房地产的论文大全（15篇）
从小学、初中、高中到大学乃至工作，大家都经常看到论文的身影吧，论文可以推广经验，交流认识。你知道论文怎样才能写的好吗？下面是小编精心整理的房地产的论文，仅供参考，希望能够帮助到大家。
房地产的论文1
1成本的管理
任何事情要有条不紊的进行是需要成系统的来规划的，成本控制也是这样的。所以我们要提高成本预算的专业性，而且要把握好成本预算的完成阶段，不可太早，套完也会因为各方面原因限制而使成本预算误差相对较大，企业应当有成本管理的意识，但又不可办成渣子工程。每个人也包括普通员工也应当有成本管理的意识，这就体现了员工们的责任意识，只有这样，成本管理系统才能顺利有效的实施在计划中去。对于工程比较大，项目比较复杂投资对象，在任务需要的时候成立一个成本管理小组，领导负责项目中涉及到的成本方面的工作进行指导、监督和管理。当然公司可以有目的的去培养一批精干的成本管理人才，及时了解项目开发的新的发展状况，这就是公司内部的人才优化，这样公司在项目发展过程中能够计划精湛的向前进行。
2工期的管理
房地产的开发是需要多方面的协议、合同等协调来整合而成的，在这个漫长而复杂的工程里，工期的'规划和管理是很重要的。因此，将时间优化，有利于房地产企业工作的顺利有计划的展开。房地产在开发土地前要进行各类的手续办理，为了缩短工程的进行时长，可以计划一条该工程的关键路径，将所有必须要走的流程和必须要有的工程步骤计划出来，在这个优化后的工作布局里，优先进行重要的不能延期的工作，优化资源配置，明确工作中的关键及重要的步骤，并且对其特别关注，使其顺利高效的进行，当然要具体问题具体分析，因为不同的项目会有不同的优化方向。
3合同档案的管理
合同档案的产生是使得项目开发得以开发进行的重要依据，它能够同步的反映项目的进行情况，因此对合同系统的管理会帮助项目有序的进展下去。对于大量的不同种的合同，要有条理的对合同进行合理的分类，统计，合算等，支付计划，支付账簿，这些的整理保管都是为了使得账目资料清楚，以免遭索赔，并且可以当做记录进度的登记单，使得工程及时完成，避免毁约，这也是相关法律事件的凭证，为了不必要的麻烦，这些合同资料都需要存档来作为证明。公司同样也要定期来检查核对原材料、配件等的试验记录这也是进一步保障的措施。
4质量的管理
像房地产这样关系到民生的关键的企业，质量是其企业立足之本，也是企业长久生存的活力源泉。质量代表着一个企业在市场上的核心竞争力。在拥有良好的质量成果之前，公司应该掌握相应的技术来保障质量的产生，公司可以发挥群众的力量，鼓励员工学习掌握质量知识技能，充分发挥员工的团体效应，激发员工的工作激情和热度，使得工作有质有量的进行，这就是优化组织结构来推进质量的管理。同时在项目开发进行时，可以寻找合适的外包来降低成本，强化工作效应，从而可以集中精力去保障资源配置和资金的分配投入。当然在招标承包商的时候力争让更多竞标商参与进来，从而选到合适的理想的施工单位，保证施工质量能够达到最优。当然后期项目的宣传及销售工作也是非常重要的，作为房地产企业，为了让顾客满意，企业的服务质量也应该到达高水平，这样企业竞争力又可以提升。
5现场管理
房地产业的施工中危险系数比较大，发生危险的可能性也非常大，企业在施工期间应当有专门的安全员，来实地监督管理工作人员的安全，施工现场保障施工人员的安全，避免具有生命危险的事故发生。同时施工现场的物流管理也非常重要，施工现场的所有原材料及配件都要从各大市场买入，物流对项目的进程，质量都有很大影响，因此需要一定的人数来联系联络和督促物流的顺利展开。为了保证现场原材料的合理利用，避免浪费和滥用，偷工减料的事情发生，工地现场需要一个检查员，不定期的检查核实原材料的利用情况，登记以后进行总结汇总，然后企业可以根据登记情况对工地的原材料进行相应的补贴以及增添相关的材料，使得施工现场有条不紊的进行建设工作。以上现场管理可以成立一个现场督查小组，彼此协作分配任务，不断地商讨最优的管理方案，监督施工工作，定期定量定质的完成。
6总结
房地产企业为了使投资项目理想的完成，需要来自不同领域的专业性人才来共同策划项目的开展，使其在最好的品质下，快速高效的完成投资项目。房地产公司需要有一个专门的项目管理机构，利用系统工程的思维方式，理论方法，综合管理房地产项目建设的全过程，指导管理项目实施计划，让企业有充分准备应对国家宏观政策，比如国家的某项利民可持续发展政策，就很可能阻碍企业投资项目健康，可持续的进行型难过下去，所以，项目管理优化的研究不应停止，应当与时俱进。以上是本人的粗浅之见，由于本人的知识水平及文字组织能力有限，文中如有不到之处还望不吝赐教。
房地产的论文2
摘要：中国经济进入新常态后，房地产行业能否推动转型升级、创新发展，其关键在于人，因此人力资源管理在房地产企业管理中至关重要。在“互联网+”的大背景下，如何能更好地将互联网思维应用于人力资源管理，对企业管理具有重要意义。本文结合房地产企业管理实际现状，从管理思想、企业文化、管理体制和管理方式四个方面，对互联网思维在人力资源管理中的应用进行了分析，同时针对如何提高房产企业人力资源管理水平提出了建议。
关键词：房地产企业；互联网思维；人力资源管理
0引言
现今，互联网已经遍及世界各个领域，其创造出的新成果正在与各经济社会载体深度融合，人们无时无刻不受到互联网思维的影响。20xx年，中国掀起供给侧改革浪潮，中国经济进入新常态。此刻，房地产行业将面临改革创新的巨大压力和考验，能否顶住压力，实现跨越发展，企业的人力资源深度起到了决定性作用。因此，在房地产企业创新发展的进程中，必须高度重视人力资源管理，利用互联网思维健全管理体系、优化管理机构、提升人才生产力与创造力，从而建立起一支更适应时代变革、经济发展的人才队伍，以推动房地产行业转型升级、健康可持续发展。
1树立与互联网发展相统一的管理思想
互联网时代的第一要义即是“以人为本”,所以在企业管理中，要树立“以人为本”的思想，其主要有三个层面的含义。第一，人是企业的组成部分，更是企业生存发展之源。特别是作为房地产企业，其发展所需要的创新、战略、决策、执行等都源于企业中的每一名员工。所以，树立“以人为本”的思想就是要坚持以人为核心的管理，通过对人力资源的管理运用推动企业的创新发展[1].第二，作为人力资源管理，其职能不仅仅是管理人，更应当是服务于人，尊重、关心、珍视企业中的每一名员工，为员工自身发展提供保障支持，注重对员工知识水平和个人素质的培养提升，让员工的创造力与活力不断释放，从而推进企业的整体发展。第三，树立“以人为本”的思想，是要将企业与个人发展放在同一高度，运用互联网“合作共赢”的思维，打造一个多方共赢的生态圈[2],建立企业与员工之间的“同盟”,为员工创建发挥能力的平台，在企业创业升级的同时，尽可能帮助员工实现个人的精神理想和价值追求，提升其参与度与存在感，从而提高企业团队的凝聚力，实现企业与员工的“合作共赢”.
2创建与互联网时代相融合的企业文化
将互联网思维应用于企业人力资源管理，首要就是让互联网思维融入企业的组织文化，使企业价值导向和规制方式不断完善，更适应互联网时代的发展趋势。特别是当前企业员工中“90后”、“00后”的比例不断增大，传统企业文化能否更好地引领这支年轻队伍，能否更好渗透于现代的管理模式，这些都对企业人力资源管理具有重要的影响。保留传统文化精髓，以互联网思维导向对企业文化进行调整。一是借鉴互联网中的“参与”思维，在企业文化中倡导员工成为企业的“主人翁”,让员工切实参与到企业的发展之中，建立企业与员工共同体。万科在自己的文化理念中，就把其成功的首要因素，归功于为人才创建了一个充满和谐与激情的工作环境。二是借鉴互联网中的“简约”思维，在当前社会信息量剧增的时期，复杂的表述将加大接收与理解的难度，所以适当简化企业文化中繁杂琐碎的部分，让文化理念清晰明了、一看即懂且能深入人心，让企业的核心价值观念切实影响到每一名员工。三是借鉴互联网中的“迭代”思维，在企业文化中鼓励创新、创业，当前，在供给侧改革的大环境下，房地产开发企业短期面临着“去库存”压力，长期面临着“品质”、“结构”“战略”等更为严峻的挑战，此时想突破困境并谋求更大的发展，就必须调动员工树立全员创新创业精神，激励员工大胆式创新、突破式创新，利用“微创新”、“精创新”促进企业迭代式发展。
3优化与互联网机制相适应的管理体制
管理制度与组织结构是人力资源管理的`基础，将互联网思维应用于企业人力资源管理，就需要健全完善与网络时代相适应的管理体制。从“B2B”到“B2C”,到“C2C”,再到“O2O”,互联网最核心的特点就是“去中介化”,从而降低“交流成本”.对于企业管理来讲，想要利用现代信息技术的进步来提高工作效率，就应当逐步扁平化组织结构，使信息沟通的渠道更为通畅。建立扁平化组织机构的关键，一方面在于科学合理的岗位设置和清晰明确的职责划分，另一方面在于标准精简的工作流程和有序统一的协作方式。以房地产企业为例，结合企业实际，一是优化管理岗位设置，对市场开发、技术设计、项目管理、成本控制、质量验收等工作按照“专业”、“系统”、“整体”的原则进行划分，整合相近相通岗位，尽可能减少不必要的交叉协作；二是确立清晰明确的职责分工，从各系统管理人员到各专业技术人员，再到各项目经理人、技术员、资料员等岗位，建立清晰明确的责任分工和工作标准，增强管理和沟通的指向性，标准越详尽反而工作越简化；三是在保证管理有序的前提下，打破传统的层级汇报关系，利用BIM系统等新技术，借助OA系统等新渠道，让管理层、业务部门、项目部之间能够形成有效的协同互动，也让管理者能够更直观地掌握项目及工作进度，并了解员工及其工作状态。
4应用与互联网思维相结合的管理方式
4.1多元考评，注重人才综合素养
互联网时代是跨界发展的时代，房地产行业在转型升级的过程中，不断扩张产业边界的多元化发展是必不可少的趋势，所以在人才招聘的过程中，将更加注重人才队伍组成的多元化以及应聘人员综合素质。在人才招聘中，不仅要吸引房地产专业人才，更要挖掘其他行业的优秀人才，一方面通过他们的视角来为企业的发展提供更广阔的思路，另一方面通过他们的行业经验来发现与解决企业存在的问题。此外，在对管理岗位应聘人员的考评中，除对房地产业务能力的测评外，还要综合考察对经济、行业、互联网、企业管理等多元化知识的掌握情况。
4.2需求导向，精确制定培养方向
互联网提倡“需求导向”,致力于提供更贴近需求的服务。作为人力资源管理者，对人才的培养即是对人才的服务，把握人才需求更有助于培养出更为优秀的人才。在教育培训中，建立培训需求相关性分析体系，利用问卷调查、网络选课等方式，找到员工对知识的需求点，有针对性地开展分类培训，这样可以使培训真正运用到实际工作中。在工作安排中，不仅仅要考虑到公司经营生产的需要，同样要兼顾到员工自身发展，以员工个人规划为起点，精确制定培养方向，合理安排好其在工程项目、业务部门之间的生产锻炼，这不仅有助于员工个人成长，更有助于公司整体发展。
4.3人性管理，从根源解决执行问题
企业执行力与军事执行力有所不同，后者是绝对执行，而前者则是智慧执行。所以在互联网时代，强化企业团队执行力，更应当注重的是人性化管理。首先，要注重执行的人，而非被执行的事，让员工在执行目标前先认可目标，这样可以让员工在执行过程中提升参与感，保证执行力充足。其次，是充分发挥员工智慧，做到让员工主观执行，而非被动式、机械式的服从，给予员工充分发挥智慧的空间，这样自主性操作所带来的执行动力比单调服从强很多。再次，是从管理源头找问题，当团队执行力不足时，不要仅从员工责任、态度的角度看问题，而是要更多地从管理机制剖析问题所在，从根源解决执行问题。
将互联网思维与房地产企业实际相结合，并有效地融入人力资源管理，使其更能适应网络时代成长起来的年轻人才群体的要求，更能适应互联网新时代的要求，更能适应中国经济新常态的要求。通过以互联网思维为导向的创新管理机制、强化人才培养、优化管理考核等一系列方式，使企业人才队伍不断提高管理能力与业务水平，不断提升执行力、协同力、创造力，让企业在新时代、新经济环境中更加具备竞争力。
参考文献：
[1]杨易达。人力资源管理在企业管理中的地位和作用[J].统计与管理，20xx（09）。
[2]赵春福。互联网时代的企业思维方式创新[J].企业文明，20xx（02）.
房地产的论文3
在当前的社会经济环境下，为了能够更好地适应当前我国国民社会经济社会发展的趋势，就必须要不断对我国房地产经济管理体制进行改革，才能更好适应当前日益变化的市场竞争。但是，随着房地产市场的改革深入，我们也可以看到我国房地产市场经济管理还是存在一些漏洞，为此，本文笔者就从我国房地产经济管理的现状出发，并提出了如何进一步改善我国国内房地产经济管理的几条措施，提出了对我国房地产市场经济管理项目的建议和思考。希望能够更好地促进我国房地产经济管理。
前言
在当前我国房地产市场经济管理中，要对房地产进行有效管理，这就必须要能够我国房地产经济管理所存在的问题进行分析，同时深入了解背后的原因，才能更好地预防房地产市场经济管理的各种弊病。这不仅仅对我国房地产经济的稳定具有重要的意义，而且，更为重要的是能够促进我国社会的进步和健康运行。现阶段来看，我国房地产市场体制方面存在欠缺，有一些令人担忧的地方，为此，笔者就从这些问题着手，希望能够给我国房地产市场的管理者有一些可取之处。
1、我国房地产经济管理现状分析
1、1房地产管理层面上的欠缺
一方面，我国房地产企业经济管理在某种程度上都建立一系列的管理机制，并且在房地产企业的财务管理还是具有一定的章程可以遵循。但是，对我国房地产企业单位的经济管理观念上还是存在一定的差距，所以会在一定程度上影响着我国房地产企业的管理。例如，很多房地产企业的经济业务随意性比较大，并且在管理监督上缺乏动力，经常会造成房地产企业管理上的混乱。另外，在房地产会计基础工作环节上比较薄弱，常常会导致房地产市场会计信息的混乱，同时，在房地产经济管理中的内部监督没有落实，企业董事会监督力度不够，监督管理人员的法律意识比较薄弱，有法不依，执法不严，这些都会给我国房地产企业的管理造成影响。甚至还会出现违法犯罪的行为出现。从另外一个角度上看，我国房地产企业的经营层次素质上还是不够高，在人力资源管理机制上也不够健全，进而在整体上影响我国房地产的管理。
1、2房地产企业管理做法还是存在弊病
在我国房地产市场经济管理中，为了能够加强企业管理，我们通常的做法就是进行统一核算，在管理层面上进行分工合作，对于一些奖惩制度上进行细化，这样的管理虽然可以在某种程度上有利于企业进行统一管理和监督，但是我们也应该要能够看到其中的弊病。其中主要是体现在以下几个方面；就是导致项目开发责任和权利以及利益等方面严重脱节。这样就显然不利于房地产市场人员积极性的调动，如果是仅仅依靠企业内部高层的努力，这显然无法达到相应的效果。同样的，这种做法可能会存在着不具体的业绩衡量指标，进而导致房地产公司项目部门之间进行无节制的竞争，对公司的运营发展显然是不利的。
2、如何有效改进我国房地产市场经济管理的看法
2、1进一步建设科学的内部管理环境
要想努力改进我国房地产市场经济管理无序的局面，这就必须要能够不断完善和加强房地产企业的内部管理，如果有需要，这就必须要能够不断加强房地产内部管理环境的优化建设，这就包括经营方式和风格以及管理理念等方面的一些方法，并且在房地产的内部管理上建立一套有效的管理机制，进而更好地确保我国房地产企业管理制度的有效落实。
2、2努力加强对我国房地产企业内部之间的牵制
在我国房地产市场管理中，为了能够更好地在企业内部管理中形成体系化，房地产企业就可以采用一些轮换制度，并能够切实根据自身企业在不同岗位中对房地产市场的了解程度做出适当的调整，规定员工在每一个岗位之间进行轮换，而对于一些比较次要的岗位可以选择少轮换，这样对我国房地产市场的管理岗位中给予积极肯定。
2、3不断加强对我国房地产企业的考核制度创新
在房地产企业管理中，很多企业经营者对企业管理部门稽核管理观念上认识不足，在观念层面上认为稽核部门不能够创造良好的利益，并且还占用一些人事上的编制，所以，就误以为要能加大对房地产企业经营成本管理，这样就对稽查制度没有进行充分重视。试想一下，如果企业内部没有稽核制度，那么，在管理措施上也就不能进行严格执行。
2、4房地产企业内部审计制度亟需加强
为了能够更好发挥房地产内部管理，这就必须要能够不断发挥房地产内部审计作用，还要能够确保审计机构在房地产企业中的独立性，或者是可以直接设立相应的部门，这样就能够在管理上具有一定的决策权。有效发挥好企业内部审计作用，监督和管理企业资产、财产安全朝着更加合理的方向发展，进而能够保障企业在管理制度上得到严格执行。
3、房地产经济管理的一些建议
3、1正确地对公司投资项目资金进行核算
在项目实施阶段之前，房地产企业就必须要对项目实施的可行性进行充分研究，如果有必要，可以进行实地考察研究，在公司项目的执行人员选择上可以由项目经理部门进行核实，并能够获得批复的可行性研究报告。同时，还要能够通过工程人员的初步核算之后，提出项目资金流量表，进而取得公司的认可，在确定之后，可以确定定下指标的合理性，之后就能够作为实施项目经济管理的依据得到进一步执行。
3、2严格控制房地产企业的开发成本，并能够确定相应的费用支出额度
在房地产的经济管理中，最为重要的就是正确核算并控制项目支出成本，这是当前房地产企业经济管理的关键性因素。在某个项目确定下来之后，可以开发相应的成本控制，进而能够实现房地产企业效益的增长。但是，我们也可以知道，正常的.开支是比较容易控制，而业务费用的开销是比较大的，报账标准却是难以掌握的，控制的难度也比较大。
如何来进一步解决开发成本控制，这就成为当前房地产企业人员亟需面临的问题。这就必须要能够进一步增强成本核算人员的责任感，尽量降低企业的项目支出，并制定出一系列的政策来严格控制漏洞。通过查缺补漏来弥补各种管理上的不足。另外还可以采用费用合理包干的办法，降低房地产企业的业务管理费用。
3、3房地产企业管理将政府和市场两者进行综合考虑
在当前我国房地产企业管理过程中，我们要能够让房地产企业领导者认识到政府和市场的作用，一般来说，政府和市场在房地产市场经济中具有重要的影响力。我们在房地产的经济管理中，为了能够进一步增强房地产的经济管理能力，必须要不断提高房地产市场自身的调节作用。与此同时，还要能够与国家政策相适应，加强与我国国家政策相适应。这样才能有利于我国房地产市场的健康稳定运行。如果让市场进行市场调节，在某种方面比我国国家行政手段的宏观调整更加有效。所以，不断加强我国房地产市场自身的调节作用，这将会房地产市场未来发展的必然性趋势。而国家只是对我国房地产市场进行局部微调，只有中央政府和地方政府政策有效结合，才能稳步推进我国房地产市场的稳步运行。
4、结语
从我国目前国内的房地产经济发展趋势看，为了能够推动我国房地产市场经济的稳步运行，这就必须要能够时刻加强对我国房地产市场的管理，尤其是要对房地产企业自身的内部管理。这样才能整体促进我国房地产行业的发展。为此，本文笔者认为，只有建设科学的内部管理环境，努力加强对我国房地产企业内部之间的牵制，形成更加有效的房地产企业内部管理机制。在另外一方面，我们还应该要加强房地产企业内部审计制度创新，对公司投资项目资金进行科学核算，严格控制房地产企业的开发成本，并能够确定相应的费用支出额度，从根本上遏制各种违法犯罪行为，才能更好地推动我国房地产企业的经济稳定运行。从整体上提升我国房地产经济的活力，让房地产经济更好地促进我国整个社会的进步。
房地产的论文4
目前我国地很多房地产企业，在成本核算方面不同程度地存在着一些问题，此类问题如果得不到有效解决，会严重制约企业效益与综合竞争力，以下本文就针对房地产企业地土地开发成本核算问题进行深入地探讨与研究：
一、我国房地产开发成本的管理现状
从目前情况观察，我国的很多房地产开发项目，在成本核算方面主要存在的问题有：
(一)企业决策者缺乏成本管理意识
由于我国在建国以来长期实行计划经济模式，而很多房地产开发企业由国有企业或集体企业转变而来，在管理模式上不同程度地收到计划经济管理模式地影响，一些企业还存在着以计划价格为基础，通过事后核算进行土地开发项目成本核算的静态管理模式。目前的市场竞争环境下，以这种陈旧模式与管理思想指导的成本核算必然会造成房地产开发企业缺乏成本管理粗放滞后，成本控制缺乏有效性，费用开支得不到有效控制，企业竞争力令人堪忧。
(二)企业缺乏对成本管理体系的建设
目前我国的很多房地产企业项目成本核算情况观察，企业不同程度地在成本划算方面缺乏管理体系的建设，一些企业招标报价不考虑成本落实问题，缺乏长期战略规划，项目施工建设过程中缺乏跟成本控制相关地事中与事后管理规划，导致成本管理带有很大盲目性。企业在项目建设方面摸着石头过河，面临市场波动带来的风险应对乏力。
(三)内部控制薄弱，偏重事后控制
很多企业还在成本管理方面，过于侧重与事后控制，而对于项目建设地事前控制与事中控制缺乏有效性。
二、改善房地产企在土地开发成本核算问题的策略
(一)在企业中构建有效的成本控制体系
企业要做好成本核算工作，第一步应当采取措施构建一套跟企业管理系统结合地成本核算体系，通过制度化标准化地管控来提高企业的项目成本核算水平。在项目的施工建设过程中，做好事中的成本管理制度建设，通过标准化的.管理措施来有效管控各项费用开支，将项目建设的事前，事中、事后成本管理结合起来形成有效体系，跟企业的运营管理结合从而有效控制土地开发项目的建设成本。
(二)科学设定成本核算的对象范围
企业的成本核算需要根据土地开发建设项目中涉及到的多方面因素进行综合考虑，就一般性项目，企业应构建针对项目建设的单项作业环节的成本核算规划，以不同环节为对象开展成本核算。就多个项目处在在相同位置、项目结构类似的群体型项目，可以将交工期限相同或由同一施工建设队伍负责的项目作为一个对象开展成本核算工作。就较大规模的大型项目，应根据业绩考核管理，把项目建设的分阶段任务当做成本核算对象，这样通过科学设定成本核算的对象范围，才能更好的提高企业的成本核算工作质量与水平。
(三)科学规划项目成本费用
对于土地开发项目作业过程，要依据“谁受益，谁分摊”的工作原则就项目的成本费用与公共成本费用进行科学划分，有效确立核算对象，以便提高核算管控的有效性与准确性。如果难以划分间接成本费用，企业应以先归集再分配的模式就间接成本与公共成本费用实施分摊，这样才能实现成本费用地科学划分，提高企业的成本核算管理效率。
(四)加强人力资源建设，提高企业成本核算工作人员能力素质
负责成本核算的工作人员的工作水平与专业化程度会直接影响到成本核算的有效性与准确性，因而企业要做好成本核算，需要加强对内部的人力资源建设，通过优化人员队伍，使得具有较高能力素质，专业化水平的人员负责重要的工作岗位，而淘汰能力低下，工作不认真的的人员，提高企业成本核算工作人员的综合素质，这样才能充分保障企业成本核算的工作质量与工作水平。
三、结束语
结合以上观点，要做好房地产企业土地开发项目管理的成本核算工作，需要充分考虑多方面内容，只有深入系统地研究成本核算上存在地问题，并积极采取措施进行解决，才能让企业的成本核算工作质量得到长足进步与提高。
参考文献:
[1]刘颖.浅谈房地产会计核算中存在的问题及对策[J].商;20xx年21期.
[2]杨芙蓉.房地产开发企业项目成本核算[J].财经界(学术版);20xx年10期.
房地产的论文5
摘要：随着社会的发展和经济的进步以及科学技术的日新月异，在房地产企业的管理中，越来越多的企业摒弃了依靠数字分析和规章制度来强化管理工作的硬性管理方法，将更多的经历转移到了文化的认同上，通过优化企业的文化，凝聚更多的心理趋向、行为规范和价值观来柔性管理企业，从而在提高了企业相关工作人员的工作热情和工作积极性的同时，使得房地产企业的各项工作得以顺利的开展和运行，所以本文就房地产企业文化的内涵进行阐述，探究了强化房地产企业文化建设工作的重要性，分析了现阶段我国房地产企业文化建设的状况，并以万达集团为例提出了强化我国房地产企业文化建设工作的措施。
关键词：房地产企业；企业文化；建设；内涵；作用；现状；措施
一、房地产企业文化的内涵
房地产企业的企业文化是房地产企业在长期的经营活动中逐渐形成的，为全体员工所认同、遵守，带有本企业特色的价值观念、行为模式以及与其相适应的制度和组织结构，房地产企业的企业文化以房地产企业的管理哲学和理念为核心的，凝聚着全体员工的归属感、积极性和创造性，体现了房地产企业及其成员的价值准则、经营哲学、行为规范、共同信念以及凝聚力。现阶段房地产企业的企业文化主要包括物质层、制度层和观念层三个主要的层面，具有文化导向性，注重整体意识，有一定的精神追求，同时房地产企业也具有双向属性，即房地产企业既遵循文化事业的一般规律，同时，房地产企业又遵循市场经济的基本法则。
二、强化房地产企业文化建设工作的重要性
强化房地产企业的文化建设工作是促进企业发展的重要力量，也是提高房地产企业竞争力的重要法宝，同样也是促进企业长远发展的灵魂。也就是说房地产企业要想在激烈的社会竞争中取得更好更快的发展和进步，就必须通过提高自身的知名度、商业信誉、品牌和服务的质量来提高自身的内在竞争力，而这些都属于企业文化的范畴；其次，房地产企业的企业文化的建设是以提高企业的核心竞争力为最终目标的，而在房地产界，品牌竞争又是企业的核心竞争力，所以强化房地产企业的企业文化建设工作能够在很大程度上提高企业的核心竞争力；此外，房地产企业的企业文化具体稳定性，是企业发展的土壤，能够给予房地产企业更多的力量，是企业发展的灵魂，由此可见，强化房地产企业的企业文化建设工作对于房地产企业的长远发展有着十分重要的作用。
三、我国房地产企业文化建设的现状
一方面，通过相关的调查研究发现，现阶段一些房地产企业的管理者对于企业文化建设的重视程度不够高，只是从口号上理解企业文化，没有将企业的使命、宗旨和目标等内容结合起来，缺乏实际的执行力，导致了房地产企业出现“老板文化”、“旗手文化”等企业文化，形式化的房地产企业文化大大降低了房地产企业文化的价值，没有实现房地产企业实施企业文化的初衷。另一方面，房地产企业文化建设中缺乏创新性，众所周知，我国大多数房地产企业都是诞生于改革开放后，所以大部分的房地产企业存在同一化和重复性，大部分的房地产企业都将“团结求实、质量第一、开拓创新、顾客质量、服务周到”等口号作为自己的企业文化，千篇一律，模仿较多，不能和企业自身的特点和特色来建设自身的企业文化，这样一来，既不能体现企业的价值观和精神信念，也不能发挥企业文化应有的`价值。
四、强化我国房地产企业文化建设工作的措施
1.实际案例
众所周知，万达集团可谓是房地产企业的领头军，之所以万达集团能够有今天的成就，与其优秀的企业文化是分不开的，纵观万达企业集团的企业文化，我们可以看出，在第一阶段，万达集团的强调诚信经营，老实做人，精明做事是其企业文化；第二阶段，万达集团强调社会责任，共赢创富，回馈社会是其企业文化；第三阶段，万达集团强调追求卓越，国际万达，百年万达是其企业文化。由此可见，万达集团在不同阶段，都有着不同的企业文化，而且其制定的企业文化是与其发展水平和战略目标相吻合，是有利于其下一步的发展和进步的，因此，万达才有着今天的成功和成就。
2.强化措施
①树立以人为本的管理理念
人是企业发展的核心，也是企业文化的灵魂，所以树立以人为本的管理理念，增强员工对企业文化的认同感是十分重要和必要的，也是使企业文化能够切实发挥其应有作用的关键，而对于房地产企业来说需要从两方面着手，一方面，对于房地产企业的员工来说，要把一切活动都围绕着调动员工的工作热情和工作积极性来开展，使员工能够接受企业文化，并且使员工拥有较强的责任感、使命感和荣誉感；而对外，要树立信贷的营销观念，强调以顾客为中心。
②加强创新和协作的力度
对于房地产企业来说在营运过程中不仅需要和本行业的其他企业进行交流，而且需要和政府行政管理部门、金融机构以及建筑材料供应商等其他组织进行沟通和联系，所以在这个过程中，加强协作意识成为了房地产企业文化的必要组成部分；此外，要想在激烈的社会竞争中取得更好更快的发展就必须加以创新，房地产企业的企业文化中必须真正的体现人性化、个性化以及现代的服务理念。
③优化自身的企业形象
优化房地产企业的企业形象，不仅要树立良好的品牌意识，还需要房地产企业以诚信为根本，打造具有房地产企业特色的企业形象，这同时也是优化房地产企业外在企业文化的必然需求，这就要求房地产企业要充分的考虑自身的品牌设计、规划设计、市场定位、文化品味以及服务水平等，以诚信为根本，做到表里如一，加大宣传的力度，使自身的企业形象得到不断的优化，强化自身的竞争力。
五、结语
虽然现阶段越来越多的房地产企业比较重视房地产企业企业文化的建设工作，也在一定程度上促进了企业的发展，但是就实施情况来看，依旧存在一些问题和不足，所以不断的优化和完善房地产企业的企业文化是需要相关工作人员一直努力的方向和目标。
参考文献
[1]郝丹江.浅析国有房地产企业文化建设的意义与途径[J].南方论刊，20xx，（5）：79-80.
作者：侯佳楠 单位：秦皇岛兴龙房地产集团有限公司
房地产的论文6
如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加。因此，房产商对于楼盘的销售必须拿出翔实可行的销售进程控制计划，其中影响销售进程的重要因素之一就是房产商所施行的促销计划。
针对房地产销售的宏观与微观影响因素的分析，作为房地产商品的供应方--房地产企业应该从楼盘前期策划、综合质量和服务等方面做好销售工作。
一、充足的前期策划与市场调查。
在金融危机和国家宏观调控政策的影响下，由于消费者日趋理性，一些房地产企业开发的产品出现了销售不畅甚至滞销的现象，但同时有些企业则一直保持较好的营销态势。究其原因，其中一条很重要原因是发展商决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的市场信息导致决策失误，使项目开发出现选址不准和市场定位不当。实践已充分证明，房地产市场调查对帮助房地产企业作出正确的决策有极为重要的作用。
通过市场调查，企业可以比较准确地掌握市场供求状况，据此制定出销售计划；有助于房地产企业实施正确的价格策略，依据消费者的需求及心里承受能力，抓住机遇，确定可行的市场价格，有针对性地开展各种促销活动，从而保证销售成功。市场调查需要做得更充分、更科学，通过调查全面把握社会经济与发展形势、房地产市场发展态势，了解房地产政策法规和政府有关措施，并对项目周边居民和对周边同类楼盘作深入调查了解，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。
二、创造值得信赖的地产品牌。
在当前市场形势下，地产品牌对于房地产企业的生存更加重要，这是卖方过渡到买方市场的必然。品牌是指产品品质、服务品质、企业文化、理念、价值、个性等的综合与凝聚，是区别于同类产品的一种企业商誉。品牌不是一朝一夕建立起来。在卖方市场前提下多数地产品牌建设是浮在水面上，以保证快速销售为前提的“品牌建设”，往往到销售完为止，以短期利益为主。在买方市场前提下，地产服务品牌建设考虑如何让品牌的“内涵”有系统地从购房到居住的所有环节一直延续下去。在房子资源相对短缺的时代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存价值。当地产投资成为炒楼，看中的还是短期利益，投机价值。
只有把居住看作是生活的前提下，既生活价值，开发商只有真正关注生活的舒适程度以及居住的幸福感，才能真正树立起地产品牌，开发商应向广大业主及社会承诺，把自己放在阳光下考验，主动接受监督，把自己置身于约束之中。优秀品牌会让消费者对企业品牌产生良好的印象，并形成习惯性消费心理的过程。
三、更新房地产商品营销理念。
传统的房地产营销就是通过广告传递楼盘信息，经购房者考察并认同，最终由专职的售楼人员实现销售。应该说，这种模式主要采取的是信息的“灌输和诱导”，主要靠开发商的“自卖自夸”和购房者的主动上门。而现在，房地产消费者需求分众趋势明显，单纯的4P营销理论--产品、促销、价格、人员已经落伍，整合营销理论正在逐步取代4P营销理论，整合营销理论强调4C——消费者、消费者需求或需要的成本、消费者购买的便利性以及沟通。面对这样一个营销新纪元，在目前房地产市场销售出现困难的`情况下，房地产营销将进入整合营销时代，通过整合，使发展商找到目标市场，为购房者提供合适房源，通过有效的营销手段和营销技巧影响消费者惯有的消费心理，诱导其形成购买决定。
此外，由于市场上竞争模仿的日益加剧，企业的技术和产品的特征优势通常是短暂的，服务营销将成为产生差异性的主要手段。服务对顾客感知有很大的影响，服务能够创造出竞争者难以模仿的竞争优势，即在定位中创造差异性。其不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务；不仅要提高顾客现实的(售后的)满意度，还要提高预期的(售前的)满意程度。房地产开发上不断开展服务营销是大势所趋，优质的服务才能占领或保住市场。因此应当强调“以市场为中心”和“以顾客为导向”，加强房地产服务能力的市场营销观念，即“服务营销”。加强服务营销的关键应当把为客户服务作为宗旨，切实制定并采取具体措施，全方位的满足客户需求，提高业主的满意度，才能吸引客户踊跃购房，推动商品房销售。
房地产的论文7
摘要：近年来，随着我国社会经济的快速发展，房地产开发项目也越来越多。在房地产开发中，要想真正的发挥其实效性，项目开发及项目管理人员必须充分注重对房地产资源的配置，从而全面提升房地产项目管理质量。但是在实际中，房地产开发中面临着很多环节，这也使得项目管理中存在诸多难点。因此，必须充分了解到房地产开发项目管理的难点，并结合具体情况，制定相应的完善措施，从而全面提升房地产开发项目管理质量。
关键词：房地产开发；项目管理；难点；完善措施
近年来，我国房地产开发项目的规模越来越大，在新形势下，房地产开发商要想立足于激烈的市场竞争中，就必须从根本上提高对项目管理的重视力度。这是因为全面提升房地产开发项目管理质量，可以最大限度的提升房地产开发质量，从而为房地产开发商提供更多的市场机遇。在具体的房地产开发项目管理中，管理人员必须结合房地产开发中的各个环节，针对管理中的难点、重点进行妥善处置，从而使得房地产开发商可以获得更多的市场效益。
1房地产开发项目管理的重要意义
在实际中，加强房地产开发项目管理具有十分重要的作用，主要表现在：（1）保证项目可以按期完成。在房地产开发项目管理中，按期完成是十分重要的一项内容，通过科学的管理手段，能使得房地产项目规范、有序的进行，保证其管理目标的有序实现。（2）保证项目进展的协调。通过房地产开发项目管理，可以明确各方的职责，并且会制定相应的规章制度体系，为项目开发的良好进行提供了组织保障。同时，利用房地产开发项目管理，可以组建和谐的工作环境，确保管理人员之间的和谐，保证项目开发的协调。（3）保证项目效益最大化。在房地产开发中，效益最大是最为重要、最为核心的管理目标，通过项目开发管理，可以有效的对成本、工期、质量等进行管理控制，可以保证用最小的投入来获取最高的经济效益。
2房地产开发项目管理的难点分析
2.1项目决策缺乏必要依据
在房地产开发项目管理过程中，经常会受各种因素的影响，而影响到项目决策。具体而言，房地产开发商在开展项目开发时，并没有充分的掌握市场详情，没有掌握相应的信息、数据、资料，导致在进行项目决策时，无法确保决策的准确性、科学性。同时在施工过程中，也会由于决策的不科学，使得施工所需要的图纸、资料不准确，而出现各种问题。此外决策依据缺乏还会造成发包方不了解相关规定，在施工结尾是出现项目管理无法推进的情况，这就会对房地产开发项目管理质量的提升造成极大影响。
2.2成本控制
在房地产开发项目管理中，项目成本控制是另一个十分关键的控制难点，因为成本直接影响到开发商、设计方、施工方、监理方等的直接利益。如果成本控制处理不当，就会引起各方纠纷，影响项目开发的有序推进。从我国当前房地产开发项目管理现状看，有很多房地产开发商不太看重项目开发前期策划及设计阶段的成本控制，这就导致在后期的成本控制中会出现各种问题。如果房地产开发商要想获得更好的效益，就必须改变这种状态，提升对开发成本控制的重视力度，建立全面、规范的项目开发成本控制体系，保证每项决策都可以降低成本，从而实现开发项目管理的最大化效益。
3房地产开发项目管理的完善措施
3.1做好市场可行性研究调查
在房地产开发项目管理活动中，前期的准备工作发挥着十分重要的作用，特别是项目的前期市场研究性调查工作，更是前期准备工作中的重中之重。只有做好了前期市场研究性调查工作，才可以为项目开发管理提供必要的资料依据。因此，在实际中，房地产开发项目管理人员必须充分意识到前期市场研究性调查工作的重要性，结合项目具体情况，采用多样化的手段，科学、有序的开展市场调查，充分掌握项目的实施背景、可行性、安全性、经济效益等，以此为依据开展项目决策工作，并结合各项资料做好设计图稿、施工图稿等工作，为房地产项目开发活动的良好进行奠定基础。
3.2完善成本管理体系
成本控制是房地产开发商在进行房地产项目开发中获取经济利益的关键手段之一。因为房地产项目开发是一项系统性、复杂性的工程，所以在整个过程中对费用要求十分庞大。如果控制不到位，很容易造成亏损的情况。开发商只有做好了项目成本控制工作，才可以有效的节省项目开发过程中投入的资金。因此，在实际中，开展房地产开发项目管理时，必须结合项目的具体情况，采用科学合理项目成本控制方法，实施项目成本动态化管理控制，从多个角度、多个层次开展成本管理活动，保证成本管理控制的有效性。在房地产开发项目成本控制中，需要明确每一个环节的成本控制目标、相关责任人，并细化成本控制工作，定期对各个阶段的项目成本控制情况进行评估，对比实际成本控制与预期成本控制之间的差异，寻找引起差异的原因，并对其进行有效处理，从而最大限度的`保证项目成本最低。此外，房地产开发项目管理中还应该注重对相关风险进行规避，特别是隐蔽工程中的相关风险，以此来降低其成本投入。
3.3加强质量控制
在房地产开发项目管理中，质量控制也是十分重要的内容之一。因为只有保证了房屋建筑的质量，才可以让消费者更加放心的购买房屋，才能在提升人们生活质量的同时，提高房地产开发商的经济效益。因此，在实际中，房地产开发项目管理还需要结合国家相关规范、项目要求，制定相对应的质量监控体系，对整个项目建设过程中的质量情况进行监督管理，发现质量不达标的情况时，要及时进行处理，确保每一个环节的质量都符合相关要求，从根本上保障项目的质量。同时在具体的管理工作中，每一个管理人员都需要充分意识到自身的职责，并积极的履行自身职责，在管理过程中，如果发现施工人员或相关设施存在问题时，要及时与相关领导获取联系，对这些问题进行处理，保障房地产开发项目的各个环节都符合相关规定的要求。
4总结
综上所述，近年来我国房地产行业的发展持续加快，已经成为我国经济发展的重要支柱行业。由于房地产开发项目管理中会遇到各种复杂的条件、流程，为了更好的提升其管理质量，就需要从细节出发，对各个环节进行强化管理、控制，特别是管理中的难点，更是需要采用科学、合理、规范的措施进行处理，这样才能为房地产行业的持续发展提供保障。
参考文献：
[1]伏军.试论房地产的工程管理中存在的问题与对策[J].投资与合作,20xx(10):305.
[2]康宁.试论房地产开发项目管理的难点及完善措施[J].全国流通经济,20xx(5):61-62.
[3]朱华广.试论目前房地产开发项目管理存在的问题与解决办法[J].城乡建设,20xx(7):116.
房地产的论文8
一、房地产金融体系结构
1.房地产金融体系的组织机构体系
房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体,也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机构。房地产金融机构在房地产金融体系中的地位特殊,它一方面充当着资金供给者,另一方面又是资金的需求者,吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。
2.房地产金融体系的金融工具体系
在房地产市场上使用的金融工具有很多,可以将其大体上分为两类:一类是一般金融体系通用的,例如债券、股票等等类似的一般金融工具。另一类是房地产金融体系特有的,如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。
3.房地产金融体系的配套设施体系
在金融体系中,除了组织机构体系和金融工具以外,还有一个重要组成部分,那就是与之相关的配套服务体系。其中包括房地产的政府宏观调控和监管;高质量的中介服务,如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务,以及一个相对完善法律环境等。
二、国内外房地产金融体系的现状
1.我国房地产的金融组织机构体系
从我国目前情况来看,我国的房地产金融组织机构体系主要是由住房储蓄银行和商业银行的房地产信贷部门这样的银行金融机构,以及住房合作社、保险公司、信托投资公司、信用社中的专业部门这些非银行金融机构共同组成。此外,我国的住房公积金也是我国房地产金融组织机构体系中的重要组成。
2.房地产金融体系的金融工具体系
我国房地产公司中上市公司占比很小,大部分房地产开发商依靠银行信贷来筹资。除此之外的诸如信托融资、股权投资、产业基金等融资工具,也因为缺乏健全的二级市场,只能进行小规模的融资,没有起到开扩融资渠道的作用。
3.房地产金融体系的配套设施体系
就目前而言,我国还没有形成有效的房地产金融体系的配套设施体系。虽然已经设立了部分中介服务机构,但发展还比较薄弱,而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂,其市场化运行和管理体制尚未完全确立。
三、国外房地产体系与我国房地产金融体系的比较
1.国内外房地产融资渠道比较
(1)开发性融资渠道比较。西方发达国家的房地产金融尽管在经济体制、金融体制等方面存在差异,但一般都是以房地产抵押贷款为主,信用贷款和保险代理为辅的方式开展房地产信贷业务的。
在国外,活跃的金融创新创造出花样繁多的房地产金融工具,这是国内房地产企业融资与国外房企融资的最大区别。
而我国房地产开发融资高度依赖银行资金,资产证券化业务迟迟没有开展。在我国的房地产开发建设中,银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。
(2)消费性融资渠道比较。在我国,消费性融资渠道单一,基本还是依靠商业银行。这是因为根据央行个人住房贷款管理办法规定,我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构仅是商业银行。不仅如此,住房贷款品种单一,主要还是浮动利率抵押贷款,无法与国外多样的抵押贷款种类相比。在住房公积金方面,虽然我国的住房公积金缴存人数不断增加,但是住房公积金覆盖范围仍然很小。随着这几年房价的持续走高,中低收入人群即使已经缴纳了住房公积金,也无力购买房屋。同时我国的公积金的功能也过于单一。在公积金制度发达的新加坡,政府允许用公积金存款购买政府兴建的公共住房亦称为“组屋”。除此之外,新加坡中央公积金局会分别向房地产供给市场和房地产需求市场同时融资。比如公积金局一方面,通过购买债券来帮助建造组屋,或者直接向开发商提供贷款,另一方面,动用公积金帮助居民支付首期款,也可以通过支取公积金存款协助消费者款偿还贷款本息。总的来说,相比较新加坡、日本的住房公积金制度,我国住房公积金运行效率仍然偏低,住房公积金制度没有得到充分发挥。
2.国内外房地产金融配套体系和风险管理比较
(1)房地产金融配套体系比较。随着信用工具的日益发达和不断创新,西方发达国家的房地产金融市场的业务范围日益扩大,包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券,房地产保险、房地产典当等。这些各式各样的房地产金融活动,不仅能为房地产金融市场增添活力,而且将金融业与房地产业密切结合起来,便于国家运用有关金融运行机制,对房地产业发展进行宏观调控。但在我国,中介配套机构的不完备,以及对中介机构监管不足,对整个房地产金融体系的运作带来了风险隐患。由于住房贷款一般具有数额大、期限长、银行信用风险大等特点,因此,在我国急需一套相应的、规范的和权威性的中介机构,如担保、保险、拍卖处置、信托、评估等专门性机构,以及房地产金融二级市场的配套运作。
(2)风险管理比较。国外在发展一级市场的同时建设齐备的房地产金融配套体系用以有效地防范金融风险。这些制度包括严格的贷前审查制度,完善个人信用制度体系,健全的违约处理机制,科学的风险管理制度,政府有效的参与、管理和支持等。
严格的贷前审查制度必须有完善的个人信用制度体系作为保障。由于借款人财务状况变化较大,因此各国者西对借款人财务状况进行跟踪监控,一般贷款人都有借款人收入来源情况的详细资料,可以随时监控借款人的'财务变动状况。在美国,每个经济人都有一个社会保障号码和相应的账户,每个人的每一笔收入、纳税、借贷、还款情况甚至犯罪记录都会一一记录在案。银行在接受客户贷款申请后就委托信用调查公司调查,信用调查公司一般在接受信用调查委托之后的1天~2天内,便可完成有关调查,银行再根据调查结果决定是否贷款,是否给予部分优惠,是否需要密切关注,乃至采取何种防范措施的评判依据。
为了切实规范和控制住房贷款风险,西方国家的贷款机构和担保机构还建立了符合本国国情的风险管理制度,采取了一套行之有效的风险管理措施。比如英国的建筑社在资金管理中,就很注意坚持四个原则:资金来源约束资金应用的原则、资产与负债期限对称的原则、效益性和安全性并重的原则、优化资产负债结构的原则。
法国、芬兰、美国等国银行还在贷款偿还和违约处理方面有比较健全的程序,其中对贷款逾期、不良信用记录、催收贷款本金和利息、呆账损失分析、强制拍卖等都有系统的规定。
我国的社会信用制度相对滞后,我国贷款银行对借款申请人的信用程度的了解主要依据申请人自己提供的资料,银行之间、银行与政府行政管理部门、司法部门之间缺乏信用信息共享的制度,没有个人或开发商信用劣迹的记录,贷款银行无从判断借款人的资信程度。
同时,我国房地产金融的法规建设相对于房地产市场发展而言也是相当滞后的。除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,还没有专门的房地产金融监管框架,房地产金融业务的有关规范也有待制订。在金融分业监管体制下,监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。
四、规范发展我国房地产金融的几点意见
1.着力发展房地产信托基金
发展REIT有利于完善一个国家的房地产金融架构。REIT有助于分散与降低系统性风险,提高金融安全。银行承担的风险主要是信用风险,这决定了银行对风险的跨时分担比较有效,容易把风险在未来和现在之间进行分配。
2.充分发挥政府在房地产金融领域中的作用
一是应加强对房地产市场的监测和调控,抑制房地产泡沫的产生和发展。二是建立政府住房抵押贷款担保制度,并与商业性保险形成互补的混合保险模式。即成立国家贷款担保机构,专门为中低收入者提供抵押贷款担保。
3.建设完备的社会信用体系
目前,我国建设社会信用体系应当在区域性或系统内试点的基础上,按照“政府推动、市场运作”的原则,遵循“联合征集、权威发布、社会共享”的工作思路,加快社会信用体系建设,推动信用立法,严格社会信用中介机构的市场准入、退出与监管办法,采用现代化监管手段,利用信息网络资源,实现信息共享,倡导企业和个人树立信用观念。
4.加快金融创新
首先,应当建立住宅储蓄信贷制度,以形成稳定的住房信贷资金来源。其次,从产品创新来看,我们可以借鉴国外品种众多的金融产品,引进或者开发新的信贷品种,创造出新的利润增长点。最后,我国还要继续健全和完善住房公积金制度,提高公积金运行质量。
房地产的论文9
我国房地产事业发展程度较快，因房价不断上涨，其利润空间大使得房地产商都大力开发房地产事业。房地产经济管理问题也就暴漏的越来越多，如何改进现状成立不得不面对的问题。
一、经济管理的概念和影响
经济管理的概念从宏观上市之经济管理者对企业或组织的辂个经济活动的全过程进行控制和管理的。从微观概念上分析时期也经济管理者对其企业〔或组织进行有针对性的计划战略实施和对企业涉及的丁作进行控制和指导并实行有效的监督，其最终的目的是实现企业制定的战略S标。因此，经济管理对各行各业(都N样适用，都是为了对实际丁作过程进行有力的针对性控制和协调，进行实现幣个过程的优化。
经济管理是为提供有力的生产力保障，使得企业或组织发挥出R大的潜力并创造出更髙的企业或组织内在价值的全过程。因而经济管理活动时?个科学系统完备的过程，是对涉及到的人员的-种良性协调和积极性的充分调动。同时，经济管理过程也可以对企业或组织经济活动进行有效的监督，进而对经济活动中暴漏的问题进行有效的解决和规避，使得企业或组织发生的经济利润损失降低到最小额度，同时使得企业或组织资源获得最大程度的合理使用。使得企业或组织获得牛.产力的提髙，其幣个管理过程获得有效的优化，增加其直接效益。经济管理可以有效的协调相关涉及的各部门之间的工作关系，进而上各部门个体和幣体间相互促进和相互影响，为企业或组织最大的经济效益的发挥创造必要的前提保障。
二、房地产经济管理暴漏的问题
1.房地产商经济管理的认知不足。房地产事业的髙速发展使得房地产行业开始意识到提髙经济管理水T对企业可持续发展的有效作用。为丫提髙自身房地产事业的发展程度，很多房地产开放商开始有针对性的甫视和改进企业的经济管理丁作，但对经济管理丁.作中暴漏的问题并没有有效的进行解决。突出的-定是对经济管理丁.作对房地产事业的影响作用认识、存在不到位的地方。使得企业只能片面的对企业财务管理部门进行针对性的协调进而实现经济管理的T.作过程。企业管理者并没有有效的意识到经济管理丁作，关系到企业各部门之间典同利益的-种行为过程。使得各部门之间相互影响和相互作用以提髙企业经济管理水甲的能力被实质的降低。不能使得各部门在经济管理活动中有效的参与进来实现其自身的功能价值。进而降低各部门的丁作效率，使得企业房地产事业出现管理意识不止确的问题。这就要企业从经济管理的认知方式开始人手进行调整和改进，使得企业树立出正确和合理的经济管理意识。
2.房地产管理机制并不健全企业为更合理的适戍市场经济的发展，需要国家对相丨、V:的房地产政策的扶持，运用有效的法律和法规来保证房地产事业可持续性健谈发展。但国家在房地产相关的政策和法规中的实践效果存在差异，使得房地产的经济管理暴漏问题没有形成有效的改进办法。在相关的政策出台后，存在对房地产现状的认知偏差，政策只是简单的表面起到效果，对实质问题没有有效的解决。并不能真正意义上的对房地产经济管理丁作进行有效的指导，使得房地产细节问题没办法根据政策的调控产牛根本性的转变。并且，房地产事业是地方财政的主要收入，地方政府对其管理方式的运用不正确使得国家对房地产事业的调控力度被降低，没有办法实现经济管理的政策调控。进而在实践中经济管理丁作没有根本性的改变，使得房地产企不能有效的对其经济管理丁作进行针对性的协调和控制，这些都是关系到企业良性发展的-个甫要影响因素。
3.企业(战略目标不完善。企业战略目标的制定关系到整个房地产事业的发展走向问题，企业在对房地产目标进行有效的保障可以为企的发展提供有效的战略支撑，也能为政府对相关的政策和法规对房地产的保障提供?种可参照的合理性。但大多数企业并没有意识到企业发展S标对企业的'根本性影响，只是对现实中的企业短期利益目标肴策。因而在企业(g标制定上存在偏差问题。不能使得房地产市场出现问题后有效的参与解决方法，进而在市场经济发展中存在?种认识上的片面性和偏差性，使得市场经济相关的法律和政策没有有效的考虑，进而在房地产的管理上暴漏问题越来越多，使得企业(管理手段混乱，管理程度?复杂C
4.法律法规需要有效的制定和保障。国家的法律和法规是对房地产企业管理的有效保障，目前我国的房地产法栉法规并不完善，存在多个需要解决和制定的地方。使得房地产的经济管理活动在控制和管理方式上受到的影响特別R大。如何结合房地产发展的现状，并按照市场经济发展的规抒和维护社会可持续发展的目标而制定出有效的法律法规是需要提髙的。
三、提高房地产经济管理的建议对策
1.控制经济管理成本和完善管理计划。目前房地产企业(需要在保障经济效益获得最大化的前提下，对T.程项目进行有效的监督和管理，在丁程项目上为企业的可持续运营提供有利的保障。在对项目开发上要考虑到丁程的实施成本，要在成本降到最低和最合理的前提下提髙自身的经济效益最大化。需要在幣个施丁.前期和施丁的中期要对工程的各项成本进行有效的控制，避免资金的浪费和不有效的利用。在T程的后期要对丁.程成本进行有效的判定，进而为下次丁程项目提供有利的经验保障。
2.施丁.前期需要有充足的准备，房地产项目从投标开始，就要对自身企业实力有正确的认识，并根据企业自身的客观发展情况进行有效的投标方案的制定。在具体的项目施T中能合理和有效的对出现的经济管理问题进行规避和解决。实现企业丁作人员最大化合理协调工作和项目有效的施丁.。进而对项B中存在的风险状况能进行针对性的规避，为施丁项目有-个透彻和明确的指引。避免在对项目涉及相关的价格等因素考虑的不到位，制定出科学和准确的项目价格，实现幣个项B的实施成本的最准确控制。
3.经济管理制度的完幣建立和长期目标的关注。房地产企业要对市场中出现的问题进行有效的规避和调幣，提髙自身的适应能力和自身的综合管理实力。这些都需要对管理制度的有效掌控，需要建立-个准确和完备的经济管理制批，是的房地产事业能向着企业制定的方向有效的推动。对房地产企业肖身实力的增加具有审要的意义。在面对-些实际问题中要及时采取有效的解决途径，使得企业的损失降低为企业适戍社会市场的发展提供必要的支撑。并提髙企业〔对政策的认知和把控能力，需要企业管理者制定长远的目标来发展企业衲体经营T作c
4.提髙法律法规保障效果。保障社会法制程度的建立，促进粮个社会法制观念的可持续发展方向。在房地产经济管理过程中，对现有法律法规进行有效的完善。对项目开发过程中出现的违法行为进行追究，防止泡沫经济效应的扩大。制定出有有的房地产市场实践运行法律法规，对泛地产企业的经济管理行为进行严格的控制，避免法律方面出现的漏洞和问题。对其经济环境的优良运行时-个有效的促进支持，也能为企业行业的可持续性发展提供有力的推动。
四、结语
房k产事业关系到国民经济的幣体发展，是关系到社会经济发展的甫要构成。面对房地产经济管理暴漏的问题，及时进行针对性的合理解决，改善和加强企业经济管理方式是具有现实意义。
房地产的论文10
摘要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键!
关键词：市场营销；市场机会；风险管理
1房地产市场营销管理的意义
房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。
回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的'提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。
2房地产市场营销风险的形成和成因
从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。
2.1房地产市场营销风险的主观因素成因
1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者***的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。
2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。
3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。
在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的*** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。
4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。
2.2房地产市场营销风险的客观成因
市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。
1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。
2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。
3房地产市场营销风险管理的种类
3.1内部环境的风险管理
企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有：
1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。
2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。
3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则，统一评定标准，实行精细化管理。
3.2市场监控的风险管理
市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。
1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。
2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。
3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。
3.3产品的风险管理
产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。
4市场营销风险管理的控制
在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估：
1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。
2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。
3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。
4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。
5总结
总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。
房地产的论文11
一、新形势下房地产企业转型的必要性
1、国家的宏观调控抑制市场的需求。一直来我国颁布的宏观的调控政策都在或多或少地对房地产市场的发展产生不同的影响，如今全国已有超过40个重点城市都统一实行了基本限购令，国家宏观的房地产调控中有关于经济调控、行业行政的管理以及有关土地的管理这几个方面的政策所起到的作用还是挺好的。
2、房地产的资金链稳定性低。房地产企业所需要的资金是属于紧密型的，因此也需要金融有关行业与其的默契配合，两两互助、支持和交流共同将房地产的价位渐渐推高；并且在三年前银行出现钱荒的情况后，国内许多银行资金并不充足的真相也被挖了出来，现在越来越多不同的电子银行进入人类生活中，许多的银行短期的存款就被这些网上的理财软件收纳了，最终致使银行业流动性的压力渐渐变大。
二、房地产企业完成战略转型的策略
1、依照自身情况制定长期的战略规划。现在我国房地产市场有了一个明显的分化：位居一、二线的城市因为经济、产业、教育以及医疗的发展都比较好，因而吸引力较大，但因土地资源缺乏而使房地产供不应求。而位居三、四线的城市各方面相对来说就落后于一、二线城市，由于经济水平低，因此购买力也就弱，市场空间有限，人口和资金都往外流并且加上前一次的调控后，许多的开发商都入驻三、四线城市释放当地的许多土地，导致房产资源供求失衡并且还在继续。
那么，房地产企业就要将目标尽量聚集，不要过于分散，其中也包括区域跟城市的布局以及产品线的规划。万达就是目标聚集战略的成功典例。
2、联合开发可降低风险。房地产企业可发挥自己存在的优势共同发展，开发项目，联合开发项目可以实施多房产企业联合的战略，这样能够有资本与其他有实力的企业抗衡，以此将房产企业融资能力低的弱势得到缓解，也可使经营的风险得到降低；并且在实施这个战略的过程中各企业可以互相取长补短来增强自身的综合实力。
3、规范管理方式。在设计流程跟分析任务点的基础上另建立各方面的`管理准则，并且必须依照部门职责，组织构造以及管理的标准有一个清晰的方案设计，还要掌握好平衡和原则以保障管理制度能切实实行。并且还要清楚企业本身的实际的情况，所建立的管理制度要适合企业的发展，尽量少参考其他企业的管理制度。还要为企业建立一个监督体系，将企业信息的透明度升高，以此将企业效率提高。
4、实施“多元化”融资，稳定资金链。除国内的银行信贷来融资以外，也可通过股权融资：房地产企业出让公司的小部分股权进行融资，以此吸引基金或者是社会上的一些闲散的资金来投资，从而将企业资金上的压力得到缓解；发行私募债券：通过在外贸交易的市场发行私募债券来为房产企业增加一个有效的融资道路；民营、外资银行合作：民营与外资的银行信贷机制相对来说更灵活，对房地产融资有极大的好处；抵押融资：房产企业可将拥有的土地或是其他资源作为抵押来向银行等获得开发投资的资金。
5、加强人力资源管理，引进并培养人才。房地产企业对一个项目进行开发设涉及了许多的环节以及部门，并且每个部门都需要一定的专业人才对化解进行专业指导才能完成。所以，专业人才对企业的发展来说是很重要的；首先反铲企业应根据自身实际情况切实建立合适的薪水管理模式来将人才吸引进来，并且构建一个人性化的管理模式以及将工作环境改善这些方法让专业人才对企业的满意、忠诚的程度提高；然后好药对人才做一个进一步的培养，定期或不定期的培训，将他们的知识面更加地扩大，让这些引进来的人才既具有相关专业知识和实战的经验，同时也具有分析财务和市场营销的知识。最终成为一个复合型的人才。
6、实施产品创新和产品标准化，提高产品的竞争力。结合当前房地产企业的实际情况和特点，可以从这两个方面来将产品的竞争力提高：第一是产品的创新：产品创新包含了单一产品、项目的创新，比如户型、围墙的样式以及外立面等方面的创新，产品创新最主要的作用就是将产品的附加值提高以此将企业的经济效益也随之提高。第二是实施产品的标准化：现在占多数的大型房产企业都已在企业内部形成了许多条产品线以及产品系列，而且还在许多城市和项目上将其开展连锁、复制开发等。现在实施产品标准化的房地产企业也越来越多，因为这样能够将企业的周转快速实现，还能让企业的成本、费用得到降低。所以无论是大型还是中小型房地产企业乐意实施产品标准化方法。
参考文献：
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[3]俞炉烽.浅析中国房地产市场新形势[J].城市开发,20xx,(2).
房地产的论文12
【摘 要】近年来，房地产行业发展迅速，并逐渐成为我国经济的支柱产业。而房地产行业在飞速发展的同时，也发生了很大的变化。随着我国房地产行业逐渐的深入推进市场化时，也为我国人民群众的生活水平以及居民居住条件的提高都有很大贡献。房地产行业市场化的推进，也为地方政府增加了财政收入，对地方经济的发展都有很大促进作用。但是房地产经济管理却存在着很多问题，本文根据我国房地产经济管理中的问题，提出相关地解决策略，以提升我国房地产行业的经济管理水平，促进此行业的健康发展。
【关键词】房地产经纪管理；问题；解决对策
一、引言
房地产经纪管理，意思是在一定数量的商品房内，对这些商品房所支出的费用，进而管理这些费用，并以成本项目对这些费用进行分类和分配。对这些费用进行管理分类的目的就是对房地产开发项目的所用的成本和房地产项目投入所用的总成本进行有效的管理。房地产的经济管理中有许多问题，没有颁布相关的扶持政策、管理的目标不确定、管理机制也不完善等，将房地产经济管理中存在的问题进行妥善解决，才是房地产行业所要关注的.重要话题。
二、我国房地产经济管理现状
1.对于我国的房地产行业，我国颁布了一些关于房地产宏观调控的政策，也对房地产行业的管理控制进行了加强，然而这些房地产宏观调控的政策却没有起到实际的作用，这些政策完全解决不了房地产行业中问题，却一定程度上提高了商品房的房价。
2.我国的房价持续不断的上涨。我国物价水平的持续上升，带动了房地产行业所需的建材以及土地等资源成本的提高，这就造成了我国房地产行业商品房的房价持续上涨。
3.从当前的发展形势来看，房地产行业在未来几年还是有很好的发展前景的。而在20xx年经济危机后，国家已经意识到推动经济发展的不合理的发展模式，以投资、出口的形式来扩大内需，而我国同时出台了一些促进消费的政策，使商品房的房價进一步提升。
而我国在今后的推动城镇化发展的进程时，房地产行业一定会快速发展，房价也会逐渐稳定上升。
三、房地产经济管理中存在的问题
1.房地产经济管理缺乏完善的管理机制
拥有一个完善的房地产管理机制，才会使房地产市场更加规范，促进房地产行业的健康发展。即使我国颁布了关于房地产经济管理方面的政策，然而这些政策却没有实际的效果，缺少一个完善的市场监督机制来保证这些政策能够贯彻落实。随着我国商品房房价的不断上涨，许多房地产开发商都发现其中的商机，因此对房地产行业的投资不断加大。另外，我国依然有很多购房投机者，它们进一步拉高了房产价格，且价格已经产出了消费者的购买能力。这些购房投机者没有严格按照我国颁布的相关房地产的政策，使得这些政策无法正常落实，政策成为了一种形式，在没有完善的管理机制下，我国房地产行业的经济管理必然会存在一些漏洞。
2.管理目标不确定，没有长期的政策
我国房地产经济管理的相关政策中，并没有连续的政策扶持，从而使目标的管理不确定。通常情况下，我国将遏制房地产的市场需求来当做市场管理的目标。而现在，我国对于房地长试产出现的问题还不能从本质认知，因此，在这些政策颁布后并没有针对性，对房地产的经济管理也就起不到实际作用。而国家颁布的一些长期政策与短期政策存在一些矛盾，使房地产经济管理的效果降低很多。房地产相关的政策由于其没有连续性，使得房地产经济的秩序得不到规范，一些购房投机者趁虚而入，严重制约了房地产行业的发展。比如房产税的税收政策以及经济适用房政策等政策的落实时，都表明了我国房地产经济管理没有一个连续的政策，管理目标也不准确。
3.缺少完善的法律法规体系
与国内房地产行业相比，国外房地产行业拥有一套比较完善的法律法规体系，促使房地产行业经济管理政策可以有效贯彻落实。然而，我国的房地产行业的发展并不成熟，没有制定一套完善的法律法规来对房产经济管理进行规范化。房地产经济管理在房地产行业中，贯穿了整个房地产的建设、开发、交易以及后期管理等各个时期，我国还没有相关的法律法规贯穿于房地产行业的各个阶段。另外，我国颁布的相关法律法规，并不能顺应房地产行业的发展速度，从而架空了这些法律法规。
四、针对房地产经济管理中存在的问题提出相关解决策略
1.建立完整的管理机制
对于我国的房地产市场混乱的状况，可以建立健全房地产行业的管理机制进行规范。建立完整的管理机制，政府要要发挥出应有的作用，汲取国外先进的房地产经济管理的经验，然后国家制定一个完善合理的制度。
2.建立连续的房地产政策
我国的房地产行业发展还不成熟，只有制定连续的房地产政策，才能促使房地产行业的有序进行，以防房地产行业出现混乱，保证房地产行业的健康发展。另外，还要制定长远的计划，明确房地产经济管理的目标，争取引导居民住房消费。
五、总结
由于房地产经济管理是一个比较繁杂的项目，要想把房地产经济管理做好，就要制定完善的管理机制，确定管理目标，制定连续的房地产政策以及要有完善的法律法规体系，只有这样才能使我国的房地产行业的市场进行规范，避免投机者钻空子，故意抬高房价，保证房地产行业的健康发展。
参考文献：
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房地产的论文13
一、人文营销与顾客价值链的概述
(―)人文营销理论的分析
自20世纪80年代以来，全球经济化对消费者行为模式产生了一定影响，消费者寻找产品和服务不仅是要满足自身的需求，还期待超越物质目标，来满足心理需求。随着新浪潮科技的发展，使得消费者由被动型转为生产型，消费者渴望表达自己并与他人合作。因此，企业的营销模式也要超越物质目标，把精神价值观融人商业模式中，并学会与渠道商、消费者之间相互合作，这就产生了人文营销。
人文营销理念是受价值驱动的营销模式，消费者行为和态度变化对营销行为起了决定性的影响。目前，消费者具有合作性、文化性和精神性的特征，人们变成了产销者。因此，人文营销成为了消费者为中心的营销。人文营销成为了一种价值理念，其使得顾客的价值最大化，减少消费者的付出成本，进而提升了消费者的让渡价值。
人文营销不仅包括产品管理、顾客管理和品牌管理三个传统营销要素，还具有着新特征和内容。第一，产品管理运用协调创新。人文营销中产品管理坚持了4P管理模式，还注重协同创新的管理理念。营销理论指出，产品体验不是单纯的感受产品，而是使得产品价值最大化的消费者所产生的体验总和。当消费者体验产品时，会依据自己的需求将感受个性化。协调创新包括三个方面：一是商家要搭建一个平台，为消费者提供自主定制产品的机会；二是积极引导消费者在平台上进行定制化，满足自身的需求；三是要积极整合消费者的定制信息，并依据信息内容来设计和完善产品。产品管理的协同创新实质是一种人文表达，其使得产品满足了消费者的基本需求，并关注他们的个性需求，通过个性定制来满足消费者的心理需求。第二，顾客管理实现社区化。随着社会环境的变化，顾客行为模式也有所转变，信息技术促使了计算机、手机、互联网等新媒介的发展，顾客参与信息的机会增加，人们之间的相互交流更加频繁，同时顾客的消息体验对其他顾客也产生了一定影响。科技将顾客紧密联系起来，推动顾客管理实现社区化，商家要成功地进行营销，就要准确把握顾客的发展趋势，并实现消费者的需求，在顾客管理过程中，不仅要细分市场、选择目标市场，还要利用价值理念吸引顾客，积极参与顾客社区，真正满足顾客的需求，获得消费者对产品或服务的支持。顾客管理实现社区化就是要深入分析顾客的心理变化和行为，利用顾客的共同价值来创建交流平台，形成顾客圈。第三，品牌管理中进行特征塑造。品牌塑造是指对某个品牌进行定位，并以此为目标采取一系列的行动。品牌塑造是一个长期的活动，其核心内容为提升知名度、维护忠诚度。另外，商家还要突出品牌的特殊性，实现产品的差异化，这种差异化既要有真实性，其特征又要与消费者相互联系，要将品牌道德、品牌标志和品牌形象完美结合起来，形成商家自己的品牌特征。
(二）顾客价值链理论的分析
在商家的营销价值链中，商家是价值创造的主体、顾客是价值的接受者，但是价值是主观的、动态的，价值主体不同，顾客价值的内涵有所不同。商家以产品为主体，顾客价值是指顾客为商家所带来的销售价值；以社会环境为主体，顾客价值是指顾客进行消费活动所创作的社会价值。因此，顾客价值链主要对象是生活价值链，包括了人的生活价值的各个环节或各项活动的总和。消费活动是顾客价值链中的一个重要环节，而顾客在消费活动中影响价值的四个过程，包括购前、购中、使用、用后。购买前，消费者会接受到产品的相关信息，并进行整理分析和决策；购买中是指消费者在决策之后，做出消费行为；使用期是指消费者对所购买的产品使用或利用的过程；用后期，产品使用之后所处置的过程。顾客在消费过程中，会受到产品属性、人员、服务、环境影响，产生不同的价值。
二、房地产顾客价值链的分析
(一）房地产的商品特性
房地产是指市场经济条件下，通过出让方式获得土地使用权后，商家进行开发建设的房屋，按照市场价格进行出售的商品房，出售的商品房包括住宅、公寓、写字楼、商业用房等。房地产商品是一种特殊的商品，既具有商品的属性，又有自身的特性。房地产的特性主要取决于其所在的土地的特性：
第一，房地产商品具有唯一性。普通商品是大规模标准化的生产，而房地产商品的功能和质量却各不相同。不同的地段和环境决定了房地产商品的差异，即使同一地段、同一栋的房地产商品也不会完全相同，其外观会相同，但具体户型位置、内部结构也会存在差异。
第二，房地产商品具有使用长期性和销售短暂性的特征。一般来看，房地产商品的生产周期为1.5-3年，由于房地产生产时间长、投资成本较高，因此，房地产商品的价格相对较高。同时，消费者可以接触到房地产商品的生产过程中，他们可以定期观察房地产的工期进度。
房地产使用期较长，国家相关政策规定土地使用权出让的最高年限居住用地为70年，工业、教育、科技、卫生用地为50年，商业、旅游用地为40年。如果按照商品使用的50年周期计算，每年的折旧率仅为2%。但房地产商品的价值较大，具有整体性等使得其投资成本过高，并要快速回笼资金，因而房地产商品的销售周期较短，如果按照项目规模销售，从开盘到售罄时间为1一2年。
第三，房地产商品具有保值性和增值性的特征。房地产商品包括土地要素，其具有永久性的价值，并会随着城市化进程而不断增值，因此房地产商品也具有保值性和增值性。同时，房地产开发中，商品的生产、销售和后期服务都会产生附加值，使得房地产商品具有长久价值。
第四，房地产商品供给有限性的特征。土地是不可再生的资源，其总量是有限的，特别是城市人口不断增多，对土地和房屋需求不断增加，土地的供给有限决定了房地产商品的有限性。
第五，房地产商品具有政策从属性的特征。任何地区的房地产商品受国家政策限制的影响，其主要包括两个方面的影响：一是政府因公共利益会限制房地产的规划建造；二是政府为满足社会公众利益，会对房地产商品实行强制征用。另外，房地产商品因其不可移动或不可隐藏，难以避免未来政策变化所带来的风险。
(二）房地产顾客的.价值活动的内容
基于顾客价值链理论，房地产顾客价值活动分为四个环节，即购前、购中、使用和用后。顾客在购买房地产商品之前，要先对自己需要什么样的房型、地理位置等信息进行确定，然后依据相关的需求信息进行搜寻对比，之后进行衡量选择性价比较高的房产。但这个过程中，并不是所有顾客接受信息和对比选择都是理性的，其容易受到品牌及情感体验的影响。在购买房地产商品的阶段，商家要依据不同类型的顾客采取不同的营销策略，要关注顾客的心理需求，从而使得顾客能够顺利进行购买。在房地产商品购买行为完成之后，这并不意味着交易结束了，顾客会在使用产品之后，才会判断产品是否满意，这个满意过程是营销策略的重要环节，房地产商要认识到企业销售产品的成功不仅是将产品买出去，而是要与顾客建立长期的合作伙伴关系，进而使他们会进行二次购买或向其他顾客推荐购买。
房地产业是由不同业务领域组成的价值链体系，产品开发、装修、广告推广、销售、物业等都在组成环节之中，因此，顾客在购买房产时，必然会引发一系列的价值追求，其包括了产品功能价值以及精神价值两个方面的内容。在购前，顾客会追求房产的区域价值、交通价值和生活价值（配套的服务项目、规划设施等）；在购买中，顾客会考虑购买条件是否方便等心理价值；在使用中，顾客会考虑户型的舒适度、物业的便捷性等心理价值；在使用后，顾客会追求房产的经济价值、投资回报等。因此，顾客价值需求成为了房地产商的核心动力。房地产商要深入细分顾客各环节的价值需求，运用价值链理论，评价商家的竞争优势，找出价值链上的每个增长点，并整合各个价值点，使得自己更具有强大的市场竞争力。
三、房地产人文营销的分析
(一）房地产顾客人文性的需求
当前，消费者觉得产品或服务不仅要发挥其基本功能，还要有一种触及内心深处的体验或商业模式，商家要为消费者提供具有意义感的营销，来满足顾客精神和心理的需求。商家要超越物质目标，树立以客户价值为核心的理念，在营销过程中，把顾客的合作性、文化性和精神性结合起来。
根据市场调查，房地产顾客对房产的公共品质、绿地规划、会所和服务要求较高，但这些软性因素要建立在功能基础上运用园林意境、品质尊属感、服务人文关怀来赋予房产精神价值，提升房产的人文性。比如，顾客对房产所运用的材料、工艺、建筑结构、户型的需求均是中等水平。当前房地产市场的技术运用和产品形态大同小异，大部分房地产商所开发的商品基本能满足客户需求，顾客也不再仅仅限于这些硬性功能的需求，而是追求整体环境和品质，这就恰恰反映了顾客对人文要素的追求，同时，房地产商也要注重从人文营销中寻求市场差异化。
(二）房地产人文营销的内容和特性
房地产是一种特殊的商品，而人文营销在设计产品时，就应依据顾客需求来为产品塑造人文价值，并运用顾客价值链在营销过程中系统性地开展人文价值销售。其内容和特性包括以下方面：
1.树立以人为本的房地产营销价值观。房地产商要把以人为本作为营销的最基本要素，把顾客的需求纳人到销售理念、销售目标之中，逐渐形成良好的人文氛围。房地产商要把营销的价值要素与顾客人文要素结合起来，实现企业利益与顾客的平衡。顾客的情感是人文营销的基本内容，其包括思想、心灵和精神三个方面，即房地产商不仅要满足顾客的功能需求，营销中所渗透的文化价值要符合顾客的情感需求，并以某种形式体现出人文关怀。
2.重新认识房地产的顾客价值。顾客价值理论是以顾客为导向，但并不意味着商家顺从顾客的所有要求，也不是顾客被动接受商家的产品，而是要商家和顾客进行互动，两者在营销过程中都为主体。房地产人文营销目标主要是引导顾客接受一种行为方式，并尊重顾客的需求，为顾客提供一个共同参与价值创造的平台。房地产的人文营销要重新解读顾客的价值，对人的多样性给予不同的价值输出，让顾客感受到了人文关怀。要成功进行人文营销，房地产商要先进行市场细分、分析顾客特征，在对开发项目进行定位，并依据自身的条件采取顾客价值策略，其关键在于如何把握顾客的真实心理需求。
3.在价值链各环节运用人文营销。房地产商要实现人文营销，要运用从整体来把握顾客特征和市场情况，在客户购买前阶段，对产品确定营销方向。房地产商在实施具体策略上，人文营销要贯穿于顾客价值链的每个环节，才能发挥出人文营销的价值。
四、基于顾客价值链的房地产人文营销策略
房地产实施营销策略之前，要有一个科学的战略理念，并运用顾客价值链工具进行分析，从产品设计、广告推广、销售、渠道等方面来支持商家的经营。人文营销策略要准确掌握顾客需求情况，对开发项目准确定位，遵循顾客的价值，寻求市场差异化。
(一）房地产人文营销策略的制定
人文营销策略需要通过顾客价值链来寻求市场差异化，要进行市场细分，确定目标市场后，制定相应的策略。从市场细分角度来看，房地产商家要面对复杂的市场和顾客，商家不可能获得仅运用一种方式来吸引顾客。因此，房地产商要依据自身优势，进行市场细分，选择合适的目标市场获取最大化的利益。传统房地产市场细分忽视了顾客价值，而基于顾客价值链的细分，则会注重顾客特点，对顾客的生命阶段进行细分，准确了解特定人群的购买需求，通过家庭生命周期、支付能力和房屋价值三个标准，初步细分住宅市场。从选择目标市场角度来看，房地产商选择目标细分市场要先考虑足够的市场容量，每一顾客对产品都有独特需求，越细分市场，房产项目才能越接近真实需求，但细分市场的规模越小，服务于该市场的成本就越高，这就需要房地产企业综合顾客价值链的各环节，来统筹考量目标市场选择战略。从市场定位角度来看，房地产市场定位取决于顾客的印象，其受到顾客对商家及竞争者的知觉定位影响。房地产商要先识别自身的竞争优势，要对与自己接近的竞争者或较高的竞争者进行对比分析，充分掌握竞争者的优劣势，识别自己的优势。之后，房地产要在目标消费者心中形成竞争者无法模拟的差异价值，而这种价值是目标顾客有能力支付的，商家也能够从中获益的价值。确定市场定位之后，房地产商应该运用顾客价值链工具，制定营销组合策略，把这一市场定位准确有效地传播给目标顾客，商家的一系列营销活动也要围绕这一定位来展开，从而达到销售目标。传播市场定位通常用项目形象定位来表达即为房地产项目树立一个可以符合市场定位而又便于传播记忆的主题，也就是将市场定位的价值进行有效输出。
(二）房地产产品设计的人文营销策略
房地产的产品开发设计，一般是顾客购买之前的阶段。大部分房产开发商在开发项目时，多为复制其他商家的项目，以此来获得同样的市场。虽然房地产项目的结构建造、内部设施、装修样式都可复制，但房地产项目又有独特的内涵，其内涵与所在地的环境、项目顾客特征密切联系，具有人文的核心价值，但这种价值不会被复制，其体现于各个设计细节之中。因此，房地产产品设计时，要确定产品的风格。目前房地产市场有中式、现代、欧式等多元风格。基于顾客价值链角度，产品设计应采用天人合一的建筑理念，以人和自然的需求为核心，强调人与自然的和谐。建筑设计式，要考虑当地的人文和自然环境，延续城市的文化内涵、将房产项目融人到城市景观和人们生活方式中，从房地产项目的布局到周边的交通组织，要充分运用自然地貌条件，最大限度融人原生态环境中。
(三）房地产传播销售的人文营销策略
房地产项目的传播销售阶段，主要是顾客的购买前和购买时两个阶段，要塑造房地产形象和进行有价值的营销沟通。从房地产形象角度来看，分为企业形象和项目形象两个方面，房地产商要从人文文化和内涵来塑造形象，比如，万科的“让建筑赞美生命”来突显形象，与顾客产生共鸣。房地产商的项目形象，要找到房地产项目特有的特征，进行概念化表达，并利用媒体进行传播。项目形象的主题可从不同点进行切人，如房地产项目具有优越的地段特征，拥有山林湖海等自然资源，或邻近城市地标等，可运用地段特征与项目结合作为形象主题语，满足受众的心理需求。房地产商可以产品特征或顾客利益点为项目主题，目前房地产项目宣传的主题语都缺乏新意，仅是传递了信息。而以产品特征和顾客利益点为切入主题，保证了产品特征具备稀缺性和震撼力，并符合了顾客的利益。房地产商还可以文化象征为主题，房地产项目采用不同的设计风格，形象主题要结合设计风格来差别化项目形象，运用现代生活方式演绎传统居住文化。
从房地产营销沟通角度来看，房地产项目要与顾客进行良好的营销沟通，营销沟通模式包括广告、公关活动、体验营销和定制营销。一是人文广告。人文广告要注重人性诉求、传播人文文化，品牌形象核心要体现了人文的品格。房地产项目在进行广告宣传时，要从价值论角度处理好人与广告宣传之间的关系，赋予广告宣传积极向上的社会意义，使得企业利益与顾客利益有所契合，使得短期关怀与终极关怀相结合。二是人文公关活动。房地产商开展公共活动不仅是为销售房产，更要把商家的价值观、经营理念渗透给顾客，使得顾客接受并认可企业文化。房地产商开展人文公共活动要更注重顾客的情感化和精神化，商家要确立营销目标，依据目标来选择相关的公关信息，执行公关计划，并及时评估公关效果。比如，房地产商可依据目标顾客的兴趣特征来组织一些活动，组织顾客群体进行自驾游，针对高端顾客举办品酒会、古董鉴赏讲座，针对普通顾客开展运动会、郊游。三是体验营销。房地产体验营销要注重顾客体验，因房地产商品的特殊性，大部分楼盘是在产品完成之前就进行预售的，顾客在购买时，不能够看到房屋的真实情况。因此，房地产商要进行情景示范建设，把规划园区的部分景观提前设计并施工完成，装修项目的样板间，房屋结构用材进行局部展示，让顾客体验到房产项目的品质，进而提升了对项目的认可度。房地产营销过程中，房地产开发是一个系统性的过程，顾客体验也是一个整体连续的过程，房地产商不仅要在顾客购买前营造体验氛围，在购买后和使用产品后，要把人文性服务贯穿于始终，使得顾客真正感受到营销的体验价值感。四是定制营销。定制营销是指商家要依据顾客的情况，单独地细分市场进行营销组合。房地产中定制营销策略多侧重于大规模的定制，因房地产的特殊性，基础生产模式仍需要标准化，但在营销策略中，商家可通过某类顾客群体的特定需求，进行大规模的定制来满足顾客需求，也使得产品具有差异化。比如，房地产商对标准户型进行装修，可先选择出具有代表性的样板间，引导顾客参与到户型设计及装修过程中，商家要把顾客反馈的意见进行分析，找出顾客共同的倾向性偏好，把这些意见运用于统一标准化装修上引入到定制装修中，在一定范围内实行顾客定制化营销。另外，房地产商在项目启动推广时，可开展“顾客定名活动”，将选项楼盘名字的权利交给顾客，引导他们参与到活动中，吸引顾客深入了解项目品质，强化顾客对项目的认可度，让顾客感受到被尊重。顾客对房地产的其他营销诉求，如房价、景观设计、户型设计等都可在规范标准基础上，采用顾客参与定制的方式来实现人文营销。房地产商开展定制营销过程中，不要单方面进行劝导，而是要注重与顾客的相互交流，真正认识到顾客需求，清楚分析顾客心理，才能准确把握定制的趋势。同时，定制营销要依据顾客的消费行为，适时作出调整，不能只停留于前期调研的顾客需求特征上，要及时更新信息分析。
(四）房地产售后服务管理的人文营销策略
房地产开发商的营销理念停留于顾客价值链的购买前和购买时的两个阶段，却常常忽略使用后的环节。房地产的形象品牌和顾客后期维护对房地产商的发展具有十分重要的影响，人文营销认识到了商家向顾客实施行为，顾客也可向其他顾客进行营销。特别是对规模较大、分期销售的项目，老顾客向新顾客推荐房产促使销售业绩得到提升。对于已经购买的顾客，商家要建立水平化的顾客社区管理体系。当前的顾客集中于自己的社区中，共同营造自己的消费体验。
房地产的论文14
摘要：近年来我国房地产业的发展势头越来越迅猛，行业间的竞争也越发的激烈。为了能使自己的企业在市场内占有一席之地，并获取利润使企业有进一步的发展，开发商纷纷开始意识到房地产广告的重要性。本篇文章从房地产广告的发展趋势入手，阐述了房地产广告中存在的问题，房地产广告的创作、投放及房展会，并结合具体项目案例的实际运用予以进一步分析。
关键词：房地产广告；创作；投放；房展会
一、引言
跨入21世纪，随着住房改革的深入以及国家政策层面的支持，房地产开发投资逐年递增，同时给房地产广告带来了无限发展空间。在广告领域里房地产广告与一般产品广告大不相同，由于其产品的特殊性质，广告所要表现和传达的内容较为复杂，如：地段、交通、景观、建筑、户型、配套、物业，等等。通过对房地产广告的创作研究对当下房地产广告的规范、发展和创新具有一定的参考价值和现实意义。
二、房地产广告存在的问题
（一）把销售作为终极目标，忽视营销营销有别与一般的销售。房地产营销首先要了解购房者的需求，其次要根据购房者的需求造房，然后才是通过广告策划制订出可行的广告，利用大众传媒向特定的购房者“广而告之”，最后完成销售。
（二）缺乏独特性、原创性
房地产广告追风现象日趋严重，没有深刻扎实的内容，一会儿欧陆风情，一会儿绿色社区，时而洋房别墅，时而都市田园，时而豪华公寓，没有独特的个性，更别谈品牌魅力了。房地产行业有句经典名言“：location，location，location”（位置、位置、还是位置），即说位置决定一切，所以房地产广告对位置卓越、交通便利这一类说辞情有独钟。到处是“市中心纯正精英生活“”城市中央生活区”，等等“，房子可以复制，地段不能COPY！”之类的广告语更是随处可见。“地铁上盖物业”也就成了许多城市房地产项目的卖点。但是过多的雷同炒卖是否能起到好的宣传效果呢？这也许是房地产广告中应该考虑的问题。
（三）虚假浮夸，炫富盛行，煽情的广告文案泛滥很多楼盘广告中打出“意大利雕塑庄园”“高尔夫公园“”好莱坞贝弗利山庄“”巴黎卢浮宫”等概念。还有些楼盘直接以“洋名字”打广告，如“柏林”“德国”“莱茵”“加州“”英格兰”等。基本没有本土文化的背景支撑，并不能给消费者带来实际性的收益。“尊崇豪宅，只给少数人享受”“千万人生活的土地，只为百位不凡者缔造……”等过度渲染，加剧弱势群体的仇富心理。
三、房地产广告的创作策略
（一）进行客户定位做广告前，开发商要对自己的目标消费群做定位。
一条好的房产广告首先要求能吸引消费者的眼睛，广告上就应该清楚地告诉它的目标消费群，我们的房子就是为你建的，这样才能建立最好沟通点。
房产广告的针对性非常强，一位开发商告诉记者，我们的房子，均价是8000元／平方米，我们以30~40岁的中高收入者为自己的目标受众，在一家报纸中，可能会有20％~30％的读者是中高收入阶层，在这些人当中，还可能会有70％的人是30~40岁之间的成功人士，这样就有14％到21％的人基本符合我的楼盘，在这部分人当中，要买房的也许有50％，这样算下来，一家非常好的报纸，也只有7％~10％左右的读者是我的目标消费群。
（二）设计广告眼
房屋广告首先应该告诉购房者，买这样的房子能有什么好处，这也就是专业人士所说的广告眼。对于竞争激烈、市场发育程度高的楼市而言，发展商卖的不仅是房子，还有一种生活方式，所以在广告中就要传递出物业所提供的配套设施以及业主入住后所能体验的生活境况，这种生活境况对置业者来说意义重大。
好的广告就应该做到有鼻子有眼，比如，百花园地处百花村，索性就以“百花争艳春色满园”为广告眼，从此一发不可收拾，房子越卖越火。长安花园的销售情况也不错，开盘仅三个月的时候，就创造了60％的销售率，它的精品小高层以新城南新生活新家园为主题，抓住了其目标消费群的购买心理。
（三）准确选择发布媒体
据一项调查显示：教育程度高者较偏重于印刷媒体，教育程度略低者较偏重于电波媒体。因此，房地产营销人员应该根据自己的目标消费群的年龄、教育程度、职业以及收入状况，来决定选择哪种广告媒体。在各类媒体中，平面媒体由于在表达房地产广告的诉求点上更具优势，因此各类报纸和杂志就成为了刊登房地产广告的主要载体。很多调查显示：房产广告的大部分客户是靠看报纸来的，所以发展商比较青睐报纸广告。各城市房地产广告市场则通过该城市主要报刊的房地产广告来支撑。
从房地产广告投放选择的媒体来看，主要城市的综合都市类报纸是广告投放的首选。房地产广告选择地方性的综合都市报也是有原因的，一方面由于地方性报纸对目标市场的针对性更强，可以更准确地将广告主的诉求传达给消费者，并且这类报纸覆盖读者范围广阔，因而广告的效果也比较好；另一方面，随着读者需求的增加，现在很多都市类报纸都纷纷开辟了房地产专版来吸引读者阅读，这也给房地产商投放广告创造了条件。
当然，若评价一个媒体对某一特定产品的广告价值，是不能单纯从阅读率上来判断的，还要考虑到其广告成本、出现频次及所选媒体读者群持的广告观、生活观及价值观等。
（四）抓住广告的投放时机
从年度来看，每年的9月和4月是全年房地产行业广告刊登额的最高点和次高点，其主要原因可以归结为广告主为了更好地抓住10月初和5月初的两个长假期所带来的消费高峰，因而赶在长假前投放大量的广告来加强宣传；此外，在9月份，房地产商也常借房展会、中秋节等时机，不断创新，推出新楼盘或炒作新概念，使房地产市场显得尤为热闹，因此9月份通常是房地产广告投放最多的月份。
从周期来看，房地产广告表现出更明显的倾向性，周四和周五成为广告商投放广告最多的两天。这是由于周四、周五因临近双休日，对周末购买的促销效果比较明显，因而在这两天广告集中度最高。而在通常情况下，周六和周日的报纸在版面和发行量上都会出现“缩水”现象，考虑到这对广告效果的影响，这两天一般不被商家看好，是房地产广告投放的`低谷。
四、结论
房地产广告要做到尽善尽美，无疑十分困难！因此，再优秀再杰出的房地产广告也不会引发直接的消费行为发生！广告最大的作用是吸引消费者的目光，仅此而已，至于能否形成购买行为，关键还在于产品自身的软硬件是否符合消费者的真正需求。
作为房产品与消费者之间桥梁作用的房地产广告在进行创作时，要具有强烈的社会责任感，要力求做到兼顾企业、购房者、社会三方面的利益。优秀的房地产广告必须基于策划对项目的准确定位以及对产品优势卖点的深度挖掘。广告只是最后一个表现的环节，承载着营销策划思想的结果、开发商品牌建设意识等。广告策划人员在整个地产界的项目推广中起到重要作用，在具体的广告执行中有几个切入点：使广告创意在提高品牌的前提下实现销售；形象设计和广告实施中多些原创性；规范广告语言；选择吸引人的广告眼及视觉效果；挑选适合的投放媒体；制定正确的投放策略；在项目的理性诉求上注重诚信度；建立广告活动与消费者进行双向信息沟通的通道等等。只有做到这些，房地产广告才能真正地为企业和消费者服务，才能成为来源于生活而又高于生活的艺术。
房地产的论文15
摘要：伴随我国政策对房地产行业发展管理的不断深入，更新完善后的宏观调控制度针对房地产营销策划进行了进一步的系统规范，主要侧重管理关于房地产贷款的工作内容，国家制度的监督也增加了房地产市场的竞争力度，导致当下的市场环境越来越激烈。研究内容中接到了关于4PS的相关理论，针对4PS理论在实际房地产销售中的应用观察实践效果。本文针对当下我国市场竞争发展的大环境进行分析，侧重观察房地产行业在营销策划中使用4PS理论的效果，关注未来房地产行业发展的新方向。
关键词：4PS理论；房地产；营销策划；应用研究
引言
伴随我国经济不断发展，各行各业欣欣向荣，房地产行业迅速进步的同时也带来了负面影响。由于前些年房地产市场的投资过于紧俏，导致现在出现了大量的空置房产，市场的主导方也由从前的卖方市场转变成为当今的买方市场，决定权逐渐回归到购买房产的消费者手中。同时，国家和政府出台的新政策也对房地产市场进行了深一步的管控，宏观调控的措施导致房地产市场出现更加激烈的竞争力，需要通过房地产投资者进行专业的分析，并进行相关的战略计划实现营销目标。因此，本文针对于4PS理论在房地产营销策划中的应用展开研究。
1.4PS营销理念概述
4PS是关于销售行业的专业科学理论，通过对市场营销内容的分析和研究进一步确认了未来销售的主要方向，实现了提升经济效益的终极目标。4PS的分别代表不同含义的词语，其中4P代表的是Product、Price、Place、Promotion，S代表的是Strategy。4P的中文词语分别是产品、价格、渠道和促销，S的含义为策略。因此说明，好的营销策略需要多方面的因素支持，而4PS理论中包含的内容正是汇集成为营销成功根本的元素。
实际营销的过程中需要考量到诸多环节，首先，应该根据消费者的需求生产产品，将产品的功能性突出出来面向广大消费者进行宣传，产品的使用价值才是消费者购买的基础前提；其次，根据产品针对的销售族群进行价格定位，关注不同族群消费者的消费能力进行价格调控，才能够保证产品的良好销售业绩；再者，生产产品的行业有可能不能直接面对消费者，这过程中就需要有销售的渠道辅助企业进行销售，这就是渠道理论；最后，进行产品的销售还需要关注到促销的活动，以有效的促进行为激发消费者的消费欲望，通过吸引力掌握消费者的消费观念是未来产品销售的科学途径。
2.4PS理论在实际房地产项目营销计划中的应用
2.1房地产项目销售产品战略
在研究4PS理念实际应用的过程中，针对房地产的项目进行分析，更加有助于理解和掌握相关的房地产营销理论，促进房地产营销行业的发展。面对实际房地产项目的销售工作展开分析，其中对于项目的实际产品进行销售战略的考量，需要关注到房地产产品实际的设计方案是够满足消费者的需求，在提升设计理念的同时实际的提升消费者的居住环境质量。在提升住房功能性的同时增加新型的设计理念，提供不同类型的房屋供给消费者购买，展现实际住宅的艺术美感。根据环境情况设计不同的色彩，满足人们居住的生态需求。
2.2房地产项目销售价格战略
房地产销售需要制定相关的价格定位，确保实际的营销效果达成既定的目标。在建设房地产项目的过程中选择了非常良好的环境区域，主要是为了满足提升消费者生活质量的需求。针对一些实际出现的房地产项目建筑设计的`初期理念是打造生态小区，所以得到了政府和民众的广泛支持，因此在建设的过程中也具有相当的潜在吸引力。但是由于建设的区域偏离城市中心区域，导致实际的购买认知度降低。关于项目的价格定位显得尤为重要，也需要进行科学的战略分析。例如房地产项目起初的设计理念就是生态宜居环境，大量的别墅设计锁定了相关的消费人群，所以市场定位趋向于品质高度。并且按照成本审核拟定了相关的价格配比，针对消费者进行合理价格引导。
2.3房地产项目销售渠道战略
房地产项目的销售渠道战略清晰的认识到有卖方主导权转向买方主导权的角度，从传统的行业销售为中心转变成为以消费者理念为中心的营销模式。通过观察消费者的消费情况进行分析和判断，了解消费者的需求是现代营销渠道的重要考量内容，也是未来发展营销行业模式的根本基础。从第四角度进行房地产项目的销售工作，其中之一是投资商直接与客户形成消费协议。另外一种是通过销售渠道进行销售，有中介转达销售过程进而形成销售业绩。还有一种就是通过团购的方式购买产品，集中方式的销售更加有利于资本的回收，提升成交几率。最后一种就是通过网络进行营销，伴随科学技术的不断发展，这种方式更加有助于增加销售额度。
2.4房地产项目促销活动战略
伴随房地产项目的不断增加，人们的消费理念越来越严谨，不再盲目的购买房地产产品。在当下的大环境中进行一些房地产项目的产品销售，需要客观理性的进行分析，坚持使用传统陈旧、简单的方式进行广告宣传很难吸引消费者的注意力。创新新的方式进行产品项目的营销和宣传，才能够提升实际的销售几率，进而促进资本回收的效率。在计划投入建设的初期就进行相关的多媒体宣传，能够提升产品的知名度，为未来销售预热。在后期建设完成后进行主动推广给消费者，让消费者了解产品质量，在购买后将消费者作为宣传品牌进行推广，进而提升了产品的信誉度，完成了实际的销售工作要求。面对营销活动末期进行延续性质的推广，更加有助于辅助营销工作开展，对生活的环境质量进行实际分析提升了大众的选择几率。
3.结论
综上所述，掌握4PS理论主要是为了实现在竞争激烈的房地产市场中达成营销的目标。通过分析4PS理论中的核心概念，掌握房地产销售的方式，以科学的技巧促进营销工作的推进和拓展，并且利用4PS理论分析房地产商品对于消费者的吸引程度。4PS理论主要需要营销工作的参与人员适时的将房地产产品的建设过程，以及建设资本来源渠道等内容透露给潜在消费者，让消费者了解房地产产品情况，并且充分信任营销工作人员的推荐，在营销的过程中实施价格战略、产品战略，以及渠道战略和促销战略，都能够积极有效的提升实际的营销产品效果，也能够提升交易成功的几率。对于房地产投资方来说，学习和掌握有效的科学理论模式，能够构建一套完善的营销体系，进而实现销售的目标，4PS就是切实有效的营销策略，适用于当下房地产行业的销售工作当中。（作者单位：河南财政税务高等专科学校工程经济系）
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