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房地产调查报告15篇
在我们平凡的日常里,报告的使用频率呈上升趋势,要注意报告在写作时具有一定的格式。一起来参考报告是怎么写的吧,以下是小编为大家收集的房地产调查报告,欢迎阅读,希望大家能够喜欢。
房地产调查报告1
在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得更加理性,因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此,我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动,我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
高水平的城市化目标,常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的`第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平(20xx~20xx)经济发展战略预测:20xx年、20xx年和20xx年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20xx年、20xx年和20xx年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的决策,使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇,必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和20xx年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20xx年、20xx年和20xx年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和20xx年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南,并适当向东发展,采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中20xx年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%,人均公共绿地面积达到12平方米以上,城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划 常平城市景观体系为“一点十廊,五轴十六节点,三区七门户”,以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征,将常平建设成为“水在城中,城在绿中,绿在阳光中,绿、水、城共生共融”的生态城市。
房地产调查报告2
【导语】 房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势,企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。下面关于房地产消费者调查报告 ,一起来阅读下文吧!
针对房地产的价格,消费者在做出投资或置业的决定之前都会通过理性的分析,对此类商品做出一定预测。前景乐观,则付之于行动;悲观,则不予购买。这里,消费者所做出的预测,正好印证了穆斯在《理性预期与波动理论》一文中对理性预期所提出的理论要点:理论预期是观察到的过去经验的 规律 性 总结 ,它可以指导人们的经济行为。因而理性预期可以说是构成经济行为的基础。从理论和现实的角度看,房地产行业的参与者主要有:政府、 金融 机构、房地产开发商和消费者。四者关系可以用图1表示。
影响消费者理性预期的因素
本文主要是分析对消费者理性预期的影响因素及这些因素对消费者预期的影响,可以根据房地产行业参与者之间的关系图,得出影响消费者理性预期的关系图,如图2所示。
本文具体分析房地产行业参与者与消费者之间的关系及他们对消费者理性预期的影响。
(一) 政府与消费者:宏观调控政策与消费者理性预期
房地产开发的基础是土地,由于我国特有的土地制度,土地出让的数量直接决定了房地产的开发情况。政府针对土地出让所做出的调控政策,成为消费者预测房地产开发量的一个主要依据。而且,消费者对政府的信任度,远高于对房地产开发商的信任。近几年,由于房地产价格持续上涨,为了抑制房地产价格的上升,政府出台了一系列的政策。这些政策,同时引起了消费者的理性预期行为(尽管有时候消费者的理性预期与政府的初衷并不相符合)。20xx年,土地政策收紧与严格控制农用地转为建设用地及压缩建设用地占农用地的指标,严格控制土地的.“闸门”和土地“招拍挂”出让方式的严格实施 ,使土地开发面积和竣工面积增速减缓,导致消费者对土地的升值预期空前高涨,从而激发房地产市场上旺盛的需求。
(二) 金融 机构与消费者:金融政策与消费者理性预期
金融机构出台的政策对消费者的 影响 ,主要表现在贷款利率上,因此,房地产贷款态度的变化对房地产的需求变化有相当大的影响,最终导致房地产价格的变化。近几年,银行贷款利率逐年在提高,虽然提升幅度很小,但 中国 人民银行短期内对利率进行连续调整的行为,加强了消费者对“进入加息周期”的预期和房价调整的预期。部分消费者担心利率会继续提高,增加购房的开支。在经过一阵观望之后,大部分消费者选择提前消费,导致住房需求增加,房价增幅再度上扬。在过去的十年间,无论是在发达国家,还是在 发展 中国家,银行贷款与房地产价格波动的关联日趋紧密。
(三)房地产商与消费者:厂商行为与消费者理性预期
“8.13”土地大限之后,房地产商拿地的成本大幅度增加,已成为不争的事实。与此同时,国家采取了暂停半年农用地转用审批、土地整顿、提高征用土地费用标准等措施。与此同时,房地产贷款利率不断上涨,也直接导致了许多中、小型房地产 企业 退出房地产行业。这一道道门槛使得房地产投资热开始下降。这一结果,造成消费者的再度恐慌,从而也再度引起房地产价格的上扬。尽管政府出台了一系列的政策,而且金融机构的贷款利率也几度提升,但是,据专家 分析 ,这些政策对真正有实力的大型房地产开发企业影响是很小的。从某种意义上来说,这些政策只会使与他们分羹的竞争对手减少,从某种程度上反而帮助了他们。与此同时,房地产价格还在逐渐上涨,这也为开发商获取暴利创造了条件,开发商在交易市场上形成价格联盟,共同合谋有价无市的虚假房价交易关系。信息不对称的条件下,消费者被蒙蔽而做出购买的决定,房价也在消费者的购买行为驱使下,扶摇直上。
(四) 消费者与消费者:从众心理与理性预期
消费者的从众心理不仅表现在对低价位商品的消费,也表现在对房地产这种高价位产品的消费上。消费者即使在政府出台一系列政策、银行金融政策的变化和房地产开发企业的厂商行为变化的情况下,还是不会轻易决定是否购买如此高价位的商品。而只有在大部分消费者都去购买时自己才作决定。可见这种从众心理也是消费者理性预期的影响因素,他的作用不可忽视。
正确引导消费者理性预期的建议
建立和完善房地产业的宏观监控体系。政府必须加快建立和完善从中央到地方的一整套房地产宏观监控体系,统计房地产投资额、房地产销售量、商品房空置率、房价收入比等指标,设置专门的机构、委派专门的专家组,结合房地产自身情况和宏观 经济 环境对房地产的发展状况做出分析和预测。这种宏观监控体系一方面可以使政府随时关注房地产业运行状况,在必要时通过税收政策、土地供应、利率等手段对房地产市场进行宏观调控;在另一方面也缓解了房地产行业信息不对称的弊端,引导消费者理性健康消费。
完善政府信息发布制度。尽快建立房地产信息发布制度,引导新闻媒体的舆论导向。通过定期不定期的信息发布,引导消费者理性消费,逐步使消费者对房价的心理预期恢复正常,防止房价的大起大落,保证我国房地产市场快速、健康、协调发展。
加强对消费者房地产知识培训。近年来,在 网络 上与电视上的培训方式越来越能为人们所接受。中央电视台十套的“名师大讲堂”就备受大家的喜欢。可以通过多种渠道普及房地产知识,如安排定期的“房地产知识讲座”和“房地产现状分析”节目。降低消费者对房地产产品的盲目消费性,培养消费者的理性消费。这也是有效控制房地产价格上涨的途径之一。
房地产调查报告3
一、总体概况
1、地理综述:
潍坊市位于山东半岛中部,南依沂山,北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉,胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台,西接工矿重镇淄博、东营,南连临沂、日照,地理位置优越。潍坊市南北长188 公里,东西宽164公里,总面积15859平方公里,其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低,南部是山区丘陵,中部为平原,北部是沿海滩涂。20xx年全市出生人口81648人,合法生育率达97.7%,人口自然增长率4.00‰,性别比104.3。据公安部门统计,全市20xx年末总人口855.3万人,其中非农业人口328.3万人。经济实力居山东省第四位。
2、基础设施概况:
潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话,电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100%,居民生活燃料气化率达90.03%。
3、城市经济综述
(1)地区生产总值
潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区,青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级),临朐、昌乐2县,共有152 个乡镇,潍坊为地级市,辖4区2县代管6市。市中心区人口68万。20xx年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元,按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元,增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元,增长20.6%,其中工业增加值916.51亿元,增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元,增长16.1%,一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算,人均GDP达到19677元(按现行汇率折算约2520美元),比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展,工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69:56.86:29.45调整为12.31:58.15:29.54。
(2)居民收入
1)潍坊市人均GDP及增长情况
20xx年人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元),20xx年人均GDP达到19677元(按现行汇率折算为2520美元),比上年增长16.2%。
2)潍坊市人均可支配收入情况
城乡居民收入增长明显。据抽样调查,20xx年全市城镇居民人均可支配收入11846元,比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元,增长15.1%。
4、城市建设规划
中心城区总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”
1) “一心”,即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区;
2) “一环”,即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环;
3) “一轴”,即由北海路为主的交通、发展轴。
4) “一廊”,即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。
5、未来城市规划
(1)城市化与中心城市人口规模
根据人口综合预测法,潍坊市中心城市的总人口数20xx年将达到127万人,20xx年将达到179万人;人口发展策略方面,将实行“合理疏导,向心集聚;企业集中,扩大就业;制度保障,引流稳流;安定老龄,提高素质”的总体原则。
(2)发展潍坊城市经济 提升综合竞争力
近期(从目前到20xx年)全市GDP年均增速达到13%,到20xx年GDP总量达到2400亿元,全市三产比例为10:60:30;中心城市GDP年均增速实现16%,到20xx年GDP总规模达到800亿元,占全市比重上升到33%,市区三产比例为9:58:33。
远期全市GDP年均增速为9%,到20xx年全市GDP达到5700亿元,全市三产比例为7:61:32;中心城市GDP到远期年均增速为11%,到20xx年中心城市GDP规模达到2300亿元,占全市比重为40%,市区三产结构为5:55:40。
(3)潍坊城市用地
根据《潍坊市土地利用总体规划(19972010)》,1997年20xx年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩),其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩),说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。其中潍坊市区经济发展拉动城市用地增长的特征十分明显,潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性关系,此外,城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城市用地需求也呈此状况。
规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局,居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病5.1m2,占地面积45.2km2。仓储用地人均9.6m2,占地面积17.3km2。
小结:近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化,年均固定资产投资增长近1/3,其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长,说明潍坊房地产建设投资市场发展健康。潍坊市位于山东交通核心地带,三面临陆,北面靠海,终年四季分明,属于中国比较适宜人类居住的城市之一。
二、调查内容
1、调查时间:
20xx年7月21号、22号
2、调查区域:
以围绕潍城区为主,奎文区为辅向其城区楼盘展开调研。
3、调查对象:
面积在50亩以上,建筑面积在10万平以上的楼盘等
4、调查目的:
了解潍坊市及拟投项目的周边房地产投资环境
三、目前房地产状况调查
1、产品形态
单就从房地产产品来说,潍坊房地产市场还处于初级阶段。很多产品还没有在市场上出现,就目前市场上的产品形态和品质还不能从根本上解决市场需求,产品升级还有一个过程。从建筑形态上来看,简单
的复制,借鉴的东西太多了。有个性,有标志性的建筑还是太少。缺少自己的文化内涵和自主创新。通过7月22号的调查,发现潍坊市民不喜欢东西山墙的房屋,不喜欢高层。喜欢格局方正和正南正北的房屋。这就导致了房地产市场建筑规划设计的.产品守旧,束缚了产品品质的提高,单体建筑往往做成板式,整个市场都是这种产品,没有错落感,形成不了好的视觉效果,也不利于社区景观的营造。当然在实际操作过程中,开发商能自然的换位思考,从使用者的角度考虑产品研发和交易的便利性,充分尊重使用者的利益对潍坊房地产行业的成熟起到了很好的推动作用。
通过简单统计,目前市区在售楼盘100多个,几乎遍地开花,但没有精品,同质化,同样化相当严重,所有楼盘几乎都是一样,其价格也相差不大,差价主要显示在地段差别上。目前市场上缺少两极产品:1、最差。低档房,不是说品质很差,而是价格要够低。要让单位职工和农民买得起。2、最好。当然是说品质、配套、房型、房价要质优价高。地段倒不是主要问题。奎文区有一个目前潍坊市场上比较高档的楼盘,叫玫瑰园。小高层和高层,建筑面积12万平方米。6层买到4200元每平方米。但是销量一般,主要是规模不大,很多配套上不了。主推巴厘岛风格的景观设计,在潍坊绿化作为楼盘卖点,不具有冲击力度。在潍坊整个城市的绿化都是相当不错的,而且绿化比较容易做,绿树成荫,芳草萋萋满眼都是。
2、市场需求量
任何行业的发展,最根本是需求的存在。就目前潍坊住宅需求是刚性的,有很大的量存在。
潜在需求,目前城区现有居民108万人,到20xx年,由于城市化水平的提高,具有关部门分析,潍坊城区居民将增加到130万人,这期间就有22万人需要解决住房问题,按人均30计算,就需要660万的住宅面积。
现有居民改善住房需求,假定只有10%的城市家庭,考虑改善住房条件,其每个家庭只想增加20平米,那么潍坊10%的城市家庭是30000户,这个改善需求是60平米。
随着城市改造力度的加大潍坊城市房屋拆迁正处于快速发展阶段。未来一段时间内由于基础设施建设旧城改造危房拆迁,城市房屋拆迁量将仍保持较大规模,从而形成对房地产的巨大需求。
总体来说潍坊市房地产未来几年的发展仍将是平稳上升的。
3、房地产价格
20xx年奎文、潍城、高新中心区,住宅的均价已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。从区域市场房价来看奎文区是房价领跑者,潍城区房价相对要低一些,但均价也到2800元/平米。给我的感觉是潍坊的房产是比较实在的,盖什么样的就卖什么样的,没有唬头,缺少锦上添花的东西,就像去农民的菜园里买青菜一样,货真价实当然是没有泡沫和水份,房价是合理的。当前潍坊市区房地产市场总体是健康的。今年及今后一个时期内,市区房价依然不会下降,房价稳中有升的基本态势仍然不会改变。
据市房管局对市区89家房地产开发企业今年以来的投资、开发建设及销售等情况的调查数据显示,今年上半年,市区共完成房地产开发投资44.3亿元,同比增长44.6%,增幅比去年同期有所下降。其中,商品住房完成投资34.7亿元,同比增长34.6%;商品房施工面积为345.5万平方米,同比增长82.6 %,其中,商品住房施工面积252.4万平方米,同比增长80.1%;商品房新开工面积109.1万平方米,同比增长19.95%,其中,新开工住房95.95万平方米,同比增长26.06%;据统计,共批准商品房预售面积161.73万平方米,同比增长61.7%;完成初始登记面积141.43万平方米,同比增长24.09%;完成商品房买卖面积59.67万平方米,同比增长1.09%;多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为市场主流;商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米,房地产市场发展进一步健康理性。
预计今后一段时间内,如果国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化,随着市场主体整合效应的进一步显现,房地产投资增幅会有回落,但回落的幅度不会很大。据调查统计,上半年,市区新建商品房销售均价同比增长2.2%,比去年同期涨幅回落1.3个百分点。
价格的上升,是受内因和外因两种因素综合作用的体现。内因方面,主要是由于成本的增加,必然导致价格上涨。首先是土地成本的增加,土地招拍挂制度,直接增加了开发企业获得土地的成本。其次是建筑成本的增加,近年来,钢材、建材价格大幅上涨,人工成本较大提高,特别是今年以来,据估算,钢材价格上涨了约50-60%,混凝土价格上涨约30%,水泥价格上涨约50%,人工成本上涨了1-2倍,各种配套费用也有了大的提高。同时,新型建筑材料的运用、小区环境的营造、配套设施的完善等等也都会推动房价的上涨。外因方面,是住房消费的增长。主要一是由于城镇居民、流动人口增多,商品住房需求量不断增大;二是城市建设力度加大,因拆迁而购房的居民较多;三是社会各类群体收入水平的提高,购买力增强。
各项数据显示,潍坊市房价尽管持续上升,但不会出现大起大落,房价总体上是合理的,不存在虚高或泡沫,今后一段时间内,房价不会下降,总体稳中有升的态势不会改变,但上升会放缓。
房地产调查报告4
一 调查背景
房地产营销与一般市场营销一样,是个人和集体通过创造,与其他的个人和集体交换产品和价值,获得所需物品的社会经济活动过程。其实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,房地产企业通过有效地提供住宅、办公楼、商业楼宇、厂房等房地产商品和服务来满足消费者生产或生活,物质或精神的需求,并获取利润的经济活动。 近年来,大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上,市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。在营销策划开展商由重视营销策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位,随着广大居民消费倾向与消费心理的变化,楼盘的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点,成为楼盘卖点的主流。“绿色”、“生态”“人居”“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短,产品更新换代速度加快,项目针对性更强。社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”,使市场上的产品出现“不断升级”的现象。居住趋向郊区化,住房消费平民化,产品更新换代速度加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了 “住房如时装,一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现,开发主题更为明显,产品多元化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性,均是营销工作的新课题。发展商的品牌策略不断提升,企业品牌和楼盘品牌已开始为买家识别。服务概念贯彻于营销全过程。优质的看楼服务、物业管理服务、24小时的专车接送服务,均给买家带来了方便和优惠。形成了从优质方便的服务到看楼、买楼的良性循环。本次主要是分析我在兴龙置业实习阶段对购房人群的基本状况以及住房者的需求和未来发展趋势所做的调查。
二、公司简介
秦皇岛市兴龙置家房地产经纪有限公司是由中秦兴龙投资控股有限公司投资成立,注册资金20xx万元。公司成立于20xx年,自成立以来,始终贯彻“仁和、诚信、务实、求新”的企业精神,通过实行科学规范的运营管理,现已拥有连锁店三十二家,员工200余人。
公司以房地产中介、楼盘代理和信贷业务为核心,业务范围涉及房屋买卖、房屋租赁、商品房代理、代办贷款、代办过户、代办产权、广告等,力争成为国内房地产经纪和金融按揭服务的领跑者。公司与数十家金融机构建立了长期友好的合作关系,在广大购房者、开发企业和房产中介企业中享有较高的知名度。20xx年10月,公司先进的二手房交易电子商务网站上线。网站搭建了资源丰富、信用度高、交互性强的分类信息平台,致力于为购房者提供全面的新房、二手房信息服务。
20xx年,公司成立了广告部,使公司的综合实力进一步增强。公司现有市内黄金地段大型户外广告位、京沈高速户外广告位以及秦皇岛市主要干道路灯灯杆广告位多处,
本着“以市场为导向,以客户为中心”的.服务理念,致力于为客户全面、贴身的广告服务。
公司大专以上学历的员工占到了90%以上,高素质的人才队伍为公司的持续稳定发展奠定了良好的基础。公司坚持“德才兼备、敬业为本”的人才理念,定期组织员工参加各种培训。从刚刚入职的新员工培训到基层门店管理人员的素质提升,从中层干部的能力提升到业务骨干的外派培训,无不体现着公司对人才的高度重视。借助于兴龙控股的“兴龙管理学院”,公司为员工提供了更为全面的成长和发展平台。
公司重视企业文化建设。通过内刊《动感兴龙》和《兴龙之路》引领员工团结、拼搏、奉献的精神风貌,同时,经常举办多姿多彩的文化娱乐活动,丰富员工的业余文化生活。“龙腾杯”长跑比赛、运动会、歌咏比赛、春节晚会等,无不体现着公司浓厚的文化氛围。
公司坚持“贴近社区、服务百姓、回报社会”的宗旨,与秦皇岛各个社区居委会进行便民合作,同时经常组织员工参与各种公益活动,多次捐资助教,得到了社会各界的肯定和好评。
在开拓市场的过程中,公司的综合实力不断增强,呈现出蓬勃的生机和旺盛的生命力,在未来的日子里,我们将和有志于从事房地产经纪服务的精英们一起,以“诚信的品质,专业的服务”,全力打造秦皇岛市房产经纪新坐标。
三、目前购房群体的基本状况
1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段,总体购买力不高。
从调查结果来看,大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功,其中17%的购房者处于事业的起步阶段,60%的购房者处于事业的发展阶段,处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人,他们的家庭平均月收入大部分在20xx元以下,而且他们在单位的职务多为普通员工。而处于事业发展阶段的购房者大部分为31—45岁的人群,他们的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之间,在单位中的职务多为中层管理者或主管级别。一方面这些人没有太多的积蓄,另一方面他们还需要进一步补充知识,拓展自己的业务,将需要很大的资金投入,所以这部分人群的在置业消费上的总体购买力不高。就总体情况来看,购房者的购买力也并不是很高。购房者的平均家庭月总收入约为20xx元,而83.3%的购房者的家庭月总收入都在5000元以下。采用分期付款的购房者占购房者总数的60%,其中88.3%的分期付款购房者所能承受的首付款额度在18万元以下。
2、购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度,但总体认知水平并不高。
随着外地的房地产开发商进军房产市场,房地产开发商日益增多,房地产开发商的品牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意义。在调查结果中,购房者能够说出开发商品牌的数量不等,能够说出三个及三个以上的开发商品牌的购房者所占的比例仅为21.0%,而根本不知道房地产开发商品牌的购房者所占的比例也为21.0%,并且知道一个开发商品牌的购房者所占的比例高达31.2%,这充分表明购房者对房地产开发商品牌的总体认知程度不高。在所有购房者说出的房地产开发商中,消费者认知度较高的是在房地产市场中比较活跃的3—4个开发商,但对它们的认知水平仍然不高。购房者认知度最高的两个开发商,其被知晓的比例分别仅为41.7%和34.8%,而对其他开发商的认知度则更低。
消费者对房地产开发商品牌认知程度不高,其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大,而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。然而,从以往的研究经验来看,那些知晓房地产开发商的购房者对其所知晓的开发商的楼盘项目选择率会更高。可见,房地产开发商本身的品牌,是影响消费者购买的重要因素,对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此,房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时,也要加强本身品牌的建设和宣传。
3、置业消费盲区与企业品牌建立
置业投资虽然是家庭的最大消费投资之一,但由于其选择、决策、谈判、购买过程过于复杂,涉及众多环节,因此存在着比较极大的认知难度,而消费者在房屋消费过程中的弱势地位,使得非理性决策容易形成,并为今后的纠纷带来了隐患。
在房地产市场逐步发育和成熟的同时,购房纠纷也随着增多。业主与物业公司、开发商之间的冲突事件时有发生,并且事态发展有增多和升级的迹象,并且不断有房地产销售人员对开发商的销售内幕进行暴光,这些事件对房地产开发商所形成的负面影响在短期内挽回的可能极小,致使消费者在选择开发商以及楼盘上存在着更多的忐忑不安
从总体看,在以往的实际房地产购买者当中,只有不到20%的消费者在购买之前对购房手续、市场供应楼盘状况比较清晰和了解,这显然与通常意义上认为"购房是一种理性消费"存在着严重的差异,产生这一现象的原因是复杂的:但消费动机与消费决策之间信息的不匹配和不平衡性是关键因素。
从消费市场经验来说,在复杂而缺乏规范秩序的市场中,在消费者消费认知力低下的情况下,消费者的消费安全感直接影响消费选择、决策,而影响消费安全感的一个重要作用力就是企业品牌的形象与价值,良好的品牌形象的建立将大大提升开发商的业界地位、市场业绩,尤其是在目前消费者对期房持怀疑态度情况下,良好的品牌形象对开发商市场表现将起到至关重要的作用。因此基于消费群体认知力不高的状况,有效的品牌建立将可以从中获得极大的利益和价值。
房地产调查报告5
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境,浓厚的商业氛围,旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今,xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势,xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域,同时,也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言,xx房地产无论从产品定位还是创新程度,都趋向于中高端。
xx年以后,随着大量外埠资本注资xx,该区域房地产格局呈现出新变化。一方面,房产的整合概念不断增强,如永清片区的新天地项目,集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主,而是深化为产业概念,地产对城市的影响力进一步增强。另一方面,顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来,武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约,项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20xx年后,这一局面被打破,xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20xx年,xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前,xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局,物业形态上以高层为主,投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下,房地产项目的消化速度虽然有所放缓,但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征:xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征:xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右,均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。
供求特征:全市商品房销售项目中,xx区域占据了39.54%,xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征:包括、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位:中高端产品为主,中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征:浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析
(1) 商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内,房地产开发量居武汉市前列,同其它区域相比,其价格一直呈现出上升状态,20xx年(1—6月份),xx住宅均价达到5894.43元/平方米,与去年同期相比,价格增长了39.57%。另一方面,受国家宏观调控政策影响,在进入20xx年以后,商品住宅的销量出现一定程度的下降,20xx年(1—6月份),xx住宅销量为8950套,与去年同期相比,减少了51.32%。
从上表可以看出,xx区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的,而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看,高档楼盘主要集中在xx中心城区,中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为武汉市的一个开发热点,住宅开发力度较大,目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的,相信随着该区经济不断的纵身发展,房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时,该区域交通日益通畅,市政配套逐步成熟,东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果,这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
(2) xx商品住宅市场供求关系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套,1—6月总供给13299套,市场总销量为8950套,总体供销比为1.49:1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动,武汉市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20xx年(1-6月份),全市旧城改造拆迁面积为16万平方米,同比下降28.94%。
同时,国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大,也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示,已拥有一套住房,进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求,因而受外部环境的影响较大,成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域,投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的20xx年最新调研数据显示,潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响,使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示:5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上,7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示,90平方米以下户型供小于销,140平方米以上户型供大于销,90-140平方米户型供销比较平衡。其中,90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%,90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现,从今年1-6月份的情况来说,xx90平方米以下户型的上市量较大,占到全市同等户型上市量的40.17%,90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成,根据其房地产发展特点,下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析:
(一)xx中心区
20xx年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米,较去年同期上涨2152.88元/平方米,涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套,较去年减少4630套,降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看,1至5月呈递增趋势,5月达到价格高峰,为7286.34元/平方米,随后6月价格出现小幅回落,但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说,成交方面较去年严重萎缩,总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况,主要由两方面因素造成,首先xx中心区商品房供应量趋于下降,与去年同期相比,新房供应量减少3成之多,制约了购房者消费;当然,更重要的原因在于上半年武汉楼市的.整体低迷和观望。尤其在中心城区,房价涨幅过快,甚至超过中高收入购房者的支付能力,楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前,大多数开发商选择坚挺,仅有少部分尾盘项目打起价格战,这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世,集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造,势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建,位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来,xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势,各大板块功能定位不同又相互促进,将由点及面,以板块崛起带动周边区域发展,从而促进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(二)古田片区
20xx年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米,较去年同期上涨1516.4元/平方米,涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,较去年减少2609套,降幅为68.59%。
从成交价格情况来看,尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升,但与去年同期相比,在全市各区中价格涨幅居末位,仅仅高于青山片区。另外,成交方面,古田仅成交1195套,跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看,活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线,该地段离中心城区较近,周边配套也相对完善,所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此,随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成,该片区供应量减少,市场关注度有所下降,再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击,以至今年古田片区楼市较为沉寂。
对古田区域的整体规划,为古田板块的楼市发展改善了外部环境,区域房地产市场后期发展看好。随着硚口对古田区域的闲置工业用地进行处理,使得古田区域项目可以成片,整体开发,同时,未来轻轨通车,西汉正街商圈形成,都将在很大程度上改善古田区域的城市环境,为古田楼市的发展提供有力支撑。
古田片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(三)二七、后湖片区
20xx年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米,较去年同期上涨1694.93元/平方米,涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年下降42.06%。
从成交价格来看,该片区价格涨幅基本趋于平稳,1至5月稳中有升,6月价格略为回调。受供应量的影响,后湖地区商品房关注度下降,百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少,二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势,部分楼盘因而加大了打折力度,高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是,轻轨二期的正在加速建设,堤角至丹水池路段基本竣工,黄浦路段则已建设过半,交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面,二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中,家乐福等商业巨头已经确定落户,未来她将辐射后湖、二七等地区,弥补商业配套不足的现实问题。
二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(四)东西湖片区
20xx年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米,较去年同期上涨1431.83元/平方米,涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看,东西湖片区今年实现价量双增,特别是销量,尽管只增长14个百分点,但纵观今年全市其他的销售情况,该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪,但从该片区个别项目的调查显示,客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户,很多也是因为价格相对较低,所以将买房目标选定在郊区,面对高房价,有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘,从目前情况来看,东西湖尽管存在交通不便,但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型,一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明,市场环境的影响下,开发商开始注重产品结构的调整,产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同,本区域由于其自身条件限制,小高层的过渡时间不长、过渡量较少,迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合,才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看,高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”,而金银湖更是占据空港经济之利,未来还将在这里修建保税物流中心,发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系,加快异地置业的脚步,为下一步楼市的繁荣奠定基础。
东西湖片区主要在售楼盘信息(武汉市房地产信息网截止到20xx年6月30号)
房地产调查报告6
泸州市是四川南部一个中等规模的城市,一个时期以来,泸州市的房地产业取得了长足的发展,房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势,可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。
一、泸州房地产市场现状
(一)城镇居民住房条件有巨大改善,但仍有较大需求
据统计,20xx年,全市城镇人均居住面积10平方米,比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米,住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但总的说来,居民住房状况与全国、全省相比还有巨大差距。1999年,全年仍有危房面积3.5万平方米,城镇居民缺房户6722户,城市现有平房住宅173.36万平方米。据有关资料显示,全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右,与全省相比低l.4平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。
(二)住房制度改革全面推进,住房社会化、商品化的条件基本成熟
截止20xx年6月,全市公有住房272万平方米,按房改政策已出售217.8万平方米。批准房改房上市2.48万平方米。住房租售价格比进一步协调,20xx年租金标准达到了双职工家庭收入的10.81%,新房达到了14.4%,均达到了国家和省政府提出的10-15%的要求。
(三)房地产开发投资快速平稳增长,商品住宅价格平稳上升
20xx年完成房地产开发投资5.32亿元,为1992年的10.23倍,平均增长率44.23%,施工面积为167.7万平方米,比92年增加2.86倍,年均增加35.7%。92年至20xx年,累计竣工面积为330.6万平方米(含拆迁安置用房),累计销售237.81万平方米,产销保持平衡。至20xx年7月,空置房为3.66万平方米,且多为楼层、环境、位置不佳的住房。
92年以来,全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势,没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800-1500元/平方米,近十年间增幅为300-800元/平方米,与全省其它同类型城市相比平均低100-300元/平方米。
(四)土地供应进一步规范,招商引资工作获得进展
以往,房地产开发用地多为开发商自行分散征用,或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定,加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要,加强了房地产招商引资工作,已敲定数宗大型房地产开发项目,并相继实施,为房地产市场的发展变化增添了外来因素。
二、房地产市场发展存在的主要问题
(一)房地产市场导向不够明确,商品房开发成本偏高
如过去对土地一级市场实际上未垄断,土地与规划衔接差,招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划,到目前为止尚未建成一个10万平方米以上的小区,单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视,相继出台了有关政策,加大了调控引导力度,逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。
泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高,主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本;二是征地拆迁成本高,与周边中小城市相比综地成本偏高;三是土地市场的管理不够严格,开发商和有的单位炒买炒卖,提高了用地成本。
(二)房地产融资规模小,房地产开发企业素质不高
一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据,全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为32.45%。因无置业担保公司承担风险,银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少,我市目前引进的十余个外地投资项目,已投入资金不足3亿元。
主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差,尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家,市区72家,平均注册资金仅有700余万元,无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立,产品品质、经营信誉不高,企业发展缺乏活力。
(三)房改相关环节不配套
一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批,一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设,住房公积金管理、使用与房改政策脱节,职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚,不能及时用于购置新房、维修补贴,加上住房补贴未到位,一定程度上削弱了个人买房支付能力。
三、未来房地产市场发展前景预测
市人口预计达到480万人,其中非农业人口将达到120万人,比目前增加50万人左右,绝大多数将流向市区居住。未来10年中,对住宅的理论需求量平均在80万平方米以上。
经济发展和市民收入水平的提高,实际购买力将不断增强,住宅的有效需求量将增加。20xx年全市城镇居民人均可支配收入6324元,人均住房消费为709元,人均居住面积为10平方米。今后10年市区平均住宅的有效需求量将大于理论需求量,是可以实现的。
不同消费群体对不同档次的'住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析,高收入者对高档住宅的需求,中值收入者对中档住宅的需求,以及低收入者对普通经济适用房的需求,三者之间的比例关系大体分别为20%,40%和40%。
四、发展房地产市场的对策措施
一要加大政策动力,制定扶持制政策和创造良好的软环境,提升房地产业在国民经济中的地位,把它作为新的经济增长点来培育。二要刺激、搞活住房需求,增强发展的内在动力,实现健康、有序、协调发展。三要选准方向,根据城市功能定位和发展战略,集中力量重点突破。
房地产开发是房地产业和房地产市场发展的基础、生产环节,因此,必须遵循有关原则。一是住房消费的社会化、商品化。二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化。四是市场建设体系化,结合泸州建设区域性商贸中心城市的战略,对市场开发建设应做到统筹规划,合理布局,围绕产业特征进行配置。
具体应制定和实施以下政策:采取积极的金融信贷政策,刺激住房消费;新区开发和旧区改建统筹规划,做到使房地产开发实施有重点、有规划;引导企业重组,实行集约化经营。逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱的状况;打破限制、彻底放开房改房上市。对已办理完房产证、土地证的住房,除国家规定不能转让的外,都可上市交易;发展和规范中介机构,搞活流通;加强物业管理。
结束语
通过对房地产市场现状和前景的分析我得出结论:泸州市的房地产业正处于成长期。泸州市的房地产业发展潜力巨大,市场前景广阔,采取适当的政策措施,抓住当前时机,对加快房地产业的发展,使之成为新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的。
房地产调查报告7
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心,中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等,其座落于常平商圈区,整个区域以小户型,小面积为主,绿化率低,配套设施少,其成功销售的主要原因来自地段,地段决定它的价值,此区域楼盘极具投资性,投资价值高,回报快,出租率高,购买以香港本地投资客较多,部分买来住家,其交通购物方便,周边配套设施齐全,是常平最繁华的商业圈。
住宅空置严重,原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄,产品有别墅,洋房售价不等,以中小户型为主,
早期针对长香港业主,如紫荆花园购买者98%为香港人,其产品户型设计针对港人设计,目前港人购房所占比例仅仅20%左右,而阳光山庄2004年购房80%为内地人,常黄公路沿线区域销售很不乐观,目前处于滞销局面,目前购买客户向本地内地市场延伸,其产品已不适应消费者需求。
常平房地产的发展趋势向东门聚集,镇政府全力打造文化新城,一大批基础设施相继施工,如:铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院,因市场配套的大力支持,成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产,如东田 丽园,旺角新城,04年一经推出就受消费者的相当大的'关注,这与常平的规划是分不开的,成为常平打造文化新城的有力依托。
5)丽城开发商住居区,依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑,早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤
山庄、丽景、丽都、聚福,规划新建落成的世纪康城,相邻新天美地,以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄,为文化背景,集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体,其区域开发的商品房,配套设施较为齐全,绿化率高,环境优美,交通便利空气清新,远离工业区,污染小,户型设计超前,购买者都以早期港人居住渡假为主,投资客较小,一般自住。其购买的主要原因,来自周边环境,空气新鲜,其户型设计符合早期港人需求,现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点,以优质的管理服务,新颖的产品设计为基础,销售均价在3600元/平方米左右,目前片区内香港人购房呈下降趋势,本地与内地呈现上升趋势,且该区域出租率不高。
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
丽城鹿儿岛早期以风景区,大环境为卖点,在售户型有二户至三户。早期以香港人为主,后期购房以外地人和本地人为主,占比例的80%,其户型方正实用,楼价适中,各方面配套齐全,03、04年销售不是很乐观,现仍然有部分空置房,导致现暂停原因来自发展商,根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用;
山水雅居现主打休闲地段,主要宣传推广其配套齐全,户型设计新颖超前,户型选择的多样性。根据我司前期的调研,该项目原定于05年3月开盘正式发售,由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶,由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况,本地的消化能力弱的客观原因,山水雅居的客户访问量也较少,我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成;
新天美地,其地理位置不理想,但走品牌个性化,特设7.5米的高入口大堂,装修材料采用顶级材料,名厂洁具及厨具,新盘推出特价单位毛胚房,造成过一时抢购热潮,但经过购房者的一段时间理性思考,其销售也逐步回落,作为新推楼盘其推广力度是相当大的,几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人,三户及四房购买为本地人,外地商人,销售情况在本区域内相对较好。
相邻楼盘分析表仅供参考
世纪康城 山水雅居 新天美地 户型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面积 77.2 **3 77 128 75.37 137 均价 3500元 3800元 3400元
27万 36万 29.3万 48.6万 25.6万 46.6万 20年供楼 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供楼 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二:房地产市场调研报告范本
房地产调查报告8
今年以来,国家采取了一系列优惠政策,扩大内需,促进房地产市场健康发展,特别是我市“房地产新政;在影响和带动下,我市房地产市场明显活跃,开发投资逐渐好转,商品房销售不断上升,政策效果进一步显现。
一、我市房地产开发的现状
(1)房地产开发投资处于低调整状态。1-11月,全市房地产开发投资94.9亿元,与20xx年同期持平比例下降9.0%,比今年最低点上升近6个百分点,比第三季度上升1.1个百分点(如图1),占全社会固定资产投资总额的10.0%,比第三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月1月至11月市、县(市、区)房地产开发投资结构表
投资额(亿元)
发展投资比例(%)
同比增减比例(%)
房地产开发投资
94.9
—
—
包括:商品房
78.4
82.6
0.2
办公楼
1.2
1.3
-0.1
商业经营场所
10.5
11.0
-2.1
其他房屋
4.8
5.1
1.9
(2)房地产建设规模及现状;两升一滴。随着我市六个部门推进新建设措施的出台和销售市场的持续升温,市场供应发生了积极变化。建筑面积和竣工面积保持了一定的增长规模,而新建筑面积逐年减少,但下降幅度逐渐缩小。竣工面积276.7万平方米,同比增长43.9%;其中,居住面积241.7万平方米,同比增长40.0%;办公楼5万平方米,同比增长143.2%;商业经营场所25.5万平方米,同比增长111.1%。
新开工面积293万平方米,同比下降22.7%;居住面积224.7万平方米,同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米,同比增长117.3%;商业和商业用房39.7万平方米,同比下降8.6%。
二、新房地产政策对市场的影响分析
1.新住房政策的累积效应得到了进一步的揭示。自去年第四季度以来,我市已发布有效的“房地产新政;今年以来,各部门在原有基础上不断完善和细化各项政策措施,出台了《关于调整城镇房地产交易的税收政策》、《关于进一步减轻居民购买和转让住房税收负担的政策》、《关于促进我
《关于促进城市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《促进新项目发展的政策措施》,同时增加金融支持服务,降低公积金贷款首付比例,将首付比例从30%调整为20%,将最高贷款额度从25万元调整为35万元,将最高贷款期限从20年调整为30年,缩短二手房贷款和二手房交易营业税免税期限,将全额征收改为差额征收等。这些政策措施的效果有效降低了购房者的成本,缓解了开发商的资金压力,对房地产开发企业和消费者都有好处,增强了信心,获得了利益。从目前的情况来看,经过几个月的运作,已经产生了积极的'效果,对促进房地产市场的快速复苏起到了积极的作用。
2.房地产开发企业采取积极有效的措施应对市场变化。去年下半年后,针对房地产市场房地产投资和商品房销售持续下滑的新形势,全市房地产开发企业主动调整发展战略和营销策略,采取各种优惠促销措施,极大地激发了居民的购房欲望和消费热情,交易量大幅增加。
三、目前值得注意的两个问题
其次,高房价可能会对商品房销售施加新的限制。随着商品房销售的快速增长,市场复苏的迹象趋于明显,一些开发企业和新建筑出现了价格上涨。据报道,在成交量略有改善后,一些房地产从3月份开始涨价,8月份出现了一些房地产“坐在地上涨价”现象。从城市商品房平均成交价格看,今年1-11月城市商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡,同比增长12.3%,其中商品房平均合同成交价格为5254.95元/㎡,同比增长17.62%。在市区,有价格在7000-8000元/㎡的高档楼盘,如地景蓝湾、童渊、运河一号大厦、江南一品、公园一号等,商品房的涨价幅度大大超过人民收入的增长,势必对销售形成新的约束。
四、促进我市房地产健康发展的几点建议
1.加快政策调整,给行业宽松的发展空间。目前我市发布的《关于促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》,主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税、住房贷款等内容。该政策具有放宽行业发展环境的性质。因此,政府在引导舆论和制定政策时,应更加坚定地运用市场导向的标准,为行业和企业的发展提供宽松稳定的环境,为房地产行业未来的繁荣稳定奠定基础。
2.政府应规范土地市场,引导房地产企业合理、科学地利用现有可开发土地。从规划、土地使用、税收优惠等方面引导和鼓励社会投资,发展中小户型(面积120平方米以下)房地产项目,增加廉租房、保障房建设,满足广大公民住房需求。过高的房价仍然是有效扩大市场交易的直接障碍,也是消费者观望的根本原因。普通消费者还是买不起现在的房价,但实际上现在的房价还是蕴含着很大的利润。一方面,如果开发商愿意让消费者受益,两者之间的需求可以达到合理的平衡,可以有效消除房地产矛盾的长期积累;另一方面,开发商需要对土地储备和住房开发进行合理规划,防止资金链断裂,以促进房地产市场稳定健康发展。
3.稳定就业,增加居民收入。房地产市场发展的关键在于市场成交量,而市场成交量取决于市场消费能力。因此,居民的收入和就业状况对房地产行业的消费至关重要。
4.创造更好的房地产开发环境。政府应不断加大投入,重点改善道路、交通等城市基础设施,加强教育、卫生、文化等民生工程建设,营造良好的人文居住环境,吸引更多有实力的房地产企业入驻发展。
房地产调查报告9
关注民生,让百姓实现住有所居的目标,是党委、政府的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照20xx年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关
部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下:
一、基本情况
近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
2、区域发展不平衡,南北差异较大。由于我市经济南北差异较大,作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6 县区有规模较大的房产市场,绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时,房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年 -**年全县共建成商品房面积60万㎡,房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上,南部县区的房价则普遍较低,基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少,消费者趋于理性。20xx年以来,受诸多因素的影响,特别是房价的.过快增长,导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目,助推了房价的强势上涨。但从**年第三季度以来,受金融危机影响,榆林的房地产市场出现了持续低迷,投资型购房客户明显减少,一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性,房地产市场更是一种刚性需求在推动,泡沫成份在逐步减少,榆林的房地产市场正在逐步走向规范,走向成熟。
4、土地价格大幅上升,土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施,随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化,土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道,土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛,其土地价格逐步抬高,开发成本大幅上升:
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响,市委、市政府审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保发展目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大:
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择:
此外,房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
房地产调查报告10
长沙居民目前住得怎样
从调查所涉及的范围看,20个居民以居住楼房为主,87.7%的家庭住房为无电梯式楼房,只有3.7%的家庭住在有电梯的商品房里,还有8.2%住在平房,另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入,目前居民住房私有化比例已达59.3%,超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。
多少人准备买房
据调查,五年内准备购房的人占调查城市总体的21.9%,其中以经济适用房和商品房为主,预购面积在70-150平方米之间,可承受价格以每平方米1000-20xx元为主体,辅之以每平方米500-1000元及20xx-3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄,政府及银行贷款也占据一定比例。
有了产权房,还买房吗
数据显示,调查总体中59.3%的家庭拥有住房产权,住房面积在20-80平方米不等,多为2、3或4口之家,其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高,20-50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么,是不是只有这一小部分的租房者才是长沙房产预购对象呢?调查结果显示并不尽然。调查显示,在已拥有产权房的家庭中,23.3%预计在五年内购房,20.1%预计明年购房,商品房及经济适用房仍占预购主导地位。
调查显示,无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子,属一期置业,为解决生活问题;而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子,属二期置业,为改善生活质量。
有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例,尤其是对大面积住房的购买。
另外,在商品房预购群体中,有产权房的家庭预购比例达55.6%,远远高于其他住房群体,预购面积以81-100平方米的需求为最高,达30.5%;而在100-150平方米的预购群体中,拥有产权房的家庭预购比例高达62.3%,可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是,他们的购买能力又怎样呢?
假设拥有房产权的预购者为一总体,调查显示,其中家庭月收入在20xx至2500元之间的比例最高,达16.5%;6000元以上的高薪家庭比例最校从总体家庭月收入状况来看,我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000-20xx元的比例最高,为30.4%;500-1000元的占22.3%;20xx-3000元的占21.6%;希望房价在6000元以上的不足1%。
以上数据显示,巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使长沙房地产业具有惊人的潜力,但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场,对价格、服务及其他相关要素加以调整,相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是,在这些拥有房产权的预购者中,有69.1%希望使用家庭存款来购房,31.4%希望政府贷款,16.1%打算向银行贷款。看来,传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。
购房者是什么样的人
数据显示,25-34岁的人占购房人群的36%,位居傍首,而35-44岁的人群比例为20.3%,位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流,半数以上为全职工作者,重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域,以制造业职工、中级技术人员、商业/服务业职员/公司中级经理居多,辅之以其他行业人士,月薪在1000-20xx元范围内为主体购房者。
目前,中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主,购房计划多数定位在商品房及经济适用房,分别占预购比例的42.7%和39.2%;预购面积在70-150平方米不等,以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000-4000元间。另外,调查发现,收入越高越倾向于购买商品房。可以说,他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。
居民购房承受能力有多大
房地产业区域性差异很大,但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。
从长沙居民对房价的期望值曲线上来看,期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数(指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例)还比较高,这更加大了工薪阶层购房的难度。
另外,市民的传统观念是量入为出,还不习惯去花将来的钱,加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂,担保条件较苛刻,还款制度不够完善,更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的`资金来源上看,希望使用家庭存款的占68.6%,希望政府贷款的占31.1%,希望银行贷款的占15.5%,希望向亲戚朋友借的占12.2%。近七成的家庭可望用自有资金买房,近三成的人希望得到政府资助,只有一成半的人愿望办理银行贷款,可见,银行贷款制度亟待完善,以帮助人们改变固有消费观念,刺激消费增长,达到商家与消费者双赢的效果。
谁更急于买房
目前,从预购房者的人群结构来看,商业、服务业一般职工占预购总体的11.5%,居第二位,而这其中60.1%的预购者介于21-35岁之间;制造业职工占预购总体的12.8%,居首位,这其中46.5%的预购者介于21-35岁之间;而中级公司经理介于21-35岁的预购比例也超过了60%。由此可见,市场的重心在年轻一族。这一组人群中,63.6%为已婚,其中介于21-35岁的占43.7%,介于36-45岁的占30.4%;34.7%的独身,其中66.1%介于21-35岁之间,仅有1.4%介于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看,已婚的中、初级工作者构成预购主体,而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。
应该说,21-45岁之间的人群对购房最有兴趣,他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房,面积介于50-150平方米之间,最好单价在3000元以下,愿望花3000-4000元/平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。
调查总体对每平方米的价格预期如下:每平方米500-1000元的占22.9%,1000-20xx元的占32%,20xx-3000元的占19.6%,而6000元以上的仅占1.3%。可以看出,国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。
居住环境对购房有多大影响
调查还显示,消费者已逐渐将目光投向新的视点,比如:环保问题、居住环境(包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围)等,这些都直接影响着消费者购房的决策。
目前环保已成为一种全球化的概念,购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9%,看来,争劝绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言,郊区的物业价格比市区要便宜很多,“绿色”程度也大大好于市区,且有些文化小区的人文环境也很好,城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等,造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。
房地产调查报告11
调查撰稿:XXX
调查时间:X月X日---X月X日
调查对象:XX新城区房地产市场区域分布状况与政治、经济、文化、规划、环境、交通之间的相互作用和关系。
调查范围:XX新城区区域
调查目的:通过对XX新城区房地产市场的调查,为房地产资源整合及营销提供战略性依据,指导分析未来的走势。
调查内容:
一、摘要
目前XX新城区规划面积33平方公里,人口35—50万。行政中心搬过去后,加上高教园区、高档住宅区,一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象,房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心,中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付,还将有不少楼盘先后开盘,伴之XX中心区生活配套设施和交通条件的不断完善,XX中心区即将成为XX的又一个居住中心。
二、城区规划背景(XX新城:未来XX的城市副中心)
XX新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元,完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴,为休闲文化商业景观轴,今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行于天童南路的河道设置,办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处,即鄞州路和天童北路交叉口西南的.一个区块,是大型的城市公园。
根据规划,XX新城区空间环境特色可概括为:“一心”,即鄞州新城区的中心,为区行政办公大楼所在区域,它不仅在功能上是城市行政商业区,在空间景观上也是视觉中心,它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现;“两轴”,即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴;“三环”,即通过整合现状河流绿化,形成3道以核心区为核心的绿环;“四廊”,即利用现有4条主要河流,形成宽约100米的空间通廊;“三十六点”,即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点,布置城市公园。
三、已建成楼盘:
1、华泰剑桥:由XX华泰股份公司开发,北靠四明路,东临钱湖北路,建筑面积30余万平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅,以120~130㎡的三房两厅为主。内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站,交通比较便捷。
2、半岛名邸:由XX光大置业开发,位于天童北路与华裕路口,总建筑面积6万平米。东面和北面是自然河,由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉,活动室,健身房等,需步行10~15分钟方可到达公交车站。
3、东湖花园:由雅戈尔置业开发,位于中兴路与麦德龙交叉口,建筑面积70万平米。由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程,离市区十分钟车程,小区附近设有公交站点,是居住和休闲的首选地。
四、在建楼盘:
1、新都美地:由新都置业开发,位于天童北路与四明路之间,建筑面积9.7万平米,由11幢小高层、9幢高层组成,共650多户住户。以100~120㎡的三室二厅二卫为主。24小时热水供应,安保自动化,还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400元/㎡左右。
2、小城花园:由百隆房产开发,位于天童北路,杉杉工业城南面,总建筑面积7万平米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成,共828户。预计开盘价6200元/㎡左右。
3、四明春晓:由XX旗滨集团有限公司开发,建筑面积8万平米,共700多户。由多层、小高层、高层和单身公寓组成。
五、调查定论
从市场调查的过程和信息,我们可以清晰的看到,XX房地产主要开发商在参与打造XX新城区,结合城市规划和房地产市场规律,稳步有序的推进,实现了房地产业20xx年一个新的热点,在这个热点的背后是政府的宏观调控,和房地产业更趋于成熟,已建成的楼盘和未建成的楼盘,主体风格上是基本相一致的,以欧陆风情为主,有代表性的春江花城、东湖场馨园最具代表性,从营销的角度上讲,风格不是主要形成竞争的因素,大量的百余平方普通住宅区,将吸引更多的购房者,从这里将引出一个环境与人文因素,以及周边的配套设施,成为营销新的引爆点;从各个小区的布局来看,总体上价格与价值是相吻合的,营销工作的主要重点,还是在于如何妙作聚集人气。总之,未来XX新城区的房地产市场还将持续走高。
房地产调查报告12
目前房地产业在我旗经济发展中具有重要地位和作用,认清我旗房地产市场现状,客观分析政策对房地产走势的影响,从而研究提出相应的对策建议,对保持我旗房地产市场的持续健康发展,具有重要意义。近期,准格尔旗发展和改革局价格办深入房地产市场较为完善的地市和发改、房产、统计等相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,进行了实地考察,并召开了座谈会,认真听取他们的意见建议。现就有关我旗房地产市场调研情况报告如下:
一、准格尔旗房地产基本情况
一是房地产业拉动了经济增长。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我旗房地产业进入持续稳定发展期,特别是从20xx年开始对经济增长的贡献不断增大。房地产业对GDP的贡献平均增长速度**%,房地产业已经成为我旗发展最快的产业之一,对国民经济的贡献日益提高。20xx年,房地产业增加值占GDP的**%。
二是房地产拉动了投资增长。20xx年以来,固定资产投资作为拉动全旗经济发展的重要动力稳定快速增长,其中房地产投资更是飞速发展,成为全旗固定资产投资中增长速度最快的龙头之一,呈现出高速增长态势。房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重逐年增长,从20xx年的**%到20xx年增长到**%。
三是房地产业拉动了消费增长。20xx年以来,房地产销售额5年平均占全社会消费品零售总额的8.41%,是占消费份额最大的行业。特别是去年以来,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择。
四是房地产业拉动了财政收入增长。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势,净增加**万元,房地产市场销售活跃。20xx年全旗房地产税收占税收总收入的**%,房地产税收对全市地方税收贡献较大,进入20xx年,受房地产市场下滑的影响,房地产税收占税收总收入的**%,较上年同期下降了个百分点。20xx年,房地产行业税收完成**万元,同比增长**%,占税收总收入的**%。此外,房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
二、准格尔旗房地产市场分析
1、房价起伏较大,楼市回暖较快。我旗房地产市场自年以后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,加之中国宏观经济利好的影响,我旗的房地产市场迎来了快速发展的阶段。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融服务品种,增加了对居民消费的信贷投入,有力地推动了我旗房地产市场较快回暖。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各种因素导致我旗的房价起伏较大,充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。
2、投资型购房减少,消费者趋于理性。**年以来,受诸多因素的影响,特别是房价的'过快增长,导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目,助推了房价的强势上涨。但从年以来,受金融危机影响,我旗的房地产市场出现了持续低迷,投资型购房客户明显减少,一些潜在的购房者也在持币观望。消费者购房逐步趋于理性,房地产市场更是一种刚性需求在推动,泡沫成份在逐步减少,我旗的房地产市场正在逐步走向规范,走向成熟。
3、土地价格大幅上升,土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化,土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道,土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛,其土地价格逐步抬高,开发成本大幅上升。
面对金融危机的严重影响,我旗审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全旗工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中央宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,我旗的房产企业逐步走出低谷,受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对我旗经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、准格尔旗房地产市场存在问题
准格尔旗房地产业随着近年来的快速发展,对经济社会的拉动作用越来越大,但也逐渐凸显出以下问题:一是结构性供需矛盾较重。普通商品房价格高于城市经济发展水平和居民消费能力,商品住房有价无市,以改善性需求为主的消费者持币待购。开发企业虽然可能有较高利润,但基于市场价值判断和担心降价后引发连锁反应的担心,不愿意主动调整销售价格。市场虽然具有一定的改善性住房需求和刚性需求,但受国内房地产市场调整、周边城市房价下行的大环境影响,普遍持观望态度,因此形成僵持局面。二是住房供应体系不够明确。供应量缺乏科学规划,商品房品质单一,同类化严重。无论从销售价格上、还是销售定位上,当前在售的商品项目普遍面临着品种单一、消费群体定位趋同的问题,都把销售目标确定在所谓的高端消费人群,可供中低阶层消费的商品房项目严重缺乏。三是房地产开发商囤积土地。目前我旗尚存在相当量的未开发土地面积,而房地产开发商获得土地后,并未及时进行开发,而是坐等土地涨价以谋取暴利。在土地的不断囤积、交易中,土地价格也逐渐升高,房价也随之升高,导致有许多居民没有能力买房的局面。
四、推进准格尔旗房地产业健康发展建议
近年来的房地产调控政策将使我旗正在发展中的房地产市场逐步走向日趋成熟。为保持我旗房地产市场的持续健康发展,当前要注意以下几点。一要加强房地产市场信息监控。各级房地产主管部门和各房地产开发企业必须充分利用售房系统,全部实行网上在线售房,网上签订打印售房合同。对于不实行网上售房的项目,房地产主管部门不予办理商品房预售许可证,并对该项目的开发企业诚信等级进行一票否决,不予办理资质升级,年检时也要采取相应的惩处措施。通过房屋权属网络登记发证系统的应用,全面实现商品房初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记的登记网络化、档案电子化,切实提高办事效率和办件质量,提高工作成果的综合利用价值。
二要合理引导住房主体需求。针对不同群体实施不同策略,解决好不同收入者的住房问题,对其实施住房分类供应政策。同时,结合我旗开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化。针对中等收入群体的普通商品房,要根据房地产市场需求状况,加快节能省地型住宅供应,并不断把房价收入比控制在6-8左右;针对高收入群体的高档商品房,必须根据当前房地产市场形势和城市发展状况,严格控制好供应规模和所占比重,科学的做好供应计划。
三要确保房地产业的土地供需平衡。要加大政府宏观调控力度,高度垄断土地一级市场,提高土地统征、储备和管理的能力,搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为,盘活已出让土地,促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神,严格按规定收取闲置费,闲置满两年以上的土地要无偿收回,打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。要重点保证保障性住房的用地指标,提高普通住宅用地的供应,严格控制高档住房用地供应。
四要加大城镇房屋拆迁管理力度。要建立健全城镇房屋拆迁管理机构,继续强化管理职能,公正地履行管理职责,进一步规范城镇房屋拆迁工作,增加拆迁工作的透明度。对拆迁项目、拆迁公司要建立动态档案,进行跟踪服务和监督指导,严格实行拆迁许可证制度,严格审核拆迁主体的合法性,四要严格按照《条例》规定,发布有关拆迁的通知、公示、和公告,认真做好拆迁纠纷的调处,坚决杜绝滥用行政裁决和申请强制执行的行为。
五要继续开展房地产秩序整治工作。坚持整顿与规范相结合,进一步巩固已取得的房地产市场秩序整治工作成果,建立房地产市场检查长效机制,加大对房地产市场违法违规行为查处力度,按照房地产市场规范化管理的要求,建立房地产市场规范化管理综合评价体系,努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。
房地产调查报告13
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米,销售100万平方米。今年以来,我区房地产业发展呈现以下特点:
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头,1-6月,房地产开发平均增速为42.2%,具体走势见图一。其中,住宅建设在房地产开发投资中的地位突出,占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高,2-6月累计增速分别为:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势,2-6月的增速走势见图二:
从商品房预售情况来看,回落趋势明显。1-6月全区预售3940套,总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态,3月份我区商品房预售出现了一次明显下降,4月份仅售出474套,总面积6.5万平方米,与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平,每月预售385套,总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始,中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策,但年后,房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响,我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始,我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升,房价在分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前,我区新建商品房均价已达5590元每平方米,同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米,同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨,房地产市场投机成份严重,中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点,市也出台了多项有关政策,加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市:
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,规定各地要根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的'地方,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日,央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策,规定对房价上涨过快城市或地区,可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%,并实行住房贷款下限管理,将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文,规定20xx年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税,同时规定凡在20xx年6月1日以后购买非普通住房的,按3%全额征收契税。
三、积极应对,保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说,由于我区房地产市场发展基数相对较低,近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇,从长远来看,我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段,走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展,当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
及时掌握我区房地产价格动态和走势,建立起科学有效的房价监测和预警体系,加强对房地产市场的调控,维护房地产市场价格秩序,促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作,将出让土地面积、房地产开发投资额,新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率,市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动,及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络,及时反馈项目的进展情况,以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目,并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权,同时,严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关,严格审查房地产开发企业的资质条件,对抽逃注册资本金、项目资本金,无证或超范围从事房地产开发经营的行为,要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产,根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划,合理预留开发空间,以达到通过城市规划来引导房地产开发,带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控,通过房地产市场的信息透明化,培育和发挥房地产行业协会的作用,引导房地产企业掌握市场状况,根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求,市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设,同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机,积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜,改善住宅供应,完善住宅功能,提高住宅质量。同时,结合我区开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化。
房地产调查报告14
《xx房地产蓝皮书:中国房地产发展报告NO。2》对今年中国房地产市场做出预计:xx年房地产信贷增速将进一步放缓,并有可能再次加息,房地产市场供求偏紧局面很难改变,但房价增幅将趋缓。这份报告由中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞主持编写,由社会科学文献出版社正式出版。本年度报告对xx年中国房地产业的发展趋势进行了预测,并分别对北京、上海、天津、广州等中心城市的房地产业进行了分析和展望。
对于xx年中国房地产发展趋势,报告从四方面进行了分析预测:投资继续得到控制,融资渠道酝酿变局。尽管实施了以抑制投资增长为主要目的的宏观调控,但20xx年的.投资率仍然达到了51。33%,超过20xx年创出新高,抑制投资过快增长的任务依然艰巨。20xx年,中国房地产投资占到固定资产投资的近1/5,并且对上游产业拉动作用增强,压缩房地产投资应在情理之中。专家预计,今年房地产投资增速将有所放缓,但不会低于20%。
土地市场走向规范,土地增量供应控制更严。报告预测说,经营性土地使用权全部以招标拍卖挂牌出让,建立国家土地督察制度,土地市场将会更加公开透明;建设项目用地预审将更为加强,第三轮土地利用总体规划将逐步展开,土地利用总体规划的调整审批权限将上收。被动需求有望下降,二手房市场将持续升温。在去年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题的基础上,报告预计今年的拆迁工作将慎重进行,拆迁导致的被动需求将有较大幅度下降。此外,随着二手房交易管理政策的完善和实施,已购公房的大量上市,房源将继续放量,梯度消费格局逐步形成。
供应关系偏紧,房价增幅趋缓。报告预测,在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下,住房需求呈现很强刚性,一般性上调利率措施对需求量影响不大,今年房地产市场的需求将持续旺盛。在国家宏观调控背景下,房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势,因此供求偏紧局面很难改变。
此外,由于政策变动对市场预期(供给减少)的影响有关时间减弱、市场经济自身的价格调整、特别是政府将采取措施抑制房价过快增长等因素,报告预期今年房价增幅将趋缓。
房地产调查报告15
自去年下半年以来,国家相继出台了取消限购、降息降准、《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)等新政,为了解和掌握新政下xx市区房地产市场发展现状,国家统计局xx调查队采取实地走访房产、国土等相关部门,与问卷调查社会群众相结合的方式,开展了新政下xx市区房地产市场发展现状调研,现将有关情况报告如下,以期为党委、政府及相关部门提供决策参考依据。
一、近期xx市区房地产市场发展现状
(一)新建商品房售价企稳,销量同比呈下降趋势
(二)二手房交易总体下行,租赁市场有所降温
今年来,xx市主城区二手房交易市场发展呈现出房源增加,销量、单价双下行,租赁市场价格小幅下降的总体趋势。
二、《条例》反响明显,心态影响市场
通过对100名社会群众(包括城乡居民,机关、事业单位工作人员,国有、民营企业员工,个体工商户,离退休人员)进行入户面访、问卷调查发现,《条例》试点实施以来,群众表现出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、改善投资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望等特点。
一是新政社会关注度高。
3月1日,《条例》正式落地四川泸州,标志着《条例》正式实施。此次问卷调查数据显示:有86%的人知道《条例》已经开始试点实施;对不动产登记改革及《条例》试点实施关注度调查发现,仅16%的受调查者表示不关注,有49%的受调查者表示非常关注,有35%的受调查者表示比较关注。表明社会各界对《条例》实施关注度很高。
二是具体内容知之甚少。
《条例》已试点实施近一月,社会公众对《条例》的详细内容、登记范围、实施步骤等知晓几何,通过调查发现,除16%的受访者表示了解,有33%的人对此不了解,有51%的受访者表示知之甚少。究其原因,部分受访者表示:一方面是由于不动产改革目前仅在部分地方试点实施,个人直接利益尚未受影响;另一方面是因为没有出台配套政策,群众处于观望状态;再者是因为《条例》试点实施时间短,宣传解读信息量少,信息获取渠道狭窄、宣传解读工作有待进一步强化。
三是观望心态比较普遍。
通过调查发现,受调查者中仅有10%的人考虑近期购置不动产,刚需购房者仍然是主力,改善和投资性购房者观望政策和市场行情意向明显增加;64名拥有多处不动产的受访对象在回答是否准备在近期处置不动产问题时,仅有6人选择近期急于出手,所占比例不到10%;有36人表示看政策和市场行情变化再作决定,所占比例达到了56%,表明拥有多套房产者观望情绪明显。
四是作用意义理解偏差。
受访者在回答《条例》实施作用时,大家都知晓简政放权、保护权利人合法财产权、利好刚需购房、有效调控房价、提高政府治疗效率和水平、方便企业、群众等核心作用以及反腐、为房产、遗产税开征夯实基础等其他衍生作用,但存在着主次不明的`现象:选择反腐、为房产、遗产税开征夯实基础两项的分别达到了68%、55%,在作用重要程度中分别排第一和第三位,由此可见,群众在认知《条例》的作用意义上存在着主次不明的情况,有待进一步正确解读引导。