房产知识问答

时间：2021-06-21 11:47:11 个性测评我要投稿

房产知识问答

　　一、拖延办理产权过户，对于买受人主要存在什么风险?如何防范?

房产知识问答

　　答案:

　　风险：1、如果此时出卖人一房二卖，善意第三人也取得了房产证，那么买受人就不能再对房屋主张权利，而只能向出卖人主张退还购房款和赔偿损失。但是如果出卖人负债累累无力还款，或者携款出走下落不明，那么买受人就只能房、款两空。

　　2、在买受人支付购房款，房屋产权过户前，房屋很可能因出卖人欠债，由债权人申请被法院查封，出卖人的账户也可能同时被法院冻结查封。如果出卖人欠债情况属实并且败诉，买受人同样面对房、款两空的局面。

　　3、未经全部房屋共有人同意出卖的共有房屋，在买受人支付购房款后，房屋产权过户之前，其他房屋共有人起诉，请求法院确认房屋买卖合同无效，或者主张优先购买权的，必然得到法院支持。此时因房屋产权尚未过户，买受人不具备善意第三人的条件，只能请求出卖人退还购房款，但是能否顺利收回，就看买受人的'运气了。

　　防范：1、房屋买卖合同中应当明确约定出卖人协助办理房屋产权过户的具体时间，预期应承担违约责任;

　　2、合同中对于办理房屋产权过户时间约定不明的，买受人要及时催告出卖人履行义务。

　　3、如果买受人以现金全款方式支付购房款，首付款的数额要尽可能少。余款在房屋产权过户之前，不可交付出卖方，最好通过房屋交易专管账户划转，或交由受委托的律师事务所在产权过户后支付给出卖人。

　　二、合同无效或者一方违约致使房屋产权无法理过户手续，无法完成房屋买卖的交易，请列举五种导致以上结果的原因(提示：从交易主体、房屋性质等方面考虑)。

　　答案：

　　1、非房屋产权人出卖他人房屋的;

　　2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的;

　　3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的 ;

　　4、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋;

　　5、出卖已出租的房屋，侵犯承租人优先购买权的;

　　6、被依法查封、限制的房屋不能转让 ;

　　7、转让经济适用房不符合规定的 ;

　　8、出售央产房，未经《央产房管理办公室》比准的 ;

　　9、公有房屋承租人转让房屋承租权，不能办理承租人变更过户手续的 ;

　　三、列举共有房屋形成的原因

　　答案：

　　1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋;

　　2、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有;

　　3、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋;

　　4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。

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