物业管理论文
在个人成长的多个环节中，大家或多或少都会接触过论文吧，通过论文写作可以提高我们综合运用所学知识的能力。相信很多朋友都对写论文感到非常苦恼吧，以下是小编帮大家整理的物业管理论文，仅供参考，大家一起来看看吧。
物业管理论文1
目前，枣庄市共有物业企业210家，其中一级4家、二级16家、三级及三级暂定190家，从业人员1.5万余人。近3年来，全市住宅小区物业管理覆盖率由40%提高到50%，已经建立了前期物业管理招投标制度、住宅专项维修资金制度、住宅物业质量保修金制度、物业合同备案制度、业主委员会备案制度等管理制度。针对住宅小区物业管理普遍存在的问题，枣庄市积极开展调研工作，梳理问题并研究解决办法，探索推动建立以“契约精神”为基础的物业服务管理体系。
一、理顺关系，加强管理
严格划清开发商、物业公司、业主委员会、社区居委会的关系，推动建立以“契约精神”为基础的物业服务管理体系。严格执行承接查验和综合验收。建议由市物业主管部门、开发商、物业公司组成强有力的承接查验评审小组，对物业公共部位、公共设施等进行规范性查验交接，作为综合验收的重要参考，并对验收结果进行公示，将公示期告知业主。对未能通过综合验收的项目，责令限期整改，整改未能完成的追究相关责任人责任。对已入住户数比例达到百分之三十的新建住宅小区，由街道物业办组织，重新进行招投标，并与全体业主签订服务合同。由物业主管部门制定出台业主大会、业主委员指导办法，积极推进具备成立条件小区的业主委员会建设。
二、细化规定，措施落地
关于电梯维保问题。制定出台《枣庄市电梯安全监督管理办法》，由市质监局负责具体执行，明确电梯生产企业、使用单位责任。住宅小区内的电梯，由业主委员会或物业公司委托维保企业进行定期维保；重大电梯故障维修可动用住宅专项维修资金，并启用应急使用程序。关于停车管理问题。制定出台《枣庄市住宅小区机动车停车管理办法》，由市住建局负责具体执行，规范住宅小区停车秩序。对开发商擅自规定本小区车位、车库只售不租的行为，一经核实，由物业管理部门责令限期改正，没收违法所得。对上房后6个月内未出售车位，采取措施强制出租。关于二次加压供水问题。按照《山东省城镇居民二次供水管理规定》要求，对新建小区严格执行专营公司自建自营，由专营公司承担供水责任；对老旧小区及现有小区中供水设施不符合要求的，由市供水主管部门会同相关部门尽快制定二次供水设施移交的具体办法，限期整改后整体交付专营公司管理运营。关于消防设施维保问题。制定出台《枣庄市住宅小区建筑消防设施管理办法》，明确消防设施维保内容、收费标准和责任归属。对未通过消防验收的住宅小区，追究相关责任人责任，实行事故追责制；对需要整改的小区，由消防主管部门核算整改预算，并进行公示，由业主大会制定方案，业主委员会负责执行或由业主委员会委托物业公司具体执行。
三、明确责任，狠抓成效
《枣庄市物业管理办法》对推进综合执法进小区，按照“谁主管、谁负责”的原则，制定小区物业管理所涉及的公安、卫生、建设、环保、规划、园林、城管、人防、物价、质监、房管等11个部门以及街道责任清单，明确具体责任人，并在小区内设立公示牌，对各个部门的执法事项、责任人和监督电话进行公示。着力强化监管，确保工作到位，问题及时解决。《枣庄市物业管理办法》规定，市物业主管部门负责物业工作的标准制定、考核及对跨区域物业公司的协调管理，物业工作监管责任落实到区（市）政府，由街道具体处理辖区内物业管理事务。要建立物业公示制度，对物业服务内容、收费标准、收支状况及非物业收费情况进行定期公示，由物业部门监督执行，对未能按规定执行的物业企业通报批评，直至取消物业服务资质。物业主管部门和民政部门制定的《枣庄市业主大会和业主委员会指导规则》，要求由街道办事处牵头，街道办事处物业办主任担任首届业主大会筹备组组长，指导组织属地业主大会成立工作。对不具备成立业主大会条件，或具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业管理行政主管部门或街道办事处指导后仍不能成立的，在半年内由街道办事处组建物业管理委员会，街道物业管理主要负责人或社区书记兼任主任、业主代表为副主任，代行业主委员会职责。20xx年，枣庄市新修订了住宅物业服务收费管理实施办法，出台了新的物业服务收费标准和车位租赁收费标准。各区（市）相继出台了加强物业管理工作意见。其中，滕州市建立了在社区居委会党支部领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务公司共同参与的“四位一体”物业管理模式；薛城区在各个街道办事处设立了物业管理办公室，并正式开展了物业管理工作；市中区建立了物业服务企业诚信档案管理考核制度，创新了“四位一体”物业管理模式和“4+X”联席会议制度，均有效地推动了物业管理工作。20xx年和20xx年，枣庄市连续两年把物业管理示范小区创建活动作为百件惠民实事，投资3100余万元，创建了56个市级物业管理示范小区，较好地发挥了典型示范带动作用。20xx年开展了住宅物业星级评定工作，开展了物业行业“六个十佳”、物业服务市场专项整治等一系列活动，积极规范物业服务行业，形成了创先争优的良好氛围。
物业管理论文2
【摘要】随着社会经济的快速发展和城镇化进程的加快，物业管理业在我国迅速发展，并日益成为一种不可忽视的社会管理和综合治理力量。本文简要分析了我国物业管理的现状和特点，即:物业管理行业发展速度快，物业管理领域不断拓展，物业管理行业逐步规范，促进人们住房观念的转变;探讨了当前我国比较普遍的“建管一体化”、由当地房管部门或本单位自主管理、按照现代企业制度建立的物业管理公司等三种物业管理模式，并就如何物业管理模式探索与创新提出了六方面建议:一是要积极转变思想观念，提高对物业管理的认识;二是要加强政府监管力度，明确各方权利和责任;三是要健全物业管理法律法规体系，提升物业管理规范化水平;四是要充分发挥业主委员会的作用，积极推进居民小区的自治管理;五是要加速引进竞争机制，培育物业管理市场;六是要大力开展人员培训，努力提高物管行业的服务水平。
【关键词】物业管理;模式;创新
近几年，随着我国社会经济和房地产市场的稳定发展，物业管理已成为经济体系中不可或缺的行业，并且事关百姓安居乐业和社会稳定发展，越来越受到各级政府部门的积极关注。目前，物业管理的服务层面也不断扩大，已经从清洁、保安、维修，延伸到商务娱乐教育等居民生活的方方面面。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。
一、我国物业管理发展的现状和特点
(一)物业管理行业发展速度快
经过20多年的发展，我国物业管理获得了非常迅速的发展，已经成为一支重要的社会管理力量。以浙江为例，据调查，杭州市在近10年的时间里，物业管理企业从20xx年的314个增加到20xx年的3517个，增长了10倍。20xx年底，宁波市具有资质的物业服务企业有402家;温州市有物业企业288家;绍兴市有物业企业305家。湖州、台州、金华等市的企业数量也呈不断上升的态势。
(二)物业管理领域不断拓展
新世纪以来，我国物业管理服务领域由小到大，不断拓展，从普通商品房到房改房的老旧小区，从住宅物业到办公楼、大专院校和商业物业，从小型配套到大型公建，从单一类型物业到综合型物业，从纯市场的物业服务到机关、企事业单位后勤社会化的物业服务。物管范围逐年递增，逐年扩展，覆盖类型已涉及住宅、商业、办公楼、市场、医院、学校、广场、公园等各个方面。
(三)物业管理行业逐步规范
近年来，随着物业管理行业的发展，各级职能部门不断加强对物业管理政策制定和业务指导工作，制定了一系列规范发展物业管理的行政法规，《城市住宅物业管理办法》、《物业管理企业资质等级审批办法》、《城市物业管理服务收费暂行规定》等物业管理行政规章或行业规范先后制定、颁布和实施，对规范物业管理行为，推进物业管理行业的快速发展起到了重要作用。特别是20xx年建设部颁发的《物业管理企业资质管理办法》的出台，使整个物业管理行业在原来规范运作的基础上又上了一个台阶。
(四)物业管理促进了人们住房观念的转变
对住宅小区和高层楼宇推行统一的专业化物业管理，确实给业主和物业使用人带来了诸多方便，使他们获得了安全、舒适、优美、卫生的生活、工作环境，从而使广大业主的住房消费观念发生了很多变化。通过近几年的发展，人们逐渐转变思想观念，对物管的接触日益增多，对物管职能作用的认识不断加深，使得物业管理越来越受到更多人的接受和认可，物业管理收费难度逐渐减少，收缴率逐步提高，更多的业主已经将物业管理开支视为日常生活不可缺少的住房消费。
二、我国物业管理服务的主要模式探析
不同类型的物业，使用性质存在明显的差异，管理和服务的内容也就各有侧重。目前，我国运用比较广泛的物业管理模式主要有以下三种:
(一)“建管一体化”的物管模式
开发商对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作。以浙江省杭州市为例，据相关调查结果显示，2%左右的企业属于开发单位出资成立的物业公司，它既能够充分发挥房产企业市场优势，实现开发、建设、管理的“一条龙服务”，实现物业管理与经营活动的有机结合;又能够通过实现良好的管理和提供优质的服务，来不断打造房地产开发企业商的信誉与品牌，进而不断提升物业本身的社会经济价值，提升商品房含金量、吸引力和销售量，从而产生更好的社会经济效益，反过来又为住房小区的物业管理工作顺利开展提供重要的财力支持，从而形成以房建养物业、以物业促开发的良性循环机制。物业企业全国前三强的绿城物业服务集团有限公司和万科物业发展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部门或单位自主管理的物管模式
在行政型和福利型运行模式的影响日益减少的时代背景下，这种房管部门或单位自主管理的物管模式也面临着被淘汰的可能。这种模式下，管理对象多为老公房或单位福利房等中低档物业，物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时，可以直接向本单位有关部门反映，通过行政管理途径使问题得到解决。由于此模式的单位后勤部门成立的物业管理公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营管理工作也受到较大限制，难以实行物管企业内部的职能分解和政企分离，使得物业管理公司的“造血”功能严重不足，从而难以真正形成现代化经营、市场化服务、社会化管理的现代物管新机制。
(三)按照现代企业制度建立物业公司的物管模式
物业管理公司是按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。它具有法人资格，根据合同接受业主的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应的报酬。这种模式的优点是管理思路清晰、市场意识强烈、服务对象明确、成本概念清楚、公司机制灵活、专业化程度比较高，管理效果相对较好，符合社会主义市场经济的要求，有强大的生命力。其主要弊端是管理费用比较高，很多中低收入居民承受不起。由于在物业管理体制法律关系、人们的消费理念、物业管理公司的经营服务意识与管理水平上还存在诸多问题，目前很多物业管理公司经营困难，处于非赢利状态。
三、加强现代物业管理模式的探索与创新
(一)进一步转变思想观念，深化对物业管理的认识
对物业管理问题定位要有一个新的认识，物业管理不仅是一个新型产业，更重要的是把它纳入社会管理的内容，要纳入综治工作中“社会矛盾化解”、“社会管理创新”等加以研究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。
(二)加强政府监管力度，明确各方权利和责任
政府相关部门在对物业管理行业进行监管的同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。要充分发挥业主委员会的作用，协助房产行政主管部门，强化对业主委员会的日常监督，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法做出决定，从而促进物业管理行业的有序、健康发展。解决开发商遗留问题，要靠物业公司自己和开发商“划清界限”，加强对业主宣传，明确开发商的责任和物业公司的责任。这样，物业公司能在开发商遗留问题方面减少与业主之间的矛盾。
(三)健全物业管理法律法规体系，提升物业管理规范化水平
物业管理企业既涉及与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此，政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系，为物业管理持续发展保驾护航。例如:现行的法律法规已给予物业管理公司相应的权利。国家《物业管理条例》规定:“业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼”。对那些无理拒交物业管理费的业主，物业公司可通过司法途径来达到目的。但对诉讼成本较高，诉讼程序较为烦琐的问题，物业公司也不必却步，拿起法律武器，积极地去维护自身权力。
(四)充分发挥业主委员会的作用，积极推进小区内部的自治管理
国家《物业管理条例》规定:“业主大会在其职责范围内决定的对物业管理区域内的全体业主具有约束力。“业主委员会由业主大会会议选举产生”。“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。”物业主管部门应重视小区业委会的组建工作，并加以指导、帮助和协调。而经小区业主大会选举产生的业委会，应积极地去履行自己的职责，在协调小区矛盾、维护业主权益等方面发挥重要作用。
(五)加速引进竞争机制，培育物业管理市场
物业管理是市场经济的产物，只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。要加速竞争机制的形成，实现物业管理的规模化经营，实行品牌化发展战略。对物业管理公司实行优胜劣汰，有效的优化资源配置，节约管理成本，促进物业管理规范发展。此外，应明确建设与管理的责权利，逐步推进分业经营，改变物业管理依附于房地产开发的状况，使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体，从体制上解决建管不分的弊端，通过完善物业管理前期介入和接管验收制度，明晰物业管理各方的责权利。例如:笔者服务的浙江新成物业管理有限公司成立于20xx年，由浙江广播电视集团投资组建，成立之初属于“建管一体化”模式，只服务集团内部。20xx年走向市场化，经营方向上术有专攻，以企业、机关智能化办公研发大楼物业服务为经营方向，形成了自己的高端服务的品牌特色，目前管理物业面积100余万平方米，服务的客户有副省级国家机关大院、大型国企总部、上市公司总部，多处物业获得国家级、省级、市级荣誉，在杭州市物业管理行业中具有较高的知名度。
(六)大力开展人员培训，努力提高物管行业的服务水平
物管公司及相关部门应加大培训力度，提高从业人员专业素养，着力培养服务意识及经营意识。物业公司已经向特色服务、亲情服务、个性服务等领域拓展延伸。一方面，要切实转变思想观念，强化物业管理人员的服务意识，全心全意搞好优质服务。要借鉴国外或发达地区的经验，抓好培训，如物管行业市场化发展程度较高的香港，除了职前培训、在职培训、专题讲座等，还注重思想作风、遵纪守法、职业道德、服务态度等教育。对于管理人员，还注重学历提升和专业课程学习。相关部门应发挥行业协会的作用，进一步加大对物管人才的培训力度，改善目前物管人才难觅的状况，促进物管行业的持续、健康发展。另一方面，强化合作意识，加强物管与业主之间的沟通合作。物业管理的服务对象是人，物业管理要坚持以人为本的科学发展观，积极构建和谐与共的物管企业、无关人员和业务之间的良好关系，切实实现物业管理中的良性循环。例如:在假期的时候会为业主的小孩提供社区活动，业主上班时把小孩托付到客服中心，物管将带孩子去物业的各个部门体验学习，比如带到绿化部门去学习种花种草，以及学习一些书本上学不到的东西。此外，如果业主家有老年人，物业每天白天也会每隔3-4个小时打电话进行沟通或者上门照顾。同时应成立行业协会，多渠道吸纳专业人才，提升物业管理服务能力。建立起一支服务理念先进、服务技能高超、运作效率高的物管队伍。
【参考文献】
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物业管理论文3
摘要：随着社会快速的发展，人们的生活质量得到了很大程度的提高，特别是近年来社区化服务的不断发展，让人们对社区的管理有了更高的要求。各个地区的物业公司为了更好地提高对社区的管理，进行了一系列的深入研究。通过将地理信息系统引入到社区化物业管理当中，较好地提高了社区化物业管理的科学性和准确性，使物业社区管理更加具有保障性。下文将针对地理信息在社区化物业管理系统中的应用展开探析。
关键词：地理信息系统；社区化物业管理系统
1前言
随着我国社会经济的不断发展，人们各项物质水平都得到了一定程度的提高，因此，人们对于居住环境的要求也越来越高，人们逐渐从农村转移到城市中，在城市社区中进行居住，同时人们对小区物业的管理同样也提出了非常高的要求。传统的小区物业管理中存在着诸多的问题，已经不能够满足人们对社区化物业管理的需求，并且，随着房地产经济的快速发展，社区化物业管理进行创新管理模式已经是势在必行了。通过对社区化物业管理制度进行深入研究，使社区的物业管理更加现代化，从而更好地满足人们各方面的需求。物业管理系统中包含着非常多的内容，其中包括行政管理、安全管理、房产管理、环境管理等。
2物业管理信息系统的局限性
随着社会的快速发展，城市化建设进程不断加快，人们对社区物业管理有了新的要求，社区化物业管理方式也越来越复杂，特别是社区内的各种设施摆放，以及社区地下管网的分布，这些情况的出现导致小区内的安全管理和相关的设施设备管理都出现了一定的困难，特别是路灯、变压器和地下管道的维护等都不能够顺利进行。这些问题都造成了社区化物业管理存在着一定的难度。而社区化物业管理中存在的这些不能够顺利进行的问题，都属于地理或空间位置属性，因此，这些问题都可以通过地理信息系统进行完善，传统的社区化物业管理不能够实现数据库位置关系的联系，通过借助地理信息系统各种CAD软件进行图形的构建，能够较好地克服传统物业管理中存在的局限性。
3地理信息系统
3.1地理信息系统的定义。地理信息系统的英文名字是GeographicInformationSystem，简称GIS。地理信息系统是进行地理信息处理的一个系统，其中的地理信息指的是能够通过一定方式处理地球上的空间位置信息，通常简称为空间信息。3.2地理信息系统的功能。地理信息系统应用到社区化物业管理当中，能够将社区中的空间数据进行实施的采集、存储以及各种分析整理，最终保存在计算机系统中，供社区物业管理人员观看。地理信息系统能够将地球空间中的任何数据进行一系列的处理，不仅是数字、文字等属性信息，包括一些可视化图像的空间信息，都能够通过地理信息系统进行综合性的分析和数据的存储，然后将空间实体之间的存在关系进行深入的分析和研究。地理信息系统能够帮助社区化物业管理进行位置、条件、变化趋势、模型和模式等五个方面的空间信息的收集和处理，方便社区物业进行管理。
4地理信息系统在社区化物业管理系统中的应用
传统的社区物业管理系统对空间数据的处理都是采用二维数据库进行的，采用这种方式进行的空间信息处理不能够实现信息的可视化，然而，通过地理信息系统能够较好地改善这一点。然而在当前的社区化物业管理当中，大量的物业管理信息都是以空间信息的形式呈现，很多的图形信息如果借助二维数据库进行处理，将不能够实现图形的可视化，因此，通过地理信息系统，可建立一个更加实用、安全的物业信息系统的管理。4.1地理信息系统应用到社区物业管理当中，能够将社区地下管线的埋设和维修都进行完善。特别是随着社区地下管线的建设越来越复杂，地下管线的安排纵横交错，如果不能够较好地将管线进行埋设和维修，就会导致很多不必要的损失，使社区居民不能够进行正常的生活。因此，社区物业管理中引入地理信息系统，可较好地解决这一点。4.2地理信息系统还能够将社区大楼内部的管线进行合理的安排，并通过地理信息系统实现较好的管理。4.3地理信息系统应用到社区物业化管理当中，能够使社区中的安全管理得到更好的保障。地理信息系统能够实现对车辆的管理、设备的自控等很多安全方面问题的管理，同时，对于社区中出现的一些偷盗事件也能够及时发现并进行处理。4.4能够将社区中的每个单元住户的情况进行了解，将相关的配套设施以及住户进行缴费的情况都能够进行管理。4.5地理信息系统能够为社区管理人员提供空间位置的服务，帮助社区管理人员获取精确的空间信息，更好地方便地理位置的查询。物业管理系统是当前社区中的一项非常重要的内容，通过地理信息系统的科技优势，实现社区物业空间信息的强化管理，更好地提高社区物业管理的质量，给人们提供一个更加舒适、美好的生活环境。
参考文献：
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物业管理论文4
摘要：随着市场经济的不断发展和经济全球化趋势的深化，企业应对日益激烈的竞争而不断调整企业的业务结构和管理模式，越来越多的大型企业不得不改变原有的管理体系，促进大型项目物业管理一体化模式探索工作的发展。企业的物业管理工作一体化可以有利于企业进行统筹管理，可以对企业的资源进行全面管理和优化配置，进而可从非系统角度来降低企业的经营管理成本，提高经济效益。本文将对大型项目物业管理工作存在的问题进行阐述，进而提出优化物业管理工作一体化模式的措施。
关键词：物业管理;一体化;内容;措施;探索
大型项目物业管理一体化模式是对物业工作管理进行统一规划，并整合运用人力、物力和财力来提升物业管理工作水平，统一物业管理的运作模式，统一物业服务标准和支付平台，统筹资源配置工作，并对物业管理工作进行统一考核评价，从而构建规范高效的一体化综合物业管理体系。大型项目物业管理一体化制定了物业管理标准，对物业管理流程进行规范，并推动了一卡通智能卡系统的建设工作，实现了统一支付，并对资源进行优化配置，在一定程度上可以盘活闲置资源，提高资源的利用效率，实现资源的按需分配;大型项目物业管理一体化并制定了统一的管理服务标准，并按照相关的标准对物业服务工作进行统一的考核评价，提高了绩效考核工作的公平性和公正性，有利于激励员工，提高工作效率和质量。笔者就职于淮海商业集团置业发展有限公司，对物业管理工作有较多的了解，并对新都会项目的课题调研工作有一定的了解，因此将根据自身的经验和认识来对物业管理工作中存在的问题进行分析，并提出相应的解决措施。
一、大型项目物业管理工作中存在的问题
(一)物业管理工作难以根据一体化模式的要求进行及时调整
大型项目物业管理工作模式与原先的物业管理工作模式是不同的，物业管理工作的重点内容和物业管理思维方式发生了改变。物业管理工作为适应变化的要求而不得不从组织上或者人员结构上进行调整。但是，由于存在惯性效应，再加上物业管理部门对一体化模式的认识不够全面，公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式，公司管理人员中的部分同志对物业管理一体化模式产生了消极观望的态度，对物业管理业务的广度和专业化程度不够了解，物业管理工作一体化模式的实施存在较大的时滞效应。比如新都会项目置业公司原先管理的物业基本都在淮海路或沿线区域，且房屋产权相当一部分属于淮海集团公司，置业受集团委托直接管理这些物业，因此公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式，在走出现有区域，改变现有管理模式，直接管理极富市场经济韵味的新都会物业方面，工作人员面临一系列困难，物业管理工作模式无法进行及时的调整。
(二)大型项目物业管理工作面临的风险较大
大型项目物业管理工作中最大的风险之一就是效益风险，同时由于物业管理收费标准设置工作和库存管理工作难度较大，大型项目物业管理工作需要大量的资金支持，导致物业管理工作的财务风险和经营风险系数较高。比如新都会项目的最大风险在于效益风险，由于该项目的初定物业管理费标准低廉，且地下车库管理初期的成本费用须有置业公司先行垫付，这使得新都会项目面临的风险增大。(三)缺乏相应的人才，管理工作混乱大型项目物业管理一体化模式的实施需要相应的管理人才和工作人员来执行，但是由于物业管理模式变更后相关调整工作存在一定时滞，相关的人员的思维方式难以及时转换，因此一体化模式工作的实施缺乏相应的人才，管理工作比较混乱。由于管理方式的改变，管理方式未能得到及时转变，管理工作定位不正确，导致物业管理工作效率较低。比如新都会管理工作的主要矛盾体现在管理人才缺乏和管理方式难以及时转变两个方面，尤其是专业门类补缺，正式管理项目的范围和数量，设备设施，管理的对象都发生了变化;再有管理方式的转变，难以很好的处理好与开发商和招商公司以及各家商户、各位业主和政府相关部门的关系。
二、构建大型项目物业管理一体化模式的措施
(一)健全物业管理体系，营造良好的物业管理一体化氛围
构建大型项目物业管理一体化模式，首先就要健全物业管理体系，要优化物业人员配置，严格落实物业成本预算预审制度，统一执行物业缴费标准和成本预算，并要严格执行物业服务考核标准和细则，明确保障服务提升的方向，以便营造良好的物业管理一体化工作氛围，提高一体化工作质量。例如，新都会管理处在走进市场经济运行过程中，认识到其外界的协作关系发生了很大变化，努力理顺同开发商、招租坊、商铺客户、各位业主与政府相关部门之间的关系，营造良好的工作氛围，并与其保持经常性的工作交往沟通，分清各相关分管线条。并且新都会管理处严格按照成本预算制度和财务管理程序行事，明确物业服务考核标准，做到公平公正。
(二)完善物业管理制度，做好物业风险管理工作
完善物业管理制度可以对物业一体化工作提供制度保障，可以在较大程度上防范物业管理经营风险，明确财务管理制度，可以降低财务风险和资金流动风险，提高物业工作的经济效益。例如新都会物业管理部门健全了有效的管理制度和先进质量体系，完善了客服中心制度和各工种岗位制度等，提高管理质量，公司还派出了有丰富管理工作经验的老同志协助新都会管理上的持续改进工作，直接对制度、规划出谋划策。
(三)重视物业基础管理，构建多层次服务平台
物业管理工作的重要内容就是提供物业服务，物业管理人员要做好后勤保障工作，要积极构建多层次服务平台，保持物业管理活动和经营活动的顺利开展，提高企业的公司形象。例如新都会业务管理工作首先启动的就是形象识别系统，追求品质更高、维修及时、质量优良、服务全方位、服务创意新颖实用的品牌形象，从而实现形象塑造与服务品牌的完美统一。
(四)重视市场调研和人才管理工作
新都会项目初期，为了全面论证新都会项目的可行性，公司领导会同各职能部门按项目标的反复修改测算，公司组织相关人员到大型物业项目中进行实地考察，完善了新都会项目的初步框架和实施设想。其次，公司领导提出了“合适的就是最好的，合适并胜任岗位就是人才”，极大鼓舞了公司内部现有丰富管理经验的老同志和年轻人，培养出了一些具有责任心、管理能力、专业技能的新生代管理者，新都会物业管理部门不断调整管理人员的工作内容，轮岗轮训管理者，不断输送新人进入新都会。
(五)要不断积极探索，重新定位企业形象，打造高端项目品质
公司从沪东商业中心的模式中吸取教训，总结经验，积极探索。公司在之后的承接物业项目时，抛弃了薄弱的招商服务，重新着力于物业项目的物业管控上，坚持“高起点、高标准、高品质”的发展理念，推行“规范化、标准化、个性化”的服务模式，以“持续发展、追求卓越”为管理目标，努力实现“客户满意、业主放心”，提升管理品质，打造精品项目，走高端优质路线。公司根据市场需要，并积极探索发展出路，及时调整企业发展方针，根据周边情况对公司项目形象进行重新定位，将沪东商业中心将其定位于满足身边居民生活，零接触、接地气的生活服务商业中心;将原来的零售、娱乐行业终止租赁转型为教育培训、生活超市、面馆小吃等综合性居民服务类商业中心，满足市场发展的需要，使得公司获得了进一步的发展。
(六)要明确了解企业优势，并根据业务性质健全企业管理制度建设
公司对自身的优势进行了详细的分析，并根据市场情况建立了严格规范管理制度。在为业主、客户提供物业服务的同时，还对业主、客户在商业经营中出现的各类突发事件及后台保障机制等均在制度上加以确立和严格落实。公司还专门制定了一套商业、办公管理制度，如《品牌商业街维护服务规范》、《重大商业活动保障管理规定》等;针对酒类经营类、烟草专卖类、餐饮服务类、钟表珠宝类等不同专业门店，分别制定了《专业门店督导规范》，并同时建立《商业治安管理突发事件处置应急预案》等规章制度，公司把运行成熟的管理制度运用于园区商业物业中，从而为提供优质的商业运行奠定扎实的基础。其次，公司重视诚信管理制度的建设，以诚信承诺的服务理念为指引，重视企业与业务和客户三者之间的关系，比如在业主、客户入驻后，公司及时与租赁方签订《诚信服务及公共场所治安责任书》，并建立诚信经营档案，要求入驻业主、客户提供品牌授权书、企业营业执照等相关证照，保证引进品牌真牌真品;同时，公司要求商家建立售后服务制度，要求商家在处理投诉事件时，做到“首问责任制”，并保持投诉处理时间和处理结果的记录，使工作始终处于良好状态。
(七)要建立健全监督控制机制，提高管理工作水平
公司在日常经营过程中十分重视监督控制机制的作用，不断建立健全监控制度，并将监控制度落实到实处，明确各个部门和员工的职责，建立了完善的问责追偿制度。比如公司以专业转向的检查督导为保障，每天园区物业处管理人员将对业主、客户进行消防安全巡查;每周管理处经理将进行安全巡视;每年定期组织园区业主、客户开展消防安全应急预案演习。每逢节日或防汛防台期间，公司还将做好各类安全检查及应急物资的准备，严格检查餐饮企业的相关证照，而且还将对园区内的餐饮企业在食用油的采购记录、供应商进货验收记录、索证，以便确保公司安全处于可控状态。
三、对大型项目物业管理一体化模式的展望
(一)要做好资源配置工作，重视市场的作用
市场经济具有较好的资源配置作用，大型项目物业管理工作要实现一体化，提高工作效率，降低成本，就要重视市场的作用，提高企业全体的竞争意识。例如新都会参加上海市物业管理协会，设立公司奖励机制并积极参与其组织的各类竞赛，积极参加市场经济竞争，力争获奖项，从而提高企业的知名度，新都会项目告诉我们：虽然一个企业的资源是有限的，但只要能把这些有限的资源进行巧妙的重新组合，形成最优状态，就能实现降低成本，提高资源使用效率的目标。
(二)关注品牌建设，重视人才资源的更新
新都会项目告诉我们，要形成特色服务品牌，至少应该做好服务制度、管理方式和服务创意这三大建设，要在服务制度上真正显示出优质服务，超越客户期望。要对客户资料档案到服务项目的设立改进、反馈、维修记录程序，还要不断推出具有创意的新型活动。同时，新都会项目告诉我们要重视人才资源的更新，要积极搭建人才培训平台，形成模块输出。新都会项目的管理实践揭示了，人才问题已成为我们公司进一步做优做精的一大瓶颈，因此形成人才的引进、选拔、培养、使用、留才的良性循环机制对公司未来的发展具有重要作用。
(三)规范物业管理工作程序，设立财务代表
构建物业管理一体化模式，就要对物业管理工作程序进行科学规划，可以借助法律专家的专业知识，服务于物业管理中出现的矛盾，维护公司自身利益，使管理制度更趋完善。新都会为便于与开发商、招租方进行财务沟通，可建立财务代表属地化，即可使日常管理更趋于合乎财务管理制度的要求，又可及时与总公司反映沟通项目的财务现状，进而防范财务风险，促进物业管理工作稳定发展。
参考文献：
[1]张军.用心服务是物业管理企业发展的基石[N].中华建筑报，20xx.
[2]张蕊琳.转制物业管理企业角色定位[J].大众商务，20xx(2).
物业管理论文5
摘要：物业管理人员是否树立良好的职业道德，是否具备健康完美的职业修养，不仅关系到个人、企业和行业的形象，而且直接影响着社会关系的和谐与安宁。物业管理人员只有树立正确的职业道德观念，培育良好的品行修养，才能胜任本职工作。文章从物业管理人员应具备的职业道德、职业修养、职业资格以及可持续发展与物业管理的联系等几方面进行了探讨。
关键词：物业管理职业素质可持续发展
物业管理是一个服务千家万户的行业，直接关联广大群众的日常生活和工作。因此物业管理人员是否树立良好的职业道德，是否具备健康完美的职业修养，不仅关系到个人、企业和行业的形象，而且直接影响着社会关系的和谐与安宁。物业管理人员只有树立正确的职业道德观念，培育良好的品行修养，才能胜任本职工作。
一、物业管理人员应当树立正确的职业道德
从行业规范要求角度，探讨物业管理职业道德主要应包括的几方面的内容：1.守法经营。遵纪守法是每个公民的基本义务。物业管理企业进行经营活动，除企业从业人员需遵守公民的各项义务外，还必须遵守国家法律关于企业经营的各项规定。要真正做到守法经营。首先，要增强法律意识，认真学习法律基础知识，深入理解并全面掌握物业管理的各项制度与政策;其次，要在工作实践中认真严肃遵守各项法律制度，彻底杜绝轻视法律的侥幸心理。
2.诚信经营。关于诚信经营，应首先从认真、细致、实事求是、诚实信用地签订合同开始，并加强合同观念，诚信履行合同。目前，由于我国物业管理尚处于起步阶段，一部分物业实施了物业管理，还有一部分物业仍沿袭旧有行政管房状态，保留了多年来的行政管房作风和习惯，不同程度存在轻视合同、缺乏诚信的现象，这是造成目前物业管理争议不断、投诉上升的主要原因;另外，有些物业管理企业轻视物业服务合同，不能做到质价相符，还有一些业主的合同意识也很差，只要求享受物业服务，不愿意承担付费义务。
3.尽职尽责胜任本职工作。物业管理人员无论在什么岗位上，都应当树立团队观念及服务理念。每个岗位从业人员都是企业的组成部分，都对企业承担着相应的责任和义务。从业人员只有牢固树立服务信念，才能不断提高服务质量，不断提升企业形象。
4.努力学习、掌握专业技能。物业管理服务的内容复杂，具有较强的综合性，从业人员应当掌握一些必备的专业知识和技能，如房屋及设备设施管理、企业经营管理、房地产开发和经营知识、社会关系学、心理学及协调能力、人际沟通能力等。
5.团结互助、公平竞争。物业管理从业人员应当具有团队精神，与其他员工友好相处，团结互助，相互配合，共同做好物业管理工作。在岗位竞争方面，能够客观评价自己的能力，以公平竞争的职业道德，促进服务水平的不断提升。物业管理企业之间应当相互学习、互相支持、取长补短，共同发展。
二、物业管理从业人员应当培养良好的职业素养
1.自信自强、积极向上。一个人只有相信自己，对自己从事的事业充满热情和信心，工作才会有成效;只有不断提高自己的精神和品质，才有前途和希望。物业管理是个新兴行业，虽面临许多问题和困难，但仍有许多有识之士投入这项事业中，就是因为人们认识到物业管理行业的光明前景，并将物业管理称为朝阳产业。
2.奋发努力、坚韧不拔。任何工作都存在困难和矛盾，关键是如何对待困难和矛盾。物业管理也存在许多困难，这就需要员工有勇气克服困难和解决矛盾。
3.诚恳待人、服务热情。这是对服务行业从业人员最基本的要求，要“以人为本”，力争做到“人性化服务”，积极主动、满腔热情的提供服务，为业主排忧解难，努力建设和谐社区。
4.文明礼仪、着装整洁。这既是个人修养的外在表现，也是企业形象的外在表现。
三、物业管理从业人员的职业资格
当前，我国物业管理尚处在起步阶段，相关的法律法规不健全，物业管理市场行为不规范，物业管理从业人员素质亟待提高。因此，国家“十五”计划纲要确立了“规范发展物业管理业“的重要任务。对物业管理从业人员实行职业资格制度，是物业管理行业特殊性的需要，是发挥物业管理社会效益的需要，也是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要。现在物业的智能化程度越来越高，这就要求物业管理人员及时掌握新技术、新方法。对物业管理从业人员实行职业资格认证制度，有利于造就一支事业心强、懂经营、善管理、精业务的优秀人才队伍，推进物业管理行业的技术进步。
四、可持续发展与物业管理
“可持续发展”是当今一个全球性的发展新概念，引起了整个社会各个行业的重视。可持续发展的关键是将人、资源、环境、经济、社会五个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。可持续发展的物业管理是一个内涵深邃、外延广袤的概念，是人性化、生态型的系统工程，除了常规的物业管理内容外，还应融入：控制空气质量，提高大气的洁净度，加强雨水、污水的排放、处理和再利用，垃圾的分类处理，控制噪声，建立生态绿化系统，美化居住区环境，注重采用新型建材和自然能源，提高物业管理的信息化水平。物业管理要实现大的发展，就必须大力推广使用现代化的管理手段。其中，信息系统应用水平已经成为衡量物业管理企业实力和竞争力的重要标准之一，作为计算机系统使用者的操作人员是关键要素，管理人员应能熟练操作并定期参加培训，切实推进信息技术的应用。
实践证明，物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国社会、经济协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个新兴行业，在实现全面建设小康社会的目标中，发挥着重要作用。哲学家说，时间可以使人成长，成长中孕育成熟。我们的物业管理也一样，必将走向成熟。
参考文献：
1.刘洪玉.物业经营管理.中国建筑工业出版社,20xx
2.张景伊.物业管理基本制度与政策.中国建筑工业出版社,20xx
物业管理论文6
一、目前我国社区管理与物业管理的现状及问题
（一)社区管理难以了解第一手的居民信息，物业管理了解居民信息却难以解决问题
我国社区管辖面积较大，居民人数众多，加之社区工作人员比较缺乏，对居民的各种需求和相关信息难以准确采集和获知。物业管理的管辖范围仅限于小区，居民与物业管理的联系最为密切，互动机会较多。但是，由于社区管理与物业管理分属于不同的管理部门和渠道，二者的配合总是难以见到成效。社区管理缺乏管理的细化，物业管理解决问题的力度和权力又明显不足。
(二)社区管理缺乏内在的动力，物业管理缺乏外在的推力
社区管理的本质应是互动式管理，自上而下的拉动必须与自下而上的推动有机结合，才能实现政府和居民的双赢，这种发自居民内部的推动力才是社区管理的核心和根本，才能以最小投入获得最大产出。物业管理则比较缺乏政府和社会的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立状态。
(三)二者之间相互推诿和指责，缺乏深度合作
社区管理与物业管理都要注重居民居住环境及安全问题的解决，但是由于二者分属不同部门，导致对诸多问题的解决不是寻求齐心协力，而是相互推诿、相互指责，即使二者有一定程度的合作，也总是流于形式和表面。
(四)开发商、物业与居民的矛盾尤为突出
物业管理公司一般都是在业主入住之前通过开发商选聘，绝大多数物管公司都形成了对开发商负责的服务意识。但是，在业主入住之后，房屋的所有权发生了转移，前期物业服务合同已然不成立，物管必须接受业主的考察和评定，重新与业主签订服务合同。由于物管的服务意识没有及时转变，加之与开发商的紧密关系，在处理业主与开发商的纠纷时不是维护业主利益，而是错误地维护开发商利益。开发商完成住房销售以后基本退出业主视线，一旦业主发现住房质量及服务问题只能寻求物业公司解决，而物业公司并无义务承担开发商遗留的住房质量及服务的责任，从而造成开发商、物业与居民的矛盾尤为突出。
二、社区管理与物业管理的融合创新模式
(一)物业管理纳入社区管理，统一向居民提供有效供给
社区管理和物业管理都是面对居民，都要考虑如何满足居民的需求。物业管理公司在业务上接受房管部门领导的同时，在居民服务上更需要接受社区的统一指导和管理，以便更好地服务于居民。物业管理公司的招标权应该赋予社区。在小区业主委员会没有产生之前，即小区住户未达到50%以上，应由社区代为招标选取合格物业公司实施前期物业管理，开发商与社区签订一份委托招标协议书;在小区业主委员会产生之后，即小区住户达到50%以上，社区再将物业招标权移交小区业主委员会。
(二)物业管理是社区管理的窗口和平台，是细化居民服务的一线管理
每一个小区都有物业管理办公室，这个办公室就是社区管理的窗口和平台，是第一线的、也是微观层面的居民管理与服务。社区则是第二线的，相对来说是宏观层面的管理与服务。物业办公室是社区的居民联络站，也是微型的居民工作站。社区的服务产品都可以借助物业办公室这个平台来提供，居民的各种需求建议也可以通过物业办公室反馈到社区。社区管理模式因而演变为:政府—街道办—社区—小区物管办—楼栋—住户。这种模式更加细化、具体，充分考虑到每一个小区的差异，能够最大程度达到政府与居民的有效沟通和理解，也能从微观层面寻求物业公司对社区管理的配合。
(三)物业管理保持营利目的，属于社区管理范畴中的营利部分
物业管理的营利性质可以继续保持，纳入社区管理不会改变物业公司的原有属性。社区服务也不只是无偿性质的，其中根据居民的实际需要，低收费以及正常收费也在其中。物业管理收费属于正常收费性质，如果能够充分满足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付费是情理之中的事情。
三、社区管理与物业管理融合创新的社会价值
(一)通过物业管理平台细化社区管理，最大程度实现社会效益
社区管理与服务是较为宏观和粗化的，居民人数众多，需求很难统一和协调解决。如果通过物业管理平台将社区管理与服务细化到每一个居民小区，小区再进一步细化到每一栋住户，则社区管理就有了较好的微观运作层面和具体细化的管理手段，便于上情下达和下情上报，能够很好地实现社会效益，最大程度保障居民的良好生活状态。
(二)通过社区非营利方式服务于物业营利方式，最大程度协调居民与物业管理的关系
物业管理的运作模式属于营利性质，这种营利的实现只能以居民的缴费和配合管理为必要条件。如果物业管理与社区管理结合，那么物业管理比较容易为居民所理解和接受。居民从物业平台享受到的社区服务的广度和深度，直接决定或影响着物业公司的营利目标，并最终直接决定或影响着居民对物业公司的认同度。
(三)有效解决开发商、物业公司和居民的矛盾和冲突
物业公司纳入社区管理，物业公司的招标权由社区代表小区业主行使，保障了业主的权益，避免了开发商为了售房需要捆绑物业公司的乱象，便于物业招标权的及时移交和监督管理。居民遇到物业纠纷，可以通过社区协调解决，并可以由社区出面代表小区和开发商谈判，能够很好维护居民的权益。社区管理与物业管理的融合是“三方共赢”，即社区、物管和居民三方都能从中受益，是资源整合的最佳体现。社区通过管理与服务的细化，使居民从中受惠，居民受惠又促进了社区管理，使社区管理以最小投入获得了最大产出。而物业管理，由于服务于社区和居民，也能从中受益，获得持续服务的资格和最大营利。最后，通过“三方共赢”，社会实现了安居乐业、安定有序的生活理想。
物业管理论文7
摘要：随着人才竞争的愈演愈烈，人力资源管理中的绩效管理显得越来越重要。建立科学、合理、系统、可操作性的绩效考核评价体系能真实地反映员工的工作实绩，同时结合企业文化的推动，能进一步提升企业整体业绩。本文阐述了绩效考评和管理的内容、本质和特征。分析了HX物业有限公司员工绩效考评和管理现状和存在的问题，并提出了相应的对策和建议。
关键词：物业、绩效考评、管理
一、HX物业有限公司简介
（一）公司简介
20xx年，HX物业有限公司伴随着SHH集团地产公司的全国跨区域战略发展应运而生，依托SHH集团的品牌优势，迅速实现了以集群式的快速发展，管理服务的物业类型涉及中高档住宅物业、SOHO、精品公寓等。目前，拥有员工100余人，管理住宅性质小区，员工主要为：保安人员、保洁人员、水电维护人员、楼管员、管理组（财务、人事、物业经理）。
（二）物业管理类公司的特点
物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。作为专业化管理公司，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。能够独立承担民事和经济法律责任。
物业管理公司不生产产品，而是提供服务。在服务性行业，员工的士气及工作态度是至关重要的。绩效考评和管理是一把双刃剑，用好这个工具，是取得战略成功的关键因素。
二、绩效考评和管理系统的理论基础
绩效考评是指一套正式的绩效考评制度，用来衡量、评价与员工工作有关的特性、行为和结果。绩效管理是以这种绩效考评制度为基础的人力资源管理的子系统，它是表现为一个有序的复杂的管理活动过程。绩效管理是指管理者与员工双方就绩效目标及如何实现绩效目标而达成共识，并协助员工成功达成目标的管理方法。
绩效管理不是简单的任务管理，它特别强调沟通、辅导及员工能力提高；它不仅强调考评的结果，而且重视整个过程，它是达成组织目标，促进员工实现工作目标和个人和谐发展的过程。绩效考评和管理是依据主管与员工之间达成的共识来实施的一个动态的沟通过程。绩效考评和管理是一个完整的系统，绩效管理的核心思想在于不断提升组织和员工的绩效该系统包括如下几部分：
（一）应用开发阶段。
对内外的环境资源进行分析，开发出适合本公司的绩效考核方案。
（二）绩效管理计划准备阶段。
即管理层与员工合作，就员工下一阶段应该履行的工作职责、各项任务的重要性等级和授权水平、绩效的衡量、上级可以给员工提供的指导、工作上可能遇到的问题及解决的方法等一系列问题进行沟通并达成共识的过程，是整个绩效考评和管理体系中最重要的环节。
（三）辅导实施阶段。
在绩效计划和绩效沟通的基础上，对绩效进行评估。此时要注意管理层与员工双方在绩效实施的整个阶段随时保持沟通，全程追踪计划工作进展情况，及时排除遇到的障碍，必要时修订计划。得到绩效考核成绩，并对成绩进行初步汇总。这是绩效考评和管理体系的灵魂与核心。
（四）考评反馈阶段。
考评反馈是绩效管理中非常重要的环节。主管人员就评估的结果与员工进行讨论，找出员工在工作过程中的优势和不足，对影响绩效成绩的因素进行分析。考评反馈可以采取面谈机制，也可以通过网络邮件等形式的书面通知发送给员工，无论以哪种形式进行反馈，必须保证与员工的沟通。通过考核反馈，可以达到两方面的目的，一是将绩效考核实际情况告知被考核人，给其今后改正工作提供明确的方向；二是从被考核人那里了解绩效制度及运行过程中出现的问题，为下一步改进考核办法积累信息。为保证信息传达的完整性，沟通的有效性，面谈的效果显然比书面通知更为显著。
（五）总结阶段。
通过绩效诊断对绩效考核的过程进行总结，反思，找出问题所在。绩效考核结果不理想的原因可分成两类：一类是个人原因；一类是组织或系统因素。在做诊断时应首先考虑组织或系统因素，再考虑个人因素。完成了上述过程之后，绩效考评和管理的一轮工作就算结束了。
三、HX物业有限公司绩效考评和管理现状和存在的问题
在绩效考核和管理过程中，发现了如下问题：
（一）对绩效管理认知不足。
目前HX物业有限公司从业人员对绩效考评的认识不够。目前公司内部人员学历层次不高，基层员工普遍为中专及以下学历，中层管理人员也不乏中专学历。导致不单是基层员工，包括中层管理人员，大部分从业人员认为绩效考评就是业绩评估，往往是上级管理人员对下级工作表现不好进行的惩罚的一种工具。
（二）绩效体系不够健全，评估标准模糊。
HX物业有限公司的绩效考评制度不够完善，标准过于模糊。没有制定出各个岗位的绩效评定标准，导致在考评过程中难以准确量化。
（三）绩效考评角度单一。
在绩效考评中偏重于简单地对员工工作成绩“量”的考评，这使得绩效考评体系缺乏完整性和系统性，也造成员工工作满意度不高，工作积极性降低。
（四）绩效考评过程过于形式。
考评结果出现集中趋势和中间倾向、宽厚误差。HX物业有限公司已经制定和实施了绩效考评工作，但是员工内心都认为绩效考评只是管理者的一种形式主义。而由于绩效考评含有较多的主观因素，一旦这种评估结果不公平或评估过程不公平，就会让员工感受到挫折感，产生失落感。另外也有管理层在对员工进行绩效考评时，采取平均主义的原则，“老好人”、“护短”心理导致考评结果出现集中趋势和中间倾向。这都会极大地影响员工的工作意愿，造成员工消极怠工或因对工作不满造成员工流失率的发生。以20xx年6月安防部的考评结果为例，考核结果出现中间倾向和宽厚误差，出现了只奖不罚的现象，以下为绩效制度中绩效成绩与个人当月绩效考核奖金的挂钩情况，详见下表：
考核成绩（T）
T≥95分
95分>T≥90分
90分>T≥80分
80分>T≥70分
70分>T≥60分
T＜60分
考核档次
A
B
C
D
E
F
奖金系数
1.5
1.2
1.0
考核成绩÷100
说明：
按考核成绩依次排序，由高到低分别为A档、B档、C档、D档、E档、F档；
考核奖金=考核奖金基数x对应奖金系数，如员工考核成绩低于80分，其对应奖金系数=考核成绩÷100；例：某员工当月的绩效奖金基数为1000元，考核成绩为72分，则对应奖金系数=72÷100=0.72。当月应发奖金为：1000x0.72=720元。
考核成绩（T）
T≥95分
95分>T≥90分
90分>T≥80分
T＜80分
人数
3
42
占总人数比例
6.67%
93.33%
如上表所示，20xx年6月安防部绩效考核成绩分布仅仅占分布中两个区间，本月绩效奖金系数为1.0的人员占总人数比例的93.33%；系数为1.2的人员占总人数比例的6.67%；其余为0。没有真正体现员工之间的实际绩效存在的差异，这往往是评定标准不明确或主管在评定工作中平均心理造成的。
（五）评估结果未及时反馈。
绩效考评的结果没有及时、全面反馈给员工本人，导致员工不明确自己目前的绩效状况，无法进行改进，不利于个人发展和业绩提高。
（六）绩效考评评估结果没有与其他人力资源管理制度有效衔接。
由于薪酬分配制度、干部晋升制度、员工职业生涯发展没有与绩效考评评估结果挂钩，导致绩效考评流于形式发挥不了其应有的作用。
四、HX物业有限公司绩效改进建议
（一）建立一套科学而公正的绩效考评体系
针对HX物业有限公司出现的问题，充分显示出HX物业有限公司没有一套成熟的、系统公正的绩效考评体系，基本上是沿用传统的模式，没有根据企业自身的情况进行修改和完善。考评指标量化较为困难。
建议以各个岗位的岗位说明书为基础，通过面谈法集思广益，对各岗位工作的各项事务进行跟踪和管理，给每个岗位设计特定的考核表。利用考核表，管理人员定时或者不定时指导和督促员工，时间周期可以是每天，也可以是每周例会上提出要求，而不要等考评当天才提出来。
（二）加强绩效的培训和宣导工作
在绩效体系健全的情况下，要进一步加强绩效的培训和宣导工作。基于公司员工普遍素质较低，培训师应把制度讲透彻，细化到每一项，让员工清晰的认识到绩效工作的必要性。对中层管理人员更应该培养起管理意识，对考评者进行周期性培训，端正考评者的认识，提高考评的技巧技术水平。对于出现考核结果出现集中趋势和中间倾向、宽厚误差的部门，将采用强迫强迫分布法，将部门全体员工从优到劣依次排列，然后按各分数段的排名分布给予其相对应的评分。让绩效考核不再是空口号，不再流于形式。
（三）绩效结果及时反馈
通过绩效反馈，双方对工作要求达成一致的标准，而且借助系统的绩效考评和管理体系，在公司中形成正确价值创造的.传导和积极进取思想的放大机制。作为管理者，应通过绩效考评发现员工的优缺点，了解员工实际工作情况，能把握员工需要培训的方向，更好地进行人力资源开发与管理。绩效考评的目的不是单纯为了区分员工的好坏，而是实事求是地发现员工工作的优势和不足之处以便让员工及时改进和提高。从而提高员工的满意度、忠诚度和工作积极性。同时，管理人员也要采取合适的方式和方法，比如面谈，电子邮件等及时有效地把绩效考评结果反馈给员工，让他们能够从绩效考评中受益。在考评期内，为员工提供直接有效的反馈沟通，对员工的优秀行为表示认可。使员工清晰准确的认识到哪些行为是正确的，哪些行为是需要改进的，进一步激励员工，使员工朝着明确的方向发展。
（四）建立系统性的绩效激励机制
作为企业管理人员尤其是企业高层管理者应该充分了解绩效考评在调动员工积极性中的作用，要建立与绩效考评相配套的激励机制。合理的激励机制是人力资源显能、潜能充分开发利用的根本保证。企业可以设立各种奖项，鼓励员工遵守制度，开创业绩，例如“本月度优秀员工奖”、“新员工进步奖”、“最佳服务奖”“、本月度出勤考评全勤奖”等等，这些措施都能使员工感觉到企业的绩效考评体系是被人性化价值认同的，员工就会产生积极性，创造更佳业绩。
要重视工作本身对员工的激励作用，让有能力的员工有上升的空间，给他们更大的职业生涯发展空间。要让员工把工作和自己的日常生活切实结合起来，管理者应安排时间让大家沟通、交流，集思广益，为企业的发展出谋划策。另一方面，还要有针对性的系统性的业务支持员工培训，提升其业务水平。
（五）妥善利用考评结果
根据阶段绩效考核结果发放员工绩效工资，实现过程激励约束；根据目标责任实现情况对有关人员进行奖惩兑现。绩效考评结果除了进行档期的奖罚兑现，还应该与战略及人力其他管理的联系起来，例如：人事变动、资金发放、薪酬调整、培训、员工发展计划。
五、结语
物业管理企业的发展离不开人才，谁拥有人才谁就将在残酷的市场竞争中占有优势、谁拥有人才就能在优胜劣汰的市场环境中胜出。人才的培养需要完善的绩效考评和管理系统，利用好绩效这把双刃剑是企业赢得竞争的关键所在。
参考文献
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物业管理论文8
摘要：改革开放以来，中国经济的不断繁荣和城市化进程的加快，居住物业的管理与服务成了物业企业相互竞争的目标。居住物业与其他物业形态不同，具有业主数量多、设施设备多、使用年限长、管理费用有限、需求多样化等特点，这就决定了居住物业管理质量的评定相对困难。因此，建立起完善的居住物业管理质量监督机制是促进社会和谐发展、人们安居乐业、物业企业服务水平提升的重要保障。
关键词：居住物业;服务质量;监督机制
改革开放以来，中国经济的不断繁荣和城市化进程的加快，使得居住物业大量兴建，为人们的生活提供了有力的保障。居住物业的管理与服务成了物业企业相互竞争的目标。物业企业管理的对象虽然是“物”，但服务的对象却是“人”，提供的产品是服务。[1]因此，物业服务也具有无形性的特征。居住物业与其他物业形态不同，具有业主数量多、设施设备多、使用年限长、管理费用有限、需求多样化等特点，这就决定了居住物业管理质量的评定相对困难。因此，建立起完善的居住物业管理质量监督机制是促进社会和谐发展、人们安居乐业、物业企业服务水平提升的重要保障。
一、居住物业管理的服务内容
居住物业是指住宅小区、单位住宅楼、公寓、别墅等用于居住目的的物业。居住物业伴随着我国住房商品化的改革和房地产综合开发的发展而不断发展，使得广大业主对居住物业管理的需求程度越来越大。居住物业管理是运用现代科学的管理理论与方法，为保证业主居住使用正常，以满足业主各种居住需求为目的的有偿性、专业性的委托服务。[2]随着时代的发展和互联网技术的广泛运用，居住物业管理的内容不断扩展和延伸，可分为以下几个方面：
（一）公共性的基础服务
公共性的基础服务主要是针对居住物业公共区域所提供的物业服务，主要包括：保洁绿化、工程维修、设施设备运行与保养、秩序维护、安全管理等内容。公共性的基础服务是物业企业赖以生存和应对市场竞争的根本，是为业主对物业服务的基本需求。公共性的基础服务主要目的是为业主提供舒适、安全的居住环境，保证共用设施设备的正常使用功能，实现物业的保值增值。
（二）平台性的便民服务
随着互联网技术的发展和广泛应用，“互联网+物业”已成为行业内的热点话题，很多知名物业企业已经开始尝试和应用，成绩斐然。平台性的社区服务是以物业企业为主体，利用互联网平台将居住物业周边供应商（如超市、餐厅、诊所、家政、健身馆等）联合在一起，共同为业主提供服务。将O2O模式应用到居住物业的服务中，物业企业成了服务的集成商，旨在为业主提供便捷的服务。
（三）定制性的私人服务
业主消费理念的转变，使得业主对物业服务的个性化、定制化的需求越来越多。定制性的私人服务是指物业企业在提供基础物业服务的基础上，能够根据业主的个性化需求，量身为业主定制私人化的管家服务，如私人物品采买、室内装修、孩子接送、宠物喂养等。
二、居住物业管理的现状
居住物业管理在中国其发展经历了三十多年，是在效仿国外成熟经验的基础上不断探索而成长起来的。现今居住物业在迅速发展的过程中，也呈现出一些问题：政府治理与公共管理
（一）建管分离，开发遗留问题制约业主对物业管理服务的认可
目前，我国绝大多数的房地产开发企业只专注于居住建筑物的开发建设，在进入销售环节前，选聘一家物业企业进行后续的物业管理服务工作，基本处于“建”和“管”的分离状态。房地产开发企业又会在销售环节给业主很多承诺，一旦业主入住，房地产开发企业就会不断退出，开发遗留问题会丢给物业企业。然而，很多工程问题又不在物业管理的服务范围，进而会招致业主的投诉，得不到业主的认可。同时，也会引发物业管理收费难，物业服务恶性循环等诸多问题。
（二）地区间发展不均衡，两极分化情况较严重
我国物业管理的浪潮是从居住物业开始试点尝试，并从广州、深圳开始不断推向全国各地。从全国范围来看，无论是发展速度还是规模化程度，南方城市的物业管理要优于北方城市，大型发达城市的物业管理要好于中小城市，地区发展部均衡。就物业管理行业而言，无论是经营理念还是专业化程度，南方物业管理企业要优于北方企业，大型知名企业要好于中小物业管理企业，两极分化情况较严重。
（三）法制建设滞缓，对物业服务质量监督不到位
20xx年我国颁布实施《物业管理条例》，使得物业企业在发展和竞争中有法可循，使得物业管理行业的发展更加规范。但相对物业管理行业的发展，物业管理的法制建设比较滞缓，缺少关于物业服务质量标准及监督方式的明确阐述。《条例》提倡业主自治，要充分发挥业主大会及业主委员会的作用，但实际上业主自治并没有发挥有利作用，主要原因是：业主缺少对服务标准的了解和认识、缺乏对物业服务质量的评判和监督的方法。对物业服务质量的监督不到位，就导致了居住物业管理是否能做到“质价相符”全依靠物业企业的自我管理。
（四）业主维权意识不强
居住物业管理的服务范围主要集中的共用设施设备的维修与保养、共用部位的清洁、秩序维护等，业主缺乏对共用财产的认识，“搭便车”心态普遍存在，部分业主缺少主人翁意识，很少有业主为公共问题站出来维权。此外，业主对维权过程的想象过于简单，如果一时没有结果，就会慢慢放弃维权行动。
三、建立居住物业管理质量监督机制的必要性
（一）物业企业的发展与成长需要建立质量监督机制
随着经济的发展，国外知名物业企业不断进军中国市场，国内物业企业数量也在逐年增加，我国物业管理行业的竞争愈演愈烈。俗话说：“打铁还需自身硬”，物业企业要想在激烈的竞争环境中生产和发展，就必须在企业内部建立起质量监督机制，已确保输出的服务能满足业主的需要。
（二）业主的权益保障需要建立质量监督机制
共用设施设备、共用场地等是保证居住物业使用功能完整的重要组成部分，也是业主公共财产权益的重要体现。业主通过缴纳物业服务费来委托物业企业进行管理与服务，物业企业是否为业主提供了“质价相符”的服务，就需要依靠质量监督机制来进行验证。
（三）社会和谐发展需要建立质量监督机制
城镇化的兴起和发展，使得居住物业大量兴建，人们的居住条件及生活环境得到了大幅度的提升和改善，居住物业管理已经和人们的日常生活紧密地联系在一起。居住物业管理质量与人们的切身利益息息相关，对城市管理水平产生直接影响。家庭的安居乐业、城市的长治久安、社会的和谐发展需要建立起居住物业管理质量监督机制。
四、建立居住物业管理质量监督机制的策略
居住物业管理质量监督机制是以保证广大业主的权益为目的，以业主需求为中心，按照物业服务合同约定对物业企业所提供的服务进行系统性、全面性、过程性监督的管理机制。它是一个综合性管理机制，需要物业企业、业主、物业行业及政府主管部门共同配合，才能保证机制的完整性和实效性。
（一）物业企业应重视服务质量监督工作，规范服务过程，提升服务标准
物业企业应重视服务质量监督工作，将质量监督工作放在战略的高度上去关注。居住物业管理质量监督机制首先应从物业企业的内部开始实施，只有专注于服务质量的物业企业，才能在发展中获得竞争优势，才能赢得业主的认可和良好的口碑。目前，很多物业企业将ISO9000质量认证体系引入到物业管理服务中，并在企业内部专设品质管理部门，其目的是规范服务过程，提升服务标准。但引入ISO9000质量认证体系并不代表质量监督工作就做到位了，还需要企业结合自身的特点对服务过程和服务标准持续不断地进行改进，建立起真正适合企业运作的质量监督机制。
（二）业主应对物业服务有正确的认识，保障自身权益，充分发挥业主委员会的作用
业主在享受物业服务的过程中，还要不断了解居住物业管理收费标准与服务标准之间的对应关系，了解物业服务的范围和内容，了解自身的权利和义务，才能使得自身的权益得到保护。然而，业主委员会的不作为，却会致使居住物业管理质量监督机制不能发挥功效。为了避免这一问题，充分发挥业主委员会的作用，可以从两个方面进行尝试：一是，业主按照缴纳物业费的一定比率出资，聘用业主委员会代表专门从事物业管理质量监督工作；二是，聘用第三方专业机构，辅助业主委员会做好物业管理质量监督工作。
（三）集聚行业力量，细化服务标准及考核方案，引领物业企业发展
物业管理行业作为正在向现代服务业转型的一个行业，而居住物业管理又直接面向社区和百姓，与民生最贴近。聚集行业力量，细化居住物业管理服务标准和考核方案，引领物业企业发展是行业发展到一定程度应承担的责任，是市场和社会对行业的呼唤。服务标准和考核方案的细化，不仅能促进物业企业质量监督工作，还能为业主提供科学参考，充分发挥了业主自治的作用。
（四）政府主管部门应加强法制建设，发挥指导和监督
作用法制环境的完善与建设是奠定物业管理行业长足发展的基础，政府主管部门应在加强法制建设的基础上，充分发挥指导和监督作用，保证行业的健康发展，规范市场竞争，监督物业企业的服务质量，保证业主利益不受侵害。
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物业管理论文9
摘要：20xx年，中共中央印发了《关于深化人才发展体制机制改革的意见》指出，要健全人才评价、流动、激励机制，最大限度地激发和释放人才创新创造创业活力。物业管理属于服务型的行业，人力资源对该行业的影响是十分关键，目前，行业准入门槛低，从业人员素质良莠不齐，高水平管理人员相对稀缺。本文运用人力资源培训与开发理论对以X物业管理公司为代表的物业企业进行员工培训模式构建，设计出适合X物业管理公司的培训模式，为该公司在人员培训方面提供有效的保障。
关键词：物业服务；培训；培训体系；人力资源
中国的物业管理行业始于80年代初的经济特区深圳，发展至今有700多万从业人员和10万余家企业，队伍庞大，素质参差不齐。而目前物业行业科技含量在提升，物业服务产业链条在延伸，物业服务外拓，朝多元化方向发展，业主的服务需求呈现出个性化和多元化的趋势，行业越来越需要复合型、创新型的人才。作为企业人力资源开发的重要组成部分，员工培训有着极为重要的地位和作用，通过培训不仅能帮助物业企业的员工增强对企业的认同、调动员工的积极性、提高员工的满足该，更能够帮助物业企业改善绩效，以此来增加竞争优势。本文通过人力资源培训与开发的相关理论，以X物业管理公司的培训现状为例，分析企业的培训现状及需求，探究企业在培训方面存在的问题并构建新的培训模式，来帮助企业提高培训质量，进一步增加企业的竞争力。
一、X物业管理公司企业概况及人力资源现状
1.X物业管理公司企业概况本文所引用案例为位于山东省济南市的X物业管理公司，该公司成立于20xx年，注册资金600万元，具有物业管理行业国家二级资质。公司的组织机构为董事会下设分为总部和项目部，其中总部包括财务部、综合管理部、客户服务部、秩序部、保洁部、品质部等职能部门，为各个项目部提供管理、服务和监督。项目部的构成则以住宅或写字楼等物业独立单位为节点进行设置。2.X物业管理公司人力资源现状目前，X物业管理公司有员工412人，根据组织架构的设置以及岗位结构的不同，公司将员工分为管理人员和非管理人员（一线员工），其中，管理人员是指部门或项目主管以上人员，包括董事长、总经理、书记、副总经理、项目经理、部门经理、部门主管等；分管理人员是指班长及以下员工，包括客服员、工程维修员、秩序维护员、环卫工、绿化工和零工等。非管理人员占总公司人数的80%，是公司人员构成的重要组成部分。在学历结构方面，研究生学历2人，本科学历9人，大专学历87人，高中及以下学历314人。而一线人员里，除了客服部有大专学历人员外，均为高中及以下学历，公司整体的学历层次不高，而大专以上的人员中仅1人为物业管理本专业学历。在人员流动率方面，由于秩序维护员、环卫工等一线基层员工的离职成本低等因素的存在，导致X物业管理公司的非管理人员的流动非常频繁，20xx年度公司非管理人员入职143人，离职97人，离职率为23.5%，人员流动总量的流动率高达58.3%，这对企业的人力资源管理甚至对企业的发展产生会产生非常重要的影响。
二、X物业管理公司培训存在的问题及原因分析
1.培训规划不规范X物业管理公司会在每年年末对下一年年度进行培训规划，培训规划的内容中虽然有培训的目的，但缺乏培训的目标，也就是说公司的培训规划中仅说明了员工为什么要进行培训而没有明确员工培训应达到什么样的标准。另外，培训规划的制定者为客服部、秩序部等职能部门经理，但是如果培训教师的知识或教学水平受限，会对培训的效果产生很大的影响，也很难达到理想的培训目标。2.培训体系不健全首先，X物业管理公司将培训的管理设置在公司综合管理部，部门分设了行政和人事专员，培训管理基本有人事专员进行兼职负责，而人事专员同时要兼顾招聘、薪酬、劳动关系等人力资源管理工作，无法全身心的投入到培训管理中，更无法贯彻落实完整的培训体系，尤其影响X物业管理公司新入职的基层员工的稳定性。其次，X物业管理公司的培训方式相对单一，基于成本的考虑X物业管理公司的培训方式主要用内部授课、影像播放、实操演练三种方式，而很少进行外聘专家授课、外出考察与进修的培训。这就导致公司培训的效果达不到期望状态，影响员工专业技能和综合能力的提升，进而影响公司的发展。3.培训缺乏有效的监管X物业管理公司的培训监管部门为总部的品质管理部，负责日常监督和定期将各部门检查结果汇总并书面报公司领导。对管理服务过程中出现的不合格项，提出纠正和预防措施并进行跟踪验证。但是，由于公司管理的项目部地理位置较为分散，品质管理部对每个项目的检查精力和范围都受到限制，导致公司对培训效果得不到及时、有效的掌控，更无法预测到培训后期的具体效果，更是无法做到根据培训的效果及时调整培训计划。4.培训效果评估不彻底员工培训的效果评估是公司培训的最后也是很重要的阶段。通过培训效果评估，可以知道公司对员工的培训是否达到预期，培训规划的实施是否适合公司，以及为之后的培训需求分析、规划的制定提供依据。美国培训专家柯克帕特里克提出培训成果划分为四个层级：第一层是反应评估层，即受训者对培训的满意度；第二层是学习评估层，即受训者在知识、技能、态度、行为方式等方面的学习收获；第三层是行为评估层，即受训者在工作过程中态度、行为方式的变化和改进；第四层是结果评估层，即受训者在一定时期内取得的生产经营或技术管理方面的业绩。而X物业管理公司仅仅停留在反应评估、学习评估上面，较多的采用问卷调查法、笔试法、模拟练习法等在课程进行或结束对培训的效果进行评估，没有将培训评估落实到行为评估、效果评估上，无法获得培训带来的长期效果，从而影响培训工作的效率。
三、X物业管理公司培训体系构建
1.公司培训制度完善公司的培训制度是整个培训体系的重要保证。X物业管理公司有培训相关的制度，但是在实施过程中，发现漏洞较多，培训部门、岗位及人员配备不充分，导致公司的培训没有保障措施，培训流于形式，员工疲于应付。为了提高公司的培训效率，使培训价值最大化，本文对X物业管理公司的培训制度做以下构建：首先，完善培训组织架构，增设专职培训管理员岗位。考虑到X物业管理公司目前的经营规模，在综合管理部设置培训管理专员岗位更适合公司的发展。培训管理专员的职责有审核各部门、项目部的员工教育培训计划，对各单位的培训工作进行具体指导、考核、评估，掌握培训进度和效果，提出改进意见建议；对公司规章制度的培训与贯彻，保证规章制度的运行效果；收集各部门、项目部的培训需求，制定公司内部或外部培训等各类培训计划，并按期组织实施；适时引进培训师资或采取外部培训的方式，不断提供员工专业技能；根据培训计划拟定汇编各类培训教材，安排、落实培训设备、场地等有关事宜；开展企业文化的宣贯与培训工作。其次，为了保障培训计划执行以及培训的效果，对X物业管理公司现行的培训管理规程进行细化、增添。细化主要是指对培训各个过程的时间点的明确规定，培训负责人的落实，细化的管理制度有培训计划制定制度、入职培训制度、上岗培训制度、在岗业务培训制度。新增的培训制度有外委培训管理制度，使公司各层级人员都有机会外出学习，拓宽了公司培训的范围，并在制度上给予了资金支持。2.培训需求分析构建企业的人力资源培训中培训需求是整个培训活动开展的第一步，在进行培训规划之前，由培训专员、职能部门、项目部相关人员对公司人员现状进行分析、讨论，比较出公司员工现有的知识、技能与公司的目标要求之间的差距，让培训更加有的放矢，同时使员工明白自己存在的差距和不足，对培训的态度积极性提高，为公司的有效培训奠定良好的基础。根据需求分析的步骤，从三个方面进行对X物业管理公司的培训需求分析构建。一是进行组织分析，在深刻理解X物业管理公司的发展方向的前提下，分析公司的人力资源的短期计划和中、长期规划，使培训需求分析具有前瞻性，与企业发展步调一致。二是进行任务分析，在组织分析的基础上，对公司各部门、各岗位进行分析，明确各岗位的工作任务，分析部门员工是否具备相应的知识、技能和态度，使员工胜任该岗位。三是进行人员分析，从公司员工个人的实际情况出发，分析员工的工作表现是否积极、工作业绩是否达标、心态是否稳定，同时结合员工的绩效考虑员工的职业生涯规划，对员工现阶段需要进行何种培训进行分析，以此明确培训对象和培训目标。3.培训规划体系制定企业的培训规划是在培训需求分析的基础上，从企业发展的全局出发，按照系统性、标准化、有效性、普遍性的要求培训进行的规划制作，以实现企业人力资源开发的目标。培训规划有承上启下的作用，其不仅是落实培训需求分析成果，更是对以后的整个培训的过程的实施提供依据，培训规划是否科学、合理关系到企业人力资源培训的成败。根据X物业管理公司的配置情况，将培训规划划分为以下内容：（1）培训的目的，明确为什么进行培训。（2）培训的目标，也就是培训需要到达怎样的标准。（3）培训对象和内容，是指明确培训的针对谁、培训什么。（4）培训的范围，分为四个层次，包括个人、班组、部门和企业。（5）培训的规模，培训规划根据培训的人员、场所、培训性质合理安排，以保证培训效果。（6）培训的时间，根据培训的内容、对象和方式培训的时间要具体划定。（7）培训的地点，对于入职培训、晋升培训可安排在公司总部进行，而上岗培训、在岗培训将培训地点选择主要选择在项目部所在部门进行。（8）培训的费用，也就是培训的成本，培训规划制定时要统筹考虑费用，从资金上保障培训规划的实现。（9）培训的方法，根据不同的培训规模、内容采取不同的培训方法。部门内部的上岗培训、在岗培训可采用分散的、师徒制培训法，入职培训、晋升培训等可采用集中的、授课形式的培训方法。（10）培训的教师，是培训实施的主导者，要考虑培训师的选拔，对技术要求高的培训，考虑外聘教师。4.培训效果评估体系构建培训效果评估是企业人力资源培训的最后一个阶段，通过建立培训效果评估的指标、标准，可以对培训的有效性进行检查，并为企业下一次的培训需求分析、修订员工培训规划及实施提供参考。针对X物业管理公司对培训效果仅仅停留在反应评估层的问题，重新构建X物业管理公司培训效果评估体系势在必行。体系构建依据柯克帕特里克提出的培训成果的层级体系。首先，构建第一层级反应评估层。在课程结束后由培训部门对学员通过问卷调查、座谈等形式了解其对培训课程、教师以及培训组织的满意度。其次，构建第二层级，学习评估层。在培训进行时或者培训结束后，由培训部门通过提问法、笔试法、模拟演习法、撰写心得体会的方式，衡量学员对培训内容、技巧的掌握程度。再次，构建第三层级，行为评估层。学员的部门主管或经理在培训结束一个季度或者半年后，通过行为观察、绩效评估等方法，考量学员在培训结束后，有没有因为培训而产生其工作行为的改变。最后，构建第四层级，结果评估层。公司总部的部门主管或经理在培训结束半年或更长的时间后，参考个人与公司的绩效，员工缺勤率、离职率，公司的经营效益等数据进行分析，把握培训对公司的发展带来的影响。
四、结论
物业管理行业属于劳动密集型的服务型行业，要体现物业管理公司的核心竞争力，就必须重视人才培养。本文通过对X物业管理公司人力资源现状的分析，发现公司培训规划不规范、培训体系不健全、培训缺乏有效的监管和培训效果评估不彻底等培训方面存在的问题。针对以上问题，对X物业公司的培训体系重新进行构建，包括：公司培训制度完善、培训需求分析构建、培训规划体系制定、培训效果评估体系构建。通过培训，丰富了员工的知识、激发了员工的工作热情、提高了团队的凝聚力，并进一步营造企业文化，提高员工的归属感与组织认同度，从而提升公司绩效。
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物业管理论文10
自20xx年新《劳动合同法》的颁布实施，国家对用工管理越来越规范，作为劳动力密集性企业的物业管理公司来说，企业的运营成本在日益增大；而银川市自20xx年出台了政府指价后，至今没有调整物业服务费用，导致了物业服务行业收支矛盾日益突出，严重制约着物业服务行业发展。
而如何适应新时期物业管理行业的发展，如何使企业在逆境中得到发展，这是摆在每一个物业管理企业面前的难题。银川众一物业公司面对物业市场困难，从连年亏损到扭亏为盈，从要由集团公司扶持到自负盈亏，通过观念创新、经营创新、制度创新、服务创新四个方面，加强管理内部管理，创新外部服务，走出了自己的创新之路，摆脱了亏损的帽子，使企业得到发展。
一、从培养学习型企业入手，实现观念创新
物业管理作为一种无形服务，物业管理企业作为一个劳动密集行业，它的性质就形成了必须依靠全体员工来做好服好，就是需要发挥员工的创造性思维能力，从而使企业具备不断改进的能力，提高企业的竞争力。银川众一物业公司采取多种方式创造学习型企业，通过一系统活动，使全体员工善于学习，通过学习改变观念，在工作中不断创新、不断进步，为业主提供满意服务，增强公司的竞争实力。
一是，为员工创造学习的条件，培养员工学习习惯。通过送出培训、外聘老师、内部讲课、经验交流、观看视频、开展“五二一”活动（每年读5本书、提2条合理化建议、记1本读书笔记）、知识竞赛等多方式开展学习培训，提高全体员工综合素质和业务能力，使其具备本岗位所需知识，从思想上转变观念，树立服务意识。
二是，健全激励机制，鼓励员工自学。采用提高职称、学历津贴，报销学费等激励机制，鼓励员工不断学习，提高自学能力，公司各项专业职称执有率逐年增多，员工平均学历也得到提高。随着员工素质的提高，公司物业服务质量及业主满意率也在逐年提升。
三是，在员工中树立榜样形象，利用榜样力量调动员工积极性，对某一个阶段工作中好的做法、好的事情和先进个人进行推广，使全员树立为业主服务的意识；同时加强内部经验交流，开各种形式的现场交流会，让基层员工在现场交流学习，取长补短，不足的地方进行总结，做到发现问题立即解决，从而有效改变了基层员工的服务态度，提高了服务质量。
二、从开展创收、成本控制入手，实现经营创新
在今天物业服务市场面临重重困境的情况下，物业公司只能充分利用物业企业特点实行成本控制、开展多种经营等方式，达到创收增效的目的。
一是，从开展多种经营入手，增加公司经济增涨点。在对外拓展物业项目的基础上，银川众一物业公司利用自身及物业项目特点，开展多种经营，承揽绿化工程、电梯安装及维保、维修工程等业务，取得了较好的经济效益。
二是，根据成本会计的成本递减原理，随着物业管理面积的增大，物业管理企业的一部分管理费用会被摊薄，综合成本就会降低。因此物业公司盈利的另一个方式就是扩大物业管理面积，实现有效管理，规模经营，摊薄成本。银川众一集团物业服务有限公司充分号召全体员工利用身边的一切关系寻找好的、盈利项目，成立项目开发小组，逐年增大物业管理面积，从而逐步实现盈利。
三是，从成本控制入手，向管理要效益。采取核定项目物业能耗定额，根据物业项目不同，从能耗节约方面出发，同时利用现代科技手段节约项目能耗，从而从管理上节约了成本，提高了企业效益。
四是，充分把握政府惠民政策，争取得到政府支持。20xx年，银川市政府进行旧房改造工程，银川众一集团物业服务有限公司抓住机会，申请了旧房改造，即改善了业主居住环境，又节省了旧小区物业维修费用；还有，公司充分利用国家对小型微型企业税务政策，申请发票工本费全免权，直接降低财务成本支出。
五是，利用现代化办公手段，提高办事效率，节约办公经费。公司建立了网络联系系统，利用物业管理软件、企业QQ群建立公司内部联系，有效节约办公费支出，提高了办事效率。
三、从制度建设入手，实现管理创新
物业管理的中心任务不仅是对物的管理、对人的服务，其实质是通过有效管理，来协调人与人、人与物、物与物之间的关系，从而创造一个人物结合的优良环境。银川众一集团物业服务有限公司从制度建设入手，实现管理创新。
一是，从内部管理入手，以提高工作效率为前提，实行定岗定编，一个人能完成的工作，决不安排两个人去做，从而节约用工成本。
二是，在运行ISO9000质量体系的基础上，以客户满意度和服务质量为依据，从制度建设入手，按照“工作标准化、管理制度化、服务规范化”的要求，根据客观变化不断完善和修改各项管理制度，如建立有高效的投诉、回访处理机制，对业主的投诉及时受理、及时处理、及时办结、及时回复，从而提升了业主满意率。
三是，实行精细管理，通过制度规范化、服务精细化，达到“五心服务”目标；推行星级员工评选，树立榜样形象，从而引导全体员工由原来的“做好”提升到“做精”。推行首问追究制，在为业主服务的过程中，认真抓好第一关，将问题处理在萌芽阶段，等等新的方式、新的举措，来促进物业服务环境得到优化。
四是，以控制成本、开源节流，提高小区管理服务水平为原则，实行了目标责任管理，每年与各服务中心签订《目标责任书》，从经济指标到管理指标都做到量化，实行定额管理，按项目记帐，增强了服务中心成本意识，在绿化用水、庭院照明、公共设施维修等方面采取了一定措施，服务中心管理水平逐年提高。同时拟定了《采购管理办法》，将部分服务耗材采购权下放各服务中心，一方面缩短采购时间，提高服务及时率；另一方面严格采购单价审核，督促服务中心加强成本意识，最大限度减少浪费。
五是，银川众一物业公司利用物业管理软件，并在此基础上建立了公司网络联系系统，制定《计算机管理办法》，一方面有效节约办公费的支出，另一方面加强了物业管理、服务收费及资产管理力度。
服务是物业管理的主要功能，是物业管理的产品，推进物业管理服务创新，是提高服务满意度的必由之路。银川众一物业公司从提高服务质量入手，在规范和提高服务质量工作中，不断改进工作态度、工作方法，提高工作技能，实现服务创新，不断提高服务质量。
一是，营造安定和谐的服务环境。物业管理行业要做到持续发展，关键在于如何在服务中创造一个人性化的环境氛围。银川众一物业公司在注重高质量、高水平服务的同时，把“感情投资”作为提高物业服务质量的重要组成部分。通过开展丰富多彩的社会活动、多种形式的业主沟通，建立起互惠互利、和睦共处的关系、增强业主对居住区的归属感。
二是，坚持“以人为本”的服务理念，不断提升服务质量。物业服务最终的顾客是业主，业主的满意才是衡量物业服务工作的最终标准，银川众一物业公司将“以人为本”的理念，作为提高服务质量的关键，贯穿到物业服务的全过程中，建立了“业主服务满意体系”，开展业主满意度调查，以诚恳、守信、积极的态度，满足业主的需要，不断改进服务质量。
三是，利用业主的个性需求信息，与业主进行情感互动。服务是一种情感传递，融洽的氛围一旦在双方互动中牢固地建立起来，就可以减少业主对服务“挑剔”的可能性。银川众一物业公司在服务过程中不断满足业主对服务水平的新需求，以业主为中心进行个性观察研究，同时对服务方式、效果以及业主的反馈信息及时记录、分类、整理，动态地反思既定的服务规范，从业主的立场上考虑，修改和完善服务方式、服务规范及服务标准。
从银川众一集团物业服务有限公司的创新之路可以看到，在今年日益激烈的市场竞争中，只有不断创新，走出了一条自己的创新之路，才能取得好成绩，也才是物业服务企业今后的生存之道。
物业管理论文11
摘要：近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。
关键词：物业管理;现状;对策;发展趋势。
随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。
物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。
一、我国物业管理的现状及存在的问题。
物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。
目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。
(一)物业管理立法滞后，理论体系不够健全。
物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。
并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。
(二)物业管理市场竞争机制尚未形成。
物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。
(三)物业管理收费难且不规范。
物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。
(四)物业管理发展的区域性不平衡。
我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，运作也比较正常;而在边远落后地区，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡，不利于我国物业管理企业的发展。
(五)物业管理人员素质不高，并缺乏专业人才。
目前，我国物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。
二、我国物业管理发展的若干对策。
1、要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权，以减少纠纷，更好地维护各方利益，从而促进物业管理企业的不断发展壮大。
2、政府加大监管力度，推行物业管理的市场化进度，严格实施招投标制度，由业主来选择信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业，通过各物业公司之间的良性竟争来提高行业的整体水平。
3、着重加强边远落后地区的物业管理建设，广泛宣传物业管理的相关知识，提高社会各界对物业管理的认识。运用广播、电视、报纸等传媒，通过多种形式，大力宣传物业管理的作用和意义。只有提高了人们对物业管理的认识，才能更好地促进物业管理产业的蓬勃发展。
4、提升人员素质，做好人才储备。物业管理不仅涉及面广，而且专业性强，需要多方面的专业人才，并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉血，要适应市场的需要，就必须在人员培训上下功夫，制订切实可行的培训计划，坚持理论和实践相结合的原则，进行定向培训、专业培养，提升队伍素质，以适应物业管理市场的需求。
三、我国物业管理的发展趋势。
针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。
(一)物业管理的社会化。
物业管理涉及面比较广，业务也比较繁杂，物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人，使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为社会创造更多的财富。
(二)物业管理的专业化。
物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。
(三)物业管理的智能化与信息化。
物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中，运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理，全面提升企业水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。
总之，随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，物业管理行业有巨大的发展空间，但也存在诸多问题急待解决，服务质量急需提升，否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。
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一、物业权益法律关系分析
（一）物业权益及物业权益法律关系概念
物业权益是指开发商或业主基于商品房土地使用权和房屋所有权，业主委员会通过业主大会授权，物业服务企业基于物业服务合同约定，房地产相关行政管理部门基于行政管理权而产生的一系列法律权利、义务和基于此而产生的收益。物业权益法律关系是指法律在调整各方主体针对物业权益在物业管理和物业服务过程中各种关系的总和。
（二）物业权益法律关系特点
物业权益法律关系具有主体多样性，直接参与者有开发商、业主、业主委员会、物业服务企业和房地产行政管理部门。实践中，间接参与者还有物业承租方、专业性服务企业、房产设计单位和建设施工单位。物业权益法律关系具有客体明确性，物业权益法律关系客体都指向物和债，一般不涉及人身和精神产品。具体的讲，只涉及物业本身和基于物业而产生的债。物业权益法律关系具有内容复杂性，包括业主、业主大会、业主委员会权利义务；前期物业管理；物业管理；物业服务；各方法律责任等等。
二、我国物业管理、服务过程中物业权益存在的主要问题
当前我国物业管理和物业服务由于法律制度保障，技术规范水平，公民法律意识，地区发展差异，历史遗留问题，服务企业资质，从业人员素质等诸多原因存在下列主要问题。
1．房屋质量最低保修期不明确或过短
我国现行《房屋建筑工程质量保修办法》规定的2至5年的质量保修期从技术层面和相对于房屋70年的产权使用期明显偏短。实践中，前期物业管理后，房屋出现渗漏，供热与供冷系统质量问题，给排水质量问题以及其他共用设备老化问题就成为物业纠纷的主要原因之一。
2．住宅专项维修资金制度问题
我国现行《住宅专项维修资金管理办法》规定住宅专项维修资金由业主缴纳，属业主所有，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。实践中，业主要使用这笔钱，程序繁琐，效率低下。截至20xx年底，全国住宅专项维修金累积节余超万亿，使用率不到10%。还有一个普遍存在的问题，上世纪修建的商品房很多并没有缴纳住宅专项维修资金，同一物业管理区域，有的缴纳了而有的没有缴纳。上述实际情况造成一旦房屋出现质量问题很难解决，是物业纠纷引发诱因之一。
3．业主大会和业主委员会法律地位和业务能力问题
业主大会和业主委员会没有对外承担民事赔偿的能力，因而其民事行为能力相当有限，从法理上讲，业主大会和业主委员会至少是限制民事行为能力组织，代表业主与物业服务企业签订合同比较牵强，但考虑到可操作性也只能如此。实践中，很多小区业主委员会无固定办公场所，不知其权利和义务，存在多一事不如少一事的消极心理，这给物业管理带来不利影响，也是物业纠纷的诱因之一。
4．物业服务企业服务质量问题
物业服务企业的主要职责是向业主提供服务，从而收取服务费而盈利。第二项职责是受业主大会委托代为管理物业共有部分维护，共有设施维修，物业服务企业收取相关服务费。实践中，很多物业服务企业以管理者自居，缺乏服务意识，服务态度不好。为了节省服务成本，聘用没有从业资格的人员，这些人员往往业务能力不强，问题最突出的是安保方面。上述问题直接导致物业服务质量存在瑕疵，是物业服务纠纷的最直接、最主要原因。
5．物业服务企业收费模式问题
一般通行收费模式以业主房产面积每平米多少服务费的定价模式进行收费，这种收费模式具有极简单的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物业共有部分经营收益分配和乱收费问题。物业服务企业利用物业共有部分进行经营的收益显然应该归全体业主所有，现实中，这些收益有些被物业服务企业侵占。相当部分物业管理区域内无相关财务信息公开，矛盾最突出的是小区共有部分用于停车位和临时停车收费的收益。上述不合理甚至是违法现象的存在，是造成物业服务企业和业主关系紧张的主要原因，纠纷就在所难免，甚至发生冲突，时有相关报到见诸媒体。
三、物业权益法律关系之调整方法
现行调整物业权益的主要法律有《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》、各种地方《物业管理条例》等。从法律手段来讲，对于物业权益调整有民事、行政、经济、刑事等方法。《物权法》调整物业权益是一种民事方法。《合同法》调整物业权益更多的是一种经济手段。针对物业权益法律关系的普遍性和重要性，《物业管理条例》和地方《地方物业管理条例》就物业权益的综合调整应运而生，明确界定调整范围，详细规定各方权责，综合运用民事、行政、经济和刑事手段，是物业权益法律调整的主要方法。但在实践中由于物业权益问题本身的复杂性，急需实施细则加以细化，以更好的指导物业权益司法实践。综上所述，物业权益法律调整主要依据上述几部法律法规，在司法实践中各地法官针对相似案件由于缺乏实施细则而出现不同处理结果的情况比较突出。鉴于此，确立物业权益法律调整的基本原则十分必要。
四、物业权益之法律调整原则
(一)物业管理规范原则
物业及其权益是广大业主的重要权益，是人民安居乐业的基础。据相关资料显示，我国相当部分的物业存在质量问题。怎样确保物业质量和价值，得益于规范的物业管理。规范建筑质量、规范管理制度、规范房地产监管，让制度合法、合理，具有可操作性，还需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科学性。
(二)物业服务质量原则
物业服务质量是否符合物业服务合同约定，怎样提高物业服务质量水平，得益于物业服务企业和相关从业人员提高自身素质，依托先进的技术和方法，进而改善人居环境和秩序。有效避免物业服务纠纷，努力构建和谐社区。
五、完善物业权益之法律调整相关措施
物业管理和物业服务都围绕物业权益展开，建设现代化城市和新型城镇化都对物业管理和物业服务提出了更高的要求，怎样确保我国建筑工程质量和后期高效的质量维护，怎样改善我国公民家居环境和秩序，对现有物业相关法律和制度进行完善十分必要。
（一）加强房屋建筑工程质量监管，引入房屋质量保证金制度
首先建议参照住宅专项维修资金制度以法律形式建立房屋质量保证金制度，责令房地产开发商缴纳房屋质量保证金，督促开发商对房屋建筑工程质量加以重视，从源头确保房屋建筑工程质量，减少后期物业管理纠纷。在房屋质量保修期后，退还开发商。其二，延长房屋质量保修期，强化开发商、设计单位、建设施工单位责任，督促其努力提高房屋建筑水平，以确保广大人民群众安居和中国建筑质量之要求。
（二）完善住宅专项维修资金制度，降低缴存比例，提高使用率
其一建议降低首次缴存比例，在需要增加时由业主再缴纳，这样即可保证物业后期维护，又可降低业主买房成本。其二，在住宅专项维修资金使用程序上进行简化，建议规定当房屋共有部分出现问题时，半数业主或受物业质量问题直接影响相关业主通过即可。
（三）给予业主委员会资金保障，建立物业管理基金制度
业主委员会的民事行为能力要想得以加强，唯一的办法就是得到资金保障。有效的途径就是将物业共有部分收益交由业主委员会管理，建立物业管理基金，用于业主委员会日常工作费用，提高业主委员会成员工作积极性，着实解决物业管理区域存在的问题，为广大业主办实事。并建立相应财务公开制度，接受业主的监督。这样做可以同时既能解决共有部分收益不公开、难分配、被侵占，业主大会和业主委员会无作为、不作为等一系列问题。
（四）提高物业服务质量，严格按照合同办事
物业服务质量是物业服务企业赖以生存的法宝，是业主缴纳物业服务费的前提。国家鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。但物业服务企业总是会把盈利放在首位，怎么以较少的投入获取较高的收益是企业思考较多的事情。怎么在这二者之间找到平衡点，是有效降低物业服务纠纷的有效途径。那么业主监督，业主委员会监督，物业服务企业自身提高和物业服务协会行业约束就显得尤为重要。最重要的是严格按照合同办事，怎样约定物业服务质量条款，做到可衡量化，可操作性，这给业主委员会提出了较高的素质要求。（五）改革物业服务收费模式，有效提高物业服务质量物业服务收费模式是物业服务合同的重要条款，怎样收费和收多少应该以物业服务企业提供的服务项目和服务质量为依据，而不能简单以物业面积为单一定价依据。改革物业服务收费模式是提高物业服务质量的有效途径，明确的菜单式收费模式既限定了收费项目，也明确了服务质量标准，为提高物业服务质量和减少物业服务纠纷奠定基础。同时服务合同中没有约定的就不能收费，否则就属于乱收费。最后物业收费必须出具收费发票和收费项目清单。
六、结语
规范的物业管理是现代城市管理水平进步的体现，有质量的物业服务是社区建设的重要内容，物业管理和服务过程中物业权益之法律调整的目的就是要规范物业管理和提高物业服务质量，相信这一社会性问题会随着我国构建法治社会和构建和谐社会进度的加快而得到妥善的解决，从而推动我国民生事业全面发展。
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1经营型物业管理模式的涵义及特征
所谓经营型物业管理模式是指以客户需求和市场变化为导向，利用创新性的经营理念，将所管辖的物业统一纳入经营，通过开发和利用各类物业的功能，提高物业的整体增值潜力。它有三层涵义：
第一、通过有机融合，使物业经营和物业管理服务成为浑然一体的实体，在做好基本管理服务工作的同时，着重为开发商、业主（客户）选择投资、经营项目，规划、设计、开发服务区域整体功能，策划、参与、实施物业经营方案，竭尽全力发挥域内物业的整体增值效力，提高物业的增值潜力，扩大物业管理企业的赢利空间。
第二、依托于社会分工的不断细化。如利用现有物业企业职能部门的专业化，成立专业化公司，充分利用企业专业技术的集中优势，有效降低成本，提高服务质量。借助物业企业社会化，通过企业参与市场竞争，使其充分市场化，形成技术对外扩张的格局。
第三、采取资本运营的手段，利用兼并与联合、改组与改造等方式，优化组合资源，实现专业化管理和规模化经营相融合，不断扩大企业的资本。其目的就是最大限度地体现企业管辖物业的保值、增值的重要功能。经营型物业管理模式的基本特征表现为物业企业在物业日常管理、创新经营、资本运作等方面的高度融合，其核心就是让物业管理企业全面走向市场化。此种模式是围绕物业管理所涉及的整个领域，不仅仅局限于物业企业对收益性物业及配套项目的经营管理，并且在资源的吸引和技术的转化等方面实现最优化的动态组合。由于这种最优化的动态组合，有效改变了物业管理企业过度依赖于房地产开发企业的传统模式，促进了物业管理行业从单一产业结构逐步向多元产业结构的过渡，使物业管理在社会经济发展中的重要作用日益加强，物业管理企业的社会地位日益提高。
2经营型物业管理模式市场需求的价值分析
就我国实际情况而言，客户对经营型物业管理需求旺盛。近年来，随着房地产行业的迅猛发展，二级、三级市场日益扩大，使房地产服务领域巨大的市场空间得到了拓展。根据有关资料分析显示，某总公司所属的总资产中，其中物业资产竟达65%，而且这些物业资产中有相当一部分未得到充分利用，甚至长期闲置。有些分支机构效益差，却对物业这个怀中的金娃娃无动于衷。比如：目前的租赁市场，全国约7000万户居民中仍有300万户人均居住面积不足4平方米，流动性租房而居的住户比例达9.52%。据北京、上海等大城市住房调查显示，分别有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撑这一巨大租赁市场的中介组织各式各样，非常缺乏专业性和规范性，显然这将给为数众多的物业企业开拓了营利市场，创造了利润空间。试想：当三级市场启动后，随着住房交易量增大，广大市民会有更大的咨询交易、代理租赁及估价物业的需求，显然，这些业务与物业管理企业都将存在必然联系，这些足以说明经营型物业管理模式市场需求旺盛，而现实中相当一部分物业企业在专业管理、合理的规划和经营方面十分缺乏。综上，物业管理企业必须增强经营意识，提高经营水平，更多关注其物业的增值、物业效益潜力的发挥，最大限度的体现经营型物业管理的价值。
3构建经营型物业管理模式的思考
物业管理企业在发展经营型物业管理模式的过程中，应该提高经营效益、创新经营理念、建立人才培养机制，走出“保本微利行业”传统思路。
3.1提高经营效益，彰显企业的市场竞争优势虽然物业管理企业转化资金、劳动力等资源后，作为综合性服务和精神产品提供给市场，除了给劳动者提供就业、给国家增收之外，毋容置疑，物业管理企业的发展必须通过创造利润来增加积累和吸引更多的发展资金。物业的保值增值依赖于经营型物业管理服务水平的不断提高。企业在不增加经营成本的前提下控制成本为业主提供更多的增值服务，提高成本效益和经营效益是经营型物业管理企业的当务之急。实践证明，惟有注重成本效益的物业管理企业，才能有更强的市场竞争优势，赢取更多的企业生存空间。提高经营效益意味着根据企业自身的有利条件和优势，从而达到企业经济效益与社会经济效益的双赢目标。
3.2创新经营理念，提升物业的市场价值经营型物业管理模式，要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作的必须份内之事。针对客户群找准定位，群策群力策划优质项目，以更多的实惠满足广大客户的需求。诚然，做好物业管理工作固然重要，但是，在激烈的市场竞争中，只有不断地迎合市场、积极地拓宽经营渠道，所引进的经营项目是急客户所急的，才能顺利实现客户、经营者及商户“多赢”。因此，物业管理人只有具备了强烈的营销意识，才能使管辖的物业潜力得到充分发挥，不断提升物业的市场价值。
3.3建立人才培养机制，实现物业管理人力资源价值经营型物业管理模式，要求物业企业应根据具体的物业项目，狠抓物业经营人才队伍的培养。培训对象应从管理层到员工层全方位实施培训，做到有步骤、分阶段、且提供针对性强的、分层次的专项培训课程。通过培训，使企业广大员工充分了解和掌握物业经营方面的基本知识，学会运用新的市场化的管理理念、服务标准。因此，只有建立物业管理人才培养机制，才能为企业不断适应行业多元化良性发展和市场变化需要创造持续的动力。借助现代管理工具，利用信息化手段才能更好发挥人力资源的效率，最大限度实现物业管理人力资源的价值。
总之，经营型物业管理模式是企业做强的一条重要途径，推行此种模式必须注重成本效益和经营效益、创新经营理念、建立人才培养机制等，使我国物业管理行业真正进入健康、持续、快速的良性发展轨道。
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本文分析了智能机电物业管理系统建立的环境条件和可行性，并对远程机电物业管理平台的组成进行探讨，可为智能机电物业管理系统的建立提供参考。
1引言
建筑智能化的概念正向着“智慧城市”的方向发展，通过信息系统辅助实现智能机电设备从单体建筑管理转向更大范围的集中管理具有重要意义。近20年来中国城市化建设水平以前所未有的速度发展，在城市化的过程中伴随而来的是两种截然不同的现象。一是特大型城市，尤其是北上广深等超级城市对于人口的虹吸效应不断扩大，城市设施服务能力面对急剧增长的人口压力时需要较高的保障水平且智能化程度不断提高，伴随着人工成本的上升对高效的设施管理服务的需求潜力巨大。二是由于过热的投资建设，中小型城市设施建设速度高于实际需求，使得设施维保成本的投资收益比降低。这两种情况存在一个相同的解决方案即通过建立高效、准确、规范的维保支持手段，实现设施的集中管控从而提升维保人员工作消费比，降低管理成本。这里所谓集中是指将一个区域内的建筑物机电设施通过一个管理响应中心集中管理；高效是以少量具备较高的专业技能和职业素养人员为主实现对众多单体建筑机电设备的日常监控与管理；准确是指能够在详实的参考资料支持下准确而正确处置机电设备发生的故障或其他维保问题；规范是指通过统一的管理方案提供可复制的服务品质。远程智能机电物业管理系统通过结合智能建筑中智能化、网络化、数字化技术以实现数字化管理。
2智能机电设备管理服务的模式创新
为了实现这样的解决方案，设施自身的智能化和管理的信息化是必要的先决条件，唯有智能化的机电设备才具备实现远程监控和管理的可能性，而智能机电设备的数据经网络及时传递后需要通过信息系统才能实现设备状态数据、资料、管理等方面的真正结合并提供服务产品。随着互联网、智能化、大数据等产业和理念在近年的爆炸性成长，可建立此类解决方案看似水到渠成，从整体来看，大型机电安装企业和具备意识的机电物业管理公司相结合最有可能优先取得突破。从设备安装调试开始，基于前期掌握的详细技术资料以及实际调试情况，提供配套智能机电设备维保管理服务乃至后续的改型优化方案建议，将合作链条延伸到建筑设施全生命周期的机电设备管理服务模式可能出现。
3当前所面临的环境条件智能机电物业管理本质上是对楼
宇智能化的一种拓展，将一个建筑单体的机电设备智能化管理扩展到更高的地域级别，实现更广泛的数据共享和更高效的资源利用，远程智能机电物业管理系统在概念上来并不难理解且无需过多的高新技术支撑。在全球范围来看，发达国家不乏这方面的类似举措，但因国情不同而各有侧重。欧美的主流设备厂商在设施管理方面的营业额常两倍于其在系统集成工程方面的营业额，即后续配套服务的商业潜力远高于设备销售和集成。由于美国建筑工程承包模式特点，同一建筑工程中多采用单一品牌智能设备，这使得其虽在楼宇智能化管理控制方面成熟度较高但对更大范围建筑群的整体机电设备集中管理案例不多。而在日本，阿自倍尔仅通过一个BOSS中心（创建于1984年）以及少量的服务站即可为关东地区20xx多栋建筑共计1.6万余管控节点提供综合管理支持服务，其中半数以上完全通过依靠管理实现故障处置，仅4%的建筑单体采用24h人员常驻。其依托相关市场高达80%以上的占有率建立了与自有产品高度配套的商业模式。我国城市化的快速发展过程中主流智能设备厂商悉数在内，一个建筑单体内多个不同品牌的智能设备共存的情况比比皆是。这使得即便是单体建筑的管理控制往往也需要使用多个不同的子系统平台，远程机电物业管理系统在兼容性和可管理性方面面临着关键性制约，但从发展的角度来看，厂商接口壁垒、管理水平、经济性（人员成本低、网络成本高）、社会整体需求不足等问题都在逐步松动和瓦解，相关实现方案和商业模式仍然值得研究和探索。
4智能机电物业管理系统的建立可行性
4.1硬件和网络方面
目前主流智能设备厂商并未开放所有的协议，与设施管理相关的协议也是被封闭的，但是基于485等通讯协议有基础实现不同厂商设备之间的数据交互，若相关市场需求被激活，通过相应合作沟通进行RTU开发，具备实现设备状态数据的获取甚至控制数据写入的技术可行性。网络条件方面按当前的互联网发展水平完全可以通过多种不同的接入方式满足各种类型的连接需要。
4.2管理软件方面
我国软件行业发达，有广泛的自主开发和合作方式供选择，从技术角度完全具备实现系统的可行性。真正问题是如何对于需要掌握和处理的数据进行正确规划以及在建立高效的配套管理流程，而这正是机电安装施工企业和物业管理企业各自的长处所在。
4.3客户需求方面
对于业主而言，远程机电物业管理系统在降低设备维护管理成本和提升管理效率的同时，也具备通过多方数据积累和管理经验提供诸如设施运行历史情况、运作方案优化、设备改进更换等方面增值服务的可能性，有助于提升其管理形象和客户实际体验。
4.4社会效益方面
从社会效益角度来看，建立远程机电物业管理系统可缓解高负担智能设备的维护管理工作压力和降低负担智能设备管理成本，顺应我国城市化发展现状并符合智慧城市建设的政策思路。
5系统的组成部分
5.1数据采集和管理标准
在建立远程机电物业管理系统的过程中，首先应基于设备调试和管理经验，对智能机电设备在维保管理过程中常见的数据进行整理和规划，形成数据采集和处理方面的统一标准。
5.2健全管理制度
整理智能机电设备维保相关的管理工作并将其步骤流程化，确定配套的管理表式和相应的操作权限。
5.3核心设备的研发
研发可按标准协议连接不同子系统并获取数据的RTU，通过RTU实现智能设备与管理系统之间的数据交互。
5.4信息管理系统
（1）用于承担数据汇总、处理、工单触发等功能的响应中心管理系统；（2）用于与RTU连接监控单体建筑不同智能设备状态并可通过网络实现与响应中心管理系统之间数据交互的客户端系统；（3）用于维保单位业务管理部门和业主等客户进行整体管理情况获取和展现的服务拓展系统（包括移动应用）。
5.5响应中心
为真正实现远程机电物业管理模式的潜在价值，需根据实际客户规模情况建立相应的响应中心，将骨干技术和管理人员集中配置于其中，配合分站、服务点、单体建筑保留的维保人员等，分级满足不同的客户需求。
6结语
远程智能机电物业管理系统能够实现从单体建筑管理转向更大范围的集中管理，具有重要的意义；本文分析了智能物业设备系统建立的环境和可行性，对智能物业管理系统的组成进行探讨，可以为后续该系统的建立提供借鉴。
作者:呼晓波 单位:上海市安装工程集团有限公司
参考文献：
[1]冯海林，马小军.基于BIM和RFID技术的设施运维阶段管理[J].建筑电气，20xx，34（11）:57-60.
[2]徐海长.运维管理系统在智能建筑中的应用[J].智能建筑与城市信息，20xx，18（05）:15-18.
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1.电力企业物业管理现存问题
专业素质偏低。物业管理这一工作涵盖广泛，不仅仅是人们理解的“后勤”。它需要懂得车辆管理、物业管理的知识，使物业服务有序进行。然而目前电力企业内部物业管理团队组建较滞后，从业人员大都是主电力企业物业管理的对策探讨业富余的老员工，由于主业改革被调配到物业管理等附属企业。学历低、年龄大、专业知识匮乏等问题逐渐显露；职工本身匮乏对自身的定位认知，忽视知识提升；而管理人员对这个新生企业的问题缺乏重视，不进行职工的素质培训。如此导致物业公司年轻力量少，整体素质偏低。经营与管理缺乏规范。电力企业内部结构混杂，体制尚不健全，收费不均匀，管理条例不清晰。近年来国家鼓励国有企业经济市场化，电力企业亦向多元化发展，尤其向地产等行业进军以为企业内部员工谋取福利。由于尚处在改革初期，这种多元化发展并不规范，早前人民谴责的电力企业职工压力小却福利高的情况仍然存在。由于电力企业旗下房产开发公司配备的物业服务仍属电力，物业费用的收取就出现了体制内业主和体制外业主的不均匀现象。虽然国家近前颁布了相关物业收费管理规定，但电力企业物业管理公司并没有严格按照规定收费。一旦业主委员会反映此类问题并进行阻止，物业费用即会变为企业潜在补贴发给体制内业主，这样还是会有不公平不均匀现象存在。所以电力企业要做到主企业附属企业分离，物业服务费用一碗水端平，消除乱收费现象，做到让所有业主满意。电力企业物业管理公司从业人员专业性欠缺是上文提及的，这个问题除会导致团队整体素质偏低外，对管理条例的理解和执行也会造成障碍。加之目前我国现行的物业管理条例存在细则漏洞，权利义务混淆，法律地位模糊，更加细致权威的物业管理法则也没有出台迹象，导致企业物业管理过程中会存在钻空子和打擦边球的状况。举个例子，随着我国人民收入水平的大幅提升，快节奏的生活对出行和交通提出了更高的要求，家用小轿车逐步走向广大平民百姓家庭，但如此一来与小区车位需求产生矛盾。许多房产公司在开发楼盘时刻意忽视此问题，也没有进行足够的市场调查。在矛盾显露出来时就通过业主代表会来决定通过占用小区的公共管理面积来扩大业主停车场地，只需要占用很少的人力物力就能开发出一块可收费的停车场地。体制内业主偏向企业本身，体制外业主不会维护自身权益，因此此类问题并不需要房产公司向规划部门申报就能动工建设。这显然是不合理的。欠缺监督管理。物业服务的主体对象是业主，物业公司依靠业主生存和发展，因此物业企业对业主应负有责任，对业主的日常生活、基础设施、物业服务应悉心照顾，这是物业公司的义务。但是电力企业物业管理公司却对业主几乎没有这种意识，这是因为电力企业并没有感受到市场经济带来的新型管理模式和制约体制。比如说在一个电力企业旗下的房产小区内部，业主大都是企业内部的在职员工，物业公司会认为自己是管理者而可以凌驾于房屋产权所有人之上。如此一来，客服与客户的关系变成了管理者与被管理者的关系；服务人员与衣食父母的关系变成了领导和员工的关系。如此一来物业管理公司可以不征求业主意见就对小区进行整改，有问题也可以使用行政命令强行压制。如此一来业主和物业之间就会产生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾会激化为恶性循环。电力公司也并没有组建一个权威的监管机构对物业服务公司进行必要监管，制止物业公司乱收费、消极服务。
2.电力企业物业管理改进对策
2.1物业公司内部需加强自身服务意识并规范自身服务行为
电力企业物业管理公司应将自己当做其他物业公司一样看待，以为业主提供高质量的服务为目标，尽职尽责地完成本职工作，而不要将自己摆在上位者的姿态对业主进行命令和管理。因此，若想从根本解决电力企业物业管理的问题需企业加强自身服务意识并规范自身服务行为。吸收专业人才，加快培训步伐。电力企业物业管理公司要想发展，首要问题就是提高管理团队的专业素质，形成专业化的服务技术力量。因此企业需引进权威力量来带动整个团队向前，并组织职工培训，使他们从意识上和专业上认识到自己的不足。在用人上应鼓励择取专业管理人才，并且可以使用方式多、技术高的手段对员工进行培训管理。当员工素质逐步提高，服务的质量会随之进行提升。健全自身管理机制。由于计划经济的影响，电力企业旗下物业管理公司并没有完全向市场经济转变，在很大程度上依赖主企业，这严重阻碍了物业公司自身的发展前景。为此，电力企业物业公司应以电力企业这一强大平台做基础，实行“走出去”政策，鼓励自己摆脱电力企业体制，建立起走自己发展道路的、具有市场竞争力的自主经营企业。在规范制度上，公司应摆脱过去混乱的管理方式，明确岗位职责，实行绩效考核，严格赏罚制度，鼓励员工与业主多交流，争取做到与服务社会化、人性化。同时应该建立企业文化，增强企业员工荣誉感与凝聚力，扫除消极服务现象。
2.2电力企业需完善管理体制并加大管理力度
电力企业多样化发展是市场经济的必然，必须做好展开附属企业的监督管理制度，做到附属公司与主公司一样制度严明，管理清晰。物业服务公司也应建立相应的监管部门，建立相关管理体制并严格执行，对物业服务公司进行日常监督，也对其服务水平、从业人员资质、收费制度和审计程序进行公平公开的不定期检查。只有严肃监管体制、加大管理力度，才能稳定电力企业物业管理公司在市场经济下的发展，保证物业服务水平和质量的不断提高。
3.结语
市场经济已成必然趋势，电力企业必将在改革的路上越行越远，其物业管理公司也必须做好转变的准备。只有做到紧跟改革浪潮，走战略发展道路，用积极的态度迎接问题、解决问题，才能站稳脚步，放眼未来。
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