楼面价是什么意思

时间：2021-01-06 12:07:48 BBS论坛我要投稿

关于楼面价是什么意思

　　楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。

　　概念

　　楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

　　计算方法

　　计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。(土地总面积*容积率这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积)

　　房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用;容积率就是用用规划总建筑面积除以土地面积，比如在一万平方的.土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015亩是1平方米)。&楼面地价=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一亩约666.7平方米)

　　楼面价与房价有什么关系呢?

　　误区1、楼面价高房价就一定高

　　答：不一定，开发商也会根据自身、周边情况作出合理价格。为了回本，少赚点也没事啊!比如

　　① 吴中区某土豪楼盘“开心城”于2014年年初豪掷 15.6亿拿下木渎板块地块，楼面价7329元/平震惊不少开发商。当大家还在猜测过程中，该项目首次开盘9000元/平，真是大跌眼镜!!

　　② 某地产大亨在2010年1月份以小马甲的身份竞得尹山湖3块地，平均下来楼面价接近6000元/平。要知道，当初尹山湖的房价也不过在8、9000左右。从开工到开盘短短一两年，开盘价竟然和周边楼盘价格差不多。哎，真的赚钱吗?

　　③ 第三：最后说一下尹山湖“双胞胎”之一“爱死BeYond”，虽然该项目已经全部售罄，但是他弟弟还在热销中。该项目楼面价8002元/平米所售物业有别墅、洋房及高层，但高层的性价比较高。而它当时的价格也只是在9500-10500元/平米之间，几乎是倒贴销售了。

　　误区2、楼面价低房价就一定低

　　答：不一定, 大部分人也肯定有这样的想法，楼面价低它的房价肯定低，不会高到哪里去。我想说，有这样的想法的人，真是too yang too simlpe!比如：

　　① 独墅湖、尹山湖板块的某盘06年拿地，楼面价仅632/平，地块屡次变更规划。随着时间的推移，尹山湖周边的保利观湖国际、万业湖墅经典等项目纷纷开卖，而作为片区唯一大型商业配套的双冠地块直到6年后才动工开卖，首次开盘价6000元/平。囤地将近6年获利十余倍。

　　② 再说下相城区，2007年7月26日,苏州某开发商以4.15亿元摘得位于相城区齐门北大街西、阳澄湖西路北地块,楼面价4416元/平方米。但是该开发商在拿地后,该地块沉睡七年未动工，直到2014年8月份开始该项目才批前公示。原以为开工了很快就开盘了，但是呢，人家不紧不慢地第二年7月，也就是上个月底才开盘，开盘价12500元/平。真是赚的够狠啊!

　　误区3、房价一定会低于楼面价

　　答：在市场情况特别不好，或者是开发商挥泪大双甩卖的时候，房价也会出现低于楼面价的时候，假如你在这个时候去买房，那小编就要恭喜你了!!!这真是千年难遇!

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