开发项目可行性分析报告
导语：可行性分析报告是在前一阶段的项目建议书获得审批通过的基础上，主要对项目市场、技术、财务、工程、经济和环境等方面进行精确系统、完备无遗的分析，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算、论证和评价，选定最佳方案，依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。
一.项目用地周边环境分析
( 一 )项目土地性质调查
1.项目地理位置：项目位于河北区南口路榆关道交口，项目地块北邻榆关道、南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地。
项目规划建筑用地100000平米，占地面积67000平米左右。原址为工业用地，地上建筑物多为厂、库房、办公用房，拆迁较简单。
（二）项目用地周边环境调查
1.生态环境
1-1自然景观:项目周边区域为工业区，有一定绿化面积，但由于大多数绿化使原来是工厂的厂区绿化，绿化水平偏低。周边自然景观只有新开河，如果新开河能够改造，将对该区域的环境提升起到相当的作用。
1-2环境污染:虽然项目周边区域原为工业区，但是近几年区域内工厂纷纷停产，加上原本的工厂并不是高污染企业，所以周边的污染并不严重。原有的大型污染企业天津搪瓷厂已倒闭，另一污染源东方化工厂距离较远，对此项目无太大影响。 1-2-1噪音：周边的铁路是主要的噪音污染源，除了西侧的铁路基本废弃，南侧和东侧的铁路由于是主要铁路，利用率较高，产生的噪音对项目也有一些影响，但由于项目与铁路有一定距离，估计噪音的影响将集中在晚上。
1-3治安环境：该区域原有的居住人口不多，但主要是产业工人。在经过了几年的大规模改造之后，虽然有大批居民迁入，但主要集中在榆关道上，南口路一带仍然较偏僻，且周边基本无外来人口，治安的基础不错。在项目东侧铁路附近有铁路公安处看守所。
2.人文环境：由于原居民较分散，当地并无特色人文环境。
（三） 地块交通条件调查
1．周边交通现状条件：项目所在地距中山路约3公里，距天泰路（京津公路）
1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比较方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量还比较大，京津公路改造之后，许多流量改走京津公路，使南口路的压力减缓。
2．公共交通网： 18路，北仓—辰纬路、 803路，万科新城—人民公园
852路，宜兴埠—西站、670路，小淀—百货大楼
671路，梅厂—百货大楼、 878路，普济河道—金谷园
610，浦口道—四十七中、 678路，体院北—普天里
3．交通远景规划：榆关道在规划中是一条四十米宽双向四车道的规划路。目前周边项目的退线也可以体现出这一点，改造后的榆关道将使周边的交通状况进一步改善。
（四） 周边市政配套设施调查
1.购物: 周边购物不太方便，家乐超市在中山北路与育红路交口，中山路和新安购物中心都距该项目较远。周边也没有成型的自由市场。
2.餐饮:周边比较知名的餐饮场所为翰宾楼，另外在项目以西还有一家津浦大酒店。
3.教育:周边的小学有育英小学，该学校是市属重点小学，距项目距离在1.5公里左右。另外外语学校与项目距离也在这个范围内，同时该校教育质量也不错。项目西侧的席厂下坡小学则属于教育质量稍差的小学。昆纬路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍远了一些。河北工业大学市本市首批招生的重点大学，教育质量较好。周边缺少好的幼儿园和保育院。
4.医疗:河北医院和铁路医院是周边距项目最近的两所医院，但医院较小。周边医疗水平较高的医院还有中医医院和二五四医院，其中二五四医院是大型的
综合性军属医院，只是距项目稍远。
5.文体:周边问题设施及场所短缺，至于前文所提周边人文环境不理想有关。
6.银行、邮局:周边无较大的银行，在周边只有一个工商银行新开河储蓄所，另外，新开桥邮电所也距项目不远。但是项目周边无证券部。
7.其他：榆关道西头北洋桥畔有西沽公园，在北站附近还有北宁公园，这是周边较有名的两个景点。
（五）综合分析：
从地理位置分析，该地块在河北区的属于中等地带，原为工业区，随着近几年的改造已逐步发展成为新的居住区，生活配套设施逐渐完善，人文环境尚未形成，客源基础相对薄弱。
二.区域市场现状及其趋势判断
1．宏观经济形势趋向调整
1-1 世界经济呈现衰退迹象
20XX年世界经济增长率为2.4%，大大低于20XX年的4.7%。这将是自1993年以来世界经济的最低增幅。摩根斯坦利将2.5%的增长率作为判断世界经济是否进入衰退的门槛。以此衡量，则20XX年肯定是衰退的一年。目前世界经济面临的一个突出问题是，几乎所有地区的经济出现了20年来最严重的同步下滑的情况。考虑到目前石油及原料价格下降、欧美银行指导利率调低、工业化国家通胀压力减轻刺激购买力增强，以及新技术的应用使劳动生产率继续上升等诸多利好消息，我们固然有理由相信20XX年世界经济将开始复苏，但这一前景是很不确定的，经济形势继续恶化的可能性相当大。
1-2 国内经济保持稳定
20XX年中国经济一枝独秀，保持了7.3%的增长率，经济总体形势良好，增长稳中趋缓。专家预计，20XX年中国经济增长率在6.8%—7.3%之间。
1-3 股市将做箱型震荡
股市与房市息息相关，目前购买商品房的人群中60%拥有股票。专家估计，股市下降10%，将影响房市3%的购买力。因此，股市的预期与房市走势可谓是“牵首动尾”的联动效应。
今年支持股市上涨的因素：宏观经济保持较快速度增长、积极的财政政策 及减税政策。
不利于股市上涨因素：国有股减持尚存变数、取消税收“打折”影响上市 公司业绩、市场资金面偏紧。
中性因素：证券市场对外开放、市场化、规范化监管以及证券市场创新。三种因素的力量对比基本平衡。
预计今年出现持续上涨的牛市的可能性不大，大盘将在1400点－1900点之间做箱型震荡。全年大势可能走出“先抑后扬”的格局。
2．房地产市场可能低开高走
国家统计局的统计数字显示，20XX年1至11月，全国房地产开发完成投资 4857亿元，同比增长29.7％。房地产开发投资的增幅开始回落，1-8月增长32.1％，1-9月增长31.4％，1-10月增长31.2％，1-11月增长29.7％。 数据显示，虽然近几个月房地产景气指数呈下降的趋势，但土地开发与购置却日趋活跃，增长速度持续攀高。去年1-10月，全国土地开发面积为1.28亿平方米，同比增长65％，1-10月，全国商品房销售额高达２２５９亿元，同比增长33.6％。在商品房销售快速增长的带动下，房地产竣工面积持续增长。截至11月份，全国商品房竣工面积1.2亿平方米，同比增长17.6％。而且商品房空置面积的增速降低到0.9%，是近几年来的最小增幅，其中空置商品房住宅在20XX年首次下降后持续出现负增长，说明了市场上的需求旺盛。因此在国内房地产旺盛的需求拉动下，房地产业投资今年仍有望保持快速增长的势头。
带动房地产开发投资增幅回落的原因，是国内房地产销售增幅的回落。 去年一季度全国商品房销售额同比增长48.9％，二季度增长34.9％，三季度增长32.7％，而10月当月增长比例为13％，为去年以来的最低点。在这一系
列销售统计数字面前，很容易让人产生错觉，目前绝大部分业内人士都对发展形势感到疑惑和持观望的态度，对房地产景气周期做出了错误的判断。
房地产销售增幅回落是有政策背景的，出台新的商品房销售管理办法、央行作出有关取消零首付的决定、央行发出关于严格放贷的.通知。这一系列的政策都充分体现了国内房地产市场目前仍然保留着“政策市”的特性。同时去年的走低将为今年创造上升空间
从国内各项房地产统计指标判断，20XX年国内房地产投资增长形势是高开低走，今年的形势很可能与去年相反，表现为低开高走。国内房地产业在经过去年下半年的高位盘整后，20XX年有望呈现良好的发展态势。
之所以预测今年房地产投资会增长，关键因素是在启动内需的政策背景下，房地产业将扮演更重要的角色。“炒作”在楼市一直都存在，因此不是关键问题。目前楼市真正存在的大问题是房价上涨速度太快，为今后预留的空间太小。这样的话，住房消费这个亮点今后就难以持续。而这个行业的资本密集型特征很容易使行业投资出现过热，从而引发泡沫，从这个角度理解政府的降温调控行为就很清楚了。在这方面最好的例子是上海。上海在1993年宏观调控之后，楼市进入了低谷，但也正是当年的低房价为如今的上海房地产的高速发展提供了空间。目前，国内房地产行业仍处于新的景气周期，现在房地产市场的阶段性走低，可以看作是为今后的市场提供发展空间。
在世界经济寒流阵阵的背景下，中国经济在20XX年所取得的成绩是不俗的。在外部环境不利的情况下，今年拉动经济增长的重点之一无疑会是启动内需，房地产业将是重点产业。
在促进消费方面，我们注意到在全国经济工作会议八个方面的部署中，并没有提到“刺激内需”的字样，而是提出了“培育国内消费需求”的要求。事实上，“刺激内需”的提法过于简单化，并不能反映和代表我国经济增长的真实情况。相反，培育消费的问题又没有引起真正的重视。“培育”意味着扩大，“刺激”意味着原来就有只要释放出来就行，两者的本意大相径庭。
就目前国内产业形势观察，唯一能够对经济增长起到较为有效支撑的是两个产业，一个是房地产，一个是汽车。只有这两个产业具有比较完备的产业链，一旦启动，对经济增长的影响将会最大。房地产开发具有很强的产业关联度，可以
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