的政策因素，我国房地产企业的管理人员很难意识到这些风险，房地产企业对于企业的纳税处理方面没有合理的认知，企业对于纳税的处理方面存在一定的模糊概念的情形，企业对于纳税的处理存在很大的随意性，他们通常以为可以通过贿赂的手段可以达到少缴税的目的.，所以这就导致了愉税漏税现象的出现。对于房地产企业而言，由于房地产企业长期以来都是国家重点调控的行业，且房地产税收是地方财政的重要来源，因此房地产业税负偏重是一个不争的事实。因此，一些房地产企业对于税务问题没有正确的认识，税务处理机制很不完善，企业的部分收入不计入账务中去，另外还有多计提折旧或者摊销，或者在土地增值税清算时为了少缴纳土地增值税有意串通施工企业加大施工成本等，这些行为都将导致企业极大的经营风险。就企业内部而言，内控机制还不太完善，没有专门的风险分析和评价体系，房地产企业的事前准备风险因素考虑的不够周全，所以在工作过程中难免会遇到各种各样的问题。另外，企业没有一个动态的风险监督机制，无法对纳税风险来源进行有效的评估，这很容易造成公司风险预警体系的丧失，降低了企业的风险应对能力和应对策略。
(三)企业纳税处理机制不健全
目前房地产企业内部缺乏有效的税收处理机制，同时企业内部的风险评估也比较缺乏，再加上风险预警机制也不太完善，因此房地产企业面临着很大的纳税处理风险首先，房地产企业对于风险的因素考虑不全面，准备工作不充分，从而在实际工作中出现这样或者那样的困难。其次，缺乏动态的风险监控体系，无法对风险的来源主体进行追踪，更加增加了企业面对风险的难度。
(四)企业内部财务管理人员素质偏低
由于我国对纳税处理的认识程度不高，所以我国很多房地产企业并没有设立专门的进行纳税处理的部门，同时也极度缺乏这方面的人员，对于目前情况下，我国房地产企业还是把纳税处理工作安排在财务管理体系之中，财务部门工作量大，任务重，一些财务人员只是对财务记账熟悉而对账务处理却有很大的不足，他们对税务知识的认识还比较笼统，并且实际经验缺乏，特别是国家实施宏观调控以来，由于我国税收政策发展迅速，企业的会计人员有时候很难跟上国家政策变动的步伐。
三、房地产纳税风险防范对策
企业的纳税问题是企业运作的一个关键环节，对于房地产企业而言，加强企业的税务风险防范，树立正确的纳税风险防范意识至关重要。正确的防范纳税风险对于一个企业良好的发展是一个极其有利的因素。
(一)企业应该树立正确的纳税意识
纳税是每一个企业应尽的责任和义务，企业应当从思想上做到不愉税漏税，做到依法纳税，纳税风险的存在具有一定的客观性，纳税过程中难免会出现一些难以避免的危害，所以作为企业的管理人员要正视纳税风险的存在，在国家规定的范围内进行合理的纳税。
同时，企业管理者应认识到企业纳税是企业的一种权利和义务，纳税不仅给企业带来了很大的收益，而且对社会也产生了有力的影响。对于房地产企业而言，企业应当树立正确的纳税意识，从企业的整体利益出发，充分发挥企业的主观能动性，充分考虑自身的实际情况，考虑各方面的风险因素，合理地进行企业纳税。
(二)健全企业纳税管理机制
首先企业应当优化自身税收风险的内控体系，建立健全自身内控机制，降低税收风险。企业应当建立纳税风险和评估机制，对企业生产环节的经营活动从税收稽查、会计处理等方面进行合理的监督审核。从内部机构的设置方面，企业要想有一个健全的纳税管理机制，需要设立专门的纳税风险管理机构，准确的识别纳税风险，制定合理的税收风险应对策略，从而从各个方面规范企业的内部管理控制机制。其次，每个企业都有自己的一套制度，企业要根据自身的业务情况，自身业务的风险制定适合自己的税收风险管理机制，在财务数据的采集、整理、分析过程中，根据具体情况具体分析，把纳税管理放入到日常的经营管理过程中，在日常的生产经营和财务处理流程中，实现对税收风险的有效管理，使企业的税收风险与其他风险防范管理制度化。
(三)提高财务、财税人员的素质，正确面对纳税风险
从当前房地产企业的财务从业人员来看，人员素质不高的现象普遍存在。由于纳税风险一个重要的因素就是从业人员能力弱，所以一个企业没有高素质的人员，高质量的企业纳税规划就是空谈。因此，对于当前的房地产企业来说，对于税务风险的认识要明确清晰。房地产企业可以开设税务知识培训班，定期的把国家政策通过知识培训班的途径传授给财务人员，还可以定期的引进一些税务知识方面的专家来给企业做定期的培训，使得企业的财务人员既懂税法，也懂财务会计，也懂企业管理等多方面知识，又有丰富实践经验的高素质复合型人才，进而来保障企业的高素质、高技术人才的完备。
(四)加强与税务部门的沟通
对于企业和税务部门来说，他们是不同的主体，他们所处的环境、行业以及工作性质上面都有很大的差异，这在一定程度上造成了税务部门与企业之间彼此信息不对称，所以在一些观念上面难免会出现一些偏差，所以房地产企业作为纳税主体而言，应该主动去了解认识税务部门的具体工作章程和具体的税务操作规范，企业应当与税务部门加强沟通交流，对于跟自己相关的一些重大税收政策加大交流，保持认识上的一致性，维持一个良好的合作关系，严格遵守国家税务部门的规章制度，促进企业的长远发展。
四、结论
总之，随着我国房价的持续上升，国家对房地产方面的政策也越来越多，我国房地产行业正在面临着极大的考验，所以说如何有效的进行企业纳税筹划工作、合理规避纳税风险是摆在房地产企业面前的一道难题。任何一个房地产企业都应认真进行纳税筹划工作及正确面对纳税风险，并考虑相应的防范措施，科学规避纳税风险。税收风险管理控制已成为我国房地产企业财务管理的重要内容之一。房地产企业应合理利用我国的税收政策，根据自身发展状况和环境，制定符合自身发展的税收方式，避免税收风险所带来的危害，从而提高企业的整体水平，提高企业综合竞争力。
房地产论文5
房地产业作为我国国民经济的支柱产业和经济发展的增长点，对我国经济平稳健康增长起到重要的作用。在国家宏观调控的大背景下，由于银行贷款政策的不断缩紧，拓宽房地产业融资渠道迫在眉睫。20xx年12月3日，国务院常务会议确定了9条金融促进经济发展的政策措施，房地产信托投资基金作为创新融资方式的性质被明确。在随后的几年时间里，房地产信托投资基金以其相对较高的回报率，获得了投资者的追捧。然而，在信托业平稳发展同时，对于房地产行业未来可能出现的风险，市场必须保持高度警惕。一旦出现系统性风险，房地产信托公司将无法承载兑付高峰状态，从而对现金流量及基金单位持有人的分红额构成不利影响。而房地产信托投资基金价格的不稳定性，也会最终影响到其收益性，造成投资者固定收益无法收回，致使国内信托公司及房地产企业遭受巨大损失。鉴于此，本文将从兑付高峰分析入手，研究房地产信托投资基金风险产生原因及解决对策。
1 房地产信托投资基金发展的现状
信托业务和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资。并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式。与一般的信托合同、证券投资基金相比，房地产信托投资基金制度具有很大的优势，据《20xx年中国信托业发展报告》数据显示，房地产信托密集发行主要是在20xx年及20xx年上半年。20xx年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元;20xx年末增加到4300余亿元;20xx年6月末，继续增加到6000多亿元;到20xx年6月末为6752亿元，直至20xx年底增加到6983亿元。
房地产信托投资基金一直是信托行业资金使用的一个主要方向，一直以来房地产信托投资基金也是房地产企业除了银行贷款融资之外一个很主要的资金来源。之前房地产信托历年都呈现出一种快速增长的势头，这种势头一直保持到了20xx年的年中，从20xx年下半年开始，由于国家对房地产行业进行宏观调控，加上银监会对房地产信托投资基金加强了监管，这个势头开始下滑，但由于投资市场中股市持续低迷，储蓄利率也没有提高迹象，房地产信托投资基金这种预计年收益最高的投资产品仍是最具有诱惑性的一种理财产品。在房地产持续调控之下，许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托投资基金产品以解燃眉之急。有人说房地产信托投资基金是房企的“救命稻草”，也有人说房地产信托投资基金仅起到“备胎”的作用，但无论如何，在宏观调控的背景下，由于银行贷款的减少，确实让房地产信托投资基金“火”了一把。
2 房地产信托投资基金面临的风险
目前随着我国银行对房地产信贷的收紧，信托投资基金已经成为房地产行业重要的资金来源之一，但在信托投资基金行业迅猛发展的同时也出现了巨大隐患。现今房地产信托投资基金年收益率普遍高于10%，为投资者带来收益的同时，也为到期时需兑付的巨额本息埋下了伏笔，隐藏着潜在风险。作为高资金需求、高投入的房地产行业，先天具备着高风险性。房地产信托投资基金作为一种金融产品，一方面受到宏观经济调控、房地产项目本身、行业市场环境等诸多不确定因素带来多重风险的`影响，另一方面又面临着信托投资基金业务运行过程中的各种不确定性风险。房地产信托投资基金主要存在以下几种风险。
2.1 提前清盘风险
在真正的兑付高峰到来之前，20xx年已经有超过4个房地产信托投资基金提前清盘，如20xx年2月10日，天津信托20xx年11月发行的正源投资——信达地产股票收益权投资及回购结合资金信托计划提前宣告终止，这比原本的5月到期日提前了3个月。该项目于20xx年9月开盘，开盘之初，月成交套数能达到100套，但从20xx年2月开始后的12个月，月销售套数基本都在个位数，而该款信托产品发行之时正值房地产市场火爆之际。然而20xx年2月开始，房产商销售回款大幅下降，而房产信托兑付资金主要就来源于开发商销售回款，一旦销售持续下降，兑付风险即呈现，信达地产提前终止此款信托产品实属无奈。以上事例层出不穷，尽管目前没有信托产品爆出兑付失败，但房地产信托投资基金风险暗流涌动，市场不乏房地产信托投资基金提前清盘现象。据公开信息显示，去年三季度以来，房地产信托投资基金提前清盘数量就达15支，涉及中诚、中融、新华信托等多家大型信托公司。20xx年全国共有50支信托提前清盘，房地产信托投资基金出现的大批提前清偿能否使其在兑付高峰期平稳度过，引起了社会舆论的集中关注。
2.2 企业不能集中兑付风险
经过过去两年的爆发式增长后，房地产信托投资基金迎来了集中兑付期，兑付问题成为市场关注的焦点。20xx年房地产信托投资基金到期规模达到1758亿元，迎来首个兑付小高潮，其中季度高峰出现在3季度，为716亿元，单月高峰出现在7月份，到期总额达到504亿元，兑付压力仍将持续。根据中国信托业协会发布的数据显示，截止到20xx年底，我国信托资产总规模达到4.8万亿元，同比增长58%，其中投向房地产市场的资金达到6882亿元，占比14.83%，20xx年全年房地产信托投资基金新增规模就达到3704亿元。据国泰君安的报告显示，20xx年房地产信托投资基金总到期规模约为1758亿元，20xx年成为信托兑付高峰年，随着兑付高峰期的到来，受房地产市场调控政策与经济周期的影响以及信托公司自身发展不合理、监管措施具有滞后性等因素的影响，兑付风险严峻。
2.3 到期不能兑付约定收益风险
近期一款名为国开城市发展基金的信托产品年化收益率达到37%引发多方关注，此款产品由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发行，总规模为500亿元，一期资金为101亿元，根据该基金的背景资料，信托投资人的年化收益率高达20%到37%，上不封顶，其主要赢利点是分享土地增值收益，进行土地一级开发，该基金的资产包括西安、成都、绍兴等二三线城市未开发土地，但是由于房地产市场受政策影响巨大，土地价格有着极大的不确定性，进而将影响该信托的收益水平。土地收益是否能够支持37%的融资成本是有浮动性的，因此其能否顺利兑付也成为关注焦点。由于信托公司没有公开披露平台，各家公司产品披露情况差异巨大，因此，在高收益的背后，整个房产信托业将面临集中到期兑付的压力，是否能如期兑付约定收益，使房地产行业在收益构成方面，协调保持资产组合中各资产的收益有利于现金流的稳定，是房地产行业需不断警示自身发展的动力。
3 房地产信托投资基金风险产生的根源
房地产信托融资发展初期只是一些中小房地产企业采用的融资方式，但目前大型房地产企业也都采用信托投资基金融资方式。随着国内房地产市场限购、限价和信贷紧缩，房地产信托投资基金成为不少开发商在遭遇银行放贷紧缩后的“救命稻草”和“备用金”来源，如此大的信托融资规模导致了未来诸多兑付风险的产生。
3.1 兑付高峰引来提前清盘风险
20xx年出现的50支信托提前清偿，主要原因有三:第一，房地产公司找到了新的融资。鉴于房地产信托融资成本高，房地产公司就以新融到的钱把原来的房地产融资项目提前还款，资质好的地产集团，基本上利率都在15%-18%左右，高于银行同业利率10%左右，有的地产商借了信托的资金，拿到地后四证齐全，即可到银行申请开发房地产贷款，贷款成功就会使房地产商后期的融资成本大幅下降，因此房地产商拿到这笔钱之前，会想办法先把信托这部分余款补足，信托项目就会提前终止。第二，提前偿还闲置资金。一些房地产企业在房地产市场比较低迷的状况下，不愿意开发项目，造成提前偿还。第三，信托公司严加监管，及时控制清盘。一些信托的确预期会出现风险，在房地产信托投资基金里面，信托公司对房地产信托投资基金风险控制是非常严密的，信托公司针对每一笔信托项目，都会采取大股权项目，指派项目监理及财务总监控制现金流，公司每一笔资金流动都受到监管。当出现融资风险时，会造成提前还款，这也从反方向体现出信托公司对房地产信托投资基金的控制能力。
3.2 到期日集中导致企业不能集中兑付风险
目前房地产信托投资基金融资规模巨大，到期日又相对集中，陆续出现地产信托到期难支付的案例:如华奥国际信托的一个地产项目在20xx年5月底出现的兑付危机、天津星耀投资有限公司和昆山洪峰房地产有限公司的还款情况都是欠息等。鉴于此，大量集中兑付风险的产生原因有两方面:首先是大型房地产公司信托投资基金规模增大。数据显示20xx年全年，根据单家公司房地产信托规模排行，发现排在前列的都是大型房地产公司，诸如万科、绿城、保利和恒大都分别融了三四十亿元，融资规模远大于中小房地产企业。
20xx年9月初，万科以51亿元的购地金额领跑土地市场，粗略计算，其20xx年前8个月，累计购地金额已达135亿元，巨额的购地金背后是强大的信托支持。信托规模巨大极易带来到期集中兑付压力。企业短期债务压力也带来兑付隐患。以绿城为例，20xx年绿城面临超过200亿元的短期债务压力，其中包括45亿元左右的信托贷款。20xx年6月，绿城先是卖掉了绿城中国24.6%的股权给九龙仓，融资51亿港元，而后又转让了9个项目给融创中国，*现33.7亿元。如此腾挪转移，皆被指出与信托到期有关。大型房地产公司大量信托产品集中到期，必将给压力下的信托行业带来不可预期的兑付风险。
3.3 市场规模激增导致预期收益无法收回风险
在追捧这种具有高收益率的投资产品时，切记要注意其风险，主要原因有两方面:首先，预计年化收益率过高导致到期兑付收益无法实现。就20xx年全年来讲，在市场上共运行着138款信托产品，其中预计年化收益率高达12.5%的有两支，分别为中信信托的聚信汇金地产基金3号信托和吉林置业的阳光国际购物中心建设集合资金信托计划。业内人士分析，如此高的预计年化收益率，主要是因为央行，特别是国务院对房地产进行调控后，开发商想从商业银行正常贷款会受到限制，通过信托方式来融资实属必然之选。其次，多款产品投资同一项目导致兑付收益减低。在众多的房地产信托投资基金产品中，投资风险大小在于所投项目优劣，在国家加大对房地产企业融资监管的背景下，这种现象的产生有了一定的必然性，因为信托有约定性，信托产品有人数限制及资金限制，所以一个信托能够融资的量是有限的，而房地产开发商需要的资金量却比较大，必须分散给几个信托去做，产品所募资金除用于具体项目外，还用于银行存款，同业拆借，短期贷款等资金市场运作，以获取投资收益。房地产信托投资基金产品的一款多用，作为闲置资金，投资于银行间市场，在资金盘活角度上来讲没有太大风险，但如果投资于其他实业，如制造业、股票等风险比较高的市场上，开发商资信情况较差或者开发的项目销售不出去，资金没办法预期回笼就会造成极大风险。
4 防范房地产信托投资基金风险的对策
针对上述问题，只有政府、银监会、房地产商及信托公司多方做出努力，采取切实可行的措施，才能有效防范信托投资基金风险。
4.1 协调平衡政府监管力度
房地产信托投资基金是需要政府严加管理的一个重要方面，需加强监管。在兑付高峰期，房地产商面对的主要是资金链问题，并不是亏损问题，所以房地产商在兑付困难情况下就会采取降价卖楼等措施。因为有些民间的集资以房地产信托的方法去筹集资金，它是用高利息去吸引投资者进行投资的，但在投资项目不明确时就进行筹资，把资金投给房地产开发商，这必然存在投资风险，例如信托业发展良好的香港在没有项目之前，是不允许这样筹资的，从而减少融资风险。又如美国是房地产信托投资基金产生的摇篮，经过40多年的发展，从识别、评估和管理三个方面进行系统性研究，建立了风险调控系统，值得我国政府借鉴。因此，我国政府在协调平衡监管力度的同时，应借鉴国际先进经验，从技术层面出发，全力提升我国信托行业风险监管水平。
4.2 创新改革银监会调控方式
银监会在加强对房地产信托投资基金业务监管方面一直不断改革，创新银监会调控方式对信托业务将带来巨大影响，尤其是对长期性建设项目。作为信托行业的指挥调控者，银监会应对信托公司各项业务进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，合理把握规模扩展，加强信托资产的运用监控，严控对大型房企集团多投授信，集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场的调整风险。此前，银监部门曾给诸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指导，这是非常好的举措。今后，银监会应不断创新调控方式，预防房地产信托投资基金业务风险，促进房地产信托投资基金行业稳定健康发展。
4.3 稳步提升房产商应对方式
就房地产商而言，应在原有应对方式基础上，不断提升自身应对方式，开展更多应对手段，一是借新还旧，找另外一家信托公司发一个新的信托产品，新信托产品融到的钱偿还旧信托产品的资金，这种方式目前比较常见。二是把信托产品卖给资产管理公司，由于抵押率低，哪怕最后偿还不了，将土地及物业抵押后得到的资金足够用来弥补初期投入，对于投资人来说，只要抵押物有价值，就一定会有人来接盘。三是把信托产品卖给房地产商，在股权信托模式下，把信托公司持有的股权卖给股权公司，按双方认可的价钱卖给接盘公司是一个极为理性的选择。四是把信托产品卖给房地产基金，由于地产基金期限比信托长，更利于其度过房地产低迷期，对于投资人来说，等于把风险慢慢消耗掉了。
4.4 改善调整信托调控能力
此前，信托公司对信托到期无法兑现问题的解决途径包括:延期兑付，借新还旧，第三方接盘，项目重组，出售抵押资产偿还投资者以及自由基金接盘等，但是由于信托对到期收益条款的刚性规定，以及新发行信托难度加大等原因，所以上述措施在实施上困难重重。于是，信托公司应改善原有做法，创新防范措施，预防风险，转化风险，保证信托投资公司的盈利能力和行业声誉。现今，不管是监管层，还是房地产公司自身，都对房地产信托投资基金风险十分重视，监管层已发文控制信托风险，那么，对于信托公司自身来说，严控风险发生势在必行。
业内人士指出，房地产信托投资基金市场以累计的巨大按揭规模将直接导致信托产品还本付息压力空前。从目前情况看，房地产信托投资基金虽然整体风险可控，但随着兑付高峰期的到来，极有可能发生不能如期兑付风险，这就需要以上四方通力合作，从源头抓起，重视房地产开发商资质，提升信托公司的监管与防范意识，积极研发多元化产品，共同防范信托风险，协调保证房地产信托投资基金业健康有序发展，使房地产信托投资基金在其独特的优势下，得到进一步提升。
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房地产论文6
1房地产金融风险的影响因素
1。1房地产开发的资金来源
房产地开发的主要资金供给者是银行，而且往往是唯一的供给主体。据统计资料显示，房地产开发有6%的资金是来自于银行的，从购买土地，楼盘建设，流动资金到消费购房按揭，银行都在扮演着资金供给者的角色，因此这使银行存在着结构性的风险。在房地产市场高速发展时期，银行作为贷款的主要提供者也获取了行业发展所带的利润，但同时也承担了房地产发展所带来的风险，当房地产始终处于发展时期，风险不会凸现，隐藏在银行内部并逐渐的积累起来，当房地产市场处于下降时期，风险开始暴露，各种问题开始显现但不会立刻使金融体系瘫痪，当房地产市场泡沫破灭以后，银行的不良贷款迅速增加，开始资不抵债，引起整个金融体系的动荡。
1。2房地产投资增长速度
当前，全社会货币供应量持续增加，持有货币的消费者将会把多余的资金用于投资或是消费，在消费者从众心理因素的影响之下，会增加对于房地产等固定资产的投资以求资产的保值甚至增值，这一过程可能导致市场需求骤然增加，甚至出现抢购行为，推动了货币转化为商品的消费行为，势必推高房地产价格上涨。根据市场价格规律变化，房地产价格的上涨会导致价格与价值的脱离，加快了房地产行业发展进入通货膨胀的阶段，从而导致风险的发生目前我国房地产价格高位运行，大部分地区的房价已严重超出居民购买力水平，中国社会科学院发布的20xx年《经济蓝皮书》就指出我国城镇居民的房价收入比达到8。76，目前中国85%家庭没有能力购买住宅。而令人担心的是这种虚高的房价却是由大量的投机需求所支撑的。在中国房屋售罄而入住率极低的楼盘随处可见，这些都表明我国的房地产市场投机氛围十分严重。中国的房价增长过快，高位运行，又没有刚性需求作支撑，使中国面临着房价泡沫破灭的风险。最近几年，开发商投入开发的资金一直都在增加，但是销售的面积跟不上开发面积的速度，导致大量现房的积压闲置。这些都会成为出现房地产金融风险的隐患。在资金大量涌入房地产的过程中，房价可以存在一定的合理上涨，但一旦超出合理范围就会就会产生泡沫，而泡沫一旦出现破灭，则作为资金供给者的商业银行会成为损失的最终承担者。
1。3对房地产业的宏观经济政策
房地产行业已经成为城市发展最主要的推动力。同时地方政府为实现GDP增长，改善城市环境和面貌，其财政收入很大程度上是依靠房地产行业的发展所带来的经济效益，尤其是长三角区域，房地产业已成为该区域多个城市快速增长的主要经济来源。同时，由于房地产业是国民经济的支柱产业，其快速发展可以促进投资规模的大幅度提高，增加就业机会，提高地方政府的财政收入，因此各地政府都非常重视房地产业的发展对地区经济发展的带动作用，对房地产业产生了过度的依赖，政府的支持促进了房地产业的发展，同时也使得金融业向房地产业倾斜，房地产价格的提高，不仅会增加税收，还会刺激了物价的上涨，甚至出现通货膨胀。
1。4银行贷款的发放
房地产贷款的投入属于固定资产投资，被视为收益稳定的优质资产，有较好的抗风险能力，另外，房地产贷款额的增加可以使银行的不良资产的比例减少，因此，对于房地产开发商的贷款，各个银行之间竞争很激烈，每个银行都会提供一些优惠政策来吸引按揭贷款购房者和房地产开发商，这造成了银行风险自控能力的下降，银行愿意提供资金，房地产业需要大量资金，这导致银行资金大量涌向房地产业。因为银行信贷资金源源不断通过各种渠道流入房地产开发市场，造成目前我国房地产开发商的`平均资产负债率高达75%。这意味着开发商只是利用较小的自有资金就能进行大规模的房地产开发，并获得丰厚利润。房地产开发领域这种高杠杆，高收益性直接吸引了大量投资商进行房地产开发。
2防范房地产金融风险的应对措施
2。1开拓多元化的融资渠道
房地产市场的融资主要以银行的信贷资金为主，单一的融资方式使得房地产市场的各种风险都集中在银行体系里，一旦房地产市场出现较大的波动，会快速的传递到银行系统中，因此，我们必须对房地产金融工具进行创新，开拓更多的房地产融资渠道，如房地产投资基金，房地产信托，房地产资产证券化等融资模式，构建多元化的融资体系。房地产投资基金是通过发行股票将投资者的资金吸引到房地产业来，委托专业人员和机构，选择不同类型，不同地区的房地产项目通过多元化的投资策略和专业集中的管理，有效降低投资风险，取得高额回报，投资者因此可以间接地获得房地产投资收益，房地产资产证券化是通过股票，基金和债券等证券化金融工具对房地产市场资金进行投融资的过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化，实行房地产抵押贷款证券化对公众来说是一个有固定回报，比较安全的投资工具，可以给银行业带来很多好处，可以拓宽房地产的资金来源渠道，降低银行的放贷风险。
2。2加强政府的宏观调控
房地产金融行业的稳定，对于整个金融行业的稳定有着重要的作用，对于政府维护国民经济稳定发展更是有着重要的意义。因此，政府必须加强宏观调控的力度，有效防范控制房地产风险，引导金融机构有序竞争房地产资金信贷市场，维护房地产金融市场的健康有序发展。要加快建立全国性联网的个人住房信息系统，构建相对完整的房地产个人信息数据库，完善房地产统计方式，规范房地产数据的信息发布和监测分析，通过详实的数据来分析房地产市场的供求情况与投机情况，通过具体的数据指标，对房地产金融风险进行经常持续的监测与分析，提高对市场发展前景判断的正确性，实行房地产信息披露机制，及时预警房地产金融可能出现的风险，采取及时有效的手段对市场进行干预调控，加大监管力度。
2。3加强对信贷对象的资格审核评估
在提供信贷金融业务服务时，作为银行的工作人员必须树立较强的风险防范意识和坚持职业操守，做好信贷资格的审核评估中调查、审查、管理的工作，及时分析并发现信贷业务的客户风险和经营风险。贷款发放前，做好借款人身份信息和项目相关资料的审查工作，重点了解其经营实力，管理水平，运作能力，开发业绩，信用评价等，并对其开发的商品房项目要深入了解其市场定位，房型设计等，并重点分析其项目是否符合市场需要，确保贷款评估有质有量，做审查工作的时候，应到其
公司进行现场的勘察工作。贷款发放后，首先，要抓好对项目贷款的限制性条款的执行，特别是对根据房地产工程进展分期拨付贷款的业务，一定要认真审核其工程进展是否达到条款要求，才能进行拨付贷款，其次，加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，既要加强对工程进展进行跟踪检查，也要对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法，做好风险防范。除此之外，银行机构还需建立和完善对房地产市场进行分析和监测的体系，关注房地产市场的发展趋势，提高对房地产市场发展的认识和预测能力，同时要加强房地产市场产业政策的研究，制定适当的房地产信贷政策，全方位提高银行把握风险、防范风险的能力。
3小结
综上所述，在肯定房地产的发展给国民经济带来的重要作用的同时，也要正确认识到房地产金融存在的问题，只有正确分析和认识房地产金融目前存在的问题以及其形成的原因，并采取相应的对策，才能维护房地产和金融系统的稳定运行。
房地产论文7
摘 要：国家对房地产业实施最严历的调控政策以来，房地产开发企业面临巨大挑战。作者通过对房企面临的问题以及人力资源管理的挑战进行分析，发现了人力资源管理面临创新机遇，在管理理念和管理方式上提出了应对思路和措施。
关键词：房地产、人力资源管理、创新
20xx年4月以来，国家对房地产的调控进行行政主导时代，一时间，各地限购、限贷政策纷纷出台。买家、房企、地方和中央政府之间的搏弈，跌宕起伏。再加上银行等金融机构时而松动时而张紧的贷款政策，更搅动市场一池春水。通过一年的势力消长，政府对市场的调控作用充分彰显，房企无可抗拒地进入过冬时代。特别是进入20xx年以来，标杆倾倒、高库存、高负债、极端维权等主题词高频度充斥在各大媒体。从毒地板到纸家具，再到结构裂缝等质量问题，不断出现的质疑声和越来越多的维权活动，给某些标杆企业的品牌形象带来负面影响。
在诸多困境下，房企在许多方面面临调整以迎接挑战。产品调整、服务升级、投资多元化已经是很多企业的选择，在人力资源管理方面，同样需要创新管理以便为企业度过冬季贡献力量。
一、 房企面临的经营问题
1. 库存量增大
截至20xx年5月15日，沪深两市已有85家房企发布年报，合计库存值高达9641亿元，相比同样面临调控的20xx年同期，库存值上涨180％。预计全部上市房企的库存市值达到1.2万亿元，创出历史新高，库存消化周期超过4.5年，同比明显延长。
2. 负债率增高
北京中原市场研究部统计数据显示，已经公布年报的125家A股上市房企，合计负债达1.33万亿元，同比上涨幅度达到31.7%。某个以高品质精装房闻名的房企，由于负债过高，几度传出破产的消息。
3. 盈利能力下滑
截止20xx年4月15日，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中有13家房企净利润出现续亏、4家房企预减、6家房企首亏，占据数量过半，而预增的房企仅有6家。
4. 投资速度放缓
国家统计局20xx年5月11日发布的数据显示，1-4月，全国房地产开发投资同比增长18.7%，增速比1-3月份回落4.8个百分点。这已是房地产开发投资连续第八个月同比增速回落，且回落幅度进一步增大。与去年投资增速30%相比，已近腰斩。
二、 房企经营形势对人力资源管理的挑战
1. 人力需求减少、部分企业面临裁员压力
房地产开发企业的投资活动转趋低潮，政府谨慎推出的地块仍屡屡流拍，“控投资”已成大部分企业的战略选择。正常情况下，一个10万平米的项目，即使有区域总部的支持，也需要七、八个人来进行现场管理。在没有新的项目或项目后期投入减少预期下，部分企业已经采取措施，进行人力资源的再配置。
2. 员工收入增长预期降低
由于企业利润的下降，可供支付的工资奖金受到限制，虽然中高层管理者的收入没有太多的变化，但是低层员工和一般管理者的年终奖的实际数额已经有所下降，或者原先预期的收入增长率没有达到。特别是销售人员由于长期的低成交，已经导致个人佣金收入大幅缩水。
3. 企业凝聚力有下降趋势
企业不断暴露的经营问题，开始影响员工的士气，房地产调控的长期性，导致员工对未来发展预期不乐观，促使部分中低层员工开始在市场上寻找其他机会。高速发展阶段展示出现的强大凝聚力受到蚕食，去年部分知名房企的区域总经理跳槽事件已屡屡见诸报端。
4. 复合型人才总体缺乏
企业面临的许多问题，涉及市场、成本、资金等，尤其是运营方式的调整，需要高素质、复合性的人才来解决。另外，近年的对住宅市场的持续调控，让许多开发商将重点转向商业地产开发，一旦进入才发现，商业地产的复杂性更高，不单建设期比住宅困难，在前期的策划、中期的招商和后期的运营上，开发商都面临更大的挑战。这部分人才本来就奇缺，如今更是捉襟见衬。复合性人才馈乏已经制约了企业的转型和发展。
5. 创新型人才结构失衡
调控政策长期持续存在已经是业内的一个共识，企业的运营环境已经发生重大变化，房地产的商品属性让位于社会保障属性。在企业面临前所未有的挑战者的情势下，很多公司都敏锐地意识到了只有创新才是解决难题的利器。但是房地产业前几年的快速发展，某种程度上使房企挣钱的难度降低，企业和人才创新的压力不大、动力不足，客观上也导致市场上创新人才不足。
三、 人力资源管理的创新思路
1. 树立新的人才理念
进入21世纪，新经济引发的变革正冲击着各行各业，并深刻影响着组织系统的每一个环节，人力资源管理也不例外。房地产业的特点是它的多专业复合性，既有传统产业建筑业的特点，又有深厚的新经济特色。与房地产开发紧密相关的资本市场、融资、基金、REITs、网络、宣传等无不打上新经济的烙印。与新经济相互伴生的“人才主权”、知识员工管理、员工客户化管理、心理契约管理等人力资源管理理念，对房地产业的人力资源管理创新具有重要意义。
1) “人才主权”观念
所谓人才主权，是指人才在我们这个时代有了更多的就业选择权和工作的自主决定权。一方面资本在追逐知识与人才；另一方面知识与人才也在雇佣资本。知识通过转化成资本的这种方式来实现知识和人才的价值。
2) 员工成为企业的客户
要赢得顾客的忠诚,首先要赢得员工的忠诚。企业人才资源管理的新职能,是要持续向员工提供面向客户的人力资源产品服务。人力资源管理已经成为一项营销工作,就是要把员工当客户,要通过企业优异的人力资源产品与服务,去满足员工的需求和价值的实现,以赢得员工的忠诚。人力资源管理部门,要为那些直接为顾客提供服务的人提供服务,即为公司其他部门,提供增值化的人力资源的服务。
3) 知识员工的管理
新世纪的一个特点是知识员工出现且队伍不断扩大。由于其拥有知识资本，在组织中的独立性和自主性选择性较强；办公室已经不再必需，通过信息联接，可以在任何时间和地点形成智力资本工作的可能；工作过程难以把握，工作成果难以衡量。凡此种种，必将导致人才的频繁流动，对知识员工管理难度的增加，企业价值评价体系也变得复杂而不确定。如何适应知识员工工作模式的变化，如何与员工建立一种新型忠诚关系，对人力资源管理提出的新挑战。
4) 劳动契约和心理契约
组织行为学家谢恩（schein）将心理契约定义为：“在组织中，每个成员和不同的管理者，以及其他人之间，在任何时候都存在的没有明文规定的`一整套期望”。根据谢恩的定义，心理契约的本质是对无形心理内容的期望，是组织和个人之间对付出与回报的一种主观心理约定，这种心理约定包含着双方之间相互的责任，它们同样是决定员工态度和行为的重要因素。随着劳动关系建立，劳动者与雇主之间的心理契约也随之建立，心理契约贯穿整个雇佣过程，对心理契约的管理直接决定着劳动关系的质量。
2. 适时建立虚拟化、扁平化的组织构架
近年来，房企标杆企业都是通过大批量的生产、快速周转而实现赢利和发展。为了达到快速周转的目的，多数企业大力推行管理专业化和产品标准化，使得企业的竖向组织过于强大、管理条线分明、内部等级森严，造成员工沟通不畅、积极性不高，管理成本高企、经营效率低下的弊端。在调控不断持续的形势下，买家需求受到抑制、购房要求更加挑剔，原材料价格和人工费用不断攀升，企业的竞争压力空前，传统管理构架的不良影响不断加深。
为了适应新的形势发展、应对宏观调控长期化的挑战，企业组织结构形式也必须向虚拟化和扁平化的方向调整。 “虚拟化”则是指企业组织结构形式不再是一个以产权关系为基础，以资产为纽带，以权威为基本运作机制，而是以计算机信息网络为基础和支撑，以分工合作关系为纽带，实行脱离产权关系的管理链条重组，形成新的运作机制。“扁平化”是指企业不再采用以纵向的垂直专业化分工所形成的金字塔式组织结构，而是通过建立以顾客需求为导向的横向项目管理团队，把员工之间的纵向关系在企业信息网络平台基础上变成了纵横交错的平等关系，对基层的项目管理团队进行工作委托、目标确认和权力下放。扁平化组织对房企内部有利于调动和发挥基层员工的积极性，对外有利于企业更接近市场，使企业的产品能更好地满足消费者的需求，使企业更具弹性和灵活性，提高企业对外部市场变化的适应能力。
3. 加强员工的培训与考核制度的创新
利用投资放缓、开发业绩要求不再层层加码的难得机会，把房地产行业的过冬期变成一个两次战役之间的休整期，大力加强员工的培训工作和考核机制的创新。
在培训方面，第一，全方位组织员工的基本专业知识培训，可以通过培养内部员工讲师和外请讲师的授课的方式，也可以采用将员工送到专业培训机构学习的方式。第二，可以通过一岗多配方式，将低级专业岗位员工安排在高一级的专业岗位担任见习职务，给那些素质好、进步要求迫切的员工一个机会，以提其高综合管理能力。第三，采用轮岗制度，将那些专业素质较好的员工，调动到销售或综合运营管理部门，以提高他们的综合素质，培养复合型人才。第四，要引进心理契约管理的理念，在专业素质和管理能力提高的基础上，提高员工其他方面的满意度，提高对公司的忠诚度，为房地产业的复苏储备高素质的人才队伍。
在考核方面，在完善对销售部门考核制度的前提下，加强对设计、成本控制、财务及综合运营部门考核制度的研究，尤其对个人专业素质色彩较浓的设计部门员工的考核，要引进知识员工管理的理念，研究考核细目和考核尺度，进行考核制度的创新。通过科学考核，正确地衡量员工的贡献，确定激励的方法和幅度，以稳定员工队伍，鼓励员工的积极性，为公司的产品创新打下良好基础。
总之，在房地产业面临最严历的宏观调控之际，房地产企业一方面要采取积极措施，有效应对市场挑战。同时，也要加强内部人力资源管理创新，把挑战当作机遇，不断地苦练内功，培养核心竞争力，为下一轮的发展锻造利器。
房地产论文8
摘要:过去20多年来房地产行业的飞速发展, 对中国的宏观经济调控起到了巨大的作用, 也极大地影响了人们的生活.在众多影响居民消费水平的因素中, 关系到国计民生的房地产价格变动对其产生的影响不容小觑.本文通过1992年-20xx年的相关数据, 利用计量经济学知识建立数学模型, 用模型来分析房地产市场价格波动对居民消费有无影响以及影响程度的大小, 然后在关于房地产的调控方面提出了建议措施.
关键词:房价波动; 城镇居民消费; 影响程度; 模型检验;
1 引言
从经济学理论中我们可以知道, 影响居民消费的主要因素是收入及其拥有的财富量.这里的财富不仅仅是指金融资产价值, 还包括实体资产, 其中房产占了很大比重.庇古的财富效益理论中提到物价变动也是影响居民消费的重要因素.经过1998年的房改以来, 房地产的这把烈火烧遍大江南北, 20xx年住宅商品房平均销售价格也由1992年的每平方米996元上涨到6473元, 增长了6.5倍, 在北京、上海等一线城市房屋收入比甚至都超过了20, 对居民的生活产生了重要影响.国内外的学者对这个问题有截然相反的两种态度, 例如Case、Yoshikawa、藏旭恒、陈淑云等学者认为房价上涨对消费具有明显作用;而Elliott、Sock-Yong Phang、李成武、周建军等则认为房价上涨对消费不具有刺激作用.总结为房地产价格的上涨会带来几方面的影响:导致有房者财富的增加, 从而提高了居民消费能力;导致无房者的购房压力, 在收入不变的情况下, 变相的减少了其他消费的能力或者说总量;对于房地产消费来说, 房地产价格的上涨会促进房地产投资, 促进房产消费.因此通过建立数学模型的来研究房地产市场价格的波动, 从中分析其对居民消费影响的关系具有极为重要的意义.
2 模型的设定
2.1 变量选择与样本数据
为了直观确切地研究房地产价格波动对城镇居民人均消费支出Y的影响, 选择能影响居民消费的变量住宅商品房平均销售价格 (元/平方米) 为X1、人均GDP (元) 为X2、城镇登记失业率 (%) 为X3.1992-20xx年解释变量与被解释变量的相关数据如表1所示, 来源于《中国统计年鉴》.
2.2 模型数学形式的确定
2.2.1 分析设定模型
住宅商品房平均销售价格X1意义:住宅商品房价格越高, 表明该地越发达, 人民生活水平越高, 人均消费支出也将越高, 可见二者是正相关关系;人均生产总值X2意义:人均生产总值越高, 每个个体拥有的财富将越多, 购买能力也越强, 人均消费支出也将越高, 可见二者是正相关关系;城镇登记失业率X3意义:城镇登记失业率较高, 表明自愿失业者人数增多, 居民更加地追求高质量的生活, 人民生活水平越高人均消费支出也将越高, 或者失业率是由于经济发展较快时一些被淘汰的失业者引起的, 此时人们生活水平整体还是提高, 可见二者也是正相关关系.为验证被解释变量与解释变量间的具体关系, 首先利用EViews作趋势图和散点图, 结果均显示出Y与X1、X2几乎呈现线性增长, 而X3在多数年份呈现水平波动.可以初步建立方程模型为 (μ为随机扰动项) :
2.2.2 对模型做回归
根据回归结果, 模型写为如下:
3 模型的检验及修正
3.1 经济意义检验
由回归结果可知:在其他因素不变的情况下, 当平均每平方米商品房销售价格增长1元、人均GDP每增长1元、城镇登记失业率每增加1%, 城镇居民消费支出将分别增加0.2363元、0.3217元、969.28元.符号符合经济意义, 该模型可初步通过经济意义上的检验.
3.2 统计意义上的检验
3.2.1 拟合优度检验 (R检验)
R=0.9987, R=0.9985, 说明所建模型整体上对样本数据拟合很好, 即解释变量"住宅商品房平均销售价格 (X1) 、人均GDP (X2) 、城镇登记失业率 (X3) "对被解释变量"城镇居民人均消费性支出 (Y) "的绝大部分差异做出了解释.
3.2.2 F检验
针对H0:β1=β2=β3=0, 给定显着性水平α=0.05, 在F分布表中查出自由度为k=3和n-k-1=20的临界值Fα (3, 20) =8.66, 由F=5112>Fα (3, 20) =8.66, 应拒绝原假设H0:β1=β2=β3=0, 说明回归方程显着, 即列入模型的解释变量联合起来确实对被解释变量有显着影响.
3.2.3 t检验
分别针对H0:βj=0 (j=0, 1, 2, 3) , 给定显着性水平α=0.05, 查t分布表的自由度为n-k-1=20的临界值tα/2 (n-k-1) =2.086.由图2中的数据可得, 与β0、β1、β2、β3对应的t统计量分别为-4.75、2.52、21.83、10.74, 其绝对值全都大于tα/2 (n-k) =2.101, 这说明在显着水平α=0.05下, 分别都应当拒绝原假设H0:βj=0, 也就是说, 当在其他解释变量不变的情况下, 解释变量分别对被解释变量都有显着影响.
3.3 计量经济意义检验
3.3.1 多重共线性检验 (简单相关系数法)
检验:用简单相关系数法检验多重共线性, 得到结果为:X1与X2的相关系数为0.9743、X1与X3的相关系数为0.6675、X2与X3之间的相关系数为0.7010, 可见自变量之间存在多重共线性.
修正:采用逐步回归法来修正多重共线性, 分别用Y和自变量做回归, 发现回归结果中X2对Y的贡献最大, 因此引入X2作为基础变量, 然后依次加入X1和X3发现加入X1时模型显着变好, 再依次引入X3发现最终模型没有更好的改善.通过分析确定了最终函数应为Y=f (X2, X1) , 所以使用Y=1594.9685+0.3696X2+0.1383X1.
3.3.2 异方差性检验 (white检验法)
检验:利用white检验法对回归模型进行异方差性检验, 结果为:n R=16.9467, 由White检验知, 在α=0.05下, 查X分布表, 得临界值X (0.05)<7.81 修正:利用加权最小二乘法进行修正, 首先假设权重为W1=1/resid^2, 生成新变量:GENR W1=1/resid^2, 然后做回归:LS (W=W1) Y C X2X1, 得到模型为:Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1, 当再次对所得新模型再次进行WHITE检验时, 新模型已不存在异方差.因此修正后的`模型可用. 3.3.3 自相关性检验 (偏相关系数检验法) 检验:用偏相关系数检验法来检验自相关性.假设滞后期为12, 得到残差与各期相关系数和偏相关系数.可知, 模型中不存在一阶自相关, 更不存在高阶自相关.所以模型最终确定为Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1. 4 研究结论及建议措施 4.1 研究结论及其解释 模型经过检验以及修正之后最终确定为Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.表明商品房平均销售价格和人均GDP都对城镇居民消费水平有影响. 在商品房以及人均GDP价格不变时, 城镇居民消费为20xx.5479元.这部分不受收入高低的影响消费属于自发消费, 多用于生活必需品等.符合生活实际和经济学解释.当其他因素不变, 商品房平均销售价格每增长1元/平方米、城镇居民消费增加0.5113元, 可见房价上涨的速度超过了居民消费水平的上涨速度, 政府应采取适当的措施来调控房地产价格.当其他因素不变时, 人均GDP每增长1元、城镇居民消费增长0.3075元, 可见居民手里的消费大约占收入的1/3, 表明当居民收入提高时, 并不会选择全部将其消费, 还会有2/3的用于储蓄或者投资等.综上所述, 最终所得模型在经济意义检验上完全能适应经济现象, 且各项检验均通过, 因此确定为最终模型. 4.2 建议措施 4.2.1 健全房屋信息发布机制 应建立一个完善、公开透明的信息发布平台, 能够发布房地产商以及政府的市场信息也可以查询每一个居民的基本住房信息.在公布信息时尽可能地完善、详尽、透明, 这样不但可以减少寻租行为的发生也可以监管房地产商, 而且可以减少信息不对称产生的问题, 也方便政府进行宏观调控, 建立良好的房地产市场秩序. 4.2.2 灵活土地供应方式 在中央财政与地方财政分开后, 地方政府只能靠买卖土地的收入来进行财政建设的需要, 因此房价上涨是必然的趋势.应该进一步规范土地的买卖租让的方式, 在审计预算工作中纳入土地租金的使用.此外, 政府可以先规划土地的建设和使用方向, 然后再让开发商进行建设, 开发商建成之后再进行房屋的出售, 这样可以强化政府的主导作用、对开发商进行了限制、也会使得房屋的价格更为合理. 4.2.3 通过阶梯税制适时征收房产税 通过征收房产税可以使得房地产的产权登记更为明晰、能够有效控制每个人手上的房源.按照房子的数量以及人均住房面积来进行阶梯状征税, 房产越多、要付出的税收成本也就越大, 这样可以有效控制二手房的炒作交易行为.此外还应当设置一个合理的征税起点, 随着二胎政策的开放, 家庭住房需求也会增加, 并且各地居民的生活水平不同, 也应因地制宜地征收不同的税率. 4.2.4 借鉴国外的成功经验 美国的住房金融体系、日本推进住房资产证券化、印度、韩国的公共住房银行模式, 这些发达国家都是在调控房价方面做得比较成功的典范, 其中日本的法律体制和我国的比较相近, 我们可以借鉴他们成功的经验将其"中国化", 然后应运到我国房地产的调控中来, 进行我国房地产资产证券化的发展. 5 总结 近年来, 伴随着社会快速发展的同时, 居民消费水平也显着提高.而民消费水平中, 除以上两个重要因素外, 还受居民储蓄、通货膨胀、自身消费观念、对未来消费的预期、社会保障水平等众多因素的影响.其中房地产价格的波动对居民的消费影响中不仅有财富效应、挤出效益、替代效益还包括财富转移效益.近几年房地产价格的快速增长, 影响到居民的住房问题, 不能妥善处理住房问题将会对社会的和谐稳定发展带来极大的方面影响, 因此对房地产价格的调控是国家和政府亟待解决且刻不容缓的任务. 参考文献 [1]刘文平.房地产市场价格波动对居民储蓄的影响研究[D].长沙理工大学, 20xx. [2]冯时平.我国房地产市场调控对策研究[D].贵州财经大学, 20xx. [3]刘宇.我国房地产价格波动对居民消费的影响研究[D].华东师范大学, 20xx. [4]申月.房地产市场价格波动对居民消费的影响及其调控政策研究--基于新常态视角[J].价格月刊, 20xx (11) :50-54. [5]李薪.房价上涨对我国城镇居民消费的影响[D].东北财经大学, 20xx. [6]刘山.我国房地产价格影响因素分析及控制对策研究[J].经营管理者, 20xx (20) :213. 摘要：城市化进程的不断加快以及人们生活水平的提高，推动了我国房地产业的飞速发展。商品房时代的来临，宣告了我国房地产业正式进入了萌芽阶段。但是由于发展历程相对较短，导致在房地产企业内部管理控制中，存在着一些不足和问题，影响了企业稳定健康发展。本文结合当前房地产企业内部审计中存在的问题，对完善房地产企业内部审计的有效措施进行了分析和探讨。 关键词：房地产企业；内部审计；问题；措施 前言：最近几年，随着我国城市化进程的不断加快，城市住房需求迅速增长，带动了房地产业的发展，也使得房地产市场的竞争日趋激烈。对于房地产企业而言，要想在激烈的市场竞争中，占据更加有力的位置，企业必须完善内部控制制度，提升自身的市场竞争力。而作为内部控制的重要组成部分，内部审计可以通过风险管理等形式，对企业的经营风险进行预防和控制，提升企业的运行效率和管理水平，应该得到企业管理人员的充分重视。 一、内部审计的相关概念 内部审计，是指一种独立、客观的确认和咨询活动，旨在增加价值以及改善组织的经营管理情况，主要是通过应用系统规范的方法，评价并改善风险管理、控制以及治理过程的效果，帮助组织实现其目标。简单来讲，内部审计是组织内部的一种独立客观的监督和评价活动。内部审计的对象是多种多样的，按照存在形态划分，内部审计对象包括了实物、账务、规则以及责任人等，而审计方法包括了顺查法、逆查法、审阅法、抽查法、分析法以及效益评价审计法等。对于企业而言，内部审计的作用主要体现在以下几个方面： （1）监督各项制度和计划的执行：内部审计不仅可以确定本单位、本部分的活动是否符合国家相关的政策方针，也可以确定部门内部各项制度和计划的落实情况，分析是否已经实现预期目标。通过内部审计，可以及时发现企业经营管理中存在的问题，为企业的经营决策提供参考依据。 （2）实现企业的自我约束：在市场经济环境下，企业的经营管理活动不仅受到国家经济政策以及财政制度等的制约，而且需要遵循企业内部控制制度的相关规定。内部审计可以对企业的内部控制情况进行监督和检查，客观地反映实际情况，实现企业的自我约束。 （3）提升企业的经济效益：内部审计通过对经济活动全过程的审查，对有关经济指标的对比分析，揭示差异并对差异形成的因素进行分析，对企业的经营业绩进行评价，总结经济活动的规律，从而提出针对性的改进措施，促进企业经济效益的提高。 二、房地产企业内部审计中存在的问题 从目前来看，在房地产企业内部审计中，存在着一些不足和问题，在一定程度上影响了房地产企业的稳定健康发展。这些问题主要表现在： 1.重视不足 内部审计工作是否成功，在很大程度上取决于内部审计部门的独立性和权威性，企业领导层对于内部审计工作越重视，内部审计人员的独立性越强，则内部审计工作的开展也就越顺利。但是从目前来看，许多企业的领导层对于内部审计工作重视不足，认为内部审计就是财务审计，在对内部审计部门进行设置时，往往都是直接从财务部门抽选人员，或者直接由财务人员兼任审计工作。不仅如此，其他部门对于内部审计工作的认识也存在一定的偏差，对内审部门的.工作存在着排斥和抵触心理，影响了内部审计工作的有效展开。 2.职能范围狭窄 当前房地产企业的内部审计偏向于事中和事后审计，审计价值不高，而且审计目标集中在差错防弊，维护企业资产安全方向，工作重心放在对企业财务资料真实性和完整性的检查分析，内部审计对于企业经营效率的改善、对于企业风险管理的完善等，并没有得到有效体现。 3.技术手段落后 当前房地产企业的内部审计工作多集中在财务审计方面，常用的审计方法也往往局限在对报表、账薄及凭证等财务资料的核查，对各种财务数据的分析，以及对实物资产的盘点等，对于经济责任、管理效率等的审计涉入不深，对于计算机以及网络技术的应用也仅仅局限于对文档的处理，没有进行相应的管理审计。技术手段落后问题的存在，严重影响了内部审计工作效率的有效提升。 4.人员构成问题 房地产企业的大部分内部审计人员都是来自财会部门，只是结构相对单一，缺乏专业的内部审计，无法有效适应内部审计工作的实际需要，使得很多审计项目都需要从企业其他部门临时借调审计人员，难以有效适应绩效审计和管理审计的要求，加上综合分析能力的不足，对于一些深层次、实质性的问题，无法及时发觉，也导致内部审计的作用难以真正体现。 三、完善房地产企业内部审计的有效措施 针对上述问题，房地产企业管理人员和领导层应该充分重视起来，采取合理有效的措施，对内部审计工作进行完善，确保其作用的充分发挥。 1.及时转变观念，加强认识。可以说，企业领导层对于内部审计工作的重视和支持，是内部审计工作得以顺利进行的基础和前提。因此，领导层应该及时转变观念，加强对于内部审计工作重要性的认识，明确内部审计在企业管理中的地位和作用，从政策和资金方面，支持内部审计工作的有效展开。在实际操作中，应该由最高管理层负责内部审计部门负责人的任免和管理，允许内部审计部门参与企业的经营决策、内部控制及财务报告等，同时，在企业日常管理中，内部审计部门应该加强与管理层的沟通和交流，对于在内部审计中发现的问题，应该及时提出相应的整改措施，并保证这些措施的有效落实。企业应该保证内部审计部门的独立性和权威性，坚决制止对于内审人员的打击报复行为。 2.健全内审机构，保证内部审计的独立性。独立性是内审部门最大的特点，同时也是确保内部审计工作有效展开的先决条件，只有具备相应的独立性，内部审计工作才能不受各种利益冲突的影响，做出更加公正、客观的鉴定和评价。从目前来看，在房地产企业组织架构中，内部审计部门的位置包括许多种，如受财务负责人领导、受总经理管理、受监事会领导等，领导层次越高，则内部审计部门的独立性也就越强。 3.扩大内审工作范围。房地产企业在内部审计中，应该从财务、经营活动领域扩大的管理领域，将原本的事中和事后审计扩大到事前、事中和事后的全过程审计，注重企业的内部控制、风险管理和管理效率，对企业的经营风险和财务风险进行预测和控制，确保企业整体管理水平的提升，以实现企业发展的预期目标。 4.改进审计方法和手段。信息技术的发展，对于审计对象和审计方法都造成了很大的影响，因此，内部审计部门应该顺应时代潮流，从房地产企业发展的实际情况出发，积极引入先进的计算机信息技术，实现由传统手工业务处理方式向电子数据处理方式的转变，以适应大数据、复杂性的内部审计活动。 5.强化审计队伍建设。房地产企业管理人员应该重视对于审计队伍的建设，加强对于审计人员的培养，确保内部审计工作的顺利开展。 四、结语 总而言之，在当前市场经济背景下，房地产企业得到了前所未有的发展，加强内部审计，提升企业管理水平，是提升企业市场竞争力的关键，需要企业管理人员的充分重视，推动企业的持续稳定健康发展。 参考文献： [1]罗瑜.房地产企业内部审计的完善[J].当代经济，20xx，（17）：116-117. [2]徐雯.房地产企业内部控制新问题及对策研究[J].财经界（学术版），20xx，（8）：78，80. [3]刘文萍.试析房地产企业内部审计与内部控制中存在的问题[J].现代经济信息，20xx，（3）：167. [4]梁光辉.浅谈房地产企业内部审计[J].中外房地产导报，20xx，（10）：75-77. 摘要： 首先要明确的是房地产建设项目的顺利实施离不开流动资金的大力支持，因此该部分资金带来的财务风险较高，加之社会市场经济带来的竞争加剧，整个房地产行业都面临着巨大的压力，所以，要让房地产企业可持续发展下去，必须加强房地产建设项目财务管理，提高住房的质量和相关的经济效益。因此，笔者分析了房地产建设项目的宏观环境以及对房地产建设项目进行财务管理的必要性，发现了房地产建设项目财务管理存在的问题，并以此为基础提出了几点解决策略。 关键词： 房地产；建设项目；财务管理 一、引言 从最近几年的宏观经济形势可以看出，房地产行业已经在我国境内得到了良好的发展，我国也涌现了很多极为杰出的房地产公司，而且房地产企业的数量也非常可观。众所周知，由于某些历史原因，我国的房地产行业在整个成长阶段都受到了一些不好的影响，进而造成我国的房地产行业的泡沫化程度较高，在某种情况下，甚至表现为“发育不良”等，这些对于房地产行业的健康发展以及房地产企业的长远发展都是非常不利的。但是随着我国经济进入新常态，国家对房地产的宏观调控愈加严厉，政策力度逐渐加大，政策的颁布频率也有所增加，房地产的建设项目面对的挑战的难度随之增加。所以，房地产企业的竞争力度已经达到了白热化，所以，必须加强房地产建设项目的财务管理，对房地产建设项目在整个建设期可能会面临的财务风险进行有效的防范。 二、房地产建设项目财务管理存在的问题 1、缺乏对房地产建设项目在财务可行性方面较为系统的研究 目前，在很多房地产企业在进行项目决策时，缺乏对项目整个系统性的可行性研究，其中尤为严重的是缺乏财务分析系统的研究，这使得整个建设项目的决策缺乏可信数据的支持，在很多时候都只是依靠管理层的经验加以判断，这使得很多项目在进行的时候才发现很多方面的问题都没有在项目开始初期加以考虑，使得房地产的建设项目缺乏市场经济的分析以及财务、环境等可行性的研究和论证，在项目的宏观方面，难以做到整体战略的把握。 2、在房地产建设项目的预算管理方面存在一定的问题 对于房地产企业而言，建设项目的预算管理显得尤为重要，因为它对企业的利润有着直接的关系。但是，在绝大多数的房地产的建设项目中都不是非常重视预算管理的工作，特别是在预算管理中的市场评估和预判工作这两部分。这必然使得在实际的建设项目工作中大量的数据和期望达到的目标与实际的市场状况不符合的情况产生，较为严重的可能使得建设项目并不被市场所认可，预算的管理工作将无法继续进行下去。除此之外，有较小一部分的房地产企业没有建立比较完善的指标制度，使得在建设项目中无法对预算工作中的成本和支出预算以及收益预算等产生明确的认识，只是单单重视房地产企业自身的盈亏，对盈亏产生的缘由没有进行深入的分析，目光较为短浅，忽视了企业可持续发展。 3、对房地产企业建设项目的全面成本管理有所忽略 房地产进行项目开发和建设主要的目的是获取利润，如何在获取最大利益的.同时付出最小的成本就是建设项目全面成本管理主要需要解决的问题，也可以说其目的是不浪费房地产企业的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地产企业的建设项目并没有建立一个较为完善的资本运作体系，很多的房地产开发企业的资本来源主要是银行或者其他企业，这样的资本来源必然会使得房地产企业的利息过高，一旦没有足够的资金偿还利息，整个建设项目将无法正常的运作下去，财务风险较大。虽然随着我国经济走向国际化的趋势越发明显，房地产行业的发展迅猛，造就了万达等成功的案例，但是大部分的房地产企业的建设项目都沦陷在一次又一次的改革浪潮中，汇率不稳定、银行利率变化较大以及国家政策的改变等因素都使得房地产企业的建设项目的投资风险较大。这些风险的产生都是由于房地产建设项目缺乏全面成本管理的意识。 4、房地产企业对建设项目财务成本的管理缺乏重视 目前，一些房地产企业建设项目的相关负责人没有对财务管理给予应有的重视，管理意识不足，没有对财务管理的相关问题采取应有的措施。虽然有些房地产企业建设项目的负责人对财务管理有所重视，但是对其实际的实施情况并不是非常了解，根据相关的资料表明，很多的房地产建设项目的财务管理工作在设计阶段落实的较好，但是在施工阶段并没有将财务管理的工作落到实处。有些财务管理的工作人员认为施工阶段的机械设备以及相关的材料是财务管理的关注重心，对于其他的成本的财务管理工作没有注重，使得财务管理的工作难以持续的进行下去。最为重要的是，房地产企业建设项目的管理层以及相关的财务人员并没有对财务管理工作给予足够的重视，这使得在财务管理的实施过程中存在很多的限制，所以，只有管理层对财务成本管理的关注稍微多一些，给予足够的重视，才可以对提高房地产企业建设项目财务管理的效率有所助益。 三、房地产建设项目财务管理相关问题的几点策略 1、加大对建设项目在开始前的可行性研究，使得建设项目的财务管理有所加强 在我国的宏观市场环境下，房地产行业属于“三高”行业，即高收益、高风险以及高投资。所以，在房地产建设项目的运行过程中，对房地产建设项目的研究力度增大，可以有效的提高建设项目财务管理的有效性，进行房地产企业投资风险的规避，从而提高其社会效益以及经济效益。财务管理的相关人员必须在项目的可行性调查报告中对施工的细节以及宏观的战略目标进行核实和审查，分析和调研整个建设项目的成本和利润水平，从而对整个建设项目可能存在的风险进行预测，并且提前做出相对应的应急措施，从而可以达到有效规避各种风险引起的资金流失的现象的产生，进而可以达到房地产建设项目财务管理达到严谨性和全面性的目的。 2、加强对建设项目的全面预算管理工作，使得建设项目的财务管理有所加强 对全面预算工作的相关的领导组织工作进行加强，细化授权批准程序以及职责权限等工作，才可以提高财务管理工作的效率。建设项目的预算委员会需要对预算的目标进行拟定，将制度预算的具体措施落到全面预算管理工作的实处。与此同时，将建设项目的预算编制与执行结合起来，努力提高预算的执行力度，从而达到建设项目的全面预算管理的目标。对预算责任单元进行科学的制定，对建设项目的内部管理进行强化，使得参与建设项目的各个部门的职责和权利明晰，强化在预算执行过程中的控制和监督机制，从而减少一定的经济损失。在建设项目的财务管理方面主要做到对资金的投放的准确估算，科学合理的编制可行性报告，从而降低建设项目的投资风险，而且必须在进行资金投放估算的过程中做到资本结构的管理，对现金流进行合理规划，从而对偿债能力造成的财务风险进行有效规避。 3、完善并且加强房地产建设项目的全面成本管理 树立系统的管理意识是加强全面成本管理的第一步，要坚持站在战略的高度看待建设项目，坚持全面性原则，对于不同的成本性质采取不一样的方法策略。在目前宏观环境下，房地产建设项目财务管理必须以竞争为前提，将非物质成本和物质成本两个方面都加以考虑。全面成本管理必须将成本内容进行扩大，要包括房地产建设项目的设计成本、人力资源以及环境等成本，而不仅仅考虑建造成本，而且，这些成本都需要科学合理的方法进行将成本控制达到应有的效用。加强全面成本管理的第二步是需要参与建设项目的全体成员的配合的。房地产建设项目在进行全面成本管理时，尽可能的采取目标管理的方式，并且全面跟踪财务成本管理的情况，从而对全面成本管理工作的有效实施提供一定的保障。 4、房地产建设项目建立较为合理和全面的财务管理体系 建立较为合理和全面的财务管理体系对于房地产企业的可持续发展有着十分重要的战略意义，对编制的预算要进行分析和考核，要在房地产建设项目的内部建立三级责任中心，即：利润中心、成本中心以及投资中心，确立项目内部的季度以及年度的财务管理目标。建设项目中已经完成的工作要与正在完成的计划分离开来进行相关的执行和审批，不得混淆，与此同时必须加强财务管理体系的精细化管理。在预算编制之后要在建设项目内部的上下级之间进行活跃的沟通交流，确保责任和权力是一一对应的，将相关工作的执行标准进行明确。建设项目时间一般较长，所以建设项目内部在每个月以及每个季度都要对财务管理的绩效进行考核分析，再以年度为单位进行财务管理的总结。只有建立合理和全面的财务管理体系才可以使得房地产建设项目财务管理的问题得以解决。 参考文献: [1]李志远、房地产建设项目的成本管理探究[J]、企业改革与管理，20xx（，12）：136、 [2]张潇、房地产建设项目设计阶段的造价控制研究[J]、科研，20xx（，9）：233-234、 [3]闫炜、房地产建设项目成本核算若干问题的探析[J]、门窗，20xx（，9）：261、 摘要：随着我国市场经济蓬勃发展，房地产开发型企业数量越来越多，本文通过对房地产开发企业成本核算存在的问题及对策进行分析，以期提高房地产开发企业的市场竞争力，为保障房地产市场的稳定发展提供依据。 关键词：房地产开发企业；成本核算；问题；对策 自我国陆续推出“9.29新政”、“新国五条”等政策后，房地产开发业进入了体系化发展新常态，为保障房地产企业的发展营建了良好氛围，然而房地产企业在开发过程中仍然存在风险，需要其做好成本核算工作，迎合市场经济在国家政策指引下合理管控成本，充分发挥财务管理能效，提高财会人员工作能力，引导房地产开发企业领导者树立风险防范意识，以提升其成本核算的成效，达到推动房产企业良性发展的目的。基于此，分析成本核算中存在的问题及对策显得尤为重要。 一、房地产开发企业成本核算中存在的问题 相较于西方发达国家我国房地产开发产业发展相对滞后，与之相关的实践经验及研究理论相对薄弱，阻碍房地产开发企业的良性发展。基于此房地产企业需立足市场经济，探究其在发展过程中存在的成本核算问题，为分析优化成本核算之良策提供依据。 1.成本核算口径不一问题 房地产企业在拿到地皮后，需依据自身发展情况及市场环境设立开发目标，并以此为核心进行成本核算，依据核算结果分配及归集费用。为保障房地产开发企业成本核算精准有效，我国颁布《企业会计准则》等条规，然而基于房地产企业开发周期相对较长，成本核算类目较为庞杂，对企业财务管理能力及财会人员工作能力均有一定要求，使其在核算过程中经常出现口径不一的现象，影响了相关项目开发成本优化配置的综合成效，降低了成本核算的精准性、可靠性、可比性及科学性，使成本核算结论丧失了参考价值，从而无法助力房地产企业在项目开发过程中获取更高经济收益。 2.成本调剂过于随意，成本支出与开发项目决算不符问题 为提高经济收益房地产开发企业会在条件允许态势下，同时开发若干项目，如别墅、商品房、经济适用房和商住两用房等，然而每类开发项目对市场、开发时间、地理位置、用途、周期和土地出让价格等都有不同要求，虽然这些开发项目存在一定成本核算差异，但是有些企业为缩减核算步骤，降低成本核算难度，摒弃房产项目开发个性化成本核算体系，盲目调整成本分配比率，使若干开发项目成本核算交织在一起，造成成本支出与开发项目决算不符的问题。有些房地产开发企业为尽快结算配套设置费预提成本，导致成本核算结果与实际费用出现出入，影响该项目的销售定价。除外部因素影响房地产开发企业成本核算成效外，人为因素即财会工作人员与房地产开发企业领导者缺乏成本核算意识，是造成成本调剂过于随意的重要内因，导致企业、社会、国家三方权益受到损失。 3.虚列成本核算类目问题 基于房地产企业项目开发周期长，资金运营体系较为复杂，对其成本核算带来阻力，相较于其他类型的企业，房地产开发企业同样需要较长周期完成成本核算目标，在此过程中会有许多潜在因素影响成本核算。例如市场经济环境、国家政策、材料费用等，加之人为因素不当干预，使房地产开发企业成本核算不够规范，虚列成本核算类目问题屡见不鲜，进而影响该项目利润核算精度，无法系统反馈房地产开发企业盈利的实际情况[1]。 二、有效解决房地产开发企业成本核算问题的对策 通过对我国房地产开发企业成本核算中存在的问题进行分析可知，我国虽已进入房地产市场蓬勃发展新时期，但仍然存在房产开发领导者缺乏成本核算意识，财会工作人员成本核算能力较低，成本核算类目不清，核算成本调剂过于随意，成本核算口径不一等问题，为此房地产开发企业需秉持实事求是精神，勇于自我解析并敢于面对成本核算困境，立足市场经济，积极完善房地产开发企业成本核算体系，为解决成本核算问题奠定基础。 1.统一成本核算口径 房地产开发项目周期长、核算复杂，财会工作人员为提高成本核算质量，解决成本核算问题，需不断提高自身成本核算能力，树立成本核算意识，并将其纳入财务管理过程中，施行动态监管，依据财务管理要求，规范其成本核算口径，为实现开发成本合理分配提供依据。例如，财会工作人员可依据房地产开发企业成本核算需求，设置成本核算明细台账，用统一口径记录该项目开发过程中所消耗的'一切费用，为产品开发完毕后展开科学高效的成本结算提供依据。基于房地产开发企业涉猎项目较多，有些项目成本核算较为复杂，无法保证在统一口径下完成核算任务，为此需财会工作人员在合理分配与归集基础上，制定项目成本核算明细，在同一成本核算项目中用统一口径予以核算。例如按照占地面积，针对公共配套设施费用、基础设施费用、土地拆迁补偿费用、管理费用、征地费用以及其他与土地面积相关的费用展开成本核算，确保成本分配与归集科学可行，为指引房地产开发企业顺利完成各方承建任务提供依据。基于市场经济瞬息万变，财会工作人员需秉持与时俱进精神时刻关注市场动向，继而在漫长的项目开发进程中能够优化成本核算口径，确保成本核算精准无误，为房地产开发企业获取更高经济收益奠定基础。 2.健全成本核算管理制度 在房地产企业项目开发过程中，有些企业存在成本调剂过于随意，成本支出与开发项目决算不符等问题，这主要是源于企业管理者不注重践行成本核算，仍然沿用“经验论”开发房地产项目，使该项目成本核算精度无法得到保障，与之相关的成本核算管理制度存在缺陷，从而影响成本核算的综合成效。基于此，房地产开发企业领导者需不断提高自身管理能力，将财务管理纳入房地产项目开发过程中，充分发挥财务管理能效，为房地产成本核算任务有效落实提供条件。企业领导者还需支持成本核算独立运行，避免人为因素对核算结果产生不当影响，为房地产开发企业成本核算营建良好氛围。同时，房地产开发企业领导者需引导自身健全成本核算管理制度，为达成核算目标给予有力引导。房地产开发企业成本核算管理制度具体建设方法，可从以下几个发面进行探究：一是设立财务管理机构。为充分发挥财务管理能效，其需独立运行，并可深入房地产项目开发的各个环节，以此为基点建设成本核算“网络”，确保各项费用均纳入成本核算体系中，提高成本核算的广度、精度。二是依据成本核算需求及房产项目开发的实际情况，设立管理子项。房地产开发企业可依据工程大小，设立成本核算计划、预算体系、预决算控制、成本核算分析、考核等管理子项，用以充实财务管理制度，并符合房地产项目开发的客观需求，为有效落实成本核算目标提供依据，确保在漫长的项目开发过程中成本核算均有据可依。三是设立成本核算部门。成本核算部门需纳入财务管理机构，在企业要开始项目开发前进行市场调研，并展开成本控制、项目预测、编制报表、预算等工作，为企业获取第一手成本核算数据，规划并调整项目开发战略提供依据。 3.施行审计监督制度，保障成本核算目标得以有效落实 在房地产开发企业中，虚列成本核算类目较常出现，其影响了成本核算精度。这主要是源于房地产开发企业成本核算缺乏监管，为此房地产企业需积极施行审计监督制度，保障成本核算质量，该制度具体建设方略可从以下几个方面进行分析：一是设立内部审计部门。内部审计部门独立运行，主要负责监管企业财务管理践行的实际情况，成本核算作为财务管理的重要一环，也在内部审计部门监管下，一旦房地产企业在项目开发过程中出现成本核算不当行为，其会在向管理者反馈成本核算情况的同时，勒令相关部门重新进行成本核算，确保其数据科学可靠，避免出现核算类目不清、重叠和虚列等现象，减少房地产企业开支，为其获取更高经济收益奠定基础。二是完善审计制度。审计工作需迎合时代发展及房地产企业开发项目运行需求予以调整，为此其房地产审计制度需具有动态发展能力，并依据项目开发特点及需求纳入全新审计要点，以提高审计功效并保障成本核算质量[2]。 三、结语 综上所述，房地产开发企业若想提高成本核算质量，需统一成本核算口径，健全成本核算管理制度，施行审计监督制度，保障成本核算目标得以有效落实，在推动房地产企业良性发展同时，达到提高其经济收益的目的。 参考文献 [1]张清芳.房地产开发企业成本核算的分析与探讨[J].襄阳职业技术学院学报，20xx，（6）：89-92. [2]张穆.房地产开发企业会计核算问题研究[J].黑龙江科学，20xx，（2）：178-179. 房地产项目预算管理是现在比较常用的一种项目管理于段，可以对项目进行更为精细化的管理，对实现项目建设最大效益具有重要意义。成本预算管理主推精细化、规范化管理理念，对房地产项目资本配置进行优化，在项目建设施工前对总造价进行评估，并对后期施工成本控制提供依据，争取进一步提高项目管理水平。 1成本预算在房地产项目管理中应用必要性 1.1成本控制重要手段 成本控制是房地产项目管理中的重要组成部分，其管理效果如何，直接影响着项目建设最终效益。项目成本管理贯彻于整个建设过程中，包括事前控制、事中控制以及事后控制三个部分，想要提高管理效果，就需要对三个方而进行全而管理，控制项目施工成本，将其控制在预算内，提高项目投资的有效性。 1.2成本管理计划编制基础 房地产项目管理中，管理人员需要基于项目建设的实际需求，结合以往管理经验，针对成本控制来制定管理方案的编制，以此来作为项目管理的主要依据。成本预算是成本计划的重要组成部分，是管理方案编制的主要依据，在对项目建设进行预算时，预算人员应提前对各类相关数据进行搜集，并以及降低成本为目的建立研究体系，利用现计算技术与计算方法来对建筑施工经济活动进行定量或者定性分析，形成完整的成本预算计划，提高项目管理整体效率。 1.3确保成本管理合理性 房地产项目管理贯彻于整个建设过程中，在整个阶段中经常会受到各种因素影响而项目投资效果。成本预算能够对项目未来建设过程中可能会遇到的问题进行预测，分析各项影响因素，可以提前制定规避方案，并且将预算方案与实际施工相结合，可以对施工方案进行优化，保证项目管理的合理性与科学性。 2影响成本预算应用因素分析 2.1客观因素 (1)应用意识。成本预算在房地产项目管理中的应用效果与企业领导层应用意识有着必然联系，其应用意识决定着成本预算在项目中应用的.程度，决定着项目管理最终获取的效益。虽然现在更多的房地产企业意识到成本预算在项目建设中应用的重要性，即便是应用效果在好，应用意识不明显，使其不能得到有效的落实，也不可能得到预期的效果。 (2)管理人员专业能力。一方而，管理人员才是决定成本预算应用效果的主要因素，其整体执行能力以及管理水平影响了管理方案的落实程度。如果管理机构不认同成本预算管理，财管理方案也不会得到有效的执行，最终导致管理流于形式，得不到效果。另一方而，即便是管理人员意识到位，但是如果其不具备良好的专业能力，也不可能取得良好的管理效果。成本预算管理人员不仅要熟练掌握项目预算与基础财务知识，同时更需要全而了解项目施工工艺、材料市场价格等相关信息，在加上丰富的施工经验，对提升项目管理效果就有重要意义四。 2. 2客观原因 (1)项目设计变更。在房地产项目建设过程中存在设计变更现象，并且新增工作单价处于洽商阶段。如果前期设计管理不合理，再加上后期影响因素多，在项目建设过程中经常会出现变更问题，而设计变更就会改变工作量，新增工作量缺乏单价，如果不能与业主或者甲方有效洽谈，将会造成成本预算执行分析表与实际成本存在较人差异。 (2)市场材料单价变动。房地产项目一般规模都比较人，并且建设周期比较长，在建设过程中经常会出现主要施工材料市场价格变动的现象，而项目实施前成本预算编制主要是以当时当地市场价格为依据，如果后期市场价格发生变动，财会造成成本预算编制与实际不相符，导致同期同等工作量其实际工程成本不一致。 (3)项目决算时间滞后。因为项目建设中存在的各种变更问题，在编制预算方案时，需要长时间与业主或者甲方进行协商，而工作量的计量以及有关单价的确认又会对决算造成重人影响。另一方而，工程竣工验收受建设单位、监理单位以及质监部门等多方而因素影响，竣工验收材料往往需要多层审核，整个过程花费时间较长，导致项目决算时间滞后。项目完成工作量以及相关单价不能得到业主与甲方确认，就会导致分包方工程款项不能及时结算，会对成本预算造成不良影响。 3成本预算在房地产项目中应用措施 3.1健全管理体系 (1)建立完善预算管理组织以及责任体系，在企业领导层带领下，结合项目建设实际需求，确定成本预算主管部门，做好项目管理规划，企业内各相关部门相互联系，对职能进行合理分配，确保成本预算管理顺利实施。 (2)建立房地产预算管理制度，采取授权与成本管理机制，明确预算编制，企业应建立预算管理制度与流程管理制度。各机构在相互配合的基础上还应保证权责分明，保证整个管理工作有条不紊的进行。 (3)建立预算管理评估考核体系，基于成本预算管理工作的复杂，从房地产项目建设特点出发，设计一套目标明确、权责分明的评估考核指标体系，并且将管理人员绩效与管理效果挂钩，以此来激发管理人员工作积极性，提高管理的有效性。 3. 2提高预算参与人员专业能力 房地产项目预算管理需要多项数据的支持，数据的真实性以及客观性是保证管理工作效果的主要因素。因此，在填报成本预算时，应以财务数据为基础，并以市场单价为依据，按照项目建设进度来进行编制，确保成本预算的合理性。另外，为满足项目管理需求，要求所有参与成本预算管理的人员必须要具备良好的综合能力，要求其在具备较高职业道德的基础上，熟练掌握各项与成本预算相关的知识，控制好各项数据的来源，严禁应用虚假数据。 3. 3加强与财务、业务等部门联系 成本预算管理部门应该与财务、业务等部门进行联系，形成项目整体管理体系，达到事前预测、事中控制、事后考评的模式，争取不断提高管理效果。其中，成本预算与财务系统的联系，通过对预算成本的对比，严格控制各项费用支出，做好项目建设中每一个阶段的管理工作。 4结束语 房地产行业是国民经济发展中重要组成部分，成本预算在项目管理中的应用，对改善管理结果，提高项目建设综合效益具有重要意义。房地产企业需要结合成本预算管理应用中存在的问题进行分析，并结合实际需要确定切实可行的管理措施，促进房地产行业的进一步发展。 一、市场形势现状 根据国家土地储备中心统计数据显示，今年1月北京土地市场上，住宅项目用地出现了零成交，而北京工业项目用地1月成交了24宗土地，成交土地面积为55公顷，这些土地供应的主力区域集中在大兴、顺义、密云等新城区域。 数据显示，去年春节前后两周，广州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根据广州焦点网络截取的阳光家园数据显示，今年春节期间（1月24—31日）一共有69个楼盘有网签的记录，总成交量为283套，平均日成交量仅35套，同比下跌了12.5％。 有中国第一高楼之称的上海环球金融中心，不可避免地受到了全球金融危机的冲击。在放宽目标客户群、租金调整等举措后，新年并未给环球金融中心带来大量的新租户。到目前为止，环球金融中心的入住率仍然维持在40％左右。据《每日经济新闻》了解到的数据，上个季度，环球金融中心的签约量仅增加5％。入住率仅4成，仲量联行在最新的研究报告中指出，20xx年第四季度，上海大多数甲级办公楼的租金出现了大幅下滑，浦东平均租金环比下降15.5％，浦西下滑了8％。环球金融中心的出租率基本不变，仍保持在40％。 据北京市房地产交易管理网的公示数据显示，截至20xx年底，北京市具备资金监管资格的中介企业有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房资金监管，比例超过了半数。业内人士称，这种趋势还在继续。房地产市场不景气和系统自身运行弊端等是导致这一局面的直接原因。 二、市场营销新亮点 根据近来的房地产市场现状，我们可以明白房地产行业处于低迷状态，住宅房、写字楼、别墅公寓等都处于下滑甚至倒退的情形。面对这一现状，要冲出困境只有争新、争奇，出奇不意的将新观念灌输给大众，将消费者的眼光吸引到地产行业并用事实加大群众对地产的信心。 房地产市场营销也是营销中的一种，而营销学强调三个方面：深入探究需求的本质、挖掘产品质量的内涵和营销中的服务。房地产作为一种固有的产品，开发和设计已经完成，在销售中不再需要考虑房子的设计以及建筑的问题，我们要做的最主要是服务。传统的产品、价格、渠道和促销四个市场营销组合因素框架如今已经被打破，服务作为第五因素已经被越来越多的人所接受。如何顺利的吸引住顾客，用服务将消费者带入建筑设计的意境，把最好的建筑理念传输给顾客都是一大关键，经过对比发现了一下几种服务形式： 1.全员服务，必须认识到卖的是产品本身而不是产品，加强每一位员工的团队精神和群体意识。从总经理到销售人员整体如一的为顾客服务，以顾客为导向，将顾客的自身利益拉伸到公司当中，确保每位顾客即便因为其他原因没有买房，也会对公司留下很深刻的良好影响。 2.新颖服务，每一家房地产公司都是一个单独的个体，在众多的个体当中如果没有自身特色的服务，将会给人平淡无味的感觉，这在市场低迷的情形下将是致命的一点。新颖服务不是耍杂，而是指具有自身特色的服务形式，如，购房半月内无理由退房，或者对提出房屋不理想意见的顾客，合理者进行一定金额的奖励制度等，吸引顾客主动去了解房子。 3.售后服务，这一点在服务中已经不是新名词了，但我们要确保的是真正合理的售后服务。售后服务中更好、更快、更专业才是市场竞争中取得最后胜利的关键。房地产市场营销中做好售后服务合理定价、售后跟进策略对公司的形象以及扩展都很重要。 好的服务可以给顾客留下更好的印象，营销中的第五因素也将成为营销中的一大亮点，为顾客因成交而使需要（或问题）获得真正的.满足（或解决），在日后重复购买奠定基础。通过服务满意，不但可以为顾客在成交失败后对公司留下美好深刻的印象，而在今后成功购买创造条件，也可以使公司在成交失败之后检讨错误，为今后改进和提高成功机会作参考。 优秀的服务在房地产市场营销中可以起到很大的作用，如果市场是固有特定的，优秀的服务可以吸引增加市场的扩展率，将处于徘徊阶段甚至没有购买欲望的顾客增加到购买行列当中。在市场营销中，服务就是成交前的乐章。通过服务树立品牌形象，靠品牌来卖产品，好的导购是在卖产品本身而不是产品。 三、结论 房地产是每个人都会关注的东西，占据了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危机的地产泡沫下，市场低迷是当前的一大形势，楼房降价是迫于形势，在市场部景气的时候服务就更为重要。房地产市场营销通过服务把公司独有魅力感动到消费者，从而把产品变成服务，购买变成感恩，陌生人变成朋友，朋友变成顾客。在市场弱势的形势下，回头客往往是最重要的，所以服务营销是处于弱势市场导购的第一行为。在现在的房地产市场营销中，服务营销是市场营销的一大亮点和重点，必须重视。 参考文献： [1]刘文清：营销学[M].延吉：延边人民出版社，20xx. [2][美]彼得埃克诺米，鲍伯尼尔森.卓有成效的管理经典[M].赵雪，译.北京：中国长安出版社，20xx，（1）. [3]邵雪松：20xx房地产市场特点分析及营销对策[J].城市开发，20xx，（02）. 论文导读：对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。 关键词：房地产，市场调研，楼盘 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境);然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 1.点—单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等);了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等);公共配套设施(水、电煤等市政配套;公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。 第二项是分析产品特征。这是楼盘市调的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总体规划、建筑设计、总建面积与外观、总建套数与房型、面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的等等，从而评估楼盘的资信度。 第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。 第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点、媒体选择、广告密度和实施效果等等。 第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行等，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征等?所有的.这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是结果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市场调研工作的全部内涵。 2.线和面—区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。 一是区域分析，区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。 二是区域产品，区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。 三是需求特征，需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好等，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。 区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况，由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。 3.体—宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查做得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。 经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点;限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。 国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%~50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。 总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。 参考文献 1、房地产市场对货币政策传导效应的区域差异研究——基于GVAR模型的实证分析张红; 李洋金融研究20xx-02-25 2、中国房地产市场波动研究——基于贝叶斯估计的两部门DSGE模型王云清; 朱启贵; 谈正达金融研究20xx-03-25 摘要： 随着我国房产税改革方案的提出以及沪渝两市的试点情况，房地产经济的发展必将迎来全新的挑战和机遇。工商管理对规范房地产经济发展，平衡行业内部竞争具有极其重要的作用。文章对工商管理的特点进行了简单分析，针对房地产经济和工商管理之间的内在联系作了剖析，探究了工商管理对房地产经济的促进作用，以期对相关工作起到一定参考作用。 关键词：工商管理;房地产经济;内在联系;促进作用 房地产经济发展的好坏和国家整体经济发展具有直接关联，其既是国家宏观政策的体现，也是市场环境的外在表征。工商管理是对各行各业的监督约束，通过明文规定对行业内的各种行为进行检查和规范。对于房地产行业而言，通过工商管理加强其行业行为的合理性与合法性，对维持房地产经济持续发展和保证市场秩序具有极其重要的作用。 一、工商管理特点分析 工商管理从其性质上看属于政府职能部门，但是，其和常规的职能部门又存在一定差别。工商管理的核心工作是按照国家相关法律规定对各行各业进行监督管理，以此确保各行各业经济发展科学合理。通过工商管理的定义不难看出，其只是对经济活动进行监督和管理，并不具备直接干预经济活动的权力。因此，可以说工商管理是市场经济的框架，市场经济只有在工商管理的范围内才能确保良性健康的发展，一旦超出工商管理的范围，就可能导致一些违背市场规律、法律法规的行为出现，最终对市场经济发展造成较大影响。从实际工作看，工商管理具有很高的灵活性，对于不同经济体或是不同的行业，工商管理可以采取不同措施手段展开相关工作。但是，在这高度的灵活性当中，又有一部分维护不变的核心内容，比如我国经济政策、相关法律法规等。只有以我国的经济政策和法律法规作为不变的核心，以此构建灵活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理从范围上看是很大的，其不仅涵盖了各行各业，在管理形式上也可以分为有形监管和无形监管两种。有形监管就是工商部门通过既定的准则、确定的流程等展开相关工作。而无形的监管主要是凭借市场准入、市场竞争和市场交易等对各行业的经济活动进行监管，以此实现市场经济平稳发展。 二、房地产经济和工商管理的内在联系 (一)房地产经济是工商管理工作的重要组成 在市场经济的繁荣发展下，房地产经济也表现出了强力的增长。尤其是在我国经济水平整体提高之后，普通居民对住房的需求不断增长，直接刺激我国房地产行业大幅进步。但是，在房地产行业飞速发展的背景下，也表现出了不少问题，尤其是在房地产规模迅速扩大之后，对应的监管制度和措施缺少，导致房地产行业出现了一些乱象。因此，作为工商管理的重要组成部分，房地产经济对工商管理工作的发展起到了积极的促进作用，也是工商管理工作不断进步的重要基础。 (二)房地产经济和工商管理可以实现互补互助 房地产经济想要快速、健康、稳定的发展，离不开工商管理的监管约束。同理，工商管理工作的进步发展也离不开房地产经济的支撑。房地产经济作为市场经济的重要环节，其具有风向标的作用，通过房地产经济的发展情况，就可以对其他行业的发展情况作出基本预测。而工商管理是保证市场经济良性发展的重要手段，即工商管理工作不断发展进步，就可以促进房地产经济进步发展，而房地产经济发展进步又可以反向推动工商管理进步。所以说，房地产经济和工商管理具有互补互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。 (三)工商管理为房地产经济发展助力 房地产经济的发展具有许多关联因素，比如市场需求、行业竞争、关联行业发展以及工商管理等。在这些众多因素中，市场需求和行业竞争等都属于房地产经济的直接关联因素，而工商管理属于外部刺激因素，这两类因素在不同的层面发挥着不同的作用。虽然工商管理自身也存在一定缺陷，无法全面地对房地产经济发展起到监管作用，但是，其仍然可以通过现有的制度和政策对房地产经济发挥推动作用。尤其是在美国发生房地产泡沫之后，我国更应该加强工商管理在房地产经济发展中的监管作用，以便为房地产经济的发展助力。 三、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析 (一)促进房地产市场更加规范合理 房地产市场在发展过程中表现出了不少不合理的行业现象，给房地产经济的发展形成了不小的限制。基于此，通过加强工商管理对房地产行业的监管，可以有效减少这些不合理现象。比如，拿地是房地产企业规划布局的重要环节，也是竞争最为激烈的一个环节。但是，在某些地方，房地产企业拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正当的竞争行为，这给整个房地产市场带来了一股不正之风，扰乱了健康有序的房地产市场。因此，通过工商管理的强力作用，依据各项规章制度对房地产企业的各项经济活动进行监管，对其中存在的不合理操作进行严厉打击，以此逐步规范完善房地产市场，促进房地产经济良性发展。 (二)维持房地产经济发展秩序 在房地产市场的发展过程中，出现了一些不合理的现象，打破原本有序的经济发展局面。加之金融危机对我国造成的冲击，进一步扩大了经济发展有序局面被打破的问题，导致我国房地产经济发展出现混乱。出现混乱会导致不正当竞争加剧、消费者利益受损、房地产企业经济效益下滑以及关联行业发展前景走弱等问题。因此，基于国家的宏观调控政策，通过工商管理确保这些政策在房地产经济发展中得以落实，对恢复并维持房地产经济发展秩序具有十分积极的作用。不仅如此，通过工商管理的强力规范作用，还可以最大程度减少房地产行业中的一些风险因素，确保房地产经济可以实现有序发展。 (三)有效的风险防控 风险防控是企业乃至整个行业发展中所必须予以重点关注的问题，但是如何全面完善风险防控，却有待进一步研究。对房地产经济发展而言，风险防控的对象因素众多，各种规章制度都会对房地产经济造成影响。风险防控不仅仅是企业的事情，也是工商管理的重点工作，因为保证企业安全、良性的发展是工商管理的职责所在。于工商管理而言，其风险防控相关工作主要是从监督管理的层面入手，发现房地产经济发展过程中暴露出的风险因子，并及时提出对应的风险应对措施，或是责令企业对存在风险因素的方面进行整改。 (四)保证消费者利益 工商管理的意义不仅在于维护行业的`经济发展，其还需对消费者的利益进行保证。就房地产经济发展而言，消费者利益受损的事件出现频率颇高，各类新闻中均报道过相关新闻。在房地产行业中，消费者遭遇最多的问题就是房屋质量问题。相对房地产企业而言，消费者属于弱势群体，其在利益受到侵害时难以得到客观公正的对待。因此，通过工商管理打击房地产经济发展中侵犯消费者利益的问题，可以较大程度保证消费者利益。 (五)指引房地产经济发展方向 工商管理在某种程度上是国家政策制度的反映，其可以体现出国家未来经济发展规划的动向。不仅如此，工商管理是国家宏观调控的一种具体手段，可以从外部对房地产经济的发展起到促进作用。在房地产市场竞争日益加剧的情况下，通过工商管理指引其未来的发展方向，对房地产经济的进步具有积极效用。 四、结语 房地产经济的发展速度越来越快，在房地产市场不断扩大的背景下，工商管理的作用逐渐凸显。在房地产经济中加强工商管理的相关工作，可以对房地产经济的发展起到积极的促进作用，在市场秩序、风险防控以及消费者利益等方面都发挥出显著效果。 参考文献： [1]童伶,明伟菊.探究工商管理对经济发展的促进作用[J].现代商业,20xx(09). [2]李国瑞.工商管理对经济发展的促进作用研究[J].商业经济,20xx(08). [3]曾美英.工商管理对经济发展的促进作用探究[J].东方企业文化,20xx(10). [4]陶连辉,苗博凯.论工商管理对经济发展的促进作用[J].赤峰学院学报(自然科学版),20xx(19). 房地产经济学论文范文二：房地产经济管理问题及改善措施 1我国房地产经济管理中常出现的问题 1.1房地产出现了泡沫经济 房地产的经济泡沫，还影响到了其他行业，比如金融业，因为对房产的需求很高，导致了房产的价格飙升，而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷，从而也产生了金融、经济方面的危机。同时，这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导，使得房产的供求严重的不平衡，新房产积压，这就是房地产泡沫经济。 1.2政策缺乏科学性 如今，我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡，以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性，所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致，这不仅不利于房地产市场的可持续发展，同时也不利于消费者。 1.3利益中的冲突 因为房地产开发项目的土地资源稀缺，而且近几年来，人们对房产的需求超过了供给，这使得房地产商品越来越短缺，价格也渐渐的上涨。这样一来，开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标，从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场，实现了房地产项目自主、封闭式的管理，造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。 1.4盲目投资 一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高，便盲目的投入了进去，既没有进行可行性研究，也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以市场变化不定为借口，没有进行可行性研究，使得项目市场定位不合理，还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求，这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。 2解决房地产经济管理问题的对策 2.1完善相关的法律、法规 如今，我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理，因此，必须完善相关的法律、法规，调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划，以此来完善产业政策，完善房地产市场。其次，国家要从创新体制入手，不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍，还要使房地产机制能够良性的运行。最后，必须调整整个房地产经济，使经济收入格局合理而科学，从而真正做到公平、公正。 2.2控制房地产开发成本 房地产行业的经济管理，重点在于控制开发成本。如今，控制成本已经越来越难，其他相关业务也具有比较大的弹性，尤其是报账的标准，更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来，才能够优化房地产市场，使房地产市场运行更加的规范与合理。 2.3在项目定下来之前完成预算 预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分，只有完成了预算，才能够实现经济利益。因此，必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力，首先要看的便是企业的利润，另外，这也是一个企业的发展基础，更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。 2.4发挥宏观调控的作用 国家要从管理体制入手，强化房地产市场管理，维护房地产市场的秩序。首先，国家要强化税收在房地产经济中的作用，然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后，国家还要制定房地产市场机制，设置政府管控机制，调控土地的价格，避免土地价格被垄断或者受到不良影响，这样就能缓解房价带来的压力。 2.5建立预警预报制度 国家可以建立房地产预警预报制度，对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析，再根据当前的市场运行状况，对房地产经济现状作出科学的判断。同时，这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外，还要建立房地产市场信息系统，根据全国各地的房地产市场的发展规律，构建适合当地的房地产预警指标体系，从根本上避免房地产经济泡沫的产生。 3总结与体会 房地产是国家经济的支柱性产业，虽然我国的房地产开发具有比较好的前景，但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行，并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题，才能够维护房地产健康、有序的运行，并且促进居民生活水平的提高。 【房地产论文】相关文章： 房地产论文07-26 房地产的论文07-26 房地产论文08-15 关于房地产的论文02-20 房地产营销的论文02-02 房地产论文(15篇)02-14 房地产论文15篇06-11 房地产论文合集15篇02-14 （优）房地产的论文15篇07-26 [合集]房地产的论文15篇07-26房地产论文9
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