房地产调研报告15篇
在人们越来越注重自身素养的今天，报告使用的次数愈发增长，多数报告都是在事情做完或发生后撰写的。你还在对写报告感到一筹莫展吗？以下是小编为大家收集的房地产调研报告，欢迎阅读与收藏。
房地产调研报告1
关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场肯为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
奎年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场盔一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡;20xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。
20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救*政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。
同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场肯快回暖。
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：
20xx年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20xx年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场筐融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。
榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。
因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取聚格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：
4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。
四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：
1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场盔行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。
三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。
四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。
2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。
一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。
二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。
三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。
3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。
其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:
其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。
5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。
6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。
总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。
房地产调研报告2
新颖的营销理念
1、碧桂园“微信营销”：开发商将项目资料、图片发布在官的网或微信公众平台，客户通过手机或者IPAD登陆碧桂园官的网或者微信公众平台，实现了“远在千里之外，而身临其境的跨越时空之旅”。碧桂园又成为了房地产微营销吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在项目发布微全景当天，平均1小时3000的点击量、每分钟就有将近50
人浏览，上线第一天点击量过万，而在上线第3天点击量竟然突破了25000……目前很多项目臵业顾问已经开始这样使用这个工具：利用手机号，加客户的微信，发看房链接到客户手机上，引导客户看环境，再看户型......(此信息有贵州房地产QQ群得知)
2、花果园“连锁式销售中心”：由于楼盘较大，销售人员较多，据了解花果园最多时销售人员为5000人，目前1500个销售人员，一个销售中心不能满足需求，因此增设临时咨询点，目前花果园项目临时咨询点遍布整个贵阳市，据工作人员透露大约有300个左右，把一部分销售人员派出销售中心，分散到各临时咨询点，一方面最大化调动销售人员积极性，另一方面起到宣传作用，降低宣传成本。
3、完善的销售体制和先进的销售宣传工具。走访到花果园项目销售中心，进入眼帘的是一遍人身鼎沸，紧然有序的销售场景，销售人员专业的讲解和热情的接待，孜孜不倦的带看现场，无论从各方面来讲都让客户感觉到楼盘本身的魅力。另外一方面，从客户接待，到客户定房，再到客户交款，再到客户办理手续，整个过程设立专人专办，紧然有序。同时设立售后服务和客户投诉部门，这一整套体制接近完美。再来看销售工具，花果园超大荧幕宣传片，让客户身临其境，享受其项目本身所带来的震撼感。另外其他项目也有比较先进的销售工具，比如中国水电〃观府壹号，单体户型模型采用超大平板显示器显示，客户可以看到平面图，3D立体图像等，确实感受到视觉带来的冲击感。
本次贵阳之行，给我和我的同事带来全所未有的全新感受，并看到和学习到一些我们所未知的营销理念。同时也体会到自身的不足，无论是产品规划上的，销售体制和管理上的都有全新的收获。 针对马龙广电文化项目，我个人提出以下建议：目前项目最大的问题在于工程资金支付困难，而面对本身产品上的一些规划缺陷，尤其是商业部分，面积过大，总价较高，短时间销售完毕，比较困难，商业部分占销售总额的50%。因此只能集中消化住宅和地下车位来缓解资金压力。然而面对目前马龙房地产市场竞争激烈，客源较少，又如何度过销售低迷时期?建议：1、推出特价房源，针对94.03㎡住宅，低价出售一部分，不分楼层，每套25万元。2、针对顶层跃层住宅，采用捆绑式销售，买房子送车位。3、车位目前报名情况不理想，报名10组客户，为促进全部成交，建议价格定制为7-8万元/个，优惠后7-7.5万元每个销售。剩余车位待住宅和商铺全部销售完毕后在销售，销售价格可为9-10万/个。4、提高销售服务质量，严格要求销售人员的行为规范。5、尽快完成项目整体工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、据了解，龙翔路扩建工程，政府已经在动员拆迁，预计20xx年7月通车，据此，将拉动商业部分的销售。
房地产调研报告3
一、宏观经济与政策
1、国家经济状况及房地产大势现状
（1）经济状况分析：近3—5年经济增长，去年同比数据。
（2）房地产大势分析：近期房地产发展情况、投放量、消化量、控制量等。
2、国家房地产发展趋势分析主观分析，分解成若干条
3、分析及应对
（1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等
（2）通过对政策的解读，提出对项目的应对政
二、纵观市场及区域（以重庆市涪陵区为例）
1、涪陵城区概况及经济状况城乡划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等
2、涪陵区整体规划及发展方向整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分。
3、涪陵区土地市场投放情况政府客观数据，并形成润弘；快速启动项目，快进快出，迅速回金。
4、涪陵区最近6个月的房地产市场现状及解读通过调研了解，对半年内市场变化的判断主要体现为：
（1）新楼盘的推出量
（２）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现
（３）价格有无明显拉上
（４）开盘项目的分析与判断
（５）消费需求导向如何
（６）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何
三、涪陵区房地产市场解码
１、个案调研含个案调研印象，优劣势分析
２、在售项目总结及细分
ａ、市场总体特征
ｂ、板块划分及格局状况
ｃ、建设规模分析
ｄ、建筑风格分析
ｅ、户型分析
ｆ、价格竞争分析
ｇ、消费群体分析
ｈ、购买力分析
ｉ、营销和推广的认识
３、市场发展趋势预测
ａ、住宅
市场定位上，产品规划及定位上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上
ｂ、商业
随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或商业项目将陆续出现······主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。
ｃ、写字楼
就涪陵区而言，早期办公场所主要集中在旧式住宅或临街住楼上，市场呼唤一批具备形象及办公环境好的写字楼产品出现。
房地产调研报告4
一、考察时间：
xxxx年xx月xx日-xx月xx日
二、考察地点：
张家界——中昊回龙地下街（新合作地下商业步行街），常德——金旺地地下步行街，荆州——北京路中央大道地下商业步行街，武汉——楚河汉界、江汉路步行街、光谷步行街、楚河汉界、汉正街、户部巷，长沙——太平街、国金街、中茂城、庙街等。
三、考察目的：
学习其他项目好的管理模式，运营手段以及当前形势下热门、吸引人流的业态项目，综合学习商业项目的业态布局，场景打造，宣传策划手段等，并收集有效的商户资源。为公司项目管理及鹤洲路的招商运营提供基础数据及建议。
四、考察情况回顾：
1、张家界回龙地下商业街一期工程xx ㎡，公摊率xx，销售均价xx元/㎡，租金均价xx元/㎡，合同期三年，每年递增xx%，物业费餐饮区xx元/㎡，服装区xx元/㎡。二期xx ㎡，公摊率xx%，预计销售均价xx元/㎡，开业免租2个月租金均价xx元/㎡，合同期三年，每年递增8%，物业费餐饮区xx元/㎡，服装区xx元/㎡，水费xx元/吨，电费xx元/度。销售模式先售后租，返租3年。该项目特色及亮点，商铺大部分为30 ㎡左右的小格子，方便销售及租赁。第一期过道宽xxm，总长xxm，第二期街道宽xx m，总长xxm。单个门头xxm，三门头xxm。街区过道平坦无落差，人流旺盛，业态布局交错混搭，无明显业态分区。主要业态为鞋服类，二期餐饮区面积共xx ㎡，占比xx%。
2、常德金旺地桥南商业街，总面积xx ㎡，总长xxm，公摊率xx%，过道宽xxm，销售均价xx元/㎡，租金均价xx元/㎡，合同期二至三年，每年递增xx，物业费xx，水费xx/吨，电费xx元/度。销售模式先售后租，返租3年。该项目特色及亮点，商铺空置率低，商铺大部分为40—50 ㎡便于销售及租赁。单个门头宽4m，整个街区过道平坦，管理规范，干净整洁。业态分区明显，主要业态为鞋服类。街区视觉导视清晰明了，广告位规划整齐，管理有条。
常德金旺地地下步行街入口街区内部景象3、北京路中央大道地下商业步行街总面积xx ㎡，总长xxm，公摊率xx，主街区过道宽xx，租金均价xx元/㎡，合同期三年，物业费xx元/㎡，水费xx元/吨，电费xx元/度。销售模式先售后租，返租x年。该项目特色及亮点，该项目开业8年，商铺已售罄，目前商铺空置较低，商业旺盛，人流量大。商铺大部分为20—50 ㎡便于销售及租赁。商铺开间3.5，进深5.5m，整个街区过道平坦，管理规范，干净整洁。卫生清洁使用全机械化操作，儿童娱乐，时尚鞋服、美妆个户、手机数码、餐饮美食等业态分区明显，鞋服类占比55%。
荆州北京路中央商业街入口街区内部一角3、武汉江汉步行街、光谷步行街、汉正街以及长沙国金街、中茂城，太平街等地，有的位置条件优越，繁荣了一段时间，现已在衰退；有的业态新颖，主题鲜明，形成购物文化，人流如潮，持久繁荣。
武汉江汉步行街小吃城江汉步行街一角长沙庙街小吃城庙街小吃城内部造景
五、考察体会
通过认真实地考察发现，一个商业能持续繁荣，总的概括就是具备“你无我有，你优我优，你有我特”特点。除了项目本身的位置条件外，与其商业别树一帜的文化内涵及独具一格的业态布局息息相关。商业文化是指该商圈本身特有的特点在消费者心中的定位及口碑，如购物到江汉步行街，因其建筑保留清朝租界时间欧式风格，街道宽广，环境优美，物品繁多，价格实惠，成为网红打卡地等因此而著名。业态布局是指该业态本身能吸引人流，能形成竞争力及购买力，包括其承载该业态的装修设计，特点鲜明，与众不同。如现代粉色网红服装街，明清时期古建筑美食城，因其特有的装修设计业态的融合搭配。让消费者打卡拍照，留恋忘返。或该业态本身为现代流行或关注焦点，足够具备吸引客流的能力。如红网打卡地，复古风格美食城等。考察不同的地方及业态，发现能快速吸引人流的业态项目，为吃喝玩乐的业态，特色美食，特色娱乐项目是现在年轻人喜闻热见的事，一般年轻人聚集的地方，商业非常繁荣。
六、项目分析及考察建议
（一）鹤洲路现状分析
1、鹤洲路地上区位及商业现状
中心商业步行街鹤州路段北起迎丰西路路口紧邻怀化火车站，南至人民南路路口紧靠市邮政局及中国电信，路面宽16米，全长636米，过去该地段人流如潮，商业繁华。近年随着市民出行方式的改变，高铁站的新建，周围商业业态影响，以及其他区域商圈的新起。目前，该地段人流稀少，马路临街商业衰落萧条。探究其原因，一是高铁站新建客流向高铁站分流；二是道路窄，两侧居民小区少，主要公交线路绕行，公交站台设置少，且马路两边停车位及停车场资源缺乏；三是佳惠国际、佳惠华盛堂，万达广场等大型商圈新起分散了人流；四是周围商业业态未形成规模及品牌影响力不吸引人流。基于当前的现状，建议在后期招商及业态布局中，布局能自带人流的业态，主要为
吃喝玩乐的业态，同时，该业态具备一定的特色，是现代关注度高，热门的业态。
2、项目购物文化及区位优势改变，自流人群较少。
过去该地段紧邻火车站，人流如潮，商业繁华，素有鹤州路购物街之称，为消费者购物首选之地。随着高铁站的新建，人流进行了分流，再加上马路上商业萧条，业态较为单一，对顾客的吸引力不强，前期形成的购物文化及原来的区位优势已发生改变，依靠现在的区位条件及周围业态情况，自动吸引人流较为困难。因此，在后续规划和运用中，建议对鹤洲路重新塑造概念，打造具有特色的购物文化，建立自己的购物品牌，增加竞争力，在消费者心中树立形象和口碑。
3、街区跨度长，地段落差较大。
鹤州路街区总长630余米，人行过道为3.7米，地势由南向北逐步增高，最高地势差有12余米，高差影响，导致整条街的纵览视角窄小，不能很好的将商品业态成规模的展现，而吸引顾客眼球。同时，爬坡式购物体验，在购物体验上让顾客容易感觉疲劳，前行购物欲望消退。建议进行场景打造，把鹤洲路的劣势变为优势，以吸引顾客和留住顾客。
（二）鹤洲路的定位
1、通过考察发现目前能吸引人流，能带动消费的业态项目，无外乎为吃喝玩乐的业态，而这些业态里面消费能符合大众，能吸引年轻人这类主力人群的业态，其生命力会很强。饮食业态最能吸引人流特色饮食最受年轻人喜爱
2、结合鹤洲路项目的现状，包括地理位置、物业结构以及现在的人流，建议定位特色餐饮为主，配套娱乐、服饰，手工等业态。比如打造民清时期特色美食街/五溪文化特色美食街。
（三）鹤洲路运营
1、做好前期市场调查
对鹤洲路业态及主题的定位，建议结合鹤洲路项目本身的特点，前期做好详细的市场调查，确定业态受众人群，消费层次，才能针对性的招商引进业态。再加上，目前鹤洲路已开业两次，条件上已不允许“先行先试”地招商开业。须慎重确定主题业态，才能一蹴而红。
2、进行场景设计打造
考察不同的地方及业态，发现一个业态的繁荣，除了其本身的产品需具备特色，配套其业态的不同，不同风格的装修场景设计，（如八十年代的餐饮装修设计，能唤起顾客对过往的回忆，能留住顾客脚步）能形成特定的购物文化及口碑效应。鹤洲路如重新启动，建议进行依据鹤洲路的层高进行场景设计，塑造文化主题，增加特色，建立品牌，才能吸引商家及顾客。而一个吸引人流的业态场景的打造，需要新颖的创作理念及专业的设计团队。因此，如进行场景设计打造，建议一定要聘请专业的设计团队。
3、多方寻求合作引用新型宣传手段
一个项目及业态的繁荣，与其超强的运营策划和宣传方式密不可分。良好的宣传和策划手段，不仅能引流增效，还能延续业态的生命力。鹤洲路重新启动，建议寻找好的噱头，通过与抖音、微信等新型平台合作，将鹤洲路品牌及业态快速宣传出去。
房地产调研报告5
近年来，我国的房地产业快速发展，始终保持20%-30%的增幅。03年后，国家陆续出台房地产调控政策，对房地产业开发经营进行调整，05年之后调控力度不断加大，对全国房地产业发展格局产生了深刻影响。在宏观调控的情况下，我市刚刚起步的房地产业面临着较大考验。为进一步促进我市房地产业健康持续发展，结合国家宏观经济调控，现对我市房地产业分析如下：
一、我市房地产业发展现状
98年住房体制改革后，我市房地产市场有了实质性的启动，发展受当时经济低迷的影响，行业发展较为缓慢，投放市场的房地产项目较少，房地产企业整体水平不高，住宅小区开发水平较低，规模很小。特别是我市长期存在沿街商住楼过度开发现象，粗放型的发展建设和经营方式造成零星式、沿街一张皮式开发，城市缺乏整体规划，城市基础配套设施跟不上，市容市貌脏乱差现象长期得不到改善。
20xx年以来，经济的恢复性增长使我市房地产业开始逐步走上发展的快车道。近几年来，土地市场活跃（06年出让土地是05年的41倍，07年是05年的10倍），商品房市场投放量迅速增加（近几年投放市场近90万M），房地产企业蓬勃发展，群众消费热情高涨，房地产业已成为推动我市经济增长和改善市容市貌的重要力量。
1、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。
近三年来，我市房地产开发项目用地投放量较大。20xx年出让土地11531平方米，20xx年出让土地473161平方米，20xx年出让土地115047平方米，20xx年已出让土地34126平方米（预计全年可达254000平方米）。同时，土地投放逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变，房地产开发规模越来越大。
2、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我市的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济的大举进入。目前活跃在我市房地产市场的开发企业由前几年的寥寥数家发展到现在的二十几家，极大的促进了我市房地产市场的繁荣。
3、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 近年来，我市房地产业发展迅速，投资规模日益扩大，尤其从20xx年开始，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，今年上半年我市房地产投资已占全市固定资产投资的60%以上，成为拉动投资增长的主要力量。
二、房地产市场需求状况
我市20xx-2010年规划纲要中提出了到20xx年我市总人口21万人，城市规划区面积21KM的发展目标。住房建设规划中提出了20xx到20xx年住宅面积128万M的需求目标。05至08年按照实际施工面积，我市到今年末供应市场商品房面积接近90万M（由于缺少相关部门统计数据，目前商品房空置率还不掌握，具体数字 2 22
2出来后再做详细分析）。由于规划与实际尚有较大差距，加之近两年来违规建设面积较大、房地产项目市场投放量过于集中，造成阶段性供大于求。
根据上述指标，结合我市经济发展势头较好，我市实际需求潜力虽然较大，但尚待充分挖掘。随着旧城改造的持续以及人口的集聚，改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求，这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。
三、当前我市房地产市场存在的主要问题
1、房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
2、城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然大量存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来较大影响。
3、房地产开发结构不尽合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长。商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。
4、市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。市场和消费者之间缺乏足够的信息渠道，一定程度上影响了市场销售。
5、住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设刚刚启动。商品住宅价格提升过快，整体价格偏高。
四、几点建议：
1、加大拆违力度，扩大高端市场范围。
前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的群体，这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，加之前一时期私人违章建房，已消耗了这一群体的大量购买力。对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第
二、三次换房。建议加大拆违力度，严格控制私人违规建房，将这一部分购买力推向市场。
2、改善供应结构，激活中低市场。
积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。
目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。激活这一中低收入消费群体，将给我市房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m户型、城区80-100m户型)，将激活我市中低住房市场。
3、加强住房政策性保障，引导结构调整，完善住房供给体系。 科学合理投放经济适用房，加强中介服务，鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。
4、加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。 保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我市房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。
规划方面应发挥导向作用，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场，以增强政府对土地市场的调控监管力度。
金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，抑制投机需求和过度超前消费。
5、尽快建立房地产市场信息披露制度，及时向社会通报市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
二〇〇八年七月二十四日
房地产调研报告6
因此，我们必须温故知新，认真总结四年来工作的经验教训，切实找准存在问题的根源，确定出解决问题的可操作性办法，在新的起点上轻装上阵，奋起直追，使工业基地进一步增强经济发展的内在动力，真正成为县域经济发展的重要增长点。
一、存在的问题
（一）基地定位不明确，综合协调能力薄弱
1、基地建设，规划必须先行。我县工业基地自XX年下半年开发建设以来，至今没有一个控制性详规，更没有入园企业布局规划，一方面造成企业布局较混乱，大有“拣到蓝子里都是菜”的鱼目混珠现象，另一方面导致农民在已规划但未征用的土地上乱搭乱建，无形增加了基地建设成本。同时，也难以与县城总体规划对接，与县城基础设施做到资源共享。
2、基地工作从开发建设到引进企业、安置企业落户以及跟踪服务，每项工作都必须得到各部门的配合和支持，但由于基地综合协调能力薄弱，加之在部门利益的驱使下，基地工作难以顺利推进，从征用土地开始到开工建设的每一阶段都举步维艰，各部门都把基地看成是一块饼干，不去想怎么把这块饼干做大，而是都来争着分食，没有争到就处处设障碍，讲条件，使基地工作难以顺利进行。目前，由于种种原因使基地已征用土地均无法开工，造成近20家企业等地建设。
（二）运行管理机制不活，监管乏力
1、投入回报率不高。现在基地已经投入了大量的土地资源及资金，但由于项目开工多投产少，达标达产的就更少，尤其是像钢构和温室类的项目，业务均在外地，即使开工投产，如果监管不力，税收也在外地，所以产生的回报相对较少。
2、土地利用率低。在基地存在较多的闲置土地，已开发的厂房中基本没有多层厂房，已开工投产的项目，经对照其审批的规划，还有大量厂房未动工建设。目前，基地已建成的企业，土地利用率平均不到30%，甚至有圈而未建的现象。
3、统计口径混乱、税收征管不到位。基地有一些企业是退城进园或从其它乡镇引进的企业，其税收仍未落入基地，使基地税源存在流失现象。
（三）资金投入困难，基地发展缓慢
1、基地投入严重不足，基础设施建设严重滞后，导致企业等地落户。
2、基地企业资金短缺，有的企业建好厂房，购置设备后，缺少流动资金，致使企业停工待产。
（四）办事效率低，协调服务难以到位
1、有些职能部门对于建设工业基地的重要性和紧迫性仍然认识不到位，较强地追求部门利益、个人利益，较多地拘泥于繁琐的程序，导致基地企业建设过程中涉及的用水、用电、办证、办照等审批程序效率低下，成本过高。
2、有的职能部门，特别是条管部门自行进入基地企业检查、处罚的现象经常发生，导致企业不安心生产，有的已搬迁。
（五）队伍素质不高，人力资源缺乏
1、基地内部工作人员懂业务的较少，特别是规划、建设、测绘人才。
2、掌握一定职业技能的产业工人十分紧张，高级管理人才、专业技术人才更为短缺。
二、对策
基地发展到现阶段，资金已投入下去，基础设施基本配套，项目引进来了，要真正出效益，出活力，主要在于项目的引进和推进，关键在于对基地和企业的监管。所以下一阶段工作重心必须视项目开发为生命线，把“安商”、“选项”和强化管理放在工作首位，通过“搭建平台，完善政策，搞好服务，强化监管”等措施，使安商选资与项目推进有机地结合起来，走出一条成功的“你助我发展，我助你发财”之路。因此，我们必须在五个方面采取新举措。
房地产调研报告7
为了深入了解辽阳房地产市场起伏较大的原因，促进辽阳房产业的健康有序发展，按照20xx年-20xx年辽宁省辽阳市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，现就有关辽宁省辽阳市最近五年房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
经济适用住房也是影响辽宁省辽阳市房地产市场的重要因素,廉租房建设起步较晚。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。辽阳市房地产市场起步较晚，撤地改市特别是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，辽阳市房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致辽阳市特别是辽阳市的房价起伏较大，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，辽阳市的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降xx%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，促成今年二、三季度辽阳房地产市场快速回暖主要源自两大动力：
一是20xx年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；
二是市场政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达xx92亿元，居全省第二，较年初增加2xx亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了辽阳市房地产市场较快回暖。
2、区域发展不平衡，地区差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。同时，房价也存在较大差异。一些县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，辽阳市的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在辽阳市房产投资中受益的人则到北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，辽阳市的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着辽阳市经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升。
20xx年以前，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年辽阳市城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。辽阳市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，辽阳市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年后土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。19xx年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从19xx年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。19xx年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，19xx年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到xx%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择：
4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7xx6万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—xx月份，房地产营业税入库xx77万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—xx月份，房地产税收总额6256万元，较20xx年5349万元同比增长16.96%。20xx年至今房地产税收总额在不断增长和活跃中。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。辽阳市房地产业近年来的迅猛发展，对于推动辽阳市经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
为了加快辽阳市房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：
1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对辽阳市的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。
三是加强对房地产企业的监管。目前，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。
四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。
2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。
3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与辽阳市发展同步。辽阳市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。未来要使辽阳市房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入辽阳市，带动辽阳市房地产更好地发展。辽阳市房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
4、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。辽阳市开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对辽阳房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和辽阳市经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。
5、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动辽阳市房地产业的健康有序发展。
总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。
以上是对辽阳市20xx年至今房地产市场的一个大体调研和整合，在经历过20xx年的全球金融危机后的辽阳市房产市场仍处于一个活跃的阶段。房产建设面积、购买量、人均收入水平都保持在一个平稳的状态，为了加大辽阳市房产市场的不断上升，应总结过去的经验，弥补过去的不足。
房地产调研报告8
第一部分、阜新市概况
阜新1940年建市，市名源于“物阜民丰，焕然一新”之意。东临省会，距沈阳直线距离147.5公里；南靠渤海辽东湾，与大连港南北相望；西与锦州港、京津地区襟衣相连，是环渤海经济区的组成部分之一。全市总面积10355平方公里，其中城市规划区面积674.02平方公里，建成区面积53平方公里。下辖两县五区，即阜新蒙古族自治县、彰武县和海州区、细河区、太平区、新邱区、清河门区。此外，还有省级经济开发区和高新技术产业园区。全市总人口193万,其中城市人口78万。全市有30个少数民族,共30.5万人,占总人口的15.8%，其中蒙古族人口22万，占总人口的11％。
阜新具有悠久的历史文化。境内的查海古人类遗址，距今已有7600年以上的历史，著名考古学家苏秉琦先生因此将阜新誉为“玉龙故乡，文明发端”。在辽代，阜新是契丹民族的主要活动区域，近年来发现了多处辽代契丹贵族的墓葬。位于阜新蒙古族自治县境内的懿州古城，是武当宗师张三丰的出生地。在清朝，阜新是藏传佛教的东方传播中心，境内的瑞应寺现有国务院册封的七世活佛，海棠山上至今还保留着267尊藏传佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而兴”的资源型城市，至今已有100多年的煤炭开采历史。
近几年阜新的房产市场呈现上升趋势，而且有稳步上涨的势头，所以，阜新市近几年的房子建造业发展迅速。
第二部分、阜新市房地产市场特征
一、阜新市房产整体发展概况
①通过调查我们发现,目前本市的房产市场具有以下特点：
②房产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段，房产开发商品化程度偏低；③房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境，规模化的市场初步形成；④整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，但营销水平并不落后；二级市场表现稍活跃，其价位与商品房市场步调接近。
二、住宅地产发展现状分析
从整个阜新市房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段,原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商较多；随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强,户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。依据调查显示，目前阜新市房产品质逐步提升，具有代表性的有：海鑫国际、祥宇一品、金地花园、银通国际等。下面就这些楼盘进行具体分析，以便掌握阜新市未来的市场发展情况，为本案的开发与营销提供参考资料。
1、代表性楼盘概况
规模普遍较小,建筑风格单一,以传统多层建筑为主，小高层为辅；小高层呈现与多层共存的市场现状，小高层市场有待于在今后的市场中逐渐培育，目前还处于初级阶段；产品立面外观多数以外墙涂料处理，品质感稍显不足；开发户型主要以二房、三房为主，四房占很少一部分，顶层复式产品稀缺。大多数建筑面积在80——135平米之间。
2、代表楼盘对比
根据上述目前房地产市场在预售项目的供给量特征，本次调研特别针对市场上具有代表性的房产项目展开分析，有针对性的发掘这些项目与本项目的相通之处、借鉴市场运作的经验，为本项目的规范化市场运作奠定基础。
⑴海鑫国际
——项目定位：阜新人上层生活的坐标。
——项目规模：占地面积14.85万平方米，由多层和小高层组成，分三期开发建设，共开发建设47幢楼，一期15幢，20xx年8月30日竣工，现已全部入住，二期工程20xx年8月30日竣工4幢，二期现有16幢即将竣工，三期即将开工。
——建筑特色：简洁、现代的建筑风格。
——工程进度：09年4月份而起进入市场以来，截至目前接近三年时间，目前工程进度接近完工。
——销售情况：房屋接近售完，还有部分小户型以及大户型待售。
——价位情况：均价2500元左右，10楼参考价位3200元/㎡，最低、最高价在2300—3500元浮动。
——主力总价：以125㎡主力三房为例，市场总价为：35万左右。
——商业分析：临街商铺10000元/㎡，最小的商铺面积为33㎡，总价为33万，与住宅类主力户型的主力总价接近。
——项目配套：超市分布周边，餐饮、娱乐、银行、医院等配套设施均可以满足社区居民的日常消费，配套完善。
⑵金地花园
——项目定位：户型结构优势明显，地理位置好。
——项目规模：建筑面积160000平方米，占地面积119350平方米。
——销售情况：现已售完，二期建设完毕，已销售65%，三期已规划完毕，正在建设之中。
——价位情况：起价：2650元/平方米，最高价：3800元/平方米，均价3200元/平方米。
——主力户型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。
——其他资料：金地房地产开发有限公司进行建造和规划，容积率为1.34，绿化率为40%，一期总户数为1928户，采取地热。
——项目配套：周边有小型菜市场、游泳馆、公园，超市以及饭店围绕小区分布，2路、2环、12路、13路都在小区门口经过。
第三部分、区域市场总体分析
一、该项目所在区域概况
小区位于位于人民街以东，东风路以北，工业街以西的34.8万平方米的祥宇·一品，在摘地之初就惹来各方的关注，如今，一期27幢15万平方米已经售罄。阜新首席德式风情建筑呈现在我们面前——砖红色、灰色、黄色相间，高低错落，蓝色坡屋顶彰显出艺术的流畅与美感，简约、美观、庄重、大气，品质感优越；线条、色调、建筑，都表现出了简约、硬朗、庄重的气质，它对人的活动空间非常注重，无论是建筑物的外部，还是建筑物的内部，都通过有层次的空间营造来满足人的需要。
二、地块分析
阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月经阜新市工商行政管理局批准成立的房屋建筑工程总承包三级资质的建筑公司。公司设有总经理办公室、工程部、安全质量部、物资供应部、财务部、经营部、保卫处等部门。工程共49栋楼，建筑面积达到30万平方米。
三、竞争分析
本项目周边3公里半径范围内具有代表性的是时代海鑫房产开发的海鑫国际项目，共有13栋多层、3栋小高层，其中60%以上被公务员团购，目前该项目现房呈现，与本项目不构成直接的竞争局面。
房地产调研报告9
一、云阳概况
（一）区域基本情况云阳县位于重庆市东部，三峡工程库区腹心地带。东领奉节县，南连湖北省利川市，西界重庆市万州区，北接开县、巫溪县。地理座标介于东经108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北纬30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之间，南北长99.5公里,东西宽70.2公里,幅员面积3649平方公里。长江由西向东横空而过，境内流程68.1公里。新县城顺江而下至宜昌市288公里（距三峡大坝260公里），顺江而上西至重庆市区337公里（距万州区水路23公里、陆路41公里）。云阳县共辖42个乡镇，末总人口129万人，其中：农业人口103万人，占91.03%；非农业人口26万人,人口密度平均每平方公里342人。民族以汉族为主，少数民族有回、彝、苗、壮、满、蒙古、侗、土家、高山、朝鲜、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）区域自然环境云阳地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点的菱形。云阳地表由南北向中间倾斜，最高点为海拨1809米，最低95米；全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可概括为“七山一水二分田”。云阳属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特点。年平均气温18.4°c，最低气候-4.0°c,最高气候41.7°c。年平均日照1484.8小时，年平均降雨量1100.1毫米，无霜期300天以上，适宜多种农作物生长。
（三）区域经济条件与社会条件“十一五”期间，地区生产总值年均增长11.9%，全县gdp达到53.3亿元，比接近翻一番，人均gdp达到5285元。固定资产投资153亿元，相当于“十五”的3倍，年均增长24%，高出计划11.4个百分点。财政收入达到2.23亿元，年均增长12.99%，比预期目标高3.99个百分点。农民人均纯收入2223元，年均增长8.3%。三次产业结构比由42.3:33.7:24.0调整到的31.1:33.3:35.6。社会消费品零售总额达到18.2亿元，年均增长12.2%，比计划高0.9个百分点。城镇登记失业率控制在4.8%以内。城镇化率达到26.78%。年均人口自然增长率为4.81‰。
（四）区域基础设施及交通条件城镇体系框架基本形成，城镇建成区面积达到21.87平方公里,新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施，提升了城市品位，城市创新工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。云阳交通四通八达，运输方便快捷。长江自西向东横穿而过，现有各类港口、码头100多处，沿江各大航运公司船舶均在云阳港停泊运营。全县通车里程1480公里。渝巫路沿长江北穿过云阳境内，至开县二级路今年贯通，至湖北利川二级路，兰杭高速公路云阳段即将通车，云阳长江公路大桥、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至农坝段通车。距万州五桥机场、万州火车站48公里，仅40分钟车程。新建特大桥梁11座，完成云堰路、长高路南北两个循坏圈路基工程。全县二级公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，县乡公路油化硬化率达到31%。新修标准四级公路456公里，90%以上乡镇公路达四级标准，95.8%的村通公路。新建二级车站1个，三级车站4个，完成港口码头复建11处。
（五）城市定位云阳新县城定位为云阳县的政治、经济、科技、文化中心，三峡旅游服务基地之一，发展商贸、食品加工、轻工、港口运输业为主的山水园林旅游城市。城市规模为：发展到20万人，2020年30万人，用地28平方公里。新城规划为三片。城市采取组团式的布局结构，形成以双江为中心，人和、盘石为外围组团的一城三片的组团式结构形态，围绕新城，大江、大桥、大道、大公园凸现，成为渝东城市群中的重要城市。云阳是一个地处偏远的移民新城，以云阳新县城为中心，构建极核发展模式，加强与重庆直辖市及周边县区、省份的联系，加快自身发展，以新县城为中心的城乡商贸流通网络初步形成。积极发展旅游业，充分挖掘全县旅游资源，着力构筑“一心两翼”旅游开发格局，接待游客250万人次，张飞庙成功搬迁，7月19日正式开馆，被评定为国家aaaa级景区，成功申报龙缸国家级地质公园。巧借地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，建成了云阳的一张名片。新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施，提升了城市品位，城市创建工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。根据云阳县城总体规划，不可用于出让的公益性质用地（道路广场用地、市政设施用地、绿地）在城市总建设用地面积中所占比例为23.6%；兼具公益和经营性质的用地（行政办公用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地）在城市总建设用地面积中所占比例为7.33%,此类用地虽不可经营性出让，但是可以通过划拨或协议出让等方式回收土地开发成本。居住用地、商业金融业用地和文化娱乐用地可用于经营性出让，本报告中将按照总体规划中这三类用地之间的比例关系估算待储备地块中可用于经营性出让的各类型土地面积。
二、房地产开发情况
（一）房地产市场总体态势云阳新城为移民城，云阳新城的城市总体布局为“一城四区”，已成长江片区仅剩下滨江花园200亩左右。目前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因而研究购房者的需求具有更加重要的意义。据调查，居民普遍拥有住房，有的甚至有两套或者三套以上的住房，区域房地产市场目前已基本趋于饱和。要促进房地产市场发展，可以通过在特色上下功夫，开辟高端市场空间。为此，我们进行了“云阳县住房消费状况研究”的市场调研活动，总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。
（二）可供房地产区城及现状沿移民大道通过地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，能用于房地产开发的土地仅剩下200亩左右，，县府通过招商引资，湖北省宜昌市珍珠房地产开发公司一举中标。1、开发现状丽江景苑，该楼盘占地18706平方米（28亩），建筑面积10.2万平方米,其中商业面积3.4万平方米，住宅公寓面积6.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1200元/平方米，最高价达到1700元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。福苑楼盘，该楼盘占地1867.6平方米（2.8亩），建筑面积2万平方米,其中商业面积0.6万平方米，住宅公寓面积1.2万平方米。商业部分平均售价为6600元/平方米，住宅部分起售价为1500元/平方米，最高价达到2200元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。
外滩广场，该楼盘占地100050平方米（50亩），工程分三期建成。-，一期工程楼盘占地26680平方米（150亩），建筑面积5.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积3.2万平方米。商业部分平均售价为4280元/平方米，住宅部分起售价为900元/平方米，最高价达到1200元/平方米；-，二期工程楼盘占地26680平方米（50亩），建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为5280元/平方米，住宅部分起售价为1050元/平方米，最高价达到1750元/平方米；，三期工程楼盘占地26680平方米（50亩），建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为7280元/平方米，住宅部分起售价为1750元/平方米，最高价达到2750元/平方米。该楼盘销售状况良好，其开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。
滨江国际，该楼盘占地27346平方米（38亩），建筑面积20.2万平方米,其中商业面积5.4万平方米，住宅公寓面积14.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1750元/平方米，最高价达到3000元/平方米。2、本区域竞争楼盘分析针对本案滨江国际、丽江景苑、福苑、外滩广场附近几个楼盘市调分析。目前，在云阳县房地产市场中具有一定影响力的售楼盘是位于滨江小区的滨江国际、丽江景苑、福苑楼盘和群益小区的外滩广场。滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为90-110平方米（小户型，小面积），120-145平方米（中户型，中面积），180-250平方米（大户型，大面积），小户型、小面积占60%，中户型、中面积占25%，大户型，大面积占15%。购房以外地人和本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，预销售很乐观；外滩广场现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目三期原定于3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年云阳的房地产市场火爆，住宅部分起售价为1500元/平方米，最高价达到2200元/平方米，销售状况良好。丽江景苑座落于以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为80-95平方米（小户型，小面积），100-125平方米（中户型，中面积），130-180平方米（大户型，大面积），小户型、小面积占55%，中户型、中面积占35%，大户型，大面积占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，预销售很乐观；福苑其地理位置同丽江景苑、滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为145平方米、183平方米面积各占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，预销售很乐观；由于走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。
三、土地市场分析根据云阳县国土局提供的—土地出让交易结果，与待储备土地同为住宅用地的土地历年交易情况如下表。表1云阳土地出让交易情况年度价格最高价（万元/亩）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低价（万元/亩）2．001．644．406．985．684．4035．50平均价（万元/亩）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50可以看到，土地市场在经历了02、的狂热之后逐渐回归理性。预计云阳县土地市场将在稳定下来，呈上升势头。根据云阳县近年来土地出让的实际情况，土地成交价格总体上呈现增长态势，虽然略有下降，恢复到正常水平，开始有大幅增幅。表2云阳县—土地出让情况年度价格最高价7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低价2．001．644．406．985．684．4035．50平均价4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50
四、土地储备的几点建议
（一）应抓紧进行土地储备工作云阳在高速公路出口至中小江片区双洞子城市副中心划定（即双洞子城市副中心至小江片区上青龙嘴山梁绿脉）1520亩作为梅峰水利工程的储备用地，区位优势好，增值大，变现快，应抓紧进行土地储备工作。
（二）由于土地出让价格受到宏观经济、市场情况、相关政策等诸多因素影响，具有极大的不确定性。由于待储备地块尚未进行详细规划，具体规划指标未定，导致实际可出让的土地面积无法确定，对估算结果产生一定影响。特此报告
房地产调研报告10
一、调查研究的目的:
了解当今及未来房地产市场情况，互联网对房地产的介入情况，地产服务市场是否存在.
二、调查的方法，资料的来源，方法:
观察分析法，资料分析法.资料来源:互联网权威网站，报纸，
三、调查研究的主要发现
1、广东房地产市场投资活跃，销售虽然增长，但积压依然增加.
资料显示20xx年1-9月份，随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展，令投资再度活跃，开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月，全市房地产开发完成投资达192.35亿元，同比增长32.9%，比去年同期增幅提高20.6个百分点，为今年以来的最高增幅(一季为23.7%，上半年为30.5%)，其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元，占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米，同比增长10.2%，增幅上升9.6个百分点.1-9月，全市房地产开发项目新开工面积大幅上升，达670.17万平方米，同比增长39.9%，新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中，住宅为541.79万平方米，同比增长40.8%，增幅比去年同期提高28.7个百分点，新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加，全市1502家房地产开发企业中，新开工面积超5万平方米的企业达40家，同比增加14家，新开工规模达394.21万平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长，使商品房施工进度加快，竣工量增大，带动1-9月交楼面积同比增长50.8%，为223.78万平方米，其中住宅销售(交楼)201.8万平方米，办公楼5.68万平方米，商业营业用房12.95万平方米，其他房屋3.35万平方米.另据统计，广东全省积压商品房已达1200万平方米，而另一方面，全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量，全省当前积压的商品房不但难以减少，还可能进一步增多.
2、广州商品房向外地扩散，大户型和别墅型成为主流.
原番禺市和花都市正式撤市改区后，广州市房地产开发投资形成新格局，市区投资基本上占绝对优势.1-9月市区完成投资额188.01亿元，同比增长32.2%，占全市的97.7%;两县级市完成投资额4.34亿元，同比增长76.4%.占全市的2.3%.在全市十区中:番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头，投资总量分别居十区的第一，二位，完成投资额分别为27.78亿元和6.63亿元，同比增长均为1.2倍，特别是番禺区住宅投资大幅增长，完成投资额为23.41亿元，同比增长1.2倍，占本区房地产开发投资的84.3%，比全市住宅投资高13.8个百分点.广州商品房从市中心向外扩散的格局已经明显.据民政部门统计，1998年底广州60岁以上的老年人口有80多万人，约占全市人口总量12%，这标志着广州的人口结构进一步迈向老龄化.而赡养老人既是中华全统美德，又是法律规定.在将来，由于计划生育和人口寿命的提高，每对夫妇很可能要照顾两对老人，而养老园还未成风，因此，新婚夫妇与老人同住极为可能，购买大面积套间成为必要.别墅市场也渐渐升温，"一股自家车选购别墅的大军正悄然兴起".
3、各地产商为推销楼盘各出奇招，推广费用庞大.
为推楼，地产商想出各种"概念"作为买点，先后出现"体育概念"，"山水概念"，"生态概念"，"地铁概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨额资金在电视，报章等媒体推销其概念.就20xx年10月10日-10月16日间，由于国庆过后，楼市经过两个星期强劲的推盘声势之后，开始恢复低调并进行休整.做广告宣传的楼盘仅75个，较上周骤降了25%，但广告额也达到859.4万元，其中十大广告楼盘之首的江南世家所投入的广告费用59.7万元，康王商业城和益丰花园以33万元左右的广告宣传费用分别位于第二，第三位.这些广告费用中，绝大部分是电视广告，广告传单以及报章杂志的形式.另外，不少广州周边楼盘推出的免费睇楼专线车，也是一笔不小的费用.
4、二手楼市将渐趋活跃.
据经济日报20xx-10-12报道，房地产交易程序进一步简化.这一二手楼市发展的阻碍将成为历史.广州楼市经过几年的发展，还有福利分房的尾班车的开出，相当部分人已经手中有房，甚至是第二套房.加上广州范围的不断扩大，"就近租房"可能成为上班一族的选择.因此二手楼市可能渐趋活跃.
5、房地产网站繁多，功能，资讯内容相近.
在房地产这个朝阳行业中，网站作为新经济的身影，亦随处可见.据估算，中国至少有房地产专业网站300个.象"新浪"，"网易"这类门户网站基本都建有地产频道，传播着各类型的地产信息;而类似与"搜房"，"安家"等的房地产专业网站，则是担当着为消费者提供网上置业指导，追随地产行业发展的双重任务;此外像"丽江花园"这类由发展商兴建的网站，更多的目的在于建立，丰富项目形象，增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多，但真正能为置业者排忧解难，可提供详尽的房地产信息，再售物业信息的专业网站并不多，几乎全是提供以下几条内容:一，二手房租售信息(多为文字描述地址，大小，联系方式，极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修，家具风格文献资料;供楼利息计算.
6、现有房地产网站极具区域性.
现有房地产网站多立足本地，只起到互联网广告的作用，未能发挥互联网无地域的优势，这可能是由于互联网技术所决定的，由于html表现手法有限，极大地制约了房地产网站的跨地域发展.
7、房地产网站表现形式.
a，html超文本文件格式.运用图片，文字和超级连接表现楼盘，这是现在房地产网页主要表现形式. b，360度环景技术.能表现东南西北四方位景物，可拉近观察，表现事物真实，可做少量互动，如超级连接，但只能在一固定地点做360度旋转观察.这一技术已出现，但还没普及，应用此技术网站极少. c，vrml虚拟现实技术.应用电脑三维技术，能表现物体空间结构，浏览者可任意游走，有置身其中的感觉，但画质与现实有差异.至今没出现这类商业地产网站.
四、结论
1、广东房地产将出现买方市场，房地产销售将出现新困难.虽然广州楼盘销售增加，积压有所减少，但广东整体商品房积压依然严峻，况且商品房作为耐用高价消费品，一般都有50年使用寿命，而且每户多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定时期内是有一定限度的去年受房改"末班车"等因素影响，购买力受到严重消耗;而支取住房公积金手续烦琐，有待进一步简化;中国人口数量也趋于稳定，地方经济差距正初步减少，而且经济发展重心正向西北转移，广东外来人员用房需求也将有所减缓.另外，按1500元/平方米计算，全省消化现有积压和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230亿元.由于大供给与少需求的相互作用，房地产买方市场初步显露.这一点从1999-11至20xx-3广州各区住宅展销均价变化可以看出.
2、未来一手房地产市场将定位在高档商品房上，消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现，人们对房屋的需求将上一档次，房地产市场需求将转为对大面积，别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房，而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用，因此需要关于该商品房更全面的了解，而不单局限于对其位置，大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散，导致得到这些信息，将耗费不少时间与精力.
3、地产商销售手段需要创新.随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟，大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本，从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性，他们注重的将是商品房的实用性和舒适性，单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的.创新，需要低成本，高效，实用的销售手段.
4、二手市场将相对活跃城区范围的扩大，是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置换成为二手交易的主要目的
5、现今房地产网站信息远未达到消费者要求，需要技术创新.如上所说，单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求，网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息，网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.
五、建议
房地产推广是一个高利润行业，如果互联网是计电视，广播，报章杂志后的一时代传媒，那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站，定位在一手楼盘的销售，利润来源主要定在地产开发商，而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告，究其原因，为以下几点:
1、认为电视，报章等广告是主动的，不管消费者是否接受，都难以拒绝，至少要看一眼，才能做出下一步反应.而互联网广告确实被动的，消费者愿意才会看.这一想法是但从广告目的出发的，而忽略了广告的效果和效率，这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因.而事实上，互联网广告是有针对性的，有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站，而且在网上做广告是无地域限制，无时间限制的
2、认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构及人口结构考虑，未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.
3、认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确，用传统超文本格式(html)表现房地产信息，远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.
地产商广告投入，目的是让消费者认知其楼盘，所以，房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者，而不是地产商，要吸引房地产准消费者，从而吸引地产商广告投放.
就调查所得的资料统计，如果房地产网站广告份额可以达到1%，即可至少得到8万/星期.考虑网站的营运成本远低于不同广告公司，应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站，提供房地产信息服务市场存在，风险很少.
房地产调研报告11
两港一城建设热潮和城市化进程的加快，推动了我区房地产市场的蓬勃发展。目前，房地产业在我区经济发展中发挥着重要作用。房地产行业直接税收入约占总税收的15%，相关税收占总税收的30%；如果加上契税收入，就占36%。随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产业在税收中的支柱作用将更加明显。
最近，中央政府和市政府相继出台了房地产市场调控政策。对于对外部环境敏感的房地产行业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清本地区房地产市场的现状，客观分析政策对房地产走势的影响，进而研究并提出相应的对策和建议，对保持本地区房地产市场的持续健康发展具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资37.3亿元，其中住宅投资23亿元；商品房建筑面积489.9万平方米，销售量100万平方米。今年以来，我区房地产业的发展有以下特点:
1.房地产投资保持了较高的增长率
近年来，我区巨大的开发建设形势和房地产市场的热度，使得房地产开发商对我区房地产市场的前景看好。今年上半年，我区房地产开发继续保持去年以来的快速增长势头。1-6月，房地产开发平均增长率为42.2%。具体趋势见图1。其中，住房建设在房地产开发投资中占有突出地位，占房地产开发总投资的62%；今年商业楼宇的增长率持续上升。2-6月累计增长率分别为2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；写字楼开发投资也保持了10倍以上的增长速度。
2.房地产销售势头明显下降
今年，我区商品房销售面积和销售额同比增长率逐月呈下降趋势，2-6月的增长趋势如图2所示:
从商品房预售情况来看，下降趋势明显。1-6月，小区预售3940套，总面积50.6万平方米；与去年同期相比，预售单位数量和面积分别下降了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望态度，我区3月份商品房预售量大幅下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，较3月份下降44.3%。5、6月份预售水平继续走低，每月预售385套，总面积约5万平方米。
3.房地产平均价格持续上涨
今年以来，中央政府和市政府频繁出台相关政策来规范房地产市场，但年后，房地产市场进入了新一轮的快速上涨。由于土地的稀缺，人们对住房改善的实际需求的支持，以及“跟着涨而不是跟着跌”的投资心理，我区的房价也呈现出持续上涨的趋势。
自20xx年以来，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速上涨，年、年、年房价分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达每平方米5590元，同比上涨20%；存量房均价达到每平米5000元，同比上涨47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
随着房地产价格持续上涨，房地产市场投机现象严重，中央政府将把防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，我市也出台了一系列相关政策，加强对房地产行业的调控。中央和市政政策主要通过以下几个方面来规范住房市场:
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委发布《关于稳定房价的意见》，规定各地要根据房地产市场的变化，及时调整土地供应结构、供应方式和供应时间；对于房价上涨过快的地方，适当提高住宅用地在土地供应中的比重，重点增加低价普通商品房和经济适用住房建设用地供应；严格控制高档住宅用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行发布调整商业银行自营个人住房信贷政策，规定在房价上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付比例可由20%提高到30%，个人住房贷款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国家税务总局、财政部、建设部联合发文，规定20xx年6月1日以后，个人出售购买不满2年的房屋，全额征收营业税，同时对20xx年6月1日以后购买非普通房屋的，全额征收3%的契税。
：
——房地产发展目标的调整。20xx年，全市《工作报告》确立了“以住宅、市民消费、普通商品房为主”的“三大”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。全市加强新建建筑网上备案，2月18日启动“网上二手房”试运行，增强房地产信息透明度，严厉打击非法炒房企业。
-房地产供给结构调整。大力调整供应结构，增加中低价普通商品房供应，以配套商品房为主。20xx年，全市计划启动配套商品房和1000万平方米中低价商品房建设。
短期内，宏观政策的调整将对我区房地产投资和建设产生直接影响，这将关系到财政收入、固定资产投资和第三产业增加值等重大经济目标的完成；同时，稳定房价政策的出台导致市场观望气氛浓厚，房地产市场尤其是二手房市场的交易量将出现更大幅度的萎缩，我区房地产业的发展将产生一定程度的“慢刹车”效应。
但从长远来看，宏观政策调整将有效消除我区房地产市场的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居民消费的目的，有利于我区房地产市场持续健康发展，主要发挥以下作用:
——合理控制房地产投资开发金额。通过调整抵押贷款利率和税收政策，可以减少房地产市场的投机成分，揭示真实的市场需求，合理引导房地产投资和开发。同时，通过严格的土地供应，可以有效防止过度开发。
——缓解房地产行业供需矛盾。通过加大配套商品房和低价商品房建设，调整房地产供应结构，满足普通百姓住房需求，有效缓解房地产行业供需矛盾。
——适度稳定房地产价格。考虑到“两港一城”建设的影响，浦东板块的影响，以及基础设施建设的加快，我区的房地产价格将继续上涨。但期房限量转让、税收调整、商品房网上登记等政策措施，将有效稳定房价过度上涨，稳定其上涨。
三、积极应对保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基础相对较低，以及近期“两港一城”开发建设的历史机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有较大的发展空间。最近的房地产调控政策将使我区正在发展的房地产市场进入一个调整-巩固-完善的阶段，并日趋成熟。为了保持我区房地产市场的持续健康发展，目前应注意以下几点。
1.加强对房地产价格的监控
及时掌握我区房地产价格动态和趋势，建立科学有效的房价监测预警系统，加强房地产市场调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监控土地出让价格、新建商品房和存量住房交易价格；目前，应特别注意加强对住宅商品房价格的监控。加强对房价的季度和年度分析预测，包括待售土地面积、房地产开发投资额、新建商品房建筑面积、竣工面积、销售面积、空置面积和空置率、市场平均价格、变化及原因等。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2.加强房地产项目跟踪管理
建立房地产项目跟踪联系网络，及时反馈项目进度，发现问题，协调问题，解决问题。确保房地产企业按照政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，通过统一招标、拍卖、挂牌等方式取得土地使用权。同时，严格办理房地产企业的土地使用、项目设立、规划、建设和销售手续。做好房地产项目的市场准入，严格审查房地产开发企业资质，对抽逃注册资本、项目资本金、无证或超越房地产开发经营范围的行为，要依法严厉打击。
3.有计划、有步骤地规划房地产开发
房地产开发要与我区经济发展和城市建设总体规划相结合，根据轨道交通等基础设施建设编制房地产开发规划，合理预留开发空间，通过城市规划达到引导房地产开发、带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监管，通过房地产市场的信息透明，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业把握市场状况，根据市场运行状况合理安排发展规划。
4.合理引导住房主体的需求
中低收入者、新增城镇职工、推进城市化的人群、进城务工人员、城市困难家庭是社会对住房的主要需求。为了满足这一需求，市政府今年大力推进配套商品房和廉租房建设，同时加大廉租房建设力度。我区应以此为契机，积极引导商品房开发向普通住房建设转变，改善住房供应，完善住房功能，提高住房质量。同时，结合我区发展建设和城市化进程的实际，引导居民合理消费住房，促进主体需求合理化。
房地产调研报告12
一、研究背景、目的和意义
(一)研究背景
2007年11月以来，深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地区为首引发的全国性房地产市场低迷对成都市房地产、温江房地产市场带来了同样的影响;尤其是2008年5月12日汶川大地震，加剧房地产市场低迷态势，对于成都市周边区、市、县房地产市场起点高、发展快的“金温江”来讲，带来了前所未有的危机和发展瓶颈。
(二)研究目的与意义
20xx年楼市的波动影响社会的各个层面，20xx年房地产政策及走势将逐步利好房地产。但温江房地产市场走势如何?温江的房地产市场发展前景如何?这一系列问题是本方案研究的重点。因此，深入分析当前温江房地产市场面临的困难和问题，为本公司进军温江主城区提供决策依据。
二、20xx年房地产市场回顾
1、宏观调控三剑齐发。
在20xx～20xx年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。但20xx年底，房地产宏观调控从土地、金融、税收这三方面进行深化，加强了政策的贯彻执行力。
2、市场竞争更趋白热化。
在20xx年的关键节点上，房地产开发企业更重视以品牌、品质和服务决胜，房地产市场加剧洗牌，市场越来越细分，精细化发展成为趋势。
3、房价走势。
从前几年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。但随着20xx年增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。加之20xx年全球性金融危机的深入影响，20xx～20xx年温江房价整体出现回落。
三、20xx年房地产市场预测
1、政策预测：
在经历历时一年的宏观政策调控之后，20xx年房地产市场政策调控幅度将减小，宏观政策将趋于稳定，但区域房地产市场仍有调整空间。
2、市场预测：
经历20xx年房地产市场的洗牌，市场精细化发展，各类房地产市场各显其能，优势化竞争明显，差异化与性价比成为竞争的关键。但温江区域的电梯公寓将面临极大的压力，市场供给量较大，20xx年光华大道的急速调整，使得温江区的电梯公寓市场与成都市区的对接出现断裂，这对温江的房地产发展带来极大的挑战。
3、房价预测：
经过20xx年全球性金融危机的影响以及房地产市场的整体调整，成都房价出现一定回落，温江区房价整体调低，特别是光华大道区域楼盘，下调幅度较大。预计：20xx年温江房价区域稳定，局部时段会出现一定振荡。
四、温江区SWOT分析
1、优势(S) (1)地理位置优越。
处于成都的西面，历来被认为是上风上水的区域，趋向于‘贵’的区域属性，区域认知的心理层次将越来越高。
(2)交通便利。
成温邛高速，光华大道、芙蓉大道使得温江全面对接中心城区，规划中的轻轨，更是让温江与成都无缝接轨。
(3)自然环境丰富。
温江是国家级生态示范区，成都市的天然屏障，拥有13万亩花土资源，区内有江安河、杨柳河、金马河三条河流环绕，构建出最佳的人居环境。
(4)深厚的历史文化。
4000多年前，古蜀国鱼凫王曾建都于此，20xx年xx月，继鱼凫古城遗址后，两处总面积达10000平方米的商周时期遗址在温江重见天日，数以万计的珍贵文物被发掘。
(5)产业经济集中。
温江海峡两岸科技产业园的开发与发展，为温江带来了强大的经济支撑与产业支撑。
2、劣势(W)
(1)公建配套未能跟上城市化进程。
学校、医院等基础设施配套未能跟上城市化进程，导致温江居住人气不旺，房屋空置率较多。
(2)房地产市场过度依赖外地人口。
房地产市场发展较快，本地购买能力有限，过度依赖成都、省内其它城市及省外城市购房群体。
(3)本地有影响力的项目较少。
温江区有着丰富的自然、人文、历史等资源，但开发不够，有影响力的项目不多，导致温江的影响力不够。
(4)未形成有影响力的商业。
本地尚未形成有影响力的商圈，离成都20公里，比较近，本地居民习惯到成都进行商业消费，影响了商业的发展，导致本地市民娱乐生活缺乏，这也是温江房地产发展的一大契机。
3、机会(O)
(1)“4+1”西部新城新规划。温江处于“4+1”西部新城核心，市规划局对温江功能将以休闲、旅游、健康为主题。新规划带来新的业态调整，城市重新定位的契机，加速温江融入大成都。(2)城乡统筹试验区。温江是城乡统筹改革试验区，将会大大加快温江的城市化进程。 (3)“国际花园城市”荣誉。温江被评为“国际花园城市”，也曾获评“最佳人居环境奖”，这是对温江生态环境的高度肯定。(4)“金马湖”项目的启动。“金马湖”大型项目的启动，必将吸引众多市民的关注，使温江再次成为关注的焦点。
4、威胁(T)
(1)成都二级圈层城市定位部分重复。
其它区县都在融入大成都，建设中心城区的配套产业，打造休闲旅游的周末经济，城市定位有部分重复，会造成一定竞争。
(2)其它城市相继崛起，温江关注度降低。
温江前几年的发展领先于成都二级圈层其它城市，现在其它区县也开始注重城市基础设施建设，重视城区科学规划、建设宜居生态环境，并相继招商引进大项目，势必会吸引更多人的关注，相对温江的关注度会降低。
(3)房地产持续低迷，阻碍经济发展。
2008年温江房地产持续低迷，并引发房屋价格大幅度下降，对地方经济可持续发展带来障碍。
五、温江房地产市场发展回顾
1、20xx～20xx年土地成交情况。
(1)商业用地成交情况
(2)商住用地成交情况
2、20xx年～20xx年土地成交分析。
20xx年温江土地市场活动频繁，土地成交量较大，招拍挂成交4019亩;20xx年、20xx年成交量稳定在2000亩以上。受金融危机及地震影响，20xx年土地成交量急剧萎缩，仅842亩。预计20xx年温江土地成交量将超过20xx年土地成交量。
3、20xx年土地供应有所减少。
20xx年全年供地计划约3000亩，比20xx年减少15.13%，其中通过“招拍挂”成交月842亩。由此可见，为缓和土地市场供求矛盾，政府已着手减缓房地产用地供应力度，保持区域内房地产市场的平衡与稳定发展。
4、房地产开发投资增幅回落。
全年完成房地产开发投资达60.56亿元，比上年增长1.2%。房地产行业投资过热现象有所降温。
5、商品房供应量有增无减;商品房施工面积达646.57万平方米，新开工面积;6、销售量严重下滑;房地产销售下滑明显，全年商品房销售面积达98.3;六、温江区房地产发展的现状;(一)区域市场整体分析;1、金融危机加剧市场分化，中长期市场格局面临洗牌;5.12特大地震及金融危机的发生一方面将导致短期;2、经历市场洗礼，房地产回归理性状态;08年以来住房的投资性需
5、商品房供应量有增无减。
商品房施工面积达646.57万平方米，新开工面积为181.43万平方米，竣工面积为96.32万平方米。
6、销售量严重下滑。
房地产销售下滑明显，全年商品房销售面积达98.35万平方米，下降52.1%，其中住宅销售面积94.22万平方米，下降52.1%;实现商品房销售金额43.81亿元，下降44.9%，其中住宅销售金额达42.29亿元，下降44.5%。明显显示出房地产成交萎缩严重。
六、温江区房地产发展的现状
(一)区域市场整体分析
1、金融危机加剧市场分化，中长期市场格局面临洗牌。
5.12特大地震及金融危机的发生一方面将导致短期内购房行为延后，加剧目前市场低迷态势的延续;另一方面，待市场步入正轨后，随着四座新城规划的实施，加之西城休闲、旅游、健康的主题定位，温江区将增大对购房需求的吸引力。
2、经历市场洗礼，房地产回归理性状态。
08年以来住房的投资性需求和投机性需求减少，房地产市场将由供不应求转变为供大于求，20xx年房价降幅明显，但购房者仍持观望心态，导致市场低迷现象持续。
3、市场供应旺盛，需求有待挖掘。
20xx年温江区整体市场供应旺盛，而需求量却有待发掘，03年～07年持续呈现的销售增幅大于供应增幅的局面已发生扭转。08年房价虽然有所下调，但是交易量却急剧萎缩。
4、购房人群结构发生变化，市场推广方向有待调整。
投资性购房比例骤降，从新政前的30%基本降为5%;自住购房影响不大。市场盘整特征非常明显，市场进入休整期。
5、配套设施完善差异导致入住反差明显，削弱了区域整体市场竞争力。
温江各区域生活配套设施差异较大，楼盘入住率总体偏低，人气聚集度低，从而进一步影响到后期销售和资金注入，使得成都市二圈层中历来优势明显的温江区在房地产市场中的区域竞争力受到削弱。
6、房屋销售缓慢，阻碍经济发展。
由于房屋销售持续低迷，并引发土地价格大幅度下降，不仅影响当年税收任务完成,区政府的城市改造计划资金难以保证，而且对地方经济可持续发展带来障碍。
(二)项目市场研究(公寓类)
通过对温江主城区的电梯公寓物业进行研究分析：主城区的电梯公寓供应量超过500万平米，按照100万平米的消化速度，还需要3～5年的时间进行消化。温江主城区电梯公寓的均价维持在3100元/㎡左右，但各个楼盘的促销力度较大，成交均价在3000元/㎡左右。
房地产调研报告13
一、调查背景
随着人们生活水平的提高，对于房子的渴望也越来越强烈，买房的人不断增多，房价也在不断的攀升。
进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，房地产的价格不断攀升，创造了一个又一个的财富奇迹。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌入到房地产领域中，致使房地产泡沫不断增加，国家政府对此事高度重视，针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，房地产市场逐渐回归于理性。那么，针对国内房地产事业的未来会如何发展展开多方面的调查。
二、调查目的
面对逐渐回归于理性的房地产市场，未来的房地产是否会如人们猜想的逐渐崩溃亦或是走下坡路呢本次调查就是针对房地产市场未来的的发展趋势。
三、调查情况
1、我国房地产业的现状
自党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。
自20xx年起，本来相对平稳的房价仿佛一夜之间就打着滚似的增长了一倍多，使得人们认为在以后房价还会继续增长，纷纷抢购房产。这使得一些房地产开发商看准了时机都抢着开发未开发的土地，一幢幢的高楼拔地而起。而房价也一直在飙升。
进入20xx年9月，美国金融市场再掀危机，雷曼兄弟控股公司破产、美洲银行收购美林集团、AIG集团陷入危机，强烈震撼了美国金融市场，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。由于这场金融危机仍处于持续发展中，金融市场瞬息万变，危机将走向何处并在何处停止巨大的不确定性笼罩全球。同样，这场危机的影响范围和影响程度仍是个未知数，这场危机对我国房地产行业的冲击也是显而易见。
次贷危机对我国的房地产行业有着巨大的影响。为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的利差。从20xx年底至20xx年6月的多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且20xx年的一次利率调整只上调了贷款利率。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产市场难以得到有效的控制,导致中国楼市与美国楼市共同“繁荣”房地产泡沫不断膨胀，房地产行业不断飙升。
房地产的投机者日益的增多，我国的房价不断地飙升，这一现象持续了几年的时间。不管是商业营业用房还是住宅房，有钱的人疯狂的一再购入房产，普通一些的老百
姓只能看着房价的一再飙升，慢慢的买房就变成为了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了20xx年有较小回落，20xx年至都保持了高速增长状态，随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。国家统计局发布的数据显示，20xx年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。从投资结构来看，房地产开发商将投资对象逐渐从商业营业用房转向住宅投资。
从房地产开发的状况上来看：据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开发商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡、开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开发商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县至土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部联合召开的电视电话会议中，通报了20xx年10月至10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省(区、市)不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至20xx年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。
进入20xx年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，20xx年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，20xx年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。
从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从20xx年至，销售量不断增加，即使在20xx年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道房地产市场相比下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20xx年的成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。
2、居民预购房情况
根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70—150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在20xx—3000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。
数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了“中国的房价是由丈母娘炒起来的”这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。
在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在1000—4000元从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20xx年的成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。
2、居民预购房情况
根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70—150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在20xx—3000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。
数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了“中国的房价是由丈母娘炒起来的”这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。
在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在1000—4000元环境好，污染少的地方，在城市中司机车较多，空气污染严重，小区的物业普遍高于郊区，郊区的空气质量、环境都比较好，购房者更倾向与环境比较好的郊区。
3、房地产业成为GDP上升的重要力量
政府部门为了确保我国更好的应对国际金融危机而采取的相对宽松的货币政策，在该政策的
激励下，银行的信贷空前放松，房地产行业也因此成为了地方政府举债的主要流向。很多地方政府手和房产商手握土地资源和大量的信贷资金争相突破国家有关居民第二套住房的按揭限制，部分地区甚至推出了所谓的“改善性”住房企图蒙混过关，但是这并没有为居民的居住条件改善带来积极的影响，反而成为了房地产行业撬动银行信贷资金的有力工具。
4、房地产的价格
我国商品房价格一直保持稳定增长的趋势，但是在，全国商品房价格开始飙升，其中北京、上海、广州等一线城市的商品房价格更是达到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京来说，据报道北京六环以内的房价都飙升到了2万元一平米，许多买不起房的居民都在往北京周边地区购买房子，如：廊坊、固安等地。致使这些地区的房价也在不断的向上飙升，接近1万元一平米。
5、20xx房地产业整体形势
从对前几年的房地产现状分析来看，20xx年房地产业的整体形势是趋于平稳的。就目前来看，20xx年的楼市要好过于20xx年。
中国房地产研究会副会长指出，房地产市场的情况总体上起稳，出现相对平稳的情况，在稳健增长的情况下达到基本的统一。在发展这一轮的调控下来以后，中国房地产市场出现两个反差。
第一个反差是大城市和中小城市实现了反差，二线城市的市场和三、四线城市的市场出现了大的反差。就如北京市住建委说，北京住宅市场没有出现恐慌性购房，这其实是此地无银三百两。实际上二手房交易量上来了，一手房交易量也上来了，房价就又开始往上走了。你不说还好，你一说大家就会觉得已经出现恐慌性购房了。随着交易量的上升，房价也在涌动，这是一方面的情况，所以大城市的开发商高兴的说，春天的脚步又来临了。中小城市的开发商说，什么时候限购、限贷能取消，我们实在没办法过了。三四线城市市场不那么乐观，现有的供应量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，尽管还有一定的库存，但是消化能力很强，库存却不足了。
第二个反差是土地市场和房屋市场的反差。开发商处在市场的两端，在土地市场是买者，在房屋市场是卖者。到目前为止，房屋的销售是明显上升了，但是土地的销售，政府卖地，开发商在20xx年11月底买房同比下降了14.8%，出让金同比下降了10%几。就是说开发商买地还没有达到去年的水平，下降14.8%这是不小的数据，尽管我们看到土地市场在放大，实际上是个别的，全国的土地市场还在触底，还没有起来，真正到正增长是在今年的上半年，实际上土地市场还没有回暖。这样的市场给中央政府、地方政府提出了难题，到底怎么调整是进一步加强调控，还是房子卖不掉的地方要放松。这次经济工作会上提出了差别化的信贷政策、货币政策、限购措施，是不是决策部门已经意识到了这样的情形。在这样的情况下，不可能再出什么政策，现在正是空档，就这么维持着。下一步的调控希望能够因地制宜，应该给地方留有一定的余地，不同的城市应该有不同的对策。一些开发商很有意思，前两年向二三线城市进发，现在又回来了，回到大城市了，觉得还是大城市效益好，还是大城市购买力强。
所以说20xx年的市场是相对稳定的市场，并没有出现大幅度的反弹。
四、调查结果
根据上面一系列的调查发现我国房市还存在许多问题。
1、市场发育不良，泡沫化程度很高。
我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。
2、供需结构失衡。
一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题。
3、房价的升高
房价的不断飙升使得购买者买不到合适的房子，而一些投机者从这里面买到不少房子，使得房子的空置率也在不断上升，这种现象在各大城市都有发生。
五、总结
根据对房地产市场的调查与居民预购买房的调查，发现现在的房地产业还是有很多问题存在的。
但是根据调查所得到的结论，我国的房地产市场依然会有很大的发展空间。展望，全球经济环境总体趋稳，增长格局将继续调整;我国经济运行基本稳定，预期目标能够如期实现。经济平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。在此背景下，预计房地产投资仍将处于景气恢复阶段，供需关系虽有所改善，从中长期来看，新型城镇化战略有望促进明后年的房地产市场逐渐回归理性。
房地产业的上升空间还有很多，希望从事房地产业的人员能给低收入家庭建设比较经济适用的住房。让这些人都可以买上房子而不是在居无定所的租住房子。
国家要加快经济建设，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，这是解决房价问题的关键;国家要采用宏观调控手段，加大调控力度，稳定房价;政府要制定相关法律法规，约束开发商行为，提高房屋质量，增加保障房和经济适用房的数量，保证低收入居民的住房需求。
现在开发商为了利用有限的土地获得可观的利润，现在都盖起了高层的建筑，可见，今后高层建筑是会成为房地产开发的主流。
房地产调研报告14
南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。20xx年南京房地产开发累计投资额445、97亿元，同比增长27%，20xx年1-2月房地产开发完成投资额77、2亿元，同比增长41%。07年以来平均销竣比为2、64，07年全年呈现供不应求的局面，但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场“拐点论”的影响。
08年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比07年2月份增长10、1%，相比07年全年销售均价增长0、5%，但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年前两个月成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。
08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40、2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比07年4月仍有缩减。
南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
一、07年以来南京商品房销售情况，20xx年，南京市商品房全年销售额为603、51亿元，销售面积1137、88万平方米，销售均价为5303、8元/平方米，其中住宅全年销售额533、42亿元，销售面积为1064、52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为77、58亿元，销售面积为190、27万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为455、84亿元，销售面积为874、24万平方米，销售均价为5214元/平方米。
08年1-2月份南京市商品房销售额为24、74亿元，销售面积46、41万平方米，销售均价为5331元，售价同比07年2月份增长10、1%，相比07年全年销售均价增长0、5%。其中住宅销售额为20、61亿元，销售面积42、63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长16、23%，现房销售额为2、05亿元，销售面积为4、37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22、2%，期房销售额为18、56亿元，销售面积38、26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27、83%。
从各月商品房销售均价的走势来看，07年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是07年末到08年初房价有略微的下降。
从图表6的每月销售量来看，20xx年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年初可能受淡季因素和房地产“拐点论”影响，成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。
08年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38、9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32、9万平方米。江宁板块3月份成交约11、5万平方米，浦口板块成交约12、44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，08年该板块成交量位居全市，城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8、7万平方米，占全市总成交量的14、8%。
二、南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。
三、南京未来两年住房建设计划，根据南京市住房建设计划，08年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房（含廉租房）约240万平方米，比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3、6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
09年南京普通住房上市量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实“90/70”政策；经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平；中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）可上市供应总量为60万平方米，比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍；廉租房建设计划投入资金3、4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。
总的来或，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
房地产调研报告15
xx年贵阳房地产相关政策：1、购房入户。凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。
2、加大公积金对购买普通住房的支持力度，并采取以下措施： 扩大公积金贷款投放资金规模，在原20亿元贷款资金计划的基础上增加8至10亿元资金用于发放住房贷款。降低公积金贷款购买普通住房的首付比例，职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购买首套自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付比例为20%。 提高住房公积金最高贷款额度。对个人和单位均按12%缴存比例正常足额缴存住房公积金、信用等级良好、具备较强还款能力的职工，购
买自住房的最高贷款额度调整为50万元。积极支持人才住房消费。经人力资源和社会保障部门认定的引进人才，可在一次性补缴12个月住房公积金后申请住房公积金贷款。3、减免契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。4、给予优惠利率。凡棚户区、城中村改造以及二环四路城市带项目中涉及房屋征收的房屋产权人购房，金融机构在风险收益平衡的基础上给予基准利率下浮优惠;5、购房免汽车摇号。凡购买商业、办公用房金额每满500万元，并在贵阳市开办企业(公司)或经营，有合法营业执照的，可不参加摇直接申请一个小汽车专段号牌。
由以上细则可得出，贵阳市作为我国三线城市，城市化建设正在加紧建设中，因此刚性需求及由于城市化建设，棚户区、旧城区改造所带来的改善性需求比较大，所以政府出台的限购等调控措施比较灵活，主要是在控制投机投资的购房需求，对确实需要购房的民众以及价格合理的房地产项目不会造成很大的影响。同时相关优惠政策正带动整个贵阳市房产市场，如井喷式的发展。
贵阳典型楼盘分析
提及贵阳的楼盘，不得不用“三个大字”来概括，第一总面积大;第二总投资成本大;第三销售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型楼盘要归属于贵阳花果园项目，被誉为“中国第一大盘”，该项目总占地面积6000余亩，总建筑面积1830万㎡，其中1230万㎡住宅，200万㎡商业，200万㎡办公，200万㎡公建，分为彭家湾地块和五里冲地块。该项目建成后将容纳30万人口，据了解，改项目属于民生工程，目前贵州省最大的旧城棚户区改造项目，拆迁户数21000多户，拆迁面积400万㎡，受到国家的领导人，政府单位大力支持，由于地理位臵优越、开发成本低，房价明显低于市场价格，总销售量占整个贵阳市50%的份额。并且受到地方优惠政策影响，销售明显高于贵阳其他项目，可以说是垄断了半个贵阳市房地产市场。经走访调查，目前该楼盘剩余不足5000套住宅、销售均价4200元/㎡，平均每天销售300套左右，如此庞大的销售率，在整个中国比较罕见，分析因素：1、市场刚性需求量大，2、受政策和政府主导支持项目，
3、价格低于市场价，综合性价比高。 2、其二典型楼盘：由中天城投集团全力打造的“中天未来方舟”项目位于贵阳新区，是西南地域唯一集温泉养生、游乐度假、商务休闲和高尚人居等功能为一体的国际生态综合型高端地产项目，未来建成后将成为贵阳城市副中心。该项目建设用地5600亩，建成后常住人口约17万人，包括旅游板块、高端人居板块、生态景观板板，有大型主题公园、五星级温泉度假酒店、综合型疗养医院、大剧场、室内滑雪场、海洋馆等。区内包括贵州省建筑高度地标建筑群、近50万平方米旅游综合商业，70万平方米大型生态办公集群，白金五星级酒店群落。除此之外，“未来方舟”还将作为全国的生态与科技试点项目，
使用同层排水、风力发电、中水回用、呼吸式幕墙、能源监测管理系统、户式垃圾处理等先进高端技术。该项目与花果园项目形成强烈对比，如果说花果园项目属于需求性项目，那么该项目就属于改善性项目，据了解，该项目总销售量占贵阳房地产市场的17%，最高月销售总量1500套，平均日销售总量为100套左右，由此可见如此高端的产品也是未来市场的发展需要。分析因素：1、市场刚需，人们居住品质的不断提高，2、完善的配套、高端的技术加完美的规划设计。 综合分析：贵阳楼市“以价换量”特征显著，最典型楼盘花果园项目，今年除了在售的超过10个100万平方米的大盘将推出大量新房源外，多个响当当的实力的开发商、多个几百万方甚至超千万方的大盘齐聚贵阳，一场贵阳楼市前所未有、全国楼市也不多见的“大盘之战”即将拉开序幕。在超大盘和资金压下，一些楼盘并没有一味走“以价换量”路线，而是通过提升产品品质，走与超大盘不一样的差异化产品路线，满足改善性购房群体的居住需求。中铁逸都国际、俊发城在逆市中实现了价位不低的花园洋房热销，成为走差异化市场道路的成功案例，充分说明品质优越的住宅产品始终是楼市的稀缺品。那么如此之多超100万平方米的大盘为何齐集贵阳?分析因素：1、国家对当地房地产的支持起主导作用，加之当地房地产政策相对宽松，尤其是减免契税等优惠政策。2、国家的领导人亲临市查，要求大批改造棚户区和旧城改造，造成刚需加紧。3、贵阳是新星中的发展城市，外来人口和当地人口居住需求量在不断上升。
3、其它楼盘分析
(1)天誉城：由贵州誉浚房地产开发有限公司开发，该公司隶属广州天誉臵业控股有限公司下属子公司，是一家外来上市公司。项目位于贵阳省的政府北门上行800米，紧邻国家级顺海公园，项目总规划面积15.6万㎡，总建面58万㎡，33层、38层超高层，总规划户数4754户，容积率：3.5.项目配套设施一所幼儿园、一所小学，超市，餐饮，休闲会所，药房，干洗店，体育设备等公共设施齐全，小区门口还有公交车中专站，交通便利，车位配比1：1。同时三期也将拥有独立的沿街商业街，增加配套的同时，也将住宅退后，与交通干道隔绝开，其完善的配套也创造一种全新的主城公园生活。目前该项目一期、二期已经入住，三期已封顶正在认筹，销售均价：5000元/㎡，认筹优惠1000低10000元。车位只租不卖，租金200每/月，车位管理费用50元/月。
分析：该项目优势：位臵优越，交通便捷，小区配套完善，靠近公园湿地，居住外围坏境优美，价位适宜。项目劣势：容积率高，四面环山，楼盘整体空间局促。
(2)中大国际广场：项目处于贵阳云岩区大营坡鹿冲关路，金阳新区与老城区交汇处，由贵州本地企业贵州中大房地产开发有限公司开发，项目总占地35461平米，总建面37万方，容积率7.0，车位配比：1:1.5。集购物、娱乐、休闲生活中心，新型居住、生活、商业平台，拥有20xx多户高品质住宅，近70000平方米商业体量。项目配套建设10000㎡的市民休闲广场，目前该项目已
经建成，并成功引进沃尔玛超市，属于现房销售。住宅销售均价：5800元/㎡，地下沃尔玛周边商业销售价格：2万/㎡至3万/㎡，车位只租不卖，租金300-400元/月，车位管理费：80元/月。 分析：该项目优势：属于城中心楼盘，位臵优越，商业完善，商业价值巨大。劣势：容积率高，绿化率低，临近高速公路，居住坏境质量差。销售策略上，该楼盘住宅部分分批销售，每月仅开放几套房源，销售完毕再放出批次房源，并且选引进商业部分，待商业成熟完善后，带动住宅销售。
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