房地产论文
在社会的各个领域，大家肯定对论文都不陌生吧，论文是对某些学术问题进行研究的手段。相信许多人会觉得论文很难写吧，以下是小编帮大家整理的房地产论文，欢迎阅读与收藏。
房地产论文1
1房地产金融风险的影响因素
1。1房地产开发的资金来源
房产地开发的主要资金供给者是银行，而且往往是唯一的供给主体。据统计资料显示，房地产开发有6%的资金是来自于银行的，从购买土地，楼盘建设，流动资金到消费购房按揭，银行都在扮演着资金供给者的角色，因此这使银行存在着结构性的风险。在房地产市场高速发展时期，银行作为贷款的主要提供者也获取了行业发展所带的利润，但同时也承担了房地产发展所带来的风险，当房地产始终处于发展时期，风险不会凸现，隐藏在银行内部并逐渐的积累起来，当房地产市场处于下降时期，风险开始暴露，各种问题开始显现但不会立刻使金融体系瘫痪，当房地产市场泡沫破灭以后，银行的不良贷款迅速增加，开始资不抵债，引起整个金融体系的动荡。
1。2房地产投资增长速度
当前，全社会货币供应量持续增加，持有货币的消费者将会把多余的资金用于投资或是消费，在消费者从众心理因素的影响之下，会增加对于房地产等固定资产的投资以求资产的保值甚至增值，这一过程可能导致市场需求骤然增加，甚至出现抢购行为，推动了货币转化为商品的消费行为，势必推高房地产价格上涨。根据市场价格规律变化，房地产价格的上涨会导致价格与价值的脱离，加快了房地产行业发展进入通货膨胀的阶段，从而导致风险的发生目前我国房地产价格高位运行，大部分地区的房价已严重超出居民购买力水平，中国社会科学院发布的20xx年《经济蓝皮书》就指出我国城镇居民的房价收入比达到8。76，目前中国85%家庭没有能力购买住宅。而令人担心的是这种虚高的房价却是由大量的投机需求所支撑的。在中国房屋售罄而入住率极低的楼盘随处可见，这些都表明我国的房地产市场投机氛围十分严重。中国的房价增长过快，高位运行，又没有刚性需求作支撑，使中国面临着房价泡沫破灭的风险。最近几年，开发商投入开发的资金一直都在增加，但是销售的面积跟不上开发面积的速度，导致大量现房的积压闲置。这些都会成为出现房地产金融风险的隐患。在资金大量涌入房地产的过程中，房价可以存在一定的合理上涨，但一旦超出合理范围就会就会产生泡沫，而泡沫一旦出现破灭，则作为资金供给者的商业银行会成为损失的最终承担者。
1。3对房地产业的宏观经济政策
房地产行业已经成为城市发展最主要的推动力。同时地方政府为实现GDP增长，改善城市环境和面貌，其财政收入很大程度上是依靠房地产行业的发展所带来的经济效益，尤其是长三角区域，房地产业已成为该区域多个城市快速增长的主要经济来源。同时，由于房地产业是国民经济的支柱产业，其快速发展可以促进投资规模的大幅度提高，增加就业机会，提高地方政府的财政收入，因此各地政府都非常重视房地产业的发展对地区经济发展的带动作用，对房地产业产生了过度的依赖，政府的支持促进了房地产业的发展，同时也使得金融业向房地产业倾斜，房地产价格的提高，不仅会增加税收，还会刺激了物价的上涨，甚至出现通货膨胀。
1。4银行贷款的发放
房地产贷款的投入属于固定资产投资，被视为收益稳定的优质资产，有较好的抗风险能力，另外，房地产贷款额的增加可以使银行的不良资产的比例减少，因此，对于房地产开发商的贷款，各个银行之间竞争很激烈，每个银行都会提供一些优惠政策来吸引按揭贷款购房者和房地产开发商，这造成了银行风险自控能力的下降，银行愿意提供资金，房地产业需要大量资金，这导致银行资金大量涌向房地产业。因为银行信贷资金源源不断通过各种渠道流入房地产开发市场，造成目前我国房地产开发商的平均资产负债率高达75%。这意味着开发商只是利用较小的自有资金就能进行大规模的房地产开发，并获得丰厚利润。房地产开发领域这种高杠杆，高收益性直接吸引了大量投资商进行房地产开发。
2防范房地产金融风险的应对措施
2。1开拓多元化的融资渠道
房地产市场的融资主要以银行的信贷资金为主，单一的融资方式使得房地产市场的各种风险都集中在银行体系里，一旦房地产市场出现较大的波动，会快速的传递到银行系统中，因此，我们必须对房地产金融工具进行创新，开拓更多的房地产融资渠道，如房地产投资基金，房地产信托，房地产资产证券化等融资模式，构建多元化的融资体系。房地产投资基金是通过发行股票将投资者的资金吸引到房地产业来，委托专业人员和机构，选择不同类型，不同地区的.房地产项目通过多元化的投资策略和专业集中的管理，有效降低投资风险，取得高额回报，投资者因此可以间接地获得房地产投资收益，房地产资产证券化是通过股票，基金和债券等证券化金融工具对房地产市场资金进行投融资的过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化，实行房地产抵押贷款证券化对公众来说是一个有固定回报，比较安全的投资工具，可以给银行业带来很多好处，可以拓宽房地产的资金来源渠道，降低银行的放贷风险。
2。2加强政府的宏观调控
房地产金融行业的稳定，对于整个金融行业的稳定有着重要的作用，对于政府维护国民经济稳定发展更是有着重要的意义。因此，政府必须加强宏观调控的力度，有效防范控制房地产风险，引导金融机构有序竞争房地产资金信贷市场，维护房地产金融市场的健康有序发展。要加快建立全国性联网的个人住房信息系统，构建相对完整的房地产个人信息数据库，完善房地产统计方式，规范房地产数据的信息发布和监测分析，通过详实的数据来分析房地产市场的供求情况与投机情况，通过具体的数据指标，对房地产金融风险进行经常持续的监测与分析，提高对市场发展前景判断的正确性，实行房地产信息披露机制，及时预警房地产金融可能出现的风险，采取及时有效的手段对市场进行干预调控，加大监管力度。
2。3加强对信贷对象的资格审核评估
在提供信贷金融业务服务时，作为银行的工作人员必须树立较强的风险防范意识和坚持职业操守，做好信贷资格的审核评估中调查、审查、管理的工作，及时分析并发现信贷业务的客户风险和经营风险。贷款发放前，做好借款人身份信息和项目相关资料的审查工作，重点了解其经营实力，管理水平，运作能力，开发业绩，信用评价等，并对其开发的商品房项目要深入了解其市场定位，房型设计等，并重点分析其项目是否符合市场需要，确保贷款评估有质有量，做审查工作的时候，应到其
公司进行现场的勘察工作。贷款发放后，首先，要抓好对项目贷款的限制性条款的执行，特别是对根据房地产工程进展分期拨付贷款的业务，一定要认真审核其工程进展是否达到条款要求，才能进行拨付贷款，其次，加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，既要加强对工程进展进行跟踪检查，也要对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法，做好风险防范。除此之外，银行机构还需建立和完善对房地产市场进行分析和监测的体系，关注房地产市场的发展趋势，提高对房地产市场发展的认识和预测能力，同时要加强房地产市场产业政策的研究，制定适当的房地产信贷政策，全方位提高银行把握风险、防范风险的能力。
3小结
综上所述，在肯定房地产的发展给国民经济带来的重要作用的同时，也要正确认识到房地产金融存在的问题，只有正确分析和认识房地产金融目前存在的问题以及其形成的原因，并采取相应的对策，才能维护房地产和金融系统的稳定运行。
房地产论文2
一、引言
根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）规定。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税、房地产增值额为纳税人转让房地产所取得的收入,减除规定的扣除项目金额后的余额,应纳土地增值税额等于增值额乘以适用税率。土地增值税是流转税的一种遥通过调整房地产的收入额和扣除项目金额,可以影响增值额和增值税率,进而影响土地增值税的大小。房地产开发行业是一种投资多、收益大、经营风险高的行业，企业在投资和经营活动过程中，面临众多市场风险，如果不能采取切实措施，积极防范和规避经营风险，减少因经营风险给企业带来的潜在经济损失。目前，国际金融动荡，房产价格不断攀升，政府根据经济发展需要，为加强对房地产行业的宏观调控，土地增值税作为流转税的一种，在房地产开发企业所要缴纳的税负中占有重要位置。房地产企业为能在激烈的市场竞争中求得生存，就要对土地增值税进行合理筹划，切实减轻企业税收负担，增加盈利水平，提高参与市场竞争能力，促进企业正常运行和发展。
二、房地产土地增值税筹划的原则
（一）事先筹划原则
在纳税义务发生之前，企业必须结合自身实际，针对税收规定做好税务筹划工作，这是最基本原则，同时税收筹划工作必须通过企业对经营活动的控制和调节来实施，以实现降低税务负担的目标。土地增值税税务筹划应该从项目的可行性论证、设计、规划到项目的施工、决算贯穿始终。如果经济业务已经发生，相应的纳税结果已经产生，企业如果因为承担的税负较重，就利用隐瞒收入、虚列成本等手段妄图改变纳税结果，就会演变为偷逃国家税款行为，会受到法律的制裁。
（二）合法性原则
我国税法规定公民具有依法纳税的义务，作为纳税主体的企业也一样，必须严格履行自己的纳税义务，依法办事，因此企业的各项经营活动也必须在相关法律许可的范围内进行。企业在进行税务筹划时不能盲目操作，不能与现行税收法律、法规相抵触。税务筹划的最终目的是降低税收成本，减轻税收负担，这个目标的实现只能是在合法、合理的前提下进行，而且要被征税机关所认可。这也就是说，税务筹划要具备自我保护意识，要增强法制观念，熟练掌握税收法律和法规，熟练掌握有关的会计处理技巧和税务筹划技巧。
（三）经济性原则
企业在进行税务筹划时，一定要事先进行经济可行性分析，看是否经济可行，税务筹划不仅要重视纳税环节，还应注意到由于个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所导致了其他费用支出的增加，并综合考虑税务筹划方案是否能真正给企业带来实际收益。税务筹划必须做到业务流程与税收政策结合，税收政策与筹划方法结合，筹划方法与会计处理结合。同时，在土地增值税清算时，扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他房地产开发费用和与转让房地产有关税金等，都须提供合法有效凭证；如果不能提供合法有效凭证的，土地增值税清算时不予扣除。
三、房地产行业土地增值税筹划的意义
（一）实现纳税人财务利益最大化
纳税筹划通过税收方案的比较，选择税负较轻的方案，减少纳税人的现金流出，增加可支配资金，有利于纳税人增强竞争力，从而能够实现长远的发展。
（二）提高企业的经营管理水平和会计管理水平
资金、成本、利润是企业经营管理和会计管理的三大要素，纳税筹划就是为了实现资金、成本、利润的最优安排，从而提高企业的经营管理水平。企业进行纳税筹划离不开会计，会计人员既要熟知会计准则、会计制度，更要熟知现行税法，按照税法要求设账、记账、计税并按时进行纳税申报。因此，纳税筹划也有利于提高企业的会计管理水平。
（三）完善税法，堵塞漏洞
有法可依，法治才有实现的可能。虽然纳税筹划是对不完善、不成熟税法规定的挑战，但同时也是纳税人对国家税法及有关税收经济政策的反馈行为，对政府政策导向的正确性、有效性和国家现行税法完善性的`检验。因此，纳税人的纳税筹划行为指出了税法建设和税制改革的方向。根据这些信息，国家可以改进有关税收政策和完善现行税法，从而促使国家税制建设向更高层次迈进。
（四）有助于降低企业的涉税风险
企业的涉税风险主要是指税款负担风险、税法违法风险、名誉与政策损失风险。企业税收筹划的直接后果就是流动资金的增多．这样企业经营就可能更加的灵活自如。如果企业重视土地增值税的纳税筹划．就能够更积极地、及时地了懈国家出台的相关政策法规，更加准确的做出土地增值税的清缴。开发商的良好信誉备受购房者青睐，积极主动研究税法不仅可以及时地享受国家的税收优惠政策，更能够最大限度的避免企业信誉、商誉和名誉的损失。
房地产论文3
关键词：房地产企业；工程项目；精细化管理；策略
房地产开发是符合大众生活需求的，项目的精细化管理工作是必不可少的，在管理的过程中也要有一个系统性的并且科学合理的管理制度，管理的规则要根据房地产企业实际工作情况制定，并且要进行全方位的管理，目的是为了提升项目管理的效率。还需要在项目管理的过程中及时解决出现的问题，为房地产项目实现收益的最大化。房地产的市场竞争是非常严重的，精细化管理工作能够让越来越多的员工重视房地产企业的发展，转变房地产项目管理观念，就一定要建立一个科学合理的管理制度和观念，强化精细化管理模式在项目管理中的实践作用，在一定基础之上去提升管理人员的管理水平，为房地产企业的发展提供理论依据。
1、国家房地产调控政策及影响
1、1现如今国家房地产政策及调控
我国房地产调控要实现的目标是平衡总体与供给之间协调发展，在经济的基础之上让房地产企业与国民企业协调发展保持均衡，同时房地产企业的整体发展要与社会保持密切关联。在此前提下，房地产的调控应该采取经济手段或者法律手段和行政手段，在这个过程中最重要的是调节市场的杠杆，此内容要结合经济层面和社会层面［1］。根据相关管理单位规定，多地区二套房的贷款首付要求要比一套房高出十个百分比，但是很多地区的相关部门并没有重视此项条例，而且更有甚者不断刺激房价飙升。通过一系列的政策调控工作，让上述情况有所缓解，严格明确贷款比例，并且把主体分为了四个侧重点；即一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。
1、2调控下的整体市场反应
房地产企业在进行市场调控之后，所有地产在销售方面明显有回升趋势，这种回升趋势依然处于持续状态中，无论是商品房还是住宅，都同比以往增长一定的百分点，调控政策出台以后受到末班车效应的影响，各地的交易量也得到了明显提升，包括二手房的交易也呈现火爆局面。经历几个月的洗礼，交易房的趋势处于平稳状态里，但同比去年仍大幅上涨。新政策的需求让市场进行了集中释放并且得以平复，尤其在各地方细则陆续出台后，各地市场普遍回归平静，市场成交量明显回落。房市后续温和回升，房价持续上涨；也导致了全国多地房地产企业交易量的下降，末班车效应明显有了差距。基于此缓慢回升趋势，自实施调控以来的指数高点，且有继续缓慢上扬的趋势。可以说，调控下的房地产市场除了末班车效应催生的火爆局面外，基本维持正常回升势头，市场行情缓步趋向平稳，受调控的影响实在有限。
2、工程项目的精细化管理特征
2、1高效性
随着时代的迅猛发展，房地产公司应该加快速度，不断提高工作效率。由于工程项目的复杂性，存在大量的资质证书，流程数据，进度款支付，工程变更等资料。构建了各式各样的总账和分类归档，管理人员可以快速获取所需信息。同时，利用网络和无纸办公，可以清除过去纸质文件流通的诸多障碍，加快工程项目的落实。越来越多的房地产公司开发了自己的企业门户网站，通过信息共享在网站上上传各种公告事项、会议、程序等，并通过工程项目的实时动态管理，体现出精细化管理的效率，排除安全隐患。
2、2专业性
在以前，房地产公司通常被认为是朝南的，只负责分配资金。项目的建设是由参与单位完成的。如今，随着建设项目的五方终身责任制度的.实施，越来越多的房地产公司开始关注改善自己的项目管理水平，可行性也得到了显著改善。房地产公司不再只是拿钱了，从处理和许可程序到施工期间的各种检查和技术，在完成记录和文件传输等方面，房地产公司在项目的各个阶段都实施了改进管理，并发挥了重要作用，使项目能够有序运行。体现了项目管理的专业性。
2、3严苛性
包括房地产公司在内的建筑行业通常具有相对较低的学术资格，因此意识形态比较随意。然而，工程不应该是草率的。因此，房地产公司改善管理的行为和意识，制定行为准则来管理项目，并明确有关人员的工作职责。此外，通过奖励和惩罚机制对工作内容进行细分，可以改善管理。项目管理人员可以按照每个参与部门的要求，根据每个项目制定管理规范，这样他们就可以根据严格管理和细致管理的规范和指导原则来管理和执行项目，体现了精细化管理的严苛性。
3、房地产企业工程项目精细化管理的相关措施
3、1建立完善制度
一个完善的管理制度是任何一家企业可持续发展根本，它发挥的作用是至关重要的，所以工程的管理人员一定要对工程的管理制度有一定把控能力；在企业自身建立规章制度的同时，一定要根据企业的实际发展情况进行制定，要符合企业的内部生产，并且还要对企业的施工项目进行内审和外审相互结合的审核模式，对于房地产企业的管理制度建立来说，房地产企业的领导层也要参加进去；管理人员要与领导层共同进行制度的设定，同时进一步强化项目经理责任制，遇到问题了还要及时进行沟通协调，对相关问题进行合理解决后在履行合约内容，还要全方位掌控工程的进度；后勤保障也是必不可少的项目建设，后勤保障要与工作人员的实际要求方面出发，要有一套完善的奖惩制度，用相对应的制度去调动人员的积极性。
3、2对管理模式的创新
随着工程项目的施工技术不断更新，传统的管理模式是顺应不了现代化的工程项目的，目的是为了更好地适应新发展；房地产管理部门要根据各个项目进行针对性的创设活动，要对各部门进行精细划分，精细化的拆分会充分发挥集体的力量，这样会让管理人员的更加地服务于工程项目；房地产企业现场的管理也要进行精细化的划分管理，管理人员在做好本职工作的基础之上，还要让第三方来进行检查，施工的质量和安全是尤为重要的，第三方检查单位更具客观性与规范性。
4、结论
综上所述，在现在的房地产发展当中，大多数的房地产企业都对工程项目的管理工作进行了充分重视，也能够正确地意识到项目工作的价值和意义；在日常的管理工作中，我们相对应的管理人员一定要对工程的各个方面进行合理把控，并且做出不断的合理调整和细化分析；同时，通过全面强化管理人员的管理水平，以此来达到工程项目的精细化管理，多方位为房地产企业做考虑，提高建筑的质量，减少安全隐患的发生。
参考文献
［1］黄斐然。精细化管理在房地产企业工程项目中的应用［J］。住宅与房地产，20xx（30）：101，115。
［2］彭晖。精细化管理在房地产企业工程管理中的应用研究［D］。天津：天津大学，20xx。
作者：叶艺聪单位：福建联美建设集团有限公司
房地产论文4
鉴于我国的土地所有权属于国家所有，国有土地所有权不可以转让，为了实现对国有土地的合法利用和市场流转，我国设立了独特的国有土地所有权和国有土地使用权相分离的土地制度。土地使用权人所享用的用益物权在不违反法律、法规的情况下，可以通过不同的方式在不同的民事主体之间流转，从而实现土地资源的市场配置。土地使用权人可以用土地作为出资与他人合作开发房地产，实现土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上实现国有土地使用权的用益物权，这是合作开发房地产的法律基础。然而，在房地产开发实务中经常出现名为合作开发房地产而实为土地使用权转让、名为合作开发实为房屋买卖、名为合作开发实为借款、名为合作开发实为房屋租赁的情况。为了正确处理以上问题，20xx年8月1日开始施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《司法解释》）以四个条文对上述四种情况作了界定，这也是本文要讨论的房地产合作开发中的转性合同，本文主要讨论上述四种转性合同认定的判断标准。
一、合作开发房地产合同的概念及特征
1.合作开发房地产合同的概念及特征
要确定当事人之间订立的名为合作开发房地产合同是否名实相符，首先就要对什么是合作开发房地产合同的概念作出界定，进而分析合作开发房地产合同的特征，从而来判定那些合同属于合作开发房地产合同，那些合同应该转性合同，并应按照转性后的合同关系来处理。
《司法解释》第十四条对合作开发房地产合同作出明确界定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”因此，合作开发房地产合同应该具备以下特征：第一，当事人以土地使用权、资金等作为共同出资；第二，当事人双方共享利润；第三，当事人共担风险，第四，当事人是以开发房地产为合同的基本内容。需要注意的是《司法解释》不再把共同经营作为合作开发房地产合同的必要条件。我们认为，实践中对于名为合作开发房地产合同的上述四项特征中争议较多也最难以把握的是特征一（当事人以土地使用权、资金等作为共同出资）和特征三（当事人共担风险）。下文将对上述特征一、三作进一步分析。为了叙述的简便，本文仅讨论合作方为两方的情形，三方或更多方的合作开发与合作方为两方的情形并无本质差异。
2.关于特征一：当事人以土地使用权、资金等作为共同出资
上述特征一般包括以下几种情形：
（1）当事人一方以土地使用权作为唯一出资，另一方则以资金作为唯一出资；
（2）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方则以部分资金作为唯一出资；
（3）当事人一方以土地使用权和资金作为出资，另一方则以部分土地使用权作为唯一出资；
（4）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以土地使用权和部分资金作为出资。
（5）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以非资金形态的实物（如建筑材料）或劳务作为出资。
其中以第（1）、（2）种情形最为常见，第（3）、（4）种情形偶见于相邻地块的土地使用权人作为合作当事人的情形；第（5）种情形偶见于工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情形，特别是在开发企业拖欠工程款、材料款的情况下。
3.关于特征三：当事人双方共担风险
本文认为，上述特征应理解为：当事人对于合作开发房地产合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果应当共同分担。这里，共担的风险应主要指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。除非非过错方同意分担，否则后者应由过错方承担。
何谓共同分担风险？
首先，在确定提供土地使用权的一方当事人是否承担经营风险时，应该注意，不能仅仅把合同是否具有明确的不承担经营风险的约定作为判断标准，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断标准。即，只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的不承担经营风险，也应该认定提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险。
其次，这里所说的风险是经营风险，不属于其它风险。例如案例一，某合同中约定，甲提供土地使用权，乙进行投资，甲乙双方合作进行开发房地产，甲承担土地使用权证办理带来的风险，乙承担出资带来的风险及合作开发过程中的其它风险，甲获得房屋建成后的一半房屋面积或者按照当时的市场价格该部分房屋所对应的房价款作为收益。在这个合同中虽然没有明确约定甲方不承担经营风险，相反还约定了甲方应该承担办理土地使用权证带来的风险。但是从该合同中甲、乙双方的权利义务的实质内容来看，甲实质上不承担经营风险，只收取固定利益。因为，第一，办理产权证是甲方提供土地使用权的一个附随义务，是甲方履行合同必须履行的义务，是甲方的固有义务，不属于经营风险的范畴。第二，如房屋建成，甲将分得一半房屋面积；如房屋不能建成，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款。也就是说，无论房屋是否建成甲均能获得相当于一半房屋面积的收益。因此，本文认为，案例一的合同应该按照名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同来处理。
再次，共同分担风险应理解为风险的分担比例应当与各方当事人就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例大致相当，至少不应严重失衡。否则应视为非实质性的共担风险。比如案例二，合同约定，合作开发项目完成的，提供土地使用权的一方取得建成房屋（不论实际建成房屋面积是否增减）的一半，合作开发项目最终不能完成的，提供土地使用权的一方除无偿收回土地使用权外，既不承担合作开发活动中的其他损失，也不要求相对方给予经济补偿。再比如案例三，合同约定，合作开发项目完成的，甲作为提供土地使用权的一方取得建成房屋的一半，合作开发项目最终不能完成的，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款的80%，其余20%作为甲对合作开发项目最终不能完成的风险承担。在上述案例二中，由于土地本身一般不易灭失，对于甲而言，如果合作开发房地产合同不能履行，其承担的风险几乎为零，或者仅仅丧失一定期间可能的土地收益，而对于提供资金的一方，乙将实际上承担开发失败的几乎所有经济损失。而在上述案例三中，对于甲而言，如果合作开发房地产合同不能履行，不仅其承担的风险为零，而且可以继续获得约定的利益，只是该利益比项目成功时有所减少。可以说，案例二中甲最大的.合作开发风险是无利可图，但不会亏本，即不赚不赔；而案例三中甲最大的合作开发风险是少赚不赔。因此显而易见，该两案中甲分担风险的比例与其就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例相比已经严重失衡。有人认为，只要双方约定共担风险，就应认定为合作开发合同，风险的分担比例应当完全取决于当事人的自由约定，法律不应无端干预。本文认为，如果法律对于当事人风险的分担比例完全不加干预，将给当事人规避《司法解释》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条关于转性合同的规定留下巨大的空间。比如，当事人可能约定利益分配时一方享有固定利益，而风险分担时，该方承担1%。
二、合作开发房地产过程中四种转性合同
1.《司法解释》确定转性合同的法理基础
《司法解释》分别在第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条规定了四种转性合同。《司法解释》作出这四条解释的法理基础均为意思表示理论，即通过揭示合作开发房地产当事人之间的真实意思表示来判定当事人之间所订立的合同的法律性质，而不以当事人之间所订立的合同的名称或外部表现形式来判断合同的法律性质。
2.四种转性合同认定的判断标准
（1）名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同的认定
①认定标准
《司法解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”从该条规定可以得出名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同的本质特征是，提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险，只收取固定收益。此时，提供土地使用权的一方所收取的固定利益已经成为“投入”的土地使用权的对价，这与土地使用权转让法律关系在权利义务的本质上并无二致。也就是说，提供土地使用权的一方当事人所收取的固定利益，可以看作是其转让土地使用权的所获得的对价，合同相对方通过支付“固定利益”（土地使用权）的对价而获得了土地使用权。投入土地使用权的一方作为土地使用权的转让方，支付固定利益的一方作为土地使用权的受让方。此时，当事人之间的约定名为合作开发房地产而实为土地使用权的转让。因此，此类合同的认定的判断标准是，提供土地使用权的一方当事人是否承担合作开发房地产的经营风险，如果提供土地使用权的一方当事人承担合作开发房地产的经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同。如果提供土地使用权的一方当事人不承担合作开发房地产的经营风险，而只是约定收取固定利益，那么这类合同就属于名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同。
②认定中应该注意的问题
实践中，如果由于当事人签订合同时的不够严谨，在合作开发房地产合同中仅约定提供土地使用权的一方的固定利益分配，未约定风险分担的，这样的约定是否可以视为提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益呢？本文认为，这种情况下不宜一概认定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断标准。即，只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的不承担经营风险，也应该认定提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险。
如果在这种情况下，相对方仍应对固守“保底利益”的当事人承担价值固定只不过变换给付物种类的义务，那么合作风险实际上还是并未“共同承担”。
第二，固定利益的含义。《司法解释》第二十四条是指的固定利益，是指无论在合作开发房地产中出现什么样的经营风险，提供土地使用权的一方都要求按照合同约定取得一定的、不变的利益。因此固定利益应该具有以下特征：A.是可以确定的、不变的利益。即，不论合同能否实际履行，合同履行的程度如何，该利益是可以确定的，并且经确定后是不发生变化的。例如，土地价款的35％，总投资的25％这样的约定。B.可以表现为货币，但不以货币为限。在通常情况下固定利益表现为货币，但并不以货币为限。可以是固定数量的货币，也可以固定数量的房屋，还可以是固定数量的货币和固定房屋的混合，甚至可以是以租赁或其他方式使用房屋。
本文进一步认为，《司法解释》第二十四条中的“固定利益”一词不够确切。在上文列举的案例三中甲最大的合作开发风险是少赚不赔，但严格说来，甲的利益不是固定的，项目开发的成败将影响甲获得的利益大小。按照现行《司法解释》第二十四条中的“固定利益”要求，案例三中的合同将不能认定转性为土地使用权转让合同。而事实上这类合同的本质仍然是提供土地使用权一方不承担经营风险的土地使用权转让合同，只不过对土地使用权转让的对价按照不同的项目开发结果做了分别约定。因此，本文认为，如将《司法解释》第二十四条中的“固定利益”改为“保底利益”，可以堵塞案例三中合同不能转性认定的漏洞，因为在案例三中，甲的“保底利益”是约定的项目失败情形下的利益。
（2）名为合作开发房地产而实为房屋买卖的合同的认定
①认定标准
《司法解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”如果合作开发房地产合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋，则表明当事人的真实意思在于以所“投入”的资金作为获取固定数量房屋的对价。也就是说，提供资金的一方，通过投入资金获取了固定数量的房屋，合同的相对方通过出卖固定数量的房屋获取了一定的资金，这符合房屋买卖合同的特征。投入资金的一方成为房屋买卖合同的买受人，合同相对方成为房屋的出卖人。此时，当事人的约定的名为合作开发房地产实为房屋买卖。因此，此类合同认定的判断标准是提供资金的当事人是否承担经营风险，如果提供资金的当事人承担经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同。如果提供资金的当事人不承担经营风险，只获取固定数量的房屋，那么这类合同属于名为合作开发房地产合同实为房屋买卖合同。
②认定中应该注意的问题
分配固定数量的房屋的理解。首先，《司法解释》第二十五条所指的分配固定数量的房屋，是指提供资金一方当事人获取固定数量房屋的所有权，而不是使用权。其次，固定数量的房屋，应该和本文在前面对“固定利益”所作分析一样，该固定数量房屋的数量应该是可以确定的，并且经确定后不变的。例如合同中约定，提供资金的一方分配5000m2的房屋，该约定就是确定的，不论房屋是否能实际建成，合同约定的固定数量房屋都是确定的，并且是不变的。至于，该房屋最终能否建成或者提供资金的一方能否实际分到5000m2的房屋则属于合同履行的范畴。
（3）名为合作开发房地产实为借款合同的认定
①认定标准
《司法解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定货币的，应当认定为借款合同。”如果合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额的货币，则表明提供资金的一方通过投入资金，获取了固定数额货币的回报，相当于提供资金的一方通过出借资金获取了利益，合同相对方通过借款进行了房地产开发，双方的真实意思在于融资进行开发建设。这完全符合借款合同的特征，提供资金的一方于贷款人，合同相对方于借款人。此时，当事人的约定名为合作开发房地产实为借款。因此，此类合同的认定的判断标准是提供资金的当事人是否承担经营风险，如果提供资金的当事人承担经营风险，那么这类合同属于合作开发房地产合同，如果提供资金的当事人不承担经营风险，那么这类合同属于名为合作开发房地产实为借款合同。
②认定中应该注意的问题
收取固定数额货币的理解。我们在判定合同中是否约定了提供资金的一方当事人收取固定数额的货币时，应该注意这里的固定数额货币不等同于“固定利润”。这是因为利润的获取要取决于房地产开发的结果，在房地产开发完成之前利润是不确定的，因此，从这个意义上说，不存在“固定利润”。例如在合同中约定，提供资金的一方，在合作建房完成后提供资金一方获取合作建房利润的50％，这样的约定就不应该视为约定了提供资金的一方获取固定数额的货币。
（4）名为合作开发房地产实为借款合同的认定
①认定标准
《司法解释》第二十七条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”在这类合同中，提供资金的当事人不论合作的结果如何，提供资金的一方当事人都将使用（租用）一定数量的房屋。双方当
事人的真实意思在于提供资金的一方以提供的资金作为使用约定面积房屋的对价，相当于提供资金的一方支付租金，合同相对方提供约定面积的房屋给提供资金的一方当事人使用。提供资金的一方当事人为承租方，合同相对方为出租人。此时当事人的约定名为合作开发房地产实为房屋租赁。因此，此类合同的认定的判断标准是提供资金的一方当事人是否不承担经营风险，如果提供资金的一方当事人承担经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同，如果提供资金的一方当事人不承担经营风险并只以租赁或其它方式使用房屋，那么这类合同就属于名为合作开发房地产实为房屋租赁合同。
②认定中应该注意的问题
如何理解以其他形式使用房屋。因为这类合同和我们通常意义上的租赁合同存在一定的区别，所以在合同的条款表述上往往不同于一般的房屋租赁合同，通常会约定，提供资金的一方在房屋建成后在一定期限内通过支付一定租金的方式或者免费使用约定面积的房屋。《司法解释》所称的其它形式使用房屋就是指提除支付一定租金的外的其它方式。因此，无论这类合同中是否有明确约定提供资金的一方以支付租金的方式使用建成后约定面积的房屋，只要约定的实质内容表明提供资金的一方当事人不承担经营风险，并只以租赁或其它方式使用房屋，都应该把这类合同认定为名为合作开发房地产实为房屋租赁合同。
三、合作开发房地产过程中几种特殊的情况的处理
第一种情况，甲方提供土地使用权和资金，乙方仅提供资金，约定甲方不承担经营风险，只收取固定利益。
A.固定利益为固定数额的货币。此时甲、乙之间的权利义务关系同时符合《司法解释》第二十四条和第二十六的规定，存在两个合同关系，一个是土地使用权转让合同，一个是借款合同，甲方既是土地使用权转让合同中的转让方又是借款合同中的贷款方，甲方转让土地使用权和出借资金的对价均为所约定获取的固定数额的货币。此时应该分别按照土地使用权转让合同和借款合同来处理甲、乙之间的权利与义务关系。
B.固定利益为固定数量的房屋。此时甲、乙之间的权利义务关系同时符合《司法解释》第二十四条和第二十五条的规定，存在两个合同关系，一个是土地使用权转让合同，一个是房屋买卖合同，甲方既是土地使用权转让合同中的转让方又是房屋买卖合同中的买受人，甲方转让土地使用权和支付货币的对价均为所约定获取的固定数量的房屋。此时应该分别按照土地使用权转让合同和房屋买卖合同来处理甲、乙之间的权利与义务关系。
C.固定利益为固定数额的货币和固定数量的房屋。在此种情况下，还可以再分两种情况来讨论：a.约定甲获取的固定利益中固定数额的货币量很少，和约定取得的固定数量房屋的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时可以把甲提供土地使用权的对价视为固定数量房屋中部分房屋，那么甲提供资金的对价就是固定数量房屋中部分房屋和货币，那么此时甲、乙之间仍然存在土地使用权转让、借款合同、房屋买卖合同三个合同关系。也可以把甲提供土地使用权的对价视为固定数额的货币或固定数额的货币和固定数量的房屋中的部分房屋，那么甲提供资金的对价就是固定数量的房屋，此时甲、乙之间存在土地使用权转让合同和房屋买卖合同。在这种情况下应该按照尽量简化当事人之间的法律关系的原则的后一种思路来处理，即按照土地使用权转让合同和房屋买卖合同来处理甲、乙之间的权利与义务关系。b.约定甲获取的固定利益中固定数量房屋量很少，和约定取得的固定数额的货币的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时可以把甲提供土地使用权的对价视为固定数额货币中的部分货币，那么甲提供资金的对价就是固定数额货币中的部分货币和固定数量的房屋，那么此时甲、乙之间仍然存在土地使用权转让、借款合同、房屋买卖合同三个合同关系。也可以把甲提供的土地使用权的对价视为固定数量的房屋或固定数量的房屋和固定数额货币中的部分货币，那么乙提供资金的对价就是固定数额货币中的部分货币，那么甲、乙之间存在土地使用权转让合同和借款合同。同理，在这种情况下也应该按照后一种思路来处理，即按照土地使用权转让合同和借款合同来处理甲、乙之间的权利与义务关系。
D.固定利益为以租赁或其他方式使用房屋。此时甲、乙之间的权利义务关系同时符合《司法解释》第二十四条和第二十七条的规定，存在两个合同关系，一个是土地使用权转让合同，一个房屋租赁合同，甲方既是土地使用权转让合同中的转让人又是房屋租赁合同中的承租人。此时应该分别按照土地使用权转让合同和房屋租赁合同来处理甲、乙之间的权益义务关系。
E.固定利益为固定数额的货币和以租赁或其他方式使用房屋。在此种情况下，也应该再分两种情况来讨论：a.约定甲获取的固定利益中固定数额的货币量很少，和约定以租赁或其他方式使用房屋的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时可以把甲提供土地使用权的对价视为以租赁或其他方式使用房屋的价值中部分价值，那么甲提供资金的对价就是固定数额的货币和以租赁或其他方式使用房屋，此时甲、乙之间仍然存在土地使用权转让合同、借款合同和房屋租赁合同。也可以把甲提供土地使用权的对价视为固定数额的货币或固定数额的货币和以租赁或其他方式使用房屋价值中的部分价值，那么甲提供资金的对价就是以租赁或其他方式使用房屋价值中的部分价值，此时甲、乙之间存在土地使用权合同和房屋租赁合同。在这种情况下应该按照尽量简化当事人之间的法律关系的原则来处理，既按照后一种思路来处理。应该按照土地使用权转让和房屋租赁合同来处理甲、乙之间的权利义务关系。b.约定甲获取的以租赁或其他方式使用房屋的价值很小，和约定取得的固定数额的货币的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时可以把甲提供土地使用权的对价视为约定取得固定数额货币中的部分货币，那么甲提供资金的对价就是固定数额货币中的部分货币和以租赁或其他方式使用房屋，此时甲、乙之间存在土地使用权转让合同、借款合同和房屋租赁合同三个合同关系。也可以把甲提供土地使用权的对价视为以租赁或其他方式使用房屋或者是以租赁或其他方式使用房屋和固定数额货币中的部分货币，那么甲方提供资金的对价就是固定货币中的部分货币，此时，甲、乙之间存在土地使用权转让合同和借款合同。同理，这种情况下也应该按照后一种思路来处理，即按照土地使用权转让合同和借款合同来处理甲、乙之间的权利义务关系。
F.固定利益为固定数量的房屋和以租赁或其他方式使用房屋。此种情况下，应该按照前文C部分所确定的原则来进行处理。在这种情况下也应该按照前文E部分确定原则来进行处理。a.约定甲获取的固定利益中固定数量的房屋很少，和约定以租赁或其他方式使用房屋的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时应该按照土地使用权转让合同和租赁合同来处理甲、乙之间的权利义务关系。b.约定甲获取的以租赁或其他方式使用房屋的价值很小，和约定取得的固定数量的房屋的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时应该按照土地使用权转让合同和房屋买卖合同来处理甲、乙之间的权利义务关系。
第二种情况，甲方提供土地使用权和资金，乙方提供土地使用权，()约定甲方不承担经营风险，只收取固定利益。
这种情况和第一种情况没有本质的区别，唯一的区别在于乙方作为合同相对方所支付的对价不同，在第一种情况下乙方作为合同的相对方支付的对价是其所提供的资金。在第二种情况下乙方作为合同的相对方所支付的对价是其提供的土地使用权。
第三种情况，甲、乙双方均提供土地使用权和资金，约定甲方不承担经营风险，只收取固定利益。
这种情况和第一种情况也没有本质的区别，唯一的区别在于乙方作为合同相对方所支付的对价不同，在第一种情况下乙方作为合同的相对方支付的对价是其所提供的资金。在这种情况下乙方作为合同的相对方所支付的对价是其提供的土地使用
权和资金。实际上甲方作为土地使用权转让合同中的转让方、房屋买卖合同中买受人、借款合同的贷款方所获取的对价形式表现为所获得的固定利益，其本质上却是乙方投入的资金或土地使用权或资金和土地使用权。
房地产论文5
前言
就发展历程来看,我国房地产市场发展至今不过短短的十几年,已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展,在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段,房地产税收体系中有许多不完善的地方,严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系,无疑是值得借鉴和学习的。
一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法
各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施,如果抛开文化背景和历史因素不看,归纳起来其共性主要体现在以下几个方面:
一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全,房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”,绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的;
二是为确保房地产市场的和谐发展,对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面:对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控,势必进一步加剧供求关系的扭曲,客观上增加需求方对价格上涨的预期,实际的结果便是房地产价格不但没压下来,反而与日俱增。因此,在掌控供给的基础上,发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。
(一)以高额税率对房地产行业进行征税,有效抑制房地产市场的投机行为
房地产市场价格持续攀升,与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象,主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种:
一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国,购房者除要缴纳高额地皮税外,还需支付住房税或空房税,这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域;
二是采用逐步升级的办法,用重税打击投机。如韩国的做法是,从20xx年起,将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税,对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说,投机者卖掉一套住房,政府就拿走一半,使投机者无利可图甚至亏本;
三是对房地产保有环节征收高税。例如,美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80%。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少,税负相对较轻,这就降低了房地产保有者的经济风险,在客观上增加了房地产投机者的需求。
(二)对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴
房地产市场价格的持续升温,导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾,平衡供求关系,许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案:
一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策;
二是实施廉租房制度,运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定,各大城市必须建设一定数量的廉租房,其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少,房价因此处于稳定状态。除此之外,政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度,社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴,而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴;
三是利用税收收入推行福利住房,满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”,是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国,多年来,政府投入了巨额资金,大规模兴建了许多“福利住房”,很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求,而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收,高福利的国家,政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。
(三)充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同,但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。
一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。
二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。
三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税;如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。
(四)设计差别性税收政策体系,即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿,并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求,但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待,保护合理的理性需求,增加投机性需求的交易成本。
从国际税收实践来看,当房地产发生买卖等有偿转让时,大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家,把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益,征收个人所得税或法人税(公司所得税),其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基,按照价格增长幅度采用累进制,按5%至30%的税率征收不动产增值税。
(五)针对房地产市场征收不动产税、财产税,以防止房地产市场中的商业活动出现欺诈,漏税等非法行为。所谓不动产税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税,依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型:
一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大等的不动产税;
二是只对土地和房屋合并征收的房地产税,如墨西哥、波兰的房地产税,泰国的`住宅建筑税等;
三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地有地亩税(面积税)和地价税两种形式,西方多采用地价税(主要采用估价计税方法)。除此之外,在不征收不动产税的国家,一般征收财产税,如美国、英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国,操作办法是将不动产与其他财产捆在一起,就纳税人在某一时点的所有财产课征一般财产税,计税依据是财产的评估价值。其中美国的财产税最具代表性。当然还有定期不动产增值税:该税种主要是针对占有房地产超一定年限的产权所有者征收,通过对房地产的重新评估,对其增值额征收,
一般为5 年期和10 年期增值税两种。因此,以上三种针对房地产市场的征税有效地保证了房地产市场的健康稳定发展,避免了业主控制或低效率使用房产,刺激了交易活动,这既繁荣了房地产市场,又推动了房地产要素的优化配置,同时也打击了房地产市场中的投机行为和非法交易行为。
二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点
从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法,可以总结出其主要特点:
一是大多数国家对房产和土地合一征收,适用统一的税制;
二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇,也包括农村;
三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税,评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定,相当于市场价值的一定比例。与此相适应,大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度,按照一定的周期对房地产进行评估;四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者,或者是对所有者和使用者均课税;五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种,构成了地方财政收入的主要来源。
三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴
(一)充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控,尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税,坚决打击各种投机行为。
众所周知,我国房地产市场属于暴利行业,年增长率极高。房地产厂商的一举一动,牵动着社会上千家万户的心,甚至影响了沪深股市的走势,给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨,媒体对房地产泡沫的置疑,专家对房地产隐患的责问,使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验,开征新的统一规范的“房地产税”,增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为,我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑:
1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并,对土地、房产开征统一的房地产税;
2.按房地产评估价值作为计税依据,以客观地反映房地产价值;
3.适当扩大征税范围,将发达地区农村纳入房地产体系;
4.体现区别征收原则,对第一套自住房免税,第二套自住房征税,第三套以上加成征收;
5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种,因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。
(二)切实利用税收杠杆促进住宅业的发展,同时制定相关税收政策,对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。
税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段,是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法,我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆,支持我国住宅产业发展。此外,由于我国还处在经济发展阶段,存在一定的贫富差异,存在相当多的低收入者,合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策,鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系,解决老年人的居住问题,使他们可以安度晚年,而且还能有效地增加二手房市场的房源,激活楼市,促进房地产市场的繁荣。
(三)开征“房地产转让收益个人所得税”,即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策,这是当前税收政策调控的力度点所在。
具体做法可以参照国外成功的经验,对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税,三年内的转让所得的征收15%的所得税,三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时,有效地抑制投机性需求,降低泡沫风险。其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5%营业税,以及营业税税额7%的城建税和3%的教育费附加,三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”,是因为仅仅征收营业税的调控力度有限,而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。
房地产论文6
一、我国房地产集团资金管理存在的不足
(一)房地产集团的资金管理手段相对落后
目前，房地产集团财务会计记账工作基本使用财务软件，但这些软件大都是只具有一般的财务记账功能，没有合同管理，预算管理，成本控制，财务分析，项目管理等各个方面的管理软件。金融信息化业务的实施，模块功能少不能满足管理的需要。如果没有必要的软件和硬件的支持，是不能跟上现代企业财务管理发展的脚步的。
(二)房地产集团的投资决策不够科学
由于前几年的房地产行业比较火。回报率也比较高，这使得一些房地产集团只注重利润的获得，而忽视了行业发展的周期性关系和一些潜在的风险，造成企业对未来的评估存在的不足，在进行一些投资时比较盲目，缺乏一定的合理性，这使得房地厂商不能按预期收到投资的汇报，使得企业的投资很难收回。
(三)房地产集团的融资形式比较单一
由于我国的市场经济刚刚起步，使得房地产的融资市场也属于起步阶段，常见的融资形式一般是短期和长期的银行贷款形式，形式比较单一，不能向国外那样通过发行企业债券进行融资，另外由于这几年国家对房地产市场也加大了干预手段，使得房地产集团很难通过发行股票来进行资金的筹集。
二、如何做好房地产集团的资金管理
(一)更新房地产集团资金管理的观念
对于房地产集团而言，资金管理的重要性要充分认识到，在管理的过程中，财务和会计部门应积极参与。要充分认识这项工作不仅仅是记账算账而已，事后还需要进行必要的资金管理。因此，我们需要作出必要的资金管理理念的创新和发展，集中精力做一些相关资金管理的实际工作，科学的进行资金管理。还需要结合房地产集团的具体情况，并积极运用一系列先进的`技术，在过去的业务流程和运作模式背后进行创新，在降低成本的基础上，最大限度地提高经济效益。
(二)更新房地产集团资金管理人员的素质
财务人员只有提高了工作素质，严格执行财务制度，才能保证房地产集团的质量诚信，继而开展各种经济活动。主要从以下方面来提高财务人员的素质，首先在招聘过程中工作人员必须对应聘者进行仔细的审查，以确保招聘的人员具有良好的专业知识，并是一个踏实肯干的人才。其次，随后进入财务人员的培训工作，通过定期对财会人员进行培训，不断提高财务人员的专业知识的整体素质和水平，财务人员也需要不断的学习，了解新的会计方面的政策和对自己的专业知识进行更新。
(三)扩展房地产集团的融资渠道
目前我国的房地产企业已经开始探索其他的融资方式，资本市场直接融资和间接融资需要增加开发工作，应进一步完善房地产金融市场的多元化制度，包括投资基金、股权融资、债务融资、证券、信托和其他形式。在广泛的情况下，大量的资金从私营部门能够摆脱房地产基金，债券、信托等地方。因此，广泛的房地产公司融资不仅可以帮助解决融资困难的问题，同时也促进了房地产业内人士适者生存以及提高其质量。
(四)更新房地产集团资金管理的有关制度
房地产集团应建立和完善企业的内部财务管理制度，建立会计，内部审计，内部牵制，财产清查，内部审计，原始记录管理等一系列的企业财务管理制度，从而为企业规范财务管理，奠定有章可循的良好基础。企业管理中必须以财务管理为中心，大力加强财务管理，首先要做的就是是要建立一个强大的财务管理制度，加强财务管理和控制，以提供组织保障。
三、结束语
房地产集团资金管理的好坏直接关系到企业的经济收益，由于房地产企业本身所具有的一些不可控因素，使得在房地产资金管理上存在很多困难，因此要全面加大对房地产集团资金管理的力度，从而使房地产集团资金管理更加科学、合理，拓宽房地产集团的融资渠道，从而保证企业项目的顺利开发。
房地产论文7
旅游房地产开发企业，和普通房地产开发企业有一定的区别，它是依托周围较为丰富的旅游资源建立起的房地产行业，它涉及到的项目和普通房地产企业相比多了休闲旅游以及度假等。也正是由于这些使其在房地产行业具备一定的优势和竞争力，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。本文我们缩小论述范围（以下的企业都指旅游房地产企业），重点探讨旅游房地产企业在税务风险控制中的问题，以促进企业又好又快发展。
一、企业税务风险概论
企业税务风险指的是在目前依法纳税的市场经济体制下，企业在纳税过程中因为自身的原因导致其纳税行为和有关法律法规产生了冲突，违反了税务部门的有关政策和规定，给企业造成不可估量的损失。企业税务风险一个最鲜明的表现就是缴纳不必要的税款或者没有缴纳够应缴纳的税款。
二、房地产企业税务风险特征
房地产企业税务风险也是多数风险里的一种，它具备和其他风险相似的特征，主要体现在以下四个方面。
（一）企业税务风险具备普遍性和广泛性，各个房地产企业或多或少都具备一定的税务风险，并且税务风险的存在始终困扰着各企业的管理者，给企业的发展造成隐患。
（二）税务风险具备客观性，具体表现在它的存在不会因为企业经营好坏或者管理者的个人意愿而变化，各企业只能采取措施降低风险的发生几率，而不能杜绝它的存在。
（三）税务风险一旦被触发，会给企业带来沉重的损失。同时税务风险可以转化成其他类型的风险，一旦风险处理不善，会将企业带入到严重的危机之中。
（四）税务风险具有隐藏性，它是一种看不见摸不到的东西，但是存在于各项经济活动中，一旦经营管理不善触发风险，必定会让企业承受严重的经济损失。
三、目前旅游房地产企业税务风险产生的原因
由于风险要素的不同，我们在追究税务风险产生原因时一般从内部和外部两个角度看风险是如何产生的。
（一）税务风险产生的内部原因
内部原因是税务风险发生的最为重要的因素，笔者在经过调查和分析之后认为目前纳税体制下房地产行业存在三个导致税务风险发生的内部原因原因，下面将详细进行分析。
1.财务部门财务数据核算水平较低
财务核算是企业纳税过程中最为关键的一步，财务核算水平的高低直接影响了纳税情况。房地产行业在财务核算过程中涉及到一些关键的基础性数据，这些数据和涉税行为有着紧密的关联，因为在实际纳税过程中纳税额的大小都是由这些基础性数据计算得来。因此可以这样说，财务部门核算水平的高低将直接决定着纳税风险的大小。但是目前很多房地产企业在财务核算过程存在很多缺陷和漏洞，企业没有制定较为详细规范的核算制度，这样财务人员在核算的过程中没有有效的制度作为参考，只能依据自己平日里的工作经验粗略进行核算，这样的核算必定导致结果和实际情况存在较大的差距，造成会计信息不准确，在纳税中也因核算数据的真实性存在疑惑而造成税务风险增加。
2.房地产企业制度不健全
目前房地产企业内部各项制度不完善是导致税务风险较高的另一个原因。通过近几十年的发展可以看出，很多房地产企业都是由于自己在管理体制方面存在缺陷而最终走向了失败。但是目前很多房地产企业财务制度都存在较大的问题，和自身的实际发展情况不相符合，并且很多制度的建立都不在国家有关法律法规的允许之内，甚至一些较小房地产企业内部根本不建立财务制度。以上这些都将会在进行纳税过程中导致税务风险增加，给企业的良好运营带来风险。
3.房地产企业对纳税行为没有足够的重视
对纳税行为重视不够是造成房地产企业税务风险较高的主观因素。根据国家《税务法》的有关规定，各企业应该按时、积极缴纳税款，这是一个企业的责任。但是目前的情况是很多企业管理者对纳税都持有一种消极的态度，认为纳税是一种资金的`流失，在一定程度上减少了企业的流动资金，降低了企业的利润。因此，很多企业为了降低自己的纳税数额，将国家的法律法规抛在脑后，用违法手段进行偷税漏税活动，这样一旦被有关部门查获，高额的罚款会让企业流失更多的资金，给企业的发展带来更为不利的影响。
（二）税务风险产生的外部原因
由于我国长期处于社会主义初级阶段，虽然开展了依法治国战略，但是在法制建设中仍然存在一些缺陷，在税务法中就是这样。我国的税务法虽然大体上对企业纳税进行详细的说明和规定，但是很多条例都没有进行具体的解释和说明，论述较为笼统，这就给企业的税务计算造成了一定的困扰，让企业难以理解税务法的有关规定。同时，企业只有对税务法的执行权力，却没有解释权力，这就让企业处在一个比较尴尬的境地，加之我国的税务法经常性的会进行一些更新或者变动，这就导致企业的税务风险增加。
四、降低旅游房地产开发企业税务风险的措施
（一）加强税务风险预警系统建设
风险预警系统是指企业在纳税行为之前，企业要根据以往的经验和规律对潜在的风险做出预判，并且采取一些风险规避措施，同时通知有关部门尤其财务部门要及时控制资金使用，做好风险防范工作。这样的风险预警系统虽然在运营过程中有一些预测成分，对风险预警并不是具备十足的把握，但是还是能够在一定程度上降低税务风险，减少企业的损失。
（二）企业领导者加强抗风险意识
管理人员在税务风险防范中发挥着带头的作用，为了增加抗风险意识，企业要定期组织一些管理人员或者部门的领导者进行学习和培训，不断提升他们的思想意识和观念，还要定期对其进行考核，着重看其是否具备一定的抗风险意识和组织抗风险能力，这样，管理者才会发挥出企业在规避税务风险中的带头领导作用，促进企业的健康发展。
（三）加强与同行企业之间的交流沟通
很多房地产企业将同行视为死对头，各企业之间也几乎都是闭门造车，互不联系，这样的发展状况是万万不可取的。加强同行业之间的交流，互相开展业务往来有利于及时了解在税务方便的最新消息，尤其是本地区税务部门会有可能根据国家有关政策的要求进行税收调整，这些小小的改动很容易不被企业多重视，加强行业之间的交流，能够及时掌握政策的变化，从而对此做出防范措施，降低税务风险。
（四）加强企业制度建设，不断提升核算水平
房地产企业要不断加强自身体制建设和完善，应该根据企业的实际情况开展建设和投资，各部门要加强内部控制体系建设，加强预算管理和审计。企业应该组织各部门领导人员对本企业制定详细的发展规划，各部门在工作中应该时刻把企业的利益放在首位，严格遵守企业的规章制度。财务部门的建设尤为重要，要着重解决数据核算水平较低的情况，在核算中应该按照企业的有关工作流程一步步详细进行，不允许出现无据可依的情况，这样才会给税务工作提供准确地财务信息和数据，保障纳税准时、准数完成，降低纳税风险。
五、总结
目前税务风险是困扰房地产行业发展的一大难题，并且税务风险是始终存在的，只有采取保障性措施降低税务风险的发生概率，才能降低企业的损失。企业管理者要从内部改革建设做起，重视税务风险问题，采取有效的管理方法和措施对其进行控制，促进企业又好又快发展。
房地产论文8
摘要：体验营销突破传统上“理性消费者”的假设，认为消费者消费时是理性与感性兼具的。消费者在消费过程中的体验成为品牌经营的有效途径。本文结合某开发商的具体项目，讨论体验营销在房地产中运用。
关键词：体验营销房地产
美国未来学家阿尔文·托夫勒预言服务经济的下一步是走向体验经济，人们会创造越来越多的跟体验有关的经济活动。目前，房地产市场逐步进入成熟时期，房地产产品的同质性日益严重，市场竞争加剧，在这种情况下，“体验营销”这一方式受到房地产业广泛的关注。
体验营销就是从消费者的感官、情感、思考、行动、关联五个方面来重新定义、设计营销理念。在体验营销时代，营销的重点是，发现产品从设计到投入使用与消费者接触的所有点，研究这些点，通过对它们的体验建立起品牌在消费者心中的深刻印象。
房地产项目开发的全过程，体验应贯穿始终。从开始的规划设计到客户入住后的长期物业服务。每一个环节，开发商都必须从消费者的角度来构思，不能像过去一样仅仅满足于怎样把它做好，而是要考虑消费者看到它、使用它时，会产生什么样的感受。
本文以厦门某房地产商，在洛阳新城区首次投资的成功案例为例，浅谈“体验营销”在房地产业中的运用。
一、项目基本情况
1.项目位置：洛阳古城路、王城大道与民苑二路形成的围合区域内，临隋唐城遗址。
2.项目占地:690573㎡
3.SWOT分析。(1)优势S。地段优势明显，处洛阳新城区，是住宅集中区，地段好;交通条件较好，王城大道与古城大道均为城市干道，且周边有多条公交线路;临路状况较好，有利于沿街店面设置，商业价值形成;临隋唐城遗址，为项目未来业主带来良好的视野及景观。(2)劣势W。地块不规则形,且呈条形，在项目规划上存在较大难度;周边配套薄弱,目前周边配套少，生活不便利;周边人流较少，人气较弱，商业氛围相对较难形成;道路交通污染，临城市干道，存在一定交通污染。(3)机会O。洛阳房地产市场正处在发展阶段，市场走势基本稳定;洛阳经济发展，城市化进程推动;南方开发商介入洛阳市场，在政府及消费者层面都能带来一定的优势。(4)隐忧T本案体量较大，消化周期较长，未来项目销售存在不确定性压力;随着竞争加剧，产品品质提升，这在一定程度上将影响本案项目竞争力的形成;宏观经济及政策的不确定，是本案未来开发的.潜在性风险。
二、项目之体验营销
1.目标客户群分析。
根据区域市场及消费者需求的了解，结合本案的区位特征，将本案客户群定位为——洛阳地区中高端的购房需求消费群体——其具备以下特征未来客户群:来源地——洛阳市区及城郊居民为主，部分周边县市居民;置业类型——以自住型消费为主，老城区二次以上置业者占多数，进城置业者比例突出;职业类型——私营业主、农村高收入者等为主要客户群;消费特征——对新城的区位认同度高，对项目总价值要求较高，户型、园林及配套均有相对突出的要求，并看好区域及社区发展前景。
根据马斯洛的需求层次理论，越往高处的人，心理需求越明显，情感需求越强烈。当物质生活水准达到一定程度以后，人们购买住宅的目的不再是出于满足简单居住的要求，而是出于满足一种心理和情感上的渴求，或者是追求某种特殊房地产产品与自我定位的吻合。人们在购房时除了价格等因素之外，更偏好那些能与自我心理需求引起共鸣的产品。因此，产品定位应该紧紧围绕客户需求展开。
2.产品定位及创新。
根据对目标客户群的心理分析，本案从以下几方面对产品进行定位：(1)公园地产概念，倡导生态、人文的地产开发理念;(2)软性配套，体现在项目配套及各项服务的突出优势，与区域市场形成差异化竞争优势;(3)以综合性社区的姿态入市，体现规模优势，有利于项目形象的树立。综上，将本案定位为洛阳新城区中高档的、公园主题的、集居住、购物、商务等功能于一体，具有突出软性配套特色的复合大盘，并附以下产品特色，以满足客户需求，实现项目差异化。①生态车库——创新“会呼吸的地下车库”，增强产品附加值;②空中别墅庭院——带大庭院的高层户型规划，增强观景效果及品质;③组合结构户型——创新2+1，3+1的户型结构，灵动变通，实现户型多样化;④社区配套方面：生态社区——通过建材选择、人车分流、垃圾处理、直饮水系统、中水处理等系统等与社区园林综合实现;智能社区——智能化社区安防系统、家居智能系统;数字社区——社区网络一体化，物业管理网络化;音乐社区——社区背景音乐系统，家居背景音乐系统;文化社区——通过社区会所文化性设施及社区商业配套等实现;名流社区——休闲及运动双会所规划;
3.体验式活动。
购房即便对于中高端阶层也不可能是瞬间决定的事情，次次体验给客户新的感受。耐心陪伴着顾客，从初步体验到认可产品品质。(1)文化性会所先行建设，通过会员活动，让客户了解本案的开发及服务理念;(2)参观前期完成的园林景观样板区(结合举办书画展)，让客户真实地感受规划方案中的园林风格社区主题。(3)专业人士解说规划设计方案——产品不仅需要有好的功能和质量，还要有能满足使用者视觉，触觉，审美等方面的感官质量。密切联系消费者和使用者，在专业人士的解说过程中，通过客户的意见了解到产品的不足之处。(4)主题样板房试住——借品牌凝聚体验，表面上，品牌是广告或服务的标志;深层次上，品牌则是对人们心理和精神上的表达。在体验营销者看来，品牌就是“消费者对一种产品或服务的总体体验”。(5)垃圾处理、直饮水、中水处理系统、生态车库等产品特色演示、介绍(6)户型选择、居家风水常识小讲座;——通过额外的服务细节，给消费者带来美好而难忘的体验。(7)组织客户户外游，增进准客户的“邻里”关系。本案目前已开发完成，取得了良好的销售业绩，并获得客户好评。
体验营销这种基于为消费者提供服务，最终与消费者实现共同体验的商业模式下的行销方式，成为地产商、地产项目树立市场形象，吸引市场关注的一剂强心针。因此注重挖掘客户的潜在需求和预期欲望，并将其对项目的良好体验，愉悦的感情升华为客户的忠诚，这是房地产项目营销成败的关键。
参考文献：
[1]《旅游地产》第10期房地产营销之体验营销
[2]李亚辉:浅谈房地产体验式营销
房地产论文9
引言
近几年，我国房地产行业快速发展，成为现代经济体系中的重要组成部分。同时，受到新营销思想的影响，房地产企业一般会采取多种营销方式，保证自身推广行为能达到预期效果。但从当前房地产企业营销策划的实际情况来看，其中存在多方面问题，严重影响了房地产营销策划整体效果。因此，需要加深对房地产营销策划现存问题的认识，再提出相应的解决措施，为推动房地产企业快速发展奠定基础。
1.房地产营销策划的含义
所谓房地产营销策划，就是在综合整合营销学的相关概念，由最初的市场调研开始，对房地产产品、设计观念、设计特点、产品定位、企划创意等项目进行整合，通过充分向消费者传递自身积极的营销思想，最终提高企业效益。从整个流程来看，房地产企业通常会通过市场调研，全面分析消费者的基本需求，再通过市场细分对消费者进行定位。其内涵主要包括：（1）房地产市场营销策划的主体是房地产品牌，通过在房地产领域综合利用多种营销概念，对其销售行为进行策划的一种活动；（2）在当前房地产营销过程中，主要以企业发展战略为核心，构建完整的市场营销、预测体系；（3）房地产的营销策划行为具有明显的目的性，以实现利润最大化为最高宗旨。
2.房地产营销策划存在的主要问题
2.1市场调研不足
市场调研是开展营销策划的前提，其调研质量对整个营销行为产生重要影响。但当前房地产企业普遍存在市场调研不足的现象，主要表现为：（1）市场调研资料不全面，不能成为科学的资料基础；（2）市场调研目标模糊，不能根据企业要求合理筛选资料，出现调研资料繁杂的现象。
2.2目标市场不明，市场定位模糊
在当前市场定位中，主要是以消费者的某项需求为基础，以消费需求、消费能力全方面划分消费群体。对房地产企业而言，其在细分市场顾客群体时，不能正确认识到不同消费者中存在的共性与差别，制定统一的标准去展开市场营销，导致消费者对企业的服务评价不高。另一方面，在市场影响过程中，企业忽视了对市场结构、企业目标等要素的整合，导致整体市场结构失衡。
2.3产品卖点把握不准，文化营销面临困境
产品卖点是本产品明显区别与其他企业产品的核心，而在当前的营销过程中，房地产企业的营销口号几乎千篇一律，主要表现为：低首付、低利息、赠送空间等几方面，缺乏对顾客的吸引。在此背景下，房地产企业的文化营销面临困境，难以赋予产品、品牌等更具代表性的内涵，更无法建立相应的.营销形象。
3.房地产营销策划的对策
3.1加强房地产市场调研与预测
在市场调研中，相关人员可以模块化工作理念处理相关内容，将市场调研与预测工作划分为多个模块，通过逐一解决不同模块的要求，最终达到市场调研目标。
在落实模块化工作理念的过程中，可以设置以下几个模块：（1）准备模块。制定调查问卷，调查问卷内容应包括受众喜爱的户型、能接受的房屋价格、希望在购房过程中得到的服务等；（2）市场调研模块。充分借助当前微时代的大背景，以微信、微博为平台，展开市场调研工作，对于每位认真填写调查问卷的受众，可以添加其关注，以提高受众参与市场调研的积极性；（3）数据分析模块。根据市场调研结果，整合调查问卷内容，判断不同用户的需求，进而建立扇形图，以真实反映不同群体的购房意向。
3.2明确目标市场，科学市场定位
科学定位市场的核心，就是以“求同存异”的思想判断消费者的购房需求，在通过聚合消费者的偏好后，正确判断消费者的购买行为，并确定最终的分散偏好、集群偏好等。例如，在市场定位中，需要正确认识到本价格段位、本户型等在消费者心中的地位，确定其基本消费需求，并确定在市场定位，应该选择集中化处理形式还是选择专业化处理形式。
3.3实事求是，避免故意炒作
在营销策划过程中，策划人员应该根据客户的不同需求来对产品进行细分。就房地产实质来看，一个开发项目具有很多的卖点，包括住房规划、配套设施、物业等，而策划人员就需要根据自身产品卖点，并结合消费者的实际需求，促使消费者完成消费。在策划过程中，要做到实事求是，充分告知消费者本楼盘项目的主要特点与内容，保证消费者能享受与广告宣传相一致的待遇；同时在客观行动上，要做到细微谨慎，避免引起“炒作”之嫌。
3.4注重广告品质，重视广告创意
在房地产广告策划中需要认识到：企划创意是对主体进行抽象渲染的过程，保证客户能更好的认知本产品，并产生购买冲动。在提高广告品质的过程中，需要以消费者的注意力、识别力、需求性等为评价标准，并以艺术展现的方式表达本企业的企划创意，使广告内容能贴近消费者生活，提高消费者对广告内容的认可度。
一般在广告投入过程中，针对性销售成为当前房地产销售的主要趋势，主要表现为：销售对象具有一定的固定性，主要集中在26-35岁的年轻人、35-50岁的中年人两大块。
3.5重视媒体运作，提高社会知名度
媒体是促进消费的主要载体，为保证营销行为能达到预期效果，需要重视媒体运作，不断提高企业社会知名度。从当前房地产企业所开展的营销策划内容来看，图片宣传所占的比例最大，约占63.4%的比例，其次为广播电视广告。然而，随着现代人们生活节奏不断加快，这种传统的媒体宣传形式难以达到预期效果，因此，迫切需要一种更具有时尚性的广告传播方法。目前，手机的推广范围不断扩大，以手机为媒介成为当前媒体运作的主要方式。例如，可以与本地的微信运营商取得联系，在售楼中心附近展开微信传播，通过建立相应的公共账号，邀请消费者关注，并依靠微信红包等新兴手段，对关注的人群进行随机奖励，以激发受众参与度，促使其能潜移默化的接受广告信息。
同时，以体验、实景呈现为代表的房屋销售模式在我国普遍开展，在该模式的销售中，可以将优秀的物业服务、良好的区位条件、美观的建筑布局为切入点，通过适当提高绿色植被在体验房屋中所占的比例，让体验者感受到一种亲近自然的氛围，有利于加深其对该品牌的认可度，最终完成销售。
结束语：
主要讨论了房地产营销策划现存的问题与对策的相关问题，对工作人员而言，在当前房地产营销策划的过程中，需要充分认知当前房地产营销中存在的问题，并结合多种新型手段展开营销，确保相关行为能达到预期效果，为企业创造更多利润。
房地产论文10
房地产业伴随着近几年我国经济的飞速发展已成为国民经济的基础产业。从产业自身来看,房地产业具有产业链条长的特点,它的波动会通过很多途径影响整个宏观经济的运行。从支出法核算国内生产总值(GDP)的角度,以及推动经济发展的“三驾马车”对我国经济发展的作用来看,房地产投资占有着重要的地位。因此,文本搜集了我国1995年至20xx年房地产投资与国内生产总值(GDP)的年度数据,运用协整分析,格兰杰因果关系检验等,对我国房地产投资和GPD的关系进行分析,为政府宏观经济调控和决策提供参考。
一、数据来源及研究方法
本文选取我国1995年至20xx年的房地产投资(RI)和国内生产总值(GDP)作为样本数据,其中RI作为解释变量,GDP作为被解释变量来分析二者之间的关系。为消除数据中可能存在的异方差,并将其转化为线性,对两变量取对数。分别表示为LnRI和LnGDP,ΔLnRI代表对LnRI进行一阶差分后的序列,ΔLnGDP代表对LnGDP进行一阶差分后的序列,结果如表1所示。
二、变量的平稳性检验
(一)单位根检验为了避免时间序列数据之间产生“虚假回归”现象及保证时间序列的平稳性以便后续研究,本文需要对我国房地产投资RI和GDP进行平稳性检验,采取ADF方法对序列进行单位根检验来验证其平稳性,利用Eviews3.0对ΔLnRI和ΔLnGDP,Δ2LnRI和Δ2LnGDP,两组对应序列进行ADF检验,其中Δ2LnRI和Δ2LnGDP分别表示对LnRI和LnGDP进行二阶差分后的序列,ADF检验结果见表2。对变量的ADF检验结果表明,对于LnRI和LnGDP序列,滞后阶数采取SC准则确定为1,ADF检验输出结果表明,对于LnRI滞后系数为1时,t值0.678297大于5%显着性水平下的临界值,因此不能拒绝原假设,表示非平稳。对于LnGDP滞后系数为1时,t值2.028265大于5%显着性水平下的临界值,因此不能拒绝原假设,表示非平稳。对序列LnRI和LnGDP分别采取一阶差分得序列ΔLnRI和ΔLnGDP,对其再做ADF检验,结果同样显示该组序列不平稳性。接着再进行一次差分,得原序列的二阶差分序列Δ2LnRI和Δ2LnGDP,它们做ADF检验得出的t值均小于5%显着性水平下的ADF临界值,如表2所示,因此,拒绝原假设,认为序列LnRI和LnGDP经过二阶差分后为平稳序列,可对其进行协整分析。
(二)变量的协整分析利用1995年至20xx年我国国内生产总值(GDP)为因变量,房地产投资额(RI)为自变量,对这两个变量运用OLS法构造一元回归模型,然后检验其残差的平稳性,如果是平稳的,则说明两者存在协整关系,反之,则是不协整的。运用Engle-Granger检验法对LnRI和LnGDP进行协整回归和协整检验,得到:LnGDP=6.104876+0.628466LnRI+ei(1),R2=0.989002,F=1348.867,DW=0.622586AIC=-2.370292。令ei为该方程的残差序列,即ei=LnGDP-6.104876-0.628466LnRI若变量LnGDP和LnRI存在协整关系,(1)式中的ei应具有平稳性。对残差序列ei做单位根检验,结果为:残差序列检验t值为-3.410086,小于5%显着水平下的ADF临界值-3.0818。因此,在不经过差分的情况下,残差序列ei为平稳时间序列,即ei是为0阶单整序列。因此接受变量LnGDP和LnRI的协整假设,即我国经济增长和房地产投资之间存在一种长期动态均衡关系。这说明1995年至20xx年的房地产投资(RI)和国内生产总值(GDP)虽然不是平稳的时间序列,但是二者的变动趋势在长期内是一致的,因此二者的线性组合是平稳序列。
(三)格兰杰因果检验协整检验是检验变量之间是否存在长期的均衡关系,但由于时间序列常出现伪相关现象,为了消除为相关性,进一步验证长期均衡关系是否构成因果关系,本文采取格兰杰因果检验作进一步的分析。由于模型的检验结果敏感地依赖于滞后期的选择,因此,对于此检验按以下法则选取滞后期:首先根据AIC和SC准则,在不能确定的情况下,根据内曼-皮尔逊提出的似然比(LR)统计量来确定滞后期。LnRI和LnGDP关系的格兰杰因果检验结果如表3所示。由表3可知,当滞后期取1时,在95%的置信水平下,我国房地产投资(RI)变动是我国国内生产总值(GDP)变动的格杰原因,但我国GDP变动不是房地产投资(RI)变动的格兰杰原因;当滞后期为2时,置信区间仍取95%,难以确定两者之间的格兰杰因果关系;当滞后期为3时,我国房地产投资(RI)变动是我国国内生产总值(GDP)变动的格兰杰原因,但我国GDP变动也不是房地产投资(RI)变动的格兰杰原因;当滞后期为4时,我国GDP变动是房地产投资(RI)变动的格兰杰原因,但我国房地产投资(RI)变动不是我国国内生产总值(GDP)变动的格兰杰原因。这表明,在短期内,我国房地产投资对国内生产总值有显着影响,但这一影响的趋势会逐渐减弱后再增强,成波动型。而我国国内生产总值对房地产投资的'影响在短期内并不显着,随着时间的推移会逐渐增强。由此可得出,我国房地产投资和国内生产总值GDP是相互作用并影响的,从短期看,主要体现为我国房地产投资对国内生产总值的影响;在中期时,二者的互相影响都十分显着;从长期看,主要是我国国内生产总值对房地产投资的影响。
三、结论与政策建议
本文以利用协整检验、格兰杰因果检验等计量方法分析了1995年至20xx年我国房地产投资和国内生产总值的年度数据,结果表明:
1.房地产投资和GDP之间存在协整关系,即两者之间存在长期稳定的均衡关系。房地产投资增加1%,GDP增加0.628466%,可见房地产投资对我国经济有很大的拉动作用,所以要充分利用房地产业的长产业链条,带动机械、建材、五金等相关产业发展,并利用房地产投资带动消费,如家电、物业等,房地产行业的快速发展也为我国就业问题的解决提供了帮助,有利于宏观经济目标的实现。因此,要以适度的房地产投资带动经济发展,避免投资不足和过度。
2.在95%的显着水平下,从短期看,我国房地产投资是国内生产总值的格兰杰原因;从长期看,我国国内生产总值是房地产投资的格兰杰原因。从宏观经济发展对房地产投资影响的角度看,我国经济的增长促进了房地产业的迅速发展。因此,继续保持经济平稳健康快速的发展,为房地产业提供良好的政策、金融环境。同时,要进一步降低经济对房地产业的依存程度,调整产业结构,落实对房地产业的宏观调控政策,使房地产业的发展规模与经济增长协调一致。
房地产论文11
摘要：投资性房地产的会计政策选择一直是关注的焦点，选择不同的投资性房地产后续计量的会计政策会导致不同的会计后果和经济后果，因此，对投资性房地产后续计量模式选择的探讨具有重要的现实意义。本文在分析投资性房地产会计政策选择存在原因的基础上，探究当前我国投资性房地产会计政策选择多选用成本法计量的原因及完善会计政策选择的途径。
关键词：投资性房地产 会计政策 成本模式 计量
理论上讲，随着近年来我国投资性房地产市场价值持续增长、其账面净值显著低于公允价值现象，采用公允价值计量模式将会给企业带来较为丰厚的账面收益，进而为其获得资本市场和再融资提供便利的条件。但是实际情况却是大多数公司仍采用成本模式计量投资性房地产，使用公允价值模式计量模式的企业少之又少。若要深入的剖析投资性房地产会计政策的选择背后的深层原因，还应对有关会计政策及会计政策选择的动因进行深入的了解。
一、投资性房地产会计政策选择原因分析
首先，会计计量与报告中的主观性。会计计量与报告过程是人们主观地期望以货币计量为手段，并用一些特定的方法对会计对象加以反映，以提供与会计管理相关的.较为可靠地信息。由于会计计量与报告中存在的主观性特点，就使得财务人员可能对通过以经济业务产生不同的看法，由此产生了企业会计政策选择。
其次，由于投资性房地产企业会计事务方面存在的多样性与复杂性。企业之间由于所处环境、经营规模及经营状况等条件的不同，为促使会计信息恰当的反映企业财务状况、经营成果和现金流量的情况，为获取最大的利益且不违反准则、制度等目的，留给会计人员进行职业判断的余地，企业需要进行会计政策的选择。
二、现阶段我国投资性房地产多选择“成本模式”的原因分析
了解了投资性房地产会计政策选择原因之后，我们就应全方位、深入的剖析，以确定在新会计准则下为什么投资性房地产企业多采用成本模式的原因：
（一）成本模式的选择
对税收更有利成本模式计量时可以通过计提折旧抵销的所得税此时必须缴纳。
由抵税效应的消失引起的所得税税赋的加重，也成了不少企业选用公允价值模式进行后续计量的一大顾虑。另外，“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税，但却不能计提折旧抵税。
（二）公允价值模式一经确定，不得随意变更
《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更”；“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。可见，企业一旦采取公允价值模式计量，就很难再调回到原来的成本模式。正是由于计量模式的不可回转性，使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式，而仍处于观望态势。
（三）公允价值模式的应用不具备完全市场条件
《企业会计准则第3号———投资性房地产》明确规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。不符合上述条件的，不得采用公允价值模式。但是由于相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高，还很难满足新准则所规定的两个条件。
三、完善投资性房地产会计政策选择的方向
（一）完善会计准则与政策法规
新会计准则体系改革的方向是国际会计准则相趋同的会计准则体系。当前，我国市场经济的现实条件是：资本市场建立时间段、有关经济的政策与法规不完善等。因此在多大范围和多大程度上赋予企业会计政策选择权还需要循序渐进。首先，会计准则的制定应具有较为广泛的参与性，借此以提升会计政策选择的民主性与科学性；其次，制定会计准则应具有前瞻性，不应使准则落后于实际的经济活动管理中；再次，加强会计信息披露的规范化建设，防止企业在会计信息披露中的人为操纵和寻租行为。
（二）优化企业内部会计政策选择中的相关权力
会计政策选择权的配置必须建立在科学的公司治理结构上。因此,有必要对相关的各方在索取权问题上有更充分的讨价还价，优化企业内部不同层次在会计政策选择中具有的相关权力，使企业契约的制订更加的完善。具体而言：公司管理层享有会计政策选择的建议权；董事会由不同的利益相关者代表组成，所以公司董事会理所当然的享有会计政策选择的决策权；监事会有各个缔约主体代表参与，具有更广泛的代表性。
四、结束语
企业无论采用公允价值计量模式还是成本计量模式都各有利弊:公允价值的引入符合全球一体化的要求，能够更好的体现投资性房地产的特性，使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值。但是公允价值计量模式在应用过程中存在诸多障碍,比如缺乏完善的理论体系和成熟、有效的市场环境,可操作性不强,等等。成本计量模式则沿用了传统的资产计量方法,会计处理相对比较简单，也容易理解,不受公允价值变动的影响,使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人利用进行利润操纵。但却反应不出投资性房地产的市场公允价值，不符合全球一体化的要求。这两种后续计量模式预计将会在很长一段时间内共存,企业应如何选择,关键还是看该企业适合于哪种模式,根据企业的具体情况进行合理的判断。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则应用指南［M］.北京：中国财政经济出版社，20xx
[2]朱莲美,李高波.投资性房地产后续计量模式差异及影响分析[J].财会通讯，20xx，（06）
[3]郑儒彬.投资性房地产后续计量模式选择的影响因素分析[J].中国乡镇企业会计,20xx,(03)[4]姚振飞.公允价值在投资性房地产中的应用[J].中国乡镇企业会计.20xx，（07）
房地产论文12
房地产企业是现代我国经济的中坚力量也和人们的生活息息相关。近年来随着经济的快速发展人们对住房的要求也越来越高，房地产的发展也越来越快，房地产公司需要大规模长周期的资金来发展，这就对房地产企业的财务管理带来了极大的挑战，随着房产市场环境的不断的完善，传统的财务管理模式已经不能适应现代房产企业的要求。下面，让我们看看现在房地产企业财务管理中存在的问题。
1. 资金预算管理方面的`问题
对于房产开发的企业来说，预算管理方面的工作是十分重要的，它直接关乎到企业的存亡，如果在房产的过程中，资金链断缺，造成工程停止，这对房产企业的损失的极大的。所以，预算对房产企业来说是非常重要的。在实际的运作当中，少量的房地产开发企业并没有建立完善的预算指标制度，对于工作成本的预算，收益和支出没有一个明确的认识。
2. 忽略了全面成本管理
房产企业的各个部门沟通不足，认为房产企业开发的最终目的就是赚钱，把企业的利润最大化作为首要的目标，往往忽略了企业的成本，而付出最小的成本问题的关键就在于对成本的全面的控制管理，尽量的在工作过程中， 不浪费一分钱。如果企业有完善的成本管理系统，就会对企业的成本有个明确的预算，在企业的发展中，就会节省不少的成本。
3. 核算管理制度不健全
我国的房产市场在目前没有十分健全的核算管理制度，因此地产开发企业在实际的项目过程中，并不能完全做到对收益和支出的正确核算，这就导致很多账目取向无法查实。
房地产论文13
摘要从 20xx 年以来，政府对房地产行业进行了多轮宏观调控，房地产行业自身存在的集中度低、管理粗放等问题在调控和发展中也呈现的愈加明显。长期来看，房地产市场将随着政府宏观调控回归到平稳发展阶段，房地产企业也将在行业整合中迎来新的发展机遇。
房地产企业为应对调控带来的生存和发展压力，需要重新审视公司发展战略，借鉴优秀企业的管理实践，调整和优化组织管控结构，在加强内部管理、提升组织能力、提高运营效率上不断加大投入。
本文从房地产开发经营管理、企业组织设计的相关理论和房地产行业的管控实践入手，分析了未来房地产企业发展战略和需培养的组织能力，并以 DK 公司组织管控设计为案例，对房地产企业如何从公司组织管理现状出发，根据发展战略要求进行组织结构设计，对项目进行有效管控，支持公司业务发展进行了实证说明。
全文主要内容分为四部分：第一，对房地产行业开发经营管理与企业组织结构设计理论进行了回顾；第二，对房地产行业面临的宏观环境、竞争格局、未来发展趋势和企业的战略选择与组织能力建设进行了分析；第三，对房地产行业的集团管控和项目管理模式实践进行了阐述，提出了企业的组织管控设计框架；第四，从组织管控需求出发，按照组织管控设计步骤，对 DK 公司的管控定位和管控模式进行了论证，对组织管控体系的设计过程进行了详细说明。
关键词：房地产市场调控；发展战略；组织设计；项目管控
目 录
第一章 绪论
1.1 研究背景
1.2 选题的目的和意义
1.3 论文框架
第二章 房地产开发经营管理与企业组织设计的.相关理论
2.1. 房地产企业开发经营管理活动
2.2. 企业组织理论
2.3 企业的组织结构设计
2.4 企业组织结构的优化
2.5 本章小结
第三章 房地产市场发展趋势分析
3.1. 房地产行业宏观环境的 PEST 分析
3.2. 房地产行业竞争格局
3.3. 房地产行业未来发展趋势
3.4. 本章小结
第四章 房地产行业的组织管控设计
4.1 房地产行业的集团管控模式
4.2 房地产行业的项目管理模式
4.3 组织管控的影响因素
4.4 房地产行业组织管控的设计框架
4.5 本章小结
第五章 DK 公司发展概况、组织管控需求和设计思路
5.1 DK 公司发展概况
5.2 DK 公司未来发展中所面临的主要问题
5.3 DK 公司组织管控需求分析
5.4 DK 公司组织管控设计思路和原则
5.5 本章小结
第六章 DK 公司组织管控设计实施方案
6.1 DK 公司发展战略框架描述
6.2 DK 公司发展战略对管控体系的影响分析
6.3 DK 公司管控定位和管控模式选择
6.4 确定 DK 公司管控界面和业务关键审批点
6.5 优化 DK 公司组织结构
6.6 调整优化管理部门和专业部门职责
6.7 建立和优化关键业务流程
6.8 建立和完善绩效管理体系
6.9 进行宣导学习和辅导实施
6.10 本章小结
房地产论文14
一、房地产开发企业成本控制现状
随着房地产产业的快速发展，企业收益增大，但领导者成本控制的认识较薄弱，对项目工程的预、结算相结合的方式较局限。结果表明，我国众多房地产开发企业对成本控制不当，存在着预算超支及工期延迟的现象。处于竞争激烈的局势下，房地产开发企业必须在相对的时间内解决如何用合理的成本制造产品，以满足不同消费者的需求。房地产开发企业主要进行对实施过程和施工两个方面的发展阶段的成本控制，以及建造和装修成本的把控。从整体资源上减少开发成本，以获取企业的利润。
房地产开发企业成本控制具有全程性，是项目的各成本组成要素通过各部门共同协作得以获取最大利益。房地产开发企业一般流程为：项目管理部负责审核项目的施工进度和质量，并协同材料部门审核材料的数量和质量，再由材料部门提出采购计划及方案。然后，预算或合约部门负责审核款项是否按照合同约定的条款支付，审批后进行最后采购。而财务部门主要监督对资金计划的谨慎进行与报备，而当前房地产项目所属的财务部门主要是做较简单的成本核算，对资金的收支做账，尚未进行成本控制。
二、房地产开发企业成本控制存在的问题
1、成本控制观念落后。在成本控制的方法及其运用手段等范畴，企业存在着认知落后的现象。成本控制只局限在企业内部甚至只为项目的建设过程中，忽视对相关竞争企业及相关领域成本行为的管理。成本控制的目标仅限于减少成本，未将其目的与“顾客满意”相结合，但减少成本的手段仍凭借节约方式，较少运用技术、企划、价值链的方法。而在当前日趋激烈的市场竞争中，后进的成本控制观念已无法适应。
2、成本管理缺乏合理的目标。作为房地产企业管理活动中最关键的一项，成本控制对房地产企业的生存与发展有着较大影响，明确的管理目标有利于企业的高效运作。俗话说：“计划赶不上变化”，房地产开发企业只重视事后核算，但缺少事前及事中的控制，缺乏系统的成本控制理念。在项目实施前以项目为核算单位进行测算审核，熟悉科学方法及累计成本数据，明确目标成本，从而项目能够更好地成本控制。
3、成本预测及监督控制不合理。企业必须进行精细化项目成本管理。特别是成本控制，要注重对项目成本总量与易变故环节的把握，以达到事半功倍的成效。但是，多数房地产开发企业对于以上方面缺乏关注，从而导致未能及时地采取相应措施。国际化的大型房地产开发项目公司，都会拥有自己的一套较为全面的成本控制系统，能够及时地处理企业开发的项目盈亏状况，为企业项目规划的更好发展打下基础。但是，房地产开发企业运行的许多管理方式尚未成熟，我国多数企业仍未形成一定的体系，存在着监督和结算时只注重预算而忽视成本的问题。
4、人力资源成本意识淡薄。企业的成本意识普遍淡薄，存在着先入为主的意识：认为只有专业人员才能进行成本控制的工作，不了解成本控制的关键及控制方式的运用。企业对职工成本控制重视不足表现在成本控制职责分工不明确，难以调动职工控制成本的积极性，但企业的成本管理则是由企业的全体员工协力完成的。企业里有很多员工有着传统成本先入为主的观念，觉得运营管理部是成本控制的关键部门，从而缺乏部门成本管理的职责意识。只关注自身利益和注重效果及效率，忽视整体效果与目标的实现，明面上团结协作，其实各行其是。工作落实不到位，成本管理则缺少整体性，未能更好地进行合理化的成本控制。
三、完善房地产开发企业成本控制的建议
1、加强成本控制的指导，制定科学合理的成本控制目标。作为企业的管理者，要从全局的角度管理企业的成本体系，加强对成本控制的指导力度。监督管理其开发项目实施的全过程，完成企业既定的业绩目标，实现利润的最大化。在项目确定前，要从实际的'角度出发，认真分析产品的相关市场、技术支持、政府各项限制政策等综合因素，凭借以往的经历，明确成本控制目标，并按计划控制开发成本的关键。
2、明确项目全程开发计划，强化设计阶段的成本控制。项目的开发计划包括很多方面，不但要有明确的目标、开发的周期、工作的时间节点，还要涵盖到项目实施的每一个环节，包括在前期办理各项相关手续的时间、设计的周期、安全问题、进程问题、成本的把控问题、后期的销售问题、相关财务费用问题、法律问题、合理的流程安排问题等具体细致的各项事宜。在开发的节奏上，要合理安排，杜绝急功近利，从实际的角度出发，考虑工期的安排，确定有可操作性的项目周期以及节点。另外，在实施项目时要让企业的管理人员形成共识，理清操作思路，保证员工与管理层的步调一致。在项目运转时，不断抽查项目计划的实施情况，如果计划未按时实施，要具体分析其原因并及时改进。
3、加强工程招投标管理。招投标活动对于企业的项目施工是非常关键的一环。通过招标确定的施工企业，可以有效地控制成本，资质优秀的施工单位既可以在设计方案上提出好的建议，还可以在成本把控上进行更多的优化，制造出质量过硬、成本合理的产品，而这些都是房地产企业在成本控制方面需要注意的地方。制定合理的招标计划，进行有计划、有准备的招标，从具体实际出发，合理控制招标的时间，要为施工留有一定的空间。严格执行招标程序，重点审查投标单位的技术力量、专业水平、以前接过的项目、目前的状态等，同时要对投标单位进行实地考察；必须实行公开招标，并且成立评标小组以保证其公正性。
4、对施工方案进行优化，加强工程施工管理。充分对比各个方案，计算各方案的相关财务指标，全面分析各方案的优缺点，最后从中选出最合适的方案。在施工过程中，积极使用各种降低损耗的科学手段，寻找施工时有较大节约空间的项目，对其进行科学的分析，明确预期目标。合理施工，降低损耗，减少不必要的开支，减少临时设施费等以节约成本。对施工方案进行优化，加强工程施工管理，把控相关部门的操作流程，强化施工时的安全意识。
5、加强项目成本控制意识，提高员工的成本意识。企业内的运营部门如果高效运转会在很大程度上帮助企业的管理者控制成本，所以企业的管理者要支持运营部门的工作，给予其一定的权限，使其能够在控制成本时有更大的施展空间。要经常对员工进行成本控制方面的知识培训，让员工在了解企业的同时增加对企业的认同感，让其认识到成本控制的重要性。真正把成本控制重视起来，实现成本控制需要每位员工的努力，要让所有员工都加入进来。设立合理的成本考核制度，把成本的目标进行分解，以便每一个员工的理解。不定时的抽查，使员工有危机意识，把员工节约成本的积极性调动起来。
房地产论文15
1决策阶段工程造价的有效控制
据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。
在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手:
1.1项目选址是项目成功与否的基础
1)选址应符合城市规划;
2)项目要有准确的市场预测与市场定位;
3)要编制科学的环境评价报告;
4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。
1.2应编制项目成本投资估算控制表
根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含:
1)建筑安装工程费用;
2)设备及工器具购置费;
3)工程建设其他费用;
4)基本预备费;
5)涨价预备费;
6)建设期货款利息;
7)固定资产投资方向调节税。
结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表。应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。
2规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施
设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。
2.1总平面规划设计
1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本;
2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。
2.2单体施工图设计阶段
该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面:
1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2。
2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的`错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。
3施工阶段工程造价的控制措施
按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
3.1工程招投标阶段的工程造价控制
1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。
2)根据项目实际,确定合理的投标条件
①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。
②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。
③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,
注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
3.2加强工程施工事中控制
1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。
3)严格按照合同进行工程款支付。
4)及时掌握国家工程造价调价动态。
5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。
4建筑项目工程造价控制与管理综合措施
工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。
1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制:
①组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责,同时确定其工作考核标准;
②技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证,从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。
③经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。
④合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、按量完成其工作。
2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系
3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-200*质量管理体系,提高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。
在IS09001-200*质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有以下几方面,如表3。
5结束语
综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此,宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。
【房地产论文】相关文章：
房地产论文07-26
房地产的论文07-26
关于房地产的论文02-20
房地产营销的论文02-02
房地产论文(15篇)02-14
房地产论文15篇06-11
房地产论文合集15篇02-14
（优）房地产的论文15篇07-26
[合集]房地产的论文15篇07-26