[合集]房地产的论文15篇
在学习、工作中，说到论文，大家肯定都不陌生吧，论文一般由题名、作者、摘要、关键词、正文、参考文献和附录等部分组成。你知道论文怎样写才规范吗？下面是小编整理的房地产的论文，仅供参考，大家一起来看看吧。
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房地产的论文1
前段时期的惆怅中，自己在思索的过程中对自己的定位明确了许多，会计和金融这二者之间，我选择了后者，在网上搜索了一些关于金融专业的培养方案信息，以后也将在学好会计的前提下，抢抓时间弥补金融学专业知识的缺失。
时隔一年自己再次翻开西方经济学教材，看了微观部分中的关于市场分析的知识，了解了一些经济理论，为了使自己更进一步的掌握理论知识，我以平常关注较多的房地产市场为例，将自己这段时期所学的知识运用其中，从经济学的角度来解读房地产市场，主要是运用供求分析方法研究住房市场的均衡状况，包括均衡数量和均衡价格的形成。
我认为住房有两个属性，内在属性中，一是自住，一是投资；外在属性中，房地产与金融体系有着密切的联系。从内在属性的角度，可以把住房视为消费品；而从外在属性的角度，则应将其视为“金融衍产品”。
一，作为消费品的住房市场（消费品市场研究主要就是用供求分析方法进行研究）
1. 房地产市场的需求。
房地产市场的需求可以分成两个方面，自住房需求和投资需求，投资需求又有两个衍生需求，一个是作为转卖的需求，作为出租房屋而购买的需求。自住房需求和对出租房的需求是这个市场上的最终需求。作为转卖的需求最终必须转化成自住房需求和出租房屋的需求。我们从自住房需求开始研究。经济学所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿没有能力的需求不予考虑，有能力没有意愿的需求也不予考虑，因此住房产品的需求取决于消费者支付能力、消费者需求意愿和消费者人数等三个因素影响，其中消费者的支付能力主要受消费者收入、房价的影响，住房的需求意愿主要受社会文化影响、对未来的预期、替代品与互补品的可得性与价格三个因素影响。政府政策可以对这些因素产生作用从而影响住房市场的需求。
2. 房地产市场的供给。
房地产市场的供给比较单一，作为消费品和投资品的住房供给是没有区别的。因此，套用一般的供给理论，住房产品的供给也取决于厂商的供给意愿、供给能力，厂商的'供给意愿也主要是取决于政府政策要求、厂商主观意愿和对于未来的预期；厂商的供给能力主要取决于房价、替代品与互补品的可得性与价格、厂商的生产技术与生产能力、投入品的价格。政府政策也可以通过作用于这些因素来影响住房市场的供给。
3. 房地产市场的局部均衡。
供求分析方法就是将供给与需求结合起来考虑，可以分析任何消费品在市场发生变化的情况下均衡价格、均衡数量的变化。这就是经济学中的局部均衡分析。
4. 中国房地产市场的供求分析。
通过这个需求、供给分析，我们可以对于中国房地产市场进行政策分析。
作为消费品的中国房地产市场的需求是非常坚挺的。从消费者支付能力来看，随着经济的增长，人们的收入也不断增长，支付能力也是在不断增强的。从消费者的支付意愿来看，中国社会文化决定了对于消费者对于自由住房的推崇和热爱，使得消费者普遍具有购房意愿；保障性住房市场的缺失，使得住房产品缺乏替代品；长期以来对于房价未来上涨的预期也促使越来越多的人及时行动，迅速购房。更重要的是，在中国快速城市化的大时代背景下，即便进城的农民工有一大部分自己不买房，毕业的大学生、从城镇向城市、小城市到大城市的空间流动也使得城市住房产品消费者人数不断增加，这必将推动者住房市场需求的增加。
另一方面，从房地产市场的供给方面来看，在中国现有的政策和市场结构下，政府政策、市场形态和厂商看涨的未来预期使得房地产商可以通过限量供应来攫取最大利润，从而厂商的供给意愿并不高；同时，保障性住房的缺失使得替代品的竞争压力不存在，厂商的技术和生产能力根本不需要全面发挥出来生产大批住房产品，而高昂的土地出让价格和税费开支使得厂商更有理由把价格转移到房价上由消费者承担；更为重要的是，住房产品最重要的投入品——土地，是一个非常稀缺的资源，这种稀缺不仅体现在绝对与相对数量上，我国可用于开发房地产的土地数量是比较有限的，而且在地理分布和时间分布上。这种稀缺性是非常重要的，理解房地产开发的地理分布特点，是理解住房产品稀缺的关键。因此，房地产厂商的限量开发、限量供应和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客观上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地产产品的供给是非常低的。由于需求大，供给小，均衡分析的结果就是居高不下的均衡价格和较低的均衡产量，这一均衡状况在市场形态不发生重大改变之前，是不会有任何变化的。政府的房地产政策如果不能影响到这个供求模型中的任何一个决定要素，就必定起不到任何作用。
二，作为金融市场重要环节的住房市场
住房市场是金融市场的一个重要环节，认识到这一地位也是认识现代经济和房地产市场的关键。大多数房地产开发是开发商向银行借贷资金进行开发的，房地产交易是采用银行按揭的方式进行的，因此，房地产市场的健康发展是金融体系健康状况的一个重要方面。因此，房地产价格一旦上去，在这一价格上签订的交易合同就不容更改，交易必须进行下去，资金才能回笼。因此，房地产价格是不能下降的，因为下降必定会使得开发商破产，银行资金链断裂，银行可能破产，从而损害整个金融市场。
金融资本诞生以来，资本主义就有了新的形式。用马克思主义的观点来看，金融资本在剥削劳动者的同时，还绑架了劳动者的利益。房地产商用劳动者的资本，来赚取劳动者的血汗，这已经成为市场经济下的事实。但实际上，用西方经济学的观点来看，这也是分工使然。房地产商从事房地产开发，就使得所有其他个人能够集中精力做好自己的工作，分工产生效益，交换提高社会整体福利水平；房地产商专门从事房地产开发，形成了专业分工的专业技能，能比购房者自建住房更高质高效；房地产商对所建房屋负安全责任，要比自建住房安全责任更容易明确。因此，理性的来看待房地产商在房地产开发中的作用，也是理解市场经济下的房地产形势的要点之一。
由于房地产商在房地产开从经济学的角度浅析房地产市场
发中具有重要不可替代的地位，房地产开发时需要金融系统协助也成为理所当然的事情。房地产开发周期长，需要资金数量大，个人、厂商自有资金全部用于开发成本就必然高，如果要求不能用贷款形式，则可以预料房价要比现有的价格更高，因为房地产商则将面临更大市场风险。金融系统特别是银行介入，就使得社会利益与房地产开发结合起来，形成一荣俱荣，一损俱损的局面。明白了金融市场与房地产的关系，就应该能够理解房地产价格为什么那么牵动着政府的心。从经济学的角度浅析房地产市场
房地产的论文2
本文详细分析下房地产财务管理的现状、特点与内容,并指出其中存在的一些问题,基于此提出一些有针对性的解决,试图在房地产企业内部构建一个科学有效的财务管理运行机制,从而让房地产财务管理工作得到进一步的优化,促使房地产更快、更好、更稳定、更长远的发展下去。
固然我国房地产行业开展较快，但是房地产行业深受经济环境的影响，现阶段国际经济形势不佳，也在一定水平上影响了我国房地产行业。同时，由于我国房地产行业开展时日较短，体系尚不成熟，因此招致房地产企业应对经济危机的才能降落。面对经济下行压力，我国房地产企业要从进步本身财务管理才能动手，积极总结管理经历和自创国际成熟经历，注重财务管理体系建立，尽快完成房地产企业财务管理程度提升，从而加强企业应对财务分险的才能，进而使企业稳定的开展和壮大。
一、房地产财务管理运转机制中存在的问题
（一）财务管理较为被动
我国房地产企业多持续传统的财务管理形式，财务管理内容以根底会计核算为主，属于被动的管理形式，缺乏主动性的预测、控制和调控。关于财务管理体系而言，其主要职能是核算、剖析、控制、预估相关财务活动，从而主动应对、控制财务风险。但是，当前房地产企业缺乏主动出击的认识，使得控制和预测等职能无法发挥出具有的作用。作为现代企业，不能遇到财务问题再被动反响，应进步财务管理整体调控才能，有效防备、躲避可能呈现的财务危机，完成被动反响到主动出击的转变。
（二）财务管理系统集中性较差
现代企业，面临剧烈的市场竞争，请求财务管理能为企业筑就坚实的后台，不只要进步企业整体实力，同时也要辅佐企业完成各项决策。总体来看，财务管理工作是一个复杂的整体性工作，财务管理自身应该具备较强的系统性。但是，我国房地产企业的财务管理系统整体性并不强，以至很多部门不能很好的谐和性，招致财务管理数据呈现一定的误差。例如，企业的项目公司与项目部核算体系不匹配，核算规范不统一，形成财务信息失真，在一定水平上影响了管理者的各项决策。
（三）财务业务受权制度不完善
近年来，我国快速生长起来了一批大型房地产企业，这些企业常常有较多的二级项目开发公司。但是，母公司并未施行统一财务业务受权制度，有些母公司固然设立了财务业务受权制度，但是制度的执行水平较差。由于财务业务受权制度的缺失或执行不力，招致二级项目开发公司步调一致，各自的财务管理体系各不相同。作为母公司，难以精确理解二级项目开发公司的财务状况，同时也很难约束、制裁二级项目开发公司的管理行为，这种现状直接影响了母公司的经济利益和集团的开展壮大。
二、房地产财务管理运转机制中问题的对付战略
作为房地产企业，要基于财务管理运转机制中呈现问题，停止积极的剖析和研讨，并尽快制定有效的处理措施，构建完善的房地产财务管理运转机制。
（一）树立主动应对管理思想，施行全面预算管理
作为房地产企业，要分离行业特性，制定财务管理的目的，而目的制定的根据就是企业的开展战略。经过树立与开展战略统一的财务管理目的，能够构建企业开展的统一阵线，从而促进上下联动，完成开展目的。财务管理中，要盘绕目的调整管理职能，彻底突破被动的管理形式，充沛发挥核算、剖析、控制、预估企业财务活动的职能。房地产企业要积极宣传现代财务管理理念，使每个财务管理人员都树立主动应对管理思想，并将其落实到工作中。同时，企业要针对财务管理运转机制中的问题，加快相关制定建立，推进管理体系不时完善。
（二）施行全面预算管理，发挥预算管理的实效
为突出主动应对的管理思想，企业要增强预算管理。当前，很多房地产企业的预算管理多表现为“方式化”和“片面化”，因此要全面施行预算管理，真正发挥预算管理的实效，提升企业的财务管理程度。 全面施行预算管理请求企业：第一，分离企业的财务管理目的，编制预算管理目的，并使预算管理目的与企业开展战略相契合；第二，在财务管理中，要分离预算管理的目的，组织编制预算管理规划，并基于企业的开展方案和布置划定预算管理的范围，制定长期的开展方案；第三，整合内部资源，支持预算管理顺利施行，应基于既定的资源，停止控制、考核和分配，调整内部资源配置的合理性；第四，企业要健全预算管理的组织构造，要将施行分层次管理，从企业管理层到基层树立一个上下互动的组织形式，便于互相间的协作交流，以保证财务信息的有效性；第五，强化预算管理的作用和功用，由于全面铺开预算管理工作后，需求多部门的辅佐，因此要增强宣传预算管理认识，谐和相关部门，促进各部门之间的良好协作；第六，全面施行预算管理后，各相关部门落实岗位义务制，落实义务“到人”、“到岗”，请求工作成果直接与业绩考核挂钩。
（三）提升财务管理系通通一性，完善财务业务受权制度
房地产企业，要提升财务管理系统的'统一性，加强各项财务管理工作统一性，真正进步企业整体财务管理实力，促进企业管理决策的有效执行。企业要针对本公司管理构造，理顺财务管理构造，使一切的工作都为财务管理的整体性目的效劳。同时，注重财务管理中相关部门之间信息的公开性，使财务信息的应用率进步，从而使整个管理系统的效率提升。
此外，应完善财务业务受权制度，使母业公司的项目部核算体系与二级项目开发公司相匹配，制定统一的核算及管理规范，防止财务信息失真。母公司要强化财务业务受权制度的执行力度，二级项目开发公司与母公司的财务管理体系互相谐和，便于母公司随时理解二级项目开发公司的财务状况，进而约束二级项目开发公司的管理行为，进而保证企业财务管理质量。
（四）完善资金管理制度，优化资本机构
从实质上讲，财务管理实践上就是企业资金优化配置的过程，财务部门控制着公司全部资金，应承当起促进企业开展的重要义务。企业资金的建立、筹资、运营和投资等过程，都需求增强财务管理，并经过制度停止标准。因此，要尽快完善各项资金管理制度，保证管理的各个项目顺利落实到位。
作为投资大户，房地产企业面临的筹资风险相对较大，而财务管理要承当起减少筹资风险的义务，综合调整企业的负债状况，在增大企业经济效果的根底上进一步降低筹资风险。
三、完毕语
近年来，我国针对房地产行业出台了较多政策，并不时对房地产市场构造停止优化调整，以保证房地产市场稳定的开展趋向。但是，关于房地产行业而言，仅靠政策的宏观调控缺乏以改变房地产行业不良态势。作为房地产企业，要认识到本身财务管理的缺乏之处，分离当前的新形势，尽快完善企业财务管理运转机制，真正进步企业抵御财务风险的才能，促进企业安康、快速开展，进而推进整个房地产产业脱离开展的窘境。
房地产的论文3
引言
房地产行业是我国市场经济发展过程中不可或缺的重要组成部分，对我国市场经济的整体运营起到了至关重要的作用。随着我国房地产行业的迅速发展，国内房地产投资企业的会计核算工作也在实践过程中也得到了完善与提高，有效解决了我国房地产企业会计核算工作中存在的诸多问题。
一、投资性房地产会计核算工作探究
在我国房地产企业的投资过程中，企业应首先对工程项目的初始成本进行计算，在准确把握工程项目的初始化成本以后再对工程项目建筑物的出租日期或者使用权限进行标准化的核算处理，以此保证工程项目会计核算工作的准确性。在我国房地产行业的实际发展与运营过程中，企业会计人员应严格遵循相关规章制度，对工程项目预期计划内的投资与经营程序进行核算与处理，如果企业董事会在短期内签订了书面协议，或者明确划分了建筑物与经营场所的出租所有权，那么该建筑物或者经营场所即使在没有签订租房协议的情况，其自身归属与所有权也不会发生变化，都会被重新定义为投资性房地产的一部分。国内投资性房地产企业在实际运营过程中，需要会计核算部门对其进行准确的确认以后才可以进行系统化的初始化计量工作，在初始化计量工作的持续开展过程中逐渐完善企业自身的会计工作运作架构。投资性房地产的会计核算工作往往需要相应的工作人员对房地产入账价值进行多次的确认与探究，在确切认真以后实现对企业自身价值的核算。根据有关部门的数据统计，国内部分投资性房地产企业在实践运营过程中过度追求租金与企业资金的增值，致使投资性房地产项目在实践运营过程中存在严重的价格偏差，投资性房地产会计核算工作形同虚设，严重侵害了住户与投资建设企业的实际经济效益，对我国房地产行业的发展造成了诸多不利影响。
二、投资性房地产会计核算工作中存在的问题
（一）计量转换过程中所存在的问题
投资性房地产会计核算工作在实践环节往往会采用转换计量的方式来提高企业的实际运营效益，这种方式具有一定的应用优势，能够帮助企业快速解决资金周转问题，在短时间内帮助企业获得较大的市场收益，然而，投资性房地产企业在计量转换的过程中往往会出现一系列严重的问题，严重危害到企业自身的发展和运营情况。投资性房地产企业在会计核算工作中采用计量转换的方式进行核算处理，可以快速实现企业工程项目的盈利状况，帮助企业在项目管理过程中获得更大的市场收益。然而，计量转换模式具有极大的约束性与局限性，在实践应用过程中往往会致使房地产企业的用途发生变化，使企业在发展过程中过于注重对转换问题的处理与优化，忽视了投资性房地产会计核算工作，导致会计核算工作在实践环节出现变动与缺损，引起当期企业资金流与亏损项目的变动，为企业带来巨大的经济损失。
（二）公允计量工作中存在的问题
通过对我国房地产行业的实际运营情况进行探究，在我国部分投资性房地产企业当中，其会计核算工作与公允计量工作往往存在诸多偏差与不足之处，致使投资性房地产会计核算工作的实际应用价值大大降低，工程项目承包方与施工方的经济效益无法得到保障，严重危害到我国房地产行业的整体发展状况。在一个企业对房地产项目进行投资建设之前，企业会计核算部门应对投资项目与投资性房地产进行切实有效的评估与研究。在传统的投资性房地产评估工作当中，会计核算人员大多采用公允价值核算模式，这种核算模式在实践应用过程中往往会根据投资性房地产的实际价值而产生变动，并且将变动数值纳入利润总额当中，致使企业盈利的标准值与投资判断受到影响，极大的降低了企业会计核算工作的准确性，使企业在投资项目的过程中存在极大的资金风险。同时，计量的会计核算方式在很大程度上给予了不法之徒可趁之机，使心怀不轨的会计核算人员在实践操作过程中为自身谋得了大量的利润，致使企业实际运营情况受到严重侵害，对我国房地产行业的发展产生了极大的阻碍，直接影响了会计核算工作者在实践工作中的判断，导致施工项目进度减慢，降低了我国城市化建设的发展速率。
三、解决投资性房地产会计核算问题的有效措施
（一）完善会计核算工作中的公允计量模式
针对我国房地产企业在实践运营过程中所存在的问题，在相应优化与改善的过程中，企业会计部门应对会计核算工作中的公允计量进行相应的.优化，使公允计量在投资性房地产会计核算工作中能够充分发挥效用，帮助会计核算人员更加准确的把握投资性房地产的公允价值与账面价值。在投资性房地产的项目投资过程中，如果企业会计核算工作中的公允价值发生了变动，那么企业投资项目的账面价值与公允价值也会相应发生变动，致使公允价值变动公积出现浮动。在相应优化与完善的过程中，投资性房地产企业应对会计核算工作中的转换计量与公允计量进行相应的处理，在投资性房地产的核算转换过程中，采用公允价值模式作为投资性房地产会计核算转换的主要手段，使公允计量模式在会计核算工作中产生的价值与原有账面所产生的价值持平，有效保证投资性房地产企业会计核算工作的准确性。同时，根据我国投资性房地产企业的会计核算相关计量方式所规定，在同一企业内，所有的投资性房地产企业在实践运营过程中不得采取两种计量模式进行会计核算工作，因此，在实际工作当中，我国投资性房地产企业应积极利用公允计量的会计核算模式，为会计人员的实践工作提供确切可靠的准确性保证，使投资性房地产企业的会计核算工作在实际情况中合理化的选择成本模式，并且进行后续的计量与核算工作。
（二）完善会计核算工作中的转换计量模式
国内部分投资性房地产企业在计量转换的过程中往往会出现一系列严重的问题，极大的危害到企业自身的发展和运营情况。投资性房地产企业在会计核算工作中采用计量转换的方式进行核算处理，可以快速实现企业工程项目的盈利状况，帮助企业在项目管理过程中获得更大的市场收益。在投资性房地产的转换核算过程中，会计核算人员应将传统的投资性房地产实际公允价值转变为账面价值，以此作为建筑商品房屋的计量基础，为今后的投资性房地产开发与运营提供必要条件。同时，公允计量模式在运转过程中所产生的经济价值与原账面会出现一定的价值误差，这些价值误差应归入投资性房地产当期盈利与亏损的项目资金当中，以此保证企业会计核算工作的准确性，为转换计量模式的发展与应用奠定良好的条件。
四、结语
综上所述，根据我国投资性房地产的实际发展状况进行探究，我国房地产行业仍处于高速发展的阶段，投资性房地产行业在未来的发展过程中仍需要不断进取、完善创新，在会计核算工作中寻求突破，积极探索经济效益持续增长的途径。
房地产的论文4
受越来越复杂的社会发展环境和越来越激烈的房地产市场竞争的影响，成本管理的相关工作也不断被重视，而传统的成本管理方式和思想已经无法满足相关企业的发展要求，因而目标成本管理的方式在各个行业的管理中得到了一定的应用和认可。虽然在具体的实施过程中存在着较多需要改进的地方，但取得的成本管理效果还是很明显的。文章通过对目标成本管理的相关概念和功能以及在房地产项目中存在的问题进行分析探究，并结合实际情况提出相应的管理方法和对策来进行完善，从而更好地促进房地产企业的成本管理水平的提高，并创造更多的经济效益和社会效益。
随着社会经济体制的不断变化，房地产企业与人们的生产生活密切相关，在社会经济中占据重要的地位，并得到了越来越广泛的关注，而有效地目标成本管理工作对于企业的发展来说非常的重要，并在一定程度上可以为相关的企业带来相应的经济效益，并促进企业健康长远的发展。
1房地产开发项目目标成本管理
1.1目标成本管理的本质与概念在房地产企业项目的开发过程中，目标成本管理工作发挥着关键的作用，并在满足企业利益目标和方案决策要求的基础上，根据企业项目开发的实际情况，有效把控企业项目的控制、考评以及评价和分解等管理工作。在企业项目的发展过程中，目标成本的管理工作对企业成本管理的主动性进行了充分的发挥，并在对目标成本管理体系构建的同时，对合作方和企业内部的成本控制积极性进行了一定程度的调动，从而有效地对企业项目的事前和事后管理工作进行充分的落实，并在一定程度上减少了房地产企业面临的市场竞争压力。对相应的目标成本进行分解，并采取有效的管理措施。比如相关的合约管理、设计管理以及施工结算管理等，以此来提高目标成本的经济效益。
1.2目标成本管理的相关功能
第一，目标成本管理具有一定的控制功能，在房地产项目的各个发展阶段，将目标成本与动态成本进行有效比较，并根据相关情况制定相应的成本控制范围。充分准确地了解到房地产项目的目标财务情况与实际的运营情况以及项目经营情况与相应的成本控制情况之间的差距，从而有效地把控成本管理工作的重点以及促使中高层领导的项目决策更加合理和具有可行性；第二，目标成本管理具有一定的规划功能，并有利于相关企业更好地对成本进行分配，同时对企业的方案以及相关计划的制定都提供了一定的规划作用’从而更好地促使成本管理工作的有效和科学性；第三，目标成本管理在一定程度上具有约束功能，并对企业项目的成本配置提供了相应的标准和限制，减少了不必要的成本浪费，使全员参与到各个项目管理中去，进而对项目发展的各个阶段进行严格合理的监管，起到了一定的约束作用；第四，目标成本项目的管理工作，在具体的项目发展过程中，具有一定的激励功能，并对相关项目的收益情况产生了直接的影响，同时将目标成本管理工作与工作人员的利益相联系，从而激励相关人员的工作积极性，并使得自身的才能得以充分发挥，从而促使房地产企业总体管理水平的提升，创造出更多的经济效益和社会效益。
2房地产开发项目成本管理中存在的问题
由于房地产市场的持续发展，使得房地产开发项目的成本管理水平也在不断的发展。但据目前情况了解到，在房地产开发项目的成本管理过程中，相应的管理水平不一且较为粗放。虽然成本管理在企业经营管理过程中占据着重要的地位，但部分企业存在敷衍和在具体成本管理工作中不积极，只考虑项目自身成本利益而忽视市场经济等不良现象，从而使得成本管理的水平无法满足经济发展的要求，阻碍相关企业的快速发展。然而’在房地产开发项目中，主要存在这样一些问题：
（1）缺乏全过程和全费用的成本管理意识。据目前情况了解，很多房地产企业尤其是中小型企业，没有设立专门的管理部门来对成本管理工作进行有效地开展，甚至出现相关部门代替的局面，并且没有合理的进行成本管理，从而造成成本管理工作与房地产项目各个阶段的工作规划相脱离的现象。同时，由于没有健全的成本管理体制，进而影响整个项目成本管理工作充分发挥其自身的性能。
(2）在项目成本管理工作中存在不完善的前期成本情况的调査与探究现象。成本调研工作对于房地产项目前期的'投资决策有着非常关键的作用，但部分企业由于时间和成本管理观念的影响对前期的成本调研工作比较忽视，并以项目原因的数据作为成本管理的依据，而没有对工程的实际成本情况进行考察，从而使得预算的结果与实际成本情况存在差异，造成超支等不良后果。
（3）在房地产项目的成本管理工作中，由于其理论较为单一，且在成本管理的手段上较为老旧，无法满足市场经济管理的需求。同时，在房地产项目成本管理的工作中，市场观念比较淡薄，没有对市场的需求进行充分的考察，过多地在意技术的管理，忽视相关经济的合理性，从而造成了成本浪费的现象。且由于相关成本信息无法对相关项目的实际成本情况进行准确反映，故而对房地产项目的成本控制管理工作造成了一定的影响。
（4）在房地产相关的成本管理工作中，没有对相关成本的数据进行充分的积累，从而造成实际的结算成本与施工阶段的目标成本之间存在较大的差异，造成相应的损失浪费、无效地投资以及成本超标等情况。另外，在成本管理工作过程中，没有及时地对不断变化的成本数据进行反馈，并及时地发现和解决项目的超支和浪费的风险因素，采取相应的补救措施，在一定程度上阻碍了成本管理工作的顺利进展，影响了成本管理工作的有效性。
3房地产开发项目目标成本管理的优化措施
⑴重视目标成本管理的调研阶段和制定阶段，从而有效地对目标成本进行进行预测和估算，并根据相关的调研情况对相关的方案设计工作以及目标成本进行考察和修订，减少目标成本与实际成本之间的差异，进而有效地减少成本超支和成本浪费的不良情况。
（2）在房地产开发项目中，对制定好的目标成本进行严格的落实，并在具体的招标过程中，将目标成本与投标的价格进行对照分析，根据具体情况来优化设计的方案，有效保证目标成本低于项目的总价，从而更好地保证相关项目的顺利进行。在这个过程中要及时地根据市场经济的变化和相关政策的改变等各种因素进行及时的汇报和采取相关措施，有效减低开发项目风险并为目标成本的充分落实提供保证。
（3）在对房地产开发项目目标成本管理工作进行优化的过程中，构建信息化平台和数据统计系统是非常有必要的。这样不仅可以及时地发现操作过程中的所产生的疏忽以及其他人为因素所造成的成本信息偏差和错误的现象，同时，可及时采取相应的方法对其进行补救。另外，还可通过对信息平台与数据库的分析，更为准确地了解到相关成本管理的情况，从而使得相关人员可有效控制项目风险，提高目标成本管理水平。然而，由于信息平台与数据库的构建是一项长期的工作任务，且需要及时给予落实，相关的信息和数据也需要及时的更新。
（4）在完善目标成本管理工作的同时，加强对相关管理人员的培训以及企业文化的创建。目标成本管理工作的要求非常高，不仅要求相关人员操作规范，充分掌握相关技术，还要具备对成本管理工作相关知识有一定程度的了解。由于目标成本管理工作非常复杂，且相关人员的流动性大，因而加强建设人力资源并完善相关目标成本的管理制度，可有效避免各种因素造成的成本管理工作的失误。另外，创建企业文化并对相关人员的责任感和成本管理意识予以加强，在一定程度上能有效提高房地产开发项目目标管理水平，从而推动相关企业的顺利发展。
4结语
房地产企业的市场经济发展情况在不断的稳定，相关的成本管理工作也越来越精细化。同时，有效的目标成本管理体系，不仅保证了房地产企业项目的顺利进行，也对有效地控制成本和提高经济利益提供了保证。但就目前情况了解，在具体的目标成本管理工作中还是存在着一定的缺陷，带来了不利的影响。因此，需要不断地探索实践，并采取有效措施加以改进，推动目标成本管理水平的提升，从而更好地促进房地产企业经济快速健康发展。
房地产的论文5
一、我国发展房地产投资基金的现实必要性
我国现阶段依然是靠投资拉动经济增长，而在城镇固定资产投资中房地产开发投资总计38070亿元，占到投资总额的20。3%。显然，房地产业在拉动国民经济增长中的作用举足轻重。对我国经济增长的巨大拉动作用再加上其强关联度使得房地产业位居我国的支柱产业之首。然而，其单一的融资渠道与房地产业的支柱产业地位不符，并渐渐成为制约房地产业发展壮大的关键因素。20xx年1—10月，房地产开发企业筹集到资金56923亿元，其中来自银行的直接贷款达10443亿元，其他资金为24387亿元（其中间接来自银行贷款的如预收款和个人按揭等占到86.3%），也就是说房地产开发企业通过商业银行信贷的融资额高达31495亿元，占到融资总额的55.3%之多。这无疑使房地产业和商业银行同时陷入巨大的系统风险和金融风险之中，及其不利于房地产行业的长远发展。果不其然，在我国接连发布新国十条、上调存贷款基准利率等调控政策以后，房地产商只能一边缩减资金需求一边积极寻求新的融资渠道。
与房地产商的融资需求相对，我国居民在通货膨胀、银行储蓄呈“负利率”的情况下急需能使资产保值并赚取较高收益的投资渠道。特别是截止到20xx年底我国城乡居民人民币储蓄存款余额已达260770亿元，如此庞大的民间资产若有正当合法的投资渠道即可流入高利润高回报的房地产行业。
至此，发展房地产投资基金的现实必要性也就凸显出来，它能够在房地产业的资本需求和有效满足这种需求的投资主体之间架起“桥梁”。此外，房地产投资基金还能降低银行的金融风险；促进房地产业持续长远地发展。具体地来讲，发展房地产投资基金有以下现实必要性：
1、能够有效解决现阶段房地产企业资金短缺的问题。目前主要依赖银行贷款的单一融资渠道将房地产企业在银行信贷紧缩的形势下置于资金短缺的困境中，现阶段引入房地产投资基金使房地产开发企业能够通过这一渠道面向社会公众及机构进行筹资，彻底改变单一的融资结构，有利于避免房地产融资过于敏感地受到宏观政策影响，促进房地产业稳定地向前发展。
2、有助于建立居民资产性收益。我国居民现阶段储蓄金额庞大，建立房地产投资基金体制能够引导这部分资产投资于收益稳定并且信用良好的房地产行业，建立起居民资产性收益，进而提高城乡居民生活水平。
3、能极大地降低银行房地产信贷风险。至20xx年末，房地产开发贷款余额达到28400亿元，住房贷款余额为53500亿元，房地产信贷总额达81800亿元，占到当年本外币贷款余额（425600亿元）的19.23%之多。由于房地产信贷具有来源的短期性和运用的长期性之间的矛盾，过高的房地产信贷大大的增加了银行的流动风险，极其不利于我国金融体系的健康运行。发展房地产投资基金能极大地降低银行与房地产业的高度关联性，分散房地产信贷风险，促进我国金融体制的改革。
4、发展房地产投资信托还有助于促进房地产行业的规范化、透明化进程，同时有助于优化房地产业内部结构，实现业内的优胜劣汰，增强国际竞争力，最终实现房地产业持续、长远的发展。
二、我国现阶段房地产投资基金的发展状况
房地产投资基金特指以房地产项目为投资对象，通过对房地产收购、开发、管理、经营和销售等环节进行投资的一种集合投资制度。其最早于美国建立，目前以房地产投资信托为主要产品。自20世纪末亚洲国家也陆续成立房地产投资信托市场。我国的房地产投资基金于20xx年正式起步，以美国的房地产投资信托为主要学习模式，在房地产业和金融机构的共同努力下逐步向正规化发展。目前，我国的房地产投资基金仅处于发展的初级阶段，还没有真正意义上的房地产投资信托，现有的如房地产信托计划、境内房地产开发企业发起的封闭基金及产权回报式投资合同只能算作是房地产投资信托的雏形。
1、房地产信托计划。房地产信托计划是目前我国房地产投资基金的主流产品。与真正房地产投资信托不同的是，房地产信托计划具有短期性和债券性，并且资金只能投资给单一的项目。另外，单个信托计划的合同数目收到限制，无法在二级市场流通且只能通过私募来筹集资金。
2、境内房地产开发企业发起的封闭基金（简称公司型投资基金模式）。公司型投资基金遵循《公司法》和《证券法》，所受法律限制较少，但由于资本规模小往往会变成对单项目的开发商，有时甚至无法成功落实项目投资。
3、产权回报式投资合同。这类投资模式能有效解决商业地产开发商资金的流通障碍，突破了200份的合同限制，降低了投资门槛，并且它实现了房地产证券化，可以公开进行宣传。但与信托公司相比不能通过金融机构获得信誉的增级。
4、外资房地产基金。除了房地产信托基金以外，外资房地产基金于21世纪初也开始相继进入中国市场。特别是近年来受房价快速上涨以及人民币升值预期的影响，外资房地产基金在加快进入北京、上海等一线城市，并开始采用房地产租赁经营的规范性投资模式，大规模的收购商用房地产。
三、我国现阶段发展房地产投资基金所面临的障碍
1、法律法规的滞后。至今在我国理论界争论的焦点还是房地产投资基金到底应该根据《证券投资基金法》还是《产业投资基金管理暂行办法》进行调整。由于相关的法律制度还不规范、不完善，房地产基金私募市场难以规范化，暗箱操作行为普遍存在，更是无法形成公开市场；对于外资房地产基金来说，由于政策不够透明、法律不完善，这类基金在进入中国房地产市场时面临着很多风险，绝大多数房地产企业因为无法满足外资房地产基金投资的苛刻条件，很难通过这种模式进行融资。
2、缺乏积极的税收政策。拿我国现有的类房地产投资信托来说，政府对其按照企业的标准进行征税，产生了“双重征税”，而在房地产投资信托已经发展得比较成熟的国家，政府一律都出台了税收优惠政策来支持房地产投资基金的发展，例如，在美国股利分配有优惠。我国这种消极的税收政策对房地产投资基金在中国的发展构成了障碍。
3、机构投资者的缺失。在美国，有大量的机构投资者如保险基金、养老基金、捐赠基金等在为房地产投资信托提供着稳定巨额的资金，使美国的房地产投资基金的资金很大程度上来源于机构投资者。相比之下，我国的房地产资本市场还没有真正的机构投资者，这使得我国的房地产投资基金规模很小，很难对多个优质的房地产项目进行投资，严重阻碍了我国房地产投资基金的`发展壮大。
4、缺乏专业的房地产基金投资家。目前在我国类房地产投资信托运作的公司里，管理层人员以出身房地产专业居多，他们在资产运作、证券股票市场交易等方面知识贫乏，而房地产投资基金包括房地产投资信托却是同时涵盖房地产开发和资本市场运作两项内容的金融投资活动，以现有的人才显然无法满足其长期发展的需要。
5、信息的不对称性。我国房地产行业由于普遍存在暗箱操作等行为使得各方在运行房地产投资基金的时候难以保证信息的对称性，信息披露的不对称严重地阻碍了房地产投资基金的发展。
四、发展房地产投资基金的对策建议
房地产投资基金按组织形式可分为公司型房地产投资基金、契约型房地产投资基金和有限合伙型房地产投资基金三种。在美国占据主导地位的房地产投资信托属于第一种类型。它们相比，房地产投资信托具有一定的优势，例如流动性最好，资本市场的融资能力最强且最能享受税收优惠。故目前本以契约型投资基金为主导模式的日本、欧洲等地区都开始转而发展房地产投资信托业务，学习美国房地产投资信托的经验，将房地产投资信托作为房地产投资基金的主导模式已成为潮流。我国也不例外。故下文针对我国现阶段发展房地产投资信托所面临的问题及障碍给予对策建议。
1、为房地产投资信托建立完善的法律体系。健全相关的法律法规并使之与国际接轨是我国发展房地产投资信托的当务之急，我们要建立完善的法律体系来保证维持房地产投资信托市场的公平、公正、公开和透明，使其能健康长远地发展。首先，目前的相关法规如《信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《证券法》、《公司法》、《企业债券管理条例》等之间存在着相互矛盾的内容，应对它们进行统筹协调和修订，以达到法律法规环境的统一；其次，应进一步完善《公司法》或者制定专门针对投资基金的《投资顾问法》、《投资公司法》等法律法规；再次，应补充修订房地产产权登记及交易的管理制度，使在房地产投资信托的实际操作中，房地产交易和所有权、使用权的转移都有法可依。此外，要制定房地产投资信托的专项管理措施，并逐步完善证券交易市场使基金证券的流通得以实现。
2、建立积极的税收优惠政策。在房地产投资信托发展成熟的国家，政府多为其专门制定一套税收法规，而在我国还没有专门的立法，根据《公司法》来对信托公司进行征税引起了“双重征税”的问题，税收政策首先应针对这一点进行相关法规修订，然后在发展房地产投资信托的实践过程中再逐步调整，为房地产投资信托提供积极的税收优惠。
3、加快培养机构投资者。要培育机构投资者首先应突破限制机构投资者投资方向的体制障碍，建立合法的入市渠道；其次要积极地推进我国的住房公积金、保险基金、企业年金、养老基金等机构投资基金进入房地产信托基金市场，为其提供一个稳定的需求方。
4、完善人才培养和信息公开化制度。我国发展房地产投资信托要尽快建立起一批了解房地产市场和熟悉业务运作的专业化人才队伍。从国际经验来看，信息越公开，基金市场就越发达，因此应尽可能使各类信息及时准确地传递给信息需求者，使大家在操作房地产投资信托的过程中尽量能做到信息对称，促进我国房地产投资信托的发展。
房地产的论文6
1房地产企业实施全面预算管理存在的问题
（一）缺乏对预算管理足够认识及重视
首先，在实行全面预算管理的过程中，领导者普遍有一种错误认知，认为预算管理是财务部的职责，其他部门只不过是起到补充、辅助作用。而领导者自身也就在关键控制点上把关即可。缘于这种认识，许多企业的预算做得十分简单。对于预算的编制还只停留在传统的财务预算上，没有同销售部门、工程建设部门等企业内部部门进行挂钩，编制的结果缺乏全局性，容易造成数字编数字，难以发挥全面预算应有的作用。其次，目前房地产企业预算管理的编制和执行均由各部门的主管负责，没有全员参与，造成员工普遍认为预算管理工作与己无关，难以得到企业员工的理解和支持。
（二）全面预算组织机构不健全
目前虽有一些房地产企业实施全面预算管理，但是在企业内部的组织中并未建立相应的预算管理机构，即建立全面预算管理委员会负责预算管理工作的协调、执行和监控。将预算管理工作交由财务部负责，一方面加大财务部的工作量，另一方面会使预算工作与其他部门脱离，致使预算管理不能得到有效实施。
（三）预算编制内容难以保证合理真实
一直以来，房地产行业就存在没有图纸也可先行施工的潜规则，致使设计概算与估算指标、施工预算与设计概算、竣工结算与施工预算不相符。由于企业自身能力较弱，因而无法得到详细的预算数据，致使预算内容与实际情况大相径庭，导致预算的实施效果不理想。
（四）预算执行缺乏有效监控及反馈机制
一方面，预算授权体系不够规范。审批权限高度集中，并没有进行实地分析，仅以管理者的经验判断，带着一定的主观色彩，致使执行程序大打折扣；另一方面，有些房地产企业的预算管理重编制，轻执行。把预算管理的工作重点放在预算指标的下达、预算的编制和汇总上，而对于预算的执行、监控等情况却很少参与，如每月没有将预算实际完成情况和预算指标进行分析汇总，形成相应的预算执行报告，供后期参考。此外还有些企业存在控制力问题，未能做到未雨绸缪，一旦事后出现问题亡羊补牢，为时已晚。
（五）预算管理考核与激励机制不完善
当前，很多房地产企业的预算管理考核过分依赖财务指标，这使得各部门的责任人面对考核压力，在确定预算标准时，往往采用过分高估费用支出，低估自身业绩能力办法，以便可以轻松完成预算指标，顺利得到激励报酬。与此同时，在绩效考核过程中，会或多或少地参杂了一些个人主观因素，再加上考核制度设计上的缺陷、监督无门，导致考核结构显失公平。
2完善房地产企业全面预算管理的建议
结合全面预算管理的涵义，并针对现今房地产企业实施预算过程中出现的问题，提出以下几方面的建议以改善房地产企业全面预算管理现状。
（一）加强企业预算管理观念
全面预算是一项全员参与的管理，是一项技术性很强的系统化管理体系。这样一种现代化的管理模式，不应只有财务部门来组织，还应得到每位员工的认同与支持。在企业内推行全面预算管理的想法除了应得到企业领导者的支持外，还应当充分调动全体员工的积极性，通过聘请外部咨询顾问或内部培训等方式进行"宣贯"、"造势"，对全面预算管理的理念进行全面贯彻，使全员都能够接受全面预算管理的理念，理解自身与全面预算的紧密关系，直接或者间接地参与全面预算管理的过程，才能真正地实现全员参与，助力于全面预算管理在企业中施行。
（二）优化企业预算管理组织结构
在企业现有的组织体系中设立全面预算管理的日常决策机构--预算管理委员会，其职责是在董事会授权下负责预算管理的重大事项，保证企业预算管理科学、规范、有序地施行，该委员会成员由董事长、总经理、财务总监、工程副总以及各职能部门主管等高级管理人员组成；设立预算管理委员会的日常办事机构--预算管理办公室，受预算管理委员会的领导并向其报告工作；建立各级预算责任主体为预算执行机构。具体为前期部、合同预算部、工程部、人力资源部、营销部等。
（三）改进预算编制程序
房地产企业的全面预算内容可包含经营预算、资本预算、财务预算。根据房地产行业资金投入大、项目周期长、受政策及行业影响大、以现金流量作为预算的编制基础的自身特征，应以单个的工程项目为预算主体，同时也要结合企业的整体预算目标。对于预算编制的方式，建议采用上下结合的预算编制流程模式。上下结合模式可提高员工参与预算的程度。通过这种参与性预算编制，使得员工能对预算的编制提出各种意见和建议，而不是被动接受预算指标。同时员工亲自参与预算编制，使得预算的目标更有可能变成员工个人的目标，从而顺利完成预算目标，实现企业的经营目标。
（四）强化预算执行体系
房地产企业执行全面预算时，应当经过严格的授权审批流程，依照相关业务流程和各个部门的职责，建立完善的预算授权制度。对于超出授权范围内的审批，应当追究有关责任人的相关责任。为使企业对整个预算过程进行全方位监控，应规定各部门在一定周期内编制预算管理执行情况报告书，以便及时的发现问题解决问题。对于企业预算执行中由于国家相关政策、市场环境、自身经营状况发生无法预计的'变化导致企业采取措施后仍无法避免重大预算偏差出现时，应对预算目标进行调整，以便预算的制定与企业的经营状况相符。
（五）健全预算考核与激励体系
首先要明确预算考核的对象、内容及方法。对于不同部门的考核内容和考核方式也应当有所不同。其次还要对预算编制和执行结果也要进行相应的考核。设立预算管理辅助指标，对预算管理的编制与执行情况进行事后评价和考核。最后房地产企业建立奖惩激励机制时要结合企业的战略目标，对于按时完成预算目标的部门和个人应及时奖励，对于违反企业预算原则的部门及个人也要及时地进行相应惩罚，以儆效尤，防止此类不良行为再次发生。通过有效的奖惩机制调动各个部门及人员的积极性，使预算管理与部门、个人切身利益相联系，保证预算目标的实现，从而推动企业的健康发展。
3结论
全面预算管理是企业实施战略目标和动态控制的方法和手段，是兼具控制、激励、评价等功能为一体的管理机制。房地产企业应结合自身的经营状况，建立完善的预算管理体系，这样可有效地提升企业的战略管理能力、资源整合能力以及防范风险能力，在激烈的市场竞争中取得优势、持续发展。
作者：谢雪 梁运吉 单位：哈尔滨商业大学会计学院
房地产的论文7
摘要:过去20多年来房地产行业的飞速发展, 对中国的宏观经济调控起到了巨大的作用, 也极大地影响了人们的生活.在众多影响居民消费水平的因素中, 关系到国计民生的房地产价格变动对其产生的影响不容小觑.本文通过1992年-20xx年的相关数据, 利用计量经济学知识建立数学模型, 用模型来分析房地产市场价格波动对居民消费有无影响以及影响程度的大小, 然后在关于房地产的调控方面提出了建议措施.
关键词:房价波动; 城镇居民消费; 影响程度; 模型检验;
1 引言
从经济学理论中我们可以知道, 影响居民消费的主要因素是收入及其拥有的财富量.这里的财富不仅仅是指金融资产价值, 还包括实体资产, 其中房产占了很大比重.庇古的财富效益理论中提到物价变动也是影响居民消费的重要因素.经过1998年的房改以来, 房地产的这把烈火烧遍大江南北, 20xx年住宅商品房平均销售价格也由1992年的每平方米996元上涨到6473元, 增长了6.5倍, 在北京、上海等一线城市房屋收入比甚至都超过了20, 对居民的生活产生了重要影响.国内外的学者对这个问题有截然相反的两种态度, 例如Case、Yoshikawa、藏旭恒、陈淑云等学者认为房价上涨对消费具有明显作用;而Elliott、Sock-Yong Phang、李成武、周建军等则认为房价上涨对消费不具有刺激作用.总结为房地产价格的上涨会带来几方面的影响:导致有房者财富的增加, 从而提高了居民消费能力;导致无房者的购房压力, 在收入不变的情况下, 变相的减少了其他消费的能力或者说总量;对于房地产消费来说, 房地产价格的上涨会促进房地产投资, 促进房产消费.因此通过建立数学模型的来研究房地产市场价格的波动, 从中分析其对居民消费影响的关系具有极为重要的意义.
2 模型的设定
2.1 变量选择与样本数据
为了直观确切地研究房地产价格波动对城镇居民人均消费支出Y的影响, 选择能影响居民消费的变量住宅商品房平均销售价格 (元/平方米) 为X1、人均GDP (元) 为X2、城镇登记失业率 (%) 为X3.1992-20xx年解释变量与被解释变量的相关数据如表1所示, 来源于《中国统计年鉴》.
2.2 模型数学形式的确定
2.2.1 分析设定模型
住宅商品房平均销售价格X1意义:住宅商品房价格越高, 表明该地越发达, 人民生活水平越高, 人均消费支出也将越高, 可见二者是正相关关系;人均生产总值X2意义:人均生产总值越高, 每个个体拥有的财富将越多, 购买能力也越强, 人均消费支出也将越高, 可见二者是正相关关系;城镇登记失业率X3意义:城镇登记失业率较高, 表明自愿失业者人数增多, 居民更加地追求高质量的生活, 人民生活水平越高人均消费支出也将越高, 或者失业率是由于经济发展较快时一些被淘汰的失业者引起的, 此时人们生活水平整体还是提高, 可见二者也是正相关关系.为验证被解释变量与解释变量间的具体关系, 首先利用EViews作趋势图和散点图, 结果均显示出Y与X1、X2几乎呈现线性增长, 而X3在多数年份呈现水平波动.可以初步建立方程模型为 (μ为随机扰动项) :
2.2.2 对模型做回归
根据回归结果, 模型写为如下:
3 模型的检验及修正
3.1 经济意义检验
由回归结果可知:在其他因素不变的情况下, 当平均每平方米商品房销售价格增长1元、人均GDP每增长1元、城镇登记失业率每增加1%, 城镇居民消费支出将分别增加0.2363元、0.3217元、969.28元.符号符合经济意义, 该模型可初步通过经济意义上的检验.
3.2 统计意义上的检验
3.2.1 拟合优度检验 (R检验)
R=0.9987, R=0.9985, 说明所建模型整体上对样本数据拟合很好, 即解释变量"住宅商品房平均销售价格 (X1) 、人均GDP (X2) 、城镇登记失业率 (X3) "对被解释变量"城镇居民人均消费性支出 (Y) "的绝大部分差异做出了解释.
3.2.2 F检验
针对H0:β1=β2=β3=0, 给定显着性水平α=0.05, 在F分布表中查出自由度为k=3和n-k-1=20的临界值Fα (3, 20) =8.66, 由F=5112>Fα (3, 20) =8.66, 应拒绝原假设H0:β1=β2=β3=0, 说明回归方程显着, 即列入模型的解释变量联合起来确实对被解释变量有显着影响.
3.2.3 t检验
分别针对H0:βj=0 (j=0, 1, 2, 3) , 给定显着性水平α=0.05, 查t分布表的自由度为n-k-1=20的临界值tα/2 (n-k-1) =2.086.由图2中的数据可得, 与β0、β1、β2、β3对应的t统计量分别为-4.75、2.52、21.83、10.74, 其绝对值全都大于tα/2 (n-k) =2.101, 这说明在显着水平α=0.05下, 分别都应当拒绝原假设H0:βj=0, 也就是说, 当在其他解释变量不变的情况下, 解释变量分别对被解释变量都有显着影响.
3.3 计量经济意义检验
3.3.1 多重共线性检验 (简单相关系数法)
检验:用简单相关系数法检验多重共线性, 得到结果为:X1与X2的相关系数为0.9743、X1与X3的相关系数为0.6675、X2与X3之间的相关系数为0.7010, 可见自变量之间存在多重共线性.
修正:采用逐步回归法来修正多重共线性, 分别用Y和自变量做回归, 发现回归结果中X2对Y的贡献最大, 因此引入X2作为基础变量, 然后依次加入X1和X3发现加入X1时模型显着变好, 再依次引入X3发现最终模型没有更好的改善.通过分析确定了最终函数应为Y=f (X2, X1) , 所以使用Y=1594.9685+0.3696X2+0.1383X1.
3.3.2 异方差性检验 (white检验法)
检验:利用white检验法对回归模型进行异方差性检验, 结果为:n R=16.9467, 由White检验知, 在α=0.05下, 查X分布表, 得临界值X (0.05)<7.81 修正:利用加权最小二乘法进行修正, 首先假设权重为W1=1/resid^2, 生成新变量:GENR W1=1/resid^2, 然后做回归:LS (W=W1) Y C X2X1, 得到模型为:Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1, 当再次对所得新模型再次进行WHITE检验时, 新模型已不存在异方差.因此修正后的模型可用. 3.3.3 自相关性检验 (偏相关系数检验法) 检验:用偏相关系数检验法来检验自相关性.假设滞后期为12, 得到残差与各期相关系数和偏相关系数.可知, 模型中不存在一阶自相关, 更不存在高阶自相关.所以模型最终确定为Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1. 4 研究结论及建议措施 4.1 研究结论及其解释 模型经过检验以及修正之后最终确定为Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.表明商品房平均销售价格和人均GDP都对城镇居民消费水平有影响. 在商品房以及人均GDP价格不变时, 城镇居民消费为20xx.5479元.这部分不受收入高低的影响消费属于自发消费, 多用于生活必需品等.符合生活实际和经济学解释.当其他因素不变, 商品房平均销售价格每增长1元/平方米、城镇居民消费增加0.5113元, 可见房价上涨的速度超过了居民消费水平的上涨速度, 政府应采取适当的措施来调控房地产价格.当其他因素不变时, 人均GDP每增长1元、城镇居民消费增长0.3075元, 可见居民手里的消费大约占收入的1/3, 表明当居民收入提高时, 并不会选择全部将其消费, 还会有2/3的用于储蓄或者投资等.综上所述, 最终所得模型在经济意义检验上完全能适应经济现象, 且各项检验均通过, 因此确定为最终模型. 4.2 建议措施 4.2.1 健全房屋信息发布机制 应建立一个完善、公开透明的信息发布平台, 能够发布房地产商以及政府的市场信息也可以查询每一个居民的基本住房信息.在公布信息时尽可能地完善、详尽、透明, 这样不但可以减少寻租行为的发生也可以监管房地产商, 而且可以减少信息不对称产生的问题, 也方便政府进行宏观调控, 建立良好的房地产市场秩序. 4.2.2 灵活土地供应方式 在中央财政与地方财政分开后, 地方政府只能靠买卖土地的收入来进行财政建设的需要, 因此房价上涨是必然的趋势.应该进一步规范土地的买卖租让的方式, 在审计预算工作中纳入土地租金的使用.此外, 政府可以先规划土地的建设和使用方向, 然后再让开发商进行建设, 开发商建成之后再进行房屋的.出售, 这样可以强化政府的主导作用、对开发商进行了限制、也会使得房屋的价格更为合理. 4.2.3 通过阶梯税制适时征收房产税 通过征收房产税可以使得房地产的产权登记更为明晰、能够有效控制每个人手上的房源.按照房子的数量以及人均住房面积来进行阶梯状征税, 房产越多、要付出的税收成本也就越大, 这样可以有效控制二手房的炒作交易行为.此外还应当设置一个合理的征税起点, 随着二胎政策的开放, 家庭住房需求也会增加, 并且各地居民的生活水平不同, 也应因地制宜地征收不同的税率. 4.2.4 借鉴国外的成功经验 美国的住房金融体系、日本推进住房资产证券化、印度、韩国的公共住房银行模式, 这些发达国家都是在调控房价方面做得比较成功的典范, 其中日本的法律体制和我国的比较相近, 我们可以借鉴他们成功的经验将其"中国化", 然后应运到我国房地产的调控中来, 进行我国房地产资产证券化的发展. 5 总结 近年来, 伴随着社会快速发展的同时, 居民消费水平也显着提高.而民消费水平中, 除以上两个重要因素外, 还受居民储蓄、通货膨胀、自身消费观念、对未来消费的预期、社会保障水平等众多因素的影响.其中房地产价格的波动对居民的消费影响中不仅有财富效应、挤出效益、替代效益还包括财富转移效益.近几年房地产价格的快速增长, 影响到居民的住房问题, 不能妥善处理住房问题将会对社会的和谐稳定发展带来极大的方面影响, 因此对房地产价格的调控是国家和政府亟待解决且刻不容缓的任务. 参考文献 [1]刘文平.房地产市场价格波动对居民储蓄的影响研究[D].长沙理工大学, 20xx. [2]冯时平.我国房地产市场调控对策研究[D].贵州财经大学, 20xx. [3]刘宇.我国房地产价格波动对居民消费的影响研究[D].华东师范大学, 20xx. [4]申月.房地产市场价格波动对居民消费的影响及其调控政策研究--基于新常态视角[J].价格月刊, 20xx (11) :50-54. [5]李薪.房价上涨对我国城镇居民消费的影响[D].东北财经大学, 20xx. [6]刘山.我国房地产价格影响因素分析及控制对策研究[J].经营管理者, 20xx (20) :213. 对于房地产企业来说，做好自身管理工作中的会计成本核算工作能够有效减少企业自身在发展经营过程中投入和浪费的经济成本，更能多方面、多层次地提升自身的经济效益，对于企业的生存以及发展有着非常重要的意义。然而当前在房地产企业的会计成本核算工作中，由于企业发展过程中的不规范性以及成本核算工作自身的局限性，当前房地产企业的会计成本核算工作仍然存在着许多的问题，造成企业会计成本核算工作的质量无法得到有效的提高，也造成了其核算成果始终得不到有效和深层次的利用，对于企业经济利润的提高并没有达到预期的效果。 一、房地产企业会计成本核算的主要内容。 成本核算工作指的是企业在生存发展的过程中，针对自身生产经营以及管理实施过程中的诸多经济投入成本按照一定的对象进行分配，进而完成对生产经营以及管理实施过程中总的成本和各个分项单位成本投入的计算工作。具体到房地产企业的会计成本核算工作，房地产企业经营管理过程中的企业会计成本核算的内容包括土地费用、前期工程费用以及建筑安装工程费用、建筑工程设计施工过程中的基础设施以及配套设施的购买支出、企业生存发展过程中的筹资成本和管理费用等等。 二、房地产企业会计成本核算存在的问题。 具体来讲，当前房地产企业会计成本核算工作存在的问题主要包括以下内容： （一）成本核算对象存在问题。 在房地产企业会计成本核算工作中，成本核算对象存在的问题主要是成本核算的对象难以控制、难以界定甚至是难以确定，这其中既有房地产企业生产经营过程中特殊工程项目带来的项目成本对象的特殊特征问题，也有企业在成本核算工作中核算工作的实行方法以及实行决策不够合理的问题。这种问题表现在房地产企业的实际成本核算工作终究会导致企业的会计成本核算工作出现对象划分得过于细致或者划分得过于笼统，导致成本核算工作的任务量增加但是实际成果却没有得到质量上的提升，浪费了大量人力物力的同时吃力不讨好，这属于当前房地产企业会计成本核算工作中的常见问题。 （二）成本费用的归类存在问题。 成本费用的归类是房地产企业会计成本核算工作中的重要工作内容之一，其直接关系到企业会计成本核算工作成果的真实性、准确性以及严密性。然而在当前部分房地产企业的会计成本核算工作中，部分企业在成本费用的归类上总会存在各种各样的问题，常见的包括将企业日常管理实施以及生产经营中的费用随意归类为直接成本和间接成本，而针对直接成本和间接成本之间的有效分别却没有作出相应的规则标准，有的房地产企业更倾向于做好整体企业会计成本核算工作的内容，对所属单位的分项成本却没有更多全面细致的关注，造成整体成本投入偏大与事实不符的现象，同时部分房地产企业的内部经济分配方式不够合理，太过随意，没有经过相应的成本分配原则以及成本分配管理规定的允许就进行成本分配工作，这既是对企业成本的不负责任，也造成了企业成本费用的归类出现问题。 （三）费用的记录存在问题。 房地产企业的`会计成本核算的费用记录也是保证其会计成本核算工作质量的一项重要工作内容，然而部分房地产企业在会计成本核算工作中的费用记录有的时候跨度太长，成本核算工作的工作任务量过大或者说房地产企业在不同建设项目上的成本费用记录在同一个记录本上，造成了不同项目之间的成本费用记录混乱情况，这也是造成房地产企业成本核算工作质量存在问题的一个常见现象。 三、房地产企业会计成本核算的解决措施。 （一）加强对成本核算对象的制定标准建立工作。 房地产企业在会计成本核算工作中应该加强对成本核算对象界定标准的建立和完善工作，进而根据不同对象的会计成本核算工作完成企业的整体成本核算工作，促进成本核算工作质量的有效提升。具体来讲，房地产企业在会计成本核算对象的界定标准制定工作中： 一是需要考虑其旗下建设项目的不同特征，包括其类型、地点、结构、用途、装修、施工队伍、建设单位以及施工工期等诸多特征的不同制定相应的对比标准。 二是房地产企业应该根据其旗下每一项建筑工程项目施工过程中施工图纸的不同，完成对同一结构类型或者说开发地点已经自发形成一片区域类型的建筑工程项目的整理归纳和分类排比工作。这一过程中房地产企业还能够根据建筑工程项目其他主要类型特征上的不同，完成对分享对象的分类整理工作，比如施工工期的时间相同、建设单位的性质相同以及施工单位的性质相同等等，具备上述主要特征类型的建筑工程项目都可以划作同一类的成本核算对象。 总体来说，房地产企业应该根据成本对象特征上的不同与相同之处完成对成本核算对象的确定工作，包括企业自身经营管理过程中的种种事务，都可以根据其所属部门的不同完成对象的界定工作。 （二）加强对成本核算费用的整理分配工作。 房地产企业在成本核算费用的整理分配工作过程采用直接成本以及间接成本的分类归纳方法这一方法是没错的，然而在具体施行的过程中房地产企业却欠缺了相关的直接成本与间接成本的分类整理标准，同时对于直接成本和间接成本的核算工作中没有过多注重细节以及其具体分类上的不同造成的成本核算工作内容和方法的不同，最终导致企业会计成本核算费用的整理分配工作上存在问题，引发整体的会计成本核算工作质量出现问题。 具体来讲，房地产企业需要在成本核算工作中加强对直接成本与间接成本的分类管理工作，建立相应的标准，加强对其不同成本类型中细节以及整体的分类工作，保证成本核算工作人员能够有效面对诸多类型的成本核算工作内容而运用直接成本和间接成本的方法完成对成本费用的计算。例如房地产企业可以按照受益的比例或者预算面积将公共配套设施费用分配给受益对象、根据因果关系法将基础设施费用合理分配到相应的用户身上等等。 （三）加强费用记录管理的合理性。 为了保证房地产企业会计成本核算工作的实行质量以及减少其施行过程中的误差，加强对成本核算费用记录管理工作的同时加强对成本费用记录工作的合理性是房地产企业必须进行的一项工作内容。房地产企业在完成了对不同类型的成本核算对象以及成本核算费用的归类整理之后，应该尽量将那些成本费用较少的项目安排在统一的标准下进行合并核算，单独设立的科目最好是容纳金额较大并且不断发生的成本费用类型。同时在成本费用记录的工作中企业应该尽量避免过长时间的费用记录现象，如果确实需要的话企业可以通过明细台账的设置方法来有效加强对长时间的费用记录的整理归纳工作，使其能够更加有效地促进企业整体会计成本核算费用的实行质量。 四、结语。 综上所述，房地产企业应该加强对成本核算工作人员的素质培养，从各个方面加强对会计成本核算工作质量的促进工作，保证成本核算工作能够有效地发挥其功能效用，保证企业经济的快速健康成长。 摘要：房地产股权收购活动(收购二手项目)是当前我国房地产市场经常使用的一个资本运营方式，采用这种方式可以较好的规避国有土地使用权直接交易过程中设计的一些税费，从而降低房地产企业的税负压力。但是，采取这种方式也并不是不存在涉税风险的。从目前的情况来看，我国房地产企业项目股权收购的过程中也存在较多方面的涉税风险，如在土地开发建设上存在的风险、债务债权情况上存在的风险等。房地产企业如果想要获得更好的发展，就必须对现存的一些税务风险进行规避处理，以确保企业财务的安全性。基于此，本文研究者将在已有研究文献的基础之上，结合20xx年财政部发布的营改增政策相关的内容，针对房地产企业项目股权收购过程中税务风险相关的问题进行探讨。 关键词：房地产企业；项目股权收购；税务风险；建议及措施 一、房地产企业股权收购和风险管控的实施背景分析 (一)股权收购的实施背景 所谓股权收购，通常是指将目标公司的投资持有者的部分或者全部股份作为收购目标的收购行为，在实际的工作过程中最常见的就是直接收购目标公司的股份持有者的股份，将股权交易价转入到目标公司投资者的银行账户中。如果收购方持有目标公司50%及以上的股份，就可以在一定程度上对目标公司实施重大影响和控制。由于经营管理和企业的发展需要，很多房地产企业会采取收购目标公司的股权，以取得相应的土地使用权，使用并购或者整合等方式，将在建工程、产品开发以及人力物力等方面的内容结合到一起，从而实现对股权的收购。 (二)风险管控的实施背景 房地产风险管控也被称作尽职调查，这种工作活动的开展方式，一般都是通过安排专门的机构或者聘请中介对欲收购目标公司的生产经营活动进行严密的调查，尤其是对财务活动的审查核实，其最主要的目的是了解目标公司股权的构成情况以及可能涉及的一些税务风险等。其调查的主要内容包括了目标公司过去合作的重大合同履行情况、财务数据资料以及目标公司当前一些重要的员工组成等，从而判断目标公司是否存在一些潜在的经营负担和风险。 二、房地产项目股权收购过程中的涉税风险分析及应对措施探讨 (一)股权结构变化引起的涉税风险及应对措施探讨 收购企业在开展尽职调查工作的时候，应当准确判断目标公司的股东组成情况，明确收购目标企业的股东是个人股东还是外资股东。根据我国当前的税法规定，个人股东在进行股权转让的时候，应当征收20%的个人所得税和0.05%的.印花税等；个人转让目标公司股权事项的，收购公司还应到目标公司所在地税务局申报、缴纳相应的税款和手续费等下相关费用。但是，就目前的情况来看，多数房地产企业都没有对项目个人股权转让过程中可能存在的税款问题给予足够的重视，没有提前进行准确的税务筹划工作，使得股权收购的过程中出现不少的税务风险。基于这种情况，房地产企业可以通过充分的尽职调查，对于目标公司的股权组成进行深入的调查，明确股权转让者是个体还是外资股东，对于那种外资股东股权转让，可以在相关的合同中对税务账款的缴纳进行申明，明确税务缴纳责任方，从而防止因境外投资者不缴纳相应的税务而造成收购公司的财务损失。而对于个人股东，收购企业应提前做好税务筹划工作，对收购过程中可能出现的税款进行精确的规划，以税款最低的原则，选择合适的方案开展项目股权收购工作。 (二)土地开发建设过程中涉税风险的分析及措施探讨 房地产企业在组织开展尽职调查的时候，应当重点关注目标公司的财务调查，对目标公司重要的合同文件以及相应的土地出让金票据等进行审核。目标公司土地出让金票据是否符合规范，会直接影响到目标公司后期应该缴纳的土地增值税以及企业所得税等。按照国家相应的方针政策，房地产开发企业中一般纳税人销售自己开发的房地产项目的时候，其销售额应为取得的全部价款和价外费用的和，扣除受让国有土地使用权时向政府部门支付的土地价款后的余额部分。从目前的情况来看，很多房地产企业在项目股权收购的过程中都存在土地票据不符合规范的情况，从而导致收购公司面临着较大的税务风险。针对这些问题，收购企业在项目股权收购前，应该根据尽职调查的工作中发现的土地票据等不合规的现象，及时告知收购目标企业去完善相应的手续并取得规范的土地票据，从而避免房地产企业在收购的过程中要承担额外的税务风险和收购成本。另外，在股权转让合同签订的时候，也要补充明确因目标公司票据不规范引起的税务风险应由目标公司承担这一条款。 (三)债务债权情况的税务风险分析及应对措施探讨 房地产企业在开始项目股权收购活动之前，还应对目标公司的债务债权等进行尽职调查，查看是否存在未清理和未核销的账务，以及其债务债权所涉及的金额是否包含在转让股权中等。如果目标公司的债务债权是包含在转让股权中的话，同样会给房地产企业带来很多的税务风险。针对这一情况，房地产企业在开展尽职调查的时候，应该特别关注其债务债权是否剥离其转让股份，以及剥离之后是否还会受到相应的影响；同时也可以在合同中明确如在转让过程中因目标公司债务债权产生的税务费用，一律由目标公司承担。当然，如果目标公司不能很好的处理这件事，那么房地产企业就可以选择不对其进行收购，重新选择其他合适的收购对象。 三、结语 在上文中，笔者对房地产企业项目收购过程中可能出现的一些税务风险进行了探讨。在实际工作开展过程中，房地产企业应该采取更为严密的措施进行有效的规避。首先是房地产企业要不断加强自身对项目收购过程中税务风险的认识。随着我国经济市场的不断变化，一些税务相关的问题也不断发生变化；因此房地产企业应该不断加强对税务风险的掌控，提高风险管理意识，加强税务筹划工作的开展。在房地产企业内部加强对税务风险的宣传，提高企业整体员工对该项工作的重视程度，营造良好的项目收购税务规避氛围。其次是加强对企业现金流的规划。随时关注国家相关方针政策的变化，充分利用现有的优惠政策，为企业的项目收购提供更多的益处。如：在协议中说明采用分期支付的方式支付股权购买费用，这样可以降低一次性支付所带来的资金压力，同时也能很好的避免一次性大额支付可能引起的政府相关部门的特别关注。 参考文献： [1]李光焕.从股权收购谈企业税务风险控制[J].商业文化月刊,20xx(8). [2]钟小华.论房地产项目股权的风险控制与防范[J].经营管理者,20xx(29). 一、国外房地产投资信托发展的起源及发展沿革 投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始规范投资公司。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可分为：面额证券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、单位信托公司(UnitInvestmentTrust)和经理公司(ManagementCompanies)三类。其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通。 马塞诸塞商业信托是目前REITs的前身，由于经济利益的驱动，最初以信托作为规避公司形式是为了规避州法中禁止公司以投资为目的持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但是，随着投资信托法规不断健全、经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益壮大。1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《内国岁人法》的856条～859条的法条，该条文规定具有一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。 为了提供房地产市场所需的资金和为广大中小投资者提供理想投资渠道的双重目的，美国于20世纪60年代初期推出了第一只上市交易的房地产投资信托。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。 美国房地产投资信托的发展历程，经历了20世纪60年代初的兴起和60年代末期的一度繁荣，70年代的重创和低靡，80年代的复苏渐进以及90年代中后期至21世纪后的迅猛发展。截至20xx年底，美国房地产投资信托股票的总市值达到2242亿美元。40多年来，美国房地产投资信托得到了长足的发展，具有了相当的规模。 在亚洲，REITs最早出现于日本。日本REIT的发展始于1984年，其第一笔土地信托是由住友信托开始办理，其后业务量逐年成长。截至1988年，有关REIT的各案已超过900件。当前，日本是亚洲REITs发展最成熟的地区。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而该国的长期国债收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低风险的投资。日本市场上已有22项REITs，市值达209亿美元，5年来已扩大1倍。可以说，日本此轮房地产价格上扬在很大程度上是因为REITs的激活。不过，日本的多数REITs仍以办公大楼与公寓资产为主，与美国REITs的多样化经营相比，还存在一定差距。新加坡紧随日本，修改了相关法律，允许其他国家的REITs在新加坡挂牌。作为仅次于日本的亚洲第二大房地产信托基金(REITs)市场，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所挂牌，总市值约95亿新元。新加坡政府的相关部门比较早就确定了新加坡做金融中心的发展方向。在发展REITs市场的过程中，对规则、税务处理都作了相关的调整。比如，REITs的税收透明制度规定，不在REITs的层面征税，即派发股息给REITs单位持有人的时候不征收所得税，等等。中国香港第一只房地产投资信托基金(REITs)——领汇基金(0823HK)于20xx年6月25日挂牌上市，目前正广受瞩目。 据不完全统计，目前有200只REITs在纽约交易所、美国交易所或者纳斯达克上市，市值超过20xx亿美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超过300亿美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超过100亿美元。 二、国外房地产投资信托发展的主要经验 美国的房地产投资信托在几经波折后，进入健康发展的轨道，是多种因素共同作用的结果。在诸多决定因素中，关键因素主要有以下三个方面。 (一)创造必要的法律环境 1960年的美国税法修正案，在给予房地产投资信托公司税收优惠待遇的同时，对其股东构成、分配比例、收入来源、资产构成和经营方式等方面也作出了明确的规定。如：股东人数在100人以上且前5大股东持股不能超过50％，总收入中直接来源于房地产的收入不得低于75％，每年须至少将其应纳税收入的90％分配给股东，总资产的75％必须是房地产资产、现金和政府债券等。这些规定是房地产投资信托运行的规范，使得在随后的40多年里，房地产投资信托的发展，尤其是重创后的复苏以及20世纪90年代中后期的突飞猛进，主要归功于相关法律法规的不断改革所带来的大力支持。 (二)房地产投资信托自身的改革 房地产投资信托自身的不断改革和创新也推动了房地产投资信托的发展。其主要内容包括：(1)所有权形式的改革。从最初的成立时惟一的权益投资信托到抵押投资信托和混合投资信托，之后推出参与型抵押房地产投资信托，专项贷款、联合物业投资等多种形式，以适应市场的不同要求。(2)结构形式的创新。为有效应对来自房地产有限合伙公司(RELP)和业主有限合伙公司(MLPs)的竞争，及时推出了有限期房地产投资信托(FREIT)；为了给私人房地产投资的证券化开辟道路，创立了与房地产经营合伙公司合作的伞形房地产投资信托(UPREIT)结构。(3)专门化程度的提高。专门从事投资某一类型物业，如住宅、办公和工业物业、商业中心等的房地产投资信托的数量不断增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理结构的改革。随着相关法律规定的调整，大部分房地产投资信托公司，由以往必须采用的外部管理转变为内部管理，避免了外部管理的各种利益冲突，有效提高了经营业绩。在这种转变过程中，熟悉房地产自身的特点、熟悉公开市场运作的程序和方法的专业化的管理人员队伍发挥了积极的.作用。(5)规模经营意识的增强。许多REITs认识到了规模经营的优势，使20世纪90年代中期REITs规模扩展的案例不断增加。规模扩展的优势表现在：提高经营效率及经营资金流动性；实现规模经济，降低资本费用；金融分析师关注程度的日益提高，增加了对资本吸引力；提高股份流动性，吸引机构投资者的关注；有助于REITs获得较大的市场份额等。(6)经营战略的转变。主要体现为积极调整所持有的资产结构，注重资产的流动性；积极调整债务结构，使用较低的财务杠杆；规避风险，实施稳妥的投资策略等。 (三)机构投资者的广泛参与 初始设立REIT的目的之一是为小型投资者投资房地产提供方便。1981年，美国机构投资者所持有的REIT股票的交易量，大约占全部交易量的10％；截至到1999年，这比例则上升到了39％，这表明机构投资者对REIT股票越来越关注。 大量实证分析结果表明，在REIT股票市场中，随着机构投资者参与程度的提高，REIT#5司的经营业绩不断提升，REIT股票市场的表现也越来越好。具体表现在：促进REIT股票价格的形成；提高REIT公司管理决策的质量；提高REIT的社会知名度和认可程度；提高REIT股票的绩效，减少反常的价格波动；提高市场的透明度和效率。 三、中国REITs发展的可行环境及发展意义 (一)可行环境 房地产业的融资需求作为REITs发展的基础行业，房地产业在中国随着国民经济的发展和人民生活的改善逐步成为经济发展的主导产业之一。同时，近年来房地产贷款在金融机构及新增资产中的比重呈上升趋势，中国房地产业已成为与银行业高度依存的行业，约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，这将对银行产生很大的压力。为防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的泡沫，中国人民银行在20xx年出台了新的房产信贷政策(银发[20xx]121号)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款及个人住房公积金贷款等七个方面提高了信贷门槛。而众多房产商对银行严格房贷政策的惶恐，更是突出反映了中国房地产融资渠道极其单一的现状。构建渠道多元化、高效且利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题。目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。 从资金供给角度看，改革开放为中国积累了巨大的社会财富，而在社会财富不断积累的过程中，伴随着的是民间资本的力量日益强大。截至20xx年底，中国城乡居民储蓄存款突破14万亿元，达到141050．99亿元，人均储蓄超过1万元，如此巨额的“民间资金”，必然需要相应的释放渠道。 此外，随着中国保险市场的发展和中国养老保障制度的改革，中国的机构投资者也已经成型。目前股市行情尚不稳定，银行利率过低，民间个人资本和机构投资者投资渠道极为狭窄，民间资本资源没有得到有效运用。而目前中国证券市场的产品结构存在两大缺陷：一是风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占主要地位，目前在中国证券市场上的可交易品种大约80％为风险较高的股权类产品；二是低风险产品品种单一，不但市场规模小，而且品种单调，只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债、可转债等，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，使中国证券市场的产品结构趋于合理，是证券市场发展的重点之一。 (二)发展意义 1．引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充；房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的补充。因此，推出房地产投资信托基金，能够提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。 2．引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。银行和市场对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易将风险在未来和现在之间合理地分配；市场跨空间风险分担能力较强，可以在不同主 体之间进行分摊。跨时风险分配意味着银行承担的风险主要是信用风险，其资产的交易性较差，同期的调整难度较大，无法在当期解决风险积累的问题，在某一时期的风险一旦超过了警戒线，危机必然爆发。市场对风险的跨空间分散是指在不同的主体之间进行风险分配，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将在一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力。 3．引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱许多非系统因素的影响，因此房地产投资的收益相对比较稳定。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，当股市价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追求对象。当前中国城市化进程加快，住房商品化日益深入，商品住房消费需求占消费总需求的比重持续提高，城市房地产的需求也不断增长，这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益较高，房地产投资信托基金的收益也相应较高。因此，房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。 四、中国房地产投资信托之借鉴与启示 (一)重视法律法规建设的基础作用 税收的优惠政策是房地产投资信托竞争力的主要源泉，而相关的制度规定是其经营灵活性的来源。任何金融产品的创新，必须在法律规范下进行。 在美国，REITs能够获得有利的税收待遇，REITs不属于应税财产，且免除公司税项，避免了双重纳税。中国目前法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定，现有的信托计划发售时的信息披露对项目的收益和风险结构“轻描淡写”。如在谈及风险时，通常表述为因国家政策，如财政政策、货币政策、税收政策等发生变化，将可能导致本信托计划收益的相对变动。《资金信托管理办法》对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万元、三四十万元，但因为房地产融资额大，有的需要一两亿元的资金，有了200份的限制，单笔金额很大，给融资造成困难。此外，要建立完善的法律体系，仅仅靠颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的，必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，制定出REITs的专项管理措施，如投资资格的审定、投资方向的限制及投资比例的确认等，以促进基金的规范发展。除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使基金的资金收入与回收机制更为完善。 因此，为了在中国尽快推出真正意义上的房地产投资信托，必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。通过对房地产投资信托的规范，避免利用投资基金进行房地产投机和炒作，切实保障投资人的利益，真正实现拓宽居民投资渠道、为房地产市场提供资金的目的。 (二)重视机构投资者的参与和支持 机构投资者的参与，在吸引金融机构和广大投资者参与房地产投资信托方面具有重要的作用。在美国REITs的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金，只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场供给方，保证REITs这一金融产品的每次发售能够快速、足额的发售出去。中国目前已有大量的机构投资者或准机构投资者，如何通过制定相关的鼓励政策，将机构投资者吸引到房地产投资信托市场上来，是需要研究的问题。 (三)创新和发展是永恒的主题 国外的房地产投资信托，尤其是美国的房地产投资信托，一直是在变化中求生存、求发展。从所有制形式创新到组织结构改革和经营战略转变，标志着房地产投资信托在适应市场变化，提高自身竞争力方面的不断成熟和完善。目前，中国的房地产信托还只是房地产投资信托的一种雏形，还没有真正体现出房地产投资信托规模较大、投资多样化、有效分散风险、流动性较好、管理人员专业化程度较高以及机构投资者踊跃参与的优势，因此需要在这些方面加大研究的力度。 (四)完善专业管理队伍建设是必要的前提 没有专业化的房地产投资信托管理队伍，就不可能有房地产投资信托的规范发展和壮大。国外的房地产投资信托发展得益于庞大的、专业化的管理队伍。这些管理人员熟悉房地产自身的特点，熟悉公开市场运作的程序和方法等。中国的房地产投资信托的发展，必须加强专业人员的培养，研究建立相关的职业资格认证制度和职业道德规范，尽快建立起一支既精通基金业务，又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍，为房地产投资信托行业的发展提供高质量的人力资源。 (五)正视房地产投资信托的作用 房地产投资信托，只是房地产行业筹措资金的一个渠道，不能过分夸大房地产投资信托的作用。应该通过发展以商用房地产为主要服务对象的房地产资产信托，鼓励人寿保险基金、社保基金、住房公积金直接参与，从更广泛的视角来拓展房地产资本市场的资金来源。[摘要]房地产投资信托在拓宽居民投资渠道、活跃房地产市场、培育和健全资本证券市场及促进社会发展等方面发挥着重要作用。房地产投资信托的健康发展涉及其发行、上市交易和所投资物业的运营和管理等诸多方面，应在汲取国外房地产投资信托发展的成功经验的基础上，从法律制度完善、机构投资者参与及自身不断创新的专业队伍培养等方面入手，开创中国房地产投资信托的新局面。 [关键词]房地产投资信托；REIT；启示 一、房地产税收筹划的重要性 我国房地产行业的税负高于其他行业，特别是在行业快速发展的那些年表现的更为明显，相关数据显示，20xx年我国税收总收入约为60亿元，较上年同期增加了5亿元，其中房地产行业税收增加1.75亿元，占税收增加总额的35%。此外，运作周期长、资金占用量大也是房地产行业经营的主要特点，对企业涉税业务进行税收筹划有利于企业的资金循环，在符合法律规定的前提下，企业应充分利用国家税收法规政策进行税收筹划，其重要性可概括为：第一，我国房地产企业整体税负偏高，并且涉及营业税、土地增值税、房产税等多个税种，企业客观上有较大的纳税筹划操作空间，纳税筹划可缓解企业经营压力；第二，行业竞争激烈，纳税筹划有利于房地产企业控制自身运营成本，提高在市场中的竞争力；第三，近些年来，地产行业的快速发展使其成为税务机关征缴稽查的重点对象，纳税筹划可有效降低房地产企业税务风险，规避违法行为的发生。 二、房地产企业税收筹划存在的问题 （一）法律意识淡薄、税收筹划意识薄弱 我国税收相关法律法规在不断的完善，并且呈现出细化的趋势，但从实际情况来看，一些房地产企业对税法及政策的了解程度不够，仅仅是掌握了法律对部分税种的规定，缺乏对税法中特殊规定和政策的认识，法律意识的淡薄导致企业无法对自身的涉税业务进行有效筹划和管理，甚至有可能产生漏税或重复缴税的情况。此外，我国税收筹划起步较晚，理论体系和实践经验均存在不足，这使得很多企业没有认识到税收筹划的重要性，甚至产生了税收筹划就是偷税、漏税的错误认识。房地产企业偷漏、漏税的情况时有发生，违法行为不仅严重影响了政府的税收收入，也不利于企业的长远发展，而实际上企业是可以通过提高税收筹划意识和能力来降低企业税负的，完全没必要铤而走险，走上违法的道路。例如：某地产公司同时开发两个项目，其中A项目市场价格为1000万元，可以扣除成本费用为400万元，则该项目增值率为150%，土增税为240万元，同时还需缴纳营业税及附加%56万元；B项目市场价格为1500万元，可以扣除的成本费用为1000万元，则该项目增值率为50%，土增税为150万元，同时还需缴纳营业税及附加84万元。在不考虑其他费用的情况下，两个项目共缴纳税金530万元。如果企业将这两处房地产项目命名为同一小区，那么项目整体增值率为78.60%，土增税为370万元，同时缴纳营业税及附加140万元，相比之下便可节税20万元，可见企业应具有税收筹划意识，它与企业的经济利益息息相关。 （二）缺乏纳税筹划能力及管理体系 目前，很多地产企业税收筹划工作都交给财务部门完成，但部门内部却没有专门的税收筹划人才，其他人员的税收筹划能力有限，整体上缺乏完善的纳税管理体系，也缺少其他部门和人员的支持与配合。因为企业的税费缴纳工作均是由财务部门完成，所以企业的管理者往往也会将多缴税费、受到税务机关处罚等情况归咎为财务部门的工作失职，但针对这种现象却也没有人能够提出更好的建议，这实际上本身就是对税收筹划工作认识上的错误。企业财务人员在办理纳税业务时确实会与税务机关产生互动，但却仅仅是将企业生产经营中产生的税款缴纳给税务机关，完成纳税义务，并没有真正涉及到企业经营过程中的税收决策，从实际工作情况来看，房地产企业很多业务都由企业决策人、市场部门、销售部门、策划部门完成，这些业务在开展过程中都有可能产生纳税义务，税收筹划工作需要有这些部门的合作与支持。从目前情况来看，房地产企业将税收筹划工作机械的让财务部门独立负责，又没有给财务部配备专业人才，显然是不合理、不科学的。 （三）缺乏税收筹划事前管理 管理者对税收筹划没有正确的认识，以及对此项工作重视程度不够都导致企业的.后知后觉，通常都是在事后发现税收负担过重时才要求财务部门使用账务处理手段做应急处理，然后此时极端的操作往往会与税收法律法规冲突，这也是房地产企业税收方面经常出现偷税、漏税的主要原因之一。实际上，企业的纳税义务一旦发生，再通过其他的手段去处理为时已晚，这时再进行税收筹划则更是不可能的事情了。可见，纳税筹划的应该是一种事前筹划，同时也要求税收筹划人员对法律法规、政策动态及时掌握，否则纳税筹划就不能有效实施。 三、税收筹划问题的解决路径 （一）提高税收筹划意识 积极转变思维观念，树立科学的税收筹划意识是房地产企业要做好税收筹划工作的基本前提。企业不能将税收筹划工作硬性的安排给财务部门，要把工作重点放在建立与完善的税收筹划机制上，管理层要给予税务筹划工作高度的重视，企业各部门开展业务也要与税收筹划工作相配合，并在业务开展前便做好税收筹划。房地产企业还要鼓励税收筹划人员积极学习政策法规，全面掌握国家税收政策动态，提升自己的法律意识及纳税成本节约意识，在涉税工作上加强税主动性，最大程度的减轻纳税负担。 （二）提高税收筹划能力 房地产企业税收筹划负责人的专业能力直接影响到税收筹划的效果，所以企业在人员招聘时就应该倾向于有税法专业知识的人，并采取适当激励手段来鼓励财务人员加强税务法规学习，不断更新专业知识，从而提高其税务筹划能力，降低企业的各种经营风险。在外联工作上，企业应加强和主管税务机关的沟通，了解税务机关的工作程序，特别是对于一些模糊事项和新兴业务的处理，一定要得到税务机关的认可后再实际操作。如果企业存在一些内部员工无法胜任的岗位或无法完成的税务工作，企业可以考虑在外部聘请税收筹划专家来企业做顾问，例如注册税务师、理财规划师等，这样可以大大的提高企业税收筹划工作的权威性且降低操作风险。 （三）强调做好事前筹划 房地产企业应该清楚的认识到，税收筹划的重点是在事前筹划，且其灵活性对事前筹划也是至关重要。国家税收相关税收法律法规、优惠政策都在不断的变化、调整、改进，企业想要做好事前筹划就必须用发展的眼光看待问题，主观上保持积极思考的状态，预测政策调整的方向和时间，为日后的税收筹划操作做好准备，增强方案的灵活性和可操作性。对于较难预计的政策变化，税收筹划决策者要加强与企业各部门、税务机关、企业管理者之间的沟通，以便制定全面的筹划方案。 摘要：房地产经济学之所以能够支撑房地产经济成为一个大的独立产业，是因为其本身理论的系统化、合理化。我国城镇化进程正处于飞速发展的时期，在很多方面都需要借鉴其他的优秀的理论。本文就针对房地产经济学在城镇化进程中的应用参考价值进行分析探讨，挖掘房地产经济学理论中适合借鉴到城镇化进程中的内容。 关键词：城镇化；房地产经济学；应用；参考价值 房地产经济学是系统化和理论化的关于房地产经济运行过程的理论，它的宗旨是显示房地产的经济运行秩序和法则[1]。房地产经济能够成为国民经济的重要组成部分，房地产经济学理论的功劳不可估量，所以，作为一部优秀的经济学理论，其不仅对于经济发展有指导作用，对于其他非经济项目也是有应用参考价值的。中国城镇化进程的脚步不断加快，在这个过程中会有各式各样的问题出现，会遇到很多需要建设的项目，会需要注意的方面有很多，所以，要借鉴各种理论来让城镇化建设地更好，房地产经济学就是值得借鉴的理论之一。如借鉴房地产经济学应用参考价值建设城镇化进程中的房地产产业，运用房地产经济学理论规划城市建设，根据房地产经济学理论构建经济体系等，城镇化进程中会碰到的很多问题都可以在房地产经济学中找到有助于解决问题的有效信息。 1借鉴房地产经济学应用参考价值建设城镇化进程中的房地产产业 城镇化进程的发展会带动了本地区各种产业的发展，其中，房地产产业的发展最为明显和迅速。因为城镇化建设首先就得对城镇进行改建和扩建，当农村人口大量涌入城市的时候，必然会出现城镇住房不够的情况，所以，房地产产业就会得到飞速发展。但是，自古以来就有一个规律，“欲速则不达”，当城镇化进程中房地产产业突然发展迅速，就必然会带来很多发展的问题，要对这些问题提出恰当的解决办法，则必须参照房地产经济学的系统理论了。 房地产产业虽然有其明显的独特性，但是作为国民经济的重要组成部分，房地产经纪业也具有和一般行业相通的共同属性[2]。在城镇化进程中，国民经济必须承认房地产产业的重要作用，因为房地产产业直接关系到人民的住房居住问题，是保障社会安定和谐的重要因素。现在在我国城镇化进程中，要坚持支持房地产产业的发展，但是要根据房地产经济学的应用参考价值，引导房地产产业在发展过程中坚持市场的主导地位，遵循市场的运作规律和法则，在众多的房地产产业中进化出最好的房地产产业。城镇化带动房地产产业的发展的同时，要重视房地产经济学的应用参考价值，合理的规避风险，加快中国城镇化进程。 2运用房地产经济学理论规划城市建设 房地产经济学不是一门简单的只有房地产经济学科经验知识的理论，而是结合了多个学科，总结了房地产产业和国民经济的发展规律和建设经验，具有多层次的理论结构，是一个完整的体系。当在城镇化进程中运用房地产经济学时，要学会从整体上借鉴学习，要全体系的学习和应用，找出其中适合的部分，对于薄弱的环节可以进行改进。实现资源的合理配置，促进城镇的全面化发展。 房地产经济学对于我国城镇化进程中的宏观发展规划有重要的应用参考价值。房地产产业看似是一个独立的产业结构，但其实房地产产业与其他行业有很大的关联性，房地产产业与其他行业之间是相互促进的关系。房地产产业为其他行业提供房产空间，而其他行业为房地产产业提供资金援助。通过在经济学理论中得到的参考价值知道，在城镇化进程中进行城镇的宏观规划时，要做到房地产开发布局的`合理，经济结构设置的合理，经济发展发向确立的合理一季度经济的发展速度做出合理的预测评估，保证城镇化进程的顺利发展。还要注意在城镇化快速发展时，要设立资源利用条例，合理的配置资源，为城镇化的长远发展奠定坚实的基础。 3根据房地产经济学理论构建经济体系 房地产经济学的依托是房地产市场经济体系，房地产产业有其完整的市场经济体系，而且是在符合国民经济体系的前提下又带有鲜明的房地产产业特色。倒U曲线理论是房地产经济学的一个重要理论，理论指出，如果以现在国民经济的发展趋势，即使产地产产业现在发展迅速，但是在慢慢的国民经济与房地产产业的发展就会达到同样的速度，甚至跨过临界点之后，国民经济的发展会超越房地产产业的发展速度，呈现出“倒U”的发展趋势[3]。 城镇化的经济体系的建立直接关系到地区内各产业间的经济发展状况，所以，在城镇化进程中一定要构建出合理的经济体系，要符合市场经济的发展规律，还要根据当地不同的经济结构进行调整。房地产经济学理论提出的倒U理论对城镇化经济体系的建构有很好的参考价值，因为房地产产业在长时间的发展中是赶不上国民经济的发展速度的，所以，要合理调节房地产产业在经济体系中的分量。还有，在竞购经济体系时，不能只是关注眼前的发展情况，还要考虑产业的发展后景，用发展的眼光来构建经济体系，使经济市场能够长远且平衡地协调发展。如果在城镇化进程中，不依照房地产经济学理论，合理设置房地产产业结构，就容易出现不适应市场经济发展的非合理行为，对国民经济的发展带来严重的不利影响。 4结语 综上所述，房地产经济学在城镇化进程中的应用参考价值是很显著的[4]。依照我国现在的经济发展情况来看，在未来较长的时间里，房地产产业都会是我国国民经济的基础支柱产业，还是作为带动其他产业发展的主要力量。房地产经济学理论应该受到国家的重视，在城镇化建设中借鉴其有效的建设经验，推进国家城镇化进程。但是，需要注意在应用参考房地产经济学理论时，要全面系统地了解这个理论体系，立体地对理论内容作出分析，然后得出正确的判断和结果，避免和减少因为应用错误导致的不利因素，影响城镇化进程。 参考文献 [1]俞坚，叶正祥.中国城镇居民住房情况的实证分析[J].生产力研究，20xx，20（19）：02-05. [2]崔兵.论房地产市场效率[J].中国房地产，20xx，08（12）：32-33. [3]王一凡.我国住房按揭保险市场现状之解析[J].上海保险，20xx，11（11）：21-23. [4]杨巧.对房地产经济学课程采取多样化的教学方式探讨[J].金融教育研究，20xx，06（23）16-19. 摘要：伴随着经济的增长以及社会的进步，低碳经济在实际项目管理过程中，要针对具体问题进行集中处理和综合管控，不仅要优化利用环保理念，也要对经济增长模式和低碳运行结构进行系统化处理。笔者分析了低碳经济对房地产经济的影响，也对建构低碳经济和房地产平衡结构的对策展开了讨论，旨在为相关项目负责人提供有价值的参考建议。 关键词：低碳经济；房地产；法规政策 传统的经济发展模式是粗放型发展模式，而随着社会的不断进步，环保低碳型经济结构成为了社会发展的主流，要结合具体问题进行集中管控和综合处理，以期利用房地产经济管理的创新路径提高绿色发展的时效性。 一、低碳经济对房地产经济的影响 1.低碳经济会增加房地产经济成本 在房地产项目建立过程中，低碳经济是新兴经济模式，并没有完全达到标准化要求，和国际市场也有一定的差距，在这种运行模式下，如何有效构建完整的资金管理模式和运维系统，需要相关部门结合实际进行集中调控。但是，在实际管理过程中，低碳经济会直接影响房地产项目的'经济成本，究其原因，主要是由于科学技术的研发过程需要大量的资金投入，而低碳经济本身就是利用新能源替代传统高耗能源，不仅要重构基础设施和资金，还要调整经济发展模型，就会直接影响到房地产项目的经济成本，一些规模较小的房地产企业由于不能有效进行扩充，就会在发展中失去竞争力。 2.低碳经济会进一步增高房价 在实际工程项目建立过程中，由于要顺应低碳经济的发展要求和目标，就会大量使用新能源和新技术，正是由于低碳经济会影响房地产商的经济利益，经济成本的增加就会在房价上有所体现，开发商利用高房价回收资金。甚至有一些开发商打着低碳环保经济的幌子提高房价，有损于整体房地产市场的平衡运行，一些经济条件并不高的民众就会放弃买房，这也严重影响了房地产经济的可持续性发展。 3.低碳经济会制约非环保性房地产项目 在传统房地产项目中，煤炭、木材等都是消耗较大的能源，需要相关技术人员给予高度重视，但是由于科学技术的发展进程并没有如预期般有效实现，在实际管理项目中，经济发展模式还不能有效得到转变，若是要有效推进低碳经济，就要减少能源消耗，这就会严重制约房地产经济结构的建立和发展。也就是说，能源消耗项目会严重制约整体经济结构的发展层级，对其长期发展，尤其是房地产项目中的能源储备结构和非环保性房地产项目影响较大[1]。 二、促进房地产行业平衡发展的对策 1.进一步制定相关法规政策 要想在实际管理过程中进一步提高具体项目的运行质量，就要针对具体问题进行差别化处理，并且建立健全完整的法律法规管控模型。要有效完善并合理化分析相关问题，在法律法规的监管机制作用下，针对实际操作过程中的高能耗和高排放进行系统化处理，有效控制相关参数结构和运行稳定性，确保在健康发展的基础上，整体房地产经济也能实现良性升级。 2.进一步科学化管控房地产企业成本 要想从根本上实现房地产企业的高效发展，就要针对具体问题进行系统化处理，保证从房地产成本结构和运行维度出发，进一步实现产业的良性发展目标。第一，要选取适宜的新材料和新技术，始终坚持最优化原则。第二，要对施工过程进行系统化处理和管控，减少排放量和降低能源损耗程度。第三，要积极运行有效的预算机制，保证采购过程和运行维度之间能形成良好的处理关系和层级运行关系，保证前期成本控制项目的有序进行。 3.进一步完善房地产经济管理机制 在房地产经济运行和管控项目建立过程中，相关部门要结合实际问题建构针对性管控条款，确保管理机制切实有效，且要加大监督和管理力度，推动相关项目有序进行。为了进一步推动房地产产业的健康发展，相关部门除了执行国家规定的法律法规外，还要运行具体的管控机制和管理制度，确保项目运行模型能贴合实际需求。只有真正践行节能减排的项目发展模式和运行维度，才能一定程度上保证整体管控结构的完整度。除此之外，在项目运行过程中，相关部门要积极调整房地产产业的财税政策，确保资金需求量和经济发展诉求之间能建立一种平衡态关系，进而为我国房地产项目的有序运行提供基本的管控参数[2]。 三、结语 总而言之，在房地产项目运行过程中，要积极落实有效的低碳管控体系，在优化能源处理结构的基础上，保证节能环保结构和运维参数形成良好的发展趋势，并且坚定地走可持续发展道路，提高能源使用率，提高节能环保意识，减少不符合标准的污染物排放，为房地产项目的优化发展奠定坚实基础。 参考文献： [1]刘荣娟,赵道致.低碳经济发展模式下供应商选择问题研究[J].北京交通大学学报:社会科学版,20xx,29(1):8-14. [2]李英,陈向华.企业发展价值取向对林产工业低碳经济发展模式的影响——以大小兴安岭林区为例[J].东北林业大学学报,20xx,41(4):140-143. 房地产企业成本管理缺乏先进的成本管理方法，没有系统的成本管理体系，导致房地产成本管理效果不佳。因此，房地产企业要加强成本管理意识、增强先进成本管理技术的运用、房地产企业全面预算的运用，从而提高房地产企业的经济效益。 房地产企业开发是复杂且综合性强的一种经济活动，在房地产企业建设的进程当中，因为成本管理体系不成熟，最终导致项目整体成本无效。随着科技的不断进步与发展，房地产企业生产经营环境正一步步走向成熟，房地产企业将成本管理作为企业发展的新的利润增长点，是房地产企业在日渐激烈的市场竞争力中晋升的关键措施。现如今，买方市场在市场中的比例较高，对于房地产企业的竞争，每一个细化市场中都很激烈，但是大多数生产的都是相同质量的产品，大同小异。如果房地产企业比竞争对手具有更大成本优势，那么它将具有更强的核心竞争力。 一、房地产企业实行成本管理的意义 所谓房地产成本，是指房地产企业在生产、销售房地产产品过程中而花费的各项耗费之和，其中主要包括前期工程费、土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、贷款利息、管理费、公共配套设施费、建筑安装工程费、税费以及其他费用。成本控制在房地产企业生产过程中是一项重要工作，是一个企业持续稳定发展的系统工程。一个企业成本管理的领先是企业在日渐激烈竞争中取胜的重要战略之一，更多的企业不断打响开源节流、降低支出的口号。事实上，任何企业无论采取何种方法及措施，都无法取代成本预算控制管理这一项工作。从长远看，对于房地产企业而言，有效的成本控制管理是企业必须重视的问题。由于成本管理指标是一种经济指标，成本指数显示房地产商的工作是好还是坏。开展成本管理工作，有利于促进生产管理，提高房地产企业的综合管理水平，所以房地产企业实行成本预算控制管理势在必行，抓好这项管理工作可以带动全局。 二、房地产企业成本管理存在问题 1.对成本管理意识较弱 目前，只有小部分房地产企业达到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地产企业都没有实现成本的有效管理。一些房地产企业认为设计阶段的成本管理是重点，其他阶段对成本管理影响很小，部分房地产企业认为只有原材料和设备的提供才是成本管理的关键，这种观点是不全面的。成本管理已经成为房地产企业现代成本管理的中枢，应当将成本控制放在与企业经济效益对等的位置上，对于项目的开发，房地产开发企业应当明确成本核算对象，并对其进行全面、科学、合理地分析。领导要明确成本控制的目标，坚持培养成本控制人员的专业性。如今房地产企业建设道路愈来愈精细化了，只有更精细的企业成本管理理念，才能促进企业的蓬勃发展。 2.缺乏先进的成本管理方法 目标成本法、定额法是主要的成本管理方法，是房地产企业成本管理的传统方法。由于这种方法报告的时效性相对滞后，所以这种核算方法无法充分发挥成本管理的作用。房地产企业的成本管理理念，以节约并降低成本、节省用度为标准，以成本节省为主导的传统成本管理方法，不便于合理计算成本，不利于全面分析房地产企业在特定产品、间接费用分配的精确性和合理性，使用单一的成本计算分配标准，会间接导致成本分配信息失真，成本信息精确度降低，损伤房地产公司为未来业绩支出一些短期看起来成本高昂费用的积极性，从而影响房地产公司的技术创新和产品升级。生产管理缺乏全面考虑，没有真正形成系统的成本管理方法，不利于对成本的宏观调控。 3，没有完善的成本管理制度体系 尽管一些房地产企业已经建立了相对完整的成本管理系统，但是，没有真正考核工作效果，或者只是注重处罚，不注重奖励或奖励力度不够，严重打击职工的积极性，损害了职工的利益，也给企业带来间接影响。企业能否有效地将权利与责任相结合，是每一个员工所关心的。房地产行业是资本密集型行业，是一个涉及大量资本运营的发展过程，是一个资金运营成本较高的产业。虽然大多数房地产企业都很重视成本管理，但因为管理经验不足，没能及时在公司内部建立起标准的成本管理系统，包含规章制度、岗位职责和掌控流程等，许多房地产企业也没有设立专门的成本管理部门。 三、加强房地产企业成本管理的策略 1.树立房地产企业成本管理的意识 大多数员工应当树立良好的成本管理意识，提高员工的成本管理意识，提高员工专业知识水平，使其全面参与到房地产管理工作中。加强成本管理，充分认识成本和收入之间的紧密联系，贯通技术与经济结合、生产与管理并重的原则，加强宣传教育，提高职工的成本意识。房地产企业管理者要提高职工的自主管理意识，在日常成本管理中，积极地采用约束与激励机制，达成自主管理，从而有效降低成本。 2.加强成本管理技术运用 全面了解公司的成本结构和管理，提高其竞争优势。在现代房地产企业中，间接成本占很大一部分，它的结构和归属性彻底变化，在生产过程之外也产生很多费用，它以顾客链为导向，以价值链为中心，完全转变了房地产企业的“工作流程”，强调协调内部和外部客户之间的关系，房地产企业要协调各个部门、各个环节之间的联系，对房地产企业的需求、材料的供应、生产和销售环节的操作形成连续，同步“工作流程”。通过作业分析，对房地产开发企业流程优化改造，消除所有不能增加价值的作业，选择成本较低的作业，真正做到房地产企业的`持续作业改进，提高作业效率。通过流程优化重组，结束部门之间繁琐的文件传递和工作交接，减少审核和监督，提高房地产开发流程的运转效率，促进房地产企业的整体优化，建立房地产企业的竞争优势。通过加强房地产企业的成本控制，不断提高成本控制水平，确保企业获得最大经济效益。 3，加强全面预算管理 先进的信息技术现已被广泛用于房地产企业管理领域。房地产企业是一个投资大、高风险、长周期的行业，大部分都采用成本高、效率低的经营方式，为了改变这种经营方式，企业必须扩展实时跟踪信息管理系统，为每个房地产企业提供准确、有效路径和有利信息。另外合理、全面的预算管理能够进一步提升房地产企业的全面预算管理能力和水准，促进房地产企业经济效益和社会效益的协调。房地产行业是一个资金聚集型行业，资本成本高，当设定的预算方向可以反映为股东所创造的超过资本本金的价位时，房地产企业进行有效预算管理就显得尤为重要，针对房地产行业的特点，每一个房地产企业都需要根据自身特点做出符合企业实际经营情况的全面预算。建立与房地产行业特点相一致的预算指标，主要体现为高度集中的房地产业务，要有一个准确定位的成本管理责任。预算的编制一定要根据房地产企业的发展目标和策略编写，组织各部门编制预算。预算经审批后，为了确保预算的执行体系全面具体，要将其落实到各个部门、各个岗位上，所有执行人员必须认真负责。成本管理主要做的是管理，不仅要做项目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加强绩效考核。由于建立成本控制是每个人的责任，因此，每个级别的组织都需要人员参与、合作，每个人都应参与活动和评估，对不合理的需要、不规则的设计等不同节点的控制，都是保证项目成本控制顺利实现的重要条件。成本控制是通过项目载体，以及实现过程中涉及到所有相关部门来得以实现最终控制，这是相互匹配的问题，通过有效合作，将项目进度管理、成本管理和基金管理有机地结合起来，实现利益最大化，提供良好的风险预警。 4.建立先进的成本管理体系 目前，对影响成本管理的房地产企业来说，成本管理体系的建立是以标准成本管理为基础，采用系统管理的方法，确定定额管理的全过程，把所有产品的买卖情况作为投资和开发新产品的基础策略，进行成本动因分析，鼓励经营人员把主要精力放在能源管理、备件管理、工模具管理、外围工程管理等方面，明确各个岗位成本核算员工的具体职责，实现房地产企业成本管理的全面覆盖，为房地产企业工序成本不断降低提供制度保障。要制定目标成本的考核机制与管理办法，做到目标明确、责任明确，以此确保成本的可控性。建立行之有效的各种机制，借助房地产企业的^管理系统，提高数据的系统性和准确性，实现数据共享，提高房地产作业成本法的运用效率，降低实施难度，减少管理成本，增加企业的整体效益。 综上所述，企业要在实践中总结经验，不断调整组织机构、业务流程、加强管理人员的业务素质，不断提高业务水平来适应企业的发展，提高房地产市场占有率。执行严格的内部成本管理控制，有效降低房地产企业生产经营成本，激励房地产企业实现节能降耗，明确目标成本的制定与责任体系，建立行之有效的各种机制，以保证企业持续稳定发展。 物业管理项目就是房地产的第二次开发，这种说法似乎有自己的道理。它说明一个问题，物业管理和房地产开发存在着一定的互补关系。具体地讲；有了物业管理项目的发展就有房地产事业的正常消费。房屋是一个耐用的不动产，是所有消费商品中寿命最长的一个种类。它在长期的使用过程中需要维护和保养，有居住主人不断接受服务的需求，同时，还有时时刻刻美化环境的功能。而且这些工作不是房产经营事业可以独立完成的，而是要物业管理机制的综合服务才能完成。这不是简单的维修和保养，而是一种长期的、综合性质较多的服务。所以，要想做好物业管理工作，就必须遵循以下几个原则： 1．管理服务必须保持经常性 房地产作为一种耐用品，实际上经常需要连续不断的保护和保养的不动产之一，这才是房产的全部寿命。因此，房地产服务流量和外部的管理及服务流量等三大要素才能共同构成完整的物业管理事业。这说明物业管理不仅是房地产的消费、使用时不可缺少的工作项目之一，而且是需要经常性的辅助房产寿命的唯一行为。 2．要认识物业管理在房地产开发中的实际作用 物业管理要与房地产开发事业并排起步才好，这有助于把握市场动向。对于所有的开发商来说，把握市场动向相当重要。随着城市基础设施的.逐步完善，各类楼盘的硬件在不断改善，这需要我们如何把握消费群的心理需求已成为问题的核心。而这恰好是物业管理机制的发展机遇。只要物业管理者与消费者面对保持紧密联系，随时倾听使用者的评价，时常对房产经营市场进行调研定位，改进设计有服务类型，才能塔好物业管理工作和房产市场之间的桥梁。 3．要让物业管理早期介入优化、完善房屋建造高阶段 规划设计原本就是房地产开发源头，物业管理工作能否早期介入规划设计阶段，需要完成以下两个工作，一方面要把规划设计功能形成一个完整、舒适、便利的工作项目之一。另一方面在市场经营中房地产开发企业要保持良好的竞争实力。就是要以高的要求充分考虑客户对房屋产品和居住环境变化的需求。站在尊重科学的发展立场上，遵循现代技术的进步规律，以经济实力的逐渐增长为出发点，把人们生活水平的提高和对居住、工作环境及质量的要求当成工作的核心，千万不能忽视物业管理工作的社会意义。 4．通过物业管理工作促进房产销售 物业管理已越来成为投资者选择的一项重要指标之一，随着生活水平的日益提高，人们对居住的观念有了很大提高，对居住的安全、文明、舒适以及它给工作和生活带来便利而着想。当然其中最大的问题还是要求物业管理和服务工作的一步到位。 5．通过物业管理进一步改善住房制度 物业管理行业的快步发展和物业管理制度的日益法制化，使社会公众对居住质量、居住环境的服务意识越来越高，当前房屋管理体制的由原来的行政性、福利性的管理已经向社会化、专业化、市场化的物业管理新体制改变，从而进一步促进了住房制度日益好转。新体制的物业管理解决了房地产管理长期得不到的有效管理问题，同时促进了住房行业的商品化，为房地产市场带来发展的机遇。 【房地产的论文】相关文章： 房地产论文07-26 房地产的论文07-26 关于房地产的论文02-20 房地产营销的论文02-02 房地产论文(15篇)02-14 房地产论文15篇06-11 房地产营销的论文15篇02-02 房地产论文优选(15篇)07-26 （优）房地产的论文15篇07-26房地产的论文8
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