房地产调研报告

时间：2023-11-01 15:20:07 飞宇调研报告我要投稿

房地产调研报告（通用20篇）

　　在当下这个社会中，报告的使用成为日常生活的常态，报告具有成文事后性的特点。我敢肯定，大部分人都对写报告很是头疼的，以下是小编为大家整理的房地产调研报告，希望对大家有所帮助。

房地产调研报告（通用20篇）

　　房地产调研报告 1

　　南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。20xx年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，20xx年1—2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。20xx年以来平均销竣比为2.64，20xx年全年呈现供不应求的局面，但是20xx年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场拐点论的影响。

　　20xx年1—2月份商品房销售均价为5331元，同比20xx年2月份增长10.1%，相比20xx年全年销售均价增长0.5%，但是比较20xx年末的销售均价略有下降。20xx年12月份南京市商品房成交量显著放大，20xx年前两个月成交量较少，相比20xx年1—2月份同比减少60%多。

　　20xx年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较20xx年同比有所减少。20xx年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比20xx年4月仍有缩减。

　　南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，20xx年土地供应相比xx年减少135万平方米左右，但是20xx年将在20xx年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的`限制。

　　一、20xx年以来南京商品房销售情况，20xx年，南京市商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积1137.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为1064.52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190、27万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。

　　20xx年1—2月份南京市商品房销售额为24.74亿元，销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元，售价同比20xx年2月份增长10、1%，相比20xx年全年销售均价增长0.5%。其中住宅销售额为20、61亿元，销售面积42.63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长16.23%，现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%，期房销售额为18.56亿元，销售面积38.26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%。

　　从各月商品房销售均价的走势来看，20xx年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是20xx年末到20xx年初房价有略微的下降。

　　从每月销售量来看，20xx年12月份南京市商品房成交量显著放大，20xx年初可能受淡季因素和房地产拐点论影响，成交量较少，相比20xx年1—2月份同比减少60%多。

　　20xx年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到20xx年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约11.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，20xx年该板块成交量位居全市，城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8.7万平方米，占全市总成交量的14.8%。

　　二、南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。

　　新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。

　　三、南京未来两年住房建设计划，根据南京市住房建设计划，20xx年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房（含廉租房）约240万平方米，比20xx年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。20xx年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。20xx年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比20xx年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。

　　20xx年南京普通住房上市量约800万平方米，相比20xx年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实90/70政策;经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平;中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）可上市供应总量为60万平方米，比20xx年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。20xx年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比20xx年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。20xx年南京市住房建设计划总量与20xx年大致持平。

　　总的来或，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，20xx年土地供应相比20xx年减少135万平方米左右，但是20xx年将在20xx年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

　　房地产调研报告 2

　　全区计划开工的各类商务楼宇共计18座，建筑面积约165.7万平方米。其中，商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)8座，建筑面积82.1万平方米，占49.5%;企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)7座，建筑面积39.8万平方米，占24.1%;营利性科、教、文、卫办公楼宇1座，建筑面积10万平方米，占6.0%;城市综合体和其它商务楼宇2座，建筑面积33.8万平方米，占20.4%。

　　调查表明，温江作为一个快速城市化并正在萌芽成为中心城区的重要区域，处于成都西向城市群的重要节点，是名副其实的“成都西向交通枢纽”，发展楼宇经济的区位优势十分明显。近年来，随着我区加快构建以现代服务业为主导的现代经济体系、大力“兴三优二、一三联动”产业发展战略的实施，全区教育、医疗、体育、金融、保险、商务服务、旅游等高端服务业发展开始起步，资本、科技、人才、信息等生产要素逐渐汇聚，楼宇经济也呈现快速发展的好势头，展示了巨大的空间和潜力。目前全区已建成和在建、计划开工的各类商务楼宇共达97座344万平方米。而且从其空间分布上看，主要集中在光华片区，之后是科技园片区、医学城片区和体育城片区，4个片区楼宇面积占全区总数的98.7%。不仅从总量上足以承载和支撑起我区楼宇经济发展，而且从空间上主要分布在配套较为成熟、产业规划较为商端的区域版块内，这对我区楼宇经济的发展和现代服务业的培育，无疑是十分有利的。尤其是随着西部新城建设的快速推进，其积极作用将更加凸现。

　　但是，如果进一步作深入分析比较，我们也会发现，我区商务楼宇虽已初具规模，但自发配置的特征比较明显，与其它中心城区和先进城市的楼宇经济发展水平相比，在发展规模、功能配套、发展层次等方面还有较大差距。突出表现在三个方面：

　　一、特色化和专业化程度不高。综合楼宇多而特色和专业楼宇少。

　　我区现有楼宇大部分都是综合性的，商务、商业、住宅混建混杂现象突出，商业楼宇占比较大，商务楼宇占比较小，对于发展总部、医疗、体育、金融、信息、商务服务、创意等高端服务业的带动作用不强，现有楼宇的结构远远不能适应区委选择的健康产业、文化产业、信息服务业、现代商贸业四大产业主攻方向。而经济较发达地区的楼宇已经呈现出产业集聚和专业分工的态势。如福州鼓楼区的力宝天马大厦已有省国旅等10多家旅行社入驻，五四路和湖东路一带楼宇集中了全省约1/3的律师事务所，形成了一定规模的中介机构汇聚地;武侯区拥有纯写字楼宇11座，面积86.3万平方米。楼宇特色不鲜明，专业化不强，就必然导致入驻企业关联度低，难以形成品牌效应和集群效应。

　　二、综合配套不完善。

　　从外部环境来看，交通、停车、市容卫生等问题影响着楼宇的发展。老城区虽然商业、生活配套比较完善，但楼宇建造时间较早，硬件设施老化，普遍存在电力供应紧张、停车泊位不足、物业管理不规范等问题。新城区楼宇主要沿光华大道两侧开发，在硬件条件上有了很大改善，但也存在着功能定位不明确、生活配套不完善等问题。从内部环境看，商务楼宇的智能化、自动化、信息化水平及物业管理水平不高，影响了整个商务楼宇的档次。目前，按照市商务局牵头制定的《成都商务写字楼等级指导标准》，我区还没有一座甲级写字楼，甚至没有一座乙级写字楼。而锦江区现有甲级写字楼7座，占全市13座甲级写字楼的53.8%。楼宇档次低，就难以吸引国内外大型企业、龙头企业入驻温江。

　　成都商务写字楼评定标准

　　三、温江楼宇经济发展不够理想的原因分析。

　　通过分析梳理，我们认为，温江楼宇经济发展不够理想，主要基于以下几个方面的原因：

　　一是重视不到位。通过调研，我们看到成华、锦江、武侯区都先后制定了楼宇经济发展实施意见，出台了完整的楼宇经济配套政策，成立了楼宇经济办公室，专门负责楼宇经济的管理和招商工作，有力推进了楼宇经济的发展。与之相比，我区楼宇经济发展工作尚未“破题”，全区上下对充分挖掘楼宇资源、加快发展楼宇经济的重要性、紧迫性的认识还不够，对楼宇经济在推进产业转型升级、构建以现代服务业为主导的现代经济体系中的作用认识模糊，对楼宇经济的研究还处于起步阶段。

　　二是机制不健全。发展楼宇经济是一项系统工程，需要政府、企业和社会的联动。而我区尚未建立系统的楼宇经济工作机制。目前，我区楼宇经济的建设管理职能分散在发改、建设、商务、工商等多个部门，难以形成工作合力，部门、片区、业主、入驻企业、物业公司等各方面的关系也未完全理顺。同时，在考核激励方面，目前我区尚未制定楼宇经济考核办法，没有形成层层抓落实的工作机制，基层发展楼宇经济的积极性尚未充分调动。由于上述问题的存在，我区目前对楼宇经济的“家底”尚未有全面具体的掌握，特别是对楼宇资源的界定、楼宇企业入驻状况、楼宇税收情况等不清，对楼宇经济发展中的问题也不能及时予以协调化解。

　　三是政策不配套。楼宇经济的发展壮大离不开针对性和操作性强的政策体系。杭州市政府出台了《加快楼宇经济发展的若干政策意见》，明确提出到20xx年力争全市新投入使用商务写字楼220座，其中高档写字楼70座，实现“亿元楼”30座等一系列目标，并制定了“五个一批”的具体工作安排，有力地促进了杭州市楼宇经济的健康可持续发展。我区虽然也已出台了促进现代服务业、现代工业、现代农业等相关扶持政策，但专门针对楼宇经济的政策措施还是空白，特别是引导楼宇经济有序集聚发展、推进楼宇招商、调动各方发展楼宇经济积极性方面的'政策欠缺，这将不利于楼宇经济的快速科学发展。

　　四是宣传推介力度不够。成华区在建设龙潭总部经济城的过程中，加强商务楼宇的整体包装策划，大力宣传推介重点楼宇，创新楼宇招商方式，探索建立了政府、业主、物业公司、中介合力招商的联动机制，加大对品牌集团公司的引进，以吸引更多的产业链企业入驻，取得了明显的成效。而我区宣传工作做得少，缺乏针对性的重点推介，造成楼宇品牌不响，知名度不高，聚集效益不明显。

　　四、温江楼宇经济发展的对策思考

　　分析温江楼宇经济发展存在的问题，学习借鉴先进地区的发展经验，我们认为，要加快温江楼宇经济的发展，在总体工作部署上，必须注意从以下四个方面进一步强化相应保障。

　　1、加强组织领导。成立温江区楼宇经济领导小组，定期分析全区楼宇经济发展状况，对重大楼宇招商项目、楼宇经济发展中出现的问题及时提出处理意见，并督促各单位层层落实责任，及时掌握楼宇发展状况，以全面促进楼宇经济的发展。领导小组下设办公室，主要负责全区楼宇经济发展情况的收集、整理、统计、分析工作和重点项目、重点楼宇的服务、协调工作，处理领导小组的日常工作。

　　2、合理规划布局。根据城市总体规划、土地利用规划和相关产业规划，加快编制温江区楼宇经济发展规划，细化各功能片区发展规划。在空间布局上坚持“点块结合、以块为主”，合理布局全区楼宇经济的基本版图和发展内容，形成以光华片区、科技园片区、医学城片区、体育城片区等为核心，以光华大道为主轴的楼宇经济集群。大力发展特色楼宇，聚集一批健康产业、文化产业、信息服务业、现代商贸业等现代服务企业，逐步形成一批区域性的特色主题楼宇，如在医学城片区大力发展医学产业楼宇，在科技园片区大力发展信息产业楼宇。

　　3、制定配套政策。借鉴上海、杭州等发达地区以优惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，进一步完善和实施鼓励楼宇经济发展的政策措施。鼓励楼宇开发，对示范性和带动性强的楼宇项目，在符合土地、城市等相关规划的前提下，优先安排用地指标;对新开发高档商务楼宇的，通过设置相关前置条件并实行保证金制度，在土地招拍挂时给予限地价等政策倾斜;对改造现有旧楼、配建停车设施、提升物业水平的，按开发面积或投入情况给予奖励补助。对提高楼宇出租出售率、企业注册率、本地纳税额，或者单幢楼宇年税收贡献上一定规模的，对有关工作主体予以相应奖励。

　　4、提升功能配套。从提升物业品质入手，狠抓硬件改造着力改善商务楼宇的交通、停车、电梯、电力、内部装修等方面的问题，大力提升楼宇内部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服务和设施，形成各种楼宇特色鲜明、功能完善、结构合理的格局。针对部分楼宇物业管理不到位，附加功能、个性化服务不够等问题，积极引入在社会上具有良好口碑和市场品牌、有成熟管理经验的物业管理公司对写字楼进行管理，形成区域性特色商务楼产业链，做优楼宇外部环境。同时，加快完善餐饮、购物、休闲、娱乐等配套服务设施，改善楼宇配套状况。

　　至于具体的推进途径和工作措施，当前应着重抓好以下六个方面。

　　1、加大在建项目的促建力度。健全项目推进责任机制，加快推进重点楼宇项目建设，对成勘院总部项目、香港巨龙国际酒店等已经完成主体工程的楼宇项目，促使尽快投入使用;对省水电集团、成都新城西商业中心等在建项目及时跟踪了解项目进度，帮助协调解决建设过程中存在的问题和矛盾;对天来酒店、海科信息产业园二期等计划开工项目，促进其尽快开工建设。

　　2、强化现有资源的盘活、挖潜。要实现我区楼宇经济的新突破，盘活用好存量楼宇是最现实、最快捷、最经济、最有效的

　　3、快产业升级转型步伐，实现由普通制造业向高端制造业和生产性服务业的双重升级，打造集工业生产、总部经济和生产性服务业于一体的科技产业新城。这一过程将释放出大量的楼宇需求，建议进一步挖掘海科信息产业园、SBI创业街等项目的潜力，同步实施闲置标准厂房的清理、改造，积极引进和新上一批工业总部经济项目和服务于园区工业生产和销售的产品研发、工艺设计、中介服务、配送服务、销售服务等公司、项目、行业，促进工业楼宇经济和生产性服务业楼宇经济的发展。

　　4、加大新建商务楼宇的力度。围绕健康产业、文化产业、信息服务业、现代商贸业等产业聚集发展的需要，整合楼宇地块资源，积极引入管理水平高、设计理念超前的房地产开发公司，高起点、高标准新建一批智能化程度高、设施齐全的特色、精品商务楼宇。尤其要按照全市的标准，尽快设计建设一批甲级写字楼，实现温江楼宇档次的大幅提升。并且可以考虑选择新城区中心位置和黄金地段，按照“政府引导、社会投资、长期租赁”的模式，由国有公司引导建设一座城市标志性大楼，作为温江楼宇经济的样板工程，并以此为突破口，带动全区楼宇经济的发展。

　　5、加大招商营销力度。“一流的商家建造一流的楼宇”。只有投资方财力雄厚、建设方经验丰富、管理方运作规范，才能确保楼宇定位准确、设计科学、施工规范、功能完善。因此，招商营销工作是发展楼宇经济的重中之重。坚持政府主导、业主主体、市场配置，创新楼宇招商机制，建立专业招商队伍，强化企业总部引进力度。全面掌握楼宇资源状况，加强整体包装策划，编印楼宇经济招商手册、建立对外推介网络平台，利用各种媒体及时发布信息，提高商务楼宇对外知名度。加强与外商联系，积极与各类知名中介机构合作，适时在香港、上海、北京等城市组织温江宇经济专场推介招商活动，努力引进高层次企业入驻。

　　房地产调研报告 3

　　县级（尤其是我们中西部不发达地区的县）房地产业具有规模小销价低购买力不能持久的“短平快”特点：一般都是是挂靠在大开发商下的小规模企业，运作模式是购买一块地兴建一个小区或几栋商住楼，销售得差不多了也就撤走了另找商机，开发期一般是一二年至三五年间短期行为，开发商多是前几年富起来的追逐丰厚行业利润一拥而上的暴富者，素质参差不齐。财务人员多是临时骋请一些有背景或身分的当地富余人员，税务财务不精通、不熟悉，核算不能达到规范要求。给税收征管工作增大难度：

　　税收征管现状：工作被动，征管质量不高

　　一、地区观念短期效益驱动形成干扰：近年来经济欠发达地区加大对招商引资力度，招商引资工作作为政绩的一个主要方面，房地产业作为一个见效快、政绩显现行业得到各级政府的青睐，各地各级产生重发展重引资轻管理思想，为了引进“凤凰”纷纷出台一些五花八门地方土政策，因人因地因情况具体一个单位一个政策，在税收上开一些口子，给依法征税人为设置了障碍，对税务部门日常征管工作也时有干扰。

　　二、行业要求不高资金密集财务核算质量低增加税收征管难度：县级房地产开发技术要求低门槛不高：找个挂靠单位，租个办公场所，几个相关行业人员拼凑一起手中有地就可以开张。笔者所在的武宁县城是一个人口不足十万的小县城，投资数千万元的房地产企业有十几家，形为企业实为个体的.开发商近百，良莠不一。房地产业相对又是资金密集运作行业，密集资金运作、生产周期较一般行业长、成本费用项目多、会计核算复杂的特点要求房地产企业建立规范财务核算，目前稍具规模的开发商也只是几个股东、三两个财务人员，几个工程人员组成，个体开发商更是股东打包来，事事自己动手心里一盘账根本谈不上财务核算。成本、费用不实、隐瞒收入现象不同程度普遍存在，给税收征管工作带来被动。

　　三、税收征管手段简单化，所得税、土地增值税偷漏严重：由于成本费用核算不实，建筑业目前执行的20xx年工程预算指标体系与实际出入较大，税务部门一般以房地产销售收入为基础，对所得税实行定率征收，对土地增值税按预征率征收，收入比例与现状不相符，以武宁县为例今年上半年实际征收入库房地产业营业税509万元、所得税170万元、土地增值税68万元。房地产成为一个暴利行业已是一个不争的事实，所得税、土地增值税少缴由此可风一斑。

　　解决方法探讨

　　一、思想上客观分析房地产业的现状，研究其发展形势改变收入倚重思想：

　　1、从宏观、微观上向地方党政领导客观分析房地产业对地方经济长远影响，房地产业对经济发展来讲是一把双刃剑，它的产品是不动产属于消费行业，它创造的是短期繁荣和短期财政收入，不能像工商业那样给地方带来长期的持续经济发展，过度繁荣吸引过多资金挤占了其它方面的投资，土地是有限的逐步增值的资源，过快开发是得不失，对房地产业不应有倚重和依赖心理，国际惯例也都不会予以行业优惠。

　　2、教育地税干部克服畏难思想，采取紧盯战术，多调查研究、多实地观察、及时掌握工程进度和销售情况，实行动态跟踪管理，不给偷漏税者可行之机。

　　二、加大宣传力度，强制规范行业财务核算，提高纳税人自行申报率和申报准确率：税收管理单位有针对性地逐户进行纳税辅导，明确税收政策并将政策出台的背景、宗旨、目的和违反政策的后果讲清楚，敦促纳税人重视财务核算工作自觉及时进行准确的纳税申报。为稽查部门的处理处罚设置一个强有力的前提条件。

　　三、加强培训、提高技能、加强检查、强化税务稽查工作职能：税务稽查作为打击偷漏税的职能部门，认真钻研房地产业生产、核算业务，提高自身人员政治、业务素质，检查时注意与相关部门联系协作，积极搜集资料，夯实证据链，重点检查所得税、土地增值税，处理时依法办事，用足用好法律赋予的职能，严厉打击偷漏税不法行为，加大偷逃税成本，让心存侥幸者不敢也不能偷逃国家税收

　　房地产调研报告 4

　　一、考察时间：

　　20xx年xx月xx日-xx月xx日

　　二、考察地点：

　　张家界——中昊回龙地下街（新合作地下商业步行街），常德——金旺地地下步行街，荆州——北京路中央大道地下商业步行街，武汉——楚河汉界、江汉路步行街、光谷步行街、楚河汉界、汉正街、户部巷，长沙——太平街、国金街、中茂城、庙街等。

　　三、考察目的：

　　学习其他项目好的管理模式，运营手段以及当前形势下热门、吸引人流的业态项目，综合学习商业项目的业态布局，场景打造，宣传策划手段等，并收集有效的商户资源。为公司项目管理及鹤洲路的招商运营提供基础数据及建议。

　　四、考察情况回顾：

　　1、张家界回龙地下商业街一期工程xx ㎡，公摊率xx，销售均价xx元/㎡，租金均价xx元/㎡，合同期三年，每年递增xx%，物业费餐饮区xx元/㎡，服装区xx元/㎡。二期xx ㎡，公摊率xx%，预计销售均价xx元/㎡，开业免租2个月租金均价xx元/㎡，合同期三年，每年递增8%，物业费餐饮区xx元/㎡，服装区xx元/㎡，水费xx元/吨，电费xx元/度。销售模式先售后租，返租3年。该项目特色及亮点，商铺大部分为30 ㎡左右的小格子，方便销售及租赁。第一期过道宽xxm，总长xxm，第二期街道宽xx m，总长xxm。单个门头xxm，三门头xxm。街区过道平坦无落差，人流旺盛，业态布局交错混搭，无明显业态分区。主要业态为鞋服类，二期餐饮区面积共xx ㎡，占比xx%。

　　2、常德金旺地桥南商业街，总面积xx ㎡，总长xxm，公摊率xx%，过道宽xxm，销售均价xx元/㎡，租金均价xx元/㎡，合同期二至三年，每年递增xx，物业费xx，水费xx/吨，电费xx元/度。销售模式先售后租，返租3年。该项目特色及亮点，商铺空置率低，商铺大部分为40—50 ㎡便于销售及租赁。单个门头宽4m，整个街区过道平坦，管理规范，干净整洁。业态分区明显，主要业态为鞋服类。街区视觉导视清晰明了，广告位规划整齐，管理有条。

　　常德金旺地地下步行街入口街区内部景象

　　3、北京路中央大道地下商业步行街总面积xx ㎡，总长xxm，公摊率xx，主街区过道宽xx，租金均价xx元/㎡，合同期三年，物业费xx元/㎡，水费xx元/吨，电费xx元/度。销售模式先售后租，返租x年。该项目特色及亮点，该项目开业8年，商铺已售罄，目前商铺空置较低，商业旺盛，人流量大。商铺大部分为20—50 ㎡便于销售及租赁。商铺开间3.5，进深5.5m，整个街区过道平坦，管理规范，干净整洁。卫生清洁使用全机械化操作，儿童娱乐，时尚鞋服、美妆个户、手机数码、餐饮美食等业态分区明显，鞋服类占比55%。

　　荆州北京路中央商业街入口街区内部一角

　　4、武汉江汉步行街、光谷步行街、汉正街以及长沙国金街、中茂城，太平街等地，有的位置条件优越，繁荣了一段时间，现已在衰退；有的业态新颖，主题鲜明，形成购物文化，人流如潮，持久繁荣。

　　武汉江汉步行街小吃城江汉步行街一角长沙庙街小吃城庙街小吃城内部造景

　　五、考察体会

　　通过认真实地考察发现，一个商业能持续繁荣，总的概括就是具备“你无我有，你优我优，你有我特”特点。除了项目本身的位置条件外，与其商业别树一帜的文化内涵及独具一格的业态布局息息相关。商业文化是指该商圈本身特有的特点在消费者心中的定位及口碑，如购物到江汉步行街，因其建筑保留清朝租界时间欧式风格，街道宽广，环境优美，物品繁多，价格实惠，成为网红打卡地等因此而著名。业态布局是指该业态本身能吸引人流，能形成竞争力及购买力，包括其承载该业态的装修设计，特点鲜明，与众不同。如现代粉色网红服装街，明清时期古建筑美食城，因其特有的装修设计业态的融合搭配。让消费者打卡拍照，留恋忘返。或该业态本身为现代流行或关注焦点，足够具备吸引客流的能力。如红网打卡地，复古风格美食城等。考察不同的'地方及业态，发现能快速吸引人流的业态项目，为吃喝玩乐的业态，特色美食，特色娱乐项目是现在年轻人喜闻热见的事，一般年轻人聚集的地方，商业非常繁荣。

　　六、项目分析及考察建议

　　（一）鹤洲路现状分析

　　1、鹤洲路地上区位及商业现状

　　中心商业步行街鹤州路段北起迎丰西路路口紧邻怀化火车站，南至人民南路路口紧靠市邮政局及中国电信，路面宽16米，全长636米，过去该地段人流如潮，商业繁华。近年随着市民出行方式的改变，高铁站的新建，周围商业业态影响，以及其他区域商圈的新起。目前，该地段人流稀少，马路临街商业衰落萧条。探究其原因，一是高铁站新建客流向高铁站分流；二是道路窄，两侧居民小区少，主要公交线路绕行，公交站台设置少，且马路两边停车位及停车场资源缺乏；三是佳惠国际、佳惠华盛堂，万达广场等大型商圈新起分散了人流；四是周围商业业态未形成规模及品牌影响力不吸引人流。基于当前的现状，建议在后期招商及业态布局中，布局能自带人流的业态，主要为

　　吃喝玩乐的业态，同时，该业态具备一定的特色，是现代关注度高，热门的业态。

　　2、项目购物文化及区位优势改变，自流人群较少。

　　过去该地段紧邻火车站，人流如潮，商业繁华，素有鹤州路购物街之称，为消费者购物首选之地。随着高铁站的新建，人流进行了分流，再加上马路上商业萧条，业态较为单一，对顾客的吸引力不强，前期形成的购物文化及原来的区位优势已发生改变，依靠现在的区位条件及周围业态情况，自动吸引人流较为困难。因此，在后续规划和运用中，建议对鹤洲路重新塑造概念，打造具有特色的购物文化，建立自己的购物品牌，增加竞争力，在消费者心中树立形象和口碑。

　　3、街区跨度长，地段落差较大。

　　鹤州路街区总长630余米，人行过道为3.7米，地势由南向北逐步增高，最高地势差有12余米，高差影响，导致整条街的纵览视角窄小，不能很好的将商品业态成规模的展现，而吸引顾客眼球。同时，爬坡式购物体验，在购物体验上让顾客容易感觉疲劳，前行购物欲望消退。建议进行场景打造，把鹤洲路的劣势变为优势，以吸引顾客和留住顾客。

　　（二）鹤洲路的定位

　　1、通过考察发现目前能吸引人流，能带动消费的业态项目，无外乎为吃喝玩乐的业态，而这些业态里面消费能符合大众，能吸引年轻人这类主力人群的业态，其生命力会很强。饮食业态最能吸引人流特色饮食最受年轻人喜爱

　　2、结合鹤洲路项目的现状，包括地理位置、物业结构以及现在的人流，建议定位特色餐饮为主，配套娱乐、服饰，手工等业态。比如打造民清时期特色美食街/五溪文化特色美食街。

　　（三）鹤洲路运营

　　1、做好前期市场调查

　　对鹤洲路业态及主题的定位，建议结合鹤洲路项目本身的特点，前期做好详细的市场调查，确定业态受众人群，消费层次，才能针对性的招商引进业态。再加上，目前鹤洲路已开业两次，条件上已不允许“先行先试”地招商开业。须慎重确定主题业态，才能一蹴而红。

　　2、进行场景设计打造

　　考察不同的地方及业态，发现一个业态的繁荣，除了其本身的产品需具备特色，配套其业态的不同，不同风格的装修场景设计，（如八十年代的餐饮装修设计，能唤起顾客对过往的回忆，能留住顾客脚步）能形成特定的购物文化及口碑效应。鹤洲路如重新启动，建议进行依据鹤洲路的层高进行场景设计，塑造文化主题，增加特色，建立品牌，才能吸引商家及顾客。而一个吸引人流的业态场景的打造，需要新颖的创作理念及专业的设计团队。因此，如进行场景设计打造，建议一定要聘请专业的设计团队。

　　3、多方寻求合作引用新型宣传手段

　　一个项目及业态的繁荣，与其超强的运营策划和宣传方式密不可分。良好的宣传和策划手段，不仅能引流增效，还能延续业态的生命力。鹤洲路重新启动，建议寻找好的噱头，通过与抖音、微信等新型平台合作，将鹤洲路品牌及业态快速宣传出去。

　　房地产调研报告 5

　　自20xx年初以来，面对宏观经济下行的压力，国家和地方各级政府相继出台了一系列支持房地产业"稳需求、去库存、控风险、促转型"的房地产新政策。20xx年11月10日，习在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时对房地产业提出了明确的指导意见，"要化解房地产库存，促进房地产业持续发展"。随后，中央经济工作会议将房地产去库存确定为20xx年我国五大经济任务之一，在国务院常务会议上也明确提出，"以加快户籍制度改革带动住房等消费"。至此，因地施策，分类调控，促进房地产业平稳健康发展成为地方各级政府的一项新任务。

　　近日，市委党校科干二班第五调研组分别到市房管、规划、国土等多个职能部门进行走访，了解了我市房地产库存整体情况和积压的主要原因，与万达、碧桂园、飞扬、葡萄园、汉通等多家房地产企业的高管进行座谈，听取了他们对我市房地产化解库存的意见。通过全组成员共同商榷，形成一致意见，撰写此调研报告。

　　一、我市中心城区房地产库存情况

　　截至20xx年12月31日，中心城区累计库存商品房389.63万平方米，同比增长16.13%，去化周期29个月，其中商品住房商品住房达到263.4万平方米，同比增长31.8%，去库存化周期23个月，比20xx年末下降1个月，非住宅库存126.23万平方米，去化周期63个月。

　　1、从中心城区商品房类型结构看，住宅263.4万平方米，占待销商品房总数的67.6%，工业厂房7.36万平方米、占1.89%，商业101.87万平方米、占26.15%，办公6.48万平方米、占1.66%，其他10.51万平方米，占2.7%。

　　2、从中心城区商品住房面积看，单套建筑面积90平方米以下的普通商品住宅7061套、49.05万平方米，分别占总数的28.16%、18.61%;90—120平方米普通商品住宅11765套、124.59万平方米，分别占总数的46.91%、47.27%;120—144平方米普通商品住宅4739套、61.83万平方米，分别占总数的18.9%、23.29%;144平方米以上的非普通商品住宅1513套、28.54万平方米，分别占总数的6.03%、10.83%。

　　3、从中心城区商品房销售情况看，20xx年，中心城区共销售商品房16124套、156.07万平方米，同比分别增长16.85%、19.42%，其中住宅12139套、133.38万平方米，同比分别增长18.38%、20.59%。其中单套建筑面积90平方米以下的普通商品住宅2118套、16.52万平方米，分别占总数的17.45%、12.39%;90--144平方米普通商品住宅9600套、109.18万平方米，分别占总数的79.08%、81.86%;144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68万平方米，分别占总数的3.47%、5.76%。

　　截止今年3月底，中心城区库存商品房367.74万㎡，比去年年底减少21.89万平方米，去化周期26个月，较去年年底减少3个月;其中商品住房242.65万㎡，去化周期19月，较去年年底减少4个月。

　　从上述数据可以看出，20xx年我市中心城区商品房库存量和销售量均出现增长，增长幅度基本相同，截止今年3月底，虽然库存量有所减少，但库存量偏大的局面仍未改变。

　　对比相似情况的十堰市，我市房地产去库存压力也大体相同。据房产在线统计，截止到20xx年6月30日，十堰城区累计可售住宅套数为41062套，同比增长14%，累计可售住宅面积为4538983.72平米，同比增长13.9%。其中张湾区累计可售现房3943套，面积约411485.26平米，茅箭区累计可售现房11536套，可售面积1323384.19平米，白浪区可售现房843套，可售面积约93613.05平米，各区域都有大量的可售现房。而根据十堰目前现状，每年能够消化掉的房源大约在15000套左右。就此看来，仅截止于6月30日止的房源库存就需要三年的时间来消化。

　　二、我市房地产库存量偏大的主要原因

　　1、土地供应量过大。受本地财政依赖土地收入和前几年房地产火热的影响，20xx年以来，荆门和国内、省内很多三、四线城市一样，出现了土地供应节奏过快的局面，据不完全统计，截至20xx年底，我市中心城区通过招拍挂方式出让但还没有动工的房地产开发用地超过4000亩，而据分析，每年市场需求量大约不会超过1000亩，也就是说，现行已经出让的土地的消化期将超过4年，土地存量仍处于高位。

　　2、市场需求相对不足。房地产市场需求大致分为自住性需求、改善型需求、投资投机性需求和被动型需求。从自住型需求来看，新型城镇化是增加商品房销售的重要动力，不仅需要土地、户籍等制度的配套配套，还需要确立产业支撑。然而荆门实际情况是，传统产业的升级换代还存在一定的难度，城市的凝聚力、辐射力相对不足，加上人口红利的逐渐消失，进城人口每年增幅不大，新增购房需求并不充足。从改善型需求来看，90年代初期购买房改房的各级党政机关和企事业单位的干部职工成为市场的主体，但由于近3年来开工建设了3298套、29.68万㎡的企业职工集资建房和20xx套、38.432万㎡的天鹅小区团购房，分流了相当部分的有效需求。从投资投机性需求来看，尽管省、市出台了刺激楼市的若干意见，但对楼市起决定作用的宏观经济环境没有得到根本性改变，再加上房产税、住房信息联网、不动产统一登记等潜在因素影响以及住房价格的持续走低，我市投资性需求受到抑制。从被动型需求来看，我市"三化"同步建设和棚户区改造步伐虽然大大加快，但被征收人基本选择原地产权调换，在市场上主动购房的需求不足。综上所述，土地供应过大与市场需求不足的叠加是造成商品房库存量过大的主要原因。

　　3、市场信心不足。受国际金融危机感和全国房市调整大环境的影响，消费者信心不足，认为商品房还有一定的降价空间，持币观望气氛浓厚。

　　三、我市已采取的去库存措施

　　针对我市商品房库存量大、消化周期长的实际，20xx年以来，我市在控制新增总量的同时，把去库存作为惠民生、稳市场、促发展的重要举措来抓，出台了一系列措施消化库存商品房，取得一定的成效。

　　1、政策引导去库存。从20xx年9月至今，我市出台了《关于促进全市房地产市场持续健康发展的实施意见》(荆政办发[20xx]50号)、《关于创新保障性住房供应方式的指导意见》(荆政办发[20xx]38号)、《关于进一步放宽住房公积金个人贷款和提取政策的通知》、《关于调整住房公积金个人贷款和提取政策的通知》等文件，从支持合理住房消费、完善住房保障体系、加大金融支持力度、完善土地供应机制、优化房地产市场环境、加强房地产行业监管等方面激活楼市，政策主要亮点体现在"二个创新(创新保障性住房房源筹措方式、创新棚户区改造安置方式)"、"三个调整(调整普通商品住房缴纳契税的基数、调整个人普通住房再次上市交易的计算时间、调整商品房预售许可条件)"和"五个放宽(放宽贷款条件、放宽唯一住房条件、放宽普通住房标准、放宽购房落户条件、放宽住房公积金贷款和提取政策、放宽商品房价格和户型调整限制)"。该系列文件的出台，大大提振了市场信心，促进了市场的活跃。特别是《关于创新保障性住房供应方式的指导意见》明确提出，逐步减少或停止政府直接投资集中新建保障性住房，采取政府采购的方式，按照"价格合理、面积合适、质量合格"的原则从市场上收购存量商品房作为保障性住房和安置房房源，鼓励开发企业将符合条件的商品住房转轨为保障房,鼓励有实力的房地产开发企业、民间资本收储存量商品住房进入租赁市场等多种形式，多渠道的消化库存商品住房，打通了保障性住房与商品住房之间通道。如20xx年10月，我市按照荆政办发[20xx]38号文件精神，启动收购温州大厦小户型库存商品住房作为公租房，共收购9套，635平方米，目前已经拨付收购资金217万元，开发企业将于今年8月交付使用。

　　2、货币化安置去库存。20xx年我市加大了棚户区改造和拆违控违的力度，我们紧紧抓住这一机遇，制定出台了《荆门市中心城区棚户区改造货币化安置暂行办法》(荆房征委[20xx]1号)和《市人民政府办公室关于规范中心城区拆违补偿政策的意见》(荆政办发[20xx]44号)，在棚户区改造和控违拆违中,采取被征收人自主安置、政府采购房源安置、政府搭桥被征收人团购商品房安置等方式，大力推进货币化安置。东宝区海慧沟拆违是荆门市20xx年度"一号工程"，该片区共有违建楼11栋，房屋405套，总建筑面积3.774万平方米，涉及住户307户。在拟定拆违补偿方案中，市政府明确规定违建户全部通过购买库存商品房进行货币化安置，目前通过政府搭桥，采取竞争性谈判、政府公开征集等方式，在洋丰西山林语、洋丰嘉园、天鹅山庄三个小区中征集646套房源供违建户选择，307户全部在上述三个小区中全部安置到位。去年市中心城区棚改货币化安置总共1821户，棚改货币化安置比例达到51.89%，高出省定棚改货币化安置比例40%的目标近12个百分点，按户均110平方米计算，仅棚改货币化安置这一项，就消化了中心城区近20万平方米的商品住房库存。

　　3、市场引导去库存。去库存的真正主体在企业。我们在完善房地产市场预警预报体系的基础上，按照"日统计，月监测，季分析"的时间节点，每季度召开一次房地产市场形势分析会，定期公布房地产市场的运行情况，特别是分类通报新增土地购置数量、房地产开发投资、新开工项目与面积、销售面积、销售均价、库存商品房结构等情况，一方面引导开发企业通过营销模式电商化、建立线上社区服务平台、构建"医养结合"新型模式，加快库存商品房的销售。另一方面针对库存商品房主要集中在商品住房、商业用房的特点，积极引导开发企业探索商业综合体、工业地产、旅游地产、养老地产、农业地产等新领域，促进商品房开发类型多元化。20xx年，我市中心城区共批准预售商品房195.62万平方米，其中非住宅面积达54.77万平方米，占总量的28%，同比上升近10个百分点。全部非住宅地产中，属工业地产的一马光彩、鄂中再生资源、两岸三地华中创业中心等项目占了总量的19.4%，从参加座谈企业高管发言中我们了解到，他们采纳分析资料后，及时对未施工项目在户型设计、住宅与商业用房比例作出调整，有的甚至在可预见销售不畅情况下，主动降低了容积率。还出现了如东方国际广场的写字楼及福寿居的养老医疗类地产，企业项目种类呈现多元化趋势。

　　三、对我市房地产去库存的建议和对策

　　房地产业作为一个具有高度综合性和关联性的行业，在经济发展中起着举足轻重的作用，而去房地产库存化，对于保持房地产市场持续平稳健康发展，对于促进经济平稳较快发展、防范社会风险、维护社会和谐稳定意义重大。根据我市房地产市场实际情况、目前面临的经济新常态以及发展新机遇，建议当前和今后一段时期主要抓好以下几方面工作：

　　1、继续落实房地产新政，促进房地产行业平稳发展

　　房地产业作为国民经济重要产业之一，平稳增长才是走可持续的科学发展之路，房地产市场过热或过冷都会影响整个行业的健康发展。全市上下要进一步认清形势，转变观念，审时度势，充分认识做好房地产工作的复杂性、艰巨性和重要性。要进一步落实房地产新政，切实履行政府部门管理职责，综合运用规划、税收、金融、土地等手段，以提高政策的执行效果，强化监管职能，提高信息披露透明度，保持房地产市场健康稳定发展。

　　2、合理引导，积极鼓励住房消费

　　一是积极推动农民工市民化。对选择进城落户的新市民，其农村居民宅基地使用权、宅基地上房屋使用权、土地承包经营权、集体资产收益分配权等权益继续受法律保护。对进城购房不愿办理户籍迁移手续而只办理居住证的农民，依法享有与城市居民同等的社会保障、公共教育、医疗卫生、就业培训、公共文化、社会救助、计划生育等方面的权利，其子女进城接受义务教育的,享有与城镇居民子女同等待遇,由所在区教育部门统筹安排入学。明确土地"双挂钩"中补偿给农民的资金，可以到城区购买商品住房。此外，探索建立农村宅基地和土地承包经营权自愿有偿退出机制，鼓励、引导新市民按照流转、退出等方式处置农村宅基地和农村承包土地，增强农民的购买力。二是实行购房补贴优惠和房票政策。可借鉴外地经验，对在市城区购买新建商品住房的，由购房人凭网签合同备案证明和完税凭证向房管部门申请，由市财政部门给予安家补贴。试行房票制度，对市区内国有、集体土地上房屋被征收的，被征收人可凭"房票"自愿选择某一房地产项目安置，并可一次性享受18个月的临时安置补偿(助)费。被征收房屋的市民可用"房票"自购商品房，抵扣购房款时由参与"房票"安置的开发企业在正常市场售价基础上给予适当优惠，且购房成交价格不超过"房票"金额的部分免征契税。三是充分发挥住房公积金的支持作用。适当放宽优质楼盘在住房公积金贷款登记备案、贷款发放等方面的条件,将优质楼盘个贷放贷条件由原来的'项目主体工程封顶调整为取得商品房预售许可证之时。将符合条件的新市民、农民、个体工商户纳入住房公积金制度的覆盖范围，支持缴存住房公积金的新市民、农民、个体工商户利用公积金购租住房，扩大住房消费;建立住房公积金资金使用调剂机制，在全市范围内实现资金盈缺调剂，平衡资金头寸，化解资金流动性风险。

　　3、创新商品房消化渠道，打通"三个通道"

　　重点就是在全面打通商品住房与保障性住房、棚改房、安置房三个通道。一是购买商品住房作为公租房由试点向符合条件的商品住房项目延伸。从20xx年开始，要整合中央、省、市保障房补贴和廉租住房易地建设资金,集中分批购买部分库存商品房房源用于公租房配租。二是货币化安置范围由棚改项目向所有房屋征收项目延伸。对城市规划区范围内城市基础设施建设等因公共利益征收的项目，除集体土地上已经开工建设的安置点外，一律不再新安排宅基地建房，原则上一律实行货币化安置。三是货币化安置方式由政府购买房源和组织团购安置向被征收人自主安置延伸。重点就是搭建征收项目安置房源库，打造安置房超市，引导、支持被征收人用货币补偿款自主购买商品住房，最大限度满足被征收人个性化多元化住房需求。

　　4、推进供给侧改革，确保市场有序供应

　　一是合理调控房地产开发用地。对已经出让还没有动工的房地产开发用地进行全面清理，并根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减少或暂停住宅用地供应，管控好土地供应闸门，从源头上减少新的库存。对已供未开发用地，超过约定开工期限，但未达到闲置土地认定条件的项目用地，经房地产开发企业申请，可办理开、竣工延期，合理调整开发时序，放缓上市节奏，确保商品房有序供应。二是优化住房及用地供应结构。对于在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等规划条件强制性内容的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构;对已编制完成规划设计方案审批但尚未动工建设的地块，根据所在区域人口规模及周边配套情况，在不突破片区控规总用地、总建筑规模、容积率，满足公建配套等条件的前提下，可由房地产开发企业申请调整商住比例。对已供未开发用地,根据市场状况,研究制定未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,用于国家支持的新兴产业、创新型产业、品牌商业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。

　　5、配套相关政策，优化发展环境

　　一是落实金融支持政策。认真贯彻执行国家有关支持房地产业发展的金融政策，制订有效措施，积极争取房地产开发贷款额度，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设的有市场前景项目的合理融资需求，并提高贷款授信审批效率，及时发放贷款，促进商品住房的开发建设。进一步缩短放贷审批周期，配足个人住房贷款额度，优先满足居民家庭贷款购买首套普通商品住房和改善性普通住房的信贷需求。每年终，人行对各银行业金融机构年度发放的房地产项目开发贷款及个人住房贷款进行统计排名，相关部门根据排名情况，于下年度相应调整住房公积金、住宅专项维修资金等与住房相关联的存款支持。二是积极发展租赁市场。鼓励自然人、各类机构投资者等组建以住房租赁为主营业务的专业化经纪机构，通过长期租赁或购买库存商品房，开展规模化、专业化的租赁经营。鼓励房地产开发企业，在商品房库存中长期持有部分房源，直接向市场开展住房租赁规模化经营。鼓励库存压力较大的房地产开发企业，顺应市场规律，调整营销策略，过先租后售、共有产权等模式运营商品房。三是优化发展环境，不断规范市场秩序。简化审批流程，减少住房开发审批的中间环节，同时适当降低房地产相关税费，并控制好土地出让价格。进一步规范市场秩序。加大房地产市场监管力度，严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为，尤其是要加大房地产企业虚假交易、返本销售、售后包租等严重扰乱楼市正常交易秩序的违法违规行为的查处力度，为企业发展创造良好的空间。加快问题楼盘的处置进度，建立部门联动机制，尽快妥善解决存在的问题。四是进一步加强房地产市场监测和分析。继续完善房地产市场信息披露制度，准确把握和判断房地产市场走势，及时发现和妥善处理市场运行中出现的新情况、新问题。五是充分利用互联网优势，搭建好楼市交易平台，让房地产交易更加便利化和透明化，吸引广大购房需求者和投资商，甚至是外地人来荆门购房兴业。

　　房地产调研报告 6

　　一、调研前言

　　长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对20XX年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门访问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。

　　（一）调研时间及地点 20xx年初至20xx年末长沙市区

　　（二）调研对象及范围长沙市区随机抽取的400户住民

　　（三）调研目的了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很大不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。

　　（四）调研方法随机抽样调查法和上门访问调查法

　　（五）调研结论

　　通过调查了解长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。

　　二、情况介绍

　　通过本次调查我们了解到了：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。其中：租公房23户占5.75%，租私房14户，占3.50%，自由私房360户，占90.0%，其他3户，占0.75%。其中一居室19户，二居室173户，三居室147户，四居室以上18户。拥有二居室以上的家庭占94.68%。拥有三居室以上的家庭占46.21%.除现住房之外还有一套住房占19.84%，有两套占1.38%还有3套占0.82%，拥有两套以上占22.04%。现在长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。

　　三、分析预测

　　（一）长沙市人均住房和市区人口分析从1980年开始到20XX年，长沙市的人均住房使用面积随着市区人口数的增加而增加，市区人口数由1980年的101.94万人增加到20XX年的`218.75万人，人均住房使用面积由1980年的7.67增长到20XX年的21.64，登记结婚的数据则有起伏变化，时高时低，无法预测。

　　（二）收入层次与住房建筑面积情况分析 10%的最低收入户住房建筑面积19.88平米，10%的低收入户住房建筑面积21.72平米，60%的中等收入户住房建筑面积28.50平米，10%的高收入户住房建筑面积35.93平米，10%的高收入户住房建筑面积43.60平米，总平均29.21平米。从而可以看出收入高的住房建筑面积越大，但60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市28.50平米。

　　（三）住房类型和现有住房数分析 5.75%是租赁公房，3.50%租赁私房，90.0%自有私房，0.75%市其他类型。其中，2.0%是单栋配套楼房，89.25%是单元式配套住宅，5.5%是普通楼房，3.25%是普通平房。而居室类型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有两套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。

　　（四）长沙市房地产开发情况分析

　　1、长沙市施工和竣工房屋面积从1998年到20XX年施工房屋面积从339.01平方米增长到3270.34平方米，竣工房屋面积从98.38平方米增长到699.90平方米，房屋售出面积，从39.97平方米增长到985.09平方米。

　　由此可以看出施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。

　　2、房地产品房空置面积 20XX年长沙市房地产商品房空置面积65.63万平米，其中空置1—3年面积49.42万平米，空置3年和3年以上面积5.70万平方米。

　　从而可以看出长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。

　　四、结论及建议

　　通过此次调研，可以看出长沙市从1980年到20XX年，人均住房面积随着市区人口数的增加而增加，收入高的住房建筑面积越大，但60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。长沙市可以减少房屋的施工建筑，将现有的商品房屋出售出去，适当的降低房价。

　　房地产调研报告 7

　　一、XX市房地产发展状况

　　在XX新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

　　然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“XX市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从XX市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

　　二、宏观规划对常平房地产的影响

　　1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

　　XX市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：20xx年、20xx年和20xx年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428、61亿元；2005年、20xx年和20xx年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

　　2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

　　根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、XX市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、20xx年和20xx年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、20xx年和20xx年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、20xx年和20xx年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

　　3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

　　常平镇城市绿地景观规划将其中20xx年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

　　三、房地产市场分析

　　1、常平各个区域分析：

　　1）常平中元街及中心地段

　　沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

　　2）西北面区域

　　西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

　　3）常平南面，常黄公路沿线区域

　　住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的.矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

　　4）常平东门区域，

　　常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

　　5）丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

　　位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以XX四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

　　2、本区域竞争楼盘分析

　　针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

　　丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

　　山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；

　　新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

　　相邻楼盘分析表仅供参考……

　　市场结论：

　　1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

　　2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

　　3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

　　4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700－4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。

　　房地产调研报告 8

　　当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。20xx年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

　　我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。20xx年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，20xx年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

　　为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

　　1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

　　由于我县的.房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。20xx年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了20xx年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。20xx年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。

　　2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

　　作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从20xx年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。20xx年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；20xx年完成房地产开发投资额xxxx万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，20xx年为3.32%，20xx猛增至13.25%，20xx年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

　　3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

　　“xx”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，20xx年———20xx年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

　　4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

　　近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易非常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。20xx年全县总投放为16亩；20xx年总投放为98亩，是上年的6倍；20xx年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。20xx年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，20xx年为10.59亩，20xx年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。

　　房地产调研报告 9

　　当前，xx中心城区房地产业发展减缓，出现了房屋滞销、有价无市等现象。如何促进xx中心城区房地产业持续稳定健康发展，成为摆在我们面前急需破解的重要课题。

　　一、房地产业发展现状

　　据国家发改委公布的统计数据显示，今年1-7月，全国房地产销售面积27743万平方米，同比下降10.8%;在我国东南部某些地区，房价降幅从10%到40%不等。在房市房价低迷的影响下，全国土地供应总量同比减少25.27%，供应的土地也并未能如期成交。上半年以来，我国各地频繁发生退地事件，招拍挂地块不断遭到流拍。

　　xx中心城区房价目前尚未偏离正常幅度，比丰城、樟树略低，比高安略高，比萍乡、新余城区房价低10%左右。然而，1-8月，xx中心城区商品房销售面积37.31万平方米，同比下降44%。同时，1-9月中心城区共出让土地18宗，面积363.1亩，同比下降79%;成交金额27860.29万元，同比下降59%。xx中心城区楼市低迷，主要是由于全球房地产业发展滞缓、国家宏观调控、媒体大肆宣传、购买者理性应对持观望态度等原因造成。

　　二、xx房地产发展的依赖条件

　　房地产市场发展的原动力是工业化、城市化推进和居民收入增加，三者共同作用推动房地产市场发展。

　　1、工业化进程的快慢。工业化进程的快慢直接影响、限制房地产业的发展。一方面，工业化促进房地产其他动力要素的发展，如人口城市化率、财政收入增加、居民收入增长、第三产业发展等;另一方面，工业化与房地产息息相关，两者相互促进，这种相关性在工业化由初期向中期迈进的加速时期表现得尤为明显。美国经济学家西蒙·库兹涅茨研究表明，二产增加值占gdp比重达到40%-60%时，工业化进入中期。20xx年，xx三产比例为22.23:50.25:27.52，第二产业比重首次突破50%，其中工业增加值占gdp比重达到42.9%。从数据上看，xx已经进入工业化中期。

　　2、城市化进程的快慢。城市化进程的快慢与房地产业的发展状况有直接的正相关性。一方面，城市化进程推动房地产业蓬勃发展;另一方面，房地产业的健康发展有助于聚集更多的人气，提高城市化水平。近年来，我市为做大做强中心城区，繁荣房地产市场，出台并实施了一系列举措，从打造“江南生态休闲城市”到建设“中部地区最佳宜居城市”，从全面推进“三大战役”到利用3年时间全面实施“13579”绿色工程，从实施“一心三轴五组团”发展战略到全面实施人口倍增计划等等，中心城区发生了翻天覆地的变化。20xx年，xx中心城区面积45平方公里，比20xx年扩大26平方公里;城市化率为35.62%，比20xx年提高10.82%。世界发展历程表明，当城市化率在30%-60%时，城市化进程处于高速发展阶段;当城市化高速发展时，房地产业也将高速发展。目前，xx中心城区现有人口27万左右，根据城市化发展人口5年倍增计划，20xx年人口将达50万人。如果新增人口有60%要买房，按人均25平方米计算，到20xx年需要的住房面积为345万平方米，每年需要69万平方米。随着城市化进程的加快，这一数字还将扩大。因此，xx房地产市场 “低迷” 是暂时的，从长远来看，随着全国房地产业调整结束，xx房地产业也必将迎来一个较长的快速发展期。

　　3、居民收入增长的快慢。居民收入增长的快慢直接影响房屋价格的高低。20xx年，xx居民消费观念仍停留在“居者有其屋”。八年来，随着居民收入的快速增长，城镇居民住房消费需求也不断增长，消费观念从原来的“居者有其屋”转变为“居者优其屋”，住房价格也一路攀升，从最初的350元左右上涨到现在的2400元左右，xx房地产业空前繁荣。20xx年，xx人均gdp为1242美元(按照20xx年平均汇率1美元兑换7.6039元人民币计算)。依据国际统计经验数据，当人均gdp在800-4000美元时，房地产市场将进入高速发展期。据此推算，xx房地产市场正处于高速发展期。若按年均8%的gd增长率计算，达到人均gdp4000美元需要14年时间，也就是说，xx房地产市场快速发展还将持续14年。此外，由于xx撤区设市时间较晚，居民消费的比重低于同等发展程度的城市，房地产市场发展的“黄金期”还将更长。

　　三、几点建议

　　近期，国家陆续出台了一系列政策，如居民首次购房最低首付款比例从30%减至20%，个人买卖住房暂免征收印花税、免土地增值税，个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点，首次购买90平米以下住房契税从3%-5%统一下调到1%。为使xx房地产业发展尽快摆脱低迷状况，在用好用足国家政策的基础上，建议从以下几个方面激活房地产业发展。

　　1、继续稳定房价。xx房地产业在理论探讨、产业培育、企业发展、消费引导等方面都有二线城市的“后发优势”，市场相对健康，其发展应以“稳定”为主基调。在此前提下，政府既可以灵活地运用国家出台的扶持政策、财税措施进行调节，也可以成立房地产协会等民间组织，约定房屋价格降幅底线，避免价格巨大波动。同时，积极引导、鼓励企业主动采取措施赢得市场，实现政府、开发商、老百姓“多赢”的格局。

　　2、控制供地规模。20xx年，xx中心城区出让土地面积1792.771亩，房地产市场投放量达到20xx、20xx、20xx三年总和，在一定程度上冲击了房地产业健康发展。因此，要严格控制供地规模，房地产开发规模每年开发要控制在40万平方米左右。一方面，要建立科学合理的土地投放机制，按照“控制总量、协调发展”的原则，以销定量出让土地，维护房地产市场秩序。另一方面，要建立房地产联席会议制度，由市政府分管领导主持，市政府办、发改委、国土、城建、房产等相关部门参加，制定房地产开发年度计划、土地供应计划，确定开发建设规模、区域分布及结构比例、基础设施配套建设项目。同时，调节城市投资规模，控制国民经济和城市发展节奏，使城市土地资源配置和房地产业效益都达到最优化。

　　3、加大扶持力度。一是对房地产信贷资金实行区别对待。鼓励和引导金融机构支持房地产业发展，对开发企业资质好、自有资金比例高、房屋性价比高和销售前景较好的房产项目，加大信贷支持力度。二是适度下调土地竞买保证金的比例。根据不同地段、不同时期以及客户情况，适当降低交易起始价。三是适当放宽项目开竣工期限。四是调整商品房预售许可条件。对开发企业完成项目用地的'征地拆迁、建筑报建、开始房屋基础全面施工、确定施工进度和竣工交付日期的，可给予办理商品房预售审批手续。五是清理房产税费。对房地产开发过程规费进行一次清理，没有政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准，能后置的尽量后置，能放开的坚决放开。

　　4、出台购房优惠政策。一是推出买房落户新政。对外来人口在中心城区购房面积在90平方米以上，可办理家庭成员的常住户口。二是放宽公积金贷款幅度。对收入稳定、信用良好的个人第一次购房，可适度放宽贷款比例。三是延长公积金贷款期限。贷款期限不超过借款人夫妻双方迟退休者法定退休年限。四是适度下调购房首付比例。五是实行购房退税或减免税费。如对个人购买相应区域内普通商品房、存量房的，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分“给予全额补贴”。

　　5、调整经济适用房和廉租房政策。20xx年，xx中心城区经济适用住房建设总量为8万平方米，销售最高限价为960元/平方米，远低于商品房市场均价。要调整经济适用房政策，全面推行保障性住房分配货币化。经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。廉租住房坚持租赁补贴为主，实物配租以及租金核减为辅方式，适时提高廉租住房保障标准，扩大租赁补贴保障范围，做到应保尽保。

　　6、加大土地收储力度。土地储备的运作基于市场未定的预期，在一定的时期内，市场会保持稳定的供给量，政府持有土地对住房价格的稳定作用大于其他利好政策对住房价格的促进作用。在房地产市场暂时低迷时，政府可以“反弹瑟琶”，将城市规划扩建新增土地、城区内分散的闲置土地、无使用权人的土地、土地使用期已满的土地、未按合同要求使用或无力开发的土地，采取依法征收、征用、收购、收回等方式，统一储备起来，以规避风险、延后开发，获取土地增值收益，保护房地产业发展的稳定。

　　房地产调研报告 10

　　近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行调查分析，并提出应对措施。

　　一、当前房地产市场存在的主要问题

　　（一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供"保护伞"，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。

　　（二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。

　　（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有"投资、就业、升学"等禁止性内容，误导消费者。

　　（四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定"霸王条款"，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。

　　（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积"缩水"、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后3年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发42户业主集体投诉。

　　二、加强建筑房地产市场监管的措施

　　对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。

　　作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。

　　（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管

　　土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的`监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。

　　（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为

　　一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。

　　二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为20xx万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处"两虚一逃"违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。

　　三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。

　　（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处

　　一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。

　　二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。

　　三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。

　　（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制

　　一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业"经济户口"。同时，建立"黑名单"和"黄牌警告"制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。

　　二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。

　　三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。

　　四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。

　　五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。

　　房地产调研报告 11

　　一、城市背景

　　1、城市概况

　　西安位于黄河流域中部关中盆地，东西长约204公里，南北宽约116公里。平均海拔424米，境内最高点为周至县西南的太白山，海拔3867米。地势大体东南高，西北与西南低，平原面积为43.674万公顷，占全市土地面积的43.7%，现辖9区4县，总面积10108平方公里，常住人口823万人，户籍人口753万人。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。

　　2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分

　　西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。

　　3、西安城市规划及未来发展前景

　　3.1、西安城市性质

　　西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。

　　区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。

　　3.2、城市功能结构、布局

　　西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。

　　二、西安市房地产市场发展概述

　　1、西安市房地产市场发展历程

　　城市的发展必然与房地产的.发展密不可分，在西安房地产的发展过程中，无疑也会经历一个漫长的规划、建设及不断改善的演变历程。总体来讲，西安城市房地产发展大致可以分为三个阶段：粗放的投资返还模式阶段、追求速度与占有资源阶段、以价值为导向的理性开发阶段。

　　① 80年代中期－90年代初期

　　随着国家住房制度改革的推进，房地产市场从结合旧城改造进行综合开发，由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设阶段，住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。这一时期，社会人均收入水平较低，市场上的商品房大多是房改公房，由开发商销售的全产权房屋逐步开始被社会接受，但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求，房地产市场处于改革和探索的史前时代。

　　② 90年代初期－90年代中期

　　当住房成为市场上自由买卖的商品之后，伴随着沿海地区房地产市场的大起大落，西安楼市躁动起来，特别是在产品上体现的尤其强烈和明显，较有规模的楼盘相继诞生，西安的房地产开发处于探索阶段。

　　③ 90年代中期－90年代后期

　　时代特征：随着西安高新开发区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配套建设，推动西安市场一大批房地产企业开始市场化运作。广州、深圳等外地地开发模式和先进理念被逐渐引入，西安房地产走上了品牌化道路。市场快速成熟，房地产开发竞争加剧，开始注重市场定位、规划设计，注重功能与环境质量，探索创新，忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建筑、对环境的开发利用；而市场中的客户对房屋的要求也越来越多样化，要求工程、功能、环境、管理等质量全面提高。这期间，紫薇地产在成功开发紫薇花园之后，紫薇城市花园被建设部评为西北首家“国家康居示范工程”，标志着西北最高科技含量小区的建成。

　　④ 20xx年－20xx年

　　时代描述：房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。投资市场活跃和，市民

　　购房多目标选择，对细节要求越来越高。期间，宏观政策调控使市场得以规范化发展，20xx年以来，随着珠江投资、绿地、中海、和记黄埔等众多外地房地产商的进入，市场越发活跃与理性。这期间的产品注重提高科技含量，住宅部品成套，物业管理文明，充分反映了超前性、导向性、舒适性、经济性和耐久性等综合特点。

　　⑤ 20xx年起到未来3－5年时间

　　时代描述：进入20xx年，西安市场风云变幻，经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，留下的企业会有更好的机会，市场也将更加规范化、合理化、品牌化；作为需求方的消费者将更加理智，对产品的要求会更高，要求房地产商更加重视产品质量和产品个性的研发，增加产品附加值，创造多元化的经营模式。临近年底，大量外部资本进入市场，更多的国内强势房地产企业开始抢占市场，未来房地产市场的激烈厮杀已经初见端倪。经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，竞争加剧，市场的成熟和行业的成熟，让房地产利润空间越来越小而趋于合理。专业化公司将依据自身实力降低开发成本，获取利润。

　　房地产调研报告 12

　　一、云阳概况

　　（一）区域基本情况云阳县位于重庆市东部，三峡工程库区腹心地带。东领奉节县，南连湖北省利川市，西界重庆市万州区，北接开县、巫溪县。地理座标介于东经108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北纬30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之间，南北长99.5公里,东西宽70.2公里,幅员面积3649平方公里。长江由西向东横空而过，境内流程68.1公里。新县城顺江而下至宜昌市288公里（距三峡大坝260公里），顺江而上西至重庆市区337公里（距万州区水路23公里、陆路41公里）。云阳县共辖42个乡镇，末总人口129万人，其中：农业人口103万人，占91.03%；非农业人口26万人,人口密度平均每平方公里342人。民族以汉族为主，少数民族有回、彝、苗、壮、满、蒙古、侗、土家、高山、朝鲜、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。

　　（二）区域自然环境云阳地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点的菱形。云阳地表由南北向中间倾斜，最高点为海拨1809米，最低95米；全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可概括为“七山一水二分田”。云阳属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特点。年平均气温18.4°c，最低气候-4.0°c,最高气候41.7°c。年平均日照1484.8小时，年平均降雨量1100.1毫米，无霜期300天以上，适宜多种农作物生长。

　　（三）区域经济条件与社会条件“十一五”期间，地区生产总值年均增长11.9%，全县gdp达到53.3亿元，比接近翻一番，人均gdp达到5285元。固定资产投资153亿元，相当于“十五”的3倍，年均增长24%，高出计划11.4个百分点。财政收入达到2.23亿元，年均增长12.99%，比预期目标高3.99个百分点。农民人均纯收入2223元，年均增长8.3%。三次产业结构比由42.3:33.7:24.0调整到的31.1:33.3:35.6。社会消费品零售总额达到18.2亿元，年均增长12.2%，比计划高0.9个百分点。城镇登记失业率控制在4.8%以内。城镇化率达到26.78%。年均人口自然增长率为4.81‰。

　　（四）区域基础设施及交通条件城镇体系框架基本形成，城镇建成区面积达到21.87平方公里,新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施，提升了城市品位，城市创新工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。云阳交通四通八达，运输方便快捷。长江自西向东横穿而过，现有各类港口、码头100多处，沿江各大航运公司船舶均在云阳港停泊运营。全县通车里程1480公里。渝巫路沿长江北穿过云阳境内，至开县二级路今年贯通，至湖北利川二级路，兰杭高速公路云阳段即将通车，云阳长江公路大桥、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至农坝段通车。距万州五桥机场、万州火车站48公里，仅40分钟车程。新建特大桥梁11座，完成云堰路、长高路南北两个循坏圈路基工程。全县二级公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，县乡公路油化硬化率达到31%。新修标准四级公路456公里，90%以上乡镇公路达四级标准，95.8%的村通公路。新建二级车站1个，三级车站4个，完成港口码头复建11处。

　　（五）城市定位云阳新县城定位为云阳县的政治、经济、科技、文化中心，三峡旅游服务基地之一，发展商贸、食品加工、轻工、港口运输业为主的山水园林旅游城市。城市规模为：发展到20万人，20xx年30万人，用地28平方公里。新城规划为三片。城市采取组团式的布局结构，形成以双江为中心，人和、盘石为外围组团的一城三片的组团式结构形态，围绕新城，大江、大桥、大道、大公园凸现，成为渝东城市群中的重要城市。云阳是一个地处偏远的移民新城，以云阳新县城为中心，构建极核发展模式，加强与重庆直辖市及周边县区、省份的联系，加快自身发展，以新县城为中心的城乡商贸流通网络初步形成。积极发展旅游业，充分挖掘全县旅游资源，着力构筑“一心两翼”旅游开发格局，接待游客250万人次，张飞庙成功搬迁，7月19日正式开馆，被评定为国家aaaa级景区，成功申报龙缸国家级地质公园。巧借地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，建成了云阳的一张名片。新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施，提升了城市品位，城市创建工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。根据云阳县城总体规划，不可用于出让的公益性质用地（道路广场用地、市政设施用地、绿地）在城市总建设用地面积中所占比例为23.6%；兼具公益和经营性质的用地（行政办公用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地）在城市总建设用地面积中所占比例为7.33%,此类用地虽不可经营性出让，但是可以通过划拨或协议出让等方式回收土地开发成本。居住用地、商业金融业用地和文化娱乐用地可用于经营性出让，本报告中将按照总体规划中这三类用地之间的比例关系估算待储备地块中可用于经营性出让的各类型土地面积。

　　二、房地产开发情况

　　（一）房地产市场总体态势云阳新城为移民城，云阳新城的城市总体布局为“一城四区”，已成长江片区仅剩下滨江花园200亩左右。目前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因而研究购房者的需求具有更加重要的意义。据调查，居民普遍拥有住房，有的`甚至有两套或者三套以上的住房，区域房地产市场目前已基本趋于饱和。要促进房地产市场发展，可以通过在特色上下功夫，开辟高端市场空间。为此，我们进行了“云阳县住房消费状况研究”的市场调研活动，总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。

　　（二）可供房地产区城及现状沿移民大道通过地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，能用于房地产开发的土地仅剩下200亩左右，县府通过招商引资，湖北省宜昌市珍珠房地产开发公司一举中标。

　　1、开发现状丽江景苑，该楼盘占地18706平方米（28亩），建筑面积10.2万平方米,其中商业面积3.4万平方米，住宅公寓面积6.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1200元/平方米，最高价达到1700元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。福苑楼盘，该楼盘占地1867.6平方米（2.8亩），建筑面积2万平方米,其中商业面积0.6万平方米，住宅公寓面积1.2万平方米。商业部分平均售价为6600元/平方米，住宅部分起售价为1500元/平方米，最高价达到2200元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。

　　外滩广场，该楼盘占地100050平方米（50亩），工程分三期建成。-，一期工程楼盘占地26680平方米（150亩），建筑面积5.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积3.2万平方米。商业部分平均售价为4280元/平方米，住宅部分起售价为900元/平方米，最高价达到1200元/平方米；-，二期工程楼盘占地26680平方米（50亩），建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为5280元/平方米，住宅部分起售价为1050元/平方米，最高价达到1750元/平方米；，三期工程楼盘占地26680平方米（50亩），建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为7280元/平方米，住宅部分起售价为1750元/平方米，最高价达到2750元/平方米。该楼盘销售状况良好，其开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。

　　滨江国际，该楼盘占地27346平方米（38亩），建筑面积20.2万平方米,其中商业面积5.4万平方米，住宅公寓面积14.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1750元/平方米，最高价达到3000元/平方米。

　　2、本区域竞争楼盘分析针对本案滨江国际、丽江景苑、福苑、外滩广场附近几个楼盘市调分析。目前，在云阳县房地产市场中具有一定影响力的售楼盘是位于滨江小区的滨江国际、丽江景苑、福苑楼盘和群益小区的外滩广场。滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为90-110平方米（小户型，小面积），120-145平方米（中户型，中面积），180-250平方米（大户型，大面积），小户型、小面积占60%，中户型、中面积占25%，大户型，大面积占15%。购房以外地人和本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，预销售很乐观；外滩广场现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目三期原定于3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年云阳的房地产市场火爆，住宅部分起售价为1500元/平方米，最高价达到2200元/平方米，销售状况良好。丽江景苑座落于以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为80-95平方米（小户型，小面积），100-125平方米（中户型，中面积），130-180平方米（大户型，大面积），小户型、小面积占55%，中户型、中面积占35%，大户型，大面积占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，预销售很乐观；福苑其地理位置同丽江景苑、滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为145平方米、183平方米面积各占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，预销售很乐观；由于走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

　　三、土地市场分析根据云阳县国土局提供的—土地出让交易结果，与待储备土地同为住宅用地的土地历年交易情况如下表。

　　表1云阳土地出让交易情况年度价格最高价（万元/亩）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低价（万元/亩）2．001．644．406．985．684．4035．50平均价（万元/亩）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50可以看到，土地市场在经历了02、的狂热之后逐渐回归理性。预计云阳县土地市场将在稳定下来，呈上升势头。根据云阳县近年来土地出让的实际情况，土地成交价格总体上呈现增长态势，虽然略有下降，恢复到正常水平，开始有大幅增幅。表2云阳县—土地出让情况年度价格最高价7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低价2．001．644．406．985．684．4035．50平均价4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50

　　四、土地储备的几点建议

　　（一）应抓紧进行土地储备工作云阳在高速公路出口至中小江片区双洞子城市副中心划定（即双洞子城市副中心至小江片区上青龙嘴山梁绿脉）1520亩作为梅峰水利工程的储备用地，区位优势好，增值大，变现快，应抓紧进行土地储备工作。

　　（二）由于土地出让价格受到宏观经济、市场情况、相关政策等诸多因素影响，具有极大的不确定性。由于待储备地块尚未进行详细规划，具体规划指标未定，导致实际可出让的土地面积无法确定，对估算结果产生一定影响。特此报告

　　房地产调研报告 13

　　楼宇经济是随着经济社会发展和城市化的快速推进而出现的一种新兴都市特色经济。温江作为一个快速城市化并正在萌芽成为主城区的区域，目前正加快推进产业升级转型努力构建以服务业为主导的现代经济体系。主动顺应城市化要求，大力发展楼宇经济，土地和资源要素瓶颈制约，是转变经济增长方式的应有之义。为此充分掌握和了解这一特色经济形态，更好地促进其发展，近期，区委政研室就此开展了专题调研，摸查了全区楼宇经济现状，并走访学习了成华、锦江、武侯等区的经验，思考了一些具体的对策建议，现将情况报告如下。

　　一、楼宇经济的主要特点及对温江的积极作用

　　楼宇经济是以楼宇为载体,吸引一些机构公司入驻进行办公、研发和商务活动的经济形式，是随着城市经济的发展而产生的一种新型经济形态。总体来看，楼宇经济有以下几个特点：一是楼宇经济是都市经济发展到一定阶段的产物。它的生存发展与城市的规模、地位和综合经济实力有明显的正向关系，城市规模越大，经济社会发展越快，集聚力和辐射力越强，越能促进经济要素的聚集。二是楼宇经济一般具有较高的投入产出回报。一般一栋高级商务楼里众多公司所产生的效益，往往胜过一占地面积很大的工业企业。三是楼宇经济必须以一批基础和配套较为完善、建设标准和智能化程度较高的楼宇为载体，而且这些楼宇应相对集中，最好是有一些CBD区。四楼宇经济所吸引入驻的多是一些企业本部、研发中心和销售中心，所从事的多为管理、研发和商务活动，无论对服务业的升级还是高端人才的聚集，都有十分明显的推动作用。

　　基于这些原因，国内外很多城市都曾先后把楼宇经济发展作为成区域发展的一个重要途径和抓手。如国际上的有美国纽约的曼哈顿、法国巴黎的拉德方斯、日本东京的新宿、中国香港特别行政区中环铜锣湾等;国内比较突出的青岛、上海、广州、天津等城市;市内的青羊、武侯、锦江、双流、都江堰等区(市)县。都这方面进行过很多的探索和实践，积累了很多成功的经验，可以供温江的发展进行借鉴。

　　就温江当前的现实而言，主动顺应快速城市化的趋势，大力发展楼宇经济，对推动温江的发展跨越至少有以下几个方面的积极作用。一是能极大地促进资源节约，缓解我们用地、用电、用气等紧张的矛盾。二是能有力地促进我区产业结构的`调整和提档升级，使温江服务业得到快速发展，并且是主要是高端的现代服务业和生产性服务业。三是能聚集和带来大量的人流、物流、资金流和信息流，刺激和带动周边诸如金融、餐饮、购物等更多产业的发展，培育和形成温江经济新的增长点。四是能通过一大批高品质楼宇及其配套设施的建设，使温江的城市服务功能更加完善，城市形象得到明显提升。

　　二、温江楼宇经济发展现状及主要差距

　　研究温江楼宇经济发展，必须首先对全区楼宇经济现状有一个仔细的了解。为此，我们通过借鉴其它地区的经验和标准，对全区建筑面积在3000平方米以上的商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)、企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)、营利性科、教、文、卫办公楼宇、城市综合体等四种类型楼宇，分已建成、在建、计划开工三种情况进行了相应的统计分析。

　　统计显示：目前，全区已建成的各类商务楼宇共计56座，建筑面积约72.1万平方米。其中，商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)48座，建筑面积57.8万平方米，占80.2%，在全区已建成的商务楼宇资源中占主导地位;企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)3座，建筑面积7.6万平方米，占10.5%;营利性科、教、文、卫办公楼宇2座，建筑面积5.4万平方米，占7.5%;城市综合体和其它商务楼宇3座，建筑面积1.3万平方米，占1.8%。

　　房地产调研报告 14

　　当前，国家正值全面建设小康社会新的历史时期，各行各业都在迅猛发展，房地产作为社会发展的基础产业，必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言，如何抢抓机遇，立足自身特点，加快推进房地产业的快速健康发展，笔者结合十余年从事房地产工作的经验，以宣恩县城为例，提出以下一些思考。

　　一、以住宅建设为主体，大力开发城市小区、新区，不断推进城市化进程

　　住宅业是房地产业的主体，这是发展房地产业的初衷所决定的。随着城市化进程的不断加快，城市功能多元化和城市布局区域化的特点更加显现，住宅业在房地产业的主体地位将有所改变。但现阶段对于西部贫困地区县城而言，城市的规范性建设才刚刚起步，房地产业的发展仍然要以住宅业为主体，并且这种主体地位将持续很长一段时间。按照宣恩县城的发展规划，新一轮的住宅业建设要紧紧抓住城市扩展的有利时机，着力搞好兴隆小区和五把车小区建设。在小区开发中，要坚持“一主体两突出”，即以建住房为主体，突出山城特色，突出文化内涵，切不可盲目标新立异，更不可以商务为主体，而要立足县情，以满足人们的居住生活为首要目标，建设多层次、不同档次的普通商品住房。预计未来年宣恩县城常住人口将净增万人，按平均每户人计算，需新增万套房子，其面积相当于现有成套住房面积的倍。由此可见，在西部地区县级城镇发展中，在相当长一段时期以内房地产业必须以住宅业为主体，这是由客观现实所决定的。

　　二、以危旧房屋改造为重点，全面实施旧城改造工程，不断优化城市结构，提升城市功能

　　西部地区县城的房子大多建于上世纪八、九十年代，形式单一，结构简单，功能低下，基本上呈火柴盒式紧密排列，且道路狭窄，环境欠优。现在，随着城市发展建设步伐加快，人们生活水平日益提高，旧房已远远不能适应新的住房消费需求。因此，全面实施旧城改造工程是当务之急。宣恩县委、县政府已确定以招商引资为突破口，在20xx年大力推进旧城改造。在旧城改造中，要充分考虑现有居民的意愿和居住习惯，讲究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化环境，提升档次，让新建房既有现代气息，又具传统内涵，寓含文化底蕴。用拆房还房、以房补房的办法，直接解决拆迁矛盾，让更多的城区居民享受到旧城改造给他们带来的直接利益。同时要建设好休闲广场，因为它是一个城市文明的窗口。最大程度地发挥广场的整体功能，以广场的建设来进一步推动旧城改造，从而不断优化城市结构，提升城市功能。

　　三、以培育房地产开发企业为支撑，着力整合房地产业市场要素，全面促进县域经济发展

　　房地产开发企业是房地产业发展的必然产物，是城镇化建设的主力军，它能广泛地吸纳社会资金，整合市场要素，推进住房商品化进程，促进县域经济发展。目前西部地区县城房地产业大多刚刚起步，开发还很不够，面临的突出问题就是有市无场，市场发育不健全，市场运作不规范，从而导致城镇化建设缓慢。要解决这个问题，当务之急是积极培育房地产开发企业，因为企业是市场主体，只有充分发挥房地产开发企业的主体作用，优化资源，不断整合房地产业的技术、资金、人才、管理等市场要素，才能加快推进房地产业的`健康发展。要给西部地区县城房地产开发企业以政策方面的倾斜：

　　一是降低准入“门槛”，以四级房地产开发企业为例，其注册资本金应降低到xx万元；

　　二是加大政策支持力度，要对新设立的房地产开发企业，从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面给予政策优惠等；

　　三是建立规范化的房地产开发经营市场，严禁任何单位以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

　　四、以拉动消费、扩大需求为目标，逐步完善住房公积金制度和信贷支持政策，切实提高居民生活水平

　　据调查，西部贫困地区县城还有以上居民的居住条件较差，属非成套及简易住房。形成这种状况的原因是多方面的，但居民的购买力不够是直接主因。因此，在发展房地产业的过程中，要充分考虑这一阶层的利益，尽可能提高他们的购买力。要提高居民的购买力，除了加速经济发展以外，一个行之有效的办法就是建立完善住房公积金制度和发展住房信贷，让他们通过这一形式获得购房资金，实现购房愿望，以此拉动住房消费，扩大社会需求，不断提高居民生活水平。

　　在住房公积金制度方面重点抓好：

　　一是建章立制，规范管理，目前就公积金制度而言，仅国务院颁布《住房公积金管理条例》是不够的，还要颁布实施细则及相关的管理制度；

　　二是理顺机构，统一号令，要严格按照国务院的有关精神，以市（地州盟）设立住房公积金管理中心，县（市）设立分中心，实行垂直“一条边”管理，统一核算，整合实力，规避风险。

　　三是强化归集、发展个贷，提高住房公积金缴存比例，单位及职工个人各为以上，扩大覆盖面，住房公积金制度要推广到乡镇。

　　建立和完善政策性住房贷款和商业性住房相结合的住房信贷体制：

　　一是要发展政策性住房贷款，大力发展住房公积金个人贷款业务，降低职工购房成本；

　　二是要积极发展商业性住房贷款。各商业银行要加大对西部县城房地产信贷支持的力度，要根据当地住房发展规划，合理核定个人住房贷款规模，规范担保行为，简化办事程序，方便个人贷款，增强购房能力。

　　房地产调研报告 15

　　一、调查目的

　　寒假期间，为了增长见识，更好的了解本专业今后要面临的工作方向，为了之后的学习更有着重性。本次我向一名员房地产公司员工进行了关于方房地产市场情况面的询问调查学习，学到了许多书本以外的知识，收获很多。下面是我对进行房地产市场情况的一点简单探讨

　　二、调查时间：20xx年2月12日

　　调查地点：房地产公司

　　调查过程：询问房地产经理

　　三、调查方法：观察分析法，资料分析法

　　内容：了解当今及未来房地产市场情况，互联网对房地产的介入情况，地产服务市场是否存在。

　　四、调查的结论：

　　1、房地产网站繁多，功能，资讯内容相近

　　2、现有房地产网站多立足本地，只起到互联网广告的作用，未能发挥互联网无地域的优势，这可能是由于互联网技术所决定的，由于HTML表现手法有限，极大地制约了房地产网站的跨地域发展。

　　3、房地产网站表现形式。

　　A.HTML超文本文件格式。运用图片，文字和超级连接表现楼盘，这是现在房地产网页主要表现形式。

　　B.360度环景技术。能表现东南西北四方位景物，可拉近观察，表现事物真实，可做少量互动，如超级连接，但只能在一固定地点做360度旋转观察。这一技术已出现，但还没普及，应用此技术网站极少。

　　C.VRML虚拟现实技术。应用电脑三维技术，能表现物体空间结构，浏览者可任意游走，有置身其中的感觉，但画质与现实有差异。至今没出现这类商业地产网站。

　　4、未来一手房地产市场将定位在高档商品房上，消费者需要更大量有关商品房的信息。随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现，人们对房屋的需求将上一档次，房地产市场需求将转为对大面积，别墅型等高档商品房的需求。由于消费者追求的是高品质的`商品房，而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用，因此需要关于该商品房更全面的了解，而不单局限于对其位置，大小等信息的了解。广州楼盘的向外扩散，导致得到这些信息，将耗费不少时间与精力。

　　5、地产商销售手段需要创新。随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟，大量广告的投入不是他们的出路。因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本，从而削弱楼盘价格上的竞争力。消费者心理总是从非理性到理性，他们注重的将是商品房的实用性和舒适性，单搞概念盘将难以取得好的销售成绩。因此房地产需要销售模式的创新，需要低成本，高效，实用的销售手段。

　　6、二手市场将相对活跃城区范围的扩大，是二手交易的主要动因。楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件。人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置换成为二手交易的主要目的。

　　7、现今房地产网站信息远未达到消费者要求，需要技术创新。如上所说，单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求，网站需要新的表现手段展示楼盘。只要互联网能提供足够的信息，网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐。

　　8、房地产推广是一个高利润行业，如果互联网是计电视，广播，报章杂志后的一时代传媒，那么他在房地产推广上必有作为。可以利用虚拟现实技术建立房地产网站，定位在一手楼盘的销售，利润来源主要定在地产开发商，而非消费者。现在很少地产商愿意在互联网上做广告，究其原因，为以下几点：

　　1、认为电视，报章等广告是主动的，不管消费者是否接受，都难以拒绝，至少要看一眼，才能做出下一步反应。而互联网广告确实被动的，消费者愿意才会看。这一想法是但从广告目的出发的，而忽略了广告的效果和效率，这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因。而事实上，互联网广告是有针对性的，有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站，而且在网上做广告是无地域限制，无时间限制的。

　　2、认为互联网还没普及。这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因。就现在产业结构及人口结构考虑，未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中。

　　3、认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富。的确，用传统超文本格式（HTML）表现房地产信息，远远未能满足消费者和地产商需求和要求。这也是房地产网站需要技术创新的原因。地产商广告投入，目的是让消费者认知其楼盘，所以，房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者，而不是地产商，要吸引房地产准消费者，从而吸引地产商广告投放。

　　就调查所得的资料统计，如果房地产网站广告份额可以达到1%，即可至少得到8万/星期。考虑网站的营运成本远低于不同广告公司，应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站，提供房地产信息服务市场存在，风险很少。

　　房地产调研报告 16

　　房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到xx市房地产产权产籍监理（市场）处、xx市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房（二手房）市场调研。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。

　　一、我市二手房市场的现状及原因分析

　　xx年1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。

　　（一）1-2月我市二手房交易情况

　　xx年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降14%。

　　（二）1-2月我市二手房价格情况

　　xx年1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增7.6%。

　　（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题

　　1、还款风险

　　借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。

　　2、二手房贷款服务机构的诚信风险。

　　在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。

　　从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。

　　3、各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善

　　由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。

　　二、解决问题的对策和建议

　　（一）进一步加大政府及主管部门对我市房地产市场调控的力度。去年11月xx市政府也出台了《关于促进我市经济平稳较快增长的若干意见》。该意见就明确提出：市住房公积金贷款最高额度由26万元提高到35万元，住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年，购买第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，购买第二套商品住房首付款比例仍执行30％。在还清住房公积金贷款本息的前提下，可以再次办理贷款。鼓励职工提取住房公积金购买中小户型、中低价位的自住住房。这一政策的出台，使我市房地产成交量在国内房地产市场总体情况不景气的状况下，有了一定程度的回暖。消费潜能在长期积压后遇到利好政策后的一次释放。随着房地产宏观调控政策的实施，政府及主管部门对促进房地产市场的工作力度进一步加大，金融政策、税收政策、住房保障民生工程等组合政策效应逐渐显现，xx年我市的房地产市场可能显现以下特点：一是由于观望而被遏制的居民真实需求将会逐步得到释放，需求与消费将回归理性轨道。二是我市的'经济适用住房，及廉租住房建设力度加大，投放市场的供給将会大幅增加，这对平抑房价上涨，改善住房结构，稳定房地产市场将会发挥积极的重要作用。面对这一现状，除政策的引导、政府的努力外，市场中的广大主体也要理性对待，仍需各方共同努力来促进我市房地产市场的健康稳定发展。

　　（二）尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度

　　借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：

　　1、有关部门可以根据房屋的区域性和固定性，以城市为单位，依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。

　　2、各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。

　　3、各商业银行间要尽快联网，实现客户信息资源共享。对于还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。

　　（三）继续推行存量房（二手房）交易资金托管业务。存量房交易资金托管是指存量房交易双方将期房首付或全部房款存入托管部帐户，由托管部出具“托管凭证”，作为办理房地产权证的要件之一，这是房地产管理部门监控二手房市场的有力举措。xx市存量房（二手房）交易资金托管部成立于xx年12月21日，至今方便了近千户的宜城人民，起到约束房地产中介企业的行为和维护交易双方的合法权益的良好作用。

　　(四)建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介公司，制定切实可行的市场准入标准，如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定，淘汰那些不符合标准的小公司；提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素质，对他们进行培训和资格考试，对不合格和违纪的从业人员，应取消他们的从业资格。严厉打击某些中介公司、从业人员的违法违规行为，保障各商业银行和广大住房消费者的利益。二手房贷款服务机构也应为自身长远发展考虑，依法经营、规范范运作诚实守信，才能使自己的公司不断发展壮大。

　　房地产调研报告 17

　　一、调查研究的目的:

　　了解当今及未来房地产市场情况，互联网对房地产的介入情况，地产服务市场是否存在.

　　二、调查的方法，资料的来源，方法:

　　观察分析法，资料分析法.资料来源:互联网权威网站，报纸，

　　三、调查研究的主要发现

　　1、广东房地产市场投资活跃，销售虽然增长，但积压依然增加.

　　资料显示2000年1-9月份，随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展，令投资再度活跃，开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月，全市房地产开发完成投资达192.35亿元，同比增长32.9%，比去年同期增幅提高20.6个百分点，为今年以来的最高增幅(一季为23.7%，上半年为30.5%)，其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元，占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米，同比增长10.2%，增幅上升9.6个百分点.1-9月，全市房地产开发项目新开工面积大幅上升，达670.17万平方米，同比增长39.9%，新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中，住宅为541.79万平方米，同比增长40.8%，增幅比去年同期提高28.7个百分点，新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加，全市1502家房地产开发企业中，新开工面积超5万平方米的企业达40家，同比增加14家，新开工规模达394.21万平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长，使商品房施工进度加快，竣工量增大，带动1-9月交楼面积同比增长50.8%，为223.78万平方米，其中住宅销售(交楼)201.8万平方米，办公楼5.68万平方米，商业营业用房12.95万平方米，其他房屋3.35万平方米.另据统计，广东全省积压商品房已达1200万平方米，而另一方面，全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量，全省当前积压的商品房不但难以减少，还可能进一步增多.

　　2、广州商品房向外地扩散，大户型和别墅型成为主流.

　　原番禺市和花都市正式撤市改区后，广州市房地产开发投资形成新格局，市区投资基本上占绝对优势.1-9月市区完成投资额188.01亿元，同比增长32.2%，占全市的97.7%;两县级市完成投资额4.34亿元，同比增长76.4%.占全市的2.3%.在全市十区中:番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头，投资总量分别居十区的第一，二位，完成投资额分别为27.78亿元和6.63亿元，同比增长均为1.2倍，特别是番禺区住宅投资大幅增长，完成投资额为23.41亿元，同比增长1.2倍，占本区房地产开发投资的84.3%，比全市住宅投资高13.8个百分点.广州商品房从市中心向外扩散的格局已经明显.据民政部门统计，1998年底广州60岁以上的老年人口有80多万人，约占全市人口总量12%，这标志着广州的人口结构进一步迈向老龄化.而赡养老人既是中华全统美德，又是法律规定.在将来，由于计划生育和人口寿命的提高，每对夫妇很可能要照顾两对老人，而养老园还未成风，因此，新婚夫妇与老人同住极为可能，购买大面积套间成为必要.别墅市场也渐渐升温，"一股自家车选购别墅的大军正悄然兴起".

　　3、各地产商为推销楼盘各出奇招，推广费用庞大.

　　为推楼，地产商想出各种"概念"作为买点，先后出现"体育概念"，"山水概念"，"生态概念"，"地铁概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨额资金在电视，报章等媒体推销其概念.就2000年10月10日-10月16日间，由于国庆过后，楼市经过两个星期强劲的推盘声势之后，开始恢复低调并进行休整.做广告宣传的楼盘仅75个，较上周骤降了25%，但广告额也达到859.4万元，其中十大广告楼盘之首的江南世家所投入的广告费用59.7万元，康王商业城和益丰花园以33万元左右的广告宣传费用分别位于第二，第三位.这些广告费用中，绝大部分是电视广告，广告传单以及报章杂志的形式.另外，不少广州周边楼盘推出的免费睇楼专线车，也是一笔不小的费用.

　　4、二手楼市将渐趋活跃.

　　据经济日报2000-10-12报道，房地产交易程序进一步简化.这一二手楼市发展的阻碍将成为历史.广州楼市经过几年的发展，还有福利分房的尾班车的'开出，相当部分人已经手中有房，甚至是第二套房.加上广州范围的不断扩大，"就近租房"可能成为上班一族的选择.因此二手楼市可能渐趋活跃.

　　5、房地产网站繁多，功能，资讯内容相近.

　　在房地产这个朝阳行业中，网站作为新经济的身影，亦随处可见.据估算，中国至少有房地产专业网站300个.象"新浪"，"网易"这类门户网站基本都建有地产频道，传播着各类型的地产信息;而类似与"搜房"，"安家"等的房地产专业网站，则是担当着为消费者提供网上置业指导，追随地产行业发展的双重任务;此外像"丽江花园"这类由发展商兴建的网站，更多的目的在于建立，丰富项目形象，增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多，但真正能为置业者排忧解难，可提供详尽的房地产信息，再售物业信息的专业网站并不多，几乎全是提供以下几条内容:一，二手房租售信息(多为文字描述地址，大小，联系方式，极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修，家具风格文献资料;供楼利息计算.

　　6、现有房地产网站极具区域性.

　　现有房地产网站多立足本地，只起到互联网广告的作用，未能发挥互联网无地域的优势，这可能是由于互联网技术所决定的，由于html表现手法有限，极大地制约了房地产网站的跨地域发展.

　　7、房地产网站表现形式.

　　a.html超文本文件格式.运用图片，文字和超级连接表现楼盘，这是现在房地产网页主要表现形式.

　　b.360度环景技术.能表现东南西北四方位景物，可拉近观察，表现事物真实，可做少量互动，如超级连接，但只能在一固定地点做360度旋转观察.这一技术已出现，但还没普及，应用此技术网站极少.

　　c.vrml虚拟现实技术.应用电脑三维技术，能表现物体空间结构，浏览者可任意游走，有置身其中的感觉，但画质与现实有差异.至今没出现这类商业地产网站.

　　四、结论

　　1、广东房地产将出现买方市场，房地产销售将出现新困难.虽然广州楼盘销售增加，积压有所减少，但广东整体商品房积压依然严峻，况且商品房作为耐用高价消费品，一般都有50年使用寿命，而且每户多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定时期内是有一定限度的去年受房改"末班车"等因素影响，购买力受到严重消耗;而支取住房公积金手续烦琐，有待进一步简化;中国人口数量也趋于稳定，地方经济差距正初步减少，而且经济发展重心正向西北转移，广东外来人员用房需求也将有所减缓.另外，按1500元/平方米计算，全省消化现有积压和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230亿元.由于大供给与少需求的相互作用，房地产买方市场初步显露.这一点从1999-11至2000-3广州各区住宅展销均价变化可以看出.

　　2、未来一手房地产市场将定位在高档商品房上，消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现，人们对房屋的需求将上一档次，房地产市场需求将转为对大面积，别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房，而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用，因此需要关于该商品房更全面的了解，而不单局限于对其位置，大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散，导致得到这些信息，将耗费不少时间与精力.

　　3、地产商销售手段需要创新.随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟，大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本，从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性，他们注重的将是商品房的实用性和舒适性，单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新，需要低成本，高效，实用的销售手段.

　　4、二手市场将相对活跃城区范围的扩大，是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置换成为二手交易的主要目的

　　5、现今房地产网站信息远未达到消费者要求，需要技术创新.如上所说，单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求，网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息，网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.

　　五、建议

　　房地产推广是一个高利润行业，如果互联网是计电视，广播，报章杂志后的一时代传媒，那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站，定位在一手楼盘的销售，利润来源主要定在地产开发商，而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告，究其原因，为以下几点:

　　1、认为电视，报章等广告是主动的，不管消费者是否接受，都难以拒绝，至少要看一眼，才能做出下一步反应.而互联网广告确实被动的，消费者愿意才会看.这一想法是但从广告目的出发的，而忽略了广告的效果和效率，这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因.而事实上，互联网广告是有针对性的，有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站，而且在网上做广告是无地域限制，无时间限制的

　　2、认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构及人口结构考虑，未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.

　　3、认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确，用传统超文本格式(html)表现房地产信息，远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.

　　地产商广告投入，目的是让消费者认知其楼盘，所以，房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者，而不是地产商，要吸引房地产准消费者，从而吸引地产商广告投放.

　　就调查所得的资料统计，如果房地产网站广告份额可以达到1%，即可至少得到8万/星期.考虑网站的营运成本远低于不同广告公司，应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站，提供房地产信息服务市场存在，风险很少.

　　房地产调研报告 18

　　第一节调研目的

　　通过了解九江市房地产市场现时和潜在的供应量、现时营销状况及项目周边的交通状况、配套设施、市场消费能力等方面的信息，分析掌握项目片区房地产及商业发展趋势，对目标项目进行可行性分析，风险分析等，为开发商投资决策提供准确、有效的依据。

　　第二节调研区域界定

　　本项目位于庐山区前进东路以南200米处；调研区域包含九江市浔阳区和庐山区两个区域。住宅调研主要集中在九龙街片区、庐峰东路片区、九江市开发区、湖滨小区以及前进路片区等具有一定规模的住宅开发区，商铺调研区域主要集中在九龙街、浔阳路、大中路、前进路等商业繁华路段。

　　第三节片区概况

　　一、片区发展现状

　　九江地处江西省北部、长江和鄱阳湖交汇处，北依避暑胜地、风景区庐山，是集名山、名江、名湖于一体的具有2200多年历史的文化名城。130多年前，九江就是对外通商口岸，1992年被国务院批准为长江沿岸开放城市，经济相对发达，水陆空交通便利，素有“七省通衢”之誉。京九铁路的开通为九江投资环境的改善，经济的'腾飞注入了新的活力。长江和京九铁路两条大动脉在九江市区交汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点。

　　长虹大道作为庐山区和浔阳区的的分界线，不仅在地域上将其分隔，而且在经济发展水平上，长虹大道南北两个片区也存在着明显的差异。浔阳区由于地处原商业中心区，商业格局、氛围的传承发扬，使得浔阳区的商业非常繁荣，片区经济发展水平较高；而庐山区由于远离市中心商业繁华地段，京九铁路横穿该片区，无形中对中心区商业辐射形成了一种阻碍，而且由于该片区原为工业区，国有大中型企业多集中于此，现今，这些国有企业大多处于举步唯艰或亏损状态，因此，庐山区经济水平相对浔阳区来说较为落后。

　　二、片区配套设施状况

　　随着九江市区范围和商业辐射范围的不断扩大，以及周边区县人口的迁入，庐山区前进路段渐呈现繁华景象，各种配套设施也逐步跟进，日趋完善。

　　房地产调研报告 19

　　自去年下半年以来，国家相继出台了取消“限购”、降息降准、《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)等新政，为了解和掌握新政下巴中市区房地产市场发展现状，国家统计局巴中调查队采取实地走访房产、国土等相关部门，与问卷调查社会群众相结合的方式，开展了新政下巴中市区房地产市场发展现状调研，现将有关情况报告如下，以期为党委、政府及相关部门提供决策参考依据。

　　一、近期巴中市区房地产市场发展现状

　　(一)新建商品房售价企稳，销量同比呈下降趋势

　　一是售价企稳，同、环比基本持平。根据巴中市房地产管理局提供的数据：今年以来，受“降息降准”等新政因素影响，1-2月巴中市区新建商品房市场均价为4079.5元/㎡，较20xx年1季度的3988元/㎡上涨了91.5元/㎡，同比上涨2.3%，较20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，环比下降1.1%。

　　二是销量同比明显下降、环比增幅收窄。在《条例》颁布实施的影响下，1-2月市区新建商品房销售套数与面积分别为3093套、325451㎡，较20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同时今年1-2月的环比增幅较去年1-2月的环比涨幅降低了15.6%。一家二级资质开发商反映：“去年仅1-2月销量就达500余套，而今年截止3月中旬才销售了不到300套，表明今年新建商品房销售情况整体不容乐观。究其原因主要有两个方面：一是20xx年国内整体经济发展呈下行态势，作为巴中购房主力军的外出务工人员，带回热钱大幅减少，致使购买能力减弱;二是一系列新政出台后，促使刚需型购房群体驻足观望，改善、投资型购房群体放缓或大幅减少购买”。

　　(二)二手房交易总体下行，租赁市场有所降温

　　今年来，巴中市主城区二手房交易市场发展呈现出房源增加，销量、单价双下行，租赁市场价格小幅下降的总体趋势。

　　一是受《条例》影响，房源同、环比均有所增加。通过对5家房地产中介实地走访了解，今年一月以来，受《条例》颁布实施的影响，二手房房源呈现了三个新特点：首先，房源同、环比小幅增加。今年1季度较去年同期和四季度均呈现增长趋势，同、环比上涨幅度分别达10%、18%。其次，业主主动投放的房源比例提升约两成。据各中介反映，20xx年以前，业主主动投放房源与中介挖掘房源的比例大约为3：7，而在《条例》实施、房产税不久将开征的背景下，今年的房源构成比例变成了近5：5。第三个新特点是主动投放房源的以有多套房屋业主居多。一家中介今年1-2月共接受主动登记的二手房房源28套，其中12套房源业主拥有2-3套以上住宅，其中一名业主一次性投放房源3套，《条例》影响可见一斑。

　　二是交易量回落明显，单价小幅下降。据5家中介企业反映，今年1-2月月均交易量较去年月均交易量明显下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均销售30套，而今年月均不到20套，降幅达到了33%以上。同时企业反映单价下降幅度达4-10%左右，如去年江北120㎡的普装二手房交易均价在48-52万之间，而今年交易价格降到了44-48万之间。

　　三是租赁市场有所降温，租金环比下降明显。由于去年以来国内经济下行压力较大、物价低位运行，同时随着巴城拆迁还房工作有序推进，巴中市区二手房租赁市场有所降温。今年春节后，二手房年租金均价环比下降8-12%，如地处江南老城黄金地带的南湾国际小区，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2万降到了今年的1.8-2万，江北的100平方米二手房租金由2.4万左右降到了2.2万左右。

　　二、《条例》反响明显，心态影响市场

　　通过对100名社会群众(包括城乡居民，机关、事业单位工作人员，国有、民营企业员工，个体工商户，离退休人员)进行入户面访、问卷调查发现，《条例》试点实施以来，群众表现出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、改善投资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望等特点。

　　一是新政社会关注度高。3月1日，《条例》正式落地四川泸州，标志着《条例》正式实施。此次问卷调查数据显示：有86%的人知道《条例》已经开始试点实施;对不动产登记改革及《条例》试点实施关注度调查发现，仅16%的受调查者表示不关注，有49%的受调查者表示非常关注，有35%的受调查者表示比较关注。表明社会各界对《条例》实施关注度很高。

　　二是具体内容知之甚少。《条例》已试点实施近一月，社会公众对《条例》的详细内容、登记范围、实施步骤等知晓几何，通过调查发现，除16%的受访者表示了解，有33%的人对此不了解，有51%的'受访者表示知之甚少。究其原因，部分受访者表示:一方面是由于不动产改革目前仅在部分地方试点实施，个人直接利益尚未受影响;另一方面是因为没有出台配套政策，群众处于观望状态;再者是因为《条例》试点实施时间短，宣传解读信息量少，信息获取渠道狭窄、宣传解读工作有待进一步强化。

　　三是观望心态比较普遍。通过调查发现，受调查者中仅有10%的人考虑近期购置不动产，刚需购房者仍然是主力，改善和投资性购房者观望政策和市场行情意向明显增加;64名拥有多处不动产的受访对象在回答“是否准备在近期处置不动产”问题时，仅有6人选择“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市场行情变化再作决定，所占比例达到了56%，表明拥有多套房产者观望情绪明显。

　　四是作用意义理解偏差。受访者在回答“《条例》实施作用”时，大家都知晓“简政放权、保护权利人合法财产权”、“利好刚需购房、有效调控房价”、“提高政府治疗效率和水平、方便企业、群众”等核心作用以及“反腐败”、“为房产、遗产税开征夯实基础”等其他衍生作用，但存在着主次不明的现象：选择“反腐败”、“为房产、遗产税开征夯实基础”两项的分别达到了68%、55%，在作用重要程度中分别排第一和第三位，由此可见，群众在认知《条例》的作用意义上存在着主次不明的情况，有待进一步正确解读引导。

　　五是担忧新政泄露隐私。对“《条例》实施后最大担忧”的问题，有60%的受访者选择了“怕个人信息等隐私被泄露”，表明受访者对《条例》中的“登记信息共享与保护”存在不理解、有疑虑，希望在这方面进一步完善查询、调阅机制，确保个人信息等隐私不被非法窃取。其次有51%的受访者选择了“多处房产会被征过高的税。”表明公众对舆论传导的房产税、遗产税等税开征的隐忧、更表明了公众期待政府及时公布相关政策实施时间表，利于群众妥善处置相关事宜。同时有44%的受访者对不动产登记程序是否简化便民产生担忧，亦表明希望《条例》实施具体方案应尽快出台落实。

　　三、新政影响初现，程度尚需观察

　　(一)企业多措并举适应新政

　　为了适应《条例》实施、“降息降准”等新政实施，巴中市区多数房地产开发商、二手房中介积极采取举措，应对新政实施带来的影响。

　　一是开发企业稳中求进、积极应对。首先，走访的5家房开企业中有4家采取了调整营销策略、优化促销方案、积极宣传政策等举措对在售楼盘进行销售策略整合，力促稳价保量。其次，对已纳入开发计划的项目进行整体发展评估，择优选择开发，放缓整体开发脚步;同时针对巴中市区房地产市场实际情况，结合新政影响，减少购地计划，有的放矢地购买土地，确保企业发展稳中求进。

　　二是二手中介多措并举、促成交易。面对二手房交易市场供大于求的局面，部分企业首先取消看房佣金、降低提成费率，力促降低买卖双方交易成本;其次强化服务保障，提升贷款办理、房产过户、纳税报备等工作效率，切实提升服务水平，降低买卖双方时间成本;同时采取切实可行举措，积极做好买卖双方沟通说明工作，认真履行居间职责，努力提升交易成功率。

　　(二)百姓买跌卖空持续观望

　　一是购房者观望心态较重，等待价格继续下行。在新建商品房、二手房单价出现下降，房源供给大于需求的背景下，不少购房者认为《条例》等新政实施必然会使更多的房源涌现，价格势必会继续下行，因此问多买少、持续观望、期待价格继续下行的现象较为普遍。

　　二是大量抛售未出现，希望相关政策尽快出台。二手房源虽然较同期相比小幅增长，但由于《条例》实施现属于试点阶段，且各地实施细则及相关配套制度还未建立健全，致使大幅降价趋势未有显现，故巴中市区未出现抛售潮。同时多数多套房产拥有者希望《条例》实施细则、房产税实施时间表等尽快出台，利于社会群众做出合理判断和相应举措。

　　(三)新一轮政策出台，博弈心态将凸显

　　3月30日，五部门相继出台降低二套房购买首付及调整征收营业税期限相关政策，标志着新一轮房地产刺激政策将进一步冲击市场，作为房屋销售将迎来利好，尤其是二手房销售在降低首付和2年以上住房免营业税双重利好政策的推动下，将会一定程度上扩大交易量;但由于《条例》实施、房产税实施方案未出台的影响，作为改善型需求的购买者博弈心态也将凸显。

　　四、相关意见及建议

　　通过问卷收集和实地面访，现将群众提出的意见和建议归纳如下：

　　一是强化政策宣传，正确引导解读。进一步强化不动产登记改革方案和《条例》的宣传解读，特别是针对普通群众，利用电视、网络、报纸、微信等采取通俗易懂、群众喜闻乐见的方式强化宣传引导，确保群众清楚了解不动产改革方案和《条例》实施细则，并给予支持配合，为不动产登记改革及《条例》实施稳步推进夯实群众基础。

　　二是强化责任落实，出台配套政策。针对不动产登记改革和《条例》实施的具体问题及时研究出台配套政策，如改革后监管及个人信息隐私的问题、房地产企业发展的问题、反腐败的问题、不动产征税的问题、多部门联动充分发挥衍生作用的问题等，进一步明确责任，逐步完善配套政策，努力构建符合群众主体利益需求的体制机制。

　　三是强化配套服务，夯实物权保障。进一步梳理职能，简化和优化办事程序，提高工作效率和服务质量，从基本工作职能和各项具体业务事项出发，做到一窗受理、一次性告知、一条龙审批，让老百姓少跑冤枉路;同时，重点规范登记行为，提高登记质量，严厉查处各类违法违规行为，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力，保护群众合法权益。

　　四是强化监管职能，优化市场环境。加强对不动产登记监管工作，建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，实现跨部门、跨领域、跨地域信息实时传递和对接，消除“信息孤岛”;另外，加强市场监测和行为监管，建立健全完善的社会信用体系和市场监管体系，保障房地产市场健康、有序运行。