房地产论文
在日常学习和工作中，大家对论文都再熟悉不过了吧，通过论文写作可以培养我们的科学研究能力。你知道论文怎样写才规范吗？以下是小编帮大家整理的房地产论文，欢迎阅读与收藏。
房地产论文1
1、工商管理的职能和必要性
工商管理，指国家工商管理部门根据经济学及管理学理论，运用现代化的管理手段，对企业和市场经济发展进行的监管活动。政府工商管理主要职能是纠市场垄断、恶性竞争行为，遏制经济活动中的各种不正之风，营造一个公平、公正的市场环境。工商管理更多是对市场经济的规范和约束，工商管理部门的职能主要是：依法监督管理市场，规范企业的竞争行为；监督管理协调作用，积极做好市场服务；依据有效监管，对企业给予正确引导。
工商管理的必要性主要体现在以下三点：首先，市场经济具有自发性、滞后性和盲目性等缺点，要想使市场经济正常发展，必须运用市场营销学、管理学、运筹学、经济学知识去解决相关问题，以促进市场经济健康发展。其次，随着经济全球化水平不断提高，中外经济贸易往来日益频繁，外部资金流入、外企入驻给我国经济发展带来了巨大的冲击，如果不依靠完善的制度对市场经济进行调节，我国经济秩序很快就会失控。因此，政府必须以工商管理为手段对市场主体进行规范和指导，以确保他们所从事的经济活动符合市场发展规律。再次，在市场经济发展过程中，各行各业所处的市场环境、面临的问题都会有所变化，企业整改和重组也在所难免，许多企业还会在这一过程中迷失自己，误入歧途。工商管理的重要作用就是为企业发展解决麻烦，提供服务，指明方向。
2、工商管理与经济发展的相联性
2.1经济发展能有效促进工商管理工作
从某种程度上来说经济发展对工商管理工作有很大的促进作用，市场经济发展越来越快所以带动了工商管理的出现，在市场经济条件下，要求必须要有工商管理部门的监督和控制，为了进一步提高经济发展的程度，也应该要采取一定的措施提高工商管理的效率和质量，只有这样才能够最大程度上发挥工商管理工作的促进作用，带动经济的发展。
2.2工商管理是经济发展的推动力
工商管理与经济发展相互影响、相互促进，完善的工商管理制度对经济的调节和发展有着积极的促进作用。随着生产关系的不断优化，利益主体间的矛盾越来越突出，仅靠市场机制自身对经济进行调节，根本无法促使市场经济健康发展。工商管理对市场活动开展引导、监督和管理，能够弥补市场自身的不足，创造良好的市场经济环境，保障市场经济主体公平交易，进而推动市场经济的可持续发展。
3、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析
3.1促进房地产市场更加规范合理
现在我国的房地产企业在发展的时候出现了一些不合理的现象，这就需要工商管理来进行监督，通过工商管理来限制其行为。加强工商管理对房地产行业的监督力度，就可以在很大程度上减少那些不合理现象的发生。举例来说，规划房地产的一个重要环节是拿地，这也是最激烈的一个环节。在有些房地产企业上，会出现一些损害市场经济现象的事情发生，存在一些不正当的发展行为，这就给整体的房地产带来不好的影响，打乱了健康的发展，所以要加强工商管理对于房地产企业的监管，根据相关的法律来进行监督，改善那些不正当的现象。
3.2维持房地产经济发展秩序
发展房地产行业的时候，会有一些不合理现象发生，这对我国市场经济的发展会带来不利的影响，破坏我国的经济。最终损害消费者的利益，然后自身经济下滑，前景不景气等问题。所以要加强工商管理对房地产行业的监管力度、工商管理作为我国的宏观调控手段，要切实履行自身责任，保证国家的一些政策可以在企业自身上实现，保障我国经济的发展，这样对于恢复那些房地产不正当现象造成的损害也有帮助。
3.3有效的风险防控
对于房地产经济来说，还要加强一些风险的监控，这是所有企业中需要关注的重点问题，但是要怎么来实行，还需要在继续研究。发展房地产行业，就需要面对很多的风险防控因素，很多的因素都会对其造成影响。这个风险防控也是工商管理应该做到的，是它本身的职责。这需要从工商管理的管理层来说，防患于未然，保障房地产的发展，并且可以提出一些解决的方法。
3.4保证消费者利益
工商管理的作用还有维护消费者的权益，不仅仅只是维护市场的经济发展。举例来说，房地产的发展就经常发生一些不维护消费者权益的事件，这就需要工商管理来进行监督管理，保障消费者的权益，在房地产中发生最多的问题就是房屋的质量不达标，这就会损害消费者的.利益，消费者作为市场经济发展的弱势群体，很容易受到经济发展中的损害波及，所以要通过工商管理来维护消费者的利益。
3.5工商管理工作要注重信息的发布和及时更新
企业想要在庞大的市场经济中占据一席之地，就必须时刻关注整个市场经济的发展动向以及相关的政策消息，通过对最新的政策以及消息进行收集并将信息进行整合，从而综合分析出企业的发展方向。可是在实际情况中，企业对政策信息等的收集并不及时，这就给企业的发展带来了不小的损失。针对这种现状，工商管理部门应当对信息的发布和更新等重视起来，要保证信息的发布及时，还要确保其更新速度，以便于企业尽快为自己的发展找到方向，适应经济社会的步伐。
总之，在经济全球化发展背景下，我国经济市场与世界经济市场的接触也更加频繁。这给我国经济发展带来了机遇，也带来了挑战。政府只有在完善经济法律法规的基础上，严格落实宏观调控政策，同时不断加强工商管理力度，对企业生产、运营和交易过程进行全方位监管，才能促使我国经济健康发展。
参考文献：
[1]梁艳军.浅谈工商管理对房地产经济发展的促进作用[J].中国集体经济，20xx，（03）：52-53.
[2]林海龙.浅谈工商管理对经济发展的促进作用[J].发展，20xx，（06）：63-64.
房地产论文2
我国房地产事业发展程度较快，因房价不断上涨，其利润空间大使得房地产商都大力开发房地产事业。房地产经济管理问题也就暴漏的越来越多，如何改进现状成立不得不面对的问题。
一、经济管理的概念和影响
经济管理的概念从宏观上市之经济管理者对企业或组织的辂个经济活动的全过程进行控制和管理的。从微观概念上分析时期也经济管理者对其企业〔或组织进行有针对性的计划战略实施和对企业涉及的丁作进行控制和指导并实行有效的监督，其最终的目的是实现企业制定的战略S标。因此，经济管理对各行各业(都N样适用，都是为了对实际丁作过程进行有力的针对性控制和协调，进行实现幣个过程的优化。
经济管理是为提供有力的生产力保障，使得企业或组织发挥出R大的潜力并创造出更髙的企业或组织内在价值的全过程。因而经济管理活动时?个科学系统完备的过程，是对涉及到的人员的-种良性协调和积极性的充分调动。同时，经济管理过程也可以对企业或组织经济活动进行有效的监督，进而对经济活动中暴漏的问题进行有效的解决和规避，使得企业或组织发生的经济利润损失降低到最小额度，同时使得企业或组织资源获得最大程度的合理使用。使得企业或组织获得牛.产力的提髙，其幣个管理过程获得有效的优化，增加其直接效益。经济管理可以有效的协调相关涉及的各部门之间的工作关系，进而上各部门个体和幣体间相互促进和相互影响，为企业或组织最大的经济效益的发挥创造必要的前提保障。
二、房地产经济管理暴漏的问题
1.房地产商经济管理的认知不足。房地产事业的髙速发展使得房地产行业开始意识到提髙经济管理水T对企业可持续发展的有效作用。为丫提髙自身房地产事业的发展程度，很多房地产开放商开始有针对性的甫视和改进企业的经济管理丁作，但对经济管理丁.作中暴漏的问题并没有有效的进行解决。突出的-定是对经济管理丁.作对房地产事业的影响作用认识、存在不到位的地方。使得企业只能片面的对企业财务管理部门进行针对性的协调进而实现经济管理的T.作过程。企业管理者并没有有效的意识到经济管理丁作，关系到企业各部门之间典同利益的-种行为过程。使得各部门之间相互影响和相互作用以提髙企业经济管理水甲的能力被实质的降低。不能使得各部门在经济管理活动中有效的参与进来实现其自身的功能价值。进而降低各部门的丁作效率，使得企业房地产事业出现管理意识不止确的问题。这就要企业从经济管理的认知方式开始人手进行调整和改进，使得企业树立出正确和合理的经济管理意识。
2.房地产管理机制并不健全企业为更合理的适戍市场经济的发展，需要国家对相丨、V:的房地产政策的扶持，运用有效的法律和法规来保证房地产事业可持续性健谈发展。但国家在房地产相关的政策和法规中的实践效果存在差异，使得房地产的经济管理暴漏问题没有形成有效的改进办法。在相关的政策出台后，存在对房地产现状的认知偏差，政策只是简单的表面起到效果，对实质问题没有有效的解决。并不能真正意义上的对房地产经济管理丁作进行有效的指导，使得房地产细节问题没办法根据政策的调控产牛根本性的转变。并且，房地产事业是地方财政的主要收入，地方政府对其管理方式的运用不正确使得国家对房地产事业的调控力度被降低，没有办法实现经济管理的政策调控。进而在实践中经济管理丁作没有根本性的改变，使得房地产企不能有效的对其经济管理丁作进行针对性的协调和控制，这些都是关系到企业良性发展的-个甫要影响因素。
3.企业(战略目标不完善。企业战略目标的制定关系到整个房地产事业的发展走向问题，企业在对房地产目标进行有效的保障可以为企的发展提供有效的战略支撑，也能为政府对相关的政策和法规对房地产的保障提供?种可参照的合理性。但大多数企业并没有意识到企业发展S标对企业的根本性影响，只是对现实中的企业短期利益目标肴策。因而在企业(g标制定上存在偏差问题。不能使得房地产市场出现问题后有效的参与解决方法，进而在市场经济发展中存在?种认识上的片面性和偏差性，使得市场经济相关的法律和政策没有有效的考虑，进而在房地产的管理上暴漏问题越来越多，使得企业(管理手段混乱，管理程度?复杂C
4.法律法规需要有效的制定和保障。国家的法律和法规是对房地产企业管理的有效保障，目前我国的房地产法栉法规并不完善，存在多个需要解决和制定的地方。使得房地产的经济管理活动在控制和管理方式上受到的影响特別R大。如何结合房地产发展的现状，并按照市场经济发展的规抒和维护社会可持续发展的目标而制定出有效的法律法规是需要提髙的。
三、提高房地产经济管理的建议对策
1.控制经济管理成本和完善管理计划。目前房地产企业(需要在保障经济效益获得最大化的前提下，对T.程项目进行有效的监督和管理，在丁程项目上为企业的可持续运营提供有利的保障。在对项目开发上要考虑到丁程的实施成本，要在成本降到最低和最合理的前提下提髙自身的经济效益最大化。需要在幣个施丁.前期和施丁的中期要对工程的各项成本进行有效的控制，避免资金的浪费和不有效的利用。在T程的后期要对丁.程成本进行有效的判定，进而为下次丁程项目提供有利的经验保障。
2.施丁.前期需要有充足的.准备，房地产项目从投标开始，就要对自身企业实力有正确的认识，并根据企业自身的客观发展情况进行有效的投标方案的制定。在具体的项目施T中能合理和有效的对出现的经济管理问题进行规避和解决。实现企业丁作人员最大化合理协调工作和项目有效的施丁.。进而对项B中存在的风险状况能进行针对性的规避，为施丁项目有-个透彻和明确的指引。避免在对项目涉及相关的价格等因素考虑的不到位，制定出科学和准确的项目价格，实现幣个项B的实施成本的最准确控制。
3.经济管理制度的完幣建立和长期目标的关注。房地产企业要对市场中出现的问题进行有效的规避和调幣，提髙自身的适应能力和自身的综合管理实力。这些都需要对管理制度的有效掌控，需要建立-个准确和完备的经济管理制批，是的房地产事业能向着企业制定的方向有效的推动。对房地产企业肖身实力的增加具有审要的意义。在面对-些实际问题中要及时采取有效的解决途径，使得企业的损失降低为企业适戍社会市场的发展提供必要的支撑。并提髙企业〔对政策的认知和把控能力，需要企业管理者制定长远的目标来发展企业衲体经营T作c
4.提髙法律法规保障效果。保障社会法制程度的建立，促进粮个社会法制观念的可持续发展方向。在房地产经济管理过程中，对现有法律法规进行有效的完善。对项目开发过程中出现的违法行为进行追究，防止泡沫经济效应的扩大。制定出有有的房地产市场实践运行法律法规，对泛地产企业的经济管理行为进行严格的控制，避免法律方面出现的漏洞和问题。对其经济环境的优良运行时-个有效的促进支持，也能为企业行业的可持续性发展提供有力的推动。
四、结语
房k产事业关系到国民经济的幣体发展，是关系到社会经济发展的甫要构成。面对房地产经济管理暴漏的问题，及时进行针对性的合理解决，改善和加强企业经济管理方式是具有现实意义。
房地产论文3
房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管 理等活动中，无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求。从行业特点来看， 一方面，房地产业具有发展不平稳、易受经济波动影响、开发周期长、资金投入量大、变现难度大、风 险高等特点；另一方面，房地产开发企业又明显具有社会责任重(居住条件等)、环境影响程度高(市 容、市貌的反映等)、受政府政策影响程度高(土地 使用权受用、税、费政策影响等)、与相关行业联动 性强(房地产业的兴衰关系众多行业的兴衰)等特点。而且，我国的房地产企业多数是以项目型为主，牵涉专业多、工程节点多、预决算体系效率低、工程周期长、工程过程变化多、价值创造难评估、库存材料由于工程的原因计算难，造成成本评估困难，直接造成企业经营绩效难以衡量和把控。经过近十年的发展，房地产行业已经度过了纯粹的利润追求 阶段，房地产企业开始了由“资金密集型”向“人 才密集型”转化的过程，长远持续健康发展已经成 为了优秀房地产企业追求的目标。
因此，建立能够反映房地产业与房地产企业特点，兼顾企业长期战略发展的绩效评价体系，非常有利于经营管理者规范其经营行为，有利于对企业活动进行事前、事中、事后，定期和不定期的绩效评价，有利于企业了解自身的经营状况和 调整确定发展战略。进而，发现目前房地产企业 绩效管理的现状和存在的问题，并进行改进优化，无疑是有效提升房地产企业的管理经营效率的有效手段。
目前房地产行业的绩效管理实施现状
绩效管理是一种过程，是组织用来衡量和评估员工某一时期的工作表现，与协助员工成长的一种手段和工具。考评作为绩效管理的一个关键环节，核心目的是鉴定员工的真正才能和功绩，使员工的 才能得以发挥，达到人事互相配合，提高工作效率。同时论功行赏，做到赏罚分明，使人心服而努力工 作。进而根据业绩和能力态度两个维度，对员工进 行分类开发管理。只有通过公正、全面、客观的绩 效考评方法，才可产生鼓励员工的积极作用。良好的考评方法，在消极方面可以避免员工因待遇不公 平和赏罚不分明而产生不满、怨愤和怠工；在积极 方面，可以发掘具有潜质的优秀人才，鼓励他们对 工作积极进取，增加企业的凝聚力，无论对企业或 员工都是大有裨益的。
由于我国的具体国情，各个房地产公司所处的 区域和发展阶段不同，经营管理状况更是参差不齐， 对于绩效管理的认识、重视和应用程度、应用效果 相互之间差异很大。相对发展比较成熟的公司，能 够充分认识到绩效管理的重要性，并积极引入实施 了绩效管理手段，比如：万科等公司目前采用了先 进的 BSC(平衡记分卡)的绩效管理方法，金地采 用了计划考核为核心的绩效管理手段，更多的公司 吸收应用了目标管理的办法。但是，众多的国内其 他公司目前基本无考核方法，大多数企业较重视员 工的短期工作业绩，忽略工作潜能、态度其他方面。 在引入绩效管理手段的房地产公司里，绩效结果的 应用大多在绩效奖金方面能够有所体现，而在更重 要的人力资源分类开发方面的应用普遍不足。
目前房地产行业绩效管理中的普遍问题和难点
1. 绩效管理和公司战略的关联度较低；
2. 绩效管理基本上以公司业绩为基础而忽视考 虑公司的长远持续发展；
3. 考核指标体系结构化不足，不同管理层次和专业职能的员工的分类指标缺乏，对工程技术类、行 政类、营销类人员以及不同管理层次员工绩效目标设计不够到位；
4. 考核以工作计划为主，忽视根据部门核心职能和职位核心职责提取考核指标；
5. 绩效评估沟通反馈机制不尽完善；
6. 绩效结果强调与薪酬利益挂钩，在员工发展方面的应用不足，尤其是在追求绩效改进、培训设计 方面不甚重视；
除以上问题外，多数的企业绩效管理流于形式，或者存在绩效考核困难的问题。究其原因，考核难的 原因多数出自企业自身，诸如：
1. 由于房地产行业上规模的企业都是最近几年才发展起来的，管理基础比较薄弱；
2. 很多公司没有预算体系或预算体系不健全，财务核算不准确，绩效考核缺乏数据支持和依据，从 而造成绩效考核结果的失真；
3. 很多公司没有清晰的职务和职位体系，在绩效指标设计时，核心职能职责的来源就不清楚，岗位 的指标的体系就可能存在缺失的现象，从而造成绩效考核的'片面和失准；
4. 另外，很多公司没有规范的薪酬体系，在绩效考核结果应用时，缺乏统一的参照标准；
5.由于房地产的项目特性，使同一个人的不同时间任务不同，考核指标体系具有变化性和不确定性；
6. 国内可参照企业不多，由于我国的房地产企业发展年限比较短，成熟的标杆企业缺乏等等。
针对以上的状况，目前房地产行业绩效管理的建议如下
一、方法选择：
房地产企业必须根据自身的发展阶段和实际管理经营水平以及人员构成状况，选择适合自身阶段 的绩效管理方法，如果管理基础还没有建好，不要一步登天，直接向万科等看齐采用 BSC。尽量从基础 的人事信息(比如职位分析)，预算管理开始做起，采用目标管理法或者 KPI 等方法做考核。如果企业 基础很好，预算体系比较完全，可以在多种方法中选择适合企业的办法，并且通过人力资源管理信息系 统固化考核。
二、具体的实施步骤
在构建房地产绩效管理体系的过程中，建议参考以下步骤：
●建立完善职位体系；
●进行工作分析，完善部门职能和岗位职责；
●建立完善薪酬体系；
●建立完善预算管理体系；
●进行流程规划和优化，确立公司权责体系和相关管理制度；
●公司战略理清和战略计划分解；
●公司层级绩效指标体系建设；
●部门层级绩效指标体系分解建设；
●岗位绩效指标体系分解建设；
●绩效管理制度和操作方法建设完善；
●绩效管理体系实施。
三、其他相关建议：
在房地产行业，虽然不同的公司的部门结构不 同，但规划和工程部门是主要考核部门和难点。在企 业规模大，多项目运行，人员交叉的情况下，考核体 系和考核核算过程会非常复杂，建议有条件的公司 采用专业的人力资源管理信息系统，缓解和达到绩 效管理对于数据尤其是财务数据的真实性和及时性 的问题。
房地产论文4
市场营销就是以适合的价格，通过一系列的营销渠道和各种促销手段向消费者提供产品。在房地产业中，大量楼盘的建立是一个基础，而发展的现意义就是顺利将楼盘卖出，从中获得最大的利润。在市场经济下，整个行业竞争激烈，发展的形式基本一致，所以发展和取胜的关键就在于房地产项目的市场营销，通过各种手段来创造顾客，联系顾客。那么在房地产项目的开发建设过程中我们该推进实行怎样的市场营销的策略呢?
一、打造特色的产品营销主题
在房地产产品的营销过程中，我们要根据产品自身的实际情况，挖掘其中的特色，打造一个独特的营销主题，来吸引广大的消费群体。对于房地产产品，在营销的过程中，我们所需要的是抓住产品所具有的特色，打造不同的营销主题。首先我们要进行房地产品牌的营销，出于广大消费群体的消费心理，是品牌的就是好的，值得大家信赖，品牌在一个业界就是一种权威，例如，宜昌万达广场的营销3大杀手锏首先就是品牌先行，通过各种报纸等媒体展示新产品的新形象。再者就是对房地产产品的一个特色营销:人人都需要买房，但是每个消费者对于产品的需求不同，有人喜欢依山而住，有人喜欢傍水而居，所以呢，我们可以根据房地产产品最独特的特点，最直接的优势条件推出我们营销的主题，来吸引一批“志同道合”的消费者。社会不断发展，有的消费群体对于房地产产品更多关注的是其周边的环境状况，所以，我们可以对房地产产品进行绿色营销，通过景观环境的绿化来吸引广泛的受众群体，绿色环保已成为一大营销主题。我们还可以用房地产项目的文化价值作为市场产品营销的主题，房地产项目临近文物古迹，增加其文化内涵，提高产品的知名度，例如济南万达广场的营销突围策略，就是利用魏家庄官商大院的文化历史进行营销。营销的手段有许多种，但关键是我们要抓住产品特色，吸引其受众体。
二、进行合理灵活的营销定价
首先，房地产产品应该根据产品的成本进行定价。在进行房产交易的过程中，价格是人们最关心的问题，在市场行情的影响下，一个合理的价格容易被广大消费群体接受，有利于房地产商树立一个良好的形象，建立一个良好的信誉，这是对于房地产发展来说至关重要的。其次是在销售过程中灵活调整定价，面对激烈的市场竞争，我们需要采取一定的价格措施来面对市场上的种种竞争，根据我们自身发展的特点，在房产产品的销售过程中低开逐步高走，或者高开逐渐低走等，通过价格的调整来实现产品的最大销售和盈利。再者就是在定价过程中运用折扣的方式，通过一些让利活动来博得广大消费者的好感，吸引消费者;根据时间差进行定价，限定时间，优先购买者价格便宜，获得更多的优惠条件，来达到销售的目的;还可以采用组合定价，不同但有相互关联的房地产产品可以组合在一起进行捆绑销售，价格便宜，通过这种让利优惠的方式，增加人们的购买欲望，达到销售的目的。最后就是关于房地产产品的差价来进行销售，分析不同的地理位置，方位朝向，周边的景观设计和交通状况等分别定价，以此来诱导消费者购买，在房屋的.差价中获得利润。价格就是一个调控杆，在营销的过程中，通过价格的多方位调整，积极应对各种挑战，吸引广大的消费者，实现房地产产品的销售。
三、拓宽营销的渠道
如果只是通过一个单一的渠道去进行营销，那力量相对来说是较小的，其中的效果可想而知，不会起到多大的效果与成效，所以在房地产项目的市场营销过程中，我们要积极探索，不断的拓宽营销的渠道，达到产品销售的效果。最关键的是企业自身直接的推销，通过对公司人员的培养进行房地产产品的销售，在这种渠道下，我们需要加强对于专业销售队伍的培养，例如，万达企业在进行房地产项目的市场销售过程中，积极对销售人员进行房地产基本知识，销售的基本技能进行教育培训，对员工的工作进行不断的改进与指导，构建一支高效能干的销售团队。在互联网快速发展的今天，网络营销已成为一种最新的最具发展潜力的营销方式，各个房地产商家积极在互联网上推广自己的产品，呈现大量的图片展示，给消费者带来一个生动形象的感官体验，能够对产品进行一个全方位的认识，各种房地产网站纷纷兴起，不断促进房地产项目的市场销售。
四、加大房产促销力度
当产品销售受阻，销售量低下，我们需要重振旗鼓，大力进行房地产产品的促销活动，通过各种优惠活动来吸引消费者，从而全面推动产品的销售。促销的方式有很多，我们需要在促销的过程中不断创新形式，其中广告是促销的一大亮点，广告就是广而告知，通过巨大的广告招牌鲜艳夺目，展现房地产产品的卖点，让大家对产品得到了解。其次，我们还可以运用各种影视媒介进行宣传，通过照片采集，拍摄关于房地产产品的相关短片进行宣传活动，例如，20xx年万达集团百万大奖征集广告的创意活动，以微视屏的方式进行传播，不断创新，实现了升级，在社会上形成了一种较为热烈的反响。最后，为了加大房产促销，开展相关的活动也是一种有效的促销方式，我们可以开展各种有趣的活动，颁发各种优秀的奖品，吸引人们的参与，例如，万达在开业前开展万达影城、大歌星，大玩家等体验活动，给与客户极致感受，塑造一个良好的印象。在产品促销的过程中，还可以邀请明星代言，利用明星的影响效益，吸引广大的消费者，来达到产品促销的目的。总之，促销是实现房地产产品营销的一种重要方式，在这个过程中我们需要借助各种多媒体进行宣传，然后积极开展各种关于房地产项目的活动，实现产品的营销。
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房地产开发企业税务筹划策略
房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。
(一)土地增值税的节税关键点
我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是:应纳土地增值税=增值额×税率=(转让房地产的收入-扣除项目)×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。
1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。
2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。
3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于2%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的1%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。
(二)房产税的.节税关键点
我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，21年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于20xx年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为:自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。
1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。
2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。
3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。
房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题
(一)设立专门的纳税筹划部门相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代
行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。
(二)全程全方位的进行纳税筹划房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。
(三)时刻关注政策法规的变化目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。
在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。
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我叫xxx，今年xx岁。毕业于xxx。我性格活泼开朗，大方热情，乐于助人，平时喜欢阅读、看书和上网流览信息。我曾经在学校参加过房地产实习，在实习期间我严格按照正式房地产的标准来要求自己。
我深入学习，和他们相处融洽，和他们一起学习了语文教学的各种知识，掌握了一定的房地产技巧，也对房地产工作有了一定的认识，找到了自己的`学习一套方法。同时，在实习当中，身边无私奉献的精神和天真、求知若渴，勤奋的学习态度深深地感染了我。我也深深体会到了作为一名房地产工作人员的乐趣和重要意义，更加坚定了自己做一名房地产人的决心，成为一名优秀的房地产成员也成了我的愿望。
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一、房地产项目决策阶段的税收筹划
（一）借款费用资本化的选择
根据《国税发【20xx】31号》规定，企业在所得税的税前扣除项目中不包含资本化借款费用，也就是说，发生在成本对象完工前的借款费用不得在企业所得税前扣除，之后发生的借款费用可以作为财务费用直接在企业所得税前扣除。所以，房地产开发企业对于完工时间不同的项目，其成本一定要单独核算，这样对于完工时间较早的项目来说，其后发生的借款费用就可以在企业所得税税前进行扣除，从而减轻了企业所得税的负担。
（二）建筑合同订立的选择
在与施工企业签订合同时，会涉及到许多的税务问题，如果处理不当，就会产生过高的税负，因此签订合同的过程一定要进行周密的筹划，以降低房地产开发企业的成本支出。这里需要抓住的关键问题就是，税法规定，项目建设过程中，施工企业购买的设备价款需要缴纳营业税，而开发企业提供的设备则不需要缴纳营业税，这就为税收筹划提供了可能性。如：施工企业购买设备，设备价款包含在施工合同总金额中，这样，合同金额增加了，即施工单位的收入增加了，但是同时施工企业为购买设备也增加了成本，实际上利润并未增加，只因合同金额增加，而导致了营业税负担的加重，施工企业势必会把增加的负担转移给房地产企业，实际上增加的还是房地产企业的税收负担。
二、房地产项目销售阶段的税收筹划
（一）成立专门的销售公司
房地产公司成立销售机构可以少缴企业所得税和土地增值税，这是因为，依据税法规定，房地产开发企业支付给销售公司的佣金可以在土地增值税前扣除，因此成立销售公司能够有效地规避企业所得税和土地增值税。
（二）通过签订装修合同将销售收入进行分解
通常情况下房地产开发商对精装修房的定价有两种方式，一种是将精装修的价格包含在房屋的销售价格内，即销售收入由毛胚房的价格和装修费用共同组成，房地产开发公司与购房者一并签署购房合同;另一种是房屋的销售价格不包括精装修的价格，即销售收入就是毛胚房的价格，房地产开发公司先与购房者以毛胚房的价格签署购房合同，再与购房者单独签署装修合同。前者我们称之为合并定价方式，后者我们称之为分别定价方式。这两种方式的税收负担水平是否相同呢?对于合并定价方式，房地产公司应按总的销售收入一并缴纳营业税和土地增值税，装修费用虽然可以税前扣除，也不存在增值额，但税法规定，土地增值税采取预先征收的方式，因此其实装修价格也缴纳了部分的土地增值税。对于分别定价方式，房地产公司应以毛胚房的价格作为销浅谈加强对房地产企业销售收款管理与监控售收入缴纳土地增值税和营业税，精装修的合同收入不需缴纳土地增值税，如果房地产公司与购房者签订的`装修合同金额和房地产公司与装修公司签订的装修合同的金额相同，即营业额为零，也不需要缴纳营业税。
（三）严格区分代收收入
代收收入，顾名思义就是房地产公司代相关机构收取的基金和各种费用等。房地产开发企业对于代收收入一定要严格区分开来，必须取得相关机构的发票证明，否则一旦并入自身的销售收入，就会使销售收入增加，从而加重不必要的税收负担。
三、结束语
本文笔者通过对房地产开发的3个阶段，选取典型筹划案例进行分析，有力地论证了税收筹划在房地产企业成本控制中的重要性，房地产企业的纳税管理一定要合理规划，富有远见性，以应对越来越复杂的形势，才能有效、合法地进行筹划，减轻税收负担。
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尽管在监督房地产企业履行社会责任方面，重庆市采取多管齐下、全面推动的方法取得了一定的成绩，但我们必须看到就整体地产行业而言，多数地产企业在履行社会责任方面有以下几方面的问题。
（一）、众多企业社会责任意识不强
根据重庆市房地产开发行业信用体系建设网（重庆市城市建设综合开发管理办公室主办）提供的信息，截至20xx年底全市登记在册的房地产企业共有3132家，其中仅有43.19%的企业取得相关开发资质，超过半数企业仅根据工商、税务机关的要求对公司进行了注册备案而没有意愿与意识去申请相关资质。众多企业选择性的回避了承担社会责任的义务，而将更多的资金、资源投入到土地、融资等运营板块中。其中，取得重庆市房地产50强名誉的开发公司在社会责任意识与履行责任方面与仅取得相关开发资质的企业有着明显的差距。例如以龙湖地产集团、金科集团、协信集团为代表的地产公司积极参与慈善捐款、社会公益活动以及社区活动，通过参与社会活动提升企业形象并在无形间拉大了与一般地产开发商在企业社会责任意识方面的差距。这体现了企业对社会责任理解的差别，部分地产开发企业在履行社会责任意识方面还有较大提升空间。
（二）、企业社会责任执行不到位
同样，根据重庆市房地产开发行业信用体系建设网统计的'数据，在有统计的15项企业不良记录中超过半数事件是由于企业拖延办理工程结算或拖欠工程款而导致施工单位拖欠农民工工资。其次是未达到合同约定交房条件的及相关规定，强制交房的或延期交房，引起集访事件；或未按规定办理质量、安全监督手续及施工许可手续，或超过许可范围擅自开工建设的；或企业对购房者投诉的问题推卸责任、拒不整改或整改不力的。由此可见企业即便加强了社会责任意识但在实际执行中如何加强监管如何督促企业执行各项社会责任依然是一件艰巨的任务。依靠政府监管、媒体监督固然能起到一定的促进作用，但真正能让企业认真执行相关社会责任还需要靠企业自身。
（三）、企业社会责任信息发布有待加强
目前，重庆市房地产企业的社会责任信息主要来源于重庆市房地产开发信用体系建设网、重庆市房地产开发协会以及相关媒体的信息发布。各渠道均建立了企业社会责任评价系统并对相关企业进行评估与信息发布，但各评价体系的标准不一、评价内容不同，导致信息发布后公众对信息的可信度和真实度发出质疑。政府类信息平台的专业化程度高、信息反馈快、统计数据全面等优势使其成为监督企业社会责任的重要手段，但常常因为政策因素或经济因素而不能平等对待所有地产开发企业。社会媒体信息平台的辐射面广、社会公众认知度高使其成为监督企业执行社会责任的重要辅助手段，但该平台专业程度不足、数据不完善使其发布的信息应用程度有限。由此，我们可以看出加快建立独立于政府、社会媒体以外的第三方专业研究机构对房地产企业社会责任进行监督是完善企业社会责任信息发布的有力补充手段。
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摘要：伴随我国政策对房地产行业发展管理的不断深入，更新完善后的宏观调控制度针对房地产营销策划进行了进一步的系统规范，主要侧重管理关于房地产贷款的工作内容，国家制度的监督也增加了房地产市场的竞争力度，导致当下的市场环境越来越激烈。研究内容中接到了关于4PS的相关理论，针对4PS理论在实际房地产销售中的应用观察实践效果。本文针对当下我国市场竞争发展的大环境进行分析，侧重观察房地产行业在营销策划中使用4PS理论的效果，关注未来房地产行业发展的新方向。
关键词：4PS理论；房地产；营销策划；应用研究
引言
伴随我国经济不断发展，各行各业欣欣向荣，房地产行业迅速进步的同时也带来了负面影响。由于前些年房地产市场的投资过于紧俏，导致现在出现了大量的空置房产，市场的主导方也由从前的卖方市场转变成为当今的买方市场，决定权逐渐回归到购买房产的消费者手中。同时，国家和政府出台的新政策也对房地产市场进行了深一步的管控，宏观调控的措施导致房地产市场出现更加激烈的竞争力，需要通过房地产投资者进行专业的分析，并进行相关的战略计划实现营销目标。因此，本文针对于4PS理论在房地产营销策划中的应用展开研究。
1.4PS营销理念概述
4PS是关于销售行业的专业科学理论，通过对市场营销内容的分析和研究进一步确认了未来销售的主要方向，实现了提升经济效益的终极目标。4PS的分别代表不同含义的词语，其中4P代表的是Product、Price、Place、Promotion，S代表的是Strategy。4P的中文词语分别是产品、价格、渠道和促销，S的含义为策略。因此说明，好的营销策略需要多方面的因素支持，而4PS理论中包含的内容正是汇集成为营销成功根本的元素。
实际营销的过程中需要考量到诸多环节，首先，应该根据消费者的需求生产产品，将产品的功能性突出出来面向广大消费者进行宣传，产品的使用价值才是消费者购买的基础前提；其次，根据产品针对的销售族群进行价格定位，关注不同族群消费者的消费能力进行价格调控，才能够保证产品的良好销售业绩；再者，生产产品的行业有可能不能直接面对消费者，这过程中就需要有销售的渠道辅助企业进行销售，这就是渠道理论；最后，进行产品的销售还需要关注到促销的活动，以有效的促进行为激发消费者的消费欲望，通过吸引力掌握消费者的消费观念是未来产品销售的科学途径。
2.4PS理论在实际房地产项目营销计划中的应用
2.1房地产项目销售产品战略
在研究4PS理念实际应用的过程中，针对房地产的项目进行分析，更加有助于理解和掌握相关的房地产营销理论，促进房地产营销行业的发展。面对实际房地产项目的销售工作展开分析，其中对于项目的'实际产品进行销售战略的考量，需要关注到房地产产品实际的设计方案是够满足消费者的需求，在提升设计理念的同时实际的提升消费者的居住环境质量。在提升住房功能性的同时增加新型的设计理念，提供不同类型的房屋供给消费者购买，展现实际住宅的艺术美感。根据环境情况设计不同的色彩，满足人们居住的生态需求。
2.2房地产项目销售价格战略
房地产销售需要制定相关的价格定位，确保实际的营销效果达成既定的目标。在建设房地产项目的过程中选择了非常良好的环境区域，主要是为了满足提升消费者生活质量的需求。针对一些实际出现的房地产项目建筑设计的初期理念是打造生态小区，所以得到了政府和民众的广泛支持，因此在建设的过程中也具有相当的潜在吸引力。但是由于建设的区域偏离城市中心区域，导致实际的购买认知度降低。关于项目的价格定位显得尤为重要，也需要进行科学的战略分析。例如房地产项目起初的设计理念就是生态宜居环境，大量的别墅设计锁定了相关的消费人群，所以市场定位趋向于品质高度。并且按照成本审核拟定了相关的价格配比，针对消费者进行合理价格引导。
2.3房地产项目销售渠道战略
房地产项目的销售渠道战略清晰的认识到有卖方主导权转向买方主导权的角度，从传统的行业销售为中心转变成为以消费者理念为中心的营销模式。通过观察消费者的消费情况进行分析和判断，了解消费者的需求是现代营销渠道的重要考量内容，也是未来发展营销行业模式的根本基础。从第四角度进行房地产项目的销售工作，其中之一是投资商直接与客户形成消费协议。另外一种是通过销售渠道进行销售，有中介转达销售过程进而形成销售业绩。还有一种就是通过团购的方式购买产品，集中方式的销售更加有利于资本的回收，提升成交几率。最后一种就是通过网络进行营销，伴随科学技术的不断发展，这种方式更加有助于增加销售额度。
2.4房地产项目促销活动战略
伴随房地产项目的不断增加，人们的消费理念越来越严谨，不再盲目的购买房地产产品。在当下的大环境中进行一些房地产项目的产品销售，需要客观理性的进行分析，坚持使用传统陈旧、简单的方式进行广告宣传很难吸引消费者的注意力。创新新的方式进行产品项目的营销和宣传，才能够提升实际的销售几率，进而促进资本回收的效率。在计划投入建设的初期就进行相关的多媒体宣传，能够提升产品的知名度，为未来销售预热。在后期建设完成后进行主动推广给消费者，让消费者了解产品质量，在购买后将消费者作为宣传品牌进行推广，进而提升了产品的信誉度，完成了实际的销售工作要求。面对营销活动末期进行延续性质的推广，更加有助于辅助营销工作开展，对生活的环境质量进行实际分析提升了大众的选择几率。
3.结论
综上所述，掌握4PS理论主要是为了实现在竞争激烈的房地产市场中达成营销的目标。通过分析4PS理论中的核心概念，掌握房地产销售的方式，以科学的技巧促进营销工作的推进和拓展，并且利用4PS理论分析房地产商品对于消费者的吸引程度。4PS理论主要需要营销工作的参与人员适时的将房地产产品的建设过程，以及建设资本来源渠道等内容透露给潜在消费者，让消费者了解房地产产品情况，并且充分信任营销工作人员的推荐，在营销的过程中实施价格战略、产品战略，以及渠道战略和促销战略，都能够积极有效的提升实际的营销产品效果，也能够提升交易成功的几率。对于房地产投资方来说，学习和掌握有效的科学理论模式，能够构建一套完善的营销体系，进而实现销售的目标，4PS就是切实有效的营销策略，适用于当下房地产行业的销售工作当中。（作者单位：河南财政税务高等专科学校工程经济系）
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一、房地产品牌定位分析
与其他产品相比房地产有着显着的区别，呈现了构建周期长，投资规模大的特点，并且具备了不动产的特征。因此在对其品牌进行定位时将对企业的发展方向以及品牌的利益产出将直接关联。一个有效的房地产品牌将能够促使楼盘顺利推销从而获取可观的经济效益并获取良好的名声。反之若品牌定位无法契合市场需求将会使得项目失败，严重的话将会使得企业资金链出现断层，将给企业长远战略目标的实施带来极大的阻碍[3]。房地产品牌定位应该与行业环境相符合，在定位过程中不仅仅要注意企业自身的内部环境，同时要关注市场动态及外部环境，通过综合性衡量来确立品牌方向。相关企业活动也应该围绕品牌理念进行，其中不仅仅涉及到项目价格，同时还包罗了楼盘包装、销售对象、营销途径等。上述过程中广告也发挥了十分重要的作用。在品牌定位确立后对其进行个性化包装使得品牌的特点得以彰显。房地产与宏观经济存在密切联系，是国家经济的重点支撑。从当前大环境来看房地产与国民经济发展存在直接联系，房地产的'稳步增长也促使社会经济稳定上升。因此在对其品牌进行定位时要考虑到社会环境以及社会发展动向，结合相关政策及法律法规来权衡。
二、房地产品牌管理策略
在进行房地产品牌管理时应当抱有危机意识，在某些情况下房地产产业将会受到外界或内部因素及事件的作用从而放大风险甚至引发品牌危机。为了避免品牌危机首先应该加强预警管理，当危机出现时先要对危机产生环境、时间以及相关因素进行确认，获取危机源。在确认危机类型后，对危机影响范围进行分析并制定针对性方案对危机进行控制。结合主动性原则以及快速行动原则对局势进行控制，阻断危机的蔓延效应，将品牌重新至于受众面前，让事态能够平稳发展。同时要遵循诚信原则，以真实面去面对消费者，将消费者权益置于首位，以此来降低消费者损失。解决品牌危机过程中保持统一性与全员性原则让相关工作效率得以提升。要充分发挥品牌效应必然要对品牌进行扩张，例如在品牌连锁经营时要注重品牌输出。上述过程中要充分利用人才经营措施，将无形资产充分利用，以此来突破品牌的束缚。品牌连锁压缩了公司品牌积累的周期并降低了项目构建成本。同时借由品牌策略可促使相关管理工作水平提升，购买品牌的客户将得到企业的专项服务。企业有义务对客户实施人才培训并对其进行针对性指导。连锁品牌将可缓解不同区域存在的地域性差异，这对于房地产有效供给将提供促进作用。另外副品牌策略也是一种有效的品牌管理策略。往往副品牌较主品牌更具内涵，但它的应用范围较为单一。副品牌的作用在于突出产品的某种属性或特点，而这种特点又与主产品相互对应，使得产品的促销力进一步提升。另一方面副品牌可有效降低产品广告预算，通过主副产品的捆绑式销售策略及联合性宣传来扩大品牌的影响力。当然品牌需要核心理念支撑，这种核心理念来源于企业的战略目标以及企业文化等。核心理念将不同类型的房地产产品充分、彻底地关联起来，彰显了品牌的标志与风格。
三、结语
对于房地产行业而言其发展已经与品牌产生了密不可分的联系，通过对品牌管理进行完善从而推动房地产企业及整个行业的发展，促使企业获取更为理想的效益，获取竞争力，为其实现战略目标提供支持。
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一、房地产经济学的创立是适应经济改革与发展霱要的理论研究成果。
房地产经济学的创立，在我国是近几年的事。它是适应经济改革和经济发展的实际镲要而不断进行理论探索的成果。一方面，经济改革的经济发展形成了房地产业。建国以后，在相当长的一个时期中，房地产业在实践中一直作为社会的福利事业，不作一个产业看待。经过八十年代以来的改革与发展，住宅经济虽然得到了肯定和发展，但由于各地的不均衡性，以及传统经济运行的惯性力量，经济体制改革的渐进性，房地产业在总体上仍未根本摆脱原有的运行轨道和运动规律。表现比较突出的是城市住宅。房地产业主要还是福利性事业，房产和地产不都是商品，投资靠财政支撑，由此给社会经济带来了许多难于解决的问题。房地产既然是福利，需求不受经济条件制约，需求就无限制膨胀，而同时房地产浪费严重，资源滥用；社会福利性房地产的开发建设投资基本上不能回笼，财政投资严重不足，财政状况难于正常运转；房地产经济处于困境。改革与发展的实践，使人们更加冷静、客观地审视和总结过去，严正地、实事求是地看待未来，逐渐认清了，我国房地产业要满足社会的需要，必须得到振兴和发展，其根本选择是商品化。这就要求我们对房地产商品经济的运行机制和规律性进行深入、系统的研究，对实践认真总结，以科学的思想和理论来指导实践。在现在房地产业发展和住房制度改革的强劲势头下，这种需要更为迫切和重要。
另一方面，相形之下，理论的准备和发展建设显得很不够。在五十年代，我国经济理论界就有人研究城市住宅的商品属性问题，认为住宅在社会主义经济中应采取商品形式>房租应是住宅价格的组成部分，采取低房租政策，国家必定要为房屋消费者花费巨大的而又不能收回的费用，很不合理。但在当时那种经济意识和经济体制下，这种观点没有也不可能形成社会共识。七十年代末八十年代初，在实事求是思想指导下，以当时我国经济的调整和改革为实践背景，从改革的要求出发，又开始房地产经济的研究。当时讨论的问题，主要是城市住宅的商品属性问题，这正是理论上的突破口和关键?主题为“社会主义条件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就还是福利物品，是商品，就应大胆地承认。人们大都按当时经济理论和经济改革研究的一般思路，从马克思主义经典著作中去找根据，结合现实经济改革与经济建设实践，进行理论与实际法制的分析。后来逐渐形成共识，即社会主义条件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的选择。住宅商品属性问题解决了，重要的又是城市住宅如何商品化问题。随之而来的是全国许多机构和城市纷纷召开学术性讨论会、研讨会，许多地方还组建了房地产经济学会。比较具代表性的是1983年12月成立的以房地产经济理论研究为主旨的“中国城市住宅问题研究会”，各地在这个总会下先后成立了地方性的城市住宅问题研究会。同时创办了许多房地产专业刊物。
随着经济体制改革和经济建设的推进和发展，随着房地产经济理论研究的系统化和深化，人们的认识范围已不再局限于住宅，而扩展到了房地产业，把房地产业作为国民经济的一个重要产业部门来加以探讨。那么，在社会主义条件下房地产经济的规律怎样，房地产经济的运行机制又如何，就成了摆在经济界和理论界面前的重要问题之一。研究和讨论结果的主要表现是出版和印行了一些房地产经济学著作，发表了一些研究论文。特别是近二年以来，由于社会主义市场经济中房地产业的活跃与发展，促成了房地产经济研究的空前活跃局面，不但较为严谨、深入、系统的成果不断面世，而且那些知识性、普及性并带有趣味性的读物也纷纷出现在图书市场上。但是，在我国社会主义市场经济的房地产业的发展、运行和管理中，尚有许多问题有待进一步深化，不断系化、规范化。
二、房地产经济学是房地产业的基本经济学
房地产经济学是房地产业的基本经济学，它所要研究和阐述的是房地产业的基本经济问题。
从经济学的划分来说，房地产经济学具有自己特有的研究对象，因而它是一门独立的、自成体系的经济学科。再则，在市场经济条件下，房地产是商品，由于这类商品在国民经济中的地位和作用，房地产业还是一个主要产业，因而房地产经济学又是一门部门经济学。
房地产经济学所要研究和阐述的房地产业基本经济问题，主要包括：1、房地产的经济属性和经济结构；2、房地产的经济运动过程及其特殊性；3、房地产经济的基本规律和运行机制；4、房地产商品价格和房地产市场；5、房地产经济在国民经济中的地位。通过对上述问题的研究，可以揭示房地产经济的运动规律和基本运行机制，形成一个更为切实反映房地产经济运动规律的理论体系。
房地产经济学是研究房地产经济问题的，但我们不能认为它是唯一研究房地产经济问题的。研究房地产经济问题的还有其他学科，诸如房地产投资学，房地产市场学，房地产金融学，房地产开发经营学，房地产管理学，房地产定价学，房地产价格评估学，房地产法规学，房地产史学，房地产统计学，房地产财务学，房地产会计学，房地产企业管理学，房地产预测学，等等。这些学科对房地产经济运动过程从不同角度、不同侧面用不同手段或方法进行理论、方法、政策和策略的理论概括和业务技术阐释。它们之间各不相同，因为研究的角度和方面不同，要解决的问题不同，但又相互联系，甚而有交叉，共同来研究和解决房地产经济各个方面的何题。在它们的关系中，应该说房地产经济学处于先导和基础的地位。由上述可知，房地产经济学所要揭示的是房地产业的规律性，所要研究的是房地产业总体的运行机制。所以它从总体上规定和制约着房地产其他学科的原则、方法和内容。
这里还必须说明，房地产经济学的前提是房地产的商品属性，即房产和地产都是商品。它的运行过程要遵循商品经济的一般规律，还要遵循房地产业本身的运行规律。如果我们不把房地产当作一个产业来研究，不把房产、地产作为商品，仍然以产品性、福利性的房地产作为对象，那么，房地产经济学也就失去了存在意义。我们研究并揭示房地产经济运动的规律性，以及房地产的经济运行机制，根本目的就是要阐述房地产业的商品经济属性，探讨社会主义市场经济中房地产经济体制改革的目标和运行模式，以振兴和发展房地产经济，摆脱现行体制中房地产业运行的困境。
三、房地产经济学的研究对象
房地产经济学的研究对象是房地产业经济运动的规律性及其运行机制。
房地产业经济运动的规律性及其运行机制，包括房地产商品经济运动的规律性，房地产业经济的运行机制，以及房地产业中由于房地产的投资、生产、经营和再生产而产生的多种经济关系。其经济运动规律是指房地产商品生产经营过程所发生的各种关系。这是客观的存在。其经济运行机制是指由房地产经济的客观规律决定的，并按这种规律确定的房地产经济运动的规范和法则。这是依据和运用客观规律的现实结果。房地产业中由投资、生产和经营所发生的各种经济关系，主要指房地产经济运动本身所产生的、与其他方面相关联的各种横向和纵向的经济利益关系。这方面的关系要有一定的方法和原则来进行切合房地产业实际的调整。从房地产经济运动规律出发，规范、保障、调整房地产经济运行的规定、方法的总和，就形成房地产经济体制。
房地产经济活动所要遵循的经济规律，在社会主义市场经济中，主要有：
社会主义公有制为主体，各种经济成分并存的规律。以国有经济成分为主，城乡集体所有经济成分，私人和个体所有经济成分，外商独资经济成分，国内多种经济成分与外商合资、合作的经济成分，多种成分并存；
市场经济的一般规律。价值规律、竞争规律、供求规律并存；
物质利益规律。一般称物质利益法则或原则。由于在商品货币关系普遍存在的条件下，不论是何种经济制度或何种经济体制.物质利益关系中共同性的内容占主要成分，所以不妨把物质利益原则或法则称作物质利益规律；
计划协调规律。不论何种经济运行形态，都存在经济的计划性，不同的是计划的范围、程度和性质存在差别。我们不能一讲市场经济和充分发挥市场规律的作用，就不要计划了。我们强调计划对发展房地产经济的调节，是由社会主义市场经济中国有经济成分的地位和社会主义市场经济体制决定了的。
上列这些经济规律，是社会主义市场经济条件下国民经济总体和各部门、行业经济都存在的，从国民经济总体和其他部门、行业的角度来探讨这些规律的基本要求、具体体现和作用，是社会主义政治经济学和其他部门、行业经济学的任务和研究对象。房地产经济学要阐明的是上列这些规律在房地产业中的综合的和具体的要求、体现和作用。
房地产业具有自己的特点，房地产业具有自己的特殊规律或特殊关系。这主要体现在：房地产商品生产的特殊性、房地产经营的`特殊性；房地产的统一计划、综合开发；房与地的统二关系；房地产业在市镇建设中的先行性；房地产的升值趋势；房地产资源的短缺性与合理配置关系；房地产与其所处的经济、自然、社会、文化等环境的适应性；房地产发展的综合平衡关系；居住水平与社会经济发展水平的适应性；房价与地价的关系；房地产价格的地域和地段差别；房地产商品生产实体大，消耗大，占用资金多；房地产商品买卖方式的特殊性；等等。
房地产经济活动牵涉到的各种关系，也应是房地产经济学研究的对象和内容。如：经济调节机制、城市规划机制、产业法规、税收机制、利率机制、批租和抵押机制、社会经济信息、房地产供应体制、物资供应机制、市镇管理体制、国家产业政策，等等》
房地产经济学的研究对象，以房地产业作为立足范围。在这一产业范围中的经济活动内容是十分广泛和错综复杂的。所以，在实践上，房地产经济学必须把下列几对关系作为主要方面加以重点探索。除了住宅一类房地产之外的非住宅房地产经济的运行规律；在房产与地产统一的前提下，把土地这一房地产开发经营的基本要素和基本对象放在房地产业的决定性地位来给予充分的注意和探讨；在科学地研究房地产的投资开发、生产过程的基础上，充分地研究房地产实物商品和劳务销售的流通运行过程，只研究生产，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地产开发经营的要素的取得放在应有的地位给予足够的重视，如资金的筹集，物资的筹备，设备的配备、劳动力的准备；此外，还有开发经营地域和地段的选择、行业和部门的选择，因为地理位置和行业特点对于房地产业说来，具有特别重要的意义；等等。一句话，房地产经济学的视野，要能覆盖整个房地产经济运动的全过程，包容整个房地产业范围。科学地判断，来自对事物全过程、全部内容的系统、全面、深入和持续的研究与探索。
四、房地产经济学的范畴和理论体系
房地产经济学的根本范畴和根基是房地产商品。即从房地产商品范畴出发，来系统、全面、深入研究房地产经济问题，来构建房地产经济学体系。确认房地产的商品属性是近几年来的事，因此房地产经济学在我国是一门年轻的部门经济学。房地产是商品，从而我们可以由此出发把房地产业从产品经济、福利经济的轨道转到商品经济轨道上来。房地产商品与其他商品相比具有自己的特点，并有自己独特的运行过程。因此，我们要从房地产商品出发，既在理论上形成自己的体系，又在实践中构建其运行机制。
房地产经济学从房地产商品出发，由一系列的范畴按逻辑关系形成一个理论体系。这一系列范畴是构成房地产经济学理论体系的基本要素。这些基本要素主要包括房地产”；“房地产市场”；“房地产价格”；“土地转让”；“土地批租”；“房屋租赁”；“房地产商品”；“房地产融资”；“房地产开发”；“土地开发”；“房地产投资”；“房产地产”广房地产业”；“房地产经济”，等等。不论这些范畴在房地产经济学理论体系中如何逻辑地组合，但其中“房地产商品”是最基本的范畴。
这个理论体系的框架，只能建立在房地产商品经济关系总体内，也就是限于土地使用权和附着于土地的房屋建筑物的商品经济关系的总和内。任何概念和范畴都有自己的范围规定性，房地产经济学不能例外，也有自己的范围规定性。这规定性不是任意的，是由学科的内容客观地逻辑地规定了的。
处于房地产经济学理论体系中的各个范畴，不是任意结合的，是按房地产经济运动规律有序地连接的。它们的连接大体上是这样：
房地产（房产和地产)——房地产商品——房地产融资——房地产投资——土地开发——土地批租——土地转让——房地产开发——房地产转让——房屋租赁——房地产市场——房地产价格——房地产业——房地产经济——房地产经济运动是一个复杂的过程，体现着错综复杂的商品经济关系，上面所列次序只能反映由“房地产”出发而形成的大体过程。有些范畴可能同处于一个阶段，有些可能交错，有些甚至不能作为一个阶段，等等。
五、房地产经济学与其他相关科学的关系
房地产经济学是一门独立的部门经济学。正如国民经济中的产业划分一样，房地产经济学是与工业经济学、农业经济学等产业经济学科相互并列的。国民经济中各个产业部门是相对独立的，房地产经济学也是相对独立的?但是产业与产业之间是相互关联的，房地产经济学也是与其他产业经济学科相关联的。从经济学科角度看，房地产经济学与有、关原理性或共同基础性经济学科，和那些与社会经济关系相连的学科也是相关的。因此，可把相关联的经济学科分列如下：政治经济学(包括社会主义部分和资本主义部分）；城市经济学；土地经济学；投资经济学；建筑经济学；市场营销学；金融学；价格学；人口经济学，等等。
在这里，不能认为房地产经济学是上述诸多学科的相关内容的拼它具有自己的独特的研究对象，具有自己独立的理论体系，不能不认定它是一门独立的经济学科。
在这里还必须阐明f作为社会主义的房地产经济学，要科学地从社会主义经济建设实际出发，深入、系统地研究房地产经济运动的规律，探索科学的房地产经济运行机制，从而有助于解决房地产经济运动中的问题，有助于调整各种经济关系，必须在马克思主义的指导下进行研究。马克思关于城市建筑地段地租的理论(简称马克思的地租理论），恩格斯关于城市住宅的理论，列宁关于社会主义住宅分配制度的理论，就是重要的理论指导。
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摘 要：随着我国城镇化的快速推进，房地产开发市场也得以高速发展。而在房地产项目决策阶段，项目可行性研究报告发挥了举足轻重的作用。房地产项目投资规划的可行性研究是项目开发研判阶段的一个重要工作，它能够保证房地产投资以较小的投入换取最大的经济效益。所以，房地产项目开发建设的可行性研究对投资方有着重要意义。
关键词：房地产投资；可行性研究；风险控制
1 项目可行性研究的重要性
项目可行性研究的重要性主要包括以下几方面：
1.1房地产项目可行性研究要求预期明确
项目可行性研究主要包括对行业资料的分析汇总、对社会经济环境的研究和对未来房地产市场供需的预期，从而对房地产投资的收益进行正确估算。
1.2 房地产项目可行性研究必须客观严谨
“实事求是”是贯穿房地产项目可行性研究始终的最基本要求，也是最明确的要求，在尊重事实数据的基础上，尊重社会规律和经济规律的前提下，对房地产开发项目投资收益进行科学的预估和评判。
1.3 房地产项目可行性研究的可靠性特征
房地产项目可行性研究要求区别对待具体的'案例并给予具有针对性的、明确的、可实现的执行方案，以求达到投资利用率最高、成本回收和利润收入最大化的根本目的。
1.4 房地产项目可行性研究的科学性特征
房地产项目可行性研究要求运用先进的计算技术和科技方案，按照房地产项目和社会经济发展的基本规律，对每个房地产项目的市场预期和盈利情况进行准确的计算预估，并以此为房地产项目能否开展的重要评判依据。
2 房地产项目可行性研究的步骤和注意事项
（1）资料策划准备阶段，房地产项目可行性研究要求一定数量的专门人员来进行设计和组织。要明确房地产项目可行性研究团队，讨论房地产项目运行的可行性研究方案，并划拨这个决策团队需要的设计经费。
（2）房地产项目可行性研究的资料整理阶段，房地产项目可行性研究要求整理汇总与要开发土地有关的客观地理环境条件、社会经济条件和政策标准法规。资料搜集必须要做到全面、准确、科学、相关、严谨。
（3）房地产项目可行性研究方案的预期和讨论阶段，这个阶段是要在前期工作都准备完成，基本掌握完整的房地产项目可行性研究资料基础上才可以开展，需要综合考虑地理水文资料、政策法规、开发商投资能力等情况，最后制定出初步的房地产项目可行性开发方案草稿。
（4）对房地产项目可行性研究方案进行论证，运用先进的数学分析方法，结合财务情况、自然环境、社会国情等选择可以保证各方利益尽可能最大化的方案。
（5）汇总房地产项目可行性研究方案并形成报告，房地产项目可行性研究报告必须内容完整，切覆盖房地产项目可行性研究的整个周期，内容要详实。按照报告篇幅的大小可将报告分为如下几种：房地产项目投资可能研究报告、房地产项目概述可行性研究报告和房地产项目全面可行性研究报告。这三种报告的核心内容基本一致，都需要保证真实、客观，科学。准确，但是随着报告的精细程度不同，一般情况下应包含房地产项目的财务可行性分析和项目重要性、必要性分析。
在房地产开发项目可行性的研究中也有一些普遍问题的存在，由于可行性研究过程中涉及到许多的数据与调研结果，所以一些共性问题经常出现且不容易被提起重视。
（1）调研不全面、不深入、论据不充分，在房地产开发项目可行性研究报告书中，某些企业贪图方便，未作全面调研，对负责项目的地理水文环境、环境气候、名胜古迹、法规政策等平铺直叙，不求深入。技术论述部分不清晰，主次不分，让人看后看不出该文的核心内容所在。有些立场不公正，为了迎合领导或业主的需求，对建设方推荐方案优点讲得多，缺点讲得少，甚至不讲，故意陪衬方案。
（2）立场不中立。仅作表面文章，比如工程质量、投资估算、拆迁面积等数据表格。有的科研单位畏惧承担风险，盲目遵照业主要求，不拿事实数据说话，不进行投资概算，基本起不到比对多个方案选优的目的。
（3）经济指标不客观，经济、财务评价是每个房地产开发项目可行性研究报告的核心内容，是决策阶段项目择优排序的主要数据依据。正因为这样，一些负责经济评价可行性的人员为了达到业主期望的房地产开发项目投资收益，人为的对财务净现值、投资收益率和项目回收期等数据进行调整，有的甚至修改调研数据，偏离客观事实。使研究结论发生偏离。
（4）房地产开发项目可行性研究数量问题、投资概算偏差大会造成房地产开发项目可行性研究数据不准确、费用概算偏差大的原因主要是有些科研单位现场勘查不认真，个别技术人员责任心问题，技术不扎实，导致获得的工程数据不准确，使得房地产开发项目可行性研究结果出现很大的偏移。
针对当前项目可行性研究存在的主要问题文章给出如下几点解决方法：
（1）可行性研究工作的理论与实践结合。可行性研究工作是要求长期耐心细致的市场调研和数据整理计算工作，这些工作都要求工作人员能够做到微观经济效益核算与宏观经济效益核算相结合，动态数据分析与静态数据分析相结合，定量分析与定性分析相结合。
（2）建立精确科学的指标评价系统。房地产开发项目评价系统是可行性报告的重要组成部分，它主要包括评价规划、市场前瞻、设计草案、经济效益预期等。
（3）政策引导规范房地产项目可行性研究。培育相当数量的专业房地产可行性研究人员，推进房地产项目可行性分析行业的进一步发展。
参考文献
[1]张红.房地产经济学讲义[M].清华大学出版社，20xx.
[2]钱瑛瑛.房地产经济学[M].同济大学出版社，20xx.
房地产论文13
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。
1 房地产开发工程项目管理现状概述
当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：
1.1 项目风险管理薄弱
房地产开发项目的奉贤，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，：即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。
1.2 项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
2 房地产开发工程项目管理优化措施
2.1 加强房地产开发项目风险管理
风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。
2.2 全面完善项目成本管理
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。
在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的`内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。
2.3 项目质量管理
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。
房地产论文14
随着城市化进程不断加快和我国经济的迅猛增长，我国的房地产业也在飞速发展，已经成为拉动经济增长的一个重要因素。详细内容请看下文我国房地产业的发展策略。
房地产业是一个高度关联性和综合性的行业，是联系国民经济个行业的重要枢纽。房地产业现在的发展有哪些问题，如何实现它的可持续发展是当前新形势下一个值得高度关注的问题，这对于发展我国的国民经济、发展城市经济和优化产业结构有着极其重要的意义。
我国的房地产业最早产生在19世纪末20世纪初，其发展过程大致经过了萌芽和休眠时期(1850年-1978年)、复苏和膨胀时期(1979年-1993年)和理性发展时期(1994-今天)。
1991年底我国的房地产只有4000多家企业，开发企业的数量急剧扩大，使土地供应的紧张态势加剧，土地的价格也节节攀升。到1998年年底，在大规模扩大内需投资政策的带动下，房地产企业达到24378家，从业人员82.6万。到20xx年，全国物业管理企业的从业人员已经突破了200万人。
在过去的五年，我国的房地产投资的年均增长维持在5%以上，房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例由12.7%-17.9%。当前，房地产和建筑业每年的增加值是9000亿元，大约占GDP的9%。随着居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长，住房的需求量迅速增长，加上土地价格和建筑材料的上涨，环境和配套设施的.改善等，住房消费将会在长期内成为居民的一个消费热点。
1、房地产企业数量较多，规模较小，开放能力较低。虽然现在我国的房地产业不像过去那样混乱，很多房地产公司已经初具规模，但是，相对小、差、散的特点没有根本改变，企业整体的开发能力低，跟资源密集型行业的特点极不相适应。
2、房地产企业的信用差，不注重品牌的创立。
3、房地产企业的资金薄弱，经营的风险大。
我国的房地产市场在经过了20xx年的调整以后，又开始了新一轮的迅速发展阶段。很多专家和业内认识都认为在多种有利因素的推动下，房地产业大发展前景很好，但是却忽视了其中存在的风险和苦难。笔者经过分析和思考之后，发现，现在我国房地产的发展主要面临着两大风险：国家政策的不确定性和市场需求的不足。
国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。因为我国的市场经济的内外环境中存在着很多不确定性的因素，所以国家的宏观政策会经常进行相应的调整，这就给房地产业的发展带来了不确定性的困难和风险。
1、财政政策不确定性。财政政策上的不确定性主要体现在税收政策的不断变化上。房地产交易的税收政策从1997年至今，经历过很多次的变化，在房地产过热的时候要抑制，在房地产市场刚刚进入调整期时要支持，目的是为了未定我国房地产业的发展，不能过热发展，也不能发展不足。
2、货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。
房地产论文15
一、期权与实物期权
期权(option)是这样一种合约，合约的持有者在规定的时间内有权利，但没有义务(可以但不一定)按照合约规定的价格购买和卖出某项资产。也可以说，期权是一种选择权，指在当前做出较小的投入或付出，进而拥有在未来可以行使但也可以不行使的某种行动的权利。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。
金融期权(financeoption)的标的资产是本身具有原始价值的金融资产，如股票、债券、货币等。实物期权(realoption)是以各种实物资产(如机器设备、土地、技术、项目等)为标的物的期权。
简单地说，实物期权就是在动态和不确定的商业环境下，商业决策要灵活的适应战略资产投资的决策制定、投资机会估值和项目投资支出，是在运用期权理论的时候，利用金融理论、经济分析、管理科学、决策科学、统计学和经济模型估计实物资产（相对于金融资产）的一种系统方法和整体解决方案。
房地产开发投资项目涉及的实物期权方法，在国外已经应用到了各种各样的房地产项目当中来了，包括房地产开发、再开发、租赁合同的制定、抵押贷款的违约、决策等等方面。
二、实物期权法及其评价
传统的投资决策方法是现金流贴现法。现金流贴现法由于考虑了资金的时间价值，全面地分析了项目寿命期内所有可能的现金流入与流出，并且对风险作了一定的分析，但是，DCF法结构上存在两个致命的局限性:一是每一个时点上的现金流量如何精确地估计；二是贴现率如何确定，特别是有风险的情况下（一般而言，风险是不可避免的)。现金流的估计和贴现率的确定都带有很大的主观性，前者往往给“可批性”项目以可趁之机，有些单位为使项目能够通过审批，任意夸大现金流量。后者则使人惧怕风险，以高贴现率去反映高风险，往往低估项目的价值。
因此，只有当现金流和贴现率能够精确地预测时，DCF法才能够精确地反映出项目的价值，而现金流和贴现率的精确预测只能在市场比较稳定，宏观经济比较平稳的情况下才能出现。
传统的投资决策方法存在着许多不足与局限性，尤其是贴现率问题，往往使得企业做出错误的投资决策。对于不确定性很大、周期很长的复杂的投资决策，传统方法更是显得力不从心。如果说项目价值可以用净现金流大小来表示的话，投资项目的价值并不仅仅是项目产生的现金流，还应该包括其带来的战略利益。这一切都集中体现在企业的战略适应性上。经营柔性和战略适应性是在不确定性条件下进行投资决策分析的基本出发点，而这一点在传统投资决策分析方法中没有体现出来。实物期权分析方法正是针对这种“病症”给出的“一剂良药”。
实物期权分析方法在项目投资分析中的两个重要贡献是：
（一）经营柔性和战略适应性来源于投资项目中包含的实物期权，确定这些实物期权的价值才能科学地估价投资项目的价值，而实物期权分析方法解决了长期困扰人们的项目价值估价问题。
（二）有些项目中自然包含实物期权，但是更多地要靠决策者精心设计和构造，然后镶嵌在项目中，这为项目决策者和管理者进行投资项目管理提供了新的思想和方法。不难看出，实物期权分析方法是一种科学的、合理的、主动的、有效的项目估价和项目决策方法。
研究待决策问题的实物期权性质，也就是把实际投资决策问题转换成标准的实物期权问题。这一步骤需要投资者使用实物期权思维对项目整体运作的过程进行整体的决策分析，弄清楚可能的决策是什么，存在哪些决策，什么时候进行决策，谁有权利执行这个决策:进而分析包含了哪些实物期权、哪类实物期权。为很好地解决决策中的不确定性问题，需要对这些问题进行书面描述，这将成为解决过程中有用的参考要点。
三、实物期权方法在房地产投资决策中的应用
按照实物期权理论的观点，不确定性越大，风险可能会越大，但面对这些不确定因素，好的.管理者会面对变化的形势，充分利用管理柔性，通过选择最佳投资时机扩张成功的项目，关停或推迟不好的项目。从而可能获得更好的投资机会和更高的收益。因此在房地产投资项目中应用实物期权方法进行决策，可以很好的解决在房地产项目中的不确定性因素，给项目的最终决策提供可靠的依据。
（一）决策者对投资机会的价值的估计
房地产开发投资中包含的实物期权的来源是开发项目所面临的不确定性，体现在不确定情况下决策者的决策灵活性。因此，决策者对投资机会的价值的判断，将直接影响到项目的期权价值。期权价值就是体现在对不同的投资机会的选择上，如果决策者事先并没有全面的意识到项目在不确定情况下各个阶段存在的各种投资机会，那么此项目在各阶段就丢掉了很多投资机会的选择，也就失去了一部分决策灵活性所带来的价值，即失去了一部分项目的期权价值。因此，决策者对投资机会具有很强的判断力是确定项日期权价值的前提。
根据Black-Scholes期权定价公式，投资者可以定量的测算投资机会的价值。投资者要获得一个房地产项目的投资机会，必须支付土地出让金等先期费用。根据期权价格不应当高于期权价值，房地产开发的先期费用也不应当高于项目的投资机会的价值。因此投资者必须事先测算投资机会的价值。
（二）决策者对最佳投资时机的确定
房地产投资决策有一个时效性特征，即投资决策是立刻执行到期，还是可延期的，它反映投资决策的紧迫程度。当确定要对一个房产项目投资时，还要确定项目的最佳投资时间。在传统投资决策理论中，当项目的价值等于项目直接投资时，投资者就应当投资；而在实物期权理论中最佳的投资点上项目的价值等于项目直接投资与投资机会成本之和。如果把等待开发和立即开发的项目价值曲线绘在一张坐标图上，在最佳投资点上这两条件曲线是相切的，经济学家已经利用动态规划和微分方程等数学工具对最佳投资点上的项目价值进行了描述，在最佳投资点上，项目的价值大于项目的直接投资，最佳投资点出现的时间也应当比传统投资决策的投资时间要晚，因此在现实当中经常会看到投资者将有价值的土地空置，或者是很长一段时间不开发，这就意味着土地放在将来开发所具有的潜在价值大于现在开发的价值。
（三）决策者对最优投资规模的确定
房地产项目，特别是大型的房地产项目，在决策时还要确定是分期开发还是一次开发，除了考虑开发商资本实力的因素外，还必须考虑项目分期开发所包含的成长期权。通过对一次开发和分期开发的项目价值分析表明，在大多数情况下，分期开发由于有成长期权的价值存在，因而具有更高价值。如果采用分期开发，就必须确定首期的投资规模，而首期的投资规模往往又会对后期投资有较大的影响。
（四）投资项目的所有权特征
所有权特征，即该项目中所包含的期权是独占期权还是共享期权。显然，对于独占期权，房地产开发者可以充分行使自己所拥有的灵活性，包括放弃权、延期权、扩张权、收缩权、停启权等，这些权利的价值将体现在期权的时间价值中。但是，如果期权不是独占的，这意味着有竞争对手与本企业共享执行该实物期权的权利。实物期权的共享直接导致项目价值的共享。因此，对企业而言，项目带来的期权价值必然有一定的损失，项目的价值将有一定程度的降低，这种降低是由于竞争所带来的。
（五）投资者对信息的掌握
房地产业具有投资大、周期长的特点。在很长一段时间内，几乎一直没有尝试对租金、房屋造价和利润等主要变化因素提供一种定量的严格估算。传统的做法是依靠专业顾问（如估价师、测量师等）的“经验”。近年来，不断增加的信息数据文件已经建立起来，用于测算租金、造价、投资收益和房价的执行情况。毫无疑问，这种数据服务系统的使用将比单纯地记录过去的事件有效的多，而且，随着这种系统将不断地扩大并变得更精细、更适用和更富有权威性。在可以预见的将来，这些已存在的能测算趋势的指数将被设计成能预测将来可能性的变化值。这些崭新的服务系统将会给房地产决策者及他们的顾问提供有价值的资料，从而使他们能对不确定性做出更好的估计，而非仅靠“感觉”和经验。
四、案例分析
本文拟以一个简单的实物期权案例来说明实物期权理论在不确定条件下房地产投资决策中的应用。
假定某房地产公司有一地块开发权，拟定投资总额为1050万元，投资项目的寿命期为5年，前3年每年除去成本可以获得净收益270万元，后两年每年除去成本可以获得净收益250万元，该公司可以延迟2年进行该项目的投资。如果无风险利率为10%，项目风险波动率为30%，那么该房地产公司是否应该进行该项目的投资。
如果按传统的现金流折现法分析该问题，可以求出该项目的净现值NPV为-52.6万元。根据传统NPV法评价该项目，因为净现值为负数，则该项目将被拒绝。但实际上，该例子是一个简单的实物期权问题:该公司可以延迟2年进行该项目的投资，即相当于持有一份2年投资的延迟期权，执行价格为1050万元，同时由于该项目尚未建成，相当于资产不需支付红利，因此可以根据Black-Scholes期权定价模型，求得该延迟投资期权的价值C为225.8万元。
所以，如果该房地产公司考虑延迟投资期权的价值进行决策，则项目总价值为(-52.6+225.8=173.2万元，说明该项目具有较大的投资价值，投资项目在等待2年后的价值是可观的。
基于实物期权的投资决策方法将金融领域的突破性成果用于实物资产投资领域，是对传统的NPV法的完善。房地产行业是一个周期性的行业，该投资领域蕴含着大量的灵活性，例如土地的开发时机选择、初始投资规模的确定、是否需要分期开发等等，如果能够在这些过程中依照实物期权的方法，按照投资决策分析步骤对这些灵活性的价值进行定量评估，或者在决策过程中引进实物期权的思维方式，将有助于使房地产投资决策的过程更加的科学和合理。
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