什么是违法房屋转租?

时间：2021-01-22 13:38:53 房屋租赁合同范本我要投稿

什么是违法房屋转租?

　　导读：违法房屋转租有两种形式：未经出租人同意的违法房屋转租和超过剩余租赁期限的违法房屋转租。那么，什么是未经出租人同意的违法房屋转租?什么是超过剩余租赁期限的违法房屋转租呢?都有会产生什么样的法律效果呢?

　　一、未经出租人同意的违法房屋转租

　　未经出租人同意的违法房屋转租是指承租人未经出租人同意将出租房屋转租给第三人的行为。

　　《合同法》第224条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

　　(一)未经出租人同意的全部违法转租产生以下法律效果：

　　1、出租人享有原房屋租赁合同(出租合同)的解除权：

　　A.经出租人行使出租合同解除权解除原房屋租赁合同后，次承租合同(转租合同)无效(无权处分行为未获追认的合同无效);

　　B.出租人行使出租合同解除权以出租人知道或者应当知道承租人转租后在6个月内提出异议为条件。

　　2、出租人可以请求法院确认未经其同意的转租合同无效：

　　A.出租人请求确认转租合同无效实际是出租人拒绝追认承租人处分权的行为;

　　B.出租人请求法院确认转租合同无效以出租人知道或者应当知道承租人转租后在6个月内提出异议为条件;

　　C.出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效的，法院不予支持。

　　(二)未经出租人同意的转租行为的行为认定：

　　1、未经出租人同意的转租合同，属于无权处分的效力待定合同。

　　2、承租人构成根本违约行为，出租人享有出租合同解除权。

　　3、出租人在知道或者应当知道承租人转租的6个月内未提出异议的，视为出租人对转租人无权处分行为的`默示追认：A.因出租人的默示追认行为，出租人丧失出租合同解除权;B.因出租人的默示追认行为，违法转租合同转化为合法转租合同，转租合同依法有效。

　　4、出租人提出请求解除合同和确认转租合同无效受异议期和1年除斥期限的限制。

　　二、超过剩余租赁期限的违法房屋转租

　　超过剩余租赁期限的违法房屋转租是指虽经出租人同意转租，但转租期限超过承租人剩余租赁期限，并且出租人和承租人没有另外约定的行为。

　　《解释》第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”

　　超过剩余租赁期限的部分违法转租产生以下效果：

　　(1)转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效;除非出租人与承租人之间存在明示约定。

　　(2)②原租赁合同到期后出租人和承租人之间存在不定期租赁合同，超过剩余租赁期限部分的转租合同仍然无效。

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